鄂尔多斯市东胜地区住宅小区物业管理实施细则（精选五篇）

第一篇：鄂尔多斯市东胜地区住宅小区物业管理实施细则

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鄂尔多斯市东胜区人民政府

关于批转东胜地区住宅小区物业管理实施细则的通知

东政发〔2008〕116号

各镇人民政府，各街道办事处，区人民政府各部门，各直属单位，东胜经济开发区管委会，装备制造基地管委会：

《东胜地区住宅小区物业管理实施细则》已经书记、区长联席办公会议讨论通过，现批转给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年十一月十九日

东胜地区住宅小区物业管理实施细则

为认真贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》，全面加强东胜地区住宅小区物业管理工作，改善人民群众工作和生活环境，维护物业管理市场秩序，促进房地产业持续、稳定、健康发展，现结合实际，制定东胜地区住宅小区物业管理实施细则。

一、目标

加快改革传统的住房维修管理体制，变各部门、各产权单位多头分散管理为物业服务企业统一的专业化管理；变单纯的房屋维修为对建筑物、附属物、场地和环卫、秩序、绿地、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化管理和各方面的综合性服务；变行政性、福利发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第1页

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型的管理为社会化、专业化、市场化的企业经营型有偿服务；变管理单位的终身制为由业主通过招标择优选择并以委托协议的方式来确定管理单位的聘用制。通过推行和规范物业管理，使全区城镇住宅楼物业管理覆盖率达到90%以上，物业管理服务质量明显提高。

二、基本原则

（一）合理划分物业管理区域，坚持按区域推行物业管理；坚持因地制宜、先易后难、以点带面、逐片推开；坚持区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运行。

（二）坚持房地产开发建设单位与物业服务企业相分离的原则。积极推进物业项目招投标，监督物业服务企业做好物业承接验收工作，明确建设单位与物业公司的各自责任，从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时，建设单位与物业公司互相推诿的问题。

（三）坚持“分等定级、质价相符”的物业管理收费原则。制定和完善物业管理等级评定标准，服务收费实行分等级管理，并统一实行定级考评制度，查处物业服务企业不按合同约定的内容标准提供服务的行为。

（四）坚持“提前介入、一步到位”的原则。建设单位和开发企业要提前做好新建住宅小区物业管理规划和实施办法，对公共设施设备、公用部位以及绿化道路、供水、供电、办公设施、停车场、垃圾转运站等基础设施均按有关规定标准同步规划、同步建设，并要为小区的物业管理提供不低于总建筑面积3‰的经营性用房，开展多种经营，方便居民生活，以营业收入弥补管理经费的不足。

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三、主要工作任务

（一）全面加强对住宅小区的监管工作。要按片划分、责任到人、全天候在各小区巡查，专管各住宅小区乱搭、乱建、乱放或乱改接车库门厅等公共设施设备的工作；负责清理小区住户乱占公共用地，堵塞公用过道，私自改造或乱接供水、供电、供暖、供气、排污管道、外围商业、办公场所，破坏原有正常的公共设施设备等行为。对改装改接车库门厅的必须经业主委员会和物业公司同意后方可实施，对未经审批私自改接、乱搭乱建等行为，由房管部门协调行政执法局进行强制拆除、恢复原状，并可处一定数额的罚款。

（二）充分发挥社区居委会作用，加强对零散住宅楼房的管理工作。零散住宅楼主要指过去单位建的集资房，没有专项维修资金，基础设施不完善，专业物业公司不愿接手管理的住宅楼。该部分楼房要由所在社区居委会进行管理，充分发挥社区的组织和协调作用，由社区居委会负责组建业主委员会，居委会书记或居委会党支部成员可兼任业主委员会主任，主持业主委员会的日常工作，选聘物业服务公司或自己雇人管理小区，所需费用由业主委员会决定按业主房屋的建筑面积予以公摊。

