浅谈土地收购储备风险与对策

第一篇：浅谈土地收购储备风险与对策

浅谈土地收购储备风险与对策

来源：中国地产投资网

目前，“经营城市”的理念已成为各级政府领导的共识。“经营城市”主要靠合理的规划和城市土地资产的经营来实现。土地收购储备作为政府经营土地资产较理想的工具应时而生。通过近几年的不断实践，土地收购储备对调控土地价格，加强土地合理利用，防止国有土地资产流失；为国有企业的改制、保障人员分流提供资金支持，维护社会稳定；以及通过储备土地的出让、转让所获得的巨额收益，增加城市建设资金等方面都取得了显著的效果。因此土地储备管理正在各地蓬勃展开和不断发展。为了进一步深化土地储备工作，规范其运作和管理，使其健康快速发展，加强对土地储备管理运作规律的研究，特别是对土地收购储备中隐存风险的研究，很有必要。

一、土地收购储备风险的成因分析

大多数的土地储备运作过程是以政府制定的统一补偿价格从原土地使用者手中进行收购，土地储备机构通过融资(主要是银行抵押贷款)获得资金，支付土地回收补偿费，收购储备地块；再经过房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节，向政府申请出让或转让地块；土地出让后，土地储备机构收回成本同时获得少量的土地基金，巨额的级差收益上交财政。从上述的运作过程以及土地收购储备的实践，可以看出土地储备有以下特点：①“垄”而不“断”性。所谓“垄”是指一个地区只有一家土地储备机构，没有其他机构或单位来竞争其土地储备职责和任务，因而它具有获取超额利润的基础。不“断”是指土地储备机构在回收地块的选择、收购价格的确定、土地出让的时间等方面都没有完全掌握主动权，属一种在被动状态下进行的收购储备。不“断”性的另一方面表现为：政府为了照顾各个方面的利益，往往在土地方面“开口子”，该进入土地储备的不进入，以其他形式变相土地储备。如以项目开发换取土地。从目前看，土地储备要获得垄断地位还有很长的路要走。②具有“超市场”性。土地储备的行为既不属于一级市场，也不属于二、三级市场，它可以收购行政划拔土地，可以收购已出让的土地，它是行政划拔土地、出让土地的终结者，同时经过储备，又是新一轮一、二级市场的基础。③经营性。土地储备机构是单独核算的独立法人，不但要进行土地收购成本的核算，还要进行融资成本、拆迁成本、土地整理、储备管理成本以及储备土地的再利用的核算。经营得好，储备土地收益就高，经营得不好储备土地的收益就低。因此经营土地是土地储备机构的主要内容。④微利性。储备土地出让后，储备机构除收回成本或收取少量土地基金外，没有其他利润产生，在政策定位上性的。⑤平等性。它主要体现在被回收主体与土地储备平等的，在自愿或主动要求回收的基础上签订回收协议，而制回收。从目前看土地储备机构没有在一定条件下强制征职责。

不论从土地储备的实践中，还是从以上分析的几个土地储备可以看到，土地储备的运作过程存在以下几个问题或矛盾，这所产生的后果就是土地收购储备的风险。

(一)土地储备的“垄“而不”断“性与土地储备机构作为一个独立的财务核算单位所具有的经营自主权相冲突。

土地储备机构其实质是一个经营土地并使土地保值增值的单位。它应该具有一个经营单位所具有的权力，而不应该作为一个纯行政单位来对待。在目前情况下往往会引起以下风险或问题：①土地储备机构没有选择收购地块权，往往引起质差土地不断地进入土地储备库，长此以往，成本费用就越大，土地储备的整体收益受到影响。②土地储备机构不能择机出让(或转让)，从而引起储备土地的“肠梗阻”，储备的土地越来越多，而银行贷款越来越大，导致资金周转不灵，一旦遇上社会经济发展不景气、银根紧缩、贷款利率提高等情况，则土地储备风险就会很快显现。③经营单位自主权不能得到体现，就会压抑土地收购储备机构的积极性和创造性，造成只会被动应付，在一定程度上制约着土地储备工作的健康发展。

