第一篇：不动产登记簿样式征求意见
不动产登记簿样式征求意见
近日，国土资源部消息，不动产登记统一簿册证样式已经正式向国土资源系统、不动产登记工作部际联席会议成员单位和相关部委征求意见。这意味着不动产登记又深入一步。
该样式不动产统一登记簿采取活页的方式，通过“一簿多页”和主、次、附页形式反映登记内容，具体分为宗地、宗海基本信息，不动产权利登记信息和其他登记信息三大部分。基本信息部分反映宗地、宗海的主要自然属性，权利登记部分反映不动产的权利状况，其他登记部分反映不动产权利负担或限制情况，包括抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等。
根据登记簿，设计了“一证一权”（单一版）和“一证多权”（集成版）两个版本的权利证书样式，单一版主要用于城市，集成版主要用于农村，具体填发版本，可由当事人选择，确保证书“内容一致、版式可选、一证多用”。
这位负责人还介绍，该样式在设计时遵循了以下原则。
首先是充分满足各部门行业管理需要。以现有各类不动产登记簿册证内容和式样为基础，充分考虑各部门行业管理的需要，同时围绕登记内容的有机融合，以简化登记程序为目标，科学合理设置登记信息，既保证原有重要指标不丢失，继续有效支撑不动产行业管理，又满足不动产统一登记制度长期建设的需要，为国家自然资源资产统一确权登记和管理制度改革、不动产财税改革等奠定基础。
其次最大限度减轻农民负担。针对农村一个农户家庭可能同时拥有耕地承包经营权、宅基地使用权和农房所有权、林地承包经营权等多种类型不动产物权的实际情况，专门设计了“一证多权”集成版的权利证书，用一本证书来反映多种不动产权利，彻底改变以往有几种不同的不动产就需要领取几种不同权利证书的复杂局面，极大地方便了广大农民，实实在在减轻了群众负担。
此外，两级编成反映不动产空间位置。以土地、房屋、森林、林木、海域等原有各类登记单位为基础，进行融合，形成不动产单元，作为不动产登记的基本单位进行统一登记;在此基础上，以土地、海域为基础，集成其范围类的所有不动产单元，编成不动产登记簿。这样各类不动产逻辑顺畅、层次清楚、关联准确。通过一宗土地或海域就能了解其范围内所有不动产单元情况;反过来，通过具体某一个不动产单元，如一套房屋，也能明确其所在的土地或海域情况。
第二篇：不动产登记暂行条例征求意见稿
不动产登记暂行条例（征求意见稿）
2014年08月15日来源： 国务院法制办网站
第一章 总 则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第四条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权;
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
第五条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第六条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。
跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第七条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
第八条 不动产登记簿可以采用纸质介质，也可以采用电子介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟
一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有惟
一、确定的纸质转化形式。
第九条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十一条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十二条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记和异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。
第十三条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由监护人代为申请。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。第十四条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十五条 不动产登记机构应当自收到不动产登记申请材料之日起5个工作日内进行初步审查，并分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容；未告知的，视为符合受理条件；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构不予受理的，应当书面通知申请人。
第十六条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；
（三）申请登记的不动产是否存在权属争议；
（四）登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。
第十七条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第十八条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30日内办结不动产登记手续，法律、行政法规另有规定的除外。
同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。
第十九条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记完成的，应当依法向申请人核发相应的不动产权属证书或者登记证明。第二十条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面通知申请人：
（一）不符合法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规和本条例实施细则规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十一条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十二条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。
国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十三条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。
第二十四条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。
查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十五条 不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 伪造、变造或者买卖不动产权属证书、不动产登记证明，或者使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十八条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。第二十九条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十条 本条例自 年 月 日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
第三篇：不动产登记簿错误之类型与更正登记（推荐）
不动产登记簿错误之类型与更正登记
程啸
（清华大学法学院，北京 100084）
[摘 要] 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错误。权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载不正确，而非权利事项则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错误。二者在是否会对物权构成妨害、是否导致善意取得以及更正登记的程序上完全不同。我国《物权法》第19条区分了这两类错误，并确立了不同的更正程序与要件。当不动产登记簿上存在权利事项错误时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更正。如果权利人拒绝的，更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决该民事争议。原则上，只有法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。但是，对于非权利事项错误，权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。
