集资房指标转让合同的效力问题的裁判规则及司法观点

第一篇：集资房指标转让合同的效力问题的裁判规则及司法观点

集资房指标转让合同的效力问题的裁判规则及司法观点

一背景：近期，我接到了很多朋友咨询关于集资房指标转让的问题。案情大概是：咨询人(指标受让人)的朋友（指标出让人）因为前几年搞集资建房，因咨询人的朋友自身有住房或已有好几套住房，便想将该指标转让给其他人，咨询人出于各方面考虑就与其签订了《指标转让合同》或《转让协议》，并支付了指标转让费几万到十几万不等。同时，在所有的支付前期相应房款都是以指标出让人的身份去办理的，但是实际的出资又指标受让人。但是，到了快要办理房产证明等相关手续的时候，因为现在基本的房地产价格都上涨了很多，因此很多的指标出让人多纷纷要求加价，导致指标受让人无法接受，于是产生纠纷。

二真实案例：

1、当事方：原告向义惠，被告顾思鲁，第三人望江公司。

2、具体案情：2009年5月27日，望江公司制定“望司后（2009）30号”文件，下发《重庆望江工业有限公司关于山涧〃水岸（旱河新区）全额集资建房实施方案》的通知，对集资建房条件和范围等事宜进行规定了，并规定职工购房后不允许变更集资者姓名。当时向义惠系望江公司退休职工，顾思鲁系望江公司的在岗职工。2009年9月16日，顾思鲁与望江公司签订《职工全额集资建房协议书》，顾思鲁选定“山涧〃水岸”小区临时房号为3-4-5号房屋一套，建筑面积71.73平方米，集资金额为125169元。同年9月18日向义惠顾思鲁签订《购房资格转让协议》，主要内容有：顾思鲁将“山涧〃水岸”小区3-4-5号集资房屋的购房资格转让给向义惠，向义惠以顾思鲁的名义缴纳购房款，并以顾思鲁的名义办理按揭手续；向义惠支付顾思鲁购房资格转让费用5000元；向义惠缴纳集资房款后，相关票据连同房屋相关文本资料由其自行妥善保管，在望江公司准许入住后，顾思鲁应立即交出房门钥匙给向义惠；办理顾思鲁产权以及顾思鲁过户至向义惠名下所产生的契、费概由向义惠承担，一旦具备办理产权转移条件，顾思鲁应无条件予以配合，在顾思鲁取得产权证后一个月内协助向义惠办理产权过户，若因政策和相关管理规定的限制，而非顾思鲁主观原因导致产权转移手续无法办理，顾思鲁不承担任何责任，如向义惠原因导致房屋不能过户，后果自负。协议还约定：签订协议后，任何一方反悔或要求退还房屋，即构成违约：顾思鲁违约，除退还向义惠已付购房款、资格转让费等费用外另支付对方违约金10万元；向义惠停止支付按揭款或延期支付按揭款，给顾思鲁造成信用污点，顾思鲁有权解除合同，不予退还向义惠已实际支付的所有费用，向义惠还应支付顾思鲁信用受损损失10万元。此《购房资格转让协议》经重庆市江北区鱼嘴法律服务所见证。协议签订后，向义惠向顾思鲁支付了集资转让费5000元，并分期支付给顾思鲁购房款共计125169元。望江公司出具的《国有住房出售收入专用票据》载明，3-4-5号房屋购房人为顾思鲁，收取金额为125169元。该房屋的相关购房票据是由向义惠持有。2011年11月望江公司通知“山涧〃水岸”小区业主接房，本案讼争房屋（现编号为山涧〃水岸××号）应于11月7日接房。因向义惠、顾思鲁产生争议，望江公司未向向义惠顾思鲁任一方交付房屋。于是产生纠纷并诉至法院。

3、各方观点：

原告：协议有效，被告方应当全面履行协议约定的各项义务，第三人应予以协助。被告：该涉案房屋是集资建房，明确了不得转让，且原告是知情的，因此该协议无效，应予以驳回诉讼请求。第三人：该转让协议公司并不知情，协议内容对公司没有约束力，对协议本身的效力尊重法院的判决。

三本案的焦点：

1、协议是否有效？集资房指标转让协议的性质是什么？根据《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。《合同法》第五十二条规定：有下列情形的，合同无效：1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；3以合法形式掩盖非法目的的；4损害社会公共利益的；5违法法律、行政法规的强制性规定的。综观本案，原告与被告之间签订转让协议，完全是在自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且并未违背法律或行政法规的强制性规定，因此，该转让协议应当有效。集资房指标转让，并非房屋所有权转让，是出让人基于其自身条件所获得的享有相应条件下的一种购房资格，该资格的转让是权利和义务的概括性转让。