(二)土地储备的“垄”而不“断”性与土地储备的规模效应相违背。

土地储备只有达到一定的规模，才能起到调控一级土地市场的作用。土地储备规模越大，调控土地供给的能力就越强，土地市场越容易得到控制；储备的土地越少，相应的调控能力就越弱。目前由于存在其他部门变相储备土地，在一定程度上影响了土地储备机构的规模效应，削弱了土地储备机构调控土地市场的能力，同时也对土地储备的收益受到不同程度的影响。

(三)土地储备的“微利性”与市场经济所遵循的“高风险、高收益”规律相违背。土地储备如果从投资角度讲目前土地储备是高风险的投资，原因有：①负债率极高(很多储备机构在95％上)；②巨大的短期银行融资(一般为半年以内)；③不能随时变现；④流动资金极少；⑤存在变相的储备土地。因此储备土地出让后的巨额收益中，除一部分是土地所有权收益外，还应该承认有较大一部分是风险收益。风险收益应归土地储备机构所持有，而不仅仅是收购土地的成本。只有这样，才能反映储备土地的本来面目，以加快储备机构资金的自我积累，减少负债，减少风险。

(四)负债率太高，融资风险渐露。

目前土地储备机构自有资金往往很少，并且融资渠道单一(往往是银行贷款)，在经过一定数量的土地储备后，负债率已很高。金融机构融资到一定额度，从安全或收益角度考虑，不会再新增贷款给土地储备机构，土地储备融资达到动态饱和。此时若要再收购储备土地，需大笔资金，再融资就显得困难。若此时遇上金融动荡，不但融不到资，金融机构还要提高利息率，压缩贷款规模，那么就会产生如下情形：一方面土地储备机构为了还贷，必需出让土地，获得所需资金；另一方面开发商要获得土地，要融资(往往也是贷款)，然而此时融资就相当困难。可能会出现出让(转让)失败，还贷受阻。同时在金融动荡期，首先受影响的是地价，地价会显著下降，土地储备的资产值也会下降，出让收益必然明显减少。

从上面的分析中可以看出目前的土地储备存在着风险。事实上任何在市场经济条件下的业务经营，都存在着风险。由于土地储备风险与其他行业的风险有所区别，故在此对土地储备风险进行初步分类。

1．财务风险。主要包括融资风险和负债风险。目前融资风险主要表现在融资渠道的单

一、短期和高成本。一旦银行贷款受阻，土地储备工作马上受到影响。负债风险主要表现在目前土地储备经营负债率过高，并且按现行的政策，这种高负债很难降下来，在金融上一旦有什么风吹草动，高负债率的风险就会出现。

2．经营风险。主要包括收益风险、变现风险。收益风险主要是指土地收购后，经过储备经营，地块的资产值反而减少了。出现这种情况的主要原因有：在地块储备周期内由于规划变动：经营成本提高(如贷款利率提高)或原收购的地块本身是劣质土地，无法提高其使用价值。变现风险：①由于土地资产的变现，需要各方面条件和要求，变现能力较弱，有可能出现需要资金时，而储备土地无法变现的情况；②如果收购的是劣质地块，地块的转让或出让都比较困难，有可能长期无法变现。

3．政策风险。主要包括金融政策、房地产政策或其他相关政策所引起的风险。由于储备土地所需的资金星巨大，任何金融政策的变动，都应该引起重视。

4．经济风险。经济形势的好坏直接影响土地的需求和地价变化，因而必然影响储备土地的收益和资产值，这类风险主要包括全国经济形势和当地的经济形势对储备土地收益的影响。

5．额外风险。主要是土地储备机构作为政府经营土地的单位，往往受指令为其他公益项目作经济担保而引起的风险。

二、控制和避免土地储备风险的对策

土地储备作为一项新兴的土地资产管理制度，在实施过程中既取得了明显成效，也客观地隐存着风险。如何避免风险的产生或尽量减少风险的损失，笔者认为应在以下几个方面进行努力。

