房屋使用面积

第一篇：房屋使用面积

房产名字解释

esf.soufun.com 搜房北京二手房网 2011年 1月 12日 来源：搜房呼和浩特二手房

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什么是房改房？

房改房又叫已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房 又分为成本价、标准价（优惠价）取得房屋所有权的私产房、是100%产权的，统称为房改房。只要取得全部产权的房改房才允许上市买卖交易的。尚未取得全部 产权的或部分产权的房改房还不能买卖交易、抵押贷款。

公房私有化,由单位以成本价卖给职工,此类房产叫房改房.房改房一般有上市的时间限制(3-5年)。允许上市以后,买方在办理土地证时要缴纳1%的土地出让金.此外以及此后与其他房产就没有任何区别了。

什么是商品房？

商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加通建，又是自己使用的住宅，是100％产权。（商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。）属于全部产权。

什么存量房?

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是二手房。存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是已经取得房屋所有权的住宅或非住宅。

什么非住宅房？

非住房指一切营业性或者他用的房屋，包含很多类型如：仓库、厂房、车库、门脸房等 用途的房屋。

什么房是高层公寓?

多层住宅一般最高在六层，没有电梯；高层在9—11层，通常有电梯；而小高层指11层往上的楼房；别墅现在政府有关部门刚批的该叫低层住宅，就是最高三层，面积偏大，而且带院子，别墅的物业费通常要比多层高。高层公寓就是11层以上高档住宅。什么是LOFT公寓?

在英语里，LOFT原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间，艺术家们在这高大的空间中，自由构筑各种生活方式，在那里创作行为艺术，或办画展、雕塑展。所以19世纪50年代，这种有着高大空间和多种可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集，然后逐渐引来了艺术的追随者聚集，使LOFT与艺术结下了不解之缘。时至今日，LOFT已经不再只是艺术家的专利，它慢慢地进入了更多人的生活视野，成为了一种追求个性、向往自由的生活方式。它已成为一种理想的工作居住方式，赋予它更多的内容：

第一，它是非主流的生活方式。它人们熟知的居住概念既然不同，它不仅仅是公寓式的“单元格”，而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间。

第二，它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。工作和居住不被分离，而是发生在同一个大空间中。

第三，它象征着先锋和前卫。在这里生活，艺术创造是第一位的，通过丰富的想象创造出的生活，使人们的更加惬意，更能体现主人潜在的艺术家气质。

第四，LOFT中是自我和个性爆炸的地方。巨大的空间完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放独立的空间。的确，LOFT作为一种与以往平层、跃层、复式等常见的居室结构有很大差别的户型，作为直接承袭了“仓库”风格的LOFT，在进入到房地产市场之后，最直观的特点就是五米五左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，LOFT就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，主人可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。

用途可商可住,水电是否按照商业，主要看开发地块的用地性质，如果是50年的话，就只能商用费标准。

什么是住宅建设用地？什么是非住宅建设用地？

要买房子首先要看两证，《国有土地使用权证》和《房屋产权证》，《国有土地使用权证》上就有你所购买房屋的土地分摊面积和性质以及年限，住宅用地是指用于居住建筑的用地，非住宅用地包括“商业用地”、“工业用地”等。如果你看到的国土证年限只有20年，那么应该不是住宅用地，住宅用地的年限应该是70年。还有一种情况就是在某些地区管理不完善的情况下开发商没有缴纳足够的土地出让金。建议你如果《国有土地使用权证》上注明的不是住宅用地，那么你不要购买这样的房子。因为国家法律规定，没有按用地规划修建的建筑属于违章建筑，不论开发商是否可以办理房产证，在法律意义上说都是个隐患。

房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面

（1）建筑面积：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。

（2）使用面积：房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算使用面积时，在1987年实施的《住宅建筑设计规范》中有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。

（3）居住面积：房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

（4）分摊面积：公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。他们的关系及计算公式：

建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 物业费按房屋建筑面积还是使用面积算?