[关键词] 不动产登记簿错误；更正登记；权利事项错误；非权利事项错误
Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness.The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation.The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation.The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure.The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures.When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification.If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him.Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness.When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences.The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification;rights incorrectness;non-right incorrectness;引言
不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，它是由登记机构依法制作并管理的，用以记载不动产自然状况、权利状况及其他依法必须记载的事项的簿册。在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登记生效要件主义的国家（如德国、瑞士、奥地利），不动产登记簿不仅具有推定力，还具有公信力。我国《物权法》原则上采取的也是登记生效要件主义，即基于法律行为的不动产物权变动只有记载于不动产登记簿后才发生效力，不经登记不发生物权效力（第9条第1款、第14条）。同时，登记簿还有推定力（《物权法》第16条第1款）与公信力（《物权法》第106条）。既然不动产登记簿具有如此重要的法律效力，对民事主体的不动产物权会发生巨大的影响。因此，一方面，如果登记簿的记载事项存在错误，就很可能给真实权利人造成妨害或损害（如导致第三人善意取得不动产所有权或他物权）；另一方面，即便登记簿存在错误，无论是登记机构还是当事人都不可能随意进行修改。
为了既能确保登记簿的真实性、准确性，维护真实权利人的合法权益，又避免因随意更改登记簿而给登记权利人、第三人的利益造成损害不利影响，法律上有必要确定更正登记簿错误的程序，这就是所谓的更正登记（Berechtigungsverfahren）。更正登记是指，当不动产登记簿存在错误时，登记机构依当事人之申请或依职权消除该错误而进行的登记。《物权法》第19条第1款对更正登记作出了明确的规定：‚权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。‛
由于更正登记是《物权法》吸收借鉴比较法（尤其是德国法）的经验而新设立的登记类型，无论是理论研究成果还是实践经验都不丰富。加之，我国尚无不动产登记法或不动产登记条例对更正登记作出更为具体详细的规定，因此对更正登记的程序、要件等问题，理论界与实务界有不同的认识与理解。现行的不动产登记的部门规章、地方性法规的相关规定亦不相同。例如，就是否所有的登记簿错误都可以依职权更正登记，《土地登记办法》与《房屋登记办法》就不一致。前者规定，国土资源行政主管部门发现土地登记簿存在错误均可在报经人民政府批准后依职权进行更正登记（《土地登记办法》第58条）。而后者则规定，只有不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿错误，登记机构才可以在当事人不申请更正登记的情况下依职权进行更正登记（《房屋登记办法》第75条）。
笔者认为，要正确理解更正登记的程序与要件，贯彻落实《物权法》第19条第1款的规范目的，必须区分不动产登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误，并以此为基础确立不同的更正登记的程序与要件。本文第一部分主要研究的是登记簿上权利事项错误与非权利事项错误的涵义以及区分二者的重要意义。第二部分主要是通过分析《物权法》第19条第1款与第2款，证明我国《物权法》实际上是区分了这两类错误的区分，并且针对不同类型的错误确立了不同的更正登记程序与要件。第三、四部分则具体研究的了权利事项错误与非权利事项的更正登记程序。
一、登记簿权利事项与非权利事项错误之区分及意义
（一）不动产登记簿错误的涵义与类型
不动产登记簿上记载的事项可以分为三部分：第一部分，不动产的标示，即不动产的坐落、位臵、界址、面积、结构、用途等自然状况；第二部分，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担保物权等权利事项；第三部分，其他依法应当记载的事项，如预告登记、异议登记、查封登记等。例如，《房屋登记办法》第24条第1款规定：‚房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。‛《房屋登记簿管理试行办法》第2条规定：‚房屋登记簿（以下简称‘登记簿’）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构（以下简称‘登记机构’）制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。‛《土地登记办法》第15条第1款规定：‚土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
（四）地上附着物情况。‛
既然登记簿上记载了这些事项，从理论上说，只要登记簿上记载的事项与真实的情况不符合或不一致，就可以认为登记簿存在错误。依据不同的标准可以对登记簿错误进行不同的分类，如依据登记簿错误产生的时间不同，可将其分为初始错误与嗣后错误。前者是指登记簿记载之时就已经存在的错误，如登记簿的记载与登记的原因证明文件不一致；后者是指登记簿记载时并不错误，但是在登记完成后因新的法律事实（如继承、强制执行、物权变动合同无效等）而使得登记簿出现了错误。再如，依据造成登记簿错误的原因不同，可以将其分为因当事人过错引发的登记簿错误、因登记机构的过错导致的登记簿错误以及因其他原因造成的登记簿错误等。但是，在登记簿错误分类中最重要的一种是，依据登记簿的错误是否与不动产物权的归属、内容相关将之分为登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误。前者是指，不动产登记簿上关于不动产物权归属、内容的记载与真实的不动产物权归属、内容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不动产在登记簿上记载为甲的单独所有。后者是指，不动产登记簿上与不动产物权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。例如，实际面积为1100平米的土地在登记簿上记载为1000平米。