（三）加强行业管理，提高行业服务质量。规范物业服务企业作风，约束物业服务企业服务行为，防止收取物业管理费而服务不到位或相互扯皮现象的发生。物业公司在接手小区管理时，要到房管部门备案，并在物业服务合同履行期间房管部门与物业公司协商收取2—5万元的服务保证金，房管部门暂时代管，合同期满后，保证金退还物业公司。

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四、规范物业管理制度和程序

（一）严格按照要求年检物业管理企业资质。年检时，物业管理企业必须提供所服务小区业主委员会名单、物业服务合同、开发商移交的相关资料和物业公司简历以及管理情况资料，经房管部门到住宅小区回访调查，条件符合、业主同意的，方可审批通过年检。如服务不到位，不按物业管理服务合同履行职责，违反《物业管理条例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六条之规定的，可处以相应的罚款。

（二）规范前期物业管理招投标工作，保护招投标当事人合法权益，促进物业管理市场的公平竞争。房地产开发商建设现售商品房项目的，应当在现售前30日完成物业管理招投标工作；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作，以招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业管理前期物业工作。前期物业管理服务费，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。买受人从出售房屋交付之日开始交费，之前的费用由开发建设单位承担。待三分之二的住户入住后，由所在街道办事处牵头，房管部门指导召开业主大会选举业主委员会成员，业主委员会成员产生后和前期物业公司签订服务合同或另选聘具有相应资质的物业服务企业签订服务合同为住宅小区服务，并按服务合同约定进行收费。

（三）严格执行新建住宅定位申报制度。新建住宅要严格履行基本建设程序，实行住宅建设条件申报制度。今后凡属新建住宅工程，建设单位和开发企业就项目规模、规划布局、基础公益配套设施建设方案及建成后产权界定情况向房管部门提出报告，房管部门按照有发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第4页

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关规定出具《房地产开发项目建设条件意见书》。发展计划、规划部门在审批规划新建住宅工程项目时，要将《房地产开发项目建设条件意见书》作为重要的审批、规划资料，严格把关。如有不按规划要求建设的行为，要从严追究相关单位和负责人的责任。

（四）严格执行住宅公用部位、公用设施设备专项维修资金缴交制度。按照国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，凡商品房销售时，购房者与售房单位必须签订维修资金缴交约定，同时购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。根据上述规定并结合我区实际，已建成的各类住宅，经房管部门核实后，由房地产开发建设单位和开发企业一次性将维修资金移交房管部门，专户储存，专款专用，具体使用按有关文件规定执行；今后新建的住宅，要严格执行上述规定。不按规定缴交公用部位、公用设施设备专项维修资金的，房管部门不予办理产权登记手续。

（五）严格执行“一证两书”制度。根据《城市房地产开发经营条例》和自治区有关规定，房地产开发企业在进行商品房预（销）售时，应当向房管部门提出申请，经房管部门审核，符合条件的，必须领取《商品房预售许可证》。房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（六）严格执行住宅小区竣工综合验收管理制度。根据《城市房地产开发经营条例》和建设部的有关规定，住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位要向规划行政主管部门提出竣工综合验收报告，提供有关文件材料，由规划行政主管部门牵头，会同有关部门组成综合验收小组，在听取开发建设单位情况汇报，并按照各自职责以及有关规范标准进行现场检查后，对建设项目做出全面鉴定和评价，提出各自的验收意见。经验收合格的，由规发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第5页

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划部门核发《东胜区综合验收合格证》，取得合格证后，方可将建设项目交付使用。

（七）建立健全物业管理市场准入制度。把好市场准入关，查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，整顿和规范物业管理市场秩序，严格执行物业管理企业资质管理审批制度。根据自治区建设厅《转发建设部关于印发＜物业管理企业资质管理试行办法＞的通知》（内建房字〔2007〕223号），凡从事物业管理的企业，已具备条件的必须向房管部门提出申请，经房管部门初审，上报市局发放物业管理资质证书，到工商部门办理营业执照和收费许可证后，方可实施物业管理。

