泰元花园小区项目安全施工组织方案

第一篇：泰元花园小区项目安全施工组织方案

泰元花园小区项目

安全施工组织方案

广西桂耕地产投资开发有限公司

公共设施卫生制度责任到人。

四、安全施工措施

（一）、建立安全管理组织机构：

本工程项目建设安全管理体系由建设单位、施工单位、监理单位等相关负责人组成，要定时定期召开会议，进行安全措施的落实。对工程发现的安全隐患及时向组织反馈，由安全管理体系分析制定措施后，下达安全指令，各专业施工单位负责落实。建立健全各项安全管理制度，遵守安全规章制度，认真执行安全技术交底，组织班组开展安全教育，开好班前安全会议，杜绝安全事故的发生。

（二）、工程项目开工前的安全措施

（1）在工程项目设计前，对泰元花园小区项目的地下室设计需要开挖基坑的设计方案进行设计论证，通过地质勘察报告，充分考虑施工场地的实际情况，采取更加保险的设计方案，采取更加有利的措施来保证基坑的设计安全。

（2）在工程项目开工前，由建设单位会同施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位及有关专家，对基坑专项施工安全方案进行论证，做好应急预案，详细计划好施工的节点和时间，保证基坑的施工安全。

（3）在工程项目建设开工前，充分听取工程项目附近住户意见，张贴项目开工的时间、完工的时间、注意的事项、可能引起的对附近住户的影响，争取住户对项目建设的支持。

（四）、安全生产管理目标

（1）达到南宁市安全文明工地标准。

（2）杜绝因工死亡、重伤事故，控制在0伤亡、0重伤、负伤率控制在千分之八以内减轻污染和施工噪音，安全生产，文明施工，杜绝重大伤亡事故。

(3）无重大火灾和设备事故（经济损失一次在10万元以上）。

(4）各级安全管理机构健全，根据本项目的规模，按规定国家法规规定，由施工单位配备两名专职安全员。

(5）项目负责人及安全管理人员岗位责任制健全落实。(6）安全管理人员、特殊作业工种操作人员持证上岗率按上级要求进行配置。

(7）所有进场人员必须经安全教育，考核合格后上岗。

（五）、安全施工组织保证措施

（1）做好安全教育和加强安全标准化，提高安全生产意识，特殊工种的工作人员必须持证上岗。

（2）加强现场安全管理

1.建立现场安全管理制度，分段制定安全生产保护措施，严格“三宝”使用管理；进入现场必须要戴安全帽，高空作业必须要有安全带，主体施工进行到二层（3米）以上时，脚手架必须挂好安全网，做好“四口”及外围的安全防护工作。

8.做好现场宣传工作，现场悬挂安全标志和安全文明施工措施，危险地带及夜间施工设警示灯、警示牌，交叉作业实行监护。

9.现场所有操作人员必须遵守安全生产操作规程：脚手架上堆放材料不得超过规定荷载;高空砍砖时严禁向外打,防止碎砖下落伤人；拆除后的模板要及时堆放，木模板不允许有朝天钉；支模板、绑扎钢筋时严禁站在墙上操作；禁止穿高跟鞋、拖鞋进现场，严禁在架上打闹和酒后操作。

10.针对分部分项工程特点，制定有针对性的安全技术措施或专门的安全文明施工方案，层层做好安全技术交底工作。

11.现场各种机械设备有专人操作并严格执行安全操作规程，特殊工种持证上岗，杜绝违章指挥。

12.加强用电管理，严格执行“三相五线制”和“一机一闸一漏”、“一开关箱”制度，配电电缆整齐有序，机电设备专人管理，严禁私自乱扯乱动机电设备，按规定设避雷装置。

13.对工作面进行严格验收，机械、脚手架、安全网、施工用电等施工设施，安装完毕，需按规定，经验收合格方可使用，并进行经常性跟踪检查，及时消除隐患。

14.充分利用“三宝”，进入现场必须符合规定，钢管脚手架、平面铺满架板，立面用密目网封闭，严密防范，防

织设计的要求合理布置现场，做好现场文明施工的各项管理工作。

五、针对性预防措施

（一）、基坑施工安全保证措施

泰元花园小区地下室最大高度为5.400米，基坑开挖深度约为8.00米，基坑支护采取支护围桩支护方式。

（1）宣传安全知识、教育安全注意事项、张贴安全标语、做好安全围栏和防护、加大安全巡查。

（2）做好安全应急措施，对突发事情必须要求应对的组织、人员、工具等；

（3）合理安排施工时间，除了土方、桩基、混凝土浇筑施工工艺要求必要要连续施工的意以外，晚上22：00—凌晨6：00一律不施工，以尽量减少噪音影响；

（4）加强基坑沉降观测，按国家相关规定，基坑一周检测一次，我们必须要做到一周检测二次，施工单位还必须每天自行检测一次，将检测的数据张贴公告出来。对基坑周边安全定期、定人进行安全检查，由安全员每天巡查两次。

（5）对基坑施工过程中，如切实发生不可预测的事故，厅一期小区道路和房子产生了影响，立即无条件采取恢复工作，并保证及时以诚恳的态度和住户沟通，进行解释工作。

（二）、环境保护措施

为了不影响居民的生产生活及作息，保护环境卫生，防

2.防止施工粉尘污染制度：现场临时道路进行硬化处理，并定期洒水；专人清扫土方运输车辆，帮好防遗撒工作，严禁凌空抛撒施工垃圾。

3.防止水污染制度：车辆冲洗污水设沉淀池，食堂设置隔油池，定期清掏。

4.防止噪声污染制度：砼浇筑施工时间尽量控制在早6:00—晚22:00，并采用无声振捣棒，做到白天不超过70db，夜晚不超过55db；对强噪声机械设置临时封闭工棚，加强教育，使人为噪声减少到最低点，混凝土浇筑如须连续施工，须做好周围居民的工作并向环保局提出书面报告。

（3）施工现场环境工作措施

为了减少对厅一期住宅住户的防止施工粉尘污染，现场采取如下具体措施：

1.工程施工现场采用压型钢板与240厚围墙相结合进行现场围挡，并保证高度在2.5米以上。

2.对类似水泥的易飞扬细颗料散体材料，安排在临时库房存放或用彩条布遮盖，运输时采用彩条遮盖或其他方式防止遗洒、飞扬，卸装时要小心轻放，不得抛洒，最大限度的减少扬尘。

3.对出现场的车辆，进行严格的清扫，做好防遗撒工作。在土方开挖运输期间，设专人负责清扫车轮，并拍实车上土，对松散易飞扬物采取遮盖。

钢管双排架，搭设的高度与17#楼高度一致，并在钢管架挂设安全防护网，主要是减少防尘。

12.设置洗车平台，进出施工场地的车辆都要进过洗车平台，保证车辆干净。

13.设置消防设施，包括灭火器和消防水泵，保证施工场地消防安全。

14.设置淋水去尘的水龙头，对扬尘较大的地方，要经常淋水、洒水除尘。

（三）、现场治安保卫措施

现场成立治安保卫领导小组，负责统筹施工现场、生活区、材料以及整个施工场地和厅一期住宅小区中有关治安保卫工作。

（1）现场安排门卫值班，做好各项登记。（2）出入施工现场一律凭工作证。

（3）各种运输车辆应按指定路线行使，指定地点卸料等。（4）职工携带物品出门应有出门条。

（5）加强治安保卫管理，对施工现场、生活区、仓库、料场须加强管理，并组织治保会，积极开展群防群治，经常开展法制宣传及遵纪教育。

（6）晚上安排专门值班人员，对厅一期住宅小区的围墙巡视检查，保证小区住户的安全防盗。

（四）、工程建设完工后的工作措施

第二篇：花园小区园林景观施工_（范文）

目录

第一章 工程概况............2

第二章 施工部署............2

第三章 施工准备工作...............2

第四章 主要分部分项工程的施工方法........3

第五章 苗木的栽植..........3工程概况

该工程为某花园绿化工程，位于某地，占地面积140平方米。该工程由某开发有限公司建设，某设计院设计，某有限责任公司施工，某监理公司负责监理。

1-2．施工条件本工程施工用地场内各种杂物未清除完毕，水电已接入现场，不具备“三通一平”条件，与其他施工单位交叉施工较多，需要边清理边施工，并于其他施工单位协调施工。

1-3．质量目标本工程的质量目标为确保优良，争创精品工程。

施工部署

2-1．施工阶段的划分本工程的施工作业量大，工期紧，按期保质完成必须精心统筹，合理安排，立体交叉，流水作业。本工程拟划分土建工程、水电安装工程、苗木种植、园林小品、道路铺设及附属工程。

2-2．施工工期

计划开工日期：年月日

计划竣工日期：年月日

总日历工期：天

施工准备工作

3-1．技术准备

3-1-1 安排技术人员熟悉图纸，进行图纸会审。

3-1-2 根据图纸工程量及工期要求，编排进度计划，编排施工组织设计。

3-1-3 检修测量仪器，提出前期用工、用料计划。

3-2．临建计划

3-2-1 在甲方力所能及的情况下，给予协调临建办公室2 间，材料库2 间，住房3 间，如有困难，拟住房在外租赁。

3-3．劳动力计划

砼工6 人

普通工30 人

机械工6 人

电工2 人

瓦工10 人

其他工种10 人

合计64 人

以上为高峰期作业人员，施工中可根据实际情况调整。

3-4 ．施工机构人员名单（详见附表）

3-5 ．施工用电计划

砼搅拌机 1 台 35kw

砂浆机 1 台3kw蛙式打夯机 2 台6kw

P=1.1×(K1ΣP1)/Cos φ

=1.1× 0.7× 44/0.65

=52kw

由此可知供电负荷不可小于52kw。

3-6 ．施工用水计划根据本工程的结构特点，并考虑当地用水困难，需打简易

井给水。

主要分部分项工程的施工方法

4-1．土建工程地面现状为土地面，需平整夯实。4-2．道路铺设工程

4-2-1．基层处理施工前应清理基层，并严格控制好标高。

4-2-2 ．铺装块料面层施工前要严格选砖、选板，色差和规格尺寸超过允许偏差不得使用。施工中严格控制水灰比，施工后应用锯木末保持湿润，洒水养护。

4-3 ．水电安装工程施工放线—挖槽—预埋管防腐—预埋管线—土方回填4-4 ．园林小品工程施工放线—基础挖填—电管预埋—建模—浇注或预制—安装4-5 ．植物种植

苗木的栽植

1、种植前的准备工作

1．1 苗木准备

根据工程设计图纸，列出苗木的品种、数量、规格、落实苗木供应来源，以及运到栽植地的运输情况及运秒方法。对符合规格、生长健壮无病虫害的苗木，应逐株做记号。高质量的苗木应具备的条件：根系发达完整，主跟短直，接近根茎范围内有较多的侧根和须根，起苗后根系无劈裂；苗木粗壮通直，不徒长；主侧枝分布均匀，能构成完美的树冠；无病虫害和机械损伤。

1．2 植前整地及放线根据设计图纸要求，种植地土质应基本满足植物生长需要，如发现土质太差，应栽植庙前还填种植土，以保植株成活。

根据图纸，在现场找出苗木实际栽植位置，用白灰撒处灰点，进行定点放线。一般采用行列式放线法及等距弧线放线法。

1．3 树穴的开挖树穴开挖一般在运取苗木前1—2 天进行。种植穴的大小依土球及根系情况而定，带土球的应比土球大16—20cm，穴的深度一般比球高度稍深10—20cm，栽植裸根苗木应保护根系充分舒展，树穴必须保证上下口径一致，避免出现上大下小的“锅底坑”，挖出的表土、心土应分别堆放。

2、苗木栽植施工要点

2．1 栽植时间：应尽量缩短起苗与载苗之间的时间差，做到随起随栽。

2．2 苗木运输：在运输过程中，所有植物必须有良好的包装，以保证不受太阳、风吹等不良气候的侵害。裸根植物的根系应沾泥浆，并包在稻草袋中，常绿树及灌木应有土球及草袋包装，到现场及种植前保持完好土球。

2．3 苗木种植：将苗木的根系或土球放入树穴内，使其居中再将树木立起，保证垂直，然后分层回填种植土。一般每层20—30cm，先填较肥沃的表土，填土后将树根稍向上一提，市根系舒展，涌锨把将土捣实，直至填满穴坑。土痕应略平稍高于坑口，防止栽植后出现陷落、下沉，导致树干基部积水腐烂。坑土填平后，用余土环树，筑起拦水围堰并拍实以利浇水，高度不低于15cm。

2．4 苗木浇灌：新植苗木的浇灌应以天然水为佳，之后48 小时之内必须浇上一遍水，第二遍水随后进行，第三遍水在第二遍水后5—10 天内进行。注意浇水必须浇足浇透，浇完第三遍后，应及时封堰，并栽树干基部周围堆成20—30cm 高的土堆，以保持土壤内水分。

