统一经营管理守则

第一篇：统一经营管理守则

永利广场

统一经营管理守则

1.总则 1.1 目的

为共同促进永利广场（以下简称“永利”)的繁荣与发展，充分保障每位经营者以及消费者的合法利益，不断提高和完善广场的经营管理体系和商业信誉，规范经营者的交易行为，将广场全体经营者管理纳入法制化、规范化轨道，特制定本守则。

1.2 本守则适用于桐乡市鼎恒房产经营管理有限公司（以下简称“鼎恒房产”)实施管理的永利广场。

1.3 全体经营者应当遵循合法经营、依法纳税、公平交易、平等竞争的经营原则，必须遵守和执行国家、地方相关法律法规及政策。

1.4 全体经营者同意遵守鼎恒房产的各项经营管理规定，按照统一经营管理守则的相关内容管理经营者员工并对其行为负责。

2.经营者入场管理规定

2.1 经营者所经营商品必须符合鼎恒房产与客户之间签订的《租赁合同》及补充条款中的相关规定。

2.2 经营者所经营商品必须符合永利的商业定位：时尚、流行、优质、实价。2.3 经营者所经营品牌、品类必须提前向鼎恒房产提出申请，鼎恒房产根据品牌的知名度、美誉度、品牌形象以及其在本地或外地商场、专卖店的销售情况进行综合审核和筛选，结合品类规划决定其经营区域和经营面积，确保每家商户经营的稳定性，为今后永利的持续稳场、旺场经营奠定良好基础。

2.4 经营者所经营的商品质量须符合《中华人民共和国产品质量法》，须向鼎恒房产提供营业执照、税务登记证、商标注册证、经销授权书等证照复印件，并承诺不经营假冒伪劣、质次残缺商品，对所经营商品均须提供由国家相关部门 1

永利广场

机构认可的质量检验合格的相关质检报告，以证明其产地、品质、合法身份等情况。

2.5 经营者所聘用在永利工作的现场管理人员、营业员、收款员、业务员 等均视为经营者员工。所有经营者员工上下班必须佩带工牌，并在规定时间内按鼎恒房产指定的员工通道出入。

3.经营者装修管理规定

经营者必须严格按照《商户装修手册》和相关流程进场装修。

4.经营者经营行为管理规定

4.1 为确保永利的有序经营，使永利经营管理纳入高效、民主、相互支持、相互监督的管理机制，鼎恒房产组建一支强大的管理团队，为永利共同经营、共同决策、共创繁荣打下坚实的配合、协作基础。

4.2 经营者在合同经营期内所经营商品必须严格限定在合同约定的经营范围内，如确需进行商品品牌、经营区域及经营面积的调整，须提前向鼎恒房产提出申请并由鼎恒房产进行严格筛选、备案。为了保持永利的经营定位、业态规划、品类经营分区和各个经营分区的品牌组合，从而实现持续稳场、旺场，并维护经营者利益及对经营者负责，鼎恒房产将对品牌进行审核、筛选及对调整经营区域、经营面积进行分析，以便使经营者做出合理选择。如未经鼎恒房产许可超出约定的商品、品牌经营范围，或擅自停业、关铺、变更营业时间等，鼎恒房产有权予以制止并保 留采取其他制约行为的权利。

4.3 品牌优胜劣汰、优化品牌组合是不断提升永利整体竞争力的手段。经营者在经营期间确因经营实力、经验或品牌风格定位不适合市场竞争而难以为 继的，为了维护永利整体运营的稳定性，鼎恒房产将及时提出调整申请的和建议调整的品牌经营状况报告，做出合理评价，并将及时将有发展潜力的品牌及商户调整到位。

4.4 经营者在每日营业前须将相应的营业执照和相关证照放在店铺明显位置处。

永利广场

4.5 营业时间按照永利全生活广场统一规定执行。

4.5.1永利广场营业时间定为 ：早 10：00--晚 22:00。在该时段内，所有商户必须保持开店营业状态。视季节变化、法定节假日或全体首层 商户经营状况，营业时间可做提前或推迟的调整。外铺在确保不影响内场安全等管理的情况下（如与内场相连接的门内、外加锁），可在上述营业时间的基础上向鼎恒房产书面申请提前或推迟营业时间。

4.5.2 按上述营业时间，经营者员工应在开店前 0.5 小时进入永利，并在闭店后 10 分钟离开永利。

4.6 经营者及其员工必须遵守以下统一的永利经营管理服务标准 ：（1）统一物业管理 ；（2）统一营业时间 ；

（3）统一经营者员工日常服务规范。

4.6.1 对于在本地统一装修陈列形象及店员着装形象管理的品牌，在永利的该品牌店铺内应做到以下统一管理原则 ：

（1）统一使用 POP 广告的样式及书写标准 ；（2）统一使用销售小票 ；

（3）统一使用工牌样式、佩带标准。

4.6.2 对于在本地未统一装修陈列形象及店员着装形象管理的品牌，必须做到在永利范围内执行如下统一管理原则 ：

（1）统一使用永利广场的 POP 广告形式 ；（2）统一使用永利广场的工牌样式、佩带标准 ；（3）统一使用永利广场的销售小票。

4.7 经营者所售商品或其包装上应按国家质量技术监督局颁布的产品标识标注的规定，真实、有效、完整地标注产品标识，并须符合下列要求 ：

（1）有产品质量检验合格证明，有中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址。

（2）根据产品的特点和使用要求，需要标明产品规格、等级、所含主要名称和含量的，用中文相应予以标明。

永利广场

（3）限期使用的产品，应当在显著位置清晰地标明生产日期和安全使用期或失效日期。

（4）使用不当，容易造成产品本身损坏或者可能危及人身、财产安全的产品，应当有警示标志或者中文警示说明。

（5）服装、纺织使用说明的标识按中华人民共和国国家标准“消费品使用说明纺织品和服装使用说明”执行，必须标注内容包括：制造者的名称和地址、产品名称、产品型号和规格、采用原料的成分和含量、洗涤方法、产品执行的标准编号、产品质量等级、产品质量检验合格证等。

（6）经营者出售商品，应当明码标价，确保一货一签，货签对应 ；物价部门规定实行限价和监控的商品，应遵守其规定定价 ；物价牌严禁涂改后继续使用，破旧 物价牌应当及时更换 ；价格变动时应及时更换物价牌，严禁随意口头打折降价。员工必须按照物价牌标示的价格出售商品，如商品需要降价或打折销售的，应该用红色降价物价牌标注，任何未以物价牌明确标注降价的打折行为均视为违反永利的物价管理规定。

4.8 经营者在进行促销宣传时使用的 POP 纸，必须使用永利统一的 POP 宣传纸或该品牌统一使用的 POP 纸，内容以真实、简洁、明确为原则，不允许随意使用清仓处理、甩货、大减价、跳楼价等宣传忌语。必须明示活动时间期限和优惠范围。文字须用电脑刻字、美术书写形式书写的规范文字明确标示，不允许使用 其它字体标示。店铺橱窗玻璃原则上不得粘贴任何形式的广告和宣传品。店铺内尽量不采用易拉宝、X 展架作为宣传，建议采取30CM ＊ 40CM 左右的立牌置于货柜（架）之上。

4.9 经营者应当遵守国家颁布的《消费者权益保护法》（以下简称消法）。对于消费者所购买的商品如出现明显质量问题凭购物凭证七日之内保退，十五日之内保换 ；属于保修期范围内的商品应予免费维修。其他特殊商品参照国家相关“三包” 规定执行售后服务。除此之外，其他有争议的商品质量纠纷可参照《消法》相关规 定执行。如因经营者经营的商品或提供的服务对消费者造成损害或伤害，由此产生 的一切损失由经营者负责。

4.10 经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消

永利广场

费者出具购货凭证或者服务单据 ；消费者索要购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。

4.11 经营者必须遵守以下《诚信宣言》，并公开接受公众监督 ：（1）诚信经营，规范管理 ；（2）微笑服务，礼貌待客 ；（3）仪态端正，用语文明 ；（4）买卖公平，童叟无欺 ；（5）货真价实，假一赔二 ；（6）购物开票，售后三包 ；（7）依法纳税，按约缴费 ；（8）顾客有难，鼎力相助 ；（9）公开监督，奖惩分明 ；（10）公益事业，人人有责。