（八）房产交易时，必须有为小区服务的物业服务企业、供暖企业公共维修资金交缴等费用情况证明，方可进行交易。

五、各负其责，密切配合，加强监督管理

物业管理工作涉及面广，除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外，街道办事处、公安、消防、文化、建设、规划、园林、工商、税务、卫生、环保、环卫等部门和单位也要依法承担相关的监督管理职责。各有关部门和单位在项目审批过程中，要把住宅物业管理作为房屋开发、住宅建设的一项重要内容，从严控制和要求。房地产行政主管部门和街道办事处应对物业服务企业的管理和业主委员会的建立和运作进行检查指导；城市规划管理部门在审批住宅用地规划和建设规划时，要把基础公益配套设施统一纳入规划管理；工程建设管理部门要把基础公益配套设施质量作为工程建设质量管理的一项基本内容进行发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第6页

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监督控制；价格主管部门在审批核发经营（兼营）物业管理企业营业执照时，申报企业必须提交房管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。对于不具备物业管理条件的住宅建设项目和违反《物业管理条例》的开发行为，规划部门不予批准规划许可，土地部门不得核发《土地使用权证书》，建设部门不得核发《施工许可证》，房管部门不予办理房屋权属证书。

六、物业管理实施步骤

物业管理的实施步骤分为三个阶段：

第一阶段为自查自纠、自我规范阶段。各建设单位和开发企业要加强基础设施和配套设施建设，按照物业管理条例的规定，继续完善和规范物业服务企业行为，由街道办事处牵头，房管部门指导，尽快组建业主委员会，制定业主大会议事规则和管理规约，通过招投标选聘物业服务企业，签订物业服务合同，物业服务企业主动到区房管部门进行资质初审和备案。

第二阶段为房管部门组织专业人员进行全面检查、整顿阶段。主要检查内容有：住宅物业的建设单位选聘物业服务企业的方式；属于业主的物业共用部位、共用设施设备和维修资金使用情况；建设单位、物业服务企业承接验收手续情况；物业管理企业资质证书管理和从业人员职业资格管理情况；物业服务企业是否有将全部物业委托他人管理的行为；物业服务企业是否挪用专项维修资金的行为；物业费的收交和使用情况；建设单位是否在物业管理区域内配置管理用房和擅自改变物业管理用房用途的行为；小区环境卫生是否实行标发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第7页

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准化清扫、保洁，环卫设备的完好程度以及垃圾的日产日清状况；小区保安、消防及车辆管理是否实行一体化管理，治安情况是否良好。

第三阶段为全面验收阶段。对于在物业管理过程中存在的不规范行为进行全面整顿，严格按照《鄂尔多斯市物业管理等级服务评定标准》进行验收，在听取所在街道办事处的意见和建议后，对存在的问题提出限期整改措施。对于拒不整改，严重违反《物业管理条例》实施物业管理的行为，房管部门依法给予处罚，情节严重的，依法吊销物业管理企业的资质证书。

七、东胜地区住宅小区物业管理等级服务评定标准

（一）管理运作（10分）

1.有专业物业管理机构，实行综合一体化管理（1分）。

2.按规定配有规定面积的物业管理用房（1分）。

3.维修资金已建立，并能有效运用（1分）。

4.物业管理单位与业主委员会或物业产权人、使用人签有规范性物业服务合同，管理单位责、权、利关系明确（2分）。

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5.各项管理制度完善（2分），具体包括以下内容：

（1）各类人员岗位责任制；

（2）内部管理运作及考核制度；

（3）管理规约和小区各项公众管理规章制度；

（4）有完善的管理工作流程。

6.档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索（2分），具体包括以下内容：

（1）小区验收移交档案资料；

（2）房屋维修档案资料；

（3）装修管理档案资料；

（4）公共设施、设备运行维修档案资料；

（5）完善配套、维修工程档案资料；

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（6）住房档案资料；

（7）其他资料。

7.有计算机系统并能有效运用（1分）。

（二）房屋的管理及维护养护（16分）

1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻。前后阳台统一封闭有序；防盗网、空调架安装整齐，外墙无锈迹，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观；无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等（3分）。