二、草坪的建植

1、场地平整因为场地的平整与否，直接关系到以后草坪的生长质量，所以这一工序尤为重要。

1．1 初步整平：先将表层垃圾拣拾干净后翻耕土地，翻耕深度不低于30cm，而后将土块打碎。对于杂志较多的土地可用10mm*10mm 的筛网筛一遍，以确保

杂物除净，而后用铁耙把将地整平，地土质较差的地段需局部或全部换土。换土的深度不低于30cm，换土后灌水，使其下沉压实，再回填土，如此反复几次，直至场地平整。

1．2 建坪前除杂草及病虫害的纺织：为防止简直草坪后杂草的滋生，除整地时清除树根、草根外，可用草甘磷、百草枯等灭生性内吸传导性除草剂，每亩用75—100g 进行喷洒，一般在建坪前一个月使用。为防止虫害，可在植坪前一周喷洒甲胺磷、辛硫磷等杀虫剂，以达到灭虫的效果。

1．3 植草前施肥：对整平好的场地，均匀撒施熟化的有机肥3kg/m、复合肥0.08kg/m，再进行土壤翻耕，然后耙平，耙细，准备播种。

2、草坪种植施工土壤整平耙细后，就可进行草坪的种植。

2．1 播种法：种子量一般为8—10g /m，播种方法采用撒播与机械播种相结合。播种后，应及时覆盖土，土层厚度为0.5—1cm，而后用铁滚子镇压，以保证出苗均匀。浇水工作及保持水分，可在坪床上盖草帘子，以减少浇水辞书。待草苗出齐后，再将草帘揭去，注意揭帘子时须在阴天或傍晚前进行，防止太阳直射灼烧草苗。

2．2 草坪栽植法：在平整好的地面上以20—30cm 为行距，开5cm 深的沟，将撕开的草块放入沟中，然后填土，踩实。为提高成活率，缩短缓苗期，移栽过程中要注意两点：一是草皮要带适量的护根土，二是尽可能缩短掘草到植草的时间，最好当天掘草当天栽，栽后要充分灌水，清除杂草，养护一个月后可成坪。

5．保证施工质量的措施

5-1 ．组织管理措施5-1-1 建立质量保证体系，公司、项目部二级质量保证体系（详见附表）。

5-1-2 实行项目经理负责制的项目管理，建立有权威的质量管理组织，配备专职质量检查小组。强化“质量第一，为用户服务” 的思想，定期进行质量检查评比工作，实行质量通知书的办法，做好各分项工程的质量评定工作，奖优罚劣。5-1-3 强化隐蔽工程的验收制度，未经业主及监理单位认可，不得进行施工。5-1-4 坚持对各工种的技术交底工作。在每一道工序施工前，应对操作班组作详细的技术交底，确保每个操作员熟悉技术要求和操作要点。

5-1-5 采用自检、互检、交接检和专业检查相结合的办法，实行主要工种操作者名单、级别、质量等级挂牌上墙制度。

5-2．技术管理措施 5-2-1 为确保工程质量，对主要分布分项工程（如土方工程、石材安装、铺装工程等分项工程）分别编制质量控制工艺流程图。

5-2-2 开工前，测量定位用的经纬仪、水准仪及工艺控制质量检测设备，需经过鉴定合格，在使用期间计量器具按计量标准进行检测。

5-2-3 轴线定位桩要严格保护，避免损坏，在施工期间要定期复核检查，轴线控制桩以及总标高控制点必须经业主书面认可方可使用。

5-2-4 所有测量观测点的埋设必须可靠、牢固。

5-2-5 严把材料质量关。砂、石进场必须具有质量检验报告，合格后方可使用；水泥进入现场必须具有出场质保书及合格证书，并在实验室复试，合格后方可使用；其它材料如广场砖、青石等

均须具有合格证，并进行必要的试验，合格后方可使用。

25-2-6 严格按图施工，施工中遇到的图纸修改变更应征得业主认可并办理有关手续后方可进行。

5-2-7 所有现场操作人员必须听从施工技术员、监理的指导和督促。

5-3．保证工期的措施

5-3-1 充分做好开工前及施工阶段的准备工作，如熟悉图纸、提料、临建搭设、机械设备及劳力组织、材料采购工作。

5-3-2 编制科学合理、可操作性强的施工组织设计，做好各工

序的衔接，避免窝工、停工现象。

5-3-3 尽量采用机械操作，减少人力资源浪费，加快施工进度。

5-3-4 部分分项工程考虑夜间施工，在节假日及农忙季节，采取特别措施，确保工程的正常进行。

5-4．保证安全的措施

5-4-1 工地成立以项目经理为首的安全领导小组，强化安全管理、消防管理、现场保卫工作及场容管理，争创文明施工工地。

5-4-2 所有施工人员进入施工现场时，必须进行安全教育，贯彻有关安全文件精神，学习现场规章制度，以引起对安全的高度重视。

5-4-3 建立健全各种安全管理制度，特别是用电和机械管理，非专业人员不得私接电线和操作机械。

5-4-4 经常检查维修电气线路，手持电动工具应接好漏电保护装置。

5-4-5 施工人员进入现场必须戴好安全帽，严禁酒后进入现场施工。

5-5．其他保证措施

5-5-1 现场文明施工措施

5-5-1-1 在施工现场范围内张挂标语口号，定期召开大会，强调文明施工的重要性。道路、料场随时清理，不得在施工区内大小便。

5-5-1-2 进场的各种地材、石材、木材均须按现场规划进行堆放。在现场内适当进行路面硬化，以便堆放砂、石等材料。

5-5-2．节约措施

5-5-2-1 技术人员的提料计划应提高准确性，避免材料短缺或过剩。在施工过程中，执行限额领料制度，要把当天剩余的材料运回工棚或堆料场院地、仓库，不得随意乱扔。

5-5-2-2 加强现场管理，合理组织材料及半成品进场，按施工组织设计规划堆放，减少二次搬运和损耗。

5-5-2-3 铺贴工程，要合理排版和留置分格缝，减少切砖现象，减少砖的破损率。5-5-2-4 加强质量控制，避免重复作业，做到一次性验收合格。

5-5-2-5 合理安排综合施工进度计划，缩短工期，减少人工、机械等费用的支出。5-5-3．防止环境污染的保护措施

5-5-3-1 洗刷砼搅拌机、砂浆机的污水不得随地乱流，可在施工现场挖一集水井加盖封闭，冲洗搅拌机与砂浆机的污水流入集水井，待沉淀后排入下水道。在施工中随时清理并运出建筑垃圾，堆放在指定地点。

5-5-3-2 噪音大的机械安置时，尽量远离宿舍区，晚上尽量少用或不用。

第三篇：南华小区安全文明施工组织

南华小区5#、7#楼工程安全文明

编制人：审核人：批准人：

施 工 组 织 设 计

职称(务)

职称(务)

职称(务)

某市东方建筑工程有限公司

目 录

第一章 工程概况

第二章 安全生产技术及组织措施 第一节 建立各项安全管理制度 第二节 第三节 第四节 第五节 第三章 第一节 第二节 第三节 附件一 附件二 附件三 附件四 现场安全施工措施 防台风、防雨、防雷措施 炎热天气施工措施 消防措施

文明施工及环保措施 文明、环保施工管理机构 文明施工措施 环境保护措施 安全管理领导小组名单 文明施工领导小组名单 义务消防队名单 安全文明施工管理目标

第一章 工程概况

南华小区5#、7#楼工程项目位于梧田镇塘西村，工程总建筑面积为18458㎡，12层框架结构，分2单体工程，由某市瓯海房屋开发总公司筹建，某市华瓯建设工程监理有限公司负责监理，某市建筑设计研究院设计，某市东方建筑工程有限公司总承包施工。

第二章 安全生产技术及组织措施

第一节 建立各项安全管理制度

1、成立以项目经理为核心，以项目技术负责人、专职安全员、监察员为骨干的安全检查小组，明确项目经理为工程安全的第一责任人。

2、建立安全教育制度。规定对所有进场的职工、民工进行一次入场安全教育及针对本工种安全操作规程的教育，并建立个人安全教育卡片。需持证上岗的特殊工种工人都必须经过培训，并取得有关部门颁发的合格证书后方可上岗。各工班每天上班前，应由工班长做班前安全施工教育。

3、坚持安全检查制度。规定每月由项目安全管理领导小组牵头对工地进行两次安全检查，安保部要不定期地组织人员进行检查，专职安全员必须天天检查。对检查出的问题、隐患要做好文字记录，并落实到人，限期整改完毕，对危及人身安全的险情，必须立即整改。对每项要整改的问题整改完毕后都要由安全员进行验证。我公司组织每月一次的安全、消防、文明施工大检查，对工地安全状况进行监督。

4、坚持安全交底制度。技术人员在编制施工方案、技术措施时，必须编制详细的、有针对性的安全措施，并向操作人员进行书面交底，双方签字认可。

5、坚持安全例会制度。每周六上午9点由项目安全部部长主持，各工地（队）专兼职安全员参加，总结本周安全情况，安排下周安全工作。

6、安全事故处理制度。现场发生的安全事故，都要本着“四不放过”的原则进行处理，查明原因，教育大家，并落实整改措施。大、重大事故必须及时地向上级部门及地主有关部门汇报，积极配合和接受有关部门的调查和处理。

第二节 现场安全施工措施

根据以往施工经验，结合本工程特点，将临边防护、洞口防护、防高空坠落、防止物体打击、防触电、机械伤害等作为现场安全防护的重点。

一、安全保证措施

1、现场购买、配备足够数量合格的安全防护用品和安全设施，从资源上保障生产安全。

2、鉴于现场环境考虑，靠近路边围墙需加固加高，高空作业时，必须挂示警示牌及搭设警界线，达到防患于未然。

3、模板及其支撑系统必须进行科学的计算，充分考虑泵送砼等各种荷载的影响确定支模方案，在作业指导书中予以详细编制。

4、脚手架必须按照建筑施工安全的有关标准进行搭设，围护严密，验收后方可使用任何工种不得私自改动脚手架。

5、分区段施工的地方，先行完成的区段周边用钢管搭设防护拦，防护拦不得低于1.2米，并用密目式安全网封闭。

6、各种预留洞口予以维护。20-150cm的洞口上，固定有足够强度的盖板，超过150cm的大洞口四周设护身拦，洞口下挂安全岗。

7、现场施工用电严格按照《临时用电安全技术规范》（JGJ46-2004）的有关规定及要求进行布置与架设，并定期对闸刀开关、插座及漏电保护器听灵敏度进行常规的使用安全检查。

8、塔吊必须安装超高、变幅限位器和力矩限位器，吊钩和卷筒安装保险装置；塔吊安装完毕，必须办理合格验收单以后方可使用。

9、施工机械设备的设置及使用必须严格遵守《建筑机械使用安全技术规程》（JGJ33-86）的有关规定。设备防护罩、各种限位器及漏电保护装置等安全防护设施必须齐全、有效，并按照各种施工机械设备的使用要求与有关规定进行维修保养。

10、塔吊、物料提升机、外架等安装（搭设）完毕由公司组织专项验收，合格后投入使用（其中塔吊、物料提升机必须经特种设备检测合格后才可以投入使用）。

二、施工用电安全措施

1、施工用电必须有经批准的临时施工用电施工组织设计，现场用电按照此设计进行。

2、所有电力线路和用电设备，必须由持证电工安装，并负责日常检查和维修保养，其他人员不得私自乱接、拉电线。

3、发配电房内不得存放油料及其它易燃物品，并配备足够的电气灭火器材，地面铺设绝缘材料，有良好的通风系统。

4、现场使用的用电线路，一律采用绝缘导线，移动线路必须使用胶皮电线，不得有裸露。导线要架空设置，以绝缘子固定，不得捆绑在脚手架上。

5、在潮湿场所及容器、罐内作业时应使用36V的安全电压做照明；油料及易燃易爆品仓库内使用防爆灯具；严禁使用移动式碘钨灯。

6、室外的配电箱必须做防雨罩，并上锁，钥匙由值班电工统一管理。总配电箱和分配电箱均设漏电开关，开关箱内的漏电开关动作电流不大于30mA，所有用电设备均采用“一机一闸一漏电”。

7、配电系统采用TN-S接零保护系统，PE线截面不小于1/2相线。所有出线电缆末端均做重复接地，接地电阻不大于10欧姆。电力设备的外壳及所有金属工作平台均与PE线相接。

三、防高空坠落和物体打击措施

1、鉴于本工程场地较小，在近建筑物的主要出入口铺设安全通道，建筑物按要求搭设安全网及安全挡板。

2、地面操作人员，应尽量避免在高空作业面的正下方停留或通过，也不得在起重机的起重臂或正在安装的构件下停留或通过。

3、高处操作人员使用的工具、零配件等，应放在随身佩带的工具袋内，不可随意向下掷物。

4、构件安装后，必须检查连接质量，只有连接确实安全可靠，才能松钩或拆除临时固定工具。

5、钢筋、脚手管等材料的垂直运输，必须按类别，长度成捆吊运，一般吊索成三角式，两点起吊。

6、零星物件必须装箱或装袋吊运，防止散落。

7、大型设备、构件的吊装必须编制吊装方案，经监理、业主批准后按施工方案实施。

四、机械设备的使用、维修和保养

1、施工现场机械设备的安装，应严格执行验收制度，并由持有操作证的人员操作，实行定机定人。

2、各类施工机械的安全防护设施和安全措施，必须严格按照有关的安全技术规程配置，并保持齐全有效，严禁拆除机械设备上的各种安全防护设施。

3、所有施工现场的机械保管、修理，操作人员必须严格执行机械设备的保养规程和安全操作规程，必须严格执行设备定期保养制度、定期维修制度，做好机械设备的清洁、紧固、润滑、调整和防腐工作，严禁机械超负荷使用、带病运转和在作业中进行维修。