在德国、瑞士等就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的国家，民法典中规定的登记簿错误仅指权利事项的错误，而不包括登记簿上的非权利事项错误。例如，《德国民法典》第894条规定：‚土地登记簿中关于土地上之权利、关于此项权利所负担之权利或关于第892条第1款所列处分权的限制与真实的权利状况不一致的，其权利未经登记、未被正确地登记或因原不存在的负担或限制之登记而遭受损害之人，有权向因土地登记簿的更正而使其权利被涉及之人请求同意更正登记簿。‛这些登记簿错误显然都是与不动产物权的归属和内容相关的错误，即权利事项错误。具体来说，德国法上登记簿的权利事项错误分为四种类型：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载；（2）对已存在的物权进行了错误的记载；（3）将并不存在的不动产上的权利负担在登记簿上加以记载；（4）没有将已经存在的物权加以登记或将已经登记的物权加以注销。[①]至于登记簿上非权利事项的错误主要包括三类：（1）登记簿上纯粹事实描述部分的错误，如对土地的位臵、用途、面积等自然状况记载的错误；（2）对登记权利人的名称或姓名的记载错误；（3）纯粹的笔误。[1]S.132瑞士民法中登记簿的错误有两种类型：（1）初始的权利事项错误（urspruengliche unrichtigkeit），即登记簿记载之时就是不正当的。依据《瑞士民法典》第974条，该错误是指，物权、预告登记被以不正当的方式记载入登记簿或加以注销。所谓‚不正当的方式（in ungerechtfertigter Weise）‛是指缺少实体法上的要件。[2]S.814（2）嗣后的权利事项错误（nachtraegliche unrichtigkeit），即登记簿登记之时是正确的，但此后因登记簿之外法律原因而使得登记簿上权利事项的记载与真实的权利状态不一致。例如，依据《瑞士民法典》第963条第2款，因法律的规定或者生效的判决书而取得物权时导致的登记簿记载与真实的权利状态不一致。[2]S.814.我国《物权法》第19条第1款未如德国与瑞士的民法典那样将登记簿错误明确规定为权利事项错误，该款将登记簿错误表述为‚不动产登记簿记载的事项错误‛。就该款中登记簿错误的涵义，学界有不同的理解。一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的登记簿错误仅指权利事项错误，即不动产登记簿所记载的权利关系与真实的权利关系不一致。[3]63因为，规定更正登记的目的就是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人和利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。只有通过彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，更正登记才能避免第三人依不动产登记簿取得登记簿上记载的物权。[4]43-44另一种观点认为，《物权法》该款中的登记簿错误既包括登记簿上的权利记载与实际的权利状态不相符合（即登记物权与事实物权、登记权利人与真实权利人不一致的情形），也包括错误的标示登记（即登记簿上的记载与标的物的实际情况不相符的情形）。[5]21
笔者认为，由于《物权法》第19条第1款并未如《德国民法典》第894条那样将错误明确地限定在权利归属和内容方面的错误，因此在我国法上，不动产登记簿错误应当理解为既包括权利事项错误，也包括非权利事项错误。不动产登记簿上的权利事项错误主要包括以下情形：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载，例如，登记簿上记载甲为A房屋的抵押权人，实际上甲并不享有该抵押权；（2）对已存在的物权进行了错误的记载，例如，甲乙共同共有的房屋被记载为甲单独所有、抵押权人第一顺位的抵押权被记载为第二顺位；（3）将已经登记的物权错误地加以注销。例如，登记簿上本来记载了债权人对债务人的房屋享有第一顺位抵押权，因债务人的欺诈导致登记机构将该抵押权从登记簿中注销。（4）错误的注销已经存在的处分权的限制或记载了本不存在的处分权限制。例如，甲针对A房屋的预告登记被错误地注销了；A房屋上本无查封登记却记载了查封登记。
不动产登记簿上的非权利错误主要包括以下情形：（1）不动产登记簿上记载的不动产自然状况，如登记簿上记载的不动产的坐落（位臵）、四至、层数、用途等与实际的情况不一致。（2）其他与物权归属和内容纠纷无关的记载事项的错误，如登记权利人名称、姓名或住址的记载错误。
（二）区分权利事项错误与非权利事项错误的意义
既然不动产登记簿上记载的任何事项与真实的情况不一致都属于登记簿错误，为何在德国、瑞士等国家的民法中，要将登记簿错误限定在权利事项错误，难道登记簿上非权利事项与真实的情况不一致，就不属于登记簿错误，无须加以更正？这里的关键原因就在于，立法者建立不动产登记制度不是为了简单地记录不动产的位臵、面积、数量等自然状况，而主要是通过在登记不上记载不动产的物权状况并向外界加以公示，以达到明晰不动产上的权利状况、维护交易的安全、提高交易的效率的目标。虽然登记簿上非权利事项存在错误时，也构成登记簿的错误，同样需要更正。但是，登记不上权利事项的错误与非权利事项的错误无论是在法律后果，还是更正程序上都有很大的差别。
1、是否对真实权利人的物权构成妨害上不同
在登记簿上的非权利事项发生错误时，由于登记簿对不动产物权归属与内容的记载是正确的，因此仅仅是非权利事项的错误不会对实体权利产生影响，即不会妨害或损害物权人的权利。但是，当登记簿上关于不动产物权归属和内容的记载有错误的话，真实权利人的物权就会该错误而遭受妨害或损害。这是因为依据不动产登记法的一个基本原则——在先原则（Prioritätsprinzip），那些其权利因登记而被涉及的人必须是其权利已在不动产登记簿上加以记载的人。[1]Rn.112如果其权利没有被记载入或未被正确记载入不动产登记簿，登记机构就不得为其办理相应的处分登记。这样一来，那些物权未被记载或未被正确地记载入登记簿的真实权利人就无法处分其物权。此种处分权因登记簿错误而受到的限制就是给真实权利人造成的妨害。[②]例如，甲是A房的所有人，登记簿错误地将丙记载为A房的所有权人。如果甲要将A房转让给乙而申请所有权转移登记，因登记权利人为丙而不是甲，故此依据在先原则，登记机构不得为甲办理所有权转移登记，甲无法处分其针对A房的所有权，即便其事实上支配着该房屋。为了排除登记簿上权利事项错误而给自己物权造成的妨害或侵害，真实权利人甲有权行使排除妨害的请求权，以恢复物权的圆满状态。此种基于物权产生的排除妨害物权请求权在不动产登记程序中即‚更正请求权（Berichtigungsanspruch）‛。《德国民法典》第894条之所以将登记簿错误限定在权利事项错误，就是要赋予因该类错误而使物权受到妨害者以更正请求权。而《瑞士民法典》第975条也规定，在物权的登记不正当、或正当的登记被不正当地涂销或更改时，其物权因此而遭受损害的人，有权提出‚登记簿更正之诉（Grundbuchberichtigungsklage）‛。该诉讼在性质上属于确认之诉（Festellungsklage）而非形成之诉，其目的在于确定与特定土地相关的、既存的权利之真实状况，如所有权、限制物权、对土地处分权的限制（如预告登记）等。[2] S.826-827
2、是否会导致第三人善意取得上的不同
在承认不动产善意取得制度的国家，如德国、瑞士、我国，不动产登记簿上权利事项的错误会使真实权利人遭受因他人之善意取得而丧失权利或权利上被设定负担的法律风险。例如，甲为A房屋的所有人，但登记簿上却错误的将乙记载为A房的所有权人。当乙将A房屋出卖给善意第三人丙且办理了所有权转移登记时，尽管乙为无权处分，但是作为善意第三人的丙可以依据善意取得制度合法取得A房的所有权。真正权利人甲的所有权因此而归于消灭。我国《物权法》第106条明确承认了不动产的善意取得。所谓‚善意‛指的就是不动产物权的受让人对登记簿权利事项的错误产生了信赖。因为不动产的善意取得是为了维护不动产物权交易之安全而在‚权利外观思想（Rechtsscheingedanken）‛的基础上产生的制度。[③]只有登记簿上权利事项记载错误，才会出现权利外观（登记簿的记载）与真实权利不一致，从而需要保护交易中的善意信赖登记簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登记簿上的错误与物权归属和内容无关时，由于权利外观与真实权利是一致，所以不发生善意的问题。即便第三人真的对登记簿上存在的非权利事项错误产生了某种‚信赖‛，也不会受到不动产善意取得制度的保护。[6]300由此可见，登记簿上的权利事项错误与非权利事项给真实权利人制造的法律风险是不相同的。
3、更正的程序不同
对于登记簿上权利事项的错误，应当适用非常严格的更正登记程序。一方面，对于权利事项错误的更正登记只能依当事人的申请进行，登记机构不能自行依职权加以更正；另一方面，在当事人提出更正登记的申请符合法律严格设定的要件时，登记机构才能办理更正登记。这是因为：不动产登记簿权利事项错误往往意味着当事人就不动产物权归属和内容发生了争议，这种民事实体权利的争议只能通过民事诉讼程序最终加以解决。无论登记机构是法院还是行政机关，都无权在作为非讼事件程序或行政程序的不动产登记程序中解决这种民事争议。[④]不动产登记程序不同于民事诉讼程序，在该程序中，并非不存在对立的原被告当事人以及（有独立请求权或无独立请求权的）第三人。就更正登记程序而言，如果是当事人申请更正登记，只是存在更正登记申请人与登记机构两方主体；如果是登记机构依职权更正登记，就只有登记机构一方参与其中。至于其他与登记簿上权利事项错误利益相关的当事人（如登记权利人、第三人）并不进入更正登记程序。因此，登记机构不可能像民事诉讼程序中的法官那样，通过原被告的举证、反驳、质证等查明真相并作出判断。如果登记机构可以依职权或仅依据当事人的提供的一般性的证据就决定是否进行更正登记，势必出现要么损害真实权利人的合法权益，要么损害登记权利人、利益相关的第三人合法权益的情形。因此，法律上必须为权利事项错误的更正登记设臵严格的程序与要件的要求。但是，对登记簿上的非权利事项错误，因其不涉及实体权利，所以登记机构可以依职权进行更正登记，而在依当事人之申请进行更正登记时也没有必要采取过于严格的要求。
