2005年以来重大房地产调控政策清单及其解读

第一篇：2005年以来重大房地产调控政策清单及其解读

2005年以来重大房地产调控政策清单及其解读

(2008-09-25 22:29:07)

2005年以来重大房地产调控政策清单及其解读 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

2006年4月28日

房贷基准利率涨至6.39%，固定利率将走俏：中国人民银行宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率仍保持不变。个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。去年3月，个人从银行获得的最优惠房贷利率上涨了0.2个百分点，使许多人的住房按揭月供上涨数

十、上百元，而这次利率上涨的幅度更大，月供负担又有增加 2006年5月17日

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》。

(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。2006年5月29日——9部委“十五条” 国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地２００５年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

2006年5月31日——二手房营业税征收

5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。

国家税务总局方面透露，该《通知》首次对个人对外销售不能提供属于普通住房证明材料，或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。也就是说，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。如果个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定的，一律要执行销售非普通住房的政策。届时，税务部门要按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额，征收营业税。2006年7月6日

据中国建设部消息，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。《通知》要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

2006年7月12日——165号文件

盛传已久的“住房结构”调控细则悄然出台。建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）正式签发，并下发至地方政府。165号文件核心精神有三：

一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；

二、套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；

三、6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。2006年7月24日——外资限炒令 内容如下：

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

一、规范外商投资房地产市场准入

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理

三、严格境外机构和个人购房管理

四、进一步强化和落实监管责任

2006年7月24日——建立国家土地督察制 国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。

设立国家土地总督察1名，由国土资源部部长兼任；兼职副总督察1名，由国土资源部1名副部长兼任；专职副总督察(副部长级)1名。国家土地总督察、副总督察负责组织实施国家土地督察制度。

2006年7月26日——108号文 2006年7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）突然现身，明令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。

“108号文”规定，二手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。2006年8月1日——土地出让 国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日起施行。国土资源部某内部人土表示，新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。

2006年9月4日——外资购房

近年来部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为是境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，国家外汇管理局、建设部近日出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。

这份《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。2006年9月5日——土地调控

新华社５日受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，为进一步贯彻科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。

《通知》指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。

2006年11月20日——土地有偿使用费 ２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方３０：７０分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的要求，为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约集约用地，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合印发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。

2006年11月30日 ——落实楼市调控

近日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》(以下简称《通报》)。

《通报》指出，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)下发以来，各地区和有关部门认真贯彻执行各项政策措施，在调整住房供应结构、稳定住房价格方面做了大量的工作。9月下旬，按照国务院要求，各省(区、市)认真进行了自查，建设部等十部门对北京、天津、内蒙古、辽宁、江苏、江西、山东、湖北、广东、四川、陕西等11个省(区、市)进行了集中检查。从自查、集中检查情况看，当前全国房地产市场情况总体上是好的，并且出现了一些积极的变化。

2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的国十五条中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），05年国八条、144号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。

第二篇：房地产调控政策

房地产调控政策

然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。

综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。

在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着

2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？

这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。

在上述情况下，还有一个变数因素，那就是地方政府土地财政在2012年告急。

第三篇：房地产调控政策评析

房地产调控政策评析

（针对2011年1月27号颁布的调控政策——新国八条）

上海大学房地产学院：刘一兵08120688

摘要

众所周知，从1998—2003年住房分配制度的改革，到近几年保障房政策的密集出台，在短短的不到十年间，房地产产业就成为我国的支柱产业，而我国的房地产市场也随之发生了翻天覆地的变化。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场泡沫膨胀过快的现象得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，在今年的1月26日晚，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，简称“新国八条”。从“新国八条”的内容上看，其是对之前房地产市场调控政策的进一步加强。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等方面都做了进一步的加强和完善。

关键词：限购，限贷，税制度改革，保障性住房，政府公示，民众监督

1.关于“限贷”

强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

所谓“差别信贷政策”，就是说拉开信贷政策的档次。“新政”对词的要求在二套房上有所加强，将其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信贷政策的差别化程度。而二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这是对之前四月份楼市调控政策的进一步强调。对于此，银行的业内人士表示，自去年楼市调控以来，二套房的信贷业务一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想买二套房的人来讲，首付多个10%，怎么着也能凑齐这个钱。可见，“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。