4、所有机械设备必须在醒目处悬挂操作规程及注意事项。

五、“三宝、四口、五临边”

1、建筑物基坑的四周，设置一道防护栏杆并加立网全封闭。（用φ48钢管刷红白相间警示色做临时防护栏杆加密目安全网封挡）。

2、坚持使用“三宝”，在“四口”做好围栏、盖板、架网的防护工作，“五临边”必须设置1.2米以上的围栏。

六、高空作业安全措施

1、高空作业人员及搭设高空作业安全设施的人员，必须经过技术培训及考试合格后持证上岗，并定期进行身体检查。

2、高空作业必须有安全技术措施及交底，落实所有安全技术措施和人身防护用品。

3、高空作业中所有的材料均应放置平稳，不得妨碍通行和其它作业，传递物件时禁止抛掷。

4、高空绑扎钢筋、安装钢结构、设备管道安装、杵架安装时，搭设操作台架并张挂安全网，绑扎悬空大梁钢筋时，在满铺脚手板的支架或操作平台上进行。

5、雨天和雾天进行高空作业，必须采取可靠的防滑措施，遇到六级以上大风时，停止高空作业，暴雨后对高空作业设施进行全面的检查、修复和完善。

七、立体交叉作业安全措施

1、支模、绑扎等各工序进行上下立体交叉作业时，不得在同一垂直方向上进行，避让不开时，搭设安全防护网。

2、大面积模板、脚手架及防护棚的拆除，设置警戒区，悬挂明显的警示标志，同时派专人监护，严禁同时上下拆除。

3、拆除的模板、脚手架等部件，临时堆放距离楼层边缘不小于1米，堆放高度不得超过1米，楼梯边口、通道口、脚手架边缘等处，严禁堆放各种拆除后物件。

八、悬空作业的安全措施

1、支设高度超过2米的柱子、墙模板时，四周应设斜撑，必要时搭设操作平台，低于2米的可使用马凳进行操作。

2、拆除高空模板时，配置登高工具或搭设支架。

3、绑扎2米以上的柱子或墙钢筋时，必须搭设操作平台，2米以下的柱子或墙体钢筋可在地面或楼面上预先绑扎，然后整体竖立。

九、夜间施工

1、合理安排施工工序，将施工噪音较大的工序安排到白天工作时间进行，如基础混凝土的浇注、模板的支设、砂浆的生产等；在夜间尽量少安排施工作业，减少噪音的产生。对小体积混凝土的施工，尽量争取在早上开始浇筑，当晚11时前施工完毕。

2、对于一些产生噪音的施工机械，应采取有效的措施，减少噪音，如切割金属和锯模板的场地均搭设工棚以屏蔽噪音。

3、注意夜间照明灯光的投射，在施工区内进行作业封闭，尽量降低光污染。

4、夜间不得进行设备的吊装，应安排在白天进行，以保证设备、人员的安全。

第三节 防台风、防雨、防雷措施

1、用电设备必须有避雷措施，接地电阻达到规定要求，每月检测一次，发现问题及时改正。

2、做好汛前和暴雨来临前的检查工作，及时认真整改存在隐患，做到防患于未然。汛期和台风暴雨来临期间要组织昼夜值班，做好记录，密切注意天气预报和台风暴寸警报。

3、加固临时设施，大标志牌，临时围墙等处设警告牌。

4、安排好应急疏散通道及安全集结中心。

5、检查机械防雷接地装置是否良好，各类机械设备的电气开关应做好防雨准备。大风雷雨天气应切断电源，以免引起火灾或触电伤亡事故。风雨过后，要对现场的临时设施、用电线路等进行全面的检查，当确认安全无误后方可继续施工。

6、钢筋要用枕木或木方、地垄等架高，防止沾泥、生锈。雨季应经常测定石子、砂子、粉煤灰的含水率，及时调整配合比，保证质量。浇筑砼应尽量避免在雨天进行。

7、严禁雨天在室外场所施焊。为减少雨季对焊接工作的影响，制作活动工作棚，以便进行管道的预制。

8、台风暴雨天气或连绵阴寸天气，防台风暴雨抢险救灾队应集结待命，统一指挥，随时准备排除危险隐患。

9、台风到来之前，应对高耸独立的机械、脚手架、及未装好的钢筋、模板等进行临时加固，堆放在楼面、屋面的小型机具、零星材料要堆放加固好，不能固定的东西要及时搬到建筑物内。

10、吊装机械在台风来前停止作业，塔吊要收起吊钩，并将回转刹车松开，高空作业人员应及时撤到安全地带。

11、台风过后要立即对模板、钢筋特别是脚手架、电源线路进行仔细检查，发现问题要及时处理，经现场负责人同意方可复工。

第四节 炎热天气施工措施

1、本市夏季气温高，现场必须做好季节性防暑工作，根据季节及天气情况及时调整作息时间，以保证工人的工作质量，从而保证和提高工程质量。

2、试配砼配比时应考虑到天气炎热的情况，如加缓凝剂延缓砼的凝结，降低坍落度损失等。应避开日照高温时间浇砼，必须连续时，应对模板、输送泵管采取浇水、覆盖等降温措施。

3、指派专人负责做好砼的养护工作，采用浇水养护，使砼表面经常处于温润状态，防止发生龟裂。

第五节 消防措施

1、建立消防组织，设立防火小组和义务消防队，建立完善的消防安全制度，对员工进行消防安全教育，进行定期和经常性的防火检查，及时消除火灾隐患。

2、现场合理配备消防设施，设置消防通道，由专职消防员管理，易燃易爆品定点堆放，并悬挂警示牌。

3、在办公区、生活区和生产区按照规范要求设置灭器。

4、按施工平面布置做好临时消防龙头和消防水池、防火砂池。并时刻保证消防通道的畅通。

5、现场禁止随意使用明火，动火作业必须履行专职安全员审批制度。

6、工作区和生活区的照明、动力电路皆由专业电工按规定架设，任何人不得乱拉电线。

7、材料保管：对储存物品进行火灾危险性的分类并分开存放，各种易燃易爆物品应单独设库存放。

8、木工作业棚防火：采用阻燃材料搭设，电气设备应密封或采用防爆型，防止电线短路、用电设备过载运行，严禁在作业场所吸烟生火；配备足够的灭火器材。

9、电、气焊作业：焊割作业区与气瓶距离，与易燃易爆物品距离都应大于安全规定距离，焊割设备上的安全附近要保证完整有效，作业前应有书面防火交底，作业时备有灭火器材，作业后清理杂物，切断电源、气源。

10、防腐作业防火：保证场所通风良好；禁止焊割作业同时或同部位上下交叉进行。

第三章 文明施工及环保措施

第一节 文明、环保施工管理机构

设立由项目经理、项目总工程师、专职安全员及各个作业班组组长组成的文明施工领导小组；项目经理为文明施工第一责任人，专职安全员是项目文明施工的直接责任人，现场文明施工实行分区管理和班组管理相结合。各作业班组的班组长对班组作业区的文明施工负责。

第二节 文明施工措施

一、现场文明施工措施

1、在现场大门侧面挂设“五牌一图”，图面要求蓝底白字铝边，字体为仿宋体。第一牌为“工程概况”；第二牌为“组织网络”；第三牌为“安全生产牌”；第四牌为“消防保护牌”；第五牌为“文明施工管理牌”；一图为“施工现场平面布置图”。字体书写正确规范，工整美观，牌面经常保持整洁完好。各标牌均专门订制。

2、四周围墙上白色打底，上配反映业主所属企业团队精神和我公司企业精神的图案；当建筑物施工到一定高度时，在绿色安全网外悬挂反映业主所属企业团队精神和我公司企业精神的图案，大门口柱面贴磁砖及适当绿化，力求美化环境。

3、现场办公室采用组合板房，卫生间、食堂及厨房外墙要求抹灰刷白，内墙面铺贴磁片。卫生间有水源供冲洗，严禁随地大小便，同时设简易化粪池或集粪池，加盖并定期喷药，每日有专人负责清洁；食堂要有卫生许可证，其工作人员要有健康证，生熟要分开操作并有防蝇措施，厨房必须采用砖墙，批挡刷白及贴磁砖，屋面用防火材料，室内高度不低于2.5米，排水系统必须通畅，并经隔油池方可流入排污管道。

4、根据市建设局文明施工文件规定场地内地面要硬化，故除建筑物占地范围以外的场地全部予以硬化，以达到规定要求，为工程施工创造一个良好的环境，现场道路采用混凝土路面。

5、加强对道路的疏通工作，挂设醒目牌，让有关车辆尽可能的改道行驶，较少车流量，进出工地车辆由专人负责指挥，确保交通畅通；

6、在现场出入口，设置车辆冲洗池，防止污染附近主干马路，并派专人进行清扫，以保持路面清洁；

7、施工人员进入现场必须遵守现场安全文明施工各项管理制度，必须遵纪守法。

8、施工人员进入现场必须着装整齐，施工人员必须佩带工作卡，按规定的标准正确使用劳动保护用品，不得赤膊，不得穿短裤、裙子、拖鞋、凉鞋、高跟鞋等。

9、在施工现场明确划分文明施工管理责任区，坚持谁施工谁负责的原则。

10、在现场设置定点的垃圾池或垃圾桶，随时随地清理现场垃圾，定期施药除“四害”。现场组织6人左右的场容清洁队，专门负责现场内外的清洁卫生工作，分片管理，责任到人，确保场内外的清洁。

11、在施工过程中，做到“工完、料净、场地清”，不给施工现场留下任何残迹和隐患，每天下班前清理一次。

12、保证施工现场道路畅通，不得在安全通道上堆放任何材料、设备及其它物品，不得破坏安全通道。

13、工程所需要的材料、设备在现场堆放整齐、牢固，按有关规定不得超宽、超高。

14、施工现场的临时电源（包括总电源箱、配电箱、开关箱、插座箱、电线电缆等），电焊机一、二次线，三气瓶及气带的布置和管理应进行统一规划，不得随意摆放。

第三节 环境保护措施

一、防止大气、水源污染措施

1、施工现场道路指定专人定期洒水清扫，防止道路扬尘。

2、施工现场垃圾渣土要及时清理出现场，严禁临空随意抛洒。

3、现场机动车要安装PCV阀，对那些尾气超标的车辆要安装净化消声器，确保车辆不冒黑烟。

4、袋装水泥、白灰、粉煤灰等易飞扬的细颗散休憩材料，库内存放，室外临时露天存放时，必须下垫上盖，严密遮盖防止扬尘。期待装水泥、白灰等细颗散体材料，放在固定器内。

5、严禁施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革等会产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。

6、工地的炉灶、大灶，锅炉采用消烟除尘型，烟尘降低至允许排放为止。

7、严禁将有毒有害废弃物作土方回填。

8、施工现场的生产废水经沉淀池沉淀后排入城市雨水系统，生活污水经化粪池后排入城市污水系统。

9、施工现场临时食堂污水排放时设置简易有效的隔油池，并定期掏油污和杂物，防止污染。

10、工地临时厕所采用水冲式厕所，化粪池采取防渗漏措施，防止污染水体或环境。

二、粉尘控制措施

1、由于其它原因而未做到的硬化部位，定期压实地面和洒水，减少灰尘对周围环境的污染。

2、禁止在施工现场焚烧有毒、有害和有恶臭气味的物质。

3、装卸有粉尘的材料时，应洒水湿润和在仓库内进行。

4、严禁向建筑物外抛掷垃圾，所有垃圾装袋运走。

5、现场主出入口处设有洗车台位，运输车辆必须冲洗干净后方能离场上路行驶；在装运建筑材料、土石方、建筑垃圾及工程渣土的车辆，派专人负责清扫道路及冲洗，保证行驶途中不污染道路和环境。

三、噪音控制措施 本工程地处居民区，为了保护居民区的环境，为达到环保要求，我公司必须要采取一定的噪音控制措施。

1、施工中采用低噪音的工艺和施工方法。

2、建筑施工作业的噪音可能超过建筑施工现场的噪音限值时，我公司在开工前向建设行政主管部门和环保部门申报，核准后方能施工。

3、施工工序中，有巨大噪音的工序应尽量避免在夜间施工以免影响附近居民正常休息。

4、严格控制人为噪声，进入施工现场不得高声喊叫，无故甩打模板、乱吹哨，限制高音喇叭的使用，最大限度地减少噪音扰民。

5、当工程工期紧张和技术质量要求必须采取昼夜施工时，先申报建设行政主管部门及环境行政主管部门批准，并与当地居民及居委会协调好关系，方能予以施工，施工时，尽量采取降低噪音措施。