例如，在德国，登记簿上的权利事项错误的更正登记只能依申请进行，登记机构不得依职权加以更正。在当事人申请更正登记时，必须符合以下情形之一，登记机构方能办理更正登记：其一，因更正登记而致其权利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意（Berichtigungsbewilligung）。德国《土地登记条例》第19条规定：‚登记涉及其权利之人同意登记的，登记方能办理‛。此外，依据《土地登记条例》第29条，更正同意必须采取法定的格式，即通过官方文书或官方认证的文书加以证明。当更正登记的申请人获得了因更正登记而使其权利人被涉及的人的更正同意，登记机构可以办理更正登记。其二，申请提供了证明登记簿存在错误的证据（Unrichtigkeitsnachweises）。《土地登记条例》第22条第1款规定：‚如果错误得到证明，更正土地登记簿无需本法第19条规定的同意，这尤其适用于处分限制的登记或涂销。‛也就是说，即便没有获得更正同意，但是如果更正申请人提供证据证明了登记簿权利事项的错误时，登记机构也可以进行更正登记。[1] S.142-143.不过，德国法对于此种证据的证明度有很严格的要求（strenge Anforderung）。[1] S.146.申请人仅仅一般性地证明登记簿存在错误时不可以的，而必须是完全充分地加以证明（voller Nachweis）。尽管申请人不需要从所有的方面来证明登记簿是错误的，其还需要排除各种会使其希望进行的（新的）登记也是不正确性的可能性，例如善意取得。当然，对于那些过于遥远的可能性，申请人无须加以反驳。[7]§22 Rn 37司法实践中认可的证明登记簿错误的证据主要有以下一些：其一，关于登记权利人无民事行为能力人的证据。这主要是指以《土地登记条例》第29条规定的形式作出证明被登记的权利人是无民事行为能力人的证据。如果仅仅只是法院的确定的民事判决中明确了无民事行为能力，就登记机构而言，该判决只是对发生了争议的当事人具有拘束力。其二，法院的判决与仲裁机构的裁决。例如，民事法官作出的确认登记权利无效的确定判决；具有强制执行力的仲裁裁决；判令土地所有权人负有作出更正同意之义务的确定判决等。[7]§22 Rn 37至于登记簿上非权利事项的错误，则无须适用《德国民法典》第894条以下规定的更正请求权以及《土地登记条例》第22条规定的更正登记程序。该类错误既可以由登记机构依职权在相应的登记事项栏内加以订正（Richtigstellung），也可以由当事人提出更正的要求。申请人只需要在更正申请中阐明其要求的意义并一般性地证明该错误是存在的即可，该证据无须采取《土地登记条例》第29条要求的形式。[7]§22 Rn 22
同样，在瑞士，对登记簿上的权利事项错误更正也有非常严格的要求。凡是登记簿上权利事项的错误，登记簿管理人（Grundbuchverwalter）不得依职权自行更正。[2]S.815依据《瑞士民法典》的规定，更正权利事项的错误有以下三种途径：其一，对于登记之时就存在的权利事项错误（即初始的权利事项错误），如果登记权利人不同意更正的，那么申请人必须提起‚登记簿更正之诉‛，由法官先确认其权利，然后由登记簿管理人进行相应的更正登记。其二，对于登记完成之后因登记簿之外的法律原因，如强制执行、继承、征收、法院的判决而导致的登记簿错误，在没有登记权利人同意的情况下，登记簿管理人只能依据法律规定、生效的判决书或与判决书具有相同效力的证书进行更正（《瑞士民法典》第963条）；其三，如果是登记完成之后，因登记的法律基础丧失（如权利失效、履行不能、设定地役权等）而使登记簿出现错误的，则申请人必须行使登记簿更正之诉来消除这种错误（《瑞士民法典》第976条）。[2]S.815ff.但是，对于符合实体法要件的登记，只是由于登记簿管理者的疏忽进行了错误登记，只要该错误与已登记的权利内容无关（der Inhalt des einzutragenden Rechtes nicht berueht），如纯粹的笔误等，登记簿管理人可随时依职权加以更正（《瑞士民法典》第977条第3款、《登记簿实施条例》第99条）。
二、我国法上登记簿权利事项与非权利事项错误的区分及更正程序
尽管《物权法》并未将登记簿的错误限定于权利事项错误，但是，从《物权法》等法律的规定来看，仍然是明确区分了权利事项错误与非权利事项错误，并在此基础上确立了不同的更正程序，规定了不同的更正登记的要件。具体理由如下。
（一）《物权法》第19条第1款与第2款对权利事项错误与非权利事项错误的区分
尽管《物权法》第19条第1款中的登记簿错误既包括权利事项错误，也包括了非权利事项错误，但是，从该条第1款将更正登记的申请人规定为‚权利人、利害关系人‛，而第2款只规定‚利害关系人‛可以申请异议登记可以看出，我国《物权法》中权利事项错误与非权利事项错误的更正程序与更正登记的要件是不同的。
首先，《物权法》第19条第1款中的‚权利人‛是指，其不动产物权已被正确记载于不动产登记簿的人，即‚不动产登记簿记载的权利人‛。之所以将权利人规定为更正登记的申请人是因为，尽管权利人的不动产物权已被正确记载于登记簿，但是登记簿上仍然存在非权利事项的错误，即登记簿对不动产的自然状况等与物权归属、内容无关的事项的记载出现了错误。例如，权利人的姓名、名称或住址错误；不动产的坐落、面积错误等。而《物权法》第19条第1款以及第2款中的‚利害关系人‛是指，登记簿上未将其不动产物权记载入登记簿、或未将其物权正确地记载入登记簿或曾经被记载的权利被不正确地注销了的人。这些人中有的是登记簿记载的权利人，有的甚至都不是登记簿记载的权利人。但是，由于不动产登记簿上关于不动产物权的归属和内容的记载有错误，而该错误对其权利造成了妨害或损害，产生了法律上的利害关系，所以他们就是《物权法》第19条中的‚利害关系人‛，有权就该登记簿上的权利事项错误申请更正登记。具体来说，利害关系人的‚利害关系‛体现在两个方面：其一，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，真实权利人可能因第三人之善意取得致物权消灭或被设定负担。其二，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，利害关系人对不动产物权的处分就会受到限制。
有一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的‚权利人‛包括登记权利人与事实权利人。[⑤]利害关系人则是指，登记权利人和真实权利人之外的，因登记记载错误会造成对自己不利影响的当事人，如已与权利人订立物权变动合同的第三人。[⑥]笔者认为这种观点是妥当的。如果认为权利人既包括了登记权利人也包括了事实权利人，那么利害关系人的概念就没有必要了。如果将利害关系人理解为与权利人存在债权关系的人的话，由于登记簿上不存在错误，即便权利人没有履行该物权变动合同，也只是违约的问题，债权人有权请求债务人履行办理所有权转移登记或其他处分登记的义务。利害关系人显然没有必要申请异议登记，更无须申请更正登记。事实上，从《物权法》第33条的规定来看，也可以非常清楚的知道，利害关系人是指那些因物权的归属、内容发生争议的人，而非单纯的债权人。
其次，之所以《物权法》第19条第2款仅规定利害关系人可以申请异议登记，而没有将权利人也作为异议登记的申请人，关键就在于：只有利害关系人才是与登记簿上权利事项错误密切相关的主体。他通过更正登记要消除的是权利事项的错误，而不是非权利事项的错误。他申请异议登记也是为了避免登记簿上的权利事项错误而引发第三人的善意取得。因为异议登记的目的就要暂时切断登记簿的公信力，阻止第三人的善意取得，从而为利害关系人在完成更正登记之前提供一种暂时性的保护。至于权利人，由于登记簿上仅是非权利事项出现错误，他只需要通过提供证明登记确有所错的证据进行更正登记即可。由于该错误不会导致第三人善意取得其物权或给权利制造负担，所以权利人没有申请异议登记的必要性，自然《物权法第19条第2款》也不必规定其有权申请异议登记。
第三，《物权法》第19条第2款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，而且自异议登记之日起十五日内利害关系人不起诉的，异议登记失效。有学者认为，《物权法》第19条第2款实际上确立了异议登记的一个前提条件，即不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。[⑦]笔者认为这种理解是不妥当的。事实上，《物权法》该款不是要为异议登记设立一个前提要件，它要表明的是：如果登记簿存在权利事项的错误的话，利害关系人可以要针对登记簿记载的权利人行使更正请求权，要求其书面同意更正。如果登记权利人加以拒绝，就意味着利害关系人与登记权利人产生了关于不动产物权归属和内容的法律争议。由于这是一种实体法上民事权利义务的纠纷，只能由当事人通过民事诉讼（不包括行政诉讼）的途径解决。故此，《物权法》第19条第2款第2句要求申请人在异议登记之日起十五日内‚起诉‛，否则异议登记失效。在利害关系人通过民事诉讼获得了有利于自己的确定判决后，因利害关系人已经可以向登记机构提供‚证明登记确有错误的‛证据，所以他可以直接请求登记机构进行更正登记（《物权法》第19条第1款）。