2.建立完善的房屋装饰装修管理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等（3分）。

3.公用设施整洁、公用楼梯、天台、楼道等无堆放杂物及违章占用等（3分）。

4.无擅自改变房屋用途。小区内栋号明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图（2分）。

5.坚持房屋修缮制度，管理处值班和便民保修措施，并建立回访制度和回访记录（3分）。

6.房屋完好率达到98%以上，房屋零修、急修及时率达到99%以上，维修质量合格率达到发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第10页

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100%（2分）。

（三）保安消防及车辆管理（12分）

1.保安和车辆实行一体化管理；有保安队伍，巡逻及管理制度落实；实行准军事化管理和训练；保安人员有统一制服、熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤、言行规范（3.5分）。

2.消防设施设备完好无损（1.5分）。

3.可能危住户安全处有明显标识和防护措施（1分）。

4.本年度内无因管理单位责任造成重大刑事案件和重大火灾事故（1分）。

5.停车场管理制度落实，设有专职人员，车辆进入设卡，实行车位有偿使用和保管区分制度，车辆进出有登记，本年度无因管理单位责任造成车辆损坏或丢失（1.5分）。

6.小区内机动车辆行驶停放有序，制度健全，无违章行驶及乱停放（1.5分）。

7.非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐（2分）。

（四）环境卫生（15分）

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1.小区实行标准化清扫、保洁；有清洁队伍，管理制度健全（5分）。

2.环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施、果皮箱，垃圾日产日清（5分）。

3.整体环境及环卫设施随时保持清洁、定期杀虫灭鼠（4分）。

4.没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象（1分）。

（五）园林绿化（15分）

1.有绿化专业人员和必备的绿化专业机械，管理制度健全（3分）。

2.小区内绿地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，小区内绿地覆盖率不低于占地面积35%（5分）。

3.小草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露（4分）。

4.绿化管理设施、设备完好，水源有保障（3分）。

（六）共用设施、设备、场所（地）（12分）

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1.小区所有公共设备图纸资料、档案齐全，管理制度完善，公用配套设施、设备、场所（地）达到规划标准，无缺漏或违章私改原规划现象，无擅自侵占公用设施或场地，运营正常，方便居民，公共设施完好率达到95%以上（4分）。

2.道路畅通无损坏，路面平坦整齐，排水畅通（2.5分）。

3.供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运行正常；二次供水有严密的管理设施，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证（1分）。

4.公用排污、排雨管线设施完好无损（1.5分）。

5.停车场、棚、房及其他公共场所（地）、建筑小品、雕塑等完好无损（1.5分）。

6.路灯完好率（包括亮灯率）达到95%以上（1.5分）。

（七）小区内商业网点管理和经营服务（5分）

1.商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴，招牌整齐美观，无破损污迹（1.5分）

2.落实门前“三包”，铺面整洁，无乱丢垃圾，无污水等（1分）。

3.排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质（1分）。

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4.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费（1.5分）。

（八）管理人员素质（6分）

1.人员培训有计划、有考核、有记录、制度落实好（1分）。

2.有各类人员言行具体规范，且执行效果好（1分）。

3.有规定数量的持证上岗人员（1分）。

4.有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善（1分）。

5.各类人员熟悉物业辖区内情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强（2分）。

（九）社区文化活动（5分）

1.有制度：健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社会服务制度（1分）。

2.有场地、设施、设备：有宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏，有相应的各种文化体制活动、服务场所或场地发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第14页

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（3分）。

3.有活动：开展各种有组织、有意义、有实效的社区文化活动和社区服务项目（1分）。

（十）投诉处理及用户评议（4分）

1.持一、二、三、临时资质证书的单位，年有效投诉率分别在1%、1.5%、2%、2.5%以下，处理率95%以上，回访率95%以上（2分）。

2.用户对小区管理服务的评议满意率达到90%以上（2分）。

（十一）等级评分标准

90分以上为甲级；80分至89分为乙级；70分至79分为丙级；60分至69分为丁级；60分以下限期整改，重新评定，否则不得收费。小区公共性服务收费标准根据评定分值所对应的等级收费标准确定。