4.12 经营者出售的商品，必须使用法定计量单位，计量器具须检验合格并在检验期内。

4.13 禁止经营下列物品 ：

（1）国家规定实行统一经营、专营的商品（有经营权的单位组织上市的除外）；

（2）受国家命令保护的动、植物及其制品 ；

（3）有毒、有害、污秽不洁、变质腐烂的食物，病死、毒死或死因不明的畜、禽、水产品及其食用制品和未经检疫、检验的畜、禽及其食用制品 ；

（4）爆炸物品、剧毒物品、化学危险品、麻醉品、放射性物品。（5）假冒伪劣商品 ；

（6）反动、淫秽和宣传迷信的书刊、画片、音像制品及其他非法出版物 ；（7）国家规定禁止上市的其他物品。

4.14 经营者及其员工在永利内不得有下列行为 ：（1）损害商场的装饰、装修及其他公共设施 ；（2）占有和妨碍公共区域、设施的正常使用 ；

永利广场

（3）聚众喧闹或发出超出标准规定的噪音 ；

（4）使用不合格计量器具或利用计量器具弄虚作假、短斤缺两 ；（5）掺杂掺假、以假充真，以次充好 ；（6）欺行霸市、强买强卖 ；

（7）囤积居奇，哄抬物价，牟取暴利 ；

（8）设赌、算命等有碍社会主义文明建设的行为 ；（9）违反法律、法规的其他行为。

4.15 任何单位和个人有权向保护消费者合法权益的社会组织和司法机关检举、控告经营者经营和管理活动中的违法行为。

4.16 经营者应及时与鼎恒房产沟通经营状况，每天如实登记销售额，鼎恒房产将负责做好保密工作。

4.17 经营者入场商品必备证照和材料详见附件

一、附件二。

5.各项缴费、押金、保证金的管理规定

5.1 经营者应严格按照合同约定的时间缴纳租金、物业管理费、铺内电费、水费、燃气费等相关费用 ；使用广告位的，还应按照合同约定按时缴纳广告位使用和管理费。

5.2 物业管理保证金 ：

（1）经营者应向鼎恒房产缴纳物业管理保证金，作为在永利经营期间遵守《统一经营管理守则》的保证金。

（2）经营者在合同期内违反《统一经营管理守则》而对永利或鼎恒房产造成损害的，视损害程度鼎恒房产工作人员有权按扣罚标准从物业管理保证金中做相应地扣除，经营者应在接到书面通知后 5 日内补足物业管理保证金。

6.经营行为的延续与终止

6.1 经营者自行决定终止经营，应提前一个月向鼎恒房产提出申请并进行备案，新引进品牌须经鼎恒房产进行审核，按经营者入场管理规定执行。

6.2 在任何情况下租赁使用人在合同期内均不得向第三者转让、转租或与第

永利广场

三者共同使用合同所约定的经营场所。

6.3 经营行为的延续 ：

经营者应在合同届满之日 180 天前向鼎恒房产提出延续经营的书面申请，双方在合同届满之日 90 天前重新签订《租赁合同》及补充条款。

6.4 经营行为的终止 ：

经营者应在合同终止日前 30 天向鼎恒房产提出终止经营的书面申请，在合同未到期前应保证正常营业 ；经营者在任何情况下如未提前 30 天通知鼎恒房产而发生自行撤店行为，均视为经营者违约，鼎恒房产有权进行制止并享有扣除经营者履约定金的权利。

7.安全、交通、消防的管理规定

7.1 各商户要指定专人负责安全工作，必须配合鼎恒房产的安全检查工作，确保安全设施保持良好的正常状态。

7.2 不得容留任何人在店铺内住宿（特殊情况并经鼎恒房产批准同意除外）。7.3 店铺内高柜或货架的摆设不准遮挡消防栓、电表、配电箱，并距消防探头、烟感器和消防卷帘门 0.5 米以上。上述设施未经许可不得更改且应保持整洁、有序和安全。

7.4 在不影响永利场内消防广播和其他商户经营的情况下，店铺内如因经 营需要需安装影视、音响等促销用设施设备的，须以书面形式报鼎恒房产留存；如影响永利场内消防广播和其他商户经营的，鼎恒房产有权立即制止并采取措施消除之后的影响。

7.5 各商户店铺内设施设备需维修、调换的，鼎恒房产提供有偿（成本价）服务。

7.6 经营者不准在店铺内堆放杂物、乱贴乱挂。

7.7 经营者应积极参与群防群治建设，认真做好自我防盗、防火、防治安、防灾害事故的工作，发现治安、交通、消防问题应主动、及时向鼎恒房产营运部及当地公安部门报告 ；严禁在店铺内使用电炉、电饭煲等与经营无关的电器、设备。

永利广场

7.8 车辆进出广场（包括机动车、非机动车）必须按规定路线和时间行驶，严禁超速行驶和鸣号。

7.9 车辆必须按规定停放，不得乱停乱放。

7.10 进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品及漏油车辆进入广场。

7.11 为了确保公共区域地面的长期使用并保持美观，所有经营商户均有义务在日常经营中维护、保养公共区域地面，必须在规定时间内运送货物，使用胶轮运输工具或由鼎恒房产提供的专用运输（送）工具（建议从专用通道运送货物），不能使用钢轮运输工具或将箱子、货柜、道具等物品直接在公共区域通道上推行。

7.12 各商户在运送超高、超长、超重货物时，必须在规定的非营业时间内进行，并在鼎恒房产委派的专人监督下进行。

7.13 各商户在运送货物时给他人人身、财产造成损害的，必须依法承担责任及赔偿损失。

7.14 经营者必须将配备的灭火器放置在指定位置，如发现损坏，须及时通知鼎恒房产营运部，确保其处于良好状态，不得随意转移其位置。

7.15 业主、经营者必须保持各自楼梯、走道和出入口畅通无阻，不得在公共场所、道路、通道、绿地上堆放货物、杂物。

8.市容、卫生、绿化管理规定

8.1 自觉爱护公用设施、设备和公共环境、绿化、卫生。

8.2 经营者必须按照规定摆卖，保持商品摆放整齐，不得占道经营。8.3 经营者及其他单位、个人需要在永利制作遮阳篷或在公共位置安装广 告、招牌、灯箱或张挂标语的，必须经过鼎恒房产审批。

8.4 未经鼎恒房产批准，严禁在公共位置乱搭乱建或乱涂乱张贴。8.5 鼎恒房产营运部负责广场公共场所的日常维护工作，确保广场公共场所的垃圾日产日清。

8.6 经营者自行负责各自室内清洁工作，严禁乱抛垃圾，装修垃圾、建筑垃圾、营业垃圾由租户承担费用，由鼎恒房产统一清运。

永利广场

8.7 爱护永利场内的公共设施、设备；严禁践踏绿地，攀折花木。损坏公共设备，破坏绿化的，须照价赔偿。

8.8 严禁乞讨、捡破烂等影响市容和管理秩序的人员进入永利流窜。8.9 永利的市容、卫生、绿化监督检查工作由鼎恒房产管理部协助有关政 府主管部门实施。

9.法律责任

9.1 对经营者违规的行为，由工商行政管理部门依法进行处理。

9.2 非法侵占、破坏永利场地、设施或其他财产的，鼎恒房产有权责令改正，否则鼎恒房产将代为清理并向违规者追缴相关费用以赔偿损失。

9.3 经营者（业主或使用人）拒绝、阻碍工商行政管理和其他执法部门的工 作人员依法执行公务的，由公安部门依照治安管理处罚条例的规定予以处罚 ；以暴力、威胁方法阻碍行政执法人员依法执行公务构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二篇：购物中心承诺商户经营管理十统一

购物中心承诺商户经营管理十统一时间:2006-8-11 17:51:00

【摘要】购物中心为保证商场经营管理的整体性和统一性，提高购物中心应对市场的能力和竞争力，提升购物中心经营者的整体经营水平，运用“十个统一”对购物中心实施全程跟踪式管理。

一、统一卖场规划布局

为确保购物中心经营的合理性和各业态、各业种相互的协调性，保证购物中心的整体形象和各业主的利益，各业主、经营者、承租户必须遵守购物中心统一的卖场规划和布局。各业主、经营者、承租户须根据其经营的商品类别和特征及业种情况进行分类经营，并在所规划的区位内经营相应的商品和业种，不得超范围经营，也不得在其铺位内私自进行分割和破坏建筑原形。

二、统一卖场形象

为确保各业主、经营者、承租户所经营商铺的店面形象与购物中心整体形象保持一致，达到统一形象的目的，各业主、经营者、承租户必须按购物中心的要求统一店铺装修，其店铺的门面招牌、内外装修、高度、尺寸、材质和工艺等必须符合购物中心统一的规定和标准，并在装修前向购物中心递交装修设计方案，经审核同意后，方可进行装修施工。

三、统一营业人员管理

为了保证购物中心营业人员的基本素质和外在形象，展示购物中心员工的精神风貌，所有营业人员都必须符合购物中心的用工标准，接受购物中心的统一培训，并经考试合格后，方可上岗。