某市东方建筑工程有限公司

南华小区5#、7#楼工程项目部

2006年2月17日

南华小区5#、7#楼工程安全管理领导小组名单

为更好地贯彻执行“安全第一，预防为主”的安全生产方针，进一步落实安全生产责任制，保障国家和人民生命财产安全，结合本工程的实际，特成立安全管理领导小组。

组 长：

副组长：

成 员：

某市东方建筑工程有限公司 南华小区5#、7#楼工程项目部

2006年2月17日

南华小区5#、7#楼工程文明施工领导小组名单

为加强施工现场的环境卫生、文明施工管理，为员工创造一个安全、舒适

组 长：

副组长：

成 员：

某市东方建筑工程有限公司 南华小区5#、7#楼工程项目部

2006年2月17日 的劳动、生活环境，特成立文明施工管理领导小组。

南华小区5#、7#楼工程义务消防队名单

为切实加强施工现场的防火安全管理，根据有关规定并结合本工程的实际，特成立工地义务消防队，机构组成人员如下：

组 长：

副组长：

成 员

2006某市东方建筑工程有限公司 南华小区5#、7#楼工程项目部

年2月17日 安全文明施工管理目标

一、职工通过三级安全教育率为100%；

二、特种作业人员持证上岗率为100%；

三、年工伤频率不超过1.2‰，其中重伤事故不超过0.5‰，死亡事故为零；

四、无火灾、无中毒、无倒塌；

五、安全检查合格率为100%；

六、文明施工达标率达到100%。

某市东方建筑工程有限公司 南华小区5#、7#楼工程项目部

2006年2月17日

第四篇：花园小区外墙施工方案

第一章 工程概况

花园工程位于龙华。由上海建筑设计研究院设计。本工程为三栋职工住宅楼，八层框架结构，总建筑面积16000m2。按七度抗震设防，抗震等级为三级。工程总投资大约1400万元。其内外墙均为加气混凝土砌块，目前已经主体完成，砌砖已完成3、7两栋，6#楼已经开始。

第二章 外墙面抗渗防水措施

深圳地区风压为70kg/ M2，当降雨量超过10cm/h时，墙面构成整批水幕，对墙面的净水压同样为70kg/ M2，这是外墙渗漏最主要的外部原因。

外墙防渗漏部位主要集中于混凝土墙体与砖墙交接部位、窗框与墙体交接处、爬架预留孔，以及外墙配电箱薄弱部位。预防渗漏是一个系统工程，从主体施工阶段就必须采取措施，形成多点设防。

一、外墙砖砌体控制措施

1、外墙加气混凝土砌块分二次以上完成，至梁或顶板时，砌体充分沉降后用砂浆塞缝。

2、砌体要求双面勾缝水平及竖上缝控制在15mm,不形成盲缝，隔断渗水通道。

3、构造柱做法及施工措施：各层构造柱位置的砖砌体留马牙槎，保证砖砌体与混凝土的咬合力。在结构柱浇注混凝土时，采用三道丁字螺栓加固，混凝土必须振捣密实。

二、装修阶段控制措施

1、外墙面装修做法

a 找平层：杜拉纤维防水砂浆12厚

b 底层：聚合物防水砂浆8厚

c 防水涂层：聚合物防水涂膜1mm

d 外墙涂料

2、混凝土柱面清洗干净后，用1：1：1水泥基聚合物砂浆（水泥、107胶、细砂）机械喷浆作为结合层。

3、在混凝土墙面与砖墙交界处（内外两侧加钉200mm宽、网眼10-12 mm的钢丝网一道，沿缝居中，用@150 mm射钉钉紧。

4、在披荡墙面前，将墙面清扫干净，防止空鼓，墙面抹灰是墙面防漏的关键工序，要通过对第一层砂浆的抹平、压实来实现切断抹灰层的毛细管，并通过砂浆中掺加适量的杜拉纤维提高砂浆拉结力，使外墙具有拒水、防渗、防漏性能。抹灰后及时养护。

找平层及底层应做到接合平整，色泽一致，无明显接合缝隙。并在底层砂浆有6－7成干时，批第二度聚合物防水砂浆8厚；将表面收光。检查中如有空鼓、干缩裂缝、明显砂眼、干浆脱离等必须立即凿除，冲淋干净后用同标号砂浆补抹。

完工并验收合格的底层面上做防水涂层，涂层要求平整干净，刷层均匀，光泽一致。

5、外砖墙内侧的配电箱、线盒安装时必须检查到位，凡墙体伤裂形成盲缝的，必须将伤裂的砖体拆除清洗干净，另外砌筑密实。对已安装的线盒、箱体、单向管路的空隙孔洞，必须用1：2水泥砂浆填塞捣实。严禁用碎砖、余渣填塞，大于200×200mm的孔洞要求用细石混凝土填堵，检查使用小棒敲击发出哑声，则撬开返工，另补密实。

6、外墙面的临时用脚手架穿墙孔洞，有挂网、抹灰之前，用大于孔洞1-2mm的冲击钻对准孔洞钻拉，清除孔洞内塑料管及杂物，再于孔洞外侧凿出大于孔洞直径1倍以上，深度20mm的喇叭口，水冲冼干净后以１：２防水砂浆加入膨胀剂填塞全孔洞至浆溢出抹平，迎水面做成凸圆形，涂抹大黑豹或505防水涂膜。

7、对于露出墙面的铁件预埋件，割平后靠外墙面位置用１：１的水泥砂浆掺入防水粉抹平。

8、按设计图纸留置分割条，抹灰完成后，用手持锯机切缝，缝宽10mm，深为5mm，然后

用拌107胶细砂水泥砂浆勾缝，缝宽和深度要求一致，要求线条平整一致。

9、外墙施工完成后，采用高压喷淋方式进行试验，如发现渗水，应查明原因及时处理。

三、防水层施工：

1、材料

根据设计屋面防水采用聚胺脂防水涂膜。聚胺脂防水涂料有着良好的防水性能，可以较好的保证各防水部位的防水质量。

聚胺脂防水涂膜可以满足一定变形而不被破坏，具有延伸性能好、粘接力强、耐热、耐火、耐老化等特点。

使用聚胺脂防水涂料时，必须具有产品出厂合格证，并在进场后复验有关技术性能。

2、作业条件：

（1）、基层要求抹平、压光、坚实平整、不起砂并具有一定的强度，阴阳角处抹成极小圆弧角；

（2）、基层要求干燥，含水率不超过9%；

（3）、将基层面上的灰尘、杂物、残留的灰浆硬块清理干净，突出的部位凿平清净；

（4）、不得在淋雨条件下施工；

（5）、施工的环境温度不得过底；

（6）、操作时严禁烟火。

3、原料配置：

聚胺脂防水涂料以甲、乙组份桶装形式出厂，甲组份为黄褐色胶体，乙组份为黑色粘稠液。甲、乙二料混合时配合比的准确与否对聚胺脂涂膜防水层的质量有很大的影响，因此在使用前一定要严格按照说明配置。一般将甲、乙料按照甲料：乙料=1：2的比例，经充分搅拌配置成为具有光泽发亮的液体后即可涂抹使用。

3、施工工艺

1、施工工艺

基层处理→涂刷底层涂料→涂刷涂膜防水层→外墙涂料层→闭水试验；

2、涂刷防水涂膜注意事项；

（1）、涂刷涂膜防水层时，涂刷的顺序应地先垂直面，后水平面；先阴阳角，细部后大面，而且每一道涂膜防水的涂刷顺序都应相互垂直；

（2）、在需要重点处理的阴阳角等细部，考虑增加一道增强涂布或玻璃丝布，做聚合物水泥砂浆小圆弧，再做附加防水层，宽度为300mm；

（3）、涂刷涂膜防水层时要待前一层涂膜固化干燥后进行，并应先检查其上有无残留的气孔或气泡；

（4）、在底胶干燥固化后，用塑料或橡皮刮板均匀涂刷一层厚约为0.8mm的涂料，涂刮时用力要均匀一致。控制防水层的总厚度为1.0mm；对局部气泡或气孔和其它缺陷加以补强。或铲除后重新涂刷防水层。

3、施工中如遇下列问题要及时处理：

（1）、当涂料粘度过大不宜涂刷时，加入少量乙料或二甲苯稀释；

（2）、当发生涂料固化太快，影响施工时，可以加入少量磷酸或苯黄酸等缓凝剂，其加入量不大于甲料的0.5%；

（3）、当涂料固化太慢，加入少量二月桂酸二丁基锡做促凝剂，其加入量不大于甲料的0.3%；

4、最不利位置处的防水处理：

针对本工程的特点及设计要求，在特殊部位及细部做增强涂布和玻璃丝布加强带。

其中增强涂布的做法：在涂布增强涂膜中铺设玻璃纤维布，用板刷涂刮驱除气泡，将玻璃纤维紧密地粘贴在基层上，不出现空鼓或折皱，一般作成条形。对于工程中的细部和特殊部位在施工过程中首先要严格按照设计要求的做法进行施工，当设计中未明确表示的参照以下细部及特殊部位的防水做法进行施工。

（1）、穿柱螺栓防水做法：

外围的墙、栏板上的穿墙螺杆在抹灰前堵塞采取以下做法：

①首先在内外面将螺杆洞凿城内凹喇叭口，喇叭口外宽约5cm，深约2cm，并将喇叭口外露PVC管剪切掉。

②用干硬性水泥砂浆（内掺适量膨胀剂和防水剂）堵塞PVC套管洞。

③在两端往PVC套管内打塞相应直径的圆钢（外包止水胶带）长约5cm。

④在PVC套管剪切面用防水材料封口，后用水泥砂浆（内掺适量膨胀剂和防水剂）将喇叭口补平。

3、用掺适量微膨胀剂的防水砼或防水砂浆，堵实外墙上预留的设备孔洞、外架的孔洞等所有孔洞。对于砖墙上专为分体式空调预埋的PVC管，也是外墙渗水的薄弱环节，因此需采取以下措施：先在PVC管外壁上套上直径略小的止水圈，然后在管外壁满涂一遍PVC专用胶水，再滚上一层中砂，待砖墙砌至管下口5公分处时先铺上5公分厚的防水砂浆，然后再把PVC管安装上去，要保证PVC管四周均有5公分厚的防水砂浆包裹。外墙打底用砂浆的强度要够，并应掺加适量防水剂，对于抹灰超厚的地方，还应加挂钢丝网分层抹灰。

（2）、外墙窗框周边防渗漏。

外墙窗框边渗漏现象较为普遍，是外墙防渗漏的重点和难点，对此采取以下做法和措施：

1、构造设计时建议设计单位予以考虑内窗边、内窗台主体施工时凸出外窗边、外窗台10cm左右。

2、管理上予以足够重视：项目成立专门的堵缝班组，派专人负责，实行严厉奖罚制度。

3、严格按施工工艺和施工规范施工。

①考虑到窗下框很难塞缝密实，因此，窗框在安装前必须先用掺有膨胀剂的防水砂浆填塞下框凹槽，但不能填满，应预留约10mm左右空隙，待砂浆有一定强度后方可安装窗框。门窗框与墙空隙要保证在2.0—2.5cm之间，待框洞口四周冲洗干净后方可用掺有适量膨胀剂的干硬性防水砂浆分两层挤实、压光，不得用落地灰赌缝；然后在外侧涂刷防水胶两道。门窗框与墙的严格填堵密实，这是防治渗水的关键。

②窗台抹灰内高外低，外窗台保证有20%的坡度。外墙窗楣、雨蓬、阳台、压顶和突出腰线等，均在上面做流水坡度，下面做滴水槽或鹰嘴，滴水槽的宽度和深度均不小于10cm。③加强对铝合金门窗自身质量的检查，所有接缝、螺丝腿均要涂玻璃胶，认真封闭，消除一切可能导致渗水的缝隙。

4、本工程窗台板、空调板等飘出部分均应做1cm高30度鹰嘴，防止反坡进水。

5、建立和严格执行检查验收制度

①加强对窗框四周堵缝工作的交接检验，每个窗堵缝完后均应由专职质检员验收，合格后质检员签字方可进入下一道程序。

②每个窗边用高压喷枪做压力冲水试验检查抗渗能力，如果出现渗漏的必须返工质直到不渗漏为止。

四、防水工程质量标准

1、保证项目：

（1）、所有涂膜防水材料的品种、牌号剂配合比，必须符合设计要求和施工规范规定，准用

证、出厂合格证、现场抽样送检报告等符合要求；

（2）、涂膜防水层在特殊部位及细部的做法必须符合设计要求和施工规范规定；

（3）、聚胺脂防水涂料以同一厂、同一品种、同一进场时间的甲组份，每5吨为一验收批次；不足5吨的也作为一验收批次，乙组份按照产品重量配比相应增加。涂料要进行拉伸强度、断裂时的延伸率、低温柔性、不透水性等到试验，合格后方可施工。

2、基本项目：

（1）、基层质量：涂膜防水层的基层应牢固、表面洁净、平整、阴阳角处呈小弧形，聚胺脂底胶应涂刷均匀，无漏涂：

（2）、涂刷质量：聚胺脂底胶附加层的涂刷方法、搭接和收头应符合施工规范规定，并应粘贴牢固、紧密、接缝严密，无损伤、空鼓等缺陷；

（3）、节点质量：转角、穿管管根等特殊部位的防水层粘结牢固，封盖严密；

3、允许偏差项目：

涂膜防水层最薄处厚度的允许偏差为±0.2mm。

4、质量检查及处理

（1）、涂膜防水层应与基层粘结牢固，并形成连续不断的封闭防水涂膜，不允许有空鼓、开裂、脱皮等现象；

（2）、阴阳角、预埋件及管道等细部构造处要处理严密，不允许有脱层。

对于轻度损伤，可做增强涂布，增补涂布；对于破损严重者，应将破损部分割去（稍大一些），露出基层并清理干净，再按照施工要求、顺序，分层补做防水层，并应加上增强、增补涂布。