(一)政府应加大对土地储备制度的支持力度。政府对土地储备制度的支持可以在以下方面采取措施：①加强土地储备机构的职责、杜绝变相土地储备。由于土地储备具有“超市场”性，因此土地储备的职责应包括城市存量土地供给计划；制定土地收购计划；进入一级市场的土地必须首先进人土地储备库；②扩大土地储备机构经营主动权，提高土地储备机构的经营能力和经营积极性；③改变目前土地储备机构的经营“微利性”局面，建立土地储备风险基金。

(二)拓宽融资渠道，减少贷款风险。目前融资渠道单一，融资期短，融资成本较高。是否可以争取金融部门出台适当的优惠政策，争取长期的低息贷款，或引入外资，或组建股份公司上市融资。

(三)加强内部经营核算，提高经营水平。主要是：①对每一收购储备的地块，做到回收前做回收方案，回收后做好收益方案的预测，减少盲目性，增强预测能力；②定期对所有储备地块进行总体资产测评，对储备资产做到心中有数；③加强储备土地的利用力度，增加储备土地的经营收入。

(四)加强国民经济形势(包括当地经济形势)对土地需求情况的研究，以及金融政策变化对土地储备的影响程度研究。掌握其变化规律，有助于我们提高避免土地储备风险的能力。(五)加快土地储备人才的培养。控制或避免风险的发生，防范于未然，是每个经营者在市场经济中的求胜之道。

第二篇：长治市土地收购储备实施办法

长治市人民政府关于印发长治市土地收购储备实施办法的通知

各县市区人民政府、高新区管委会、市直各单位、驻市有关单位：

《长治市土地收购储备实施办法》（修订稿）已经2011年4月7日市政府第30次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。原2001年12月27日发布执行的《长治市土地收购储备实施办法》同时废止。

二○一一年七月二十八日

长治市土地收购储备实施办法

第一章 总则

第一条为加强土地调控，优化土地资源配置，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在本市城区、郊区、高新技术产业开发区辖区内以及在我市城市规划区范围内进行国有土地收购储备工作的，适用本办法。

第三条本办法所称土地收购储备，是指国土资源管理部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用，实行政府授权实体运作，按照法定程序，对通过收回、收购、置换和征收等方式（以下简称收购）取得的国有土地进行前期整理和开发，并依据城市总体规划、土地利用总体规划配置土地资源。

第四条长治市土地收购储备中心是市政府指定的土地收购储备主体，隶属长治市国土资源局，受市政府委托在长治市土地收购储备委员会的领导下，负责实施土地收购、储备和供应的前期准备工作。其他任何单位不得收购、储备土地。

第五条经营性用地或工业项目用地，通过招标、拍卖、挂牌方式供地，禁止划拨供地。协议出让土地的，应当经市政府批准。

第六条在本市规划区范围内，凡国家、集体、个人进行非农建设（宅基地除外），必须使用国有土地。使用集体土地的应依法征为国有土地。

第七条市发改委、财政、国土资源、住房城乡建设、规划、国资委、公安、各金融等有关部门，按照各自职责，做好土地收购储备的相关工作。

第二章 计划与管理

第八条市国土资源部门根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，优先储备闲置和低效利用的国有存量建设用地。

第九条土地储备实行计划管理。市国土资源、规划、财政部门和人民银行根据本市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡总体规划、土地利用计划和土地市场供需状况等，编制土地储备计划，报市政府批准。

