担保公司反担保措施之房地产价格风险

第一篇：担保公司反担保措施之房地产价格风险

参考资料：

目前反担保物之—房产价格风险

中国房价在政府的调控下，趋于平稳，房地产价格波动风险增大，反担保抵押的变现风险在增大。中国房价走到今天，一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然，危机依然深重，风险敞口极其巨大。

一、人民币价值走向。

在人民币升值到顶的时候，也是本轮通胀的末梢，同时，在外贸上出现连续三个月的逆差。那么，按常规，人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机，也是购买美元的最好时机。这个底部的确认，有三大特征：一是连续三个月的贸易逆差，不管差额多大，这一项指标就当正式确立；二是中美经济和战略和合作关系一直在维持，这个时期内没有大的**；三是美元走强，突破90点后。

时间节点上判断：人民币目前已经升值3.6%，离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间，看来升破6元，要到2012年的6月至7月之间。

二、其次是央行停止加息，这一条表明通胀停止，滞涨开始。

央行加息与否，是有很多数据在支撑，我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据，因为统计局的变来变去，已经很不可信，这不妨让我们做一个参照，也没有别的数据可以参照。也就是说，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下来了。

中国经济诸多病症，已经不能好好康复。通胀一结束，很可能来临的是滞涨。滞涨一开始，全社会购买力急剧下降，很多人连工作都不保，有什么心思去买房子？在滞涨中，人们都很迷茫，首先想到的是未来的路怎么走的问题，而不是改善居住。这个拐点，是一个很痛苦的拐点，因为简单的刺激经济已经不起任何作用，只能踏踏实实搞好生产和消费，但是，市场次序已经破坏，重新建立要很长一段时间。

三、刘易斯拐点已经出现。

刘易斯拐点的出现，说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说，刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。体现在很多企业，就是一涨薪水，老板就要破产；而不涨薪水，就招不到工人。

民工荒现象，就是这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现，而且，已经暴露出恶果，直接导致企业破产。国家把农民诱惑到城市打工，什么保障都没有。农民工根本就没有因此而积累财富，更谈不上到城市消费，吃喝玩乐，通胀一来谁都消费不起；衣食住行，无一能得到保障，更谈不上能够在城市买房，能够居住。这样的打工，不可持续。这是一种典型的伪城市化。

四、人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。

摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。空吧。

现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为。

目前，除刘易斯拐点已经发生外，以上三大拐点都将在2012年发生。

五、在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。

以神不知鬼不觉的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。

这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视，一个问号是：这些存款储蓄去了哪里？

股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？

一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。

再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超过40%，是全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，政府态度是坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人还在拼命博傻，而大投资人一个月内拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托产品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。

人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑汇票，对流动性造成灭顶之灾。房价大跌趋势就此生成。

六、开发商的表现。

谁在第一个降价销售？是恒大。不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房**。2011年元月，恒大全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85折销售。这些是跑的早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份恒大发现销售进度不妙，便做了一个噱头——内部员工可享受6折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。

再来看看万科。2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。

温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。

现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。

我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。

第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。

第三阶段，房价开始普跌，至于跌什么50%是无知之说，中国房价普跌不会超过20%，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心层的购房问题。

七、未来房产有投资价值吗？

一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是没有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。

房产税会开征吗？回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一点，取得社会财富的新平衡。房价还有上涨动能吗？

从周期性来判断，这一轮的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚龄人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集，不是三五年能够完成的。但是，我在《穷人通胀富人通缩》里面讲了，中国房价的涨跌取决于政府，如果什么时候政府突然发昏，又来救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发，95后婚龄之时，将彻底告别高房价。泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。这两种经济现象，会给经济带不同的后果，后者可引发经济大萧条，前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情，宜选择软着陆。目前，政府选择的是软着陆的模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大利诱，最后的结局可能是硬着陆。

