城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

第一篇：城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

摘要：对于正处于城镇化进程中的达州市，由于起步较晚，发展时间较短，物业管理市场存在很多问题。通过对物业管理公司和业主两个不同角度的调查发现，达州市的物业管理企业面临着行业法律法规不健全、开发商遗留问题多、企业经营效益差等问题，而业主针对物业管理公司提供的服务也有很多不满，导致物业管理企业和业主之间矛盾丛丛。文章从达州市物业管理的现状出发，提出提高达州市物业管理水平的对策主要有加快完善我国物业管理法律法规、成立专门的政府主管机构、加强物业管理企业的品牌化建设实现规模经营和努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量等。

关键词：城镇化；达州市；物业管理；业主

中图分类号：F713.53文献标识码：A

In urbanization advancement estate management existence question and countermeasure-----Take Dazhou as the example

Ding YanZhang Hongfang

(Sichuan University of Arts and Science, Sichuan Dazhou 635000)

Abstract: For now in the process of urbanization in the city reached, due to a late start, short development time, the property management market, there are many problems.Based on the property management companies and owners found that two different angles, at City's property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management companies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management companies and owners of conflict between the clumps.In response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property management companies to achieve brand building scale operation and efforts to improve the property management company and its quality of service of staff.Keywords：Urbanization；Dazhou；estate management；Owner

一、达州市物业管理的发展与现状

随着城镇化进程的不断加快，物业管理已经成为我国经济产业体系的重要组成部分。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。

达州----作为四川省的一个地级市，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立，位于四川东北部，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇，有“川东明珠”之誉。在达州市，物业管理经历了从无到有、从小到大的发展过程，它的雏形是在90年代中后期形成的，真正形成规模，让群众所熟知的是在2002年左右。起初，人们不是很能接受这种新的观念，认为既麻烦又浪费金钱。但随着物业管理的不断完善和服务质量范围的不断健全，人们的观念发生了很大的改变，并给予了积极的支持。经过多年发展，物业管理作为一种新型产业，发展到2010年的时候，物业管理企业有80多家，其中具有二级资质的物业管理企业有一家，其余均为三级资质或者临时三级资质企业。随着城镇化进程的加快，达州市物业管理公司的规模还在进一步的扩大中。

在不断加强物业管理行政监管，规范物业管理市场秩序，提高行业整体服务水平的推动下，达州市物业行业的服务意识和诚信度显著提高。但达州市物业管理企业组建普遍时间短，规模小，装备差，实力弱，人才缺乏，服务质量不高，与市场需求不相适应，制约了物业管理市场的发展速度。因此，如何加强物业管理市场主体建设，对于推进物业管理市场化进程，乃至繁荣达州物业管理市场，建设和谐社会，具有重要而深远的意义。

二、达州市物业管理存在的主要问题

由于物业管理在达州市发展的时间不长，物业管理行业总体上讲还处于比较低层次的水平，市场竞争机制尚未完善，物业公司的经营活动缺乏应有的规范。最近，笔者在达州市的部分住宅小区里分别从业主和物业管理公司两个不同的角度进行了调查，发现由于双方只从各自考虑问题的角度出发，针对达州市物业管理市场上存在的主要问题，双方观点存在较大的差异。

（一）从物业管理公司的角度，物业管理存在的主要问题

1、物业管理法律法规不健全

目前，在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对正处于城镇化进程中的中小城市（镇）、面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不大。加之达州市的物业管理起步较晚，对相关政策法规研究相对较少，制定出台的措施也较少，导致物业管理缺乏权威性的物业管理法规，得不到政策扶持。目前达州市针对物业管理方面的规范性文件还不多，2006年，达州市首次出台了《关于进一步规范物业管理》条例，2007年，达州市规划局和建设局出台了《达州市房地产市场不良行为记录管理实施细则》，除此之外，其他相关的物业管理配套政策还很不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，在实际操作中造成物业管理无法可依、无章可循，业主与物业管理公司、物业管理公司与各职能部门、街道之间极易出现矛盾和纠纷，物业管理市场比较混乱。

2、开发商留下的诸多隐患导致后期的物业管理实施难

由于物业管理在规划、设计、施工阶段没有介入，再加之接管验收不严，责任界定不清，前期留下的问题和承诺造成物业管理先天不足。很多开发商在住宅建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留、原住户的安置与回迁等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根【1】。业主入住后发现房屋有渗水、裂缝、墙面凸起等质量问题；房屋面积、结构、设施与购房合同不一致；泊车车位不够、管线布局不合理、公共设施不足等等。所有这些问题都留给了物业公司，致使业主把对房地产开发商的不满转嫁给了物业公司。物业公司与业主从一开始就成为了一对矛盾体。物业公司与业主之间这些与生俱来的矛盾和问题己成为严重影响社区生活健康发展的重要因素。

3、物业管理企业经济效益普遍较差

目前达州市物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。而很多业主在不知情的情况下，只要出了问题就找物管，动不动就以不叫物管费相威胁，出了事故，就找物业公司索赔，使得物业管理公司的生存如履薄冰。此外，物业管理企业同相关专业部门职责划分不明确，在小区供水、供暖、供电等方面，不同程度地存在把物业管理企业当作最终结算用户的问题，物业管理企业支付了大量的中间损耗费用，背上了沉重的包袱。

（二）从业主的角度，物业管理存在的主要问题

1、物业管理公司服务差、存在乱收费现象

在调查的过程中，很多业主反映物业管理公司的服务观念不强，经营极不规范，部分物业公司更是为了更多地获取利益，巧立名目多收费、乱收费，有时甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意订价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。小区环境脏乱差，杂草纵生，小区门卫形同虚设，小商贩、闲杂人员任意进出，治安秩序混乱，物品时常被盗，共有设施维修不到位等纵多问题显示了达州市的物业服务水平还很低。