第十条土地储备计划应当包括：

（一）储备土地规模；

（二）储备土地前期开发规模；

（三）储备土地供应规模；

（四）储备土地临时利用计划；

（五）土地储备资金收支计划。

第十一条市土地收购储备中心依据政府批准的土地储备计划，编制土地储备项目实施方案，经市国土资源部门审核，土地收购储备委员会批准后实施。

第十二条土地储备项目实施方案应包括：

（一）项目概况；

（二）项目用地规模；

（三）项目规划条件；

（四）土地前期开发的主要内容；

（五）成本测算；

（六）资金计划安排；

（七）其他附件。

第三章 收购、储备

第十三条下列国有建设用地可以纳入土地储备：

（一）依法收回的国有土地；

（二）收购的土地；

（三）行使优先购买权取得的土地；

（四）已办理农用地转用、征收批准手续的土地；

（五）其他依法取得的土地。

第十四条使用权不明的土地、政府征收的土地，可直接由市土地收购储备中心进行储备。

第十五条应当依法收回使用权的国有建设用地应当按照下列程序办理土地收购储备手续：

（一）方案报批。应当依法收回的国有建设用地，由市土地收购储备中心拟订《国有建设用地使用权收回方案》，经市国土资源部门审核，报市人民政府批准。

（二）通知收回。市国土资源部门根据市政府的批准决定，向原国有建设用地使用权人下达《国有建设用地使用权收回通知》。

（三）注销登记。以无偿方式收回国有建设用地使用权的，由市国土资源部门办理土地注销登记手续；以有偿方式收回国有建设用地使用权的，由市土地储备中心与原国有建设用地使用权人签订《土地收购合同》，支付补偿费，再由市国土资源部门办理土地注销登记手续。

（四）储备入库。收回的原国有建设用地使用权注销登记后，由市土地储备中心申请办理储备土地登记手续。

（五）房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回。

第十六条收购国有建设用地的一般程序：

（一）确定收购宗地对象。市土地收购储备中心根据市政府批准的土地收购储备计划和本办法第十三条第二款和第十四条的规定，确定收购宗地对象，报市土地收购储备委员会批准后，向被收购土地单位下达收购土地通知书。

（二）权属核查。市土地收购储备中心对所收购的土地和地上建筑物、附着物的权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和核实。

（三）费用测算。市土地收购储备中心根据调查结果，委托有相应资质的中介机构，对拟收购土地和地上建筑物、附着物（不包括城市拆迁改造涉及的居民住房）的补偿费用进行测算评估。实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。

（四）收购方案报批。市土地收购储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，经市国土资源部门审核，报市土地收购储备委员会批准。

（五）签订合同。收购方案批准后，由市土地收购储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。

（六）收购补偿。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。

（七）权属变更。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定，支付收购定金后，原土地使用权人与市土地收购储备中心共同向市国土资源部门和房地产管理部门申请办理权属变更登记手续。

（八）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地收购储备中心交付被收购的土地及地上建筑物和附着物。

第十七条由市土地收购储备中心依法行使优先购买权收购的国有建设用地，依据第十六条的规定程序办理有关手续。

第十八条被收购的土地使用权人应当提供下列资料：

（一）法定代表人资格证明书；

（二）授权委托书；

（三）营业执照；

（四）土地使用证；

（五）房屋所有权证；

（六）土地平面图；

（七）职代会、主管部门意见；

（八）其他需要提交的资料。

第十九条《国有土地使用权收购合同》应当包括以下内容：

（一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；

（二）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；

（三）交付土地的期限和方式；

（四）双方约定的其他权利义务；

（五）违约责任；

（六）纠纷的处理。

第二十条被收购的土地是以出让方式取得土地使用权的，对原土地使用者应当按剩余土地使用年限给予补偿，补偿后原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。

第二十一条土地收购补偿费用，由市土地收购储备中心根据有关法律法规的规定和被收购宗地的实际情况，提出具体意见，报市土地收购储备委员会批准后执行。

第二十二条因实施城市规划，统一开发牵涉到与已确定收购宗地相邻的土地需要收购的，在给予合理补偿后，被收购土地的单位和个人应当积极配合。

第二十三条因实施城市规划，统一开发涉及到居民拆迁补偿安置，由市政府规定的房屋征收部门负责拆迁安置，实行货币拆迁安置的费用由市财政支付。

第二十四条因实施城市规划，统一开发涉及到收购企业用地（含破产企业用地），土地收购储备中心负责土地收购（破产企业的国有划拨土地，除依法办理抵押登记的情形外，由政府无偿收回），企业搬迁由市财政、国资委、国土资源、住建、规划部门负责，破产企业人员安置、债务清偿等由市财政、国资委、人力资源和社会保障部门负责。

第二十五条已办理农用地转用、征收批准手续的土地，收购补偿费用按国家、省和本市有关规定执行。

第二十六条市土地收购储备中心和被依法收购土地的单位、个人，应当按规定期限交接土地，共同做好土地储备的相关工作。

第四章 开发、利用

第二十七条对纳入储备的土地，市土地收购储备中心报经市国土资源部门批准后，可以对储备土地进行开发、保护、管理、临时使用及为储备土地、实施前期开发进行融资活动。第二十八条储备土地需进行前期开发整理的，应当遵循公开、公平、公正的原则，采