八、房地产崩盘对我们有什么影响？

是房价泡沫破灭，影响最大的是投机客和开发商，其次影响的是有房贷的家庭，对办理抵押的银行及担保公司的影响巨大。房地产崩盘，大家都是输家，利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水，这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘会引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响，同时会影响社会就业和社会财富的再分配。因为中国没有经过经济危机，应对能力较弱，最后会乱发钞票，因此，法币可能面临贬值，通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后，解决之道都是美元，而且，是唯一的解决之道。在目前情况下，华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。

九、综上所述

经济的规律不可抗拒，违背经济规律，总有一天要吃苦头。还有一个最大的风险，那就是国际资本攻击人民币。首先要问的什么是热钱？央行对此讳莫如深，外管当局甚至说，热钱只有350亿美元左右。国内许多金融专家最后一致认为，所谓热钱，广义来讲，所有外汇储备都已经转化为热钱；狭义来讲，只是出口未结款部分。如果这个定义成立，那人民币的风险敞口非常巨大，进入房地产的热钱对我们是致命的。

涉及到金融行业，需要对房地产价值风险进行认真的评估！

第二篇：【担保公司专用---抵押反担保合同】

抵押反担保合同

合同编号：昆丰抵字 第 号

抵 押 人（甲方）: 抵押权人（乙方):黑龙江省昆丰融资担保股份有限公司

抵押反担保合同

抵押人:(以下简称“甲方”)地 址: 法定代表人: 联系电话: 传 真: 邮政编码:

抵押权人:黑龙江省昆丰融资担保股份有限公司(以下简称“乙方”)地 址: 黑龙江省哈尔滨市道里区381号 法定代表人:刘洪彦 联系电话: *** 传 真: 0451-84211561 邮政编码: 150018

债务人（被担保人）： 地 址： 法定代表人 ： 联系电话: 传 真: 邮政编码:

鉴于（以下简称债务人）向克山润生村镇银行（以下简称债权人）申请贰佰万元借款，为确保债务人就上述借款与债权人签订的所有《借款合同》（以下简称主合同）以及债务人与乙方签订的（编号：）《委托担保合同》的全面履行，甲方自愿以其依法所有的房产为债务人的上述借款向乙方提供抵押反担保。为明确双方的权利、义务，根据《民法通则》、《中 1

华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及相关的法律法规和司法解释的规定，甲、乙双方经协商一致，订立本合同。

第一条 抵押担保债权的种类、数额、期限：

担保债权种类：债务人与债权人签订的上述借款合同约定的并由乙方提供保证担保的贷款，数额为人民币贰佰万元。担保债权金额（大写）：贰佰万元整

担保债权期限：自 年 月 日至 年 月 日止。

第二条

关于抵押财产的状况：

抵押财产名称：房地产权 抵押财产位臵： 抵押财产权利凭证号： 抵押财产价值（大写）：

第三条

抵押担保的范围：

1、乙方依据与债权人签订的保证合同(编号:)约定，因债务人违约而发生乙方代债务人偿还给债权人的全部欠款本息、支付的违约金、损害赔偿金及因实现抵押权产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）等。

2、债务人依据《委托担保合同》约定应承担的违约金。

第四条 抵押担保的期限。

抵押期限为抵押登记完成之日起至主合同项下贷款期限届满后两年止。

第五条 甲方义务：

一、签订本合同后，甲方应妥善保管维护抵押物，保证抵押物完好无损。当抵押物发生损毁、灭失或其他造成抵押物价值减少的情形，甲方应于十五日内书面通知乙方并向乙方提出重新恢复抵押物价值的方案。

二、未经乙方书面同意，甲方不得出售、交换、出租、赠与、再抵押或以其 2

他任何方式处分本合同项下的抵押物。

三、抵押期间，因国家建设和城市拆迁需要，将已设定抵押权的房屋列入拆迁范围的，甲方应当在知道或应当知道后的十五日内书面通知乙方并同意就该抵押物的拆迁补偿金、赔偿金、保险金等由乙方优先受偿。双方亦可重新设定抵押。

四、甲方在本合同签订后即应办理抵押登记手续并承担登记费用，需要乙方协助办理时，甲方应承担乙方人员的交通费、误工费等，登记手续办理完毕后应将房地产他项权证交与乙方保管。