一般来说物业管理费是按房屋的建筑面积来算的不是按照实际使用的面积，因为你的房屋建筑面积包括你的实际使用面积和你属于公共部位分摊的面积，当然物业在帮你管理的时候公共部位也是按时打扫和清理的。所以都是按照建筑面积来算，当然有些还有其他服务项目。如酒店式公寓的物业会有其他的像代订机票等服务也是算在物业管理费里面的。

现在物业管理费一般都是按照建筑面积：每平米建筑面积*物业管理费单价。

二手房按揭贷款

借款人要求：稳定经济收入、信誉良好、房龄+贷款年限＜30年； 需提供资料： 卖房方提交要件:房屋产权证原件及复印件、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚人士提供单身证明）等原件。买房方提交要件:夫妻双方身份证、户口本、结婚证(未婚人士提供单身)；提供家庭经济收入证明（近三个月工资明细表）、首付款证明、一寸照片（后附详细资料清单）。相关费用：代理费（交易价×1%）、公证费（贷款金额×2‰）、评估费（评估价×3‰）、抵押登记手续费（100元）。建筑面积和使用面积有什么区别吗

悬赏分:0 提问时间：2008-10-27 14:53回答数：4浏览量：

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4019问题指向：四平

搜房网友

5F

2009-05-23 21:41 顶(1)踩(0)举报

搜房网友

4F

不知业主朋友们对房地产相关知识的了解程度如何？本人第一次买期房，对相关知识不甚了了，所以在网上搜了些自己想知道的内容。现转贴如下，希望对大家都有些帮助。

专题一：建筑面积和使用面积的区别？

请问建筑面积和使用面积的区别？在计算商品房房价时以哪个为标准．在购房时需注意那些情况？

答：

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的实用率是指套内建筑面积与建筑面积之比，使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%～75%之间，高层板楼住宅约在在78%～80%之间，多层住宅建筑约在85%左右，购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理？

购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题：

1．由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以购房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。

2．即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。

3．套内建筑面积还包括凉台建筑面积，购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准，房地产商不能擅自变更其封闭方式，已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。

4．按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？

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第二篇：房屋套内使用面积销售协议

鉴于目前房地产市场中诸多纠纷源于面积数据，为减少房屋交付使用时因面积问题产生的争议、保护买卖双方的合法权益，出卖人和买受人愿意以套内使用面积作为房屋价款结算的依据；本着诚实信用、平等自愿的原则，经双方友好协商，现就房屋套内使用面积条款约定如下：

一、面积定义：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和，各功能空间使用面积等于各功能空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；所谓功能使用空间包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等（不包括阳台部分）。

二、面积种类：本协议中所指的暂测面积是指在房屋未交付前，根据出卖人提供的图纸测量得出的面积。本协议所指的实测面积是指在房屋工程竣工后，由相关测量机构根据有关规定，对实际存在的房屋进行测量后得出的面积数据。

三、面积约定：出卖人和买受人根据双方签订的编号为的《商品房买卖合同》第二十条的规定，买受人所购房屋套内使用面积为平方米，暂测套内使用面积结果以出卖人提供的平面图纸为测量依据。

面积误差率=暂测套内使用面积-实测套内使用面积|÷暂测套内使用面积×100%

四、误差处理一：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，若实测套内使用面积与暂测套内使用面积出现误差时，当实测套内使用面积大于暂测套内使用面积时，买受人无须支付多余价款。

五、误差处理二：如果实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，且面积误差率绝对值在3%（含3%）以内的，则出卖人应当在向买受人出具该商品房的实测面积数据后30日内，向买受人退还房屋差价款，房屋差价款=[（暂测套内使用面积-实测套内使用面积）÷暂测套内使用面积]×100%×房屋总价款。

六、误差处理三：如果实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，面积误差率绝对值超过3%的，则买受人在出卖人向买受人出具该商品房的实测套内使用面积报告后30日内有权退房。如买受人在该期限内未书面提出退房要求，视为买受人接受该房屋的实测套内使用面积；在向买受人出具该商品房的实测面积报告后30日内，对面积误差率超过3%以上的部分，向买受人双倍退还该部分的房屋差价款；面积误差率绝对值在3%以内的部分仍然根据前条（误差处理二）的规定退还买受人。

七、面积数值：《商品房买卖合同》第三条中所述房屋建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及本协议中所述套内使用面积均为暂测面积；其中该套房屋的实测建筑面积，仍作为出卖人或其他相关机构（如物业公司、房屋权属登记机构）办理权属登记、缴纳税费和物业管理等费用的结算依据。

八、测量机构：对面积数据进行测量时，聘请的测量机构应当具有政府相关部门许可的商品房测量资质。

九、面积实例：为有利于本协议的理解与适用，现举例说明如下：

1、暂测套内使用面积：有一正方形居室，共计售价100万元人民币。四面墙长度相等，站在室内以两墙交接点为起点和终点，测量任意一起点与终点之间的距离均为10米，则内墙周长4*10=40米，墙厚30厘米，门宽100厘米，因此套内使用面积暂测数据为10*10=100平方米。