四、统一物价、质量、计量管理

为维护消费者的合法权益，保证购物中心和全体经营者的声誉和信誉，购物中心所有经营者都必须严格遵守国家和购物中心有关物价、质量、计量等方面的各项管理规定。所经营的商品必须明码定价，不得有虚假打折，乱定价等欺骗消费者和违背国家有关价格管理政策的行为，必须使用由购物中心统一印制的物价标签和订做的价托，不得经营假、冒、伪、劣和质次价高，质价不符的商品和违背国家有关《产品质量法》等法律、法规的行为。

五、统一营业时间

为维护购物中心的整体形象，确保所有经营者的利益，购物中心全体经营者都必须遵照购物中心所规定的时间营业，不得迟开门、早关门、中途停止营业和无人经营。

六、统一售后服务及投诉接待

为维护消费者的合法权益，提升全体经营者的信誉和形象，购物中心所有经营者都必须遵守国家、地方和购物中心的各项售后服务管理规定，必须执行国家的“新三包”政策及其它有关商品退、换货、维修等方面的管理规定。为此，购物中心设有专门的售后服务中心和专职的投诉接待人员，负责接待并处理消费者在购买商品后的退、换货，维修及营业人员服务质量等方面的问题，经营者及其营业人员应主动配合购物中心做好消费者的售后服务工作。

七、统一营销宣传

为树立购物中心形象，扩大购物中心知名度，提高购物中心的社会影响力，提升经营者的经营业绩，购物中心将根据经营的需要，在重大节假日、店庆、换季期间开展统一的营销宣传和促销活动。经营者需单独组织促销和宣传时，须向购物中心提出书面申请，并经审核同意后方可实施，经营者自行开展的促销、宣传活动，不得违背国家和地方的广告法规，不得有虚假、不实和欺骗消费者的内容。

八、统一物业管理

为确保购物中心全体经营者有一个舒适、安全、洁净、无后顾之忧的经营硬环境，购物中心将对水、电、空调、采暖、消防、防盗、保安、保洁、广播、电梯等设备设施实施全面的维修、维护、保养和管理工作。所有经营者必须遵守国家的消防法规及购物中心对安全工作的要求，并自觉维护公共卫生和保护公共设施及财产的安全，不得人为地造成环境污染及破坏公共设施。

九、统一卖场管理

为维护购物中心正常的经营秩序，保护全体经营者的长远经营利益，使经营者有良好的服务和公众形象，所有经营者及其营业人员进场后均需接受购物中心统一的卖场管理，遵守国家的法律、法规和购物中心的各项规章制度，规范自己的经营行为，恪守职业道德，服从统一规范管理。

十、统一服饰形象

为达到统一对外形象的目的，营业人员必须着由购物中心统一订做的工装及工牌。

第三篇：如何做好经营管理与财务管理的协调统一

如何做好经营管理与财务管理的协调统一

随着企业改革的不断深入和施工企业的激烈竞争，施工行业已进入微利时代，很多企业面临着营利能力差、经营管理水平低 状况不佳、风险意识差等诸多问题 只有通过强化施工企业经营管理与财务管理之间紧密相结合来堵塞漏洞。以财务管理为核心，经营管理为基础。加强风险管理意识，推进管理创新．强化过程管理．降低成本费用 提升经营管理水平，才能适应新形势下施工企业的发展。如何做到经营管理与财务管理协调统一应注意以下几个方面：

一、加强执行全面预算管理

推进全面预算管理，加强财务、经营及时沟通，获得第一手经营资料来加强财务风险管理和控制，与各部门之间进行沟通与交流，互相配合，确保财务核算的准确性。

（一）预算管理办法

1、预算的编制

①工程开工前，项目经理要根据施工图纸、现场实际情况等组织人员编制目标成本预算。项目经理为项目目标成本预算编制总负责人，严格按照目标成本预算进行过程控制。

②经营管理部门负责根据项目的总体目标成本、施工进度计划及月计划，编制项目部及施工队下月工程成本预算，包括定额人工费、材料费、机械费等，并在下月与建造合同计算的收入相对比，分析差异的原因。

③财务部门负责编制下月有关税金及工资附加费等预算，并汇总各部门提供的预算数据，计算下月成本及费用，按照建造合同计算收入额，合理计算利润预算表的各项数据。

2、预算的执行于分析

①将预算作为预算期内协调各项生产经营活动的基本依据。严格执行成本、费用预算，努力按预算完成利润指标。

②经营管理部门要严格按照公司规定，在每月底前及时向业主上报完成工作量，收取工程款，对分包、劳务进行预结算，保证会计信息的时效性。

③财务部门应及时将经营活动的实际情况同企业预定的目标、计划和标准进行对比，找出偏差，进行核算、考核、从而找出发生偏差的原因或存在的问题。对预算与实际差异幅度超过10%的偏差进行分析，找出原因，提出相应的整改措施。避免风险的发生或将风险危害降到最低。

（二）做好项目预算管理建议

1、单位领导和职工要进一步提高认识,真正把做好预算编制与管理工作做为单位的一项重要工作来抓,要通过采取宣传、培训等措施,使全体职工认识到,做好预算工作关系到单位运行与任务的完成以及能让资金发挥最大效益。

2、要转变预算工作只是财务部门的事情的观念。事实上预算工作不仅与财务部门有关,也是各相关部门,尤其是经营管理部门的重要职责之一,项目负责人不仅要对项目成果负责,同时也要对项目预算的执行情况负责。

3、单位可依据现有预算标准,结合分析本单位近年来预算的实际执行情况,尽可能地细化现有的预算项目,能量应明确规定单位领导、财务部门、经营管理部门、项目负责人和预算员的职责;明确预算编制和审查的基本流程与要求

4、现在的项目管理一般分为经营管理和财务管理两部分, 彼此缺少有效的沟通机制。财务人员不了解项目的进度,经营管理人员不了解预算执行情况,难于及时发现预算执行与项目进度之间不匹配的问题，所以，从项目立项开始经营人员就必须及时整理各项资料，及时为项目财务人员做好资料归集，协助项目负责人做好预算。在项目实施过程中,要不定期地同时进行经营与财务检查,共同解决项目运行过程中存在的问题,必要时可调整预算。

二、经营部门与财务部门应严格控制施工过程中成本费用

（一）.施工项目成本计划和费用管理办法

1、成本计划由财务部门牵头，组织相关职能部门对成本（费用）计划的编制依据进行分析测算。

2、工程技术部门在编制施工组织设计过程中，应包括降低成本的措施。要和预算部门共同编制内部控制预算、施工图预算、施工预算及工料分析。

3、材料管理部门要搞好机具、材料的组织供应工作,测算组织供应过程中的成本,寻求最佳方案。

4、财务部门应综合计算各项措施的经济效果，确定各目标成本（费用）项目的升降额和升降率，在达到预定目标的前提下，编制成本（费用）计划，下发到各部门、各部门应贯彻执行。

5、在施工过程中如有设计变更等时可随时调整目标成本。

6、项目成本计划应作为施工过程中成本控制的依据，作为现场成本开支的标准。在此范围内,实行劳动考核,据以实行限额领料,控制材料费的支出,控制机械使用费的开支,使整个项目施工过程处于受控状态。

7、项目在施工过程中,要随时掌握成本的超支情况,分析成本节超的原因,随时纠正实际成本与计划成本的偏差,将一切成本超支的苗头消灭在萌芽状态，并消除低价中标的风险。

8、工程分包进度款支付，分包商按合同规定，根据工程实际进度情况按月编制施工统计进度报表，报发包方工程、经营、质量、安全、材料等部门审核，发包方负责人签字批准后方可支付工程进度款。分包工程进度款的支付总额不得超过合同约定的支付比例，支付比例和条件不得超过和高于业主在总包合同中约定的比例和条件。

（二）、成本分析

1、施工项目应按月编制成本分析表，定期组织成本分析会，比较实际成本与预算成本、计划成本的差异，分析差异产生的原因，寻找不利差异的解决途径。

2、对重大的成本不利差异，应实行报告制度，查明原因，及时解决。

3、工现场成本分析由项目经理部组织，各职能部门参与，在各自职责范围内进行分析讨论。

三.加强经营资料及时有效、财务数据真实可靠。

财务核算真实反映项目实际情况，基本原则就是及时、真实、准确、全面地归集相关成本，根据经营部门统计的工作量，分包劳务队进度及各项费用计算出本期的盈亏。保证项目在施工过程中及时反映项目实际财务状况，真实体现潜亏和潜盈。