2、物业管理从业人员综合素质不高

物业管理从业人员素质问题是制约物业管理专业化进程的重要因素。达州市大多数的物业管理公司处于初级发展阶段，没有专业的服务人员和服务标准，物业从业人员大多数都是来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验，相当一部分人没有经过物业管理培训，缺乏起码的职业道德、专业技术、应急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的发展【2】。

3、错将自己定位于管理者，而不是服务者

物业管理公司是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。但现实生活中，物业管理公司的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。在没有经过业主同意的情况下，物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权，使本来是服务与被服务的关系演变成管理与被管理的关系。这种的错位的定位忽略了法律赋予业主的物业的决定权，从根本上颠倒了业主和物业管理公司的主体地位。

从上面物业管理企业和业主反映的问题中可以看出，处于城镇化进程中的达州市物业管理市场存在很多问题亟需解决。如果这些问题得不到解决，可能还会引申出很多其它问题，例如，现在很多物业管理公司都面临着收费难的问题，就是因为业主对物业公司提供的服务不满意而进行的消极抵抗：业主发现物业服务差了----不交物业费---物业公司采用各种办法催缴---业主要求物管账目公开---物管拒绝---服务越来越差---不交物业费用的业主越来越多，对立从此便产生了。

三、提高达州市物业管理水平的对策

1、加快完善我国物业管理法律法规的体系

尽快完善我国物业管理的立法工作，是协调目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。《物业管理条例》己于2003年9月1日正式实施，这已成为物业管理规范发展的新起点。但是，我们不能就因此而认为一部法规即可包打天下，还应有更多的实施细则、办法与之配套。结合达州市现在面临的问题和未来发展的需要，笔者认为物业管理法律法规的体系中还应该包括以下几个组成部分：⑴建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；⑵建立设备设施管理法律、法规及规章；⑶建立环境卫生管理的法律法规及规章；⑷建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；⑸建立行业管理办法；⑹建立业主及业主委员会的管理办法；⑺建立覆盖各类物业的管理法规及规章。

2、成立专门的政府主管机构，加强行业的监管

建议成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构应加强新建住宅物业承接查验工作，在开发建设单位申请房地产与房屋所有权属登记时，应查验物业承接验收备案情况，促使开发商必须按规定进行承接查验，及时整改查验中存在的问题，改变物业管理企业被动接收项目的情况，并由开发建设单位、施工单位和物业服务企业三方签订关于质量保证金的使用协议，协议中对一些常见的问题规定各方需承担的责任和义务。例如针对开发商接到报修后，拖而不修等问题，协议中便可规定物业管理企业可以代修及启动相应资金处理等方式解决，这样就可以有效的减少房屋质量纠纷。

3、加强物业管理企业的品牌化建设，逐渐扩大规模实现规模经营

作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。微利行业的特性使得许多物业管理企业处于微利亏本的状态，于是向规模要效益成为了多数物业企业的心声。但如何扩大规模呢？创立品牌，用良好的品牌效益来扩大经营范围，形成规模。物业管理公司要成功的创建品牌，先要根据物业的特点，硬件、软件设施，由点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略。除此之外，物业管理公司还应该结合实际需要，让每位管理者和员工时刻树立品牌意识，按照塑造品牌的高标准、严要求，通过严谨、高效的科学管理，在为业主提供优质服务的同时，树立和维护物业品牌。

4、努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量

随着《物权法》的出台和《物业管理条例》的修改，物业管理企业不仅需要更名为物业服务企业，更重要的是应该更新了服务理念，提高服务意识。首先要确定管理者和业主的正确关系：即业主是物业的主人，管理者是受雇于业主的“管家”，把为业主服务作为自己工作的出发点。在培训中应不断提高员工的专业技术能力，使他们成为技术过硬、服务质量上乘的获得业主好评的物业管理人员。其次要建立和完善各项管理和服务制度，并严格实施规范服务，以制度管人，规范操作。再次为了满足业主持续增长的服务需求，物业管理企业要努力寻找新的服务方式和方法，积极主动研究业主的潜在需求，不断创新，提供更完善的管理和服务，这样不仅可以减少物业管理中的纠纷，还能为企业创造新的收入【3】。物业管理企业只有靠优质的服务才能赢得市场，才能打造优秀的品牌。

参考资料：

[1] 杨正国，中国物业管理存在的问题与对策[D].武汉：华中师范大学硕士论文，2003：14-16.[2] 王素梅，论我国物业管理存在的问题及对策[J].改革与探索，2005（7）.[3] 滕永健，《物业管理实务》[M].中国建筑工业出版社，2006：227-236.[4] 周秋容，浅谈物业管理如何做好物业管理服务[J].消费导刊，2009（1）.