五、雨季施工措施：

对于雨季施工将采取以下措施予以保障工期和施工质量：

1、雨天、雾天不能进行防水层施工，做好维护；

2、雨后尽快将工作面的积水排除，并擦干明水，可用烘烤或喷涂聚合物水泥浆作隔潮处理，局部持续潮湿而滞后，要用快硬水泥和聚合物乳液和涂抹潮湿面隔湿；

3、一旦条件允许，应集中人力快速施工；

4、分区铺设或涂刷，及时验收、尽收隐蔽，避免长时间的暴晒；

5、如基层出现水泥砂浆找平层剥落，可用快硬水泥和聚合物乳液调和抹平，预埋灌浆口，接管将水引至其它部位，待该部位防水层施工完成后堵塞灌浆嘴或灌浆封闭；

六、防水工程的安全、文明施工：

1、聚胺脂甲、乙涂料及固化剂、稀释剂等均为易燃品，应储存在干燥远离火源的地方，施工现场严禁烟火；

2、施工现场应通风排气，在通风条件差的地方作业时，施工作业人员每隔1－2小时到通风地点休息10－15分钟，施工过程中，操作人员感到不适应马上离开施工现场，严重时到保健站做检查；

3、施工时戴防护手套，避免聚胺脂涂料污染、损伤皮肤。

七、外墙涂料施工：

外墙涂料在聚合物防水层施工完毕后，及时进行其涂刷应自上而下四面进行而采用W形推进，涂料应调配均匀，色调一致，颜色在施工前报设计、监理、甲方同意。

第五篇：泰园小区物业管理方案

中国铝业重庆分公司南川宿舍区

物

业

管

理

方

案

目 录

前言 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—4 第一章 物业管理要点 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—5 一、一种模式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—5 二、二种承诺 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—5 三、三个重点 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—6 四、四项措施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—7 第二章 拟采用的管理模式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—7

一、物业管理架构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—7

二、物业管理岗位编制 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—11 第三章 员工招聘 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—14

一、高层物业管理人员 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—14

二、综合管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—14

三、物业管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—15

四、工程管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—16

五、安全管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—17

六、财务管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—18 第四章 物业管理人员培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„ 56—19

一、新员工上岗培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—19

二、在岗员工循环培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—19 第五章 物业管理所需物质条件 „„„„„„„„„„„„„„„„56—20

一、办公及员工住宿用房计划 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—20

二、物业管理工具与装备价格参照表 „„„„„„„„„„„„„„56—20 第六章 物业管理工作岗位职责

„„„„„„„„„„„„„„„„„56—27

一、物业经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—27

二、物业经理助理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—27

三、物业管理部经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—28

四、物业管理文员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—29

五、物业管理员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—29

六、物业商务管理员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—30

七、物业清洁员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—30

八、工程管理部经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—31

九、工程技术员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—32

十、强电技工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—33

十一、弱电技工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—33

十二、暖通技工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—33

十三、维修工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—34

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责 „„„„„„„„„„„56—35

十五、安全经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—35

十六、安全管理员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—36

十七、财务经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—36

十八、财务会计岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—37

十九、财务出纳岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—38

二十、财务收费员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—39

第七章 物业管理费预算

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—39

一、物业管理开支分类预算表 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—39

二、物业管理处开支预算明细表 „„„„„„„„„„„„„„„„56—41

第八章 物业管理规章制度和档案的建立和管理

„„„„„„„„„56—44

一、管理规章制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—44

二、物业档案建立与管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—47 第九章 各项专业管理工作方案

„„„„„„„„„„„„„„„„56—48

一、公共设施设备管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—48

二、安全管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—50

三、装修管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—51

四、消防管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—52

五、车辆管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—54

六、清洁管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—56

前 言

物业简介（略）

服务宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

追求目标

以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业 打造品牌。

第一章 物业管理要点

● 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。

●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。

建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺

1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。

2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点

1、完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。

2、环境管理责任到人 大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。四、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。

3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

第二章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业 管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、综合管理部

（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备 人才。

（2）负责员工工作考勤。

（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事 档案管理。

（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。

（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（8）组织、开展企业文化活动。（9）总经理指派的其他工作。

2、物业管理部

（1）负责筹建、管理员工餐厅。（2）负责会所及会议中心的管理。

（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。

（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）协助业主处理租赁工作。

（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。（9）负责业户档案的建立与管理工作。（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。

3、安全管理部

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

（5）与业主签订“消防安全责任书”。

（6）负责物业大型活动的警卫布置。

（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。

（9）负责监工室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

（11）总经理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。

（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。

（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

（10）总经理指派的其他工作。

5、财务管理部

（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

（4）征收和支付管理公司各类合同费用。

（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。

（6）按员工工资表发放员工工资。

（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。

（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。

（9）总经理指派的其他工作。

二、物业管理岗位编制

暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

1、综合管理部

（1）由1名综合管理部经理和5名员工组成。

（2）综合管理部经理1名，要求具有多年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

（3）文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。

（4）资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。（5）业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。

2、物业管理部（1）由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。

（2）清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。白班 热负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。

（3）员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素质较高。

（4）业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。

（5）会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。

（2）安全管理经理1名，要求由1位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。

（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。（5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。（6）大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。（7）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。（8）商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。

（9）停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。

（10）巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部经理和 名员工组成。

7（2）工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

（3）文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

（4）强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。

（5）空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。

（6）消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

（7）电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。

5、财务管理部

（1）由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。（2）会计由主管兼任。（3）出纳员 名。（4）停车场收费员 名。

第三章 员工招聘

一、高层物业管理人员

1、物业经理 大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。

2、物业经理助理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。

二、综合管理部

1、综合管理部经理

本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

2、文员兼仓管

大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。

3、资料管理员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。

4、业户接待员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责，敬业、乐业。

三、物业管理部

1、物业管理部经理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。

2、物业管理文员 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务，各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。

3、保洁员

高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。

4、写字楼接待员

大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。

5、收发员

中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强责任心和积极的工作态度。

四、工程管理部

1、工程管理部经理

大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和

综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。

2、资料员兼文员、仓库管理员

大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。

3、弱电技工

大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

4、强电技工

身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

5、空调技工

大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

6、维修工

高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。

五、安全管理部

1、安全管理经理

大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。

2、安全管理员

高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。

3、监控管理员

高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。

六、财务管理部

1、财务管理部经理 财经类专业 学历，职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。

2、会计

大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。

3、出纳

大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。

4、车场收费员

有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。

第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

1、员工上岗培训期15天为有薪培训。

2、培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。

（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

4、培训计划及培训内容提纲（略）。

第五章 物业管理所需物质条件

在投入物力方面建议如下：

一、办公及员工住宿用房计划

1、办公用房

物业经理办公室㎡会客室1㎡ 物业经理助理办公室㎡会客室2㎡ 物业管理部㎡仓库2（工程）㎡ 安全管理部㎡储物间1（物业清洁）㎡ 综合管理部㎡男女更衣室各一间㎡ 财务管理部㎡工程管理部工作间㎡

2、住宿用房

由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。

二、物业管理工具与装备价格参照表 序号名称及规格单价（元）1万用电表

2电流表：300 A 3钳式电流表：800 A 3000 A 4对地电阻值测试表

5绝缘值测试表（500 V~1000 V）6温度计：电子数字式 酒精式

7手提式室内温度/湿度对比测量器 8手提式风量和风速计 9电源测试电笔 10卷尺：1 M 5 M 11钢尺：3 M 1 M 12水平尺：600 MM 13角尺：300 MM 14高空工作安全带：降伞式 1550 / 500反光衣 16耳塞：100 dB 17耳筒：500 dB 18安全过滤口罩：100 CDN 19护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用

20护镜（焊接用1000 GDA）21手套：棉布 22皮革

22铝梯：1 M 1.5 M 4 M 23高空工作台：10 M全护式 24高压电工全户装

25运输工具：轴流板式车 26手推车 27木锄

28扳手：活动150 MM 活动200 MM 活动300 MM 活动450 MM 29菊花板身：3 MM ~ 36 MM 30组合式板身：4 MM ~ 45 MM 31 夹具：大力钳（平口）32 C形夹：100 MM 150 MM 200MM 300MM 33虎钳150 MM 34 钢管工具：连弯头 35 切割工具：水观用切刀 36 铁皮用剪刀 37界刀 38 剪刀

紧急爆破用大手锤 40 斧头（消防队用）41 铁笔 42压力钳

润滑油加油枪

六角起子（0.5 MM ~ 16 MM）45 管子钳：200 MM 300 MM 450 MM 600 MM 46 拉钉钳

47螺丝起子：平嘴形100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM 400 MM 10 MM 48平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM 350 MM 7.5MM 49 电子部件专用：平嘴 50 十字嘴 51平嘴钳 52尖嘴钳 53 斜口钳

导线开口钳 55 剪线钳 56 鲤鱼钳 57 水泵钳

弹簧专用尖嘴钳：平嘴 59 弓嘴

电线护套管钳：100A以上 61 800A以上

手锯：金属 450 mm 150 mm 木工 600 mm 250 mm 63 手锤：电工

球形1 kg 球形1.5 kg 64 铁钻

65木工专用工具 66 泥水工专用工具

电池式手电钻：0 mm ~ 12 mm 68 油压式手电钻：小

大 69油压式手电锤：小 70 锯条式切割机 71 叶片式切割机：小

大

金属磨轮式切割机：手提小

手提大 73 磨轮床 7460A电焊机 75 小型电焊机

气体焊枪：氧气式 77 高压气泵（手提式）78 高压吸尘机（手提式）79 手提射灯 80 气动打钉枪 81 值班工作台、椅 82 工具台 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械

值班电筒（充电式）89 雨具 90 防火服 91 战斗服 92空气呼吸器 93 头盔

防毒面具 95 洗地机

高速抛光机 97高压冲洗枪 98 吸尘器

清洁小车及配件 100 水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 101 清洁消耗品 102 吸尘吸水机

大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌

大堂广告栏 / 广告牌 108 大堂用吸水 / 吸尘垫 109 地毯（电梯用）110 办公桌椅 111 文件柜

打卡钟及卡板 113 对讲机（含备件）114 电脑

打印机（激光 / 针打各一台）116 复印机 117 传真机 118 保险箱 119 6人更衣柜 120 饮水机 121 装订机 122 照相机

注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。

第六章 物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的管理目标和经济指标。

2、制定管理处、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1、协调经理完成本管理处的各项工作。

2、认真完成所分管的各项工作。

3、当经理不在时，代理经理进行工作。

4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。

5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。

6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7、有权处理分管工作范围内的突发事件。

8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

2、检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。

3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用管理。

7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8、上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。

4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。

6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。

4、协调经理送发物业管理方面的文件。

5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。

6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。

7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8、完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。

5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6、完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1、负责本辖区的清洁卫生工作。

2、负责公司及管理处业户的服务工作。

3、负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4、完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设 备的维修、保养工作，对发生的问题及时想上级领导或管理处汇报。

2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。

6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10、完成上级交办的其他临时任务。

十、强电技工岗位职责

1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。

2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备。

3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。

4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5、负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。

6、完成上级交代的其他工作。

十一、弱电技工岗位职责

1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。

2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。

4、完成上级交办的其他工作。

十二、暖通技工岗位职责

1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重的滴漏现象，各类管道、法门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，3、负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。

4、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。

5、完成上级交办的工作任务。

十三、维修工岗位职责

1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

1、负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。

2、负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

3、负责部门考勤统计工作。

4、负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

5、负责本门部文件打印、校对，及传真工作。

6、负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。

7、完成上级交办的其他工作。

十五、安全经理岗位职责

1、接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2、对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3、协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。

7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8、做好安全管理员的培训、考核工作。

9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十六、安全管理员岗位职责

1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。

3、负责本辖区人员的进出管理。

4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6、熟悉有关消防器械的使用。

7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。

8、负责大厦应急处理的抢救工作。

9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10完成上级交办的各项任务。

十七、财务经理岗位职责

1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目，除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4、做好公司各项资金的收取与支出管理。

5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作，并妥善保管会计凭证，帐簿、报表和其他档案资料。

7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8、统一归口管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。

9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10、保守公司管理处机密，维护公司利益。

11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十八、财务会计岗位职责

1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。序 号支出项目名称月支出年支出备 注 一写字楼支出

1员工薪金

2公共设施、设备保养费 3绿化租用、管理费 4物业管理清洁费 5物业管理办公费 6公共区域保险费 7固定资产折旧费 8公共水电费

9管理公司合理利润 10法定税金

11每月管理费支出合计元 / ㎡ 二商场支出

1员工薪金 2中央空调费 3商场专用货梯费 4商场专用手扶梯费 5商场公共用水费 6员工制服费

7设施维修、保养费 8绿化设施管理费 9节假日活动宣传费 10管理公司合理利润 11法定税金

12每月管理费支出合计元 / ㎡ 三车场费用

1员工薪金 2照明电费 3公共用水费

4每月管理费支出合计元 / ㎡ 四商务会所费用

1员工薪金 2会所用电费 3会所用水费

4每月管理费支出合计元 / ㎡ 五员工餐厅费用

1餐厅用水费 2餐厅用电费 3餐厅用煤气费

4每月管理费支出合计元 / ㎡

2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。

3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。

5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。

6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。

7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十九、财务出纳岗位职责

1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。

2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4、负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。