用招标、投标等方式确定开发单位。

第二十九条在储备土地上需要拆除的住宅房屋，应当依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定执行。

第三十条储备土地出让前，需要配套基础设施的，由市土地收购储备中心提出具体意见，报市土地收购储备委员会研究确定并经市政府批准后，各相关部门组织落实。

第三十一条对储备土地暂时不予出让的，由市土地收购储备中心提出申请，经市国土资源、规划部门批准后，可以将该幅土地使用权单独或连同地上建（构）筑物通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。

在储备土地上建设临时建筑，应当按照有关规定办理相应手续。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

第三十二条凡是为了公共利益的需要或为了实施城市规划政府指定储备的国有建设用地，给予原土地使用者合理补偿进行储备，土地使用者应当配合。

第五章 土地供应

第三十三条储备土地完成前期开发整理后，市国土资源部门应根据城市规划要求和土地供应计划，编制土地供应方案。供地方案报经市政府批准后，由市国土资源部门统一组织实施。

储备的土地用于经营性项目或工业项目建设的，经市政府批准后，在市土地有形交易市场，通过招标、拍卖、挂牌方式出让。

第三十四条市国土资源部门在完成储备土地供应后，应当及时将《国有建设用地使用权成交确认书》（备份）、《国有建设用地使用权出让合同》（备份）或《国有建设用地划拨决定书》（备份）提供给市土地储备中心，待确认竞得人按《国有建设用地使用权出让合同》约定交纳全部地价款后，办理土地交付手续。

第六章 土地储备资金管理

第三十五条土地收购资金由市土地收购储备委员会负责筹措，专款专用。财政和金融部门要大力支持。所筹集的资金由市土地收购储备中心负责管理，用于支付收购土地的补偿、定金等有关成本费用。

第三十六条土地储备资金来源：

（一）市财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用及其他相关费用。

（二）市财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金。

（三）市土地储备中心按规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款。

（四）经市财政部门批准可用于土地储备的其他资金。

（五）上述资金产生的利息收入。

第三十七条储备土地依法出让后，土地出让金严格执行收支两条线，出让金全部上缴财政专户，对收购、储备土地的成本和其他费用，由市土地收购储备中心提出意见，市财政审核同意后，在十个工作日内，返回市土地收购储备中心或直接支付用款单位。

第三十八条市土地收购储备中心举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经市财政部门审核，经市土地储备委员会批准，不得超计划、超规模贷款。

土地储备贷款应专款专用、封闭管理，不得挪用。

土地储备资金管理办法由市财政部门会同市国土资源部门另行制定。

第三十九条市土地收购储备中心未按照收购合同规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，市土地收购储备中心已支付给原土地使用权人的定金不予退还。

第七章 其他

第四十条 在达成土地收购协议并支付相关费用后，土地使用者应在法定时限内到市土地收购储备中心办理有关事宜，超过法定时限的，可由国土资源部门依法收回土地使用权。土地使用权人未经批准擅自交易土地使用权及其地上建筑物、附着物的，由国土资源部门依法从严查处。

第四十一条原土地使用权人未按照合同交付土地及地上建筑物、附着物的，或者在交付土地的同时，擅自处理地上建筑物的，市土地收购储备中心有权要求其改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，依法进行处理。

第四十二条无权收购、储备、供应土地的机构和单位，擅自收购、储备、供应土地的，由市国土资源部门依法严肃查处。

第四十三条土地收购、储备及前期开发利用中的其他纠纷，争议双方可在合同中约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。

第四十四条从事土地收购储备的工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、单位、个人造成重大损失的，或者利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物的，对主管人员和直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条本办法自发布之日起执行，市人民政府2001年12月17日发布施行的《长治市土地收购储备实施办法》（长政发【2001】131号文件）同时废止。