四、法院的判决：

一审：根据双方签订的《购房资格转让协议》内容和履行情况看，向义惠是以顾思鲁名义缴纳购房款，并支付顾思鲁一定金额的集资转让费，该协议实际上是顾思鲁将将来可能取得的房屋出售给向义惠。顾思鲁自愿将可以取得的集资房屋转让给向义惠，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。第三人文件规定职工购房后不允许变更集资者姓名，向义惠以顾思鲁名义购房，顾思鲁仍是《职工全额集资建房协议书》的合同当事人，集资者姓名并未变更。并且，单位是否同意集资房转让不属于效力性强制性规定，不影响转让合同的效力。故，向义惠、顾思鲁于2009年9月18日签订的《购房资格转让协议》不存在合同无效的情形，合法有效。顾思鲁辩称协议无效的理由不成立，顾思鲁应当按照协议约定，履行向向义惠交房的义务。现本案讼争房屋已具备接房条件，向义惠要求顾思鲁交付房屋的诉讼主张，符合合同约定，一审法院予以支持。第三人并非《购房资格转让协议》的当事人，不是合同义务的承担者，向义惠要求第三人直接向其交付房屋钥匙，没有合同依据，一审法院对此请求不予支持。判决如下：

一、确认向义惠、顾思鲁于2009年9月18日签订的《购房资格转让协议》有效。

二、顾思鲁继续履行《购房资格转让协议》，于本判决生效之日起五日内将“山涧〃水岸”小区9-4-5号（原临时编号3-4-5号）房屋交付给向义惠。

二审：维持原判决。文书号：（2012）渝一中法民终字第04654号

五、风险提示：集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性，单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因此可以转让。但是协议双方都应当遵守合约。另外，如是经济适用房，则不允许转让指标。

第二篇：单位集资房指标转让合同

单位集资房指标转让合同

甲方： 身份证号： 乙方： 身份证号：

甲乙双方在平等自愿、互惠互利及协商一致的基础上达成如下协议，双方共同严格遵守。

一、甲方自愿将其所在单位 内部职工认购的指标房转让给乙方，因为甲方所转让的房屋位所在的具体幢位、楼层、面积在本合同签订之日尚未明确，所以待房屋具体细节确定后，再签订《房屋转让补充协议》予以确定。甲方将对转让的购房指标收取人民币 元（￥ 元），由乙方在双方签订本合同之日付给甲方。

二、甲方保证乙方按甲方单位内部职工认购价取得甲方所转让的房屋。

三、甲方应当保证乙方以乙方本人的名义购买甲方所转让的房屋，包括但不限于乙方以自己名义交纳购房（包括车位）定金及保证金、签订认购合同书、签订购房合同等所有相关购房手续，所取得的票据及合同均由乙方保管。

四、甲方应当保证其转让给乙方的房屋能够将产权证办至乙方名下。

五、甲方应当协助乙方办理各种购房手续，直至乙方取得甲方所转让给乙方的房屋产权证。

六、如乙方不能以甲方单位内部职工认购价购买甲方所转让的房屋，乙方有权解除本合同，乙方不解除合同的，甲方应当补给乙方差价；乙方解除合同的，甲方除应退还所收乙方的的全部款项外，还应按所收款项从乙方交付之日起每日万分之五向乙方支付违约金。如乙方向甲方所在单位交纳的款项不能退回，甲方负责全额赔偿。

七、如乙方不能以自己名义购买甲方所转让的房屋或乙方不能取得甲方所转让给乙方的房屋产权证，乙方有权解除本合同，甲方除应退还所收乙方的全部款项外，还应按所收款项从乙方交付之日起每日万分之五向乙方支付违约金。如乙方向甲方所在单位交纳的款项不能退回，甲方负责全额赔偿。

八、如甲方不协助或延迟协助乙方办理各种购房手续，应当赔偿乙方因此遭受的全部经济损失，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还所收乙方的全部款项外，还应按所收款项从乙方交付之日起每日万分之五向乙方支付违约金。如乙方向甲方所在单位交纳的款项不能退回，甲方负责全额赔偿。