5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。

二十、财务收费员岗位职责

1、协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达到98%。

2、根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4、完成管理处经理交办的其他业务。

第七章 物业管理费预算

一、物业管理开支分类预算表

序号 支出项目名称 月支出 年支出 备注 一 写字楼支出 1 员工薪金 公共设施、设备保养费 3 绿化租用、管理费 4 物业管理清洁费 5 物业管理办公费 6 公共区域保险费 7 固定资产折旧费 8 公共水电费 管理公司合理利润 10 法定税金 每月管理费支出合计 元/㎡ 二 商场支出 1员工薪金 2 中央空调费 3 商场专用货梯费 4 商场专用手扶梯费 5 商场公共用水费 6 员工制服费 设施维修、保养费 8 绿化设施管理费 9 节假日活动宣传费 10 管理公司合理利润 11 法定税金 每月管理费支出合计 元/㎡ 三 车场费用 1员工薪金 2 照明电费 3 公共用水费 每月管理费支出合计 元/㎡ 四 商务会所费用 1员工薪金 2 会所用电费 3会所用水费 每月管理费支出合计 元/㎡ 五 员工餐厅费用 1 餐厅用水费 2 餐厅用电费 3 餐厅用煤气费 每月管理费支出合计 元/㎡

二、物业管理处开支预算明细表

序号 支出项目名称 算式 支出金额（人民币元）月支出一 管理部员工薪金 经理办公室 1 物业总经理 2 总经理助理 3 管理部经理 4 文员兼仓管 5 资料管理员 6 业户接待员 工程管理部 7 工程经理 8 工程主管 9 强电技工 10 弱电技工 11 空调水电工

年支出

万能工 13 文员兼仓管 物业管理部 14 物业经理 15 商务咨询管理 16 信报收发员 17 会所管理员 18 物业清洁员 19 物业管理文员 安全管理部 20 安全经理 21 安全主管 22 安全管理员 23 车场管理员 24 监控管理员 财务管理部 财务经理/会计 26 财务出纳 27 车场收费员 二 物业管理办公费 1 办公低耗品 2 办公交通费 3 节日布置费 4 办公电话费 5 办公水电费

三 公共设备维护费 1 消防设备维护费 2 扶梯设备维护费 3货梯设备维护费 4 消防梯设备维护费 5客梯设备维护费 6空调设备维护费 7 吊船设备维护费 8 电器设备维护费 9 技防设备维护费

10通讯广播设备维护费11 给排水设备维护费 12 设备维修备用金 四 物业管理清洁费 1 写字楼厕所卫生纸 2 清洁剂类费用 3 清洁毛巾、工具类 4 垃圾清运袋 5 垃圾桶用干沙

垃圾清运费 7 水池清洁费 8 “四害”消杀费 9 清洁工具维修费 10 清洁管理备用金 五 绿化租用、管理费 1 外围绿化租用费 2 物业绿化水电费 3 室内绿化布置费 六 固定资产折旧费 1 电脑 2 复印机 3 打印机 4 传真机

七 物业公用电费 1 写字楼客梯 2 写字楼消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F—19F公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 车库照明空调费 八 物业公共用水费 1 写字楼用水费用 2 商场用水费用 3 会所用水费用 4 餐厅用水费用 九 物业管理开支费

第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度

科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入ISO 9000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计74条，其中公众制度12条，内部岗位职责20条，运作管理制度32条，员工培训考核制度10条。

1.公众制度（1）《业户手册》（2）《业主公约》（3）《精神文明公约》（4）《楼宇使用维护管理规定》（5）《二次装修管理规定》（6）《二次装修管理协议》（7）《装修人员管理规定》（8）《出入物品管理规定》（9）《安全管理规定》（10）《消防管理规定》（11）《清洁卫生管理规定》（12）《园林绿化管理规定》 2.岗位职责

（1）物业经理岗位职责（2）经理助理岗位职责

（3）物业管理部经理岗位职责（4）物业管理文员岗位职责（5）物业管理员岗位职责

（6）物业商务管理员岗位职责（7）物业清洁员岗位职责

（8）工程管理部经理岗位职责（9）工程技术员岗位职责（10）强电技工岗位职责（11）弱电技工岗位职责（12）暖通工岗位职责（13）维修工岗位职责

（14）工程文员、资料员、仓管员岗位职责（15）安全经理岗位职责（16）安全管理员岗位职责（17）财务经理岗位职责（18）财务会计岗位职责（19）财务出纳岗位职责（20）财务收费员岗位职责 3.运作管理制度（1）《员工手册》（2）《管理人员文明服务准则》（3）《员工办公制度》（4）《各部门月工作计划及总结制度》（5）《物业管理制度工作廉洁制度》（6）《员工培训制度》（7）《内部财务管理制度》（8）《档案资料管理制度》（9）《值班管理制度》（10）《公用品申请、购买、领用制度》（11）《员工宿舍管理评比制度》（12）《接待投诉处理及回访制度》（13）《维修回访制度》（14）《机电设备管理手册》（15）《机电设备的编号方法》（16）《机电设备的统计制度》(17)《配电房管理制度》（18）《物业防火安全检查制度》（19）《大厦应急灭火抢救方案》（20）《物业管理运作流程》（21）《业户投诉处理程序》（22）《业户入住工作程序》（23）《业户入住装修管理工作程序》（24）《物业管理档案建立工作程序》（25）《物业管理档案监督工作程序》（26）《物业资料控制工作程序》（27）《公共设施维修、养护工作程序》（28）《机电设备维修工作程序》（29）《安全管理工作程序》（30）《消防应急处理工作程序》（31）《园林绿化管理程序》（32）《清洁管理工作程序》（33）《社区文化开展工作程序》 4.员工培训考核制度（1）《新员工入职培训制度》（2）《在岗员工循环培训制度》（3）《员工工作考核及奖罚制度》（4）《员工岗位责任月考核成绩汇总表》（5）《经理助理岗位月工作考核表》（6）《部门经理岗位月工作考核表》（7）《部门员工岗位工作考核表》（8）《业户意见月上访统计表》（9）《员工违章违纪处理意见申报表》（10）《物业管理工作情况一览表》

二、物业档案建立与管理 1.资料的收集

资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程的全部工程技术维修资料，从空间商将是指物业构成的全部，打到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。

2.资料分类整理（1）分辨真伪（2）分类排序（3）组编档号（4）装订精美 3.档案资料管理

（1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。

（2）采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理（如：采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。

（3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。（4）建立健全档案的外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。

（5）档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。

第九章 各项专业管理工作方案

一、公共设施设备管理 1.管理目标

保证设备运行正常，无重大管理责任事故。2.管理措施

（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

（2）设备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

（7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

（8）制订有突出发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生五二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统畅通，汛期无泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

二、安全管理 1.管理目标

（1）确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。

（2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。

（3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。2.建立交互式联动治安网络

（1）在大厦设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全及消防设备、公共物品的完好情况。

（2）遇有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1min—3min内到达现场进行支援。

（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理 指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

3.紧急情况下的应急处理措施

（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

（4）管理部主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

三、装修管理 1.日常装修管理

（1）管理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

（2）跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

（3）安全管理员24h值班，控制人员进出做好相应记录。

（4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积，不滞留，不污染小区内环境。

2.装修安全管理

（1）安全管理组负责装修日常安全工作。（2）与业户和施工队负责人签订安全责任书。

（3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。

（4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。

（5）安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

四、消防管理

1.消防组织机构的建立

（1）管理部负责建立消防安全小组。（2）管理部主任为消防安全负责人。（3）管理部其他人员为义务消防员。（4）安全管理主管为专职安全监督员。

（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。（6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。2.建立各项消防制度（1）消防检查制度。

（2）专职安全员每日检查小区的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理部主任审核。

（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。

（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。（5）发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。（6）管理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

3.防火措施

（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路需维修时请及时找管理部安排施工。（3）严禁在小区烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆炸等。（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。4.消防知识培训

（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

（2）管理部内部每月的第一星期一上午为各组安全消防学期时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。

（3）管理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。

（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

5.消防设备管理

（1）管理部负责建立消防档案。

（2）管理部队各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理部主任指定专人实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

（3）制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。6.消防演习

（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理部每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。

（2）消防演习后，管理部主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正验证其结果。

五、车辆管理

为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。1.小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。

2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡0进入停车场）。

3.车辆进入：车辆进入停车应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取

得管理员同意后方可进入。

4.车辆停放：车辆停放时必须服从管理员的指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

5.驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

6.管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。

（7）停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品呵其他危险品德车辆停放。

六、清洁管理

1.人员配置及分工详见岗位架构图。2.工作流程及质量管理标准。

保洁工作流程及标准将按照ISO 9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。

中国铝业重庆分公司南川宿舍区

物业管理方案及管理制度

1、日常管理及客户服务 1.1工作程序

1.1.1总服务台接待服务（工作时间: 根据实际需要）

A)总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表、仪容端庄整洁;B)客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户主动招呼，热情问候，让人感到温馨感;C)接待问讯时，应双目平视客户，专心倾听。对能回答的要随问随答；对不清楚的问题和事情，不能随便回答或轻率回答“不知道”，应表示歉意然后了解

清楚后再回答客户;D)在接待客户问讯时应按《总服务台接待问讯登记表》的要求认真仔细、字迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按《客户求助登记表》的要求认真仔细字迹清晰地填写，并马上与各部进行协调，确保客户求助工作的及时性。负责及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部;1.1.2 礼仪接待服务（根据工作需要）

礼仪接待站立的位置及服务时间，固定到位，流动服务，主动补位，通力合作;A)按规定着装，仪表、仪容端庄整洁，精神饱满，彬彬有礼，真诚微笑，表里如一;B)应在规定场合站立，站立时两脚合拢，双手交叉在前。对客户要主动热情，和蔼可亲，微笑服务;C)工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用。与安保部紧密配合，做到外松内紧，有理有礼。

1.1.3 电话服务（服务时间：8:30--17:00）

话务员的声音代表着大楼的形象，接听电话铃响三声必有应答。

A)按照标准的普通话（英语）和严格按照话务员规范用语接听 电话;B)礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话;C)仔细倾听客人的要求，如遇到无法解决回答的问题，须将电话转交部门主管处理;D)在转接电话时，首先要认真听完客户讲话后再转接，在转接电话过程中，给予客户适当的说明;E)接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点，迅速报告监控中心;F)认真做好上下班电话总机的交接工作，并有记录。1.1.4 报修接待服务（服务时间: 8:00--17:00）A)铃响三声必有应答;态度诚恳，规范用语;B)接报后首先要问清保修人所处的楼层、位置、内容、及保修人的姓名，同时要掌握准确投报时间;C)立即打电话到综合维修组通知报修;D)按规定认真详细地填写《维修记录表》和填写《维修单》;E)五分钟后电话跟踪到综合维修组确定维修工是否已赶往报修现场,如果还没赶赴就再次催嘱;F)遇到重大或特殊情况应及时向工程部经理报告;G)认真、仔细、具体地做好电话跟踪回访记录;H)每天在17:00点以前收取当日维修单，进行整理、分析。如发现在维修单上客户对维修不满意的，及时将信息返回到服务部经理处，便于及时回访;I)做好每月《维修记录情况表》、《维修回访记录》、《维修单》的收集整理工作，做出统计分析交工程部和服务部各一份备案存档。

1.1.5 VIP接待服务

A)物业管理中心受业主/租用户的委托，配合VIP接待工作;B)服务部通过《各部门工作联系单》将VIP接待工作要求传递到各部门经理处;C)礼仪接待员及相关领导应在VIP到达15分钟前就在入口处站好，准备迎接;

D)VIP到大楼,服务部做好现场管理和接待协调工作;E)VIP离开时，服务部应提前10分钟通知相关部门做好欢送准备工作;F)VIP离开时，礼仪接待员应预先站在出口处，看见VIP，应弯腰迎送。2 会务管理程序：

2.1会议服务工作内容；

1、会议服务工作

2、VIP服务工作部分；

3、总台服务工作。2.1.1 会议服务工作部分的三个步骤：

一、会前准备。

二、会议服务。

三、会后清洁工作。

2.1.2 VIP服务工作部分的三个步骤：

一、准备工作。

二、服务工作。

三、收尾清洁工作。

2.1.3 咨询台服务工作部分的三个步骤：

一、开档工作。

二、服务工作。

三、收尾工作。

2.2 会议服务工作部分 2.2.1 会前准备

1、务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布置、会议参加人数等会议细则。

2、服务员在会议预定时间1小时前到岗，并复查会议室内的卫生及会议室布置是否符合要求。会议桌面的物品铺设，地面清洁程度，衣帽服务设备，工作台的布置等都是检查的内容。