第二篇：城镇化进程中失地农民问题与对策

城镇化进程中失地农民问题与对策

随着城镇化进程不断加快，城市规模和空间迅速扩张，征地拆迁力度越来越大，失地农民越来越多。失地农民为新型城镇化和新型工业化建设作出了很大的牺牲和贡献。由于历史、制度等诸多原因，农民在城市化大潮中往往处于被动的弱势地位，面临着就业、生活、社会保障等一系列问题。如何妥善解决好失地农民问题，已成为我国当前和今后的一项紧迫而艰巨的任务,笔者深入吉首市乾州新区进行初探。

一、失地农民的现状与问题

自1999年以来，吉首市委、市政府实施“开发乾州新区，再造一个吉首”新型城市建设战略，乾州发展突飞猛进，变化日新月异。同时征地项目迅速增加，失地农民迅速增多。据统计，从2000年至2009年底，乾州街道共有1.4万亩土地被征用，涉及16个社区（村）124个居（村）民小组，失地农民1.6万人。随着城市规模不断扩大，预计今后五年乾州将会征用土地5000余亩，新增失地农民3000余人。从调查情况看，目前乾州新区失地农民主要存在以下问题：

(一)失地农民就业处境艰难。据调查，辖区劳动年龄段内的失地农民大多数只有初中文化，有的甚至只有小学文化，90％以上的没有技术特长，从而不能适应市场经济竞争需要，长期处于失业或半失业状态。目前辖区赋闲在家的失地农民占失地农民总数的36.5%，阶段性就业的占失地劳动力的55.3%，其中大部分失地农民只能靠从事装卸、建筑等重体力劳动来维持家里的生活开支。

(二)失地农民生活状况堪忧。一是生活消费迅速增加。由于失去了土地的生活保障功能，随着物价水平的上涨和经济社会的发展，失地农民的生活消费增加较快。与此同时，失地农民的收入却没有得到相应增长。据对100户失地农民家庭的调查显示，失地前人均年消费支出为2600元，失地后为3800元左右，比失地前增长46.2%。部分失地农民因此成为困难群体。二是社会保障存在缺位。按照现行政策，失地农民不享受城市居民最低生活保障，同时，大部分村集体又没有预提留安置款为村民缴纳养老保险和医疗保险，失地农民对今后生活普遍感到担忧。

(三)失地农民“农转非”问题突出。2006年2月,市委、市政府为推进城镇化，规范管理，实行行政区划调整，原万溶江乡和原乾州办事处合并为新的乾州街道办事处。同年9月，街道把“城中村”合并或改为社区，经整合调整后设10个社区、6个行政村。从户籍管理上来讲失地农民也应该转为居民，即农业户口转为非农业户口（简称农转非）。但街道村改居4年来，失地农民不但不愿转居民户口，而且原先转为居民户口的还强烈要求转回农业户口。据统计，辖区农业人口从2000年的1.9万人降到2009年底的1.87万人，转为居民和迁出300多人，其中征地农转非几乎为零。“农转非”问题已成为推进城镇化和实现城乡一体化进程中的一大突出障碍。

(四)涉及失地农民矛盾纠纷不断。由于生活缺乏保障，加之征地政策不够完善，大规模征地与规划安置滞后的矛盾突出，部分农民心存不满，导致揽工、阻工、阻路和无理上访、越级上访事件时有发生，一定程度影响到社会大局稳定。据统计。2006年—2009年，全区共发生到市、州上访2750多人次，其中集体访120多批2000多人；赴省进京上访20人次。

二、失地农民问题存在的主要原因

(一)补偿安置政策滞后。一是征地价格偏低。按照市委、市政府有关政策精神，目前确定征地价格标准主要实行以年产值乘倍数的方式，这一方式由于没有考虑到被征用土地位置、当地经济发展水平等影响土地价值的经济因素，因而存在征地价格低于土地价值的问题。同时，征地价格标准在一定时期内固定（目前还一直延用2003年的征地拆迁补偿政策文件），不能动态反映市场价值变化，也一定程度损害了失地农民权益，导致农民抵触情绪较大。二是补偿安置方式单一，不能长期受益。根据我州现行征地拆迁补偿安置政策，对被征地农民的安置主要是土地补偿费和土地安置补偿费的一次性货币安置，让农民自谋职业。但事实上，农民领取的补偿费在新建房屋以后，资金已经所剩无几，既无余力自谋发展，又没有其它稳定收入来源，生活水平不升反降。部分在实际操作过程中实行门面房安置的农民，也因为安置房建设规格低、缺乏市场带动等原因，没有长期受益的生活来源。而且，随着城市建设的迅速发展，像现行各业主单位各自为战的低档次、小规模的安置房建设，也许在不远的将来，又是拆迁的对象。

(二)工作机制不够完善。一是征收范围的界定不明确。由于目前国家有关法律政策对“公共目的”的解释不够明确，在具体实施过程中难以界定工业、商业、公益、城市和农村等土地性质的区别，而且难以为被征用土地农民理解，从而导致操作困难。如目前征用的工业商业用地每亩4万元左右，公益设施用地每亩仅3万元，同一宗土地因被征用项目性质的不同而存在较大差异，失地农民难免心存怨言。二是征用程序不够规范。由于征地工作透明度不高，缺乏规范的预告、公示、听证等工作制度，不少农民是在被动状态下失地，且利益诉求渠道不畅，导致许多农民不理解、不支持、不配合征地工作，甚至引发过激行为，影响社会大局稳定。

(三)户籍管理政策存在差异。一是“农转非”户口正失去魅力。随着改革开放的深入和经济社会的发展，现行政策逐步向“三农”倾斜。农村农民户口和城镇居民户口所享受的待遇差别逐步缩小，城镇化的王牌——“农转非”正逐渐失去魅力。二是失地农民“农转非”有后顾之忧。首先一旦转为居民将失去享受农村计划生育二胎、农村医保、申请宅基地、危房改造和家电、农机下乡补贴等惠农政策。另外，担心不能享受村土地款及村集体经济收益分配。还担心原承包土地征用剩余部分会被集体收回等等。失地农民对未来“看不清、摸不透”存在着种种顾虑。三是补偿安置对象难界定。对于外来户、外嫁女、上门婿等人员是否纳入补偿安置范畴或参与村集体土地征用款的分配等问题，现行法律法规没有明确规定，在政策操作层面也无法适用。