五、主合同履行完毕，不发生处分抵押物情形的，甲方接乙方通知后办理抵押登记注销手续。

六、如房屋设定抵押时为第三人使用（租赁或借用），该房屋抵押期间，第三人使用期限届满，未经乙方书面同意，不得与第三人重新签订使用该抵押房屋的合同；如第三人使用期限未届满，发生符合本合同约定的乙方需要处臵该抵押房产的事由，抵押人应负责收回房屋，以便于乙方实现抵押权。

第六条 乙方义务：

乙方应妥善保管所有抵押物相关权利凭证。

第七条 违约责任

甲、乙双方违反本合同任一约定均视为违约，违约方均应向非违约方按照本合同项下担保债权总额的10%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，违约方还应就不足部分承担赔偿责任。

第八条 抵押物的处臵。

一、在乙方为债务人担保期间，出现下列情形之一者，甲方同意乙方立即依法处臵抵押物。

1、债务人不履行与债权人约定的偿债义务使乙方代为履行，保证合同自然终止的。

2、债务人被撤销、吊销营业执照、宣告破产或甲方发生分立、合并、重组、转让而分立、合并、重组、转让后的企业不承担其债务的；甲方为自然人时，抵 3

押人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，而无继承人、财产代管人、监护人的，或者继承人、财产代管人、监护人拒绝履行义务的。

3、已设定抵押权的房屋被列入拆迁范围，抵押双方未能重新设定抵押房地产时，乙方享有被拆迁人的权利，包括以产权调换、货币安臵等方式获得被拆迁人的安臵补偿权利。

4、债务人违反与银行签订的主合同约定而有影响银行债权实现风险的或违反与乙方签订的委托保证合同约定而有导致乙方发生代偿风险的。

5、债务人对乙方有其他形式的担保措施（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方仍有权要求甲方就抵押物承担担保责任。

6、其他足以影响债务偿还的原因。

二、出现上述情形的，甲方同意乙方采取拍卖、变卖、折价的方式处臵抵押物。甲方同意乙方直接委托 拍卖行对抵押物进行拍卖、变卖，也可双方议价折价处臵。处臵抵押物的剩余金额交还抵押人，不足部分乙方仍承担连带担保清偿责任。

三、处臵抵押物所发生的一切费用由甲方负担。

四、甲方股东会及董事会（甲方为自然人时为：甲方及其他共有人）同意将抵押物全部价值用于抵押，同意本合同的所有条款，当乙方依据本合同行使抵押物处分权时，愿意无条件交付该抵押物，接受司法机关的强制执行措施（缺少甲方股东会及董事会同意该房产设立抵押的书面文件的，不影响本合同的法律效力；甲方为自然人时必须有其他共有人的签字说明）。

第九条 其他约定

一、甲方承担办理反担保合同公证和抵押物评估、登记、鉴定、保险、保管等涉及的费用，其相关产权证书和全部法律文件由乙方保管。

二、在本合同签订之前，甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，保险的第一受益人为乙方，投保期限要长于担保期限六个月。抵押物保险的相关单据由乙方保管。抵押期间，若抵押物发生投保范围内的损失，甲方同意乙方将取得的保险赔偿金按以下原则处理：

1、由乙方存入指定的帐户;4

2、如债务人按时足额还本付息，乙方将保险赔偿金全部归还甲方;

3、如债务人未能按时足额还本付息，乙方承担代偿责任后，保险赔偿金用于债务人向乙方清偿债务。

4、若乙方所取得的保险赔偿金不足以担保其债权，债务人应在15日内另行提供相应的担保。

三、当抵押物价值明显降低时，甲方应按乙方的要求提供与降低部分价值相当的抵押物，并办理相应的反担保手续。

四、抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得擅自将抵押物转移、赠与、转让、出租、出售、再抵押或以其它方式处分本合同项下的抵押物，并不得实施降低抵押物价值的任何行为。

