山东神采物业公司物业管理方案

第一篇：山东神采物业公司物业管理方案

物业管理方案

前 言

×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高档楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高档社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

第一部分 ×××物业管理有限公司简介

一、公司简介 „.二、公司总经理介绍 „.三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模 式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

> > “真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。> 财务部：

> >

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。> >

2、负责日常账务工作的实施与管理。

> >

3、负责对外财务相关工作的衔接。> 第二部分 ***物业管理目标及策划方案 > > > > 通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案： > >

一、***管理处组织构架及各部门职责： > > 部室主要工作职责： > > 总经理：

> >

1、对董事长负责；

> >

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；

> >

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

> >

4、主持新的经营项目的开发；

> >

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性； > >

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境； > >

7、对公司组织构架进行策划；

> >

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。> > 办公室：

> >

1、对总经理负责；

> >

2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）； > >

3、内外进行沟通；

> >

4、内外公文的处理及档案的管理工作； > >

5、后勤保障工作； > >

6、公司库房的管理工作。> > ***管理处： > >

1、对总经理负责； > >

2、负责***的前期介入策划、实施工作； > >

3、负责***的接管验收策划、实施工作； > >

4、负责***的业主入主的策划、实施工作； > >

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作； > >

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

> >

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。> >

二、人员配备情况： > >

1、总经理：1人。

Ø >

2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。> >

3、财务部：2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。> >

4、***管理处：33人。

> > 其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。> > 总计：38人 > >

三、管理目标 > >

（一）、公司总目标

> >

1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95% > >

2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3% > >

3、年度无重大责任事故发生。> >

（二）、目标分解 > >

1、财务部

> >（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100% > >（2）、财务分析覆盖率100% > >

2、办公室

> > 公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100% > > 人力资源科：

> >（1）、员工培训覆盖率/合格率100% > >（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80% > >（3）、员工配置优化率比上年提高≥25% > >（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2% > > 行政公关：

> >（5）、内外文件起草合格率≥90%

> >（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95% > >（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3 > >（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90% > >（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100% > >（10）、合同评审率100% > >（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。> > 后勤保障： > >（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%, > >（13）、入库物品检验合格率100% > >（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100% > >（15）、库管物品年差错率≤0.1%

> >（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85% Ø >

3、***管理处 > > 业主接待组：

> >（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100% > >（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100% > >（3）、限时服务承诺实现率≥95% > >（4）、内外关系沟通成功率≥80%

> >（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100% > >（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100% > >（7）、物管费收取率≥90% > >（8）、收费金额差错率≤1‟

> >（9）、小区物业管理费半年收支公告率100% > >（10）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100% > >（11）、业主/租赁户动态档案建档率100% > >（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率≥85% > >（13）、社区服务管理策划成功率100% > >（14）、小区/大厦经营性项目盈利率≥80% > >（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。> >（16）、物业管理年盈利率比上年增加≥10% Ø > 绿化保洁组：

> >（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100% > >（2）、环境卫生日检查合格率≥95% > >（3）、绿化检查合格率≥85% > >（4）、小区绿化年成活率≥95% > > 保卫队：

> >（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100% > >（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100% > >（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1% > >（4）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0 > >（5）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

> >（6）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100% > >（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2% > > 工程维修组：

> >（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100% > >（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96% > >（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100% > >（4）、设施设备保持完好率≥95% > >（5）、机电设备检修及时率100% > >（6）、设施设备检修一次合格率≥95%

> >（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100% > >（8）、保障设备设施安全运行率100% > >（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100% > >（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98% > >

四、服务内容及标准 Ø >

四、服务内容及标准 > >

（一）前期物业管理服务内容

> > 前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。> >

1、项目设计方案的建议；

> >

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； > >

3、参与单项工程的甲乙方交接验收； > >

4、参与整体工程的甲乙方交接验收； > >

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促； > >

6、接受业主入住前的相关咨询； > >

7、供业主入住前的上门服务。> >

（二）、业主入住管理

> >

1、办理业主入住及接房的相关手续； > >

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。> >

（三）、后续物业管理服务内容 > >

1、公共性服务

> > 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： > >（1）、清洁卫生管理； > >（2）、绿化日常维护管理； > >（3）、治安管理；