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第二篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第三篇：鄂尔多斯市物业管理暂行办法

鄂尔多斯市物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条

为规范和促进我市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条

鄂尔多斯市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

第三条

鄂尔多斯市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。

旗区房地产管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级建设、规划、环保、工商、发改、公安、民政、广播电视、质量技术监督、水务、行政执法等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。

第四条 苏木乡镇人民政府和街道办事处要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居民委员会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。

第七条 各旗区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、苏木乡镇人民政府和街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达50%及以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过两年的，苏木乡镇人民政府和街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组。

第十一条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

（一）确定业主身份；

（二）拟定业主大会议事规则草案；

（三）拟定业主管理规约草案；

（四）拟定业主委员会委员的选举产生办法草案；

（五）组织召开首次业主大会和其它所需的工作。

业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十五条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

第十六条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。

物业管理区域内有20%以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处和苏木乡镇人民政府责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由苏木乡镇人民政府和街道办事处组织召开。

（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；

（四）谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益；

（五）其它侵害业主合法权益的行为。业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）；

（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；

（三）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞呈；

（四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。

第三章 前期物业管理

第二十二条 建设单位在办理商品房预售许可证前，须完成前期物业服务招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在苏木乡镇人民政府、街道办事处和物业主管部门的监督下实施招投标。

新建两万平方米以上的住宅项目，建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其它义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。

第二十五条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；

（二）掌握小区内各管网线路的布臵，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；

（三）就共有设施设备的安装位臵、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；

（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门及苏木乡镇人民政府或街道办事处报告。

（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；

（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；

列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。

第二十七条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区物业主管部门及苏木乡镇人民政府或街道办事处备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。

业主委员会成立后，物业服务企业应当将接收资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。业主委员会可以选聘新物业服务企业或在街道办事处、苏木乡镇人民政府指导下实行自治管理。业主委员会选聘新物业服务企业时，应向市物业主管部门核实该物业服务企业资质；若待选聘物业服务企业为外地资质，应向市物业主管部门核实物业服务企业是否已办理外进备案手续。否则选聘物业服务企业出现不按照物业服务合同提供物业服务、造成业主损失的，损失由业主委员会承担。

第三十一条 物业服务收费应当遵循提供什么服务、收取什么费用的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

业主委员会与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。

第三十二条 价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。

廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价，由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，并定期公布。

第三十三条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。

议后，方可施工。物业服务企业与各专业供应单位的职责划分如下：

（一）供电设施：楼宇进户线以内，由物业服务企业或房屋产权单位负责；以外由电业部门负责。

（二）燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管道以户内智能燃气计量表前阀为供气设施产权分界点。以产权分界点（含该点）为界，逆燃气流向的设施由燃气部门负责，顺燃气流向的设施由最终用户负责。

（三）自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内（包括阀门）由产权单位负责；以外由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不含市政管线）由物业服务企业负责；以外由排水部门负责。

（五）电信（网通）管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信（网通）部门负责。

（六）供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

第三十五条 物业管理服务合同期满前3个月，业主委员会应提请苏木乡镇人民政府或街道办事处组织物业服务招投标工作，没有及时选聘物业服务企业的，物业服务企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

物业服务企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。

第三十八条 各级人民政府要将老旧住宅小区（或单体楼）供排水、供热、环境等作为综合整治工作来抓，纳入工作日程和财政预算，逐年增加投入进行改造。苏木乡镇人民政府或街道办事处成立社区物业服务中心或组织业主自治管理，主要提供清扫保洁、排污管线疏通、化粪池清掏等为主要内容的基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自治管理，所发生的费用由业主共同承担。

第五章 物业使用与维护

第三十九条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的关系。

业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（二）物业管理用房的使用和经营；

（三）业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益；

经物业服务企业检查未造成损坏且装修行为规范的，应当全额退还装修保证金，不得强行抵入物业服务费。

物业服务企业发现物业管理区域内有上述行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。

对在物业管理区域内私搭乱建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。

在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门查处。

对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居委会协调公安机关查处。

第四十一条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案及备案部门等告知业主或使用人，并对其负有监督管理职责。