（二）我国不动产登记方面的规章对登记簿的权利事项错误与非权利事项错误规定了不同的更正登记程序
1、住房和城乡建设部颁布的《房屋登记办法》明确将房屋登记簿的错误分为两类：其一，‚不涉及房屋权利归属和内容‛的登记簿的记载错误；其二，‚涉及房屋权利归属和内容‛的登记簿的记载错误。在区分这两类错误的基础上，《房屋登记办法》规定了不同的更正程序和要件。
（1）是否能够依职权更正上不同。如果房屋登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。倘若当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人（《房屋登记办法》第75条第1款）。但是，对于涉及房屋权利归属和内容的登记簿错误，房屋登记机构只能书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记（《房屋登记办法》第75条第2款第1句），不能依职权进行更正登记。
（2）更正登记的要件不同。对于涉及房屋权利归属和内容的登记簿记载错误，登记机构只能在两种情形下办理更正登记：其一，利害关系人提供了权利人同意更正的证明材料（《房屋登记办法》第74条第1、2款）。其二，利害关系人提供了‚证明房屋登记簿记载错误的材料‛，依据《房屋登记办法》第80条，该材料是指‚确定了房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的‛人民法院或仲裁委员会的生效法律文书。但是，对于不涉及房屋权利归属和内容的登记簿记载错误，权利人只要提供‚证明房屋登记簿记载错误的材料‛即可申请更正登记，该材料是指‚申请登记材料或者有效的法律文件‛，其范围显然大于利害关系人提供的证明登记簿记载错误的材料。如果权利人无正当理由逾期不申请更正登记的，房屋登记机构还可依职权进行更正登记。
2、国土资源部颁布的《土地登记办法》虽未如《房屋登记办法》那样区分土地登记簿上涉及与不涉及土地权利归属和内容的错误，但是从《土地登记办法》第59条、第60条的规定可以看出，其实质上仍然是区分了二者的。
（1）依据《土地登记办法》第59条，只有在土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，才可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。如果是利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，则其必须持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。这一区分就意味着土地权利人需要更正的错误实际上与土地权利的归属和内容无关，而利害关系人要申请更正的错误因与土地权利的归属和内容相关，势必要得到土地权利人的书面更正同意。
（2）《土地登记办法》第60条第1款规定，如果土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。然后，利害关系人通过提起针对土地权利人的民事诉讼来解决土地权利归属和内容的争议。
三、权利事项错误更正登记的要件
我国《物权法》第19条第1款仿效德国的立法模式，为利害关系人更正登记簿上的权利事项错误提供了两种途径：其一，利害关系人针对登记簿记载的权利人行使更正请求权并获得其书面的更正同意；其二，在登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，向登记机构提供证明登记确有错误的证据。
（一）登记簿记载的权利人书面同意更正
1、更正请求权
当登记簿记载的关于不动产物权归属和内容事项出现错误，即该错误属于登记簿权利事项错误时，该错误实际上已经构成了对真实物权人的物权圆满状态的侵害或妨害。由于登记簿本身存在错误，故此真实权利人无法获得登记簿推定力的保护（《物权法》第16条第1款）。它只能通过行使更正请求权来排除对其物权的妨害或侵害。更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时请求相对人表示同意更正登记的请求权。我国《物权法》虽然没有明确规定更正请求权，但是从其第19条第1款关于‚不动产登记簿记载的权利人书面同意更正‛的规定来看，实际上是承认更正请求权的。因为登记簿记载的权利人书面同意就是利害关系人行使更正请求权的结果。此外，由于《物权法》第35条明确赋予了因物权被妨害的权利人有权请求排除妨害。当不动产登记簿上的权利事项错误而给物权人构成妨害时，也应认为因登记簿上权利事项记载错误而致物权被妨害的权利人可以行使性质与排除妨害请求权相同的更正请求权。
更正请求权在性质上属于物权请求权，它是基于物权而产生的请求权，具有从属性。只要物权以及登记簿错误对该物权妨害仍然存在，更正请求权就不会因时间的经过而消灭。故此，《德国民法典》第898条规定，更正请求权不适用于诉讼时效。我国《物权法》未就更正请求权是否适用诉讼时效作出规定。但是，从《物权法》的立法本意来看，排除妨害的请求权、消除危险的请求权是不适用诉讼时效的。[4]43因为《物权法》仅规定了占有人返还原物的请求权必须自‚侵占发生之日起一年内‛行使，否则归于消灭（第245条第2款）。而对于物权人或占有人的排除妨害请求权与消除危险的请求权都没有规定诉讼时效期间或者除斥期间。既然如此，则与排除妨害请求权属于同一性质的更正请求权也不适用诉讼时效。
在德国民法上，更正请求权人是指‚其权利未被登记或未被正确登记的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人‛（《德国民法典》第894条）。[⑧]而在我国《物权法》中，更正请求权人就是利害关系人。尽管《物权法》第19条第1款规定，权利人、利害关系人都可以申请更正登记。但是，如前所述，权利人申请更正的只是登记簿上的非权利事项错误，其物权并未受到妨害或侵害，故而不属于更正请求权人。[⑨]只有利害关系人，因其物权没有记载或没有被正确地记载入登记簿或从登记簿上错误地加以注销了，故而遭受了妨害，享有要求登记簿记载的权利人排除妨害的更正请求权。
作为物权请求权的更正请求权，其指向的不是登记机构而是对真实物权人的物权构成妨害之人，德国法上称之为‚其权利将因更正而被涉及的人‛。[⑩]在我国法中，依据《物权法》第19条第1款，更正请求权所指向的是‚不动产登记簿记载的权利人‛，即登记名义人或登记权利人。由于更正请求权是一种物权请求权，只要登记簿的错误已经构成了对利害关系人物权的妨害，无论妨害者是否具有过错，都不影响更正请求权的行使。故此，因此，只要消除登记簿上的权利事项错误会涉及到其登记权利的人都属于更正请求权指向的义务人。至于登记权利人对于登记簿错误的发生有无过错、是否知悉登记簿的错误等，在所不问。例如，甲针对乙的A房屋享有第一顺位的抵押权，而丙享有A房屋上的第二顺位抵押权。由于乙的欺诈行为，甲的第一顺位抵押权被错误地注销了，此时基于抵押权顺位升进注意，丙成为了第一顺位抵押权人。此时，甲有权针对A房屋的所有权人乙、抵押权人丙行使更正请求权。尽管乙的抵押权被错误完全是因乙的欺诈所致，与丙无关，丙也属于更正请求权指向的义务人。
2、登记簿记载的权利人书面同意更正
《物权法》第19条第1款规定，当利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以通过行使更正请求权，要求登记簿记载的权利人书面同意更正。从该款的字面含义来看，似乎只要是登记簿记载的权利人书面同意更正，登记机构就必须办理更正登记。但是，如果仔细研究更正登记的规范目的，可知实际并非如此。更正登记是为了解决登记簿错误，维护物权人合法权益而设立的制度。如果登记簿并不存在错误，即便登记权利人书面同意进行所谓的‚更正‛，登记机构也不应当办理更正登记，否则就容易出现当事人恶意串通利用更正登记制度逃避国家税收等违法情形。正因如此，在德国法上，一方面，更正同意必须得到官方文书或官方认证的文书的证明（《土地登记条例》第29条）；另一方面，如果登记机构发现登记簿并非不正确，或者虽然登记簿是错误的但通过对更正申请人进行新的登记也不会使该登记簿变得正确时，即便存在更正同意，登记机构仍有权拒绝办理更正登记。[7]§22,Rn 31