第三篇：延安市土地收购储备暂行办法

延安市土地收购储备暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强土地收购储备管理，实现土地资源集约利用，防止土地资产流失,促进土地市场健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等法律、法规和政策规定，结合我市实际制定本办法。

第二条 全市范围内国有土地收购储备或集体土地征收储备，适用于本办法。

第三条 本办法所称土地收购储备，是指政府根据土地利用总体规划和城市规划，对全市范围内国有土地和征收集体土地采取“实物储备、红线储备、信息储备”的方式进行管理，储存一定建设用地，以供应、调控城市各类建设用地需求的行为。

1、实物储备：即政府收回或通过支付资金收购而储备的土地。

2、红线储备：即政府对一些成片旧城改造或腾迁的地块，按红线规划交给储备机构运作、拆迁、公建配套后，按需求推向市场。

3、信息储备：对一些不急于收购储备的地块或受财力限制一时无力收购的地块进行信息储备，在适当的时机进行实物储备。

第四条 国有土地使用权收购储备和集体土地的征收储备，应坚持规划先导、计划收储、统一管理、兼顾效益的原则。

第二章 组织领导和机构设置

第五条 市（县）土地收购储备管理委员会是本市（县）土地收购储备工作的领导机构，主任、副主任由政府主管领导和副秘书长担任，国土、建设规划、计划、城管、财政、房产等部门主要负责人为成员。市（县）土地收购储备管理委员会的职责是：

（一）研究制定土地收购、储备和供应政策；

（二）确定土地收购、储备、供应计划；

（三）协调各有关部门关系；

（四）审查计划执行和资金运行情况，监控国有土地资产的运作。

第六条 市（县）土地收购储备机构是市（县）政府实施土地收购、储备、供应及前期整理的工作机构，隶属国土资源部门，接受市（县）土地收购储备管理委员会的领导和监管。

第七条 市（县）土地收购储备机构的职责是：

（一）根据市（县）土地收购储备委员会的收购储备计划，对单位和个人需盘活的存量土地和其它需调整的城市存量土地适时进行实物收购，并对集体土地征收为国有土地后纳入储备管理；

（二）根据土地市场发育状况，建立土地储备库；

（三）根据土地利用总体规划和城市总体规划及市场需求，增加实物储备土地入库量，为增强政府对土地供应的调控力度服务；

（四）政府依法收回的违法用地、闲置抛荒土地及未确定使用权的国有土地，纳入储备库管理；

（五）加强与金融系统的联系，多渠道、多途径筹措资金，并管理、使用好土地收购储备资金；

（六）做好储备土地整理工作、收购储备土地的资金测算平衡、招商洽谈以及投放市场的前期准备；

（七）掌握土地市场需求信息，搞好综合统计，定期向市（县）土地收购储备管理委员会报告土地收购储备及供应情况。

第三章 土地储备

第八条 市（县）土地收购储备机构根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地供应计划和土地市场供需情况，制定土地收购储备计划，报市（县）土地收购储备管理委员会批准后纳入国民经济和社会发展计划，并组织实施。

第九条 下列土地应当及时进行实物储备：

（一）为社会公共利益需要依法收回的土地；

（二）土地出让等有偿使用期限届满的，土地使用者在规定的时间内未申请续期或申请续期未获批准，依法收回的国有土地；

（三）依法收回的荒芜、闲置的土地；

（四）依法没收的土地；

（五）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营项目的土地；

（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整、企业改制或其他原因调整出的国有土地；

（七）以出让方式取得土地使用权，连续两年未使用依法收回的土地或土地使用者申请交回政府的土地；

（八）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；

（九）依法征收的新增建设用地；

（十）转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；

（十一）无主土地；

（十二）其他需要进行储备的国有土地和征收的集体土地。

因规划或收储资金制约而不能进行实物储备的土地，采用红线储备和信息储备。

第十条 土地储备实行预报制度，有下列情形之一的，需提前向土地储备机构申报：

（一）企业迁移或改制过程中产生的闲置土地；

（二）纳入经济适用房建设的土地；

（三）需要流转的土地；

（四）以出让方式取得土地使用权无力开发的土地；

（五）土地使用期届满的土地。

第十一条 依法收回、收购或征收的土地，由市（县）土地收购储备机构按照有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用权人进行补偿并办理收储手续。