物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理，并按照行为的违规程度扣除其部分或全部装修保证金。

木乡镇人民政府或街道办事处予以处理；公安部门、苏木乡镇人民政府或街道办事处应当依法及时予以处理。

第六章 物业管理用房、设施和经费

第四十四条 建设单位应当按照规划要求配臵物业管理用房和社区组织用房。

建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积3‰的比例配臵物业管理用房。物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位臵应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。对物业管理用房和社区组织用房的具体位臵和面积，建设单位应当在规划方案中确定、在规划审批时明确、在施工图审查中专审（包括环境施工图）、在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。

物业管理用房至少配臵50平方米以上。

第四十五条 物业交付前，建设单位应当将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安臵小区物业管理用房的产权属于国家。

首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位臵、面积等在小区内公告。

第七章 附则

第五十条 本办法下列用语的含义：

住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住小区、住宅组团）。

物业管理是指物业服务企业对小区内共用设施、设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。

物业服务是指物业服务企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容（项目）质量承担相应职责。

公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。

小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。

小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装臵、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、3

第四篇：住宅小区物业管理的实施

学习、思考、创新园地

第3季度2006年9月20日

住宅小区物业管理的实施

一、物业管理的性质、内容及发展方向

物业管理是以管理房、小区设施和环境，为居民提供多项服务的一门新型的、综合性的服务行业，其经营性质属第三产业。它的主要经营内容是：房产的管理、维修、保养；辖区的环境卫生、环境美化及管理；辖区的道路养护；通讯、供水、供电等设施的管理；辖区的消防、治安体系的建立及管理，还可以为居民提供各种信息服务，开展上门服务、夜间服务、节假日服务、特殊服务等，有条件的还可以开办托幼托儿、家庭教育等服务及管理。总之、物业管理是实行全方位、“一条龙”为社区提供多功能、多项目的优质、高效的服务。

二、物业管理的特点。

物业管理具有社会化、专业化两大特点。社会化是指物业管理既抓社区的公益事业，又管居民的实事；既有琐碎的日常服务，又有较高层次的管理，点多面广。因此，要求物业管理首先必须得到居民的认可、信任，具有稳定的队伍，熟悉每个街区，每个住户，从而更好地满足居民的各种要求。专业化是

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指所管理服务的内容专业性较强，要求管理人员业务要精通，各种专业人员要齐备，能迅速、正确地解决各种问题，并能做到合理收费，真正为居民排忧解难，服务周到。总之，良好的信誉是物业管理赖以生存的条件。

三、物业管理的经营模式及经营者。

物业管理是一个新兴的行业，旧的框框少，在市场经济条件下，必须有较高的起点，良好的运行机制。所以，物业管理的经营模式必须是独立经营、自负盈亏。通过合法经营，竞争优胜劣汰，促进它的提高与发展。由于不少地区的物业管理处在起步阶段，配套的法规、政策尚未健全，管理水平不高，新建小区的物业管理，在投入使用初期，可以交由房地产开发企业经营。因为开发者熟悉小区建设情况，各类图纸档案齐全，与住户已建立了一定的联系。加上小区收尾工程、配套工程在小区基本建成后还要继续进行，因此，开发者利用其雄厚的资金及其他优势，可以更好地、更方便地为居民提供优质服务。

四、物业管理与公安及有关部门之间的关系。

目前社会治安形势比较严峻，而公安部门的警力、经费又普遍不足，小区管理机构可以在公安部门的领导下，组建小区的治安联防体系，负责小区的治安管理，处理突发事件，从而有效地保证小区的安全，解除居民的后顾之忧。

物业管理与供水、供电、环卫等行业的关系，可以借鉴目前一些企业自办家属院的管理办法，行业部门对小区实行总电表、总水表控制；小区内部物业管理部门可以在有关部门的指导下，遵照城市有关法规，建立小区的各项体系。这样居民办手续、交费、修理等就可以就近找物业管理部门解决；而一些专业性较强的行业，可以采用合作经营的办法来经营。总之，物业管理的实施可以使目前的条、块管理，变为综合性管理与服务，可以说，物业管理是联系小区与各部门的桥梁、纽带。