2、实测面积增加：若房屋竣工后实测套内使用面积大于100平方米，则买受人仅支付100万元即可，无须另行结算。

3、实测面积减少一：当实测套内使用面积小于100平方米但大于97平方米（包括97平方米），例如实测面积为98平方米，则出卖人向买受人退还该小于部分的房屋差价款，差价款的具体数额[（100-98）/100]*100%*100万=2万元。

4、实测面积减少二：当实测套内使用面积小于97平方米时，例如是95平方米，则买受人可以选择解除或者不解除《商品房买卖合同》；当不解除《商品房买卖合同》情况下，由出卖人向买受人支付面积差价款，差价款数额为[（97-95）/100]*100%*100万*2＋[（100-97）/100]*100%*100万=4万元＋3万元=7万元。

十、其他条款：本协议与《商品房买卖合同》同时签署，具有同等法律效力；如本协议与《商品房买卖合同》有不一致之处，以本协议为准；本协议由中文书写，任何译本仅作参考，其他文字文本之条款或意思表示与中文文本不一致的，均以中文文本为准；本协议一式肆份，出卖人贰份，买受人壹份，房屋买卖合同备案登记机构壹份，各份有同等法律效力。

出卖人：

买受人：

第三篇：各级领导办公室使用面积一览表

各级领导办公室使用面积一览表

正部级官员办公室禁超54平米

《党政机关办公用房建设标准》（原国家计委计投资[1999]2250号）各级工作人员办公室的使用面积，不应超过下列规定： 中央机关

正部级：每人使用面积54m2.副部级：每人使用面积42m2 正司（局）级：每人使用面积24m2 副司（局）级：每人使用面积18m2 处级：每人使用面积9m2 处级以下：每人使用面积6m2 地方机关

（一）省级及直属机关

省（自治区、直辖市）级正职：每人使用面积54m2 省（自治区、直辖市）级副职：每人使用面积42m2 直属机关正厅（局）级：每人使用面积24m2 副厅（局）级：每人使用面积18m2 处级：每人使用面积12m2 处级以下：每人使用面积6m2

（二）市（地、州、盟）级及直属机关 市（地、州、盟）级正职：每人使用面积32m2 市（地、州、盟）级副职：每人使用面积18m2 直属机关局（处）级：每人使用面积12m2 局（处）级以下：每人使用面积6m2

（三）县（市、旗）级及直属机关 县（市、旗）级正职：每人使用面积20m2 县（市、旗）级副职：每人使用面积12m2 直属机关科级：每人使用面积9m2 科级以下：每人使用面积6m2

第四篇：房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什么关系？如何计算？

房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什

么关系？如何计算？

（1）建筑面积

一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。（2）使用面积

房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。

计算使用面积时，在1987年实施的《住宅建筑设计规范》中有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。（3）居住面积

房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（4）分摊面积

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法

应当分摊的公用建筑面积。他们的关系及计算公式：

建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

房屋建筑面积测算的规定

《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（摘要）

一、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水

箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

二、计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。

5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。

三、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

一、成套房屋建筑面积测算

（一）成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面

积，套内阳台建筑面积三部分组成。

（二）套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

（三）套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。

（四）套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

二、共有共用面积的处理和分摊公式

（一）共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

（二）共有共用面积的处理原则

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K*Si ∑δSi K=-----------∑Si

式中：K--为面积的分摊系数；

Si--为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi--为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；

∑δSi--为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si--为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

三、共有建筑面积的分摊

（一）共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变

电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（二）共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

（三）共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计

算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

公摊面积，顾名思义，就是公共分摊的面积。关于分摊面积目前尚无法律加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。

根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交配电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；

2、售房单位自营、自用的房屋；

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理

包括物业管理用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

住宅楼分摊系数计算方法为需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数就可以得出各套房屋的分摊面积。其中需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。在他们测量实践中，高层的分摊系数一般在0．18—0．26之间，而多层的分摊系数则在0．11—0．16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。究竟公摊面积占多大的比例，开发商在跟业主签合同时，应明确说明。

46%共摊面积已经超出本规定 这绝对是开发商的问题

建议你向当地建设管理委员会投诉 这个部门专门关开发商的！

买房子时建筑面积指的时？包括公摊面么？

1．商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

2、．套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

3、．套内使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：

（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、．套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：