项目实际情况分析及建议：

（一）分包、劳务队成本确认

1、项目管理存在只抓施工，不抓结算和进度的问题。分包劳务队的进度资料不能和施工进度同步，往往是到付工程款的时候，因为付款比例不够，才急急忙忙的把进度资料报回，经营部门审核的时间都很仓促，不能真实反映项目实际状况。

2、分包队和公司签订的是工程清包合同，付款比例80%根本不够支付人工工资，项目管理人员也知道这各情况，所以将进度资料故意加大，以应付支付民工工资。虽然满足了现场当时需要，但导致财务状况不实，同时也存在企业经营风险。

3、财务部门要求每个项目在每月25日前将本月分包劳务队预结算送达财务部门，但经营部门上总是延后，甚至干脆就没有。解决的办法是使项目施工和结算同步，这要求项目经理要两手抓，既抓施工也要抓经营。经营技术人员也要树立结算常态化的观念，杜绝到付款期突击审资料的管理弊病。

（二）归集资料进行财务分析

根据财务数据进行财务分析是对财会人员更高的要求，特别是项目财务负责人。包括企业经济活动分析、财务预算执行情况分析、现金流量分析、项目成本分析及各种专项分析等。通过财务分析，发现经营管理各环节存在的问题和风险，为领导提供参考意见，完善经营管理，提高公司持续发展能力。

最近公司财务部、经营部共同开发的项目经济活动分析表，设计非常好，表中数据能及时反映项目实际财务与经营状况。经济活动分析表中数据能反映出以下几种情况：

1、经营提供完资料后，财务归集的成本能与经营报量基本匹配，这说明经营、财务反映的项目经营情况是正常的。

2、经营提供完资料后，财务归集的成本远远小于经营统计的上报工作量。这时，首先就可以建议经营人员核实所报工作量与现场实际完成工作量（特别是甲方可能批回的工作量）是否相符，如若相符则说明到本期该项目的可能盈利情况较好。为什么是“可能盈利情况”呢？因为到工程完工结算还有许多不可预见的因素，但正常情况下该项目的盈利情况应该是很好的。如果是归集的成本出现漏项，比如材料没有出库，分包没有正常预结算等，查清状况做出补充资料就可以了。

3、是与第二种结果相反的情况，即财务归集的成本大于经营统计的上报工作量。这时有可能存在的问题就需要慎重的进行分析。有可能存在的问题，一是经营报量（特别是报甲方进度资料）存在严重的缺项，少报了工作量；二是分包预结算或是材料消耗出现了问题。

根据分析的情况，做出相应的调整，完善资料，做到归集的成本要全面、准确。所核算的施工项目情况才能够真实反映出来。

结束语

建筑施工企业的财务管理是企业管理的重要组成部分，财务管理贯穿于建筑施工企业运作的各个阶段，财务管理水平的高低直接制约着企业经营与发展。建筑施工企业的一些其他活动比如投标招标、投资决策、资金运营等都跟财务管理密不可分。因此，建筑施工企业要想在激烈的建筑市场中不断发展与壮大，就必须重视企业的财务和经营管理相结合，对财务和经营管理中暴露出来的问题、难题，采取相应的管理措施，不断降低资金的成本，达到经营成本和财务成本的控制目标，提高企业的经济效益。

第四篇：经营管理

茶博汇经营管理

所谓经营，就是企业在遵守国家法律、法规和有关政策的前提下，面向市场和消费者，充分利用企业外部的有利环境和内部的资源条件，合理组织企业的产供销活动，以谋取最佳经营效益的全部经济活动过程；所谓管理，就是管理者为了实现企业经营目标，对整个过程的运转进行计划、组织、指挥、协调和控制，并对被管理者进行教育、激励等，这些可称为企业的“经营理管理”。

针对茶博汇存在的优势还是不错的：安溪县政府扶持的重点项目之一；交通便利；税收返还；迁户就读；政府装修补贴等，但还是存在谢不足之处：欠缺人气，市场不够成熟；宣传力度不够；周边的办公配套、生活配套还不够完善等。

1、经营管理职能

1）战略职能。战略职能是企业经营管理的所要职能。

2）决策职能。经营管理就是经营决策。

3）开发职能。有效的开发和利用各种资源。

4）财务职能。表现资金筹猎、资金运转、增值价值分配以及经营分析职能。

5）公共关系职能。

2、计划工作的程序

1）估量机会。它是在实际的计划工作之前就应着手进行的工作，是对将来可能出现的机会的估计，并根据自己的长处和短处，搞清楚自己所处的地位，做到心中有数，知己知彼。同时，还应该弄清楚面临的不确定性因素有哪些，并对可能取得的成果进行机会成本分析。

2）确定目标。计划工作的目标是指企业在一定时期内所要达到的效果。它指明所要做的工作有哪些，重点放在哪里，以及通过策略、政策、程序、预算和规划等各个网络所要完成的是什么任务。

3）确定计划的前提。就是研究分析和确定计划工作的环境，或者说就是预测执行计划时的环境。因此，应选择那些对计划工作具有关键性的、有战略意义的、对执行计划最有影响的因素进行预测。

4）制定可供选择的方案。一个计划往往有几个可供选择的方案。选择方案时，不是找可供选择的方案，而是减少可供选择方案的数量，以便可以对最有希望的方案进行分析。

5）评价各种方案。在找出了各种可供选择的方案并明确了它们的优缺点后，就要根据前提和目标，权衡它们的轻重，对方案进行评估。

6）选择方案。这是做决策的关键。有时会发现同时有两个可取的方案，在这种情况下，必须确定出首先采用哪个方案，将另一个方案也进行细化和完善，并作为后备方案。

7）制定派生计划。派生计划是总计划下的分计划。做出决策之后，就要制定派生计划。总计划要靠派生计划来扶持。

8）用预算形式使计划数字化。在完成上述各个步骤之后，最后一项工作便是把计划转化为预算，使之数字化。预算实质上是资源的数量分配计划。它既可以成为汇总各种计划的工具，又是衡量计划工作完成进度的重要标准。

3、工作态度

1）工作尽心尽力，切勿忽悠；

2）学习，主动，到位；

3）自身修养，热情。

茶博汇全国茶业市场品牌涉茶企业、涉茶专业经销商装修补贴步骤：

1.和工程部验收，看平面设计图、消防，报价单等之后领导签字；

2.和成本部再次考察验收；

3.跟踪财务部，内部审批。

具体该交的资料、表格如下：

客户提供资料

1、产品销售授权书或者特许加盟合同（如果是自已的就不用了）；

2、总公司营业执照复印件；

3、总公司组织机构代码复印件；

4、税务登记证复印件；

5、总公司授权书；

6、著名商标复印件（工商局的红头文件）；

7、全国工业产品生产许可证；

8、食品流通许可证；

以上需盖总公司的章。

9、装修平面图；

10、装修效果图；

11、租赁合同或者自营合同；

12、银行卡号；

13、报价清单；

14、个体营业执照复印件；

15、税务登记证复印件；

16、身份证复印件；

茶博汇商铺办理营业执照流程

一、商家持身份证及合同至县城行政服务中心一楼，预核准商铺名称（原有注册商标或已办理过的名称除外，新取的商铺名称需多准备几个备选）。

二、经营茶叶的商铺需先办理《食品流通许可证》后至茶博汇6—23工商所，领取相应表格填写。工商工作人员会协助填写相关表格。

三、办理《食品流通许可证》所需材料：

1、租赁合同复印件1份（盖章）；

2、业主委托租赁协议复印件1份（盖章）；

3、预核准名称复印件1份；

4、身份证复印件2份（须签名）；

5、场所使用证明（盖章）；

6、食品流通许可证申请书2份；

7、经营设备清单1份；

8、食品经营管理制度1份（签名）；

9、食品卫生管理制度；

10、指定委托书1份（若由本人办理则不需要委托书）。

四、办理完《食品流通许可证》后才可办理营业执照。商家将以下材料备齐交由招商部统一至行政服务中心办理营业执照：

所需材料：

1、租赁合同复印件1份（盖章）；

2、业主委托租赁协议复印件1份（盖章）；

3、预核准名称原件；

4、身份证复印件1份（签名）；

5、场所使用证明（盖章）、6、开业登记表（粘贴一寸彩色照片1张）。

备注：

1、租赁合同及委托租赁协议需加盖茶博汇（安溪）经营管理公司公章。

2、场所使用证明需加盖业主企业公章（有部分业主公章委托在财务部，有的公章

在业主手上需同业主联系），证明单位需到参内乡政府一楼党政办盖章。

企业管理永远是一个不断创新的过程，在这个过程中，我们必须不断努力去实现更安全，更经济，更高效，更富有市场竞争力的目标。

第五篇：守底线

守底线、去杠杆，打赢防风险攻坚战（下）

徐奇渊 中国社科院世界经济与政治研究所经济发展研究室主任

三、关于“防范化解重大风险”的阐述

好，上面我们介绍了关于我们中国目前经济发展过程当中金融市场取得的主要成绩是什么，面临的问题是什么，以及我们所面临的重大风险是什么，我们要防范的对象是哪些，我们作了一个简单的介绍。