A、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无污迹。B、桌布及围裙清洁平整无污迹。

C、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹。D、地面无破损、无污迹、无异味。

E、衣帽车清洁无灰尘，衣架摆放整齐一致。F、工作台摆放位置合理。

G、物品铺设整齐完全符合会议要求。

3、检查会议室的设备、灯光等情况，如有问题应及时汇报并由咨询台服务人员通知工程部进行修理。

A、会场温度以保持22摄氏度—24摄氏度为宜。

B、会议要求使用的设备到位，并摆放合理。话筒线、电线等无妨碍客人行动，否则立即联系工程部加以解决。

C、会场内灯光按会议要求开启，无损坏、无闪跳，如有问题应及时向领班汇报，并填写工程维修单送工程部，由工程部加以解决。

4、检查铺台及物品准备是否规范。2.2.2 会议服务

1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人。客人进入会议室时，服务员应面带微笑并主动打招呼和拉门，指引客人入场。会议服务要求：态度好、效率高、服务周到规范化。当客人陆续到达会场后，服务员开始服务。

A、倒水时服务员站立于客人的右后侧。将水杯放于桌上，用右手为客人倒水，若需要拿取杯子，则应捏于杯子的底部。水的量应保持与杯口有1—1.5 cm的距离。

B、在为客人倒热茶时，服务员应左手提热水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服务的客人进行示意后，轻拿起杯子在客人身后倒水。

C、如有毛巾服务，应注意将热（冷）毛巾置于毛巾篮中，用托盘从客人的

右方送上，放于客人右侧的桌面上。

D、服务员要主动提供衣帽服务。

2、会议进行时，服务员应站立在门外，面朝客人进入会场的方向。以解决会议期间会议室发生的突发问题。要求：服务员要采用标准的站立姿势，面带微笑并主动向过往的客人及酒店工作人员主动问好。

3、特别注意要主动了解客人的需求。

4、在会议过程中，每隔15分钟左右，服务员进入会议室为客人倒水、调换烟缸。

5、在客人会间休息期间，应主动为客人打开会议室的门。

6、午间休会，须进行会场整理工作。

7、撤换会场中已经使用过的矿水、水杯等。

8、换或添加纸、笔。

9、换会场中的毛巾。

10、不得随意乱动客人物品。

11、在结束整理工作后，为客人锁上会议室的门，等待会议客人到达时再开门。

12、通常情况下，客人采用自助形式，服务人员要主动清洁桌面，使用托盘收取咖啡杯等器皿。

13、议结束时，为客人打开会议室的门。

14、客人仍在本酒店用餐的，服务员应主动热情地指引方向。

15、发现客人有遗忘的物件应及时上交于协调员。2.2.3 会后工作

1、去所有脏杯子和矿水瓶等物品，将需进行清洗的器皿交由会议后勤组处理。

2、检查台布、台裙，发现有污迹，要及时更换。

3、通知会议后勤组拆除台型。

4、通知清洁部的PA组进行会场清洁工作。

5、及时检查会场硬件设施是否完好，如有问题，向协调员汇报。

6、配合物保员做好物品的领用，归还，外借以及物品盘点工作。2.3 总台服务工作部分

1、开档工作

1.1早上8：30到岗

1.2要做好开门、开灯工作。

A、同时开启会议室的两扇门，无会议的会议室不需开。B、参观所有会议室只需开启筒灯。1.3行区域的卫生工作。总服务台的卫生清洁。

A、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无灰尘、无污迹。

B、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品，无垃圾灰尘。C、桌面无污迹，无多余及枯萎的插花。

D、检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁；检查公共电话亭的清洁；检查公共场所地毯的清洁程度。发现问题用《内部工作流转单》及时通知物业PA进行整理。

2、服务工作

2.1将对外开放参观的会议室打开，并检查清洁卫生工作。

2.2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理，保持会议区域的清洁。2.3检查走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况，如有损坏，应报工程部维修。

2.4总台服务人员服务期间，要保持标准的站姿。2.5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好。

2.6客人进行询问时要耐心讲解，决不可向客人说“不”，需协调的各项事宜可向领班汇报。接听电话时要用规范语言。要求：接听 快、态度好、业务熟、准确无差错。

2.7因工作需要要离开总台，须将台卡翻至“请稍候”，需离开10 分种以上必须向协调员或当班主管请示。

2.8负责在总台上放置会议中心宣传资料架并负责领放资料。2.9用餐时间由协调员具体安排。

3、收尾工作

3.1下班之前服务人员应将所有会议室的灯、门关闭。

3.2收电话和钥匙，发现地毯有污迹通知物业部PA组在夜间清洗。3.3及时整理总柜台内的垃圾桶，并套好干净的垃圾袋。2.保安服务

2.1 保安服务是指为大厦内业户提供的安全防范服务（包括门岗、安全巡视、安全监控与消防管理）、礼仪接待服务（包括保安礼仪值勤与礼仪接待）、车辆管理服务（包括泊位管理、停车管理与交通秩序管理）、保安应急处理服务（包括火警事故、治安事件、自然灾害事件）等一系列管理服务活动。其目的是为业户提供一个安全、宁静、有序的物业环境。

2.2 保安服务的分类

2.2.1按管理内容分类：物业管理的保安服务分为防范管理、消防管理和道路管理三大部分。

2.2.2 按服务内容分类：保安服务可分为门岗服务、巡视服务、监控服务、道路管理服务、安全防范服务和消防管理服务六个大类。

2.3 保安服务的内容 2.3.1防范管理

防范管理是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理物业进行的值勤、监视、巡逻等一系列管理活动。防范管理防范的对象主要是人为造成的事故与损失。为了达到物业区域防范管理的目的，就必须从防范管理的“硬件”和“软件”两方面下功夫。物业区域防范管理的硬件是指根据防范管理工作的实际需要所必须配备的一套硬件设施，防范管理的软件是指物业管理公司内部的专职保安人员及其实现防范管理所采取的一系列措施、规定和制度。

2.3.2 消防管理

消防管理包括防火和灭火两个方面。物业公司管理消防工作的重点应放在：火灾灾情发生后，应采取何种措施才能将损失降低到最小；另一方面重点是防范于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、物力、技术等多方面做好水势灭后的充分准备。物业消防管理的主要内容有：消防宣传教学、消防队伍建设：消防制度的制定；消防设施、器材的配置及管理、灾情发生后的处置措施等五个方面。

2.3.3 道路交通管理

道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、车辆管理和停车场管理四个方面。道路管理是指对物业管理区域内道路建设进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处罚。交通管理的任务是指正确处理人、车、路的关系。在可能的情况下做到人车分流，保证物业管理区域内交通安全，畅通，其重点是机动车行车管理。保安服务的基本要求：

2.3.4 安全

安全是物业公司管理服务的第一要求，也是保安服务的第一要求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。

2.3.5 有序 在大厦区域里，业户不仅需要物业设备设施运行优有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处理。这种安全有序的工作与环境必将给业户带来一种舒适的感觉。

3.保安作业标准 1.门岗服务标准

1.1 在指定位置上、指定面向立岗，严禁脱岗。

1.2 立纲姿势端正，身体挺直，双手背后，双腿呈跨立状，不准稍息呈依状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。

1.3物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。

1.4物业管理区域的大门5：00～24：00实行开启服务；0：00～次日5：00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应即使提供开门、关门服务。

1.5不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。1.6雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。

1.7对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准所在地物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。

1.8 阻止四吨及四吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。

1.9 交接岗时按规范操作。

1.10在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。2.巡视服务作业标准

2.1 物业管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务。

2.2 为防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按制定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。

2.3 物业管理区域内制止占用公共场所任意施工的行为。

2.4 付对突发事件，制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。2.5巡逻中遇到业户的要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。

2.6 当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场尽心处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。遇到紧急情况按应急预案执行。

2.7 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到管理处处理。3.监控作业标准

3.1 物业管理区域内实行监控系统２４小时开通，由专人值班，定点监控录像，对可以情况跟踪监视，同步录像。

3.2 监控值班人员应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗，严格遵守各项规章制度，坚决服从各项领导指挥，充分发挥监控室作用。密切注意设备运行情况，对发现情况和处理办法做好详细记录。

3.3 控保安员在当班期间应认真、准确、如实的填写《中控室设备运行记录表》。当监视屏显示异常情况应立即报告当班班长。

3.4 严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。对有时进出机房人员，按要求如实填写《设备机房进出登记表》。

3.5 负责对讲机、应急电筒的充电、保管、借用手续。监控室物品保管完好，交接班无差错，未经同意不得私自外借。凡外借物品应做好登记、签收工作。

3.6 发现监控设备、室内空调有故障时应及时保修。3.7 保持监控室的清洁、卫生。4.车管作业标准 4.1地面

4.1.1引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车门，贵重物品不留放车内。

4.1.2按管理处规定对车辆实行收费服务。

4.1.3督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆，不得在广场上学习驾驶和洗车。

4.1.4发生事故应保持现场，立即报告管理处。4.2车库

4.2.1车辆凭管理处发放《停车证》放行，及时登记，进车库时问车号、车位。

4.2.2无《停车证》车辆，应经管理处同意方可进车库，但不得占用业户的车位。

4.3.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车。

4.3.4提醒车主关好车窗、车门、贵重物品不留放车内。4.3.5劝阻行人、自行车、助动车和摩托车进入车库。4.3.6保持车库入口畅通。

4.3.7经常到车库内巡视，发现问题应做好记录并向班长报告。4.3.8车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。

4.3.9环卫车辆进入车库清运垃圾结束后，通知清洁人员做好保洁工作，设备人员开启垃圾房排风机。

5.安全防范作业标准

5.1 固定岗位保安员每日当值工作应符合保安部《物品及人员出入管理作业规程》中的各项工作要求。

5.2 巡逻岗保安员每日当值工作应符合保安《报案巡视作业规程》、《出租屋暂住人员、施工人员及“三无“人员管理作业规程》、《交通管理作业规程》中的各项工作要求。

5.3 保安员在每日工作交接班时，必须依照《保安部交接班管理作业规程》要求进行接班。

5.4 停车场保安员（车管员）每日当值工作必须符合保安部《停车场管理作

业规程》中的各项工作要求。

5.5 当大楼发生突发事件时，保安部《突发时间处理作业规程》中要求参与工作的保安部员工，必须一规程尽职尽责。

5.6 保安的内务、作息标准应达到保安部《保安部、消防管理中心内务管理作业规程》的各项要求。

5.7 保安员每日当值的仪容仪表、言行举止应符合《管理处员工服务管理作业规程》的各项要求。

5.8 保安员在使用警用机械、机动车时应严格遵守保安部《保安巡逻机动车保养、维修、使用管理作业规程》和《保安警用器械管理作业规程》的各项要强。

5.9 保安部管理人员的产生应符合《保安、消防干部竞争上岗作业规程》的程序和考核要求。

5.10保安部员工必须按《保安部员工培训作业规程》的要求参加培训和达到培训要求，培训合格后上岗。

5.11保安部各级干部均应按上述各项标准作业履行自己的职责，符合标准作业规程要求。

5.12保安部各级员工除应严格按保安部的标准作业规程进行工作外，还需要严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。

6.消防管理作业标准

员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。本单位或外单位在管理处区域内因施工需动火的工程，必须事先通知消防中心，在管理处办理动火作业手续。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督，待动火后立刻清查现场。对私自动火作业的，一经发现，对施工单位除责成其补办动火作业手续外，还要对施工个人及负责人处以罚款；一旦造成事故，除加重出发外，还应追究其法律责任。在重点部位、危险地段动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和各裙楼办公室装饰等处）必须经管理处主任批准方能动火；违者按有关规定罚款。动火必须做到“七不、四要、一请”，动火后要认真检查现场，防止留下火种引来火灾。

6.1动火前“七不”

6.1.1防火、灭火设施不落实不动火。6.1.2周围的易燃物不清除不动火。

6.1.3 附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火。

6.1.4凡盛装过油等易燃物品的容器，未经排除易燃物品的不动火。6.1.5凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。6.1.6在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火。

6.1.7未配备相应灭火器材的不动火。6.2动火中的“四要”：

6.2.1 动火前要指定现场安全负责人；

6.2.2 现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头，要立即停止动火。

6.2.3发生火灾爆炸事故时，要及时处理。6.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。

6.3动火后的“一请”：动火人员和现场负责人爱动火后，应彻底清理现场火种，然后才现场离开。

6.4 配电房及重要机房内不准堆放可燃品，不准吸烟，消防设备旁边不准对方任何杂物。

6.5 各走道、楼梯口等部位经常保持畅通，疏散标志和安全指示灯保证完好，禁止住户在走道、楼梯、垃圾筒旁焚香、烧纸。

6.6大厦所有人员必须遵守《国家消防法律、法规》和公司有关消防管理的规定。

6.7 严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。4.保安作业规程 1.门岗作业规程

1.1 对领班负责，完成上级布置的各项任务。

1.2 按规定的时间立岗，面向规定的方向，站立姿势挺直，不得而知稍息或作依倚状，不得与他人闲聊，严禁脱岗。

1.3 大岗期间必须满腔热情地回答提出的各种问题，彬彬有礼，有礼有节。1.4 大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对后无误后签字放行。夜间严格控制装簧施工人员携带大件物品出门。