九、甲乙双方无正当理由不得随意解除本合同，否则违约方向守约方支付违约金人民币

元（￥ 元），一切损失由违约方负责。

十、其它未尽事宜，双方另行协商解决。

十一、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。

甲 方： 乙 方： 住 址： 住 址： 电 话： 电 话：

年 月 日 年 月 日

第三篇：单位集资房指标转让合同

单位集资房指标转让合同

甲方： 身份证号： 乙方： 身份证号：

甲乙双方在平等自愿、互惠互利及协商一致的基础上达成如下协议，双方共同严格遵守。

一、甲方自愿将其所在单位 内部职工认购的指标房转让给乙方，甲方所转让的房屋位于。转让价格为 元，由乙方在双方签订本合同之日付给甲方。

二、甲方保证乙方按甲方单位内部职工认购价取得甲方所转让的房屋。

三、乙方应当在本协议签订之前三日内向甲方所在单位交纳购买房屋定金人民币 元（￥ 元）。

四、甲方应当保证乙方以乙方本人的名义购买甲方所转让的房屋，包括但不限于乙方以自己名义交纳购房（包括车位）定金及保证金、签订认购合同书、签订购房合同等所有相关购房手续，所取得的票据及合同均由乙方保管。

五、甲方应当保证其转让给乙方的房屋能够将产权证办至乙方名下。

六、甲方应当协助乙方办理各种购房手续，直至乙方取得甲方所转让给乙方的房屋产权证。

七、如乙方不能以甲方单位内部职工认购价购买甲方所转让的房屋，乙方有权解除本合同，乙方不解除合同的，甲方应当补给乙方差价；乙方解除合同的，甲方除应退还所收乙方的的全部款项外，还应按所收款项从乙方交付之日起每日万分之五向乙方支付违约金。如乙方向甲方所在单位交纳的款项不能退回，甲方负责全额赔偿。

八、如乙方不能以自己名义购买甲方所转让的房屋或乙方不能取得甲方所转让给乙方的房屋产权证，乙方有权解除本合同，甲方除应退还所收乙方的全部款项外，还应按所收款项从乙方交付之日起每日万分之五向乙方支付违约金。如乙方向甲方所在单位交纳的款项不能退回，甲方负责全额赔偿。

九、如甲方不协助或延迟协助乙方办理各种购房手续，应当赔偿乙方因此遭受的全部经济损失，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还所收乙方的全部款项外，还应按所收款项从乙方交付之日起每日万分之五向乙方支付违约金。如乙方向甲方所在单位交纳的款项不能退回，甲方负责全额赔偿。

十、甲乙双方无正当理由不得随意解除本合同，否则违约方向守约方支付违约金 元，一切损失由违约方负责。

十一、其它未尽事宜，双方另行协商解决。

十二、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。

甲 方： 乙 方： 住 址： 住 址： 电 话： 电 话：

年 月 日 年 月 日

第四篇：集资房买卖或购房资格转让合同效力分析

集资房买卖或购房资格转让合同效力分析

一、集资房介绍

集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

二、相关法律法规

1．《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）第十二条：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行”、“单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售”

2.《经济适用房管理办法》（建住房[2007]258号）第三十五条：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”

《经济适用房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有 限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”

三、集资房买卖合同的效力分析

1.民事法律行为以意思表示为要素，认定集资房买卖合同效力亦应符合《合同法》诚实信用的基本原则。集资房买卖双方在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，而且该房屋权属明确，已具备合法交易要件，只是缺乏相应产权证书，但这并不影响合同的成立。

虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产不得转让。但这一规定只是房地产管理部门在办理房产变更登记时审查的条件。不符合条件的，房地产登记部门可以不予以过户，可以不让物权变动发生。但即使不发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同依然有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见若已交付房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。集资房买卖行为亦并未 损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故所签订之购房协议应为合法有效协议。

2.《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而目前并无法律和行政法规明文规定集资房买卖或集资房购买资格转让无效。根据《合同法》解释二，这里的强制性规定指的是效力性强制性规定。根据学界通说，对于效力性强制性规定的区分方法如下:第一,法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当然的效力性规定;第二,法律、法规虽然没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,这也属于效力性规定;第三,法律、法规没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立,虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于取缔性规定(管理性规定)。显而易见，集资房买卖并不违反效力性强制性规定，不属于合同无效的情形。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应当是有效 的。所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。即便单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。

3.根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。

综上所述，集资房买卖合同应当是具有法律效力的。虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。

四、集资房购房资格转让合同效力分析

因本案中卖方未办理房屋权属登记证书，故买房暂时无法按照所签订的《房屋买卖合同》取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部 或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。集资房购房资格转让并不符合上述情形，因此可以转让。