下面我们再回到十九大报告当中还有我们的两会政府工作报告当中，结合这些报告我们来看一看一些关于防范重大风险的提法。

（一）十九大报告中有两处直接提到

首先在十九大报告当中有两处是直接涉及到，直接就提到了防范重大风险的提法，那我们来看。

在十九大报告当中第一处提到防范系统性风险的内容就是在第四部分提到的，“决胜全面建成小康社会，开启全面建设社会主义现代化国家的新征程”这部分当中讲到，我们未来的中国发展有两个阶段的战略安排，第一个阶段是从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗15年，基本实现社会主义现代化；在第二个阶段，从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗15年，把我国建成富强、民主、文明、和谐、美丽的社会主义现代化强国。

那我们看到，在十九大报告当中，提到的两个阶段的战略安排，从2020年开始，这是第一个阶段的起点，那目前我们是在2018年，在2018年这样一个基础上，我们要做三大攻坚战，其中要做防范系统性风险的攻坚战，那这个攻坚战可见它不是一个终点，不是一个工作的结束，这个防范系统性风险这个攻坚战的胜利，它是给我们2020年的，在我们两个阶段安排的第一个阶段一个起点做一个准备工作，做一个奠基的工作。

所以防范系统性风险，它的提出是在两个阶段的大战略这个背景下提出来，是为我们第一阶段，2020年这个起点作一个战略的奠基，是一个奠基石的准备。所以，这是我们在十九大报告当中看到的关于防范系统性重大风险的一个提法。

在十九大报告当中我们看到，具体这样提到，“要突出抓重点、补短板、强弱项，特别是要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战，使全面建成小康社会得到人民的认可，经得起历史的检验”。所以我们防范化解重大风险这个攻坚战之首，它是在这样一个背景下，两个阶段的大战略背景下提出来的。这是第一点。

那么十九大报告第五部分中提到，“在加快完善社会主义市场经济体制的过程中，要健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革，健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”，这个就是我们讲的守底线。在这一段讲话当中，“双支柱调控框架”的表述，第一次被写入党的报告当中，而且和深化金融市场改革，健全金融监管体系一起，三个措施一起作为守住不发生系统性金融风险的解决方案来出现的。所以在十九大报告当中，我们看到，这是第二部分，它同时提出了一个解决方案，就是我们怎么样来守住这个底线，怎么样来防范化解系统性的重大风险，那这个具体的措施就是要建立健全双支柱的宏观调控框架，同时深化利率汇率市场改革，强化金融市场的监管。

那这个双支柱的宏观调控框架有必要简单说明一下，这个双支柱指的一部分就是我们的货币政策，另外一部分就是我们的宏观审慎监管，这个在我们的十九大报告当中有具体的讲到。

传统意义上货币政策我们的执行单位是人民银行，货币政策主要关注通货膨胀率，而如果货币政策目标太多的话，难以兼顾其他的目标，所以货币政策主要关注的变量是通货膨胀。这个时候我们需要引入另外一些新的政策框架，就是宏观审慎监管，宏观审慎监管的功能就是主要关注金融资产价格泡沫，所以这样两个支柱合在一起我们把它叫做双支柱的宏观调控框架。那这是我们十九大报告当中提出来的。好，这是刚才我们介绍了十九大报告关于防范化解重大风险的论述，有两处，第一处就是在两个阶段发展的大战略这个背景下提出来的。所以防范化解重大风险，它是为2020年我们进入第一个阶段的起点提供一个准备，作为一个奠基；然后第二点十九大报告强调了我们以三点措施来应对防范化解系统性重大风险，那么分别是强化监管、深化利率汇率体系的改革以及第三点更重要的是我们建立健全双支柱的宏观调控体系。这个双支柱宏观调控体系就是由货币政策和宏观审慎监管共同组成的这样一个政策框架。

（二）全国金融工作会议专门论述

然后在2017年我们还要回顾一下在2017年十九大报告之前，还有一次很重要的会议，是全国金融工作会议上，习近平主席对下面这一点，防范系统性风险，它是一个永恒的主题，是我们金融工作当中的一个永恒的主题，这样一个阐述。怎么样把它变成一个永恒的主题呢？我们具体要采取哪些措施呢？在2017年的7月份金融工作会议上，习主席讲了以下三点。第一点，“要把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置”。那这里讲的防范化解系统性风险，更加强调的是一个事前的概念，就是早识别、早预警、早发现、早处置，“要着力防范化解重点领域的风险”，这里更加强调的是防范化解，是一个事前的概念。那么“要着力完善金融安全防线和风险应急处置机制”，所以这里强调的都是事前的概念，早识别，早预警，早发展，早处置。要防范，要设立金融安全的防线。

所以这里就联系到我们前面讲的一个概念灰犀牛，灰犀牛风险是我们平时习以为常的，但是又非常容易产生重大风险的这样一种机制，所以对于灰犀牛风险来说，我们是有可能早识别、早发现，而且我们也有必要来早识别、早预警。所以这个第一点强调了我们实际上真正防范的风险主要的就指的是灰犀牛风险，所以我们要事前采取措施。

第二点和第三点分别指出了我们防范化解风险的一个重要方向。第二点讲的内容是“要把国有企业降杠杆作为重中之重，抓好处置僵尸企业的工作，国有企业以及整个企业部门加杠杆，在中国金融市场已经成为一个比较严重的问题”。那第二点习主席就指出来我们在防范化解系统性金融风险的过程当中，尤其要注意企业部门加杠杆的风险，而在企业部门加杠杆的风险当中，特别要关注我们国有企业加杠杆的问题，过度负债的问题。

那第三点在习主席的讲话中提到，“各级地方党委和政府要树立正确的政绩观，严控地方政府债务增量，终身问责，倒查责任，防范金融市场风险，不仅仅着眼于金融市场本身，而且还要看到实体经济，包括实体经济中的行为主体（比如说国有企业，地方政府等等），这也是我们防范化解系统性金融风险的一个重要切入点”。所以在考虑研究金融工作布局的时候，也要关注实体经济。那么这个第三点强调的最突出的一点就是对地方政府债务的关注。

那这个当中，2017年7月份的全国金融工作会议当中，有一些提法都是首次提出来的，比如说对于地方政府债务的增量，对于地方政府债务问题要终身问责，倒查责任，这个以前是没有提过的。

好，刚才我们讲的在2017年的全国金融工作会议上，习主席强调我们防范化解重大风险要从三个点来着眼，第一个就是要早识别，早预期，早预警，早处置，从事前的角度来对灰犀牛风险，我们有一个应急的准备；第二点和第三点分别强调我们要突出重视企业的杠杆的问题，尤其是国有企业的过度负债，国有企业的杠杆问题以及另外一方面是地方政府债务的问题。

（三）2018年政府工作报告中具体部署 我们再来看2018年刚刚结束的两会，政府工作报告当中关于我们防范化解重大风险，在2018年的具体工作落实安排，看看2018年我们今年需要做哪些事情。首先，我们政府工作报告当中讲到，“要坚决打好三大攻坚战”，这个跟我们十九大报告以及去年末的中央经济工作会议表述都是一致的，然后“要围绕完成攻坚任务”，这个下面就会讲到攻坚任务是什么，“明确各方责任，强化政策保障，把各项工作做实做好，然后推动重大风险防范化解取得明显进展”。当前我国经济金融风险总体可控，要标本兼治，有效消除风险隐患，那具体来说，有三项工作是2018年政府工作报告提出来要做的。

第一个工作是“严厉打击非法集资，金融诈骗等违法活动，加快市场化、法制化、债转股和企业兼并重组，加强金融机构的风险内控”。所以第一点讲的内容是我们的金融市场发展要打击违法的，要促成建设合法的，强调法制化和市场化的一个运营，打击违法行为。

第二点讲的是“强化金融监管，统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等的监管，进一步完善金融监管”。那所以第二点强调的是监管部门之间的协调，在我们两会刚刚结束的这个时候，我们也看到了一些政府机构，尤其是金融监管部门重新的一个体系的塑造，包括银监会、保监会的合并，还有新的一些人事任命，这些新的变化，都会进一步增强我们在监管部门层面的一个协调，进一步完善我们监管体系和金融市场活动的一个匹配。