但我个人认为，房贷的“差别化”对买房人的心理上还是有影响的。对于买二套房，有两种需求，改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者，看到“差别信贷政策”的进一步加强后，其心理预期会发生变化。他可能认为，中央此次是下了狠心，再加上上海、重庆房产税的试点实施，房价应该不会涨了，也许就会不急着买，市场上出现持币待购的现象。还有，二套房各项政策的实施不会对首套房的政策产生影响。也就是说，首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的，与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛，已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛头所指的方向就不对了。2.关于限购

合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

首先我们明确了限购的城市。直辖市、计划单列市、省会城市都在限购之列。不明确的地方是，哪些城市属于“房价过高、上涨过快的城市”。

“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后，除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外，很多城市仅形式上有所追随，但并没有落到实处。从网上了解到，南京市在去年的下半年出台了限购措施，但紧随其后的具体操作细则和执行时间并没有公布，市场上三套房以上的过户照常进行。但今年，虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法，但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列，可见此次调控的力度之大，决心之强烈。换句话说，这三类城市必须限购。从各地方的网站可以看出，地方的限购细则也在紧锣密鼓的制定中，相关人员也表示，严格执行国务院大精神。

就山东而言，与限购有关的城市就济南和青岛两个。到目前，济南市的限购细则已经出台，其采用了类似于上海“以家庭为单位，限制新购一套房”的较宽松的政策；青岛市的限购细则还在制定中。我个人认为，较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的济南和青岛的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市，对其它城市的房地产市场带去压力。所以，地方政府在出台限购细则的时候，也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会，将一部分货币从房地产市场转移到其它市场，促使整个经济市场的和谐运行。

3.关于税制改革

调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

关键词“不足5年”。

众所周知，税收是调节经济市场的一个很重要的因素。可以看出，此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。，下面我们来比较一下全额征收营业税与原营业税政策是区别。假定某人新购入一套普通商品住房，价值100万，5年内，其房主准备转手出售，出售价格150万。按照原有的税收政策，房主只需缴纳两时点差价的营业税，即 150w−100w ×5.56%=27800元。若按照新政的税收政策，则需缴纳150w×5.56%=84000元。理性的看，这笔钱还是比较客观的。从各地区房价的走势上看，相对于原有税收政策，新政对税收政策的增幅一般在2—4倍之间。另外，按照“新国八条”文件的表述，此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税，对于满5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差额征收的办法执行。我个人认为，此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者，并不畏惧全额营业税带来的压力，他们会故意抬高出售房的房价，将将要缴纳的税收转移到购买者的身上，给购买者施压。于此，很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面，毕竟3倍左右的税收增幅，在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来，税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。我的建议是，对于二手房的评估机制适当健全，确定实际操作价格上下浮动的区间，对于房价差异较大的交易行为，当地政府应明令禁止，杜绝不正当交易行为的发生。

4.关于保障性住房

1加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多○渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

2严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

以上两条均是新政在有关保障房上面所做的措施。

继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后，一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑，2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加低端市场供应量，来解决中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山东省召开的全省住房和城乡建设工作会议上，为增加保障性住房的数量，济南市准备出台政策，对于在房地产建设中不配建保障房的,一律不供地、不立项、不审批。个人认为，济南若出台这一政策,将能够大大增加保障房的供应量,楼市的供给增加,促使房价下降就有了基础。尤其是保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。如果上述政策再加上限购政策,两者结合,会发挥更大的作用。会议上还提到了，省财政计划支出5亿元用于支持保障性住房建设。山东将把公租房建设作为重点,重点建设30-40平方米的小户型公租房。对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市、县,近期不得出让大户型高档商品住宅用地。就东营地区而言，随着近期胜利油田职工住房建设的陆续交付使用和后续的不断开工建设、市区经济适用房建设和廉租房的建设等，将会给房地产商品住房市场带来不小的冲击。这将会改变传统意义上的房地产供求结构，在很大程度上改变市场供求关系的变化，普通商品住房建设比重的增加，能够保障和促进整个市场的健康运行和发展，同时也会使得竞争本来就很激烈的房地产市场的竞争会进一步的加剧，迫使开发商不得不在开发项目的软环境上做文章，有利于提升楼盘项目的品质，也会带动整个房地产市场品质的提升。此外，随着近几年我国保障性住房的快速发展，保障房的管理愈来愈重要。比如，廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况；原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后，仍长期占据着住房，缺乏更严格的退出机制的问题；因管理水平跟不上，物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况；一些城市由于种种原因廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为，为寻求解决这些相关问题，在大量资金投入的同时，各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事，将这项为民造福的工程进一步做实做好。我个人对使保障房体系持续下去的几点建议