五、购买集资房的风险及防控

在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。

因此，购买集资房的买方，购买前首先要了解清楚所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别约定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房?是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件?单位是否保留优先购买权?等等，建议仔细查阅卖方与单位签订的《集资合同》的相关规定。其次，双方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的违约责任等。最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。为最大限度地避免风险，建议在转让合同中载明下列内容：

1、分期付款方式。即签订合同时付多少，交房时付多少，办理好产权过户手续后付多少；

2、办理产权过户的期限。要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户；

3、违约责任。特别约定集资方不得再行将房屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求集资方承担违约责任。最后，说明一点，如果集资方最终把集资房卖给第三方,还没有过户,则可以要求集资方继续履行合同义务；如已经办理了过户,则只能主张赔偿损失。

六、典型司法案例

案例一：李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案

一审法院：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号（2008年7月7日）

二审法院：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号（2008年12月9日）【案情】

原告（上诉人）：赵峰会。

原告（上诉人）：李娟利。系赵峰会之妻。被告（被上诉人）：张波。

原告赵峰会、李娟利诉称：1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。被告张波答辩称：李娟利与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。故李娟利与其所签订《购房协议》应为有效协议。

一审法院经公开审理查明：李娟利系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该社职工李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下，李娟利于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议约定：李娟利在单位集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李娟利之名登记。协议签订后，张波在将3万元首付款交与李娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9．45万元。房子建成后，张波即人住，直至2007年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。【审判】

一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，李娟利与张波是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协议未经赵峰会同意一节，在赵峰会知道交纳3万 元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：驳回赵峰会、李娟利的诉讼请求。诉讼费2260元，由赵峰会、李娟利承担。一审宣判后，原告（上诉人）赵峰会、李娟利不服提出上诉称，李娟利与张波所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵峰会对李娟利、张波之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张波承担本案一、二审诉讼费。被告（原审被上诉人）张波辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李娟利所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。

二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李娟利作为集资人于2000年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2001年5月与张波（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张波依约分别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，李娟利与张波之间转让房屋的意思表示真实，且李娟利单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李娟利所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李娟利与张波之间《购房协议》签订后，张波对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李娟利与张波之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李娟利、赵峰会诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取张波3万元集资款，张波自2002年6月人住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。李娟利、赵峰会系夫妻关系，对李娟利未实际购买该集资房，赵峰会称不知情，有违常理。李娟利、赵峰会以赵峰会不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元（赵峰会、李 娟利已预交），由其承担2260元。

案例二：高元清与赵明友集资房转让合同纠纷上诉案

重庆市第三中级人民法院 民事判决书

(2011)渝三中法民终字第687号

上诉人（原审被告）：高元清。

委托代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵明友。原审原告：蒋先琴（赵明友之妻）。

赵明友、蒋先琴的共同委托代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。

上诉人高元清与被上诉人赵明友、原审原告蒋先琴集资房转让合同纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于2011年1月26日作出(2011)垫法民初字第184号民事判决。上诉人高元清不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年5月17日对双方当事人进行了询问,上诉人高元清的委托代理人杨秋、被上诉人赵明友、原审原告蒋先琴、赵明友和蒋先琴的共同委托代理人邓华参加了询问。本案现已审理终结。

一审法院查明：高元清系垫江县劳动局职工，2005年10月10日，该局职工全额集资建房，高元清同意赵明友以其名义参加。2006 年1月24日，双方口头协商后，赵明友将20000元存入了垫江县劳动局集资建房经办人个人账户，作为集资房首付款。2007年6月6日，赵明友委托其内弟蒋先桥以高元清名义交集资款20000元。同年6月10日，赵明友与高元清签订关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议，双方约定:高元清自愿放弃在垫江县劳动局集资建房的投资权利，由赵明友代为享有自主集资的权利，赵明友一次性出资五千元人民币作为高元清放弃集资房投资权利的补偿，高元清在垫江县劳动局集资建房的所有权利由赵明友享有……；该房集资建房过程中，住房集资款由赵明友自行出资，赵明友享有住房产权证填写为赵明友姓名的权利……赵明友当即向高元清支付转让费5000元。2007年11月7日和2008年4月1日，赵明友分别补交集资款20000元和10000元。垫江县劳动局对赵明友所交集资款均出具了收据。2009年9月25日，高元清向赵明友索要福利款28000元。2010年12月,赵明友和蒋先琴以高元清不协助办理房屋所有权证为由，诉至一审法院，请求确认双方签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议有效。