三、解决失地农民问题的对策与建议

(一)完善征地制度，规范补偿程序。建立健全土地征用中的宣传、预告、公示、听证等整套制度，以保障土地所有者权益。组建专门的土地审判法庭，公正裁决征地拆迁纠纷。要严格依法征地，程序征地，规划拆迁。规范征地行为,教育和监督行政工作人员在征地工作中不盲目动用行政权力。同时也要严格防止非法占用耕地和“圈地”现象，做到征地拆迁规范化、合法化、人性化。在补偿标准上，建立相对统一,适时调整的征地拆迁补偿标准，关键是让利于民。要坚持以被征地群众生活水平不降低为原则，根据市场行情，以重置价、土地出让用途等因素来合理确定不同时期、不同地段土地征用的补偿标准。同时，通过州、市政府授权，相关职能部门每年根据实际情况对征地补偿标准进行听证调整，建立动态补偿标准机制，切实维护好群众的利益。在补偿方式上，确保各项费用直接、及时、足额补偿到村集体或个人手中，减少中间环节，防止克扣挪用行为。

(二)创新安置方式，拓宽就业渠道。除货币安置外，重点着眼生产安置，加

强对农民创业就业的帮助和指导，确保失地农民后续发展。一是创新门面房安置。改变现行零星安置，实行规模连片安置，将安置小区建设纳入城市建设整体规划范畴，对今后新区失地农民进行集中安置。安置小区房屋采取以房换房和补差价的方式，以成本价面向失地农民安置。二是发展村集体经济。预留生产发展用地或部分征地补偿款用于兴办集体企业，失地农民按股权参与分红，形成生产与利益分配的长效机制。三是引导自主创业。对从事个体经营的失地农民，建议享受城市下岗职工同等待遇，申报创业小额贷款，在符合条件的情况下，优先办理营业执照，并对各种税费进行适当减免。四是开展技能培训。劳动就业部门定期开展汽驾、电工、厨师等技能培训，使失地农民劳动力掌握2—3门实用技术，提高劳动技能，鼓励创办实体，组织劳务输出，实现创业就业。五是组织致富转移。以市场为导向，采取走出去，到外地租地发展种植业和养殖业，带动群众创业、就业、致富。

(三)加快户籍改革，健全社会保障。一是统一规范户籍管理制度。要打破城乡分割的二元体制，逐步取消户籍制度，扫除城市化发展的障碍。必须加快户籍制度改革，改变城乡二元结构，统筹城乡发展。必须加快户籍法的制定，在总原则的基础上，各地根据经济条件和地域优势，制定有利于经济发展和社会进步的户籍法规。现行与户口相挂钩的具有经济利益功能的要素要尽快剥离，还户籍制度的本来功能。要充分体现保护农民尤其失地农民的权益，解决“农转非”的后顾之忧，真正使农民“失地不失业，农民变市民”。二是建立健全社会保障机制。多渠道筹措保障资金，建立失地农民社会保障机制，将其纳入城市居民范畴，提供可靠的失业救助、医疗保险、养老保险等配套社会保障。要本着群众能接受，政府能承受的原则，采取“政府出一点、集体补一点、个人缴一点、征地主体拿一点”的办法，建立失地农民社会保障基金。由国土资源部门在征地费用拨付过程中负责统一办理，及时、足额转入社保基金专户，确保被征地农民基本生活后顾无忧，真正将失地农民转变为市民，全力推进城乡一体化，构建和谐社会。

第三篇：我国城镇化进程中存在的问题及对策研究

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我国城镇化进程中存在的问题及对策研究

作者：王敏鸽

摘 要：当前中国的城镇化进程中存在很多问题，需要深入研究和解决。针对存在的问题提出对策如下：改革规划管理制度和土地管理制度，形成促进城镇化的体制和政策环境；改革投融资制度，建立多元化的投融资体制；改革户籍管理制度，提高城镇化水平；推动城乡产业化，增强城镇建设的经济基础；健全社会保障体系，实现城乡基本公共服务均等化；加强生态环境建设，走可持续的城镇化发展道路。

关键词：城镇化；制度改革；对策

中图分类号：F015 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）26-0069-02城镇化主要是指伴随着现代工业发展和分工细化而产生的人口向城市集中的过程。农村富余劳动力向非农业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势。2012年我国的城镇化率已经达到52.6%，超过50%的中国城镇化正在驶入加速的快车道，然而在我国的城镇化进程中还存在很多急需解决的问题。

一、我国城镇化进程中存在的主要问题

1.城乡分割严重，二元结构明显

改革开放后，先富带后富的政策使得我国东部和沿海地区快速发展起来，成为我国经济强劲增长的后备力量。但是在随后的逐渐发展过程中却造成我国地区发展极不平衡的后果，东西部之间、城乡之间分割严重，贫富差距大，二元结构明显。因此，城乡发展不协调、城乡之间存在着明显分割化的现象成为我国城镇化所面临的障碍和问题。同时，城乡之间的巨大差距，使得城乡居民收入水平相差很大，城市的人均消费水平远远高于农村。而在户籍制度的约束下，人口不能自由流动，农村居民不能享受城市居民同等的教育、社会保障等公共服务。在这种背景下，农民进城只是身份变了，居住地变了，不能享受同等的福利，生活条件等各方面并没有发生实质性的变化，一大批进城农民由于缺乏资金或技能，很快就沦为城市贫民。所以，现阶段我国的城镇化只是一种形式上的、外在的城镇化，是以城镇人口数量提高为目的的城镇化过程。