1将住房保障纳入社保体系。保障房建设资金的缺乏，一个重要的原因是，缺少法定的○资金来源，因此投入难以稳定。我认为，正确的做法，应当考虑将其纳入社会保障体系，建立专门的法律法规，形成专收专支的专项建设基金。公积金贷款只是其中一个部分。

2对专项资金的使用和保障房建设的质量，○必须加强监管和审计监察。通过法制建设完善程序管理和过程监管，杜绝低效率、豆腐渣工程、贪腐等现象的发生，避免“民心工程”出现“伤心事件”。

3因地制宜。○各地应结合本地住房需求结构，建立有效的住房保障体系建设的中长期规划，完善住房保障的形式和供应结构，避免供应结构不合理造成新的“浪费”现象。

5.关于政府公示

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国八条”明确了地方政府的责任与义务——确定房价控制目标，一季度向社会公布。以东营市为例，由于2010的数据还没有公布，2009东营市城镇居民人均可支配收入21313元（东营市统计局），较上年增长9.4%，假设城乡居民收入稳定，预计2011年的人均可支配收入为25508元，按每个家庭中有两名成员有收入计算，东营市每个家庭在2011年的可支配收入为51016元，按照房地产市场无泡沫或者泡沫不大的情况下计算（6年或者7年的时间可供给一套生活住房，按100㎡计算），每家庭6年或者7年总的可支配收入分别为30.6097和35.7113万元（按预计数据，不计利息），由此预计2011年东营市的房价应控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。据调查，位于东营市南部的广饶县城东2011年1月6日新开盘的华骜小区（多层、小高层）均价为3200元/㎡（实地调查）；东营市东城地区房价多介于5000——6500元/㎡（东营房产网一月份数据）。而以2010年网上盛传的《2010年7月中国城市房价排行榜》为标准，东营市房价为4370元/㎡，位列76位。由此可见，作为二三线城市的东营来说，由于房价泡沫较少，其房价水平较为真实的反应了当地的经济发展水平。另外，据东营房产网不完全统计，预计2011年将有32个纯新盘上市，按区域划分：东城12个、西城14个、县区6个；按物业类别划分：多层7个、高层或小高层18个、别墅10个、写字楼11个、商业8个（有的项目有多种物业类型，以涉及到为划分标准）。这些数字就意味着，随着开发项目数量的增加，房源的增多，房地产市场竞争会不可避免的变得更加的激烈，东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，这对于广大刚性购房者而言肯定是有益的。同时，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及竞争日趋积累的房地产市场对房价的影响都会对政府控制房价起到积极的作用。我们相信，对于处于二三线、房地产泡沫不大的东营市来讲，在2011年第一季度确定公布房价控制目标并非难事。

6.关于民主监督

1落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。○未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

2坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传○力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。总的来讲，房地产市场上的第三轮调控力度空前。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等，都从根本上控制了住房的需求，增加了住房的供给。

我想，伴随着各地相应政策细则的出台，政策叠加效应的愈发明显，各地房地产市场必会向一个更加稳妥的方向发展。作为个人，很高兴看到中央新政的出台。因为之前的调控并未使房价出现松动，抑制房价的政策大多只能起到扬汤止沸的效果。一项好的政策，需要长期坚持，“虎头蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此机会，建立有效的住房保障体系，建设的长效机制。

第四篇：111213房地产调控政策

2011年房地产调控政策。

2011年1月10日国十一条出台

国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

2011年1月17日实施差别化房贷政策

2011年1月26日新“国八条” 限购限价

2011年1月27日个人住房房产税改革

2011年2月9日《关于调整住房公积金存款利率的通知》

2011年5月1日一房一价全国执行

5月1日起《商品房销售明码标价规定》将执行，各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易 也要参照执行。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍 以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