高元清一审辩称：该协议是赵明友将其灌醉后逼迫其签订的，不是其真实意思表示。其不具有转让集资建房权的主体资格，即使今后其取得集资建房权，赵明友也不具有受让资格。该协议违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。蒋先琴不是合同相对人，不是适格的原告。按照当时的价格，赵明友本应缴纳集资款10万余元，因抵扣了垫江县劳动局出让门市、车库其应分得的福利款38000元，才只交集资款6万多元，赵明友强行占有其应分得的福利款应返还。其没有收到赵明友支付的转让费5000元。请求驳回赵明友和蒋先琴的诉讼请求。

一审法院认为：当事人对自己的民事权利可以依法处分。高元清辩称赵明友将其灌醉后逼迫其签订协议，并无证据证明，其辩解的事实不成立。赵明友与高元清签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的效力性强制性规定，系有效合同。蒋先琴不是该协议的相对人，根据合同的相对性原则，蒋先琴的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零八条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）》第十四条的规定，判决：

一、赵明友与高元清于2007年6月10日订立的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议有效。

二、驳回蒋先琴的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告高元清负担。

上诉人高元清不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判为确认其与高元清于2007年6月10日订立的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议无效。其理由是：其未与垫江县劳动和社会保障局签订职工集资建房协议，故其未取得集资建房资格，其与赵明友签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议自然无效。一审认定的28000元福利款是垫江县劳动和社会保障局在集资房处修建的门市、车库出售后分给其应得的福利，本应归其所有，赵明友在缴纳集资款时已将该款抵扣，其要求赵明友支付福利款 合法。诉争房屋是集资房，目的是解决本单位困难职工住房所需，具有公益性，禁止作为商品流通，赵明友不是垫江县劳动和社会保障局职工，不具有受让该集资房的主体资格。双方在协议中约定其在垫江县劳动和社会保障局集资房的权利、义务全部转让给赵明友，但该协议未经垫江县劳动和社会保障局同意，其也未取得诉争集资房产权，该协议违反法律法规的强制性规定，应当无效。

被上诉人赵明友二审辩称：垫江县劳动和社会保障局已收取其以高元清名义缴纳的集资款，2009年9月26日，其参与该局组织的选房分房，并选中即诉争房屋位于垫江县桂溪镇桂溪华庭对面劳动小区A栋3单元4楼2号，现已取得该房钥匙。这说明高元清已取得垫江县劳动和社会保障局集资房资格，垫江县劳动和社会保障局对双方于2007年6月10日签订的协议是认可的。双方在协议中约定：该房附带的门市、车库收益所有权由其出资享有，高元清要求其支付福利款28000元没有依据。双方签订的协议没有违反法律法规禁止性规定，应当有效。请求维持原判。

原审原告蒋先琴二审陈述意见与赵明友相同。

本院二审查明：

1、原垫江县劳动局现更名为垫江县人力资源和社会保障局，高元清是该局职工。

2、2007年6月10日，赵明友与高元清签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议还约定：该房附带的门市、车库收益所有权由高元清出资享有除外；该房产权证如无法更改姓名，高元清应当将该房产权证立即交与赵明友，并进行产权过户或产权公证，所产生的过户或公证费用由赵明友负责。该协议中虽有蒋先琴的名字，但蒋先琴未在协议中签名或盖印。当日，高元清收到赵明友支付的转让费5000元后，出具收条1张，该收条载明，今收到赵明友集资建房转让费5000元。房产证以单位意见为准，但不管是办谁的名字，该房都归赵明友所有。高元清 2007.6.10。赵明友先后以高元清名义向垫江县人力资源和社会保障局缴纳集资款70000元，2009年3月23日，垫江县人力资源和社会保障局的劳动小区集资房决算表载明：赵明友选的房屋位于垫江县桂溪镇劳动小区A栋3单元4楼2号，赵明友已缴购房款70000元，应补缴6631.65元。赵明友在该决算表中签名。赵明友缴清购房款后，垫江县人力资源和社会保障局将上述房屋交付给赵明友，该房产权证的产权人现为垫江县人力资源和社会保障局，未办理过户手续，2011年，双方发生纠纷后，高元清将该房锁芯更换，垫江县公安局桂阳派出所对此的处理意见为：待本案二审结束后处理。