第十二条 土地收购按下列方式补偿：

（一）收储以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当的补偿；

（二）收储城市居民使用的国有土地按当地政府公布的补偿标准给予补偿。涉及房屋拆迁的，依据城市房屋拆迁的相关规定进行补偿；

（三）收储国有企业划拨土地，涉及建（构）筑物、附着物的补偿，经中介机构评估，根据财政部门确认的价值给予补偿。涉及土地的补偿，按现使用用途评估价给予补偿；

（四）政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报的价格给予补偿。

第十三条 实物储备的土地一般按下列程序办理：

（一）申请收购。符合实物储备条件的，由土地使用权人向土地收购储备机构申请收购储备；

（二）权属核查。土地收购储备机构对申请收储的土地或政府指令性收储的土地，应进行实地调查核实，并进行勘测定界；

（三）费用测算。土地收购储备机构依据有关规定测算收购储备补偿费用；

（四）方案报批。土地收购储备机构根据权属调查和补偿费用测算情况，提出收购方案报市（县）土地收购储备委员会审批；

（五）签订协议。土地收购储备方案批准后，由市（县）土地收购储备机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购协议；

（六）收购补偿支付。土地收购储备机构根据国有土地使用权收购协议约定的金额期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；

（七）权属变更。土地收购储备机构和原土地使用权人按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用权人按协议规定向土地储备机构交付土地和地上建（构）筑物。

第十四条 红线储备、信息储备土地，按下列程序办理：

（一）按城市规划红线和现行政策确定储备范围；

（二）以政府公告形式告知现土地使用权人，要求现土地使用权人不得擅自改变土地现状；

（三）待条件成熟后及时采取实物储备，按实物储备程序办理。

第四章 储备土地的前期整理与利用

第十五条 市（县）土地储备机构可以对储备的土地根据不同情况进行土地前期整理与利用：

（一）前期整理。市（县）土地收购储备机构在储备土地出让前，应按城市规划部门对该地块的规划要求，完成储备土地平整等前期整理工作；

（二）储备土地整理涉及城市房屋拆迁的，由市（县）土地储备机构委托有拆迁资质的法人进行拆迁；

（三）土地利用。对已储备的土地，在出让前市（县）土地储备机构可以依法将储备土地出租、抵押、临时改变用途加以利用。

第五章 储备土地供应

第十六条 储备土地供应纳入当年国民经济和社会发展计划，并根据土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求，制定储备土地供应计划。储备土地的供应，严格按计划执行。

第十七条 储备土地供应坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人应积极配合，不得干预。

第十八条 土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。

第十九条 储备土地供应按下列方式进行：

（一）用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营项目的土地，采取招标、拍卖、挂牌方式进行出让；

（二）用于党、政机关及事业单位和社会公共服务设施等划拨用地的，办理储备土地出库手续后，按划拨方式供地；

（三）严格限制协议方式出让土地。对同一宗土地协议出让有两个或两个以上用地者，采取招标、拍卖、挂牌方式供地。因城市重大引资、投资确需以协议方式供地的，在地价评估的基础上，经市（县）土地收购储备管理委员会集体研究批准，由市（县）土地收购储备机构将协议结果予以公示。公示无异议的，市（县）土地储备机构办理土地出库手续。

第二十条 储备土地的供应，按下列程序办理：

（一）土地储备机构根据土地供应计划，确定拟供应土地的地块；

（二）土地储备机构拟订储备土地供应方案，经国土资源行政主管部门审核后，报市（县）土地收购储备委员会批准；

（三）根据已批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；

（四）依法应采取招标、拍卖、挂牌或协议方式确定土地受让人的；国土资源行政主管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同。土地受让人缴纳土地出让金；

（五）以划拨方式供应土地的，由土地储备机构办理出库手续后，国土资源行政主管部门向土地使用者办理划拨用地批准文件，土地使用者按规定缴纳有关税费；

（六）土地受让人或划拨土地使用者申请办理土地登记手续。

第二十一条 经批准以划拨方式使用红线储备或信息储备的土地，用地单位应将批准文件等资料，报土地储备机构备案。以划拨方式使用实物储备的土地，用地单位应按成本价支付收购整理补偿费。