1.5 特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装簧人员讲解清楚。1.6 严禁乞讨人员、做小生意者进入办公大厦，非大厦办公人员进入大厦必须问请原因，做好登记。

1.7 当物业电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时应立即通知班长，按应急预案执行。

1.8 当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。1.9 每日配合监控市人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。2.巡视作业规程

2.1 巡逻人员由保安班长负责，保安员轮流巡逻。

2.2 严格按照管理处制定的巡逻次数（日班三次，夜班三次）和巡逻路线对整个办公大厦做全面巡视，每次巡视时应如何填写《物业区域巡逻情况单》，巡逻时必须携带对讲机、应急灯。

2.3 在巡逻过程中严格按照办公大厦巡视内容质量标准逐个检查，发现问题立即用对讲机汇报并做好记录，发现异常迅速报修。

2.4 《物业区域巡逻情况单》填写必须真实、规范、字迹端正、无涂改。2.5 在每个项目空格内打“√”表示情况正常，若发现问题则在“备注”栏中写明。

2.6 每张《物业区域巡逻情况单》由管理处经理审阅签名后归档。2.7 消防设备状况每月巡视一次。3.监控作业规程

3.1值班人员要掌握本控制内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟联掌握各系统操作。

3.2班人员要坚守岗位，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态。

3.3每班对各类信号至少检查一次，确认正常与否，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理迅速上报主管或机电人员。

3.4个操作手柄在正常情况下应处“自动”位置。每月第一周做一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

3.5当电梯出现火警报警信号时，应立即复位。再次出现报警信号时，立即通过对讲机或电话通知当值班长前去报警位置核查信号真伪情况。

3.6当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知当值班长和机电人员前去处理。

3.7从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值班长前往调查处理。

3.8按上级负责上报消防、保安设施运行状况的各类数据和报表。

3.9配合机电人员等进行报警系统每季度一次的检查以及每半年一次的消防系统有关实验。

3.10为保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外不得而知使用中控室内专线报警电话。

3.11 当值人员准确、真实、清晰地填写值班记录。3.12 谢绝与本控制室无关人员出入。

3.13中控室严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。4.车管作业规程 4.1 职责

4.1.1保安部具体负责机动车辆的进出、停放和收费管理。4.1.2保安部车库岗负责大厦地下车库机动车辆的进出管理。4.1.3车管员负责广场停车场上车辆的停放和收费管理。4.2地下车库车辆停放制度

4.2.1业户的机动车辆应凭《停车证》方可进入地下车库，无证不得入内。4.2.2《停车场》应固定放置车辆前方玻璃醒目的位置。

4.2.3 有《停车证》的车辆应严格按照车位号停放，严禁占有其他任何车位，严禁在通道上停放；

4.2.4自觉遵守地下车库禁令标志，严禁逆向形驶，服从工作人员指挥； 4.2.5 驾驶员应在车停放后做好安全防范工作，发现异常情况保持现场； 4.2.6其他车辆因各种原因需进入车库，必须凭保安部签发的《特别停车证》。

4.3 广场、停车场

4.3.1广场、停车场为业户机动车辆和社会车辆提供泊车场地，先到先停，停满为止；

4.3.2凡进入广场、听车场的车辆必须服从工作人员的指挥； 4.3.3遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。

4.3.4按《收费规定》收取停车费用，对不愿意付费的车辆应劝阻离开广场停车场；

4.3.5驾驶员应做好安全防范工作，保安人员有义务进行配合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。

4.4非机动车、助动车、摩托车

4.4.1 非机动车、助动车、摩托车应停放在指定位置，4.4.2自行车应停放在车架上，摩托车、助动车应听从保安人员的指挥顺序停放；

4.4.3各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道； 4.4.4车主应做好安全防范工作，保安人员不承担赔偿责任。5.安全防范作业规程 5.1职责

5.1.1保安中心负责组织员工进行土法事件及异常情况处理等培训。

5.1.2管理处经理和保安部主任负责现场指挥及督导。5.1.3保安部当班人员应坚守岗位，负责安全防范。5.1.4其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护。6.消防管理作业规程

6.1.1每年12月制定下一《消防演联计划》，按时制订《消防演练方案》，并对义务消防人员进行消防演习培训；

6.1.2 每年12月制定下一《消防知识培训计划》，按时制订《消防演练方案》，并对义务消防人员进行消防演习培训；

6.1.3 负责《临时动火证》的审核，并监护动火作业。

6.1.4 担任大厦安全检查员，发现消防隐患，制止违章作业；如发现火警隐患，填写《消防检查整改通知单》交有关用户，限期整改；

6.1.5管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。

6.2 工程师负责对中控室维修工的工作进行检查监督。

6.3 管理处经理为大厦消防责任人，对大厦消防工作全面负责。6.3.1审批《临时动火证》； 6.3.2批准《消防演练计划》，《消防知识培训计划》、《消防演练方案》、《消防知识培训方案》。

6.4 临时动火作业管理工作程序：

6.4.1本单位或外单位在管理处区域内因施工动火的工程，原则上应报消防局审批，特殊情况下，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且管理处派人监督其动火完毕后立即清查现场；

6.4.2在经批准的重点部位（变压器、配电房、车库、楼层等处）动火，必须做到“七不、四要、一请”。

3、保洁管理

物业的外观将给公共最先入眼的印象，故此外墙清洁至为重要，当顾客进入大厦后，清洁的好坏尤其大堂的清洁程度成为首要注意方向。

3.1 确定基本方针

3.1.1充分研究各种建材及设备的特性，配合该性质使用最适当清扫材料及用具。

3.1.2清洁员须经严格挑选，使每位清洁员与大厦的高品位相称。3.1.3作业时配合节省能源原则，将水、电用量降低到最低限度。

3.1.4作业时应与物业部其他人员密切配合，符合大厦各种功能及防范。3.2 清洁工作分类 3.2.1日常作业

a)道路，地面清扫；

b)玻璃门窗、铝合金门柜擦拭； c)电梯去除污渍；

d)广告指示牌除尘、污迹； e)安全通道、大门刷洗光亮 f)；金属栏杆去手印、除尘； g)消防栓、灭火器擦拭； 3.2.2 定期保养 a)花卉、盆栽；

b)地面清洁；

c)玻璃、镜面清洁； d)外围绿化杀虫；

e)金属部分打光、保养； f)灯具、卫生死角清洁； 3.3 作业时间 3.3.1 公共部分

日常作业：每日7：00AM—16：00PM实施。

定期作业：利用平常不影响客户活动为最佳作业时间。3.3.2专业部分

日常作业：配合平常用户活动时间外再作业。定期作业：利用晚间操作。

3.4 检查计划

3.4.1每日管理人员须做好当日工作安排及特别注意事项； 3.4.2制定每日巡检表以使清洁水准维持在较高水准.3.5道路地面保洁

3.5.1每日上班时清扫场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒内，对确保地面无明显沙土，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等；

3.5.2清理雨水槽内杂物，确保其内无杂物。

3.5.3每日将公共部位垃圾收集并运到垃圾周转站；

3.5.4倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗净套上； 3.5.5每周对垃圾桶消杀两次。3.6楼梯

3.6.1楼梯擦洗扶手并清扫地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其内部的设施（包括控制按钮、开关、楼层指示灯、内墙、电梯门、天花板、照明设备、应急电话）。

3.6.3 电梯内的金属配件用光亮剂抛光。

3.6.4如遇潮湿季节，楼梯台阶和电梯地面增加擦洗次数，以保证地面的干净。

3.7 垃圾收集与清运

3.7.1通过规范的垃圾收集与清运，保持整洁美观，消除臭味和各种细菌、害虫，不污染环境，不影响人们的健康。

3.7.2及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间；

3.7.3在清除垃圾时，不能将垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫； 3.7.5配合环卫部门做好清运垃圾工作。3.7.6定期聘请专业保洁公司清洗楼宇外墙。4.园艺保养及节日布置

安排物业园艺保养员工及园艺保养承判商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选供应适时的盆栽以改善物业环境；于特定节日，如中秋节、春节等期间安排物业之布置。

5.公共区域

本公司将负责公共区域及设备设施的清洁服务，定期安排清洗公共区域地

面、水池等设施。如遇公共区域设施受到损坏时，本公司将第一时间查明受损原因，派遣工程维修队进行抢修。

4.工程管理服务

管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作，整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营，所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。

工程管理目标

1.完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。

目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大厦形象。2.完备资料，完备图纸，完备操作的完备目标。

目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的软件支持。

3.完整材料设备，完整技术档案，完整操作规程的完整。目的是要求总分 承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。为执行上述养护计划,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。日后负责大厦的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册，要详细至每项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。

设备设施日常管理工作 1.房屋、建筑设施 1.1 工作程序 1.1.1设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

b.每年12月按房屋完好情况制订下一《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

f.每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。

1.2 质量标准 1.2.1 主体结构

a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现； b.钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；

c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，44 压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。

1.2.3 外粉刷

外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。

1.2.4 内粉刷

各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，粉刷完好。1.2.5 水、电

a.各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。1.2.6落水

各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。2.供配电设备 2.1 工作程序 2.1.1 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。2.2 质量标准 2.2.1 低压开关柜

a.耐压试验应符合规范规定；

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好； c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全； d.接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；

e.操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确； f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好； g.接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好； h.双电源箱能自动切换；

i.控制箱手动和自动操作均能运行。2.2.2 照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；

b.开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险；

c.照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定； d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；

2.2.3 防雷接地装置

a.接地电阻值应符合要求；

b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象； c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。2.2.4 机房环境

a.消防设施完备，有效；

b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；

c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。3.供气设备

与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。4.给排水设备 4.1工作程序 4.1.1 设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；

i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。4.2 质量标准 4.2.1 供水泵

a.各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；

b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；

c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象； d.电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠； e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。4.2.2 水箱及附件

a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠； b.各进出阀门启闭活络有效，无渗漏； c.溢水管畅通，箱底排污阀良好；

d.减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效； e.各管道设备等无锈蚀，无渗漏。4.2.3 排水系统

a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞； b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞； c.各检查口标记清楚，操作方便； d.各排水横管无倒返水，排水畅通。4.2.4 污水处理系统

a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声； b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象； c.压滤机运转正常、完好；

d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求； e.各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；

f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象； g.气浮除渣设备完好；

h.各电机绝缘性能符合规定；

i.电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠； j.消毒装置完好、有效；

k.电气接地保护可靠、安全；

l.经系统处理后，排放符合环保要求。5.消防系统 5.1工作程序 5.1.1 日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

5.1.2 定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

b.由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。

5.1.3 维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作； b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；

c.按《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。5.1.4 设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。

5.2 质量标准 5.2.1 消火栓泵

a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；

c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象； d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好； e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。5.2.2 增压泵

增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。5.2.3 消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好； b.启动报警按钮完好、性能可靠； c.各层消火栓出水压力符合要求； d.消防接合器齐全、有效，无泄漏； e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；

f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。5.2.4 消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动；

b.报警装置应可靠、正常，杜绝误报。6.弱电设备 6.1 工作程序 6.1.1 维修人员

a.按《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。

6.1.2 电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备，记录《信号收视设备巡视记录表》；

b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。

6.1.3 保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；

b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。6.1.4 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；

i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。6.2 质量标准

6.2.1摄像监控系统 a.控制台

-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；-操作键盘灵活、可靠；-电源锁开关完好。b.显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；-各显示器接线清楚，无随意拉接线；-监视器安装牢固、可靠。c.电源设备

-交流稳压电源工作正常、稳定；

-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；

-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线；-二路电源切换正常、可靠；

-设备接地保护、防护等安全、可靠。d.摄像机

-各摄像机工作正常，配置数量齐全；

-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)；

-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。e.录像机

-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；-各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像

机)。

6.2.2 保安防盗系统质量标准 a.对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。信号良好；-门卫能与户内通话。联系情况良好；-电梯内对讲装置能与门卫通话。b.电子防盗门

-闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上；-电子密码锁好，且密码能修改；-键盘无损坏，不渗漏；-电源正常。6.2.3 巡更系统

a.主机、序号机功能完好； b.电源、充电体充放电正常； c.配套附件完好。6.2.4 周界报警系统

a.光电识别器性能良好； b.信号传输线路良好； c.声光联动控制良好。7.中央空调系统管理方案

7.1 暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。

7.2 空调系统操作安全管理

***？中央空调系统由制冷机组、空调机组、冷却塔新风机组、排风机、风机盘管组成，中央空调系统是物业工程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调系统的管理应作好以下基本管理：

7.2.1建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

7.2.2制冷设备，其设备、管路、阀门、仪表等，都在一定的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的，当空气中按体积计超过0.5~0.6%时，就会使人中毒。在这种浓度下，人如果停留半小时，就可能发生危险。同时与空气混合，含量达到15.5~27%（体积计）时，遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制冷剂遇明火时，又会分解有毒气体（光气）。因此，在各类型制冷装置中，均设有安全防护装置。

7.3制冷设备检修管理

7.3.1建立设备计划预修程序，委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及设备进行保养抢修。

7.3.2 制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换，对所有压力控制器设定值，电机绝缘值进行检测；

7.3.3 冷冻、冷却小泵的保养，对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养；

7.3.4末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试，皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养；

7.4空调机组记录数据管理