我国《物权法》第19条第1款只是要求更正同意采取书面形式，而未如德国那样要求该更正同意必须由官方文书或官方认证的文书加以证明。因此，实践中极有可能出现当事人利用更正登记实现违法目的的问题。为避免这种现象，我国现行的不动产登记的法律、法规和规章不仅要求利害关系人在申请更正登记时提交登记权利人同意更正的书面材料，还要求申请人提交证明登记簿记载错误的材料。登记机构在审查后认为登记簿记载确实存在错误的，方办理更正登记。如果登记簿并不存在错误，即便更正登记申请人提交了登记权利人书面的更正同意，也不办理更正登记。例如，《房屋登记办法》第74条规定：‚权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。‛不过需要注意的是，在登记簿记载的权利人已经书面同意更正的情况下，不应对利害关系人提交的证明登记簿记载错误的材料有过高的要求，否则就违反了《物权法》第19条第1款的规定。因为如果当事人提供的证据已经能够充分证明登记确有错误，此时提供登记权利人的书面更正同意就毫无必要了。
（二）有证据证明登记确有错误
依据《物权法》第19条第1款，无论登记簿记载的权利人是否同意更正，只要利害关系人有证据证明登记确有错误的，登记机构也应当进行更正登记。如前所述，在对登记簿上权利事项错误加以更正的情况下，应当严格限制所谓‚证明登记确有错误的‛证据，否则就会出现损害登记权利人和第三人合法权益的问题。这一点在我国尤为必要。因为，与德国由法院作为登记机构，司法辅助人具体负责登记、登记簿法官加以监督的模式[11]所不同的是，我国的不动产登记机构是行政机关，具体登记事务又多为该行政机关下属的事业单位（如房地产交易中心、土地交易中心等）。在这些登记机构从事登记事务的人往往没有学习过法律，许多人连大学学历都没有。有些登记人员甚至连物权、债权是什么、如何区分都不清楚。任由他们随意判断申请人提交的证据是否能够证明登记确有错误，显然是极不妥当的，更正申请人、登记权利人以及第三人的合法权益都难以得到保障。
笔者认为，在我国，原则上只有利害关系人提供了人民法院、仲裁委员会以及有权确定物权归属和内容的行政机关作出的生效法律文书，且该法律文书上确定的不动产物权归属和内容表明了登记簿上关于不动产物权归属和内容的记载是错误的时候，才符合《物权法》第19条第1款规定的‚有证据证明登记确有错误‛的要求。这是因为：在利害关系人认为不动产登记簿上权利事项存在错误，而登记簿记载的权利人又不同意更正，就意味着利害关系人与登记簿记载的权利人就物权的归属、内容发生了争议。依据《物权法》第33条，‚因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。‛该法第32条又规定：‚物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。‛在我国，有权确认物权归属和内容、解决物权争议的主要就是法院与仲裁委员会，以及法律授权的特定行政机关，如《土地管理法》允许人民政府对土地权属争议进行处理。
此外，从我国现行的不动产登记的规章和地方性法规来看，也都明确地将证明登记簿上权利事项错误的证据限定为法院、仲裁委员会和行政机关的生效法律文书。例如，《房屋登记办法》第80条规定：‚人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。‛《上海市房地产登记条例》第61条第2款第2项规定，房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，房地产登记机构应当予以更正。《无锡市房屋登记条例》第62条第1款规定：‚人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院的执行要求办理相应的登记。‛《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第4条规定：‚房地产权利人或者利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，向登记机关申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）证明房地产登记簿记载事项错误的材料；
（四）利害关系人申请的，应当提交与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料及房地产登记簿记载的权利人同意更正的书面材料，但人民法院、仲裁机构的生效法律文书对申请更正登记事项已有明确确认的除外；
（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。‛
关于利害关系人提供的人民法院、仲裁委员会以及行政机关作出的生效法律文书，应注意以下几个问题。
首先，法院、仲裁委员会的生效法律文书仅指判决书、调解书和裁决书，而不包括裁定书。因为裁定书主要是用来解决程序问题，而非实体问题的法律文书。裁定书中不可能会确定不动产物权的归属和内容。
其次，法院、仲裁委员会的生效法律文书必须确认了不动产物权的归属和内容，且其与登记簿记载的不动产物权的归属和内容不一致。惟其如此，该生效的法律文书才属于证明登记确有错误的证据。这就意味着，无论是法院的民事判决书和民事调解书，还是仲裁委员会的裁决书，都应当是具有确认效力或形成效力的法律文书，而非仅具给付效力的法律文书。例如，A房屋为甲、乙夫妻共有，登记簿上仅记载了甲为所有权。乙要求甲同意更正登记，被甲拒绝，因为甲认为这是其个人财产，而非夫妻共有财产。此时乙可以向法院起诉，通过司法途径实现其更正请求权，即请求法院确认该房屋为夫妻共有财产。当法院生效的民事判决书或调解书确认了A房屋为甲、乙夫妻共有后，就表明了登记确有错误，此时乙可以要求登记机构进行更正登记。再如，A公司与B公司签订了建设用地使用权转让合同，双方办理了土地使用权转移登记。后A公司认为受到B公司的欺诈请求法院判决撤销该合同。法院判决撤销该合同，B公司向A公司返还建设用地使用权。由于合同被撤销后建设用地使用权就自动回复给了A公司，A公司才是真正的建设用地使用权人，登记簿上将B公司记载为权利人是错误的。因此，A公司有权申请更正登记，将自己作为建设用地使用权重新记载入登记簿。但是，如果法院或仲裁委员会的生效法律文书仅仅是给付性的法律文书，即要求一方履行不动产物权变动合同义务的判决书、调解书或裁决书。由于在履行该该合同义务之前，登记簿并不存在错误，所以当事人应当向登记机构申请办理的处分登记而非更正登记。例如，出卖人甲与买受人乙的房屋买卖合同生效后，甲不履行办理所有权转移登记的义务、乙向法院提起给付之诉。法院判令乙协助办理所有权转移登记。此时，乙应依据该生效判决向登记机构申请的是所有权转移登记，而非更正登记。
第三，法院作出的行政判决书不属于证明登记确有错误的证据。这是因为，在行政诉讼中，法院只是审查被诉的具体行政行为合法与否，不能也无权解决民事实体权利的争议，无法确认不动产物权的归属和内容。正因如此，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第51条第6项才明确规定，在行政诉讼的过程中，案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，应当中止诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条更是规定：‚当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。‛既然行政判决不能确定不动产物权的归属和内容，无法表明胜诉的原告就是争议不动产的真实权利人，因此原则上当事人以确认登记行为违法或撤销登记行为的行政判决书是无法证明登记簿上记载的权利事项存在错误的。不过需要注意的是，法院作出的撤销登记行为的行政判决在一定程度上可以起到更正登记的效果。当登记簿上的权利事项错误表现为：不应有的处分限制（如抵押权登记、预告登记）被登记机构错误地记载入登记簿，或者曾被正确记载的物权被登记机构错误地加以注销。如果原告针对登记机构该登记行为提起行政诉讼，而法院又判决撤销此登记行为的话，由于登记机构必须履行法院的判决注销对违法的处分限制登记或注销违法的注销登记，因此就可以重新恢复原有的正确记载，起到更正登记希望实现的目标。故此，当事人没有必要申请更正登记。但是，就那些应当登记的物权没有被记载入登记簿的情形。例如，甲乙共有的A房屋被登记为甲单独所有权。此时即便法院撤销被诉的登记行为，登记机构依法院之判决而将登记簿上对甲的单独所有权的记载加以注销，也并不当然意味着胜诉的原告就可以被作为A房屋的共有人被记载入不动产登记簿。因为就A房屋是否为甲乙的共有财产乃是一个民事争议，需要通过民事诉讼加以解决。