第六章 土地储备资金

第二十二条 市（县）政府应建立土地储备专项资金。

土地储备专项资金主要包括政府财政投入、土地收益和银行贷款等。

土地储备专项资金用于土地储备、开发整理，不得挪作他用。

第二十三条 土地储备资金的管理受市（县）财政、国土资源行政主管部门的监督和指导。

第二十四条 土地出让收益，按《延安市市级土地收购储备资金管理办法》执行，各县参照执行。

第七章 法律责任

第二十五条 土地使用权人未申请进行土地储备，又未经市（县）政府批准，而擅自转让土地使用权的，市（县）人民政府土地管理部门应当没收其非法收入并根据情节处以罚款。

第二十六条 违反本办法第十条规定的，任何单位或个人不得批准出让、转让。擅自批准出让、转让的，由监察机关依法追究相关领导责任。

第二十七条 列入收储计划的地块，在实施实物储备时，用地单位或居民个人应积极配合，不得故意阻挠和设置障碍，影响收购储备。情节严重的，依法追究其责任。

第二十八条 已实施实物收购储备的土地，原土地使用权人不能及时交付土地及地上建（构）筑物的，由市（县）土地储备机构申请人民法院依法收回土地。

第二十九条 有关当事人，因土地收购、储备发生纠纷，可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十条 政府有关部门和土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，由所在单位或监察部门依法给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第三十一条 本办法由市国土资源局负责解释。

第三十二条 本办法自2006年7月1日实行，原《延安市土地收购储备暂行办法》同时废止。

第四篇：土地收购储备中心职责

1.负责全县范围内国有土地的收购储备工作。

2.负责土地征用、收购、储备以及土地招标、拍卖等事务性工作。

3.依法做好国有土地收购储备的相关工作。

4.依法办理土地收购储备权属变更登记工作。

5.依法组织实施以招标、拍卖形式直接出让储备国有土地使用权。

6.负责管好用好土地资产，盘活存量土地，控制用地总量。

第五篇：土地收购储备中心廉政风险点

廉政风险点及防控措施

按照局廉政建设实施方案要求，我中心把廉政风险防范管理与土地收储工作紧密结合，认真梳理风险点，为土地收储工作构筑一道廉政“防火墙”。针对土地收储资金额度大、土地出让风险等级高的特点，结合工作实际，认真梳理土地“入库”及“出库”的各个环节，查找出5个风险点。风险点

1、违反专项资金使用管理规定，未按规定使用土地收储资金

措施：严把资金关，在资金拨付过程中采取多部门监督审核，防范土地储备资金的风险，做到收储资金不挪用，不混用，专款专用，各项支出按预算执行。

风险点

2、违反招标拍卖挂牌规定出让、转让土地等问题，特别是规避“招拍挂”方式

措施：加强政治、业务理论学习，利用每周四下午开展全中心的学习活动，及时掌握政策，领会精神实质，用于指导工作；在实际工作中，严格规范招标、拍卖、挂牌出让制度，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让必须招拍挂；

风险点3：违规设定底价和泄密等问题；滥设前置条件出让土地使用权，暗箱操作，以权谋私等问题；在土地使用出让、转让评估中与中介机构、委托方互相串通，弄虚作假 措施：完善“土地出让三大机制”，即土地出让评估业务竞争机制、出让底价会审机制、出让事项集体决策机制，杜绝估价失准、底价泄密、随意决策。

风险点4：对竞买人资格审核不严，使不具备资格的竞买人参与竞买

措施：对竞买人资格进行严格审核，采取初审复核的方法。对不具备竞买资格的、未按规定缴纳保证金及申请文件不全者，均视为无效申请，不得参与竞买活动。

风险点5：违反出让金上缴规定，未及时上缴土地出让金 措施：加强与财审局的沟通，按时上缴土地出让金。基本形成了一套“以制度规范流程、以流程规范行为、以规范优化管理、以管理完善制度”的土地收购储备工作动态化风险防范运行机制。

长白山土地收购储备中心 二〇一三年三月十二日