> >（4）、共用蓄水池的维护管理； > >（5）、水电管理； > >（6）、排污设施管理； > >（7）、道路维修管理；

> >（8）、房屋共用部位的日常养护维修； > >（9）、物业档案资料管理； > >（10）、车辆停放及交通秩序管理；

> >（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育； > >（12）、代收代交水电气费；

> >（13）、根据需要增设的其他服务项目。> >

2、特约性服务

> > 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 Ø > >（1）、家居设施维修

> > 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具 维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。> >（2）、家居清洁服务

> > 包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。> >（3）、家居杀虫服务

> > 包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。> >（4）、家政服务

> > 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。> >（5）、租赁服务

> > 包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。> >

（二）、物业管理服务质量标准 > >

1、房屋管理与维修

> >（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

> >（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

> >（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。

第三部分 ***管理项目启动所需资金情况 物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、人员薪金（楼宇交付日前之三个月）总经理 1名 1000 =1000 物业经理 1名 1500 =1500 工程主管 1名 1200 =1200 保安队长 1名 1200 =1200 财务经理 1名 800 =800 行政部经理 1名 800 =800 技术员 4名 800 =3200 绿化保洁主管 1名 800 =800 附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5 13723.5 三个月小计为 41170.5

二、员工制服（每人两套）11*200 2200

三、区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾）15个 50 =750 不锈钢垃圾筒（楼层用）20个 80 =1600 指示牌（若干）=1000 大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500 大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400 小计： 6250

四、管理处各办公室用品及设备 办公桌椅 15套 300 =4500 文件柜 7套 500 =3500 对讲机（含备件）10套 1200 =12000 电脑 2套 4500 =9000 打印机 1台 2000 =2000 复印机 1台 10000 =10000 传真机 1台 1500 =1500 保险箱 1个 1500 =1500 管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000 饮水机 2台 100 =200 装订机 1台 300 =300 照相机 1台 1000 =1000 管理处装修 =60000 会议室家具 1套 4000 =4000 办公细项物品 =10000 小计： 124500

五、工程部用品

1、测试仪表 个 200 万用电表 个 500 电流流量度：300A 个 800 电流钳式800A 个 1500 电流钳式3000A 个 1500 对地阻值测试表 个 1500 绝缘值测试表（500V-1000V）个 1500 温度计：电子数字式 个 200 手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300 手提式风量和风速计 个 1500 电源测试电笔 支 20 卷尺：1M 把 30 卷尺：5M 把 300 钢尺：3M 把 50 钢尺：1M 把 300 水平尺：600MM 把 250 角尺：300MM 把 250 小计：

2、安全设备

高空工作安全带：降伞式 套 1200 50/500反光衣 件 100 耳塞100DB 打 500 耳筒500DB 个 500 安全过滤口罩：100CDN 打 500 护眼罩：眼镜式 个 200 护眼罩：全式 个 500 护眼罩：焊接用 个 1200 护镜（焊接用1000GDA）个 600 手套：绵布 打 200 手套：皮革 打 400 铝梯：1M 把 1000 铝梯：

1、5M 把 1500 铝梯：4M 把 3000 高空工作台：6米全护式 个 15000 高压电工全护装 套 2500 连输工具：轴流板式车 部 200 手推车 部 200 小计：

3、工具 木锄 把 50 扳手：活动150MM 把 50 扳手：200MM 把 50 扳手：300MM 把 100 扳手：450MM 把 150 菊花板身：3MM36MM 套 350 组合式：4MM-45MM 套 500 夹具：大力钳（平口）把 50 O形夹100MM 个 50 O形夹：150MM 个 50 O形夹：200MM 个 50 O形夹：300MM 个 50 虎钳150MM 个 200 钢管工具连弯头 套 1500 切割工具：水管用切刀 把 200 铁片用剪刀 把 100 界刀 把 30 剪刀把50 紧急爆破工具：大手锤 个 100 斧头（消防队用）个 150 铁笔 支 100 压力钳 把 800 润滑油加油枪 把 200 6角起子（0、5MM-16MM）套 100 管子钳：200MM 把 50 管子钳：300MM 把 50 管子钳：450MM 把 100 管子钳：600MM 把 300 拉钉钳 把 150 小计

4、手工具

螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支 30 150MM X 6MM 支 30 200MM X 8MM 支 30 250MM X 8MM 支 30 400MM X 10MM 支 30 十字形：100MM X 3MM 支 30 175MM X 4、5MM 支 30 250MM X 6MM 支 30 350MM X 7、5MM 支 30 电子部件专用：平咀 套 40 十字咀 套 40 平咀钳 把 30 尖咀钳 把 30 斜口钳 把 30 专线开口钳 把 100 剪线钳 把 100 鲤鱼钳 把 