最后，所谓行政机关的生效法律文书是指，有权的行政机关作出的确定不动产物权归属和内容的生效法律文书。在我国这种行政机关的法律文书只有一种，即人民政府对土地权属争议的已经生效的处理决定。《土地管理法》第16条规定，当土地上的所有权和使用权存在争议时，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中，单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。如果当事人没有在接到处理决定通知之日起三十日内起诉的，该处理决定就发生了法律效力。在该处理决定确定的土地权利归属与登记簿记载的权利归属不一致的情况下，利害关系人就可以向登记机构申请更正登记。
四、非权利事项错误更正登记的要件
（一）权利人有证据证明登记确有错误而申请更正登记
在不动产登记簿上只是非权利事项发生错误时，如不动产的坐落、界址、面积、用途以及登记权利人的名称或姓名等存在错误，由于不涉及不动产物权的归属和内容，所以不存在获得登记簿记载的权利人的同意后申请更正登记的问题。此时，更正登记的申请人就是登记簿记载的权利人即权利人。他只需要提供证据证明该错误确实存在，登记机构就应当办理更正登记。由于非权利事项的错误多是因登记机构的疏忽所致，权利人一般可以通过指出登记原因证明文件（如登记申请材料、合同书、有关公文书等）与登记簿记载不一致，而非常容易地证明该错误之存在。例如，房屋面积的测绘文件上清楚地记载了面积是1110平米，但是由于登记机构工作人员的疏忽在登记簿上记载为1100平米；登记权利人的真实姓名为‚张三‛，但是登记机构却误写成了‚张二‛，申请人只要提供身份证或户口本即可证明该错误的存在。
（二）登记机构依职权进行更正登记
由于登记簿上非权利事项的错误不涉及实体权利，而且这种错误往往是非常明显的，如果对于这种错误的更正登记也都必须依当事人的申请进行，既会给登记权利人造成不必要的负担，也不利于及时维持登记簿的真实性与准确性。故而，比较法上一般都允许登记机构依职权自行更正登记。对此前已述及。在我国，《物权法》并未对登记机构依职权更正登记作出明确规定。但通说认为，登记机构在一定的情况下可以依职权也应当依职权来更正登记。因为如果任何登记错误都要由法院来认定，无疑大大增加了登记错误的更正成本，不利于对真正权利人利益的保护。[8]309目前，一些不动产登记的地方性法规和部门规章也都允许，登记机构对不涉及权利归属的错误依职权加以更正。例如，《房屋登记办法》第75条第1款规定：‚房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人‛《上海市房地产登记条例》第62条规定：‚房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。‛
值得注意的是，《土地登记办法》第58条允许土地登记机构一旦发现登记簿存在错误，无论该错误是否涉及土地权利的归属，均可在报经人民政府批准后依职权进行更正登记。笔者认为这种规定显然是错误的。尽管依据《土地管理法》第16条，人民政府有权处理当事人之间就土地所有权和使用权发生的争议，且该处理程序是当事人向法院起诉的前臵程序。但是，这并不意味着登记机构只要报经人民政府批准，就可以依职权更正登记簿上的权利事项错误。这种做法显然是会对登记权利人、利害关系人造成不正当的损害。在土地权利为第三人善意取得的时候，这种依职权更正登记的行为还会损害第三人的合法权益。
参考文献
[1] Holzer/ Kramer,Grundbuchrecht, 2Aufl.Beck, 2004.[2] Henri Deschenaux, Das Grundbuch,zweite Abteilung, Helbig und Lichtenharn, 1989.[3] 崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社,2009.[4] 王胜明.中华人民共和国物权法解读》[M].北京：中国法制出版社,2007.[5] 吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究》[M].北京：人民法院出版社,2008.[6] [德]鲍尔、施蒂尔纳.德国物权法（上册）[M].张双根译.北京：法律出版社,2004.[7] Demharter,Grundbuchordnung,26Aufl.Beck,2008.[8]王利明.物权法研究（修订版）（上卷）[M].北京：中国人民大学出版社,2007.原载《法律科学》2011年第4期
第四篇：不动产附负担赠与合同(样式二)
赠与人（甲方）：
住所：
有效证件号码：
受赠人（乙方）：
住所：
有效证件号码：
甲乙双方依照有关法律规定，经协商一致，订立扶养赠与协议，共同遵守执行。
第一条 赠与标的物：
甲方将自己拥有的位于市区街（路）号，建筑面积为平方米房屋自愿赠与给乙方。
第二条 乙方应按约定履行扶养甲方的义务，否则不动产所有权不发生转移。
第三条 若乙方未按合同约定履行义务，则甲方可以撤销赠与。
第四条 甲方对不动产负瑕疵担保责任，若故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成乙方损失的，应当承担损害赔偿责任。
第五条 合同成立后，赠与人应将赠与的不动产所有权移转登记与乙方。
第六条 自合同生效之日起，由乙方负担与不动产标的有关的一切费用。
第七条 本合同自公证之日起生效。
第八条 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方（签章）：乙方（签章）：
签章时间：
第五篇：不动产登记暂行条例征求意见稿
不动产登记暂行条例征求意见稿：资料不得随意泄露
2014年08月15日 10:28 国务院法制办网站 评论中大奖（5,173人参与）收藏本文
【推荐阅读】专家：不动产登记条例可作为反腐新利器
国务院法制办公室关于《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知
为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》报送国务院审议。国务院法制办公室经征求有关方面的意见，修改形成了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。7月30日，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见。现将征求意见稿及说明全文公布，征求意见。有关单位和各界人士可以在2014年9月15日前，通过以下三种方式提出意见：
一、登录中国政府法制信息网(网址：http://www.xiexiebang.com
附件：不动产登记暂行条例
(征求意见稿)
第一章 总 则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第四条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权；
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；
(三)森林、林木所有权；
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；
(五)建设用地使用权；
(六)宅基地使用权；
(七)海域使用权；
(八)地役权；
(九)抵押权；
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第五条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第六条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。
跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第七条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；
(四)其他相关事项。
第八条 不动产登记簿可以采用纸质介质，也可以采用电子介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟
一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有惟
一、确定的纸质转化形式。
第九条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十一条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十二条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的；
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的；
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
(四)权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的；