五、抵押期间，甲方应合理使用抵押物，负责抵押物的维修、保养，并承担相关费用，保证抵押物的完好无损。乙方有权对抵押物的状况进行监督检查，甲方应当积极配合。

六、甲方不得隐瞒抵押物存在的任何瑕疵(如：权属争议、被查封、被扣押、已设定抵押权等)。

第十条 合同效力

本合同自办理抵押登记之日起生效，本合同的效力独立于被担保的主合同和保证合同，即主合同、保证合同无效不影响本合同的效力。

第十一条 争议的解决

1、本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国相关法律。、甲、乙双方在履行本合同过程中所发生的争议，由甲、乙双方协商解决；如协商不成，向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第十二条 合同文本

本合同正本一式三份，甲、乙双方各执一份；抵押登记部门备案一份，具有同等法律效力。

第十三条 特别提示

乙方已提请甲方注意对本合同各条款的含义及其法律后果作全面、准确的理解，并应甲方的要求做了相应的条款说明。双方对本合同各条款的理解不存在异议。以下无正文

甲方（公章）：

法定代表人：（或委托代理人）：

年 月

债务人（公章）：

法定代表人：（或委托代理人）：

年 月

乙方（公章）：

法定代表人：

（或委托代理人）：

年 月 日

若甲方为自然人---甲方（签字）： 甲方共有权人（签字）：

日 日

第三篇：融资担保公司反担保合同(企业)

编号XX反保字（XX）第（）号

反 担 保 合 同

担保人：

被担保人：

反担保人：

1、（企业）：

地址： 注册号：

2、（企业）：

地址：注册号：

3、（企业）：地址：注册号：鉴于被担保人向（贷款人）申请借款（人民币）万元，期限（月），需要担保人提供保证担保，对此担保人与被担保人签订了委保字（）第（）号《委托担保协议书》，担保人同意为上述借款提供连带责任保证担保，并接受反担保人为被担保人的上述借款向担保人提供反担保，担保人和反担保人双方达成如下条款：

第一条 反担保人向担保人提供的保证为连带共同保证和连带责任保证。

第二条 反担保人保证范围：

1、被担保人向贷款人借款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及贷款人为实现债权的一切费用（以下简称应偿债务，当担保人已代被担保人垫付应偿债务后则简称担保债务）。

2、反担保人收到担保人的催款通知书之日起20天内代被担保人支付应偿债务或担保债务。

3、被担保人应向担保人偿付的担保债务、担保费（含延期期间的担保费）以及担保人替被担保人偿还借款本息和逾期罚息、因诉讼而付出的诉讼费、律师代理费、人员（限三人）工资、差旅费等一切费用。

第三条 反担保期限自被担保人与贷款人签订的借款合同项下的借款期限届满之日起两年。

第四条 反担保人代被担保人向贷款人支付应偿债务或向担保人支付担保债务或反担保债务后，即可根据本合同向被担保人主张追偿权。

第五条 本合同生效后，贷款人和担保人如果未经反担保人同意，不得与被担保人商定增加担保金额、改变币种、提高利率、延长期限。否则，反担保人对加重被担保人债务的部分不承担反担保责任。

第六条 反担保人允许担保人自行决定将担保债权转让给任何第三人，但应在转让后迅速书面通知反担保人和被担保人。

第七条 管辖约定：本合同发生诉讼时的管辖法院为担保人所在地人民法院。第八条 特别约定：贷款人若以被担保人和担保人为被告提起诉讼，主张债权时，反担保人将作为第三人参与诉讼并请求法院在判决书或调解书的主文上明确反担保人的追偿权，以期避免讼累、节约司法资源和各方精力。

第九条 本合同自担保人与贷款人签订与上述借款合同对应的保证合同之日起生效。

第十条 本合同是担保人与被担保人所签订的委保字（）第（）号《委托担保协议书》的从合同，但不因主合同无效而减免反担保责任，即反担保人仍需对被担保人应当履行的义务按合同第二条的保证范围承担连带共同保证和连带责任保证。