五、发展物业管理的外部环境。

物业管理是一个新兴的、建设现代化城市必不可少的行业。它的问世、发展需要众多的外部条件：首先必须得到人们的认识、了解。要加强舆论的宣传，引导全社会和更多的人能全面、正确地认识它、利用它。第二，目前社会主义市场经济体制尚未完全形成，在新旧体制交替下，各种关系较为复杂，要使物业管理能迅速发展，就必须理顺各种关系，使职能、职责、分工明确，减少管理层次，促进物业管理的健康发展。第三，尽快建立物业管理的有关法规及收费、纳税办法，使物业管理有章可循、有法可依，从而使物业管理能走上规范化、法制化的轨道。

第五篇：东胜地区小区物业管理存在的问题及完善建议

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东胜地区小区物业管理存在的问题及完善

建议

一、物业管理现状

物业服务现状：东胜区住宅小区530个，其中有专业化物业服务的小区267个，居民自治小区263个。专业化物业服务小区较好，房屋设施完善，技防设施齐全，环境优美，业主总体满意；居民自治小区仅能维持环境卫生整洁，物业服务水平亟待提高。物业监管模式是专业化物业服务区房管局监管，居民自治小区由所在街道办事处监管。

物业企业现状：东胜区物业企业211家，其中二级资质8家，三级资质22家，四级资质168家，外地物业服务企业13家。60%企业运行正常，物业服务较好，经营基本持平；40%企业亏损经营，服务状况较差。

二、物业管理存在问题及原因

(一)房屋遗留问题无法化解，影响企业运营。目前，东胜地区有近138个住宅小区不同程度存在房地产工程遗留问题，主要表现在小区水电暖、电梯、停车场、消防、技防设施损坏等公共设施不完善；还有墙体裂缝、墙皮脱落、楼顶渗水、地面下沉等房屋基础设施损坏问题，这些问题直接影响业主的切身利益，成为小区业主投诉焦点问题，由此引发的矛盾纠纷转嫁到物业企业，直接影响物业服务水平提升。

(二)旧小区基础设施老化，物业服务水平提升难。目前我区老旧小区共有255个，2011年起政府陆续对部分老旧小区的基础配套设施进行了维修改造并且取得实效。据统计，东胜地区无物业的单体楼160个，由于小区不成规模，设计标准偏低，配套设施不全，业主流动性大，导致物业企业不愿进驻管理。

(三)服务费收缴率低，企业经营困难。目前，东胜区整体物业费收取率偏低，东胜区专业化物业服务的住宅小区，物业费收取率30%-40%的小区127个、55%-60%之间的小区123个；能达到90%的实属凤毛麟角。物业费收取困难，造成企业运营难，面临两种选择，一种是降低物业服务标准，缓解企业运营压力，另一种是服务期满后被迫退出物业服务市场，导致小区出现无人管理、环境卫生脏乱差的局面。

(四)服务品质欠佳，物业合同粗略。在实际物业合同签订中，没有固定的合同范本，物业企业对业主需求了解不全面，加上物业企业急于拿到项目，草率签订合同，该约束内容的没有写入，容易产生矛盾。另外部分物业企业经验不足，不按照物业合同提供相应服务，业主投诉不能及时处理，物业从业人员参差不齐，服务态度差。

(五)监管职能不明，建管职责不分。物业内容包罗万象，问题最棘手、最难缠，部分职 文章出自：http://www.xiexiebang.com/feibiaozhun/

能部门不愿接手处理，只靠主管部门，根本无法解决。现行物业监管模式，物业监管职能交叉，专业物业企业进出平凡，导致部分小区物业服务无人管理。另外，前期物业项目多数是开发商的子公司，致使开发商与物业企业之间的职责混淆，容易让业主把两家捆绑，以拒交物业费对对抗物业企业。