（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

5、．套内阳台建筑面积

按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；

（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

6、．公用建筑面积

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。公用建筑面积由两部分组成：

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）

另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。公用建筑面积不包括什么？

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。

7、．分摊的公用建筑面积如何计算

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下： 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

8．公摊面积多大为宜

公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中，塔楼的公摊系数一般在0.18米~0.26米之间，而板楼的公摊系数则在0.14米~0.16米之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。

物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的

房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

第五篇：房屋鉴定

申请房屋安全鉴定

1、办理要件

（一）申请危房鉴定，需提供材料：

（1）鉴定申请报告（由当地政府或单位主管部门签署审查意见）

（2）申请登记表（由鉴定受理登记窗口提供）

（3）申请人身份证（或单位营业执照与法人代表身份证）原件与复印件

（4）产权证（或土地、建设用地使用证以及其他有效的房产证明材料）原件与复印件

（5）土地证（或建设用地使用证）原件与复印件

（6）房屋原设计施工图、地质勘测资料、竣工验收资料等有关原始技术材料

（7）房屋现状彩照（背面由村委会盖章）

（二）申请房屋装修结构变动、明显加大荷载、改变设计用途的结构安全鉴定或抗震安全鉴定，需提供材料：

（1）申请登记表（由登记窗口提供或网站下载、复印）

（2）申请人身份证（或护照、单位营业执照与法人代表身份证）原件与复印件

（3）产权证或其他有效的房产证明材料原件与复印件

（4）房屋本层建筑与楼层结构平面竣工图、上层楼层平面竣工图（均为整张图纸）、以及其他竣工验收资料

（5）搭建阁楼、增设海鲜池、加高楼地面等，须提供有资质设计单位出具的结构设计图

（6）原设计单位（或同等资质设计单位）签具的结构修改图或设计变改联系单

（三）申请房屋加层、扩建、改建（或补办手续）安全鉴定，需提供材料：

（1）申请登记表（由受理登记窗口提供）

（2）申请人身份证（或单位营业执照与法人代表身份证）原件与复印件

（3）产权证（或土地、建设用地使用证以及其他有效的房产证明材料）原件与复印件

（4）房屋设计施工图、地质勘测资料、竣工验收资料等有关原始技术材料

（四）申请房屋司法鉴定、纠纷仲裁、安全事故质量鉴定或工程影响质量鉴定，需提供材料：

（1）书面委托书（由司法或仲裁部门，事故主管部门、工程建设单位提供）

（2）申请登记表（由受理登记窗口提供）

（3）必要时，应提供产权证（或土地、建设用地使用证以及其他有效的房产证明材料）原件与复印件

（4）房屋设计施工图、地质勘测资料、竣工验收资料等有关原始技术材料

（五）申请二次鉴定、跟踪鉴定或鉴定复印，需提供材料：

（1）鉴定申请报告（由当地政府或单位主管部门签署审查意见）

（2）申请登记表（由鉴定受理登记窗口提供）

（3）申请人身份证（或单位营业执照与法人代表身份证）原件与复印件

（4）产权证（或土地、建设用地使用证以及其他有效的房产证明材料）原件与复印件

（5）前次鉴定报告

（6）房屋现状与危险点的彩照等

(六)申请政府拆迁旧城改建房屋安全鉴定，需提供材料：

（1）书面委托书（由政府拆迁改建指挥部提供）

（2）申请登记表（由鉴定受理登记窗口提供或下裁、复印）

（3）房屋基本情况说明（概况、结构与构造情况）

2、在符合办理要件的前提下，鉴定办理时限

（1）房屋装修结构变动、明显加大荷载、改变设计用途的结构安全鉴定：受理鉴定申请登记之日起7个工作日内完成。

（2）危房鉴定：受理鉴定申请登记之日起15个工作日完成（3）其它各类鉴定：受理鉴定申请登记之日起20个工作日内完成（4）确有明显险情或特殊任务的，可在受理鉴定申请登记之日起25个工作日内完成，并根据实际情况及时告知申请人或申请单位。

3、鉴定受理窗口地址与联系电话：

（1）鹿城区环城路绿景大厦B幢三楼本所登记受理窗口联系电话：88270998

（2）鹿城区腾桥镇北岸村综合楼三楼便民服务窗口联系电话：86480139

（3）龙湾区永中街道2号横街房管供销大楼四楼便民服务窗口联系电话：86879762

（4）龙湾区状元镇前岩房管大楼便民服务窗口联系电话：86359901

（5）龙湾区天河镇八柱台巷78号海城房管所便民窗口联系电话：86998003