就像前面我们提到的，过去的主要的一个问题就是我们金融市场的主体，银行、证券、保险这些不分家，实际上处于一个混业经营的状态，而监管者又彼此割裂，处于一个分业监管的状态，以一个分业的监管来应对一个混业经营的体系，很容易使金融市场的秩序出现一些问题。所以我们看到在政府工作报告的第二点当中强调监管的协调，强调完善监管这样一个问题，尤其是健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等的监管，因为这些领域相对来说是过去监管的一个盲点，监管有一些过松这样的问题。

然后第三块政府工作报告当中还提到，“要防范化解地方政府债务的风险”，这里可以看到，这是今年金融工作，尤其是防范化解重大风险攻坚战今年的一个具体的一个落脚点，就是对地方政府债务的一个管理。具体的是“防范化解地方政府债务风险，严禁各类违法违规举债、担保等行为。地方的省级政府对本辖区债务负总责，省级以下地方政府各负其责，积极稳妥处置存量债务”。

这里就是把我们防范化解地方政府债务的风险落实到省级和地方各级政府，然后“健全规范的地方政府举债融资机制，同时今年安排地方专项债券1.35万亿元，比去年增加5500亿。优先支持在建项目平稳建设，合理扩大专项债券的使用范围”。在过去的几年当中，从2015年开始我们中国修改了预算法，这个预算法跟1995年的预算法相比，有了一些重要的突破，就是允许地方政府可以出现赤字，而且可以发债。但是这个规模是相对比较小的，进行了一些试点。到2015年之后，刚才我们讲到，地方政府债务面临的一个主要问题是期限结构不匹配，就是资产端的收益流回来速度很慢，但是银行贷款的期限又很短，是3到5年，所以这个期限结构不匹配，这个问题怎么处理呢？

所以我们后来在2015年之后，看到了财政部推出了地方政府债务的置换这样一个重要的工作，这个地方政府债务置换就是由财政部代表地方政府去发债，这个债发完以后，置换原来地方政府的银行贷款，地方政府在债券市场上，他所发行的债券期限是可以比较长的，可以10年、20年。那这样地方政府就通过债务的置换，把银行贷款换成了债券，那债券融资，这个债券融资的期限结构就和我们基础设施的现金流的回流期限是比较匹配的，所以期限结构的风险就大大的缓解了。

同时因为地方政府发债的融资成本比较低，比银行贷款的利率要低的多，所以也在相当程度上缓解了地方政府还本付息的一个压力。这是之前我们看到的，地方政府债务置换这个规模已经达到了10几万亿，那么在地方政府债务存量上一个置换，这个工作已经开展了几年，到了一定阶段，现在我们看到，在两会政府工作报告当中又提到，今年安排地方专项债券，在去年也安排了8500亿，今年是13500亿，这个专项地方政府的专项债权，就是一个增量上的，我们也开出了一个门。

那这个地方政府的专项债权，它是有特定的使用范围，必须是达到一定的标准的地方政府，以及达到一定标准的这个地方建设的项目，可以使用这样的专项债权。那这个专项债权也是在我们的增量上，地方政府的增量上，开了一道门，允许地方政府来发展。与此同时我们还要注意到，更重要的是防范化解地方政府债务的风险，所以这个是我们后面还会结合其他的一些具体措施来讲。

总体我们政府工作报告当中强调，我国经济基本面是好的，政策工具也比较多，完全能够守住不发生系统性风险的一个底线。

2017年在刚刚过去的一年当中，中国的经济增长，经济形势各方面的一些指标大大超出此前各界的预期，不光是从一些景气指标来也好，或者从企业的利润、资产负债表看也好，很多方面都超出市场预期，所以我国经济基本面总体是好的。这样的一个宏观比较健康，稳定的宏观经济的基本面，为我们应前面说的这样一些系统性的金融风险，防范金融风险就提供了一个比较好的宏观经济背景。

好，下面我们总结一下，在十九大报告当中，防范化解重大风险处于三大攻坚战之首，这是我们防范化解重大风险的一个地位，在我们全党，还有政府，所有工作当中的一个最重要，最突出的地位。第二，防范化解重大风险，包括它在内的三大攻坚战，是在我们两个发展阶段的大战略背景下提出来的，也就是其中第一个阶段是2020年全面建成小康社会的这样一个基础，一个起点。2020年是一个第一阶段的起点，所以防范化解重大风险在内的三大攻坚战，是为这个起点做好一个准备，做好一个铺垫，所以它本身不是一个终结，不是一个最终的目标，而是为我们两大发展阶段的大战略做好一个准备，前期的准备。这是一个从更长远的工作安排上来看。

第三点在十九大报告以及之前的全国金融工作会议上，都提到了防范重大风险，然后在我们的刚刚结束的两会工作政府工作报告当中，又再次提到了。但是这一次政府工作报告所提到的是2018年的这方面具体工作的安排，我们刚才讲了有三点，在这个三点当中，最突出的一点就是地方政府债务方面的问题。

四、防范化解重大风险问题的具体展开

下面我们开始介绍最后一部分内容，就是我们最重要的一部分内容，这部分内容我们讲的是防范化解重大风险的一个具体展开，我们会介绍刚才我们所提出的几个问题。每个风险点我们具体面临的问题是什么？在十九大报告以及两会的政府工作报告当中，我们都提出一些阐释，具体应该怎么样来应对这些风险点？

首先我们来看，第一个是我们的银行不良贷款的问题。银行不良贷款的问题，这里最根本最重要的问题是它的贷款贷给了谁？能不能还得上？银行贷款无非是贷给了比如说居民部门、企业部门或者是政府，如果这三个部门，他们能够还得起钱，那银行不良率就不是问题，所以我们银行不良贷款的问题，其实可以分解到刚才说的其他部门的问题当中，所以银行不良贷款问题，我们就不再专门介绍。

我们先来专门来看以下这样三个部分，就是企业的杠杆率问题，政府的债务问题，以及房地产风险，房地产风险背后实际上也隐含了另外一个问题，就是居民部门的杠杆率问题。

（一）应对企业部门杠杆率问题 好，首先我们来看企业的债务问题。

我们企业债务刚才已经提到，企业的杠杆率在2016年的时候，总体债务规模突破了100万亿，而且企业的债务占GDP比例，这个比例也达到了156.1%，2016年。2017年这个比例进一步上升到156.3%，而且这个比例在全世界都处于相当高，甚至是最高的国家之列。所以企业部门的债务问题，这个问题是比较大的。

在这个问题当中，我们要看一看，如果要去杠杆，要降杠杆的话，到底是去谁的杠杆，企业债务问题到底是哪些企业债务的问题，因为中国的企业非常多，我们只看中国的工业企业，规模以上的工业企业这个数据库，就有35万家企业，是不是这35万家企业都需要去杠杆呢？不是这样。

我们也看一组数据，从1998年到2013年15年当中，35万家企业的总体资产负债率，从1998年的时候是65%到2013年降到了51%，下降了14个百分点。可见，我们35万家规模以上工业企业的总体资产负债率，呈现出这15年当中，呈现出一个逐步下降的过程，这样的趋势，并不是所有的企业杠杆率都在上升。

那我们为什么还要提去杠杆，企业债务这么高，这样的问题呢？这并不是所有企业的问题，因为在35万家规模以上企业当中，我们知道通常讲的，中小企业融资难，中小企业融资贵，融资难融资贵这些问题，这个背景下，中小企业的融资，实际上并不过度了，而是融资不足，它面临着过强的融资约束。所以对于中小企业来说，并不存在一个过度负债，要去杠杆的问题。那么是哪些企业需要去杠杆呢？ 有一项研究，这个研究是发表在2015年经济研究期刊上的一篇论文，这个论文就是研究了35万家工业企业的数据以后得到的结论。在这个当中我们看到，35万家企业的负债，这个规模是很大，但是其中我们如果只看500家，这500家规模最大的企业，通常是国有企业或者是上市公司，这500家企业的负债，占到35万家企业的比例，占20%这个比例。所以说这500家企业，他们的负债水平相当于平均而言，7万家企业，就是35万家20%，应该是7万家企业，这500家的企业它的债务规模就相当于平均的7万家企业的债务规模，所以这个债务集中度是非常高的。那另外如果再缩小范围，我们看当中最大的50家企业，这50家企业的负债就达到10万亿，如果看最大的一家企业它的负债已经突破了1万亿。

所以我们看到，所谓的去杠杆，所谓的企业债务问题，并不是所有企业的问题，而是特别突出的应该是国有企业，包括上市大规模企业的问题，所以我们在十九大报告当中，以及在2017年7月份的全国金融工作会议当中看到，习近平主席指出来，讲到这个问题，我们要防范化解系统性风险当中，特别要强调的是企业去杠杆，而企业去杠杆最重要的，最突出的就是国有企业怎么样去杠杆。