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
(六)申请更正登记和异议登记的；
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。
第十三条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由监护人代为申请。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十四条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书；
(二)申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书；
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；
(五)与他人利害关系的说明材料；
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十五条 不动产登记机构应当自收到不动产登记申请材料之日起5个工作日内进行初步审查，并分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理；
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理；
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容；未告知的，视为符合受理条件；
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构不予受理的，应当书面通知申请人。
第十六条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
(二)权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；
(三)申请登记的不动产是否存在权属争议；
(四)登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。
第十七条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋所有权初始登记；
(二)在建建筑物抵押权登记；
(三)因不动产灭失导致的注销登记；
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第十八条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30日内办结不动产登记手续，法律、行政法规另有规定的除外。
同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。
第十九条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记完成的，应当依法向申请人核发相应的不动产权属证书或者登记证明。
第二十条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面通知申请人：
(一)不符合法律、行政法规规定的；
(二)存在尚未解决的权属争议的；
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的；
(四)法律、行政法规和本条例实施细则规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十一条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十二条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。
国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十三条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。
第二十四条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。
查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十五条 不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 伪造、变造或者买卖不动产权属证书、不动产登记证明，或者使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十八条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。
第二十九条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十条 本条例自 年 月 日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
附件：关于《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的说明
建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》，报请国务院审议。国务院法制办公室在征求有关方面意见的基础上，会同国土资源部反复研究、修改，形成了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。征求意见稿共6章30条，现将有关情况说明如下：
一、总体思路和原则
征求意见稿根据2013年3月全国人大通过的《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循4条原则：一是整合职责。明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减少群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。
二、主要内容
(一)关于登记机构。按照《国务院机构改革和职能转变方案》关于整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责的要求，征求意见稿明确国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。(第五条)
(二)关于登记簿册。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，严格规范登记簿的管理有利于保护不动产权利人的合法权益。征求意见稿规定，登记机构应当设置统一的登记簿，载明不动产自然状况、权属状况等相关事项，并对登记簿的介质形式、登记机构的保管保存义务等进行明确(第二章)。同时，为妥善处理好不动产统一登记过程中新证和老证之间的关系，征求意见稿特别强调，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效(第二十八条)。
(三)关于登记程序。为贯彻落实党中央、国务院关于简政放权，在服务中实施管理、在管理中实现服务的要求，本着简化程序、方便群众的原则，征求意见稿规定，一是充分尊重申请人的意愿，允许申请人在特定情形下可以单方提出登记申请，在登记机构登记前还可以自愿撤回登记申请(第十二条、第十三条)。二是要求登记机构公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，为申请人提供便利(第十四条)。三是严格受理期限，要求登记机构收到申请材料之日起5个工作日内进行初步审查；申请人可以当场更正错误的，当场受理；登记机构未一次性告知申请人需要补正内容的，视为符合受理条件(第十五条)。四是登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交(第二十二条)。
(四)关于登记信息共享与保护。统一不动产登记信息平台是不动产统一登记工作的重要内容，为加强登记信息共享与保护，征求意见稿专设一章作出规定，一是要求国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。二是国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。三是明确权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。四是对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范。(第四章)
点击咨询 