三、提升物业管理对策

1.政府：加强市场监控，完善规章制度

为居民幸福指数的提升，确保物业市场的运转，有效化解物业矛盾，形成物业服务有法可依的环境，尽快修改《东胜地区物业管理实施细则》，重新出台物业管理的新配套办法和政策，对企业和行为的权力义务进行明确规定，让有章可循制度来规范物业市场。

政府部门各司其职，发挥自身职能，强化市场监督指导作用。一是成立解决房地产遗留问题工作小组。为业主解决各类房地产遗留问题，化解业主与开发商、物业企业之间的矛盾纠纷，组建解决工程质量遗留问题工作组，各部门共同配合，督促开发商通过修缮、补偿等方法限期处理遗留问题。二是加大对老旧住宅小区改造升级力度。重点解决排污、给水、供热管网老化、屋顶漏水等问题，逐步完善小区设施，引进专业化物业服务小区。三是严格执行物业企业准入制度。加强对物业资质审核，规范市场招标，提高准入门槛，建立退出机制。四是推行物业服务菜单式收费办法。建立服务标准规范、收费公开透明、按质论价、质价相符的物业服务收费机制。五是新旧搭配管理，培育物业集团。鼓励中小物业企业，采取以奖代补方式，发展大型物业集团，逐步淘汰服务质量差、信誉低的物业企业，摸索“高档普通”、“新建老旧”小区捆绑式服务。六是建立常态化物业服务企业考评机制。加大对未按合同提供服务，不合理收费等行为的查处力度，规范整顿物业服务市场。七是加大物业费调解力度。建立物业费快速调解机制，加大小区内物业类矛盾纠纷处理力度，对欠费严重小区实行物业费联合调解收取，逐步形成多方互动、共同维护的物业管理新秩序。

2.企业：提高服务水平，探索经营模式

物业服务企业和业主是相互依赖、互相发展的平等关系，不能有敌对情绪，二者互相信任才能达到共赢的目的，按照合同提供物业服务，业主履行应尽的义务。

提升服务水平方面：一是提升服务理念，业主投诉第一时间处理，发生纠纷互相沟通，建立人员出入登记制度，定期走访业主，入户调查业主需求，了解物业服务动态；二是增进情感服务，给业主节日祝福、派发小礼物，制定按时交纳物业费优惠政策；三是培训员工技能，提高人员素质，强化安全意识，定期例会报告制度；四是实时检修公共设施，更新楼宇庭院灯具，定期检修各类共用设备；五是定期公示财务状况，将物业服务所产生费用告知业主；六是培养主人翁精神，注重人员态度形象、文明服务，培育业主和企业共管小区的良好氛围。七是打造品牌物业，扩大物业覆盖率，发挥标杆作用。

探索经济模式方面：一是物业企业自我约束，细化服务项目，提高自我监督力量；三是降低收费标准，推行动态收费办法，向业主提供家庭生活超市服务，业主足不出户能购到货真价实的商品，采用积分抵顶物业费方式，提高业主认知度；三是拓展企业经营模式，向多元化服务集团发展，组建家政服务、园林绿化、代售代销等服务。3.业主：加强业委会管理，文章出自：http://www.xiexiebang.com/feibiaozhun/

提高业主自治力业主委员会是物业企业和业主之间能起到桥梁纽带作用，业主利益的代表者，业委会成员一定要公正，一是重视业主组建，加强对业委会组成人员考察。对于不符合要求、不称职的业委会成员街道办事处要组织重新选举。二是严格把关业委会备案程序。制定业主大会成立和业主委员会选举、换届备案核准流程。三是要加强对业委会人员的培训，组织业主委员会成员学习，告知业委会的权利与义务。四是提高业委会待遇，适当给予一定数额的补贴。五是接受业主、业主大会监督，制订业委会工作制度。

总之，物业管理作为新兴行业，随着社会发展会产生新纠纷和问题，在物业管理实践中，探索新的物业发展路子，保证人民安居乐业，促进行业健康发展。