2.规划体制不健全，土地制度存在弊端

规划体系不健全主要体现在政府的规划缺乏前瞻性，城镇建设只谈城镇，忽视了农村的发展，不能将城乡建设结合起来，从而导致更严重的城乡分割。而且，政府的一些政策严重向城镇偏移，子女上学、社会保障、廉租房建设等一系列为农民进城做保障的政策缺失，政府城镇建设规划与农民实际需求不相符，不利于城镇的长远发展。另外，土地制度的弊端也为城镇化的推进带来了障碍，土地产权不明晰、流转制度不规范制约着农村人口向城镇的自由流动，而且农民依靠土地所带来的收入相当低，农民物质基础薄弱，很多农民处于亦农亦工的状态，辗转于城市和农村之间，不利于农村人口向城镇人口的快速转变。

3.产业发展滞后，不能带动城镇发展

城镇化建设需要经济的发展作为依托，特别是需要第二、第三产业的带动作用。而在我国大部分地区，特别是西部，产业发展相当滞后，许多地区生产力低下，虽然有丰富的农业资源，但未形成农业产业化生产，第二产业又以农副产品加工为主，而第三产业主要集中在传统的、低水平的交通、餐饮等服务行业，没有形成具有强大生产力的产业基础。产业发展的滞后直接导致对劳动力吸纳能力的下降，外来劳动力和人口难以进城立足，制约了城镇经济的发展。

4.城镇体系不健全，功能不佳

首先，城镇规模结构不合理，一些地区小城镇数量众多，缺乏大城市的支撑，而与此同时大城市又不能充分发挥带动作用，使得大城市与小城镇之间经济发展相互制约。其次，城镇经济结构不合理，城镇地区不能有效利用地区特色，建立具有特色产业链的农业经济。忽视与周边经济的联系，不能将农村社会服务和农业经济发展联系起来，第二、三产业发展不足。最后，基础设施和公共服务功能不佳，比如生活垃圾的无害处理、用水普及、人均绿地面积等等公共服务不能满足城镇居民的需求。

5.资源环境压力大

在加快城镇化步伐的同时，工业化过程中“先污染，后治理”的传统理念也带入了城镇化建设中，使得很多地区环境污染和生态破坏严重。一方面，有些地区片面地把城镇化理解为城镇建设，滥用土地建设一大批形象工程，同时城乡规划不合理，农民良田被强占并用于城镇建设，造成了土地资源的浪费。另一方面，环保意识的缺乏，人们随意排污，生活垃圾、生产废水随处可见，大气和水体污染严重，同时由于缺乏对环境的管理和监督，污染行为不能得到有效的制止。这些行为都使得城镇化的推进付出了沉重的代价。

二、推进我国城镇化健康发展的对策研究

1.改革规划管理制度和土地管理制度，形成促进城镇化的体制和政策环境一方面，改革规划管理制度，合理进行城乡建设规划、产业发展规划，实现城乡发展的全覆盖和城乡一体化建设，使城市和农村得到同步发展和均衡发展，缩小城乡差距。同时加大对城镇公共服务和社会福利的建设，特别是保障房、社会保障等覆盖要广，使农村人口能够获得同等的机会。另一方面，改革土地管理制度，明晰土地产权，规范土地的使用和流转，使农村土地真正为农民谋福利，同时合理规划土地用地，减少对农地的行政侵占，完善土地征收制度，保障农民的合法权益。另外，探索多种形式的土地流转方式，缓解城镇化过程中的用地供需矛盾。通过改革规划管理制度和土地管理制度，为城镇化的推进创造有序的体制和政策环境。

2.改革投融资制度，建立多元化的投融资体制

城镇化过程需要城镇经济的发展作为基础，而在现阶段，一些地区城镇产业化发展滞后很大一部分原因是融资渠道的缺乏，资金紧张将会导致城镇基础设施建设的滞后，并制约城镇经济的发展。因此，建立多元化的投融资体制对于促进城镇经济发展发挥着重要的作用。具体来说，除了政府的财政投入外，应充分调

动起国家、社会、集体、个人、金融机构和企业的作用，建立多元化的投融资渠道。在这之中，政府的资金主要用于基础设施建设，创造良好的投资环境，从而吸引更多的企业或者个人投资到城镇的建设中来。只有广泛地利用多种投资渠道，才能使地区经济发展更活跃，更有吸引力。

3.改革户籍管理制度，提高城镇化水平

我国现有的户籍管理制度是在计划经济体制下限制人口流动，对城市人口严格管理所建立起来的，而传统的户籍制度已经不能适应现阶段经济社会发展的需要，所以，当前必须加快户籍制度的改革，提高城镇化的水平。从目前来看，先放开小城镇的户籍管理，对已在城镇取得固定住所、有稳定收入来源但仍是农村居民身份的人员，居住满一定年限后优先办理；对具有投资移民性质的人员，在户籍管理上相应实行优惠政策。然后再逐渐放开小城市、中小城市、大城市的户籍管理，通过自下而上的改革，逐步建立起适应城镇化建设所需要的户籍管理制度。当然，需要重视的是户籍改革不单是改变户口，更重要的是户口背后社会福利性质的公共服务，只有实现了社会福利的均等化，户籍制度才实现了实质性的改革。

4.推动城乡产业化，增强城镇建设的经济基础

产业化是推动城乡经济发展的有效形式，我国一些地区农业经济发展落后，没能充分利用当地的资源优势建立起特色的产业链，导致城镇化进程缓慢。所以，建立起地区特色的产业，为地区经济发展带来强劲的动力是城镇化进程中的关键。具体来说，一方面，改变传统的农业生产方式，积极发展科技农业、特色农业，提高农产品的附加值，通过深化农业发展，提高农业的科技含量，实现农业经济的全面发展。另一方面，开拓农业生产的新市场，以农业经济为核心，辐射出其他具有市场价值的产业，将农业经济与乡镇企业发展相衔接，选择地区主导产业，组建地区企业集团，强化产业带动功能，给城镇经济发展带来持续的动力。