2011年5月19日《保障性住房目标责任书》

住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

2011年7月12日新“国五条”

国务院：房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。

2011年7月21日国务院发布土地市场“国五条”

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月1日央行：继续实施文件货币政策 执行差别化房贷

国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年8月13日新婚姻法

2011年8月12日发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条，并于13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段、亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。

2012年影响房地产行业的政策

3月5日：温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”

回顾：2012年3月5日，十一届全国人大五次会议召开，会上温家宝表示，要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。点评：这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次提及促进房价合理回归。7月1日：“闲置土地”定义变宽

回顾：2012年7月1日起，国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，《办法》中明确了闲置土地定义：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之

一、或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，都被认定为闲置土地。

12月25日，住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责

回顾：12月25日全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

2013年房产政策大盘点

国五条

2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为

核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布房价控制目标。房产税扩围

国税总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围

房产(新闻 新房 论坛 微博)税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。

2014 年一季度中国房地产市场形势总结

1.政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制

2014 年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展最大助力，一系列房地产业相关制度面临变更，长效机制陆续推进。与此同时，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程，着眼于长效机制建设，实施双向调控分类指导，将成为 2014 年房地产调控政策的主要基调。

落脚长效机制“第一步”，不动产统一登记制度加速推进。

从两会动向来看，今年长效机制建设将主要落脚于脚踏实地“迈第一步”，其中推进不动产统一登记成为房地产财税制度改革的基础。国土资源部副部长徐德明在全国国土资源工作会议上表示，不动产统一登记是国土资源管的一项新职能，将协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。3 月 26 日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议明确不动产统一登记制度完成时间表，用 3 年时间全面建立不动产统一登记制度，用 4 年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。

(2)新型城镇化规划着力健全城镇住房制度，促区域协调发展

国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局。3 月 16 日，《国家新型城镇化规划(2014-2020)》3出台。《规划》充分把握“以人为本”的重点原则，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。城镇住房制度建设面临新格局。《规划》指出，将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。自此，我国住房制度建设工作的未来脉络逐渐清晰，政府托底保障中低层次需求，发挥市场重要作用满足多元化发展。

优化城镇化布局，差别化供地，促进区域协调发展。《规划》对东西部城市群发展提出了明确的目标和要求，强调增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移，把有条件的县城和重点镇发展成为中

小城市。未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势其他中小城市，着重发展中西部小城镇。

(3)棚户区改造成为保障安居工程新重点，托底民生再推以房养老

保障安居工程持续推进。李克强总理提出，要“加大保障性安居工程建设力度，今年新开工 700万套以上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”今年新开工目标较去年（630 万套）有所增长，保障安居工程保持较快的建设速度。

政策性金融机构或将筹建升级。住建部拟在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行，开发关于住房保障的理财产品和金融产品，积极有效地拓宽住房保障金的融资渠道。此前十八届三中全会和中央城镇化会议均提出要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。此外，有消息称国开行正组建住宅金融事业部，创新融资方式，按照国家棚户区改造及相关工程建设规划和资金需求发行“住宅金融专项债券”，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。

棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际开工的 323 万套基础上大幅提升。住建部副部长齐骥在解读新型城镇化新闻发布会上表示，“到 2012 年底为止，各地已改造棚户区 1260 万套，2017 年底计划完成 1500 万套，到 2020 年再完成 1000 万套。

中央文件促公共租赁住房和廉租住房并轨顺利。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定，从 2014 年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。同时财政部印发了《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》，要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作。

(4)地方调控强调分类指导分城施策，市场分化促政策差别化

两会提出因城因地分类调控，支持合理自住需求。两会政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。李克强总理答中外记者问时，也强调对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制。

热点二线城市调控再收紧。3 月 11 日南京市发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》4，对房地产市场调控提出七条意见，加强对土地供应结构的调整和对房价的监控。此前苏州市政府颁布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，全面禁止“售后包租”现象，进一步加强对商业地产监管。

第五篇：房地产二次调控政策

国家有关部委近日分别出台措施遏制部

分城市房价过快上涨

(2010年9月29日)

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

附：经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布通知调整房地产相关税收政策。自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调为1%，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。