第十一条本合同一式 三 份，担保人、各反担保人均执一份，各份文本具有同等的法律效力。

担保人（公章）： 法定代表人）签名：（或其授权代理人）签名：

反担保人（公章）：法定代表人）签名：：（或其授权代理人）签名：

反担保人（公章）：法定代表人）签名：：（或其授权代理人）签名：

反担保人（公章）：法定代表人）签名：：（或其授权代理人）签名：

签约时间：签约地点：年月日

第四篇：房地产价格的调控措施

房地产价格的调控措施

一．当前房地产价格高居不下的多重原因分析

（1）从供求关系来看，中国的房地产供不应求，导致价格上升。而需求又可分为消费需求和投资需求，中国的房价过高是因为投资需求很高，也就是说很多买房子的人其实并不是为了居住，而是作为一种投资的手段，是为了赚钱，这也影响了真正需要居住的购房者也不得不接受很高的价格。

（2）从人们的消费心理来看，房价受人们预期的影响，当人们预期未来房价还会上涨，那么人们就会选择现在购买，以避免在未来损失更大。虽然现在房价略微得到控制，但中国的一些购买者认为房价长期降低的可能性不大，在这样的预期下，人们依然会选择在价格比较高的时候继续购买。

（3）从房地产的成本来看，稀缺的土地资源的日益升值，通货膨胀随之带来的建筑材料等价格的上涨，无疑将房价下降的可能性降低。而地方政府为了拉动GDP和财政收入的增长，提高转让徒土地的价格，征收大量的房产税，都间接促进了房价的高居不下。

二．房地产价格对当前社会的影响

（1）对普通的社会公众来说，房产价格的风吹草动都会影响他们的生活的质量。购房款不仅掏空了公民的储蓄，也让房贷成为了家庭最大的支出，很多人沦为了“房奴”，直接影响国民的幸福感。

（2）对于房地产行业来说，过度的资金流入助长了投机暴富的心理，急功近利的心态，也是房地产行业成为社会最关注的目标，使房地产行业成为社会经济走势的风向标。

（3）从国家层次来说，房地产价格的高举不下刺激人们的投资需求。从中国近几年的GDP来看，在GDP四大组成要素消费、投资、政府购买和进出口中，投资占据了绝大部分，严重脱离了消费作为拉动GDP增长的本质要求，导致此种经济结构很不稳定。而作为投资中坚力量的房地产行业的日益泡沫化，即资产价值严重背离基础价值，一旦房地产泡沫破裂，将会对中国经济造成极大地打击。

2011级商学院工商管理系（5）班D01114126

周翔

第五篇：融资性担保公司风险及解决措施

融资性担保公司风险及解决措施

担保公司是担负个人或中小微企业信用担保职能的专业机构，担保公司通过有偿出借自身信用资源、防控信用风险来获取经济与社会效益。近年来，我国信用担保行业迅猛发展，但高速发展背后，高风险已经开始显现。

2012年以来民营担保巨头中担、华鼎、创富等深陷资金链断裂危机，四川资本大鳄“华通系”实际控制人疑似跑路，2013年浙江全省法院共受理了企业破产案件346件，同比上升145.07%，破产企业债务总额达1595亿元，比2012年的243亿元增长了近6倍。发生在温州的企业破产案就有198起，超九成的担保企业关门倒闭。截至2014年6月17日，广东省已有30多家担保公司退出融资性担保市场。截至2013年年底，广东省共清理严重违规担保机构36家、分支机构13家。

近期，有媒体报道，国内许多担保公司没有从事正规的担保业务，而是充当起了民间借贷中间环节的角色，通过违规发行理财产品向普通市民高息揽储，然后再以高昂的价格通过民间借贷放贷给借款方，坐收其中的利差。另外，随着互联网金融的发展，一些担保企业已经不满足于现有的“业务”模式，开始尝试通过P2P网贷来实现无成本、最快速的资金拆借。担保行业多年缺乏有效监管聚集的风险和问题还比较突出，加之近年来机构增加过快、数量过多，监管基础薄弱等问题仍较为突出。特别是近期相继出现的一些融资性担保机构因违规经营导致资金链断裂的风险事件，暴露出部分融资性担保机构自身经营管理不规范、偏离主业、内控机制欠缺、缺乏严格有效的监管等问题，存在较大的风险隐患。