国有企业怎么样才能做到去杠杆？怎么样才能化解这方面的风险？我们看到，在十九大报告当中，包括两会的政府工作报告当中都提到，关于国有企业改革的一些问题。我们看看这个原文的表述，其中在2017年7月份的全国金融工作会议当中，习近平同志强调，“要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系，把国有企业降杠杆作为重中之重，抓好处置僵尸企业的工作”，这个涉及大我们的国有企业改革，怎么样改？往什么方向改？

然后在十九大报告当中，相关表述是“要完善各类国有资产管理体制，改革国有资本授权经营体制，加快国有经济布局优化、结构调整、战略性重组，促进国有资产保值、增值，推动国有资本做强、做优、做大，有效防止国有资产流失，深化国有企业改革，发展混合所有制经济，培育具有全球竞争力的世界一流企业”。那这一段关于国有企业改革的表述，实际上提到的国有企业只有一次，而提到的和国有资产有三次，国有资本提到两次，国有经济提到一次，这总共是七次。那么可见，当中只有一次明确提到国有企业，另外六次讲的都是国有经济、国有资本、国有资产这样一些概念。

所以我们看到国有企业改革的方向，是更加重视管理资产，资本，包括经济这样一个概念，而不是国有企业本身，那这个管资本更重要。那管资本的目的是什么呢？要获得更高的投资回报率，对于国家的资产来说是保值、增值；那么提高投资回报率，同时对于银行来说，是贷款的可回收，贷款的不良率减少；那对于企业的效益来说，是效益的提高。

同时从这个十九大相关的表述当中我们还可以看到，国有企业改革的一个方向是发展混合所有制经济，发展混合私有制这个概念，在这个背景下，民营、私营，包括外资和国有之间，这不是一个你死我活、你进我退的这种关系。它可以是一个共赢的关系，那混合所有制当中，民营资本可以参股，其他的社会资本可以参股，所以混合所有制当中可以做到国进民进，同时前进共赢，双赢的这样一种状态。所以在这个发展混合所有制经济的过程中，可以优化资源配制，搞活国有企业的经营管理体制，能够提高国有企业，国有资本的投资回报率，这样就能够减少僵尸企业，提高国有资本的回报率的同时，能够使得国有企业的杠杆问题得到一个比较好的解决。

这个是关于通过国有企业改革做强、做优、做大国有资本这个角度来看怎么样去杠杆的问题。

（二）应对地方政府债务问题

然后第二个重大风险是地方政府债务的问题。1.财权和事权的匹配问题

刚才我们前面讲到，地方政府债务这个当十九大报告当中，有相关的表述就是“加快建立现代财政制度，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系”。那为什么要这么提呢？因为我们在现实当中，确实看到一些问题，这个问题存在于我们的中央地方两级财政之间，这样的一个矛盾，这个矛盾就是十九大报告当中也讲到的财权事权的匹配问题。对于地方政府而言呢，从财政收入的角度来看，地方和中央获得50%对50的这样一个分配。但是对于财政开支角度来说，地方政府要负担70%的财政开支，所以用50%的收入来覆盖70%的财政开支，地方政府肯定是入不敷出，那入不敷出怎么办呢？就需要搞赤字，而在1995年的预算法当中又规定，地方政府不得搞斥资，不得发债，所以这个规定一直到2015年的预算法才修改。

那么这样一个制度约束的背景下，必然产生什么，就是地方融资平台这样的一个我们说创新也好，或者是变相的一个地方举债的机制也好，在这个背景下，影子银行各种难以监管的金融市场的盲点就产生了。所以这个背后一个比较根源的问题是我们的中央地方两级财政的财权事权不匹配的问题，那这个问题是导致后面我们看到地方政府债务过度负债，地方政府债务出现隐现一些风险点这样的问题，这是其中的一个原因。

所以从这个原因的角度来看，我们需要推进中央地方两级财政的一个事权财权的匹配这样的改革方向。那今年我们看到两会的政府工作报告当中，以及两会的机构改革当中，都有一些相关的信息，比如说国税、地税的相关改革，还有其他一些税种的改革，税率的调整，都是这方面相关的一些内容。2.负债端和资产端比较

然后第二点，我们来看地方政府债务，确实是一个比较严峻的问题，如果从单个地方政府来看，局部地区中西部局部的省份，局部的一些城市，这个地方政府债务负担已经非常高，有的个别的地市县债务除以GDP的比例已经大大超过100%。所以在去年我们看到，发改委严控对PPP项目进行清理，而且对地方新上地铁的项目实行了更为严格的一些审批条件等等。

在这个过程当中，我们也需要对地方政府债务有一个客观、理性的认识，这个理性的认识是什么呢？就是地方政府的债务问题，到了什么样的迫切的程度？这个背后发生非犀牛风险的可能性有多大？这里我再给一个分析。

2013年的时候，我们中国社会科学院李阳老师为首的课题组所编制的一个国家资产负债表，在这个资产负债表当中，我们刚才讲的比例跟现在的比例有一些差异。刚才讲的比例是地方债务除以GDP的比例，那么我们如果来看，地方政府债务同时地方政府也有资产，地方政府不光借钱，同时它还有资产，这个跟国外的地方政府中央政府不太一样，因为中国的我们的地方政府，中央政府拥有大量的资产，这些有形资产同时也是具有现金流收益的资产。比如说高速公路我们的铁公机，铁路，机场，包括一些其他的国有企业资产等等，我们的地方政府，中央政府是有资产的，这些资产跟它的负债在做一个对比，我们就会发现，实际情况这个指标会比我们想象的要更加健康一些。那么具体指标是2013年的时候，中央政府的负债是10万亿，同时资产端是25万亿，那么资产负债率只有40%，资产是负债的2.5倍。如果看地方政府，我们知道地方政府债务问题比较严峻，地方政府在2013年的时候，总债务规模是30万亿，但是地方政府的资产有100万亿，那么资产负债率只有30%，比中央政府还略低一些。所以地方政府债务，我们如果单独看这个规模是很大，但是背后资产负债表对应的这个资产端是很大的，这个地方政府还是很有钱的。所以中国的地方政府债务如果它是一个风险点的话，那这个风险点和美国的次贷危机有所不同。

美国的次贷危急，是把钱借给了没有收入、没有就业，一些社会最底层的这些还不起钱的无业游民。那么这些钱借了以后，拿来买房子，拿来消费，它并没有产生收益，他去消费掉。而中国的这些钱，地方政府借了这些钱以后，建的是铁路、公路、机场这些有形的资产，这些有形资产它可能存在一些建设当中的效率的问题，或者是流动性刚才说的期限结构匹配的问题，但是从长期来看，这个有形资产还是一个资产，它还是可以有一定的变现的价值。

所以从这个角度来看，我们地方政府的资产端是远远大于它的负债端，大出3倍。所以总体上我们看，中国的中央和地方两级负债这个债务的存量上并不是一个大的问题。关键问题是什么呢？不是存量，而是流量。就是地方政府债务在过去多年当中，一直以较快的速度飞速的猛增，那这个膨胀的速度非常之快，所以令人担忧。从这个角度来讲，我们对于地方政府债务，更多的担忧是来自于增量，而不是存量，存量问题不是太大。

从增量来看，我们要对地方政府债务做一些规范，这个约束。所以2015年的时候新的预算法对地方融资平台进行了一个“堵”的措施，禁止地方融资平台这样的做法；同时在堵后门的一个背景下，我们开了前门，开前门就是2015年预算法规定，地方政府可以搞赤字，可以搞发债，同时又开始大规模的给地方政府债务提供债务的置换，用地方政府的债权融资，来替换原来的银行贷款。然后去年的政府工作报告，又提出来搞专项债券，以及今年刚刚结束的两会当中，政府工作报告再次提出专项债券的做法，专门给地方政府的专项债权，今年增加到了1.35万亿，比去年增加了5000亿，那这些专项债券都是地方政府增量上的债务投资，增量上的支出来使用的。这些增量的地方专项债权，都需要符合严格的规定，才能够得到，才能够使用，这方面就会比较多的，比较严格的一些规定。

所以刚才讲的我们地方政府债务的问题，它的一个体制上的原因是因为中央地方两级财政的矛盾这个问题。我们从建立长效机制来看，需要从中央两级地方财权事权的匹配这个角度来进行梳理，这样才能够真正从中长期角度解决我们地方政府债务的问题。然后我们又地方政府债务问题，它本质上这个性质有多严重呢？那在我们发现在存量上，从资产负债表这个角度来看，这个存量实际上还不算太高，是比较可控的，处于可控的范围内，主要问题在于增量，所以我们目前短期的一些措施，大家会看到，像专项债券、地方政府债务置换，这些短期措施主要是关注地方政府债务的存量或者是流量上的一些管理，但是真正从长效机制来看，我们需要看到更多的中央和地方两级财政事权财权的匹配，这方面的一些改革措施。目前这方面的改革已经开始启动了，就是我们前面也讲到，本届两会政府工报告以及机构改革当中的一些亮点。