5.健全社会保障体系，实现城乡基本公共服务均等化

社会保障体系的完善是推进城镇化的重要内容。我国现阶段的城镇化率虽然已超过50%，但目前的城镇化过于追求城镇人口数量，是低水平的城镇化。据调查，城镇化背后还有许多亟待解决的问题，最重要的就是农村人口不能同等享受城镇的公共服务和福利体系。所以，现阶段，政府应采取措施完善社会保障体系，建立面向所有农村人口的失业保险、医疗保险和养老保险，扩大社会保障的覆盖面。同时，给予失去土地且暂时无法自力更生的农村人口最低生活保障，避免他们沦为城市贫民。另外，积极组织农民工就业，为他们提供技能培训，正所谓“授之以鱼不如授之以渔”，使农民工能真正地在城市立足。总之，政府应重视城镇化过程中的社会保障问题，使城乡都能享受到均等的社会福利，使农民能够真正“市民化”。

6.加强生态环境建设，走可持续的城镇化发展道路

党的十八大会议提出建设五位一体的中国特色社会主义，即将政治建设、经济建设、文化建设、社会建设和生态文明建设集于一体。可以看出我国对建设可

持续发展的生态文明的重视。所以，在城镇化过程中，生态环境的建设也必不可少。当前，一些地区在推进城镇化时完全不顾环境的承受力，大肆地污染与破坏，是一种不可持续的城镇化发展模式。因此，新型城镇化需要以绿色生态环境为前提，走可持续发展的道路，使经济和环境协调发展。积极宣扬可持续发展的理念，让绿色生态的理念根植到城镇化建设中，杜绝“先污染后治理”的行为，走生态城镇化建设之路。

三、结语

城镇化推动了社会的进步，促进了地区经济的发展，是一个国家或地区生产力发展、社会进步、产业结构调整的必然趋势。我国当前经济的发展面临着挑战和风险，城镇化进程也存在很多问题和阻碍，现阶段，我国的城镇化是一种低水平的、形式化的城镇化，需要采取一系列措施提高城镇化水平，从土地管理制度、户籍制度、社会保障制度、投融资体制到生态环境建设，都需要优化和改革，使城乡实现均衡协调的发展，使农村人口能真正地融入城市，使区域经济得到又好又快地发展。

参考文献：

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第四篇：农村城镇化发展进程中的问题与对策

湖北工业大学研究生课程论文

农村城镇化发展进程中的问题与对策

摘要：随着生产力不断提高，人类社会逐渐步入以城镇为核心发展的历史阶段，城镇化水平成为衡量国家或区域经济、社会发展的重要标准。城镇化是文明发展的客观规律，是人类社会经济转型、文化重构和社会变迁的过程。不少发达国家已经完成城镇化进程，甚至出现逆城镇化现象，我国自近现代工业诞生后也开始了现代城镇的建设历程，改革开放以来更是我国城镇化提升最为迅速的时期。但是在农村城镇化发展过程中，农村、农民与土地之间的关系网被放大，三者之间的问题也不断暴露出来。具体包括：城镇化与失地农民就业、社会保障之间的问题；城镇化与土地使用之间的问题等；城镇化与农业可持续发展之间的问题等。关键词：城镇化 就业 土地 农业

城镇化发展水平是一个国家和地区经济发展的重要标志，是社会文明程度的重要表现和衡量生产力发展的重要尺度。城镇化是由于生产力的不断发展进而使得生产关系产生变化的一种现象，这种现象使得人们生产方式、生活方式和居住方式等方面发生变化。加快农村城镇化的步伐，有利于引导我国经济结构和产业结构的调整，可以促进各区域的平衡、协调发展。但是，在社会发展速度激增的今天，我国农村城镇化发展过程中所表现的问题越来越突出，甚至在某些方面影响了城镇化的可持续发展。

一、农村城镇化发展过程中存在的问题

1、城镇化与土地使用之间的问题

由于我国现行农村土地制度是集体所有制，农民对所使用的土地不具有资产性质。到目前为止，法律所赋予农民的土地产权虽是“长期而有保障的土地使用权”，但事实上这一权利具有一系列非常严格的限定。一是农民手中的这块土地仅限于农业用地使用，这种硬性规定导致农民对土地的产权被限制在农产品种植权和从事农业耕作的收益权上；二是尽管允许农民对承包的土地进行“自愿、有偿、依法转让”，但转让范围也仅限于农业用途；三是农民对所承包的土地不拥有出让权和抵押权。以上种种限制使农民的土地权利只具有为他们提供生计的功能。城镇化过程中，农民无法从土地价值上受益；也无法出让或变现土地，导致农民进城务工时一无所有；土地不抵押权的缺失使农民丧失了利用土地作为抵押品获得金融资本。总之，农民尽管被赋予了对土地的使用权、收益权和转让权，但是，这种有限的权利还是约束了土地对于农民的资产功能的实现，从而迫使农民在参与工业化和城市化进程中长期处于被动地位。可见，政策稳定性不足也成为农民利益受损、合法利益无法得到有效保障的原因，失地农民损益补偿难以实现。倘若农民失去了赖以生存的土地后因技能的缺失而无法从事其他行业，造成生活无保障的现象将时有发生，而衍生出的一系列问题也无法得到解决。另一方面，国家城镇化进程的不断加快，很有可能导致农用耕地的减少，影响我国农业产业化经营，影响我国农业可持续发展。不能因为城镇化问题，强硬的征收土地，从而导农民生活无保障，农业发展无后盾。