随着银行业金融机构与担保公司业务合作的逐渐深入，担保公司担保贷款以及担保公司行业管理的潜在风险随之出现，如何更好地发挥担保公司融资平台的作用，同时又降低担保贷款的风险，这一问题应引起我们的高度重视。担保公司通过提供信用担保，一方面可以提高中小企业的资信水平，增加银行对企业的信任，破解中小企业融资难；另一方面可以分散和降低银行贷款风险，有效提升信贷资产的安全性。但担保公司担保贷款并非零风险，在实践中，由于担保公司存在虚假出资、抽逃资本金、缺乏反担保等诸多问题，极易将担保风险转嫁商业银行，加之银行主观上盲目信赖担保公司担保的保障作用，疏于管理，致使担保公司担保贷款潜藏较大风险隐患，贷款损失时有发生。下面就从担保公司和商业银行两个方面剖析担保贷款的风险成因，并提出强化风险控制的对策。

（一）担保公司自身及行业管理中存在的问题

一是担保公司股东虚假出资、抽逃出资，实收资本不实。实收资本是担保公司对外提供担保最根本的物质基础。目前一些担保公司存在注册资本没有足额到位，关联企业大量占用担保公司资金，甚至存在股东虚假出资、抽逃出资等现象。同时在出资方式上，存在货币出资占比不高或出资物变现能力较差甚至难以变现的问题，对担保公司担保能力产生较大的不利影响。

二是部分担保公司经营范围广、主业不突出，影响了资产的安全性、流动性。一些担保公司为追逐利润，未将中小企业融资担保作为主业，而是把主要资金投资房地产、股票，搞典当行和长期股权投资，甚至直接发放“高利贷”，严重影响了资金的安全性、流动性，降低了承担担保责任的能力。

三是部分担保公司未提取或未足额提取风险准备金，缺乏必要的风险准备。财政部颁布的《中小企业融资担保机构风险管理暂行办法》规定：“担保机构应按当年担保费的50%提取未到期责任准备金；按不超过当年年末担保责任余额1%的比例以及所得税后利润的一定比例提取风险准备金，用于担保赔付。”但在实际操作中，大部分担保公司没有严格遵循上述规定，未提取或未足额提取风险准备金。一旦出现担保赔付，由于其资金来源不足，难以履行其担保责任。

四是担保公司从业人员的业务素质参差不齐。从事担保业务的人员缺乏对金融、法律、担保业务的相关知识和培训，风险识别能力及对企业经营情况的判断能力不足。

五是缺乏有效的内部控制机制，在业务办理中随意性强。一方面缺乏一套较为完整的、结合实际并不断完善的企业评估评价体系。这个体系的主要功能是对企业财务状况、非财务状况、企业领导人能力及信用记录、反担保措施等方面作出评价并得出结论；另一方面缺乏严格的内控制度。如应建立审、保、偿分离制度，即调查人员负责对申请担保企业的资信调查与评估，对资信调查和评估结果的准确性承担责任；审批人员负责担保项目的审批，对审核、审批结果负责；检查人员负责担保项目的后期监测、代偿、追偿，对监测、代偿失误、追偿不力负责等，不同岗位业务人员相互制约又责任分明。对具体业务应实行双人复核、分级审批、专业决策等，避免内部人员操作失误或发生道德风险。

六是反担保物价值较低或抵押手续不齐全，潜在操作风险大。通过担保公司担保的贷款，几乎都是无法给金融机构提供有效抵押物的客户。其担保物不易变现，或是担保物价值虽高，但无法办理合法有效的抵押登记手续，这使得抵押变现存在潜在风险。