（三）应对房地产市场的风险

下面我们看最后一个重大风险，就是我们的房地产市场风险。1.充分理解房地产市场风险

房地产市场风险一直以来被各界所关注，房价高，房价是不是负担得起，包括高房价带来的租金上涨，对劳动者来说使生活成本开支增加；对于企业来说，也会表现为厂房的租金成本上升，劳动力的工资上涨，这样一些问题；那么房价上升对于一个国家、一个城市的经济竞争力，也会带来一些负面的冲击。所以房地产市场的风险，不仅仅是一个对金融市场稳定带来问题，而且同时会对我们实体经济的中长期的经济发展潜力带来一个负面的影响。

房地产市场的风险，我们首先来看一个问题，房地产它本身是一种具有商品属性的，是一个有实际使用价值的一个商品，同时它又具有金融资产的属性，它是可以交易的，可以增值的，所以同时具有这样两个性质。一方面有的人买它，是因为刚需，有的人买它是因为要做价值投资。为什么大量的资本引入到房地产市场？我们先反思这样一个问题。

首先因为我们中国的资本账户是存在有限管理的，资金不能随意的，自由的流出、流入，所以我们国内的资金只能主要的在国内进行投资，而国内的投资方向又有一定的限制和约束，因为很多的投资标的并不是那么理想。

比如说股票市场波动这么大，还偶尔来个股灾，割完一茬韭菜大家都不敢去了，所以股票市场不是一个好的投资方向，不是一般老百姓可以去操作的。那么存款这边，存款利率又偏低，长期以来，这个存款利率都跑不赢房价，那如果投资到其他的比较高的、比较复杂的金融衍生品工具上，老百姓也不太懂，有一定的门槛，所以房地产市场就成为一个必然的投资方向，大量的资金涌入了房地产。而且从历史的记忆来看，很少有人因为房地产市场投资而亏损的，一般的记忆都是挣钱的，所以房地产商品作为一个金融资产，它让大家认为，它具有保值、增值的一个特点。这是大量资金涌入房地产市场的一个背景。

在这样的背景下，我们需要采取哪些措施呢？在十九大报告当中，习主席提出来房子是用来住的，不是用来炒的。简称“房住不炒”。“房住不炒”对应的我们需要采取以下的措施。

第一个措施就是我们对应的住房体制的改革。这个住房体制改革，包括从上游的供地制度，政府的供地机制，因为土地的供应是掌握在地方政府手中；然后住房体制改革，还有对应的税收政策的改革，包括房地产税，或者有人提高的空置税，这些税收政策一些改革，也需要配合。

我们在这次两会上，大家看到我们政府提出来房产税的一个讨论，这个房产税的设立的原则是稳妥推进，立法先行，充分授权，对这三点给我们看到，房产税它的房地产税征收的一个大致的方向。但是目前今年房地产税还没有放到我们的立法计划当中，这个立法计划还在充分的讨论当中。而且当中我们看到，它是一个稳妥推进的过程，强调稳妥。同时是充分授权，这个授权给谁授权呢？给地方政府授权，所以很可能是因城施策，每个城市有具体不同的一些房地产税的具体方案。同时要让住房回归商品的实质，我们还需要在宏观总量上把控好货币的水龙头，就是货币政策要适度，要中性的货币政策，如果是通胀的话，每一个通货膨胀的周期当中我们看到，资产价格上涨，首当其冲的就是房价，所以严格控制好我们的货币总量的水龙头，这是一个大的宏观背景。2.居民部门杠杆率

第三个问题，就是我们在房地产市场的风险当中看到，在这个风险的背后，隐隐约约的潜在的隐含着一个居民部门的杠杆率问题。前面我们讲了企业部门的杠杆率，政府部分的杠杆率，那中国居民部门的杠杆率有没有问题呢？

在过去过年以来，我们一致认为中国的居民部门负债率，债务负担是比较健康的，在全世界来说也是比较健康的。2012年的时候，中国的居民买房的全部房款当中，只有20%是贷款，这个比例是比较低的；但是到了2016年，这个比例已经上升到了58%，将近六成，那这个58%什么概念呢？就是全部买房的房款当中，有58%是银行贷款，这个比例已经接近于2008年美国次贷危急爆发之前，美国居民购房的这个房款借款的比例。所以这是一个值得警惕的数据，当然2016年58%的购房款是贷款，这个比例只是一个边际的贷款比例，从存量上来看，这个比例还是比较低的。我们看另外一个数据，就是我们居民部门的负债除以GDP的比例，在多年以前，这个比例大概只有20%多，但是这个比例之后迅速上升，到2017年末的时候，这个比例已经上升到51%，就是居民债务占GDP的比例，这个比例已经翻了一倍，在过去的几年当中。

那这个比例上升意味着什么，为什么会上升？上升的原因就是因为前面讲的，居民部门为了买房，而房价在上涨，现有的资金不够，就得需要银行贷款，所以居民部门的存量贷款占比不断提高。

这个提高的结果一方面透支了我们居民的购买力，对未来的居民消费能力形成了一定的限制，比如说一个碰到一个出租车司机，他开车的，他说不敢花钱了，为什么呢？因为买房要供房子，所以居民部门杠杆率的提高，影响了我们居民的消费、开支这部分的潜力。

另外一方面，居民部门的杠杆率提高，潜在的对金融体系的稳定性产生了影响。这个稳定性就是这个比例已经上升的这么快了，而且在这个比例当中，我们有一些还没有看到的，比如说通过民间借贷，通过互联网金融借贷，还有一些年轻的人群，90后，年轻的人群他的边际消费倾向非常高，他的贷款杠杆率可能更高，这是结构性的一些问题。

所以居民部门的杠杆率，也成为了一个问题，这个是房地产市场的风险背后隐含着的一个居民杠杆的问题。所以在这样的背景下，我们需要有一个统筹的、系统的改革来推进，这个改革推进的目标是什么呢？就是前面我们讲的，为什么大量资本涌入到房地产市场？因为实体经济的投资机会太少了，投资回报率太低了，大量的重复建设产量过剩导致回报率太低，所以大量的钱涌入到了房地产市场，包括居民的投资，也是这样。

所以在这样的背景下，我们看到十九大报告当中以及两会的政府工作报告当中提出了“供给侧改革2.0”，供给侧改革的一个升级。过去我们供给侧改革主要是“三去一降一补”，这样一些主要是做减法的内容，要去什么，降什么，这样减法，但是我们在十九大报告当中看到，对供给侧改革的一个阐述，更多的是一个做加法，做增量改革的一些内容。这些目标不管是涉及到哪个行业，哪个主体，新的供给侧改革的扩大的范围，而且它的提法最终目标是要提高投资回报率，提高实体经济的活力。大家可以想像，如果实体经济的活力更高，投资回报率更高，那么更多的资金自然的就从房地产市场流出来，脱虚向实回到我们的实体经济。

具体的十九大报告当中提到供给侧改革这个内容有以下的一些扩展，其中提到了三类产业和两个主体，从行业来看，是“加快发展先进制造业，支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业”，这三种行业定位，以及两个主体，“激发和保护企业家精神，鼓励更多社会主体投身创新创业，建设知识型、技能型、创新型的劳动者大军”，这样两个部分，“弘扬劳模精神和工匠精神，营造劳动光荣的社会风尚和精益求精的敬业风气”。

所以三个行业是传统行业、先进制造业以及发展现代服务业；两个主体是我们的企业家和劳动者大军。

目前我们的先面讲的“三去一降一补”更多的是供给侧改革做减法的一些提法，而在十九大报告当中我们看到了更多的做增量改革，做加法的一些供给侧改革提法，所以我们是要提高供给的质量，来匹配我们过去的没有得到满足的需求。供给和需要的关系更加匹配以后，实体经济的运转更加的顺畅，实体经济的任督二脉打通以后，投资回报率更高，那必然会吸引更多的资金，脱虚向实，从金融市场，从房地产市场流向到实体经济，实现我们资源的更加优化配制。在这个基础上，我们会看到，房地产市场可能实现一种良性的稳定，就是房价相对稳定，而居民部门的收入逐渐的以更快的速度在增加，从而使这个房价收入比降下来，这是我们最后能够看到比较理想的一种化解房地产泡沫的一个机制。今天就讲到这里，谢谢大家！