3、2009年9月25日，高元清在收到赵明友支付的福利款28000元后，出具收条1张，该收条载明：今收到赵明友劳动和社会保障局集资建房福利所剩余款贰万捌仟元整（28000元），该房在单位的所有福利归赵明友所有，该房产权证办成赵明友的名字，如果劳动局其他有一个人转换了名字，此房没有办成赵明友的名字，此房过户费用由我高元清负责。此据 高元清 2009年9月25日。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案双方争议的焦点是：高元清是否取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格；双方于2007年6月10日签订的 协议是否有效。

关于高元清是否取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格问题。高元清是该局职工，该局也收取赵明友以高元清名义缴纳的集资款，并交付了房屋。故高元清已取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格。

关于双方于2007年6月10日签订协议的效力问题。该协议签订时，诉争的房屋未建成。协议明确约定：高元清在垫江县人力资源和社会保障局的集资建房权利由赵明友代为享有，赵明友一次性支付高元清转让费5000元。故本案双方签订的协议属集资房资格转让，本案不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”集资房资格是单位给予本单位职工集资建房的权利，实际是单位给予其职工的一种福利，这种权利实际上就是一种可期待的财产性权利，属于债权范围，现行法律法规并未规定禁止集资房资格转让，集资房资格转让也未损害国家、集体和他人的利益，也不涉及对善良风俗的伤害。故集资房资格转让可以依法转让。垫江县人力资源和社会保障局收取赵明友缴纳诉争房屋集资款，并向赵明友交付房屋的行为表明：该局已经认可双方于2007年6月10日签订的协议有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案诉争房屋未办理过户手续不影响双方达成协议的效力。加之，双方签订的合同已履行，诉争房屋也交付。故双方于2007年6月10日签订协议合法有效。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法予以维持，高元清的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由高元清负担。本判决为终审判决。

审 判 长

陈 锡 钟

审 判 员

项 江 陵

代理审判员

陈 江平

二〇一一年六月九日

书 记 员

陶 明 洪

第五篇：最新集资房内部指标转让协议(合同)

房屋指标转让协议

甲方（出让人）： 身份证号码： 乙方（受让人）： 身份证号码：

根据国家合同法有关规定，本着平等自愿，以及明确和维护各自正当利益的原则，经甲乙双方友好协商，甲方将该建房指标自愿有价转让给乙方，双方就建房资格的指标转让达成如下协议，双方必须共同严格遵守。

一、甲方将位于 的名额指标自愿转让给乙方，房屋指标转让费为（大写）人民币

万

仟元整（￥ 元），在本协议签订之日当日付清转让费。

二、购房以甲方名义，由乙方按开发商或甲方单位相关要求支付（所有购房款及其相关费用由乙方支付，该房屋一切权利属于乙方享有，所有购房票据均为乙方名字，甲方不享有任何权利）。

三、甲方须配合乙方了解房屋分配方案、跟踪房屋分配动态及办理房屋相关手续，直至房屋分配完毕交付使用。

四、自此协议生效后，该集资房的位臵、楼层和户型的选择以及该集资房甲方所负担的义务均由乙方负责。

五、协议签订后，乙方必须遵守甲方单位集资建房的规定，按要求按时交纳集资建房款项，如乙方违反单位集资建房的规定，不按要求按期交款，造成的后果由乙方自行负责，且甲方所收转让费不退。

六、违约责任：

1、本协议签订后，甲方将购房指标再行转让他人，导致乙方未能购买该房屋的，视甲方违约，甲方须返还乙方已支付的房屋指标转让费并支付利息（按活期计算）。甲方负责协调所在单位的关系，保证指

标转让的有效性合法性，否则视为甲方违约，甲方须返还乙方已支付的房屋指标转让费且不支付利息。若乙方若将指标另行转让，甲方不承担任何责任。

2、若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，也不视为双方违约。按本条解除协议时，甲方应退还给乙方已付的指标转让费且不支付利息。

3、由于目前该房屋的具体房价（楼层、栋数等）不明确，甲、乙双方均达成合意，双方均不得以日后价格波动（楼层栋数等方面不满意）为由要求对方重新确定购房指标转让费价格。届时该套房屋的实际价格，以甲方单位及开发商针对本单位职工公布的价格为准。

4、本协议签订时，已经过双方配偶及子女同意。

七、此协议经签订后，乙方未支付转让费之前，任何一方单方面毁约，须内向对方支付毁约金人民币壹万元整（￥10000.00）。

八、本协议共贰页（双面打印），壹式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。若协商不成的，依法向该房屋所在辖区人民法院提起诉讼。

甲方（签名）： 乙方（签名）： 联系电话： 联系电话：

年 月 日 年 月 日