2、城镇化与失地农民就业、社会保障之间的问题

农地征用，是指国家为了公共目的，依据法定程序，强制性地取得私人或集体土地，并给予补偿的行为。伴随着我国各地近年来城镇化进程的高速发展，土地征用力度不断增强，必然导致原来祖祖辈辈依靠土地进行生产生活的农民失去了赖以生存的可靠保障，劳动场所的改变和收入来源的无处可寻最终成为一个特殊群体——失地农民。当前我国失地农村的生活状况不容乐观，很多长远问题需要细细考虑，如失地后的经济收入问题、就业问题、子女教育问题、社会保障等问题都亟待解决。这些问题仅仅影响了农民生活方式的转变，在很大程度上影响了我国城镇化发展进程。城镇化不只是农村土地变为城市土地，更重要的参考指标是转变后，在原有土地上生存的人生活水平是否能有显著变化。由于征地范围过宽，补偿严重不足，被征地农民生活水平下降、就业没有着落的问题相当突出。部分失地农民“种田无地、就业无岗、社保无份”，生活在城市的边缘，在就业、子女就学、社会保障等方面又享受不到有关政策，导致失地农民大量转化为城市贫民，已影响到城乡社会稳定。为了维持日常生活，就业问题成了失地农民需要考虑的首要问题，随之而来的社会保障问题更是需要从长计议。无论是两者中的哪一个处理不当，都会影响我国城镇化建设的步伐与社会的长治久安。

3、城镇化与农村可持续发展之间的问题

城镇化固然是有利于社会发展，但是现实中这一过程却与农业可持续发展存在一定矛盾，生产持续性、经济持续性和生态持续性三者统一的发展目标难以实现。耕地面积不断减少，农业资源的流失导致我国农业压力剧增。我国人口众多是农业发展的最大制约因素，留在农村从事农业劳动者达到8亿之多，但是城镇化发展不但减少了耕地的使用面积，还是大量从事农业劳动的人失去了生存之本。另一方面，由于我国城镇化发展水平较低，人口城镇化率低，导致城镇人口对农产品的市场需求有限，难以形成对对农业部门产生持久而又有力的市场拉动。而农业的可持续发展，就各个方面而言，都必须依赖市场需求的有力拉动。城镇化建设滞后，使城镇市场需求不足，没有很好地起到拉动农业发展的作用。第三，乡镇企业的不断发展为城镇化带来了巨大的活力，不但能吸纳了大量剩余劳动力更能促使从事农业

生产的人找到新的工作方式，学会新的工作技能。但是由于人们过于关注经济效益，缺乏合理布局和长远规划，致使乡镇企业如春后竹笋般发展起来，小规模重复建设不断出现，更为不利的是污染严重，大量的废气、废水、废渣不经处理就随意排放，严重污染了大气、河流和农田，影响了人们的生产和生活质量。

二、关于加快农村城镇化建设，促进农业可持续发展的对策

虽然，我国农村城镇化过程中存在些许问题，但不能成为否定城镇化建设的依据。从党的十六大报告中可以看出，城镇化是我国社会经济发展的大趋势，我们应从加快城镇化建设，促进农业、农村、农民生活的可持续发展目标出发，针对现实中出现的问题，我从以下几方面提出对策：

1、农村城镇化应坚持节约用地、保护耕地的原则

城镇化建设与保护耕地、节约用地并不矛盾，关键在于如何协调。在以往的城镇化过程中由于缺乏统一规划导致耕地的使用率不高，不仅挤占了耕地，而且使大面积的耕地分散，不利于农业产业化发展，难以提高农业生产能力。我国农业可持续发展的最大威胁便是耕地资源的流失。要协调好城镇化与保护耕地的关系，首先，应强调政府规划作用，政府应确定哪些土地土质较好应作为耕地使用，哪些土地属于城市建设使用，严格保护耕地，绝不乱批准乱规划。其次，应坚持节约用地，在节约农村宅基地的基础上利用好每一寸多出来的土地，能形成规模的就扩大规模，能向空间发展的就向空间发展，少用地，用好每一块地。

2、农村城镇化应为农民生存找出路

对于失地农民，政府应该鼓励他们从事二三产业。农民因技能缺失不可能直接离开农村，政府应给予一定的技能培训，使农民有一技之长，可以在失去土地的同时适应其他的工作方式；当地政府更应该鼓励有头脑有远见的农民在自己熟悉的社区逐步创业，积累经验、知识和资本，创建适合当地经济发展的乡镇企业，为吸纳更多的劳动力而服务；对于长久以来依靠土地生活的农民，应按照国家政策给予养老保障的支持，不少农民年岁以高，无法从事其他产业，生活保障、医疗保障对于他们来说尤为重要；在城镇化发展的过程中，更应该加大农村基础设施和社会事业发展，改善农民生产生活条件，加强教育卫生的发展，为农民的生活、生存着想；不断提高农民文化生活建设，建设贴近农民生活的文化娱乐形式，丰富农民精神生活，只有不断提高农民和整体城镇居民素质，这样才能有效转变经济发展模式，使城镇化得到真正的发展。