七是缺乏风险分散机制。如：增加担保品种，优化担保品种组合；控制单一客户担保债务比例，控制单一行业担保债务比例；最大10家客户担保余额不能超过担保公司资本净额的一定比例，存续期一年以上的担保余额不应超过全部担保余额的一定百分比等。然而目前的担保公司并没有意识到风险分散机制的作用，一些担保公司对部分大客户提供的担保责任金额过大，远远突破了法定的正常比例，形成贷款担保的集中度风险，没能通过控制担保项目间的相关性和对总担保额进行适当分散来降低风险。

（二）银行业金融机构存在的问题

一是银行对担保公司代偿“兜底”存在严重依赖心理，从而放松信贷管理。部分银行片面认为担保公司作为中小企业的第二还款来源，即使企业无法清偿贷款，也有担保公司对风险损失兜底，从而放松了对担保贷款的贷前调查、贷中审查和贷后管理。二是对担保公司对外担保情况缺乏整体把握。担保公司的业务协作银行往往不止一家，有的甚至还跨区域在异地与多家银行开展担保合作。由于银行间的竞争与信息封锁，各银行对担保公司的担保业务规模和风险状况缺乏整体把握，对担保公司的担保能力难以准确判断，也未根据担保公司担保业务的变化对担保能力进行充分评估，适时调整担保放大倍数。三是对担保公司担保限额的计算方法不合理。现阶段，商业银行一般根据担保公司实收资本乘以国家有关部门规定的担保放大倍数来计算担保公司的担保限额。这种方法存在较大弊端：一是在担保公司股东虚假出资、抽逃资本的情况下，担保公司财务报告反映的实收资本和净资产不实，不能作为计算担保能力的基数，应进行调整；二是对不同资信等级的担保公司采用同一担保放大倍数，有可能夸大担保公司的担保能力。四是缺乏对担保公司有效的贷后管理。银行与担保公司达成合作后，往往缺乏后续的管理和对担保公司财务状况及经营状况的后续分析，缺乏对担保公司动态担保能力的检查和跟踪制度，使得贷款业务存在潜在风险。强化担保贷款风险防控的思路与措施：

(一)充分认识担保公司担保风险，审慎选择合作机构 对担保公司的信用风险银行要有充分的认识和估计。在选择合作的机构时，应当从担保公司法人治理机制、经营范围、注册资本、信用等级、经营业绩等诸多方面进行全面调查审查，严把合作机构准入关。通过建立严格的准入制度，可以从源头上将缺乏资金实力、专业人才和管理混乱的担保公司予以排除。(二)多渠道收集担保公司的相关信息，建立黑名单制度，防范信息不对称风险 由于一家担保公司的担保业务往往涉及多家银行以及一家银行的多家分支机构，因此应当建立统一的担保公司担保贷款业务管理体系，责成具体部门，及时收集处理并在内部发布相关担保公司信息。

(三)密切关注担保公司关联交易情况

应当密切关注担保公司与其关联企业之间的关联交易情况，及时识别担保公司股东通过关联交易抽逃资本金的行为，避免担保公司与关联企业相互串通、恶意套取银行信贷资金的情况发生。

(四)根据各担保公司实际情况科学核定担保限额

在分析担保公司担保能力时，应关注担保公司资产构成情况。如果担保公司的资产安全性、流动性和盈利性都很差，应调减其担保限额。(六)加强与担保公司的信息交流与工作协调

一是与担保公司定期沟通，交流贷后监管信息，协商风险防范措施，共同做好贷款风险防范工作。二是加强对担保公司的风险监测。三是业务经营中获知影响担保公司信誉状况或代偿能力信息，应及时通报，并对担保公司的重大风险予以风险提示。四是引导和督促担保公司规范财务制度，按照国家规定的担保公司财务办法编制财务报表，并提足各项准备金，确保其贷款风险补偿能力。

做好贷后管理工作，发现问题及时处理 一是按期了解借款客户的经营情况的同时，重视对反担保物的检查，发现问题及时通知担保公司，及时处理；二是增加与担保公司的合作交流，加强对合作担保公司的贷后管理。对担保公司的动态担保能力要有相应的判断，由此来预测担保公司未来担保能力的变化。三是应根据与担保公司的合作情况，每年对合作担保公司的担保能力进行一次全面的分析和评估。