3、农村城镇化应调整产业机构，利用当地资源促进农业可持续发展

各地农村城镇化应采取因地制宜的政策，突出优势，培育优势产业。目前，许多城镇的产业布局与大城市发展雷同，重复产业生产，十分浪费环境资源，并且缺乏足够的发展空间。城镇是大城市与农村之间联系的纽带，城镇经济应立足于当地农业特色，发展产业经济，利用农业和农村资源，进行农产品加工、包装、运输与销售，突出产业优势。同时，乡镇产业化可以吸纳大部分农村剩余劳动力，缓解就业压力，增加农民收入，维护社会稳定。乡镇产业化发展不仅能够在全国范围内起到积极影响作用，还可产生示范效应，在原有的农业生产基础上吸收外来投资，对原有技术、产品进行更新换代，提升当地经济发展，充分发挥城镇化对农业的可持续发展作用。

三、结论

我国城镇化发展已经历时半个多世纪，纵观城镇化进程可以发现我国城市化起步晚、波动大，东中西部农村城镇化发展水平不一致。在全球城镇化发展接近尾声的同时我们可以看出城市的良好发展离不开农村城镇化的加入，而农村城镇化更是城市发展的重要环节。因此推动城市、乡村协调发展是我们当下应当关注的着力点。目前，虽然农业、农村与农民是影响中国城镇化发展的三大难题，但是不能因为有问题存在就否定城镇化的意义和价值，只有在面对问题的同时积极想出路解决问题，才能促进我国城镇化持续、健康、快速的发展。在土地问题、农民再就业、社会保障以及农业持续健康发展等问题上应有所应对，使农村城镇化成为我国城镇化进程中不可或缺且有正面影响的一部分。

参考文献

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第五篇：城镇化进程中的问题

城镇化有力地吸引了生产要素向城镇聚集，促进了产业结构的调整和资源的优化配置，成为解决就业、实现市场扩展、推进新型工业化的重要举措；城镇承接了大量的农村富余劳动力，在带动农民增收的同时，还在很大程度上缓解了农村人地紧张的突出矛盾；城镇化有利于实施国家区域发展总体战略，统筹城乡区域协调发展，逐步缩小城乡区域差别。

今天我们组的报告是讨论土地城镇化与人口城镇化的关系。对其中存在的一些问题进行了讨论。我国城市发展中,存在着土地城镇化过快的现象。这直接影响了城镇化的健康发展。

土地城镇化和人口城镇化应该有一个合理的比值，这个比值要控制在一个合理的预值范围，这两者之间要相互适应，一般来说城镇用地的增长弹性系数来衡量，国际社会公认的一个标准，应该是在1：1.12之间。从目前我国城市发展情况来看，土地城镇化的速度远远超过了人口城镇化的速度。从20年的数据表明，在我国建成区的快速增长，而同时城镇集聚的人口明显滞后，造成了城镇的过度扩张，土地城镇化的速度过快。

分两个时段来看，第一个时段1990年到2000年，这个时候土地城镇化的速度是人口城镇化速度的1.71倍。如果再看到2000年到2010年10年，这个趋势更快了。城市的建设用地面积扩大了83%，但是城镇人口仅仅增加了45%。我们的发展现状是土地城镇化一直保持快于人口城镇化速度的情况。

因此我们得到的结论，我国城镇用地增长的弹性系数大大超过了合理预值，从2000年到2010年，土地城镇化速率是人口城镇化速率的1.85倍。如果再考虑人在城市，但是没有城市户籍的人口，不能充分享用城镇用地的情况，实际上土地城镇化的速度还应该更快一些。其实在2010年的城镇化速度，应该达到的城镇化率应该是59%，也就是说现在在城市里的人口数量，如果跟土地相比，整整大概慢了10个百分点。

为了解决土地城镇化速度过快的状况，办法有两个，第一个是加快人口集聚，第二是控制城镇用地规模的过快扩张。

第一个是增加城镇人口，特别是定居的人口，充分释放城镇集聚人口的功能，首先是加快各类人口进城定居，把享受城市保障和福利的资格，与户口脱钩，使包括农村进城务工人员的人群成为城镇人口。其次逐步解除户口的限制条件，消除外来人落户的限制，切实增加落户人口。第一条，要把这些能享受的条件逐项逐项享受，比如说原来没有城市人口不能念书，现在逐步变成没有城市户口念书还是可以的，只是在选择学区上有所差别，这样逐项来解除跟户口挂的太紧的各项政策，这样一步步使城市的进城人员落实下来。第二步才是开放户籍。

第二个是加强对城市土地扩张过快的管控。这方面主要有几项措施，在土地规划中，国土的政策中也做到了相应的一些工作。按照社会经济发展的要求，来制定用地的极限。通过这样的规划来促进大中小城市的协调发展。到目前为止，我国目前的城镇用地水平，比我们原来设想的要粗放。根据最新的土地调查结果，目前城市的用地已经超出建设部和国土部制定的城市人均用地水平。因此，目前的情况就是，局部是节约的，但是总体上城市用地是浪费的。可以通过设立城市的发展边界和有条件的建设区，来优化城市布局。在土地利用总体规划中，设定城镇发展的边界，确定容许建设区，防止特大城市、大城市面积的过度扩张。同时还要划定出限制建设区，这是农业专用的区域，和禁止建设区，就是生态专用的区域等等，使得农村和城市协调发展。

还可以通过约束城乡建设用地的总量来开展增减挂钩，防止人地进一步的分离。这个就是把城市的用地和农村用地统筹考虑。建立人口土地联动的机制，以土地的联动带动人口的流动，在减少农村建设用地的条件下，增加城镇的建设用地，促进农村人口向小城镇和城市集聚，防止城市扩大，人口不增加。

只有解决了土地城镇化和人口城镇化的关系，城镇化的进程才会健康发展。给大家说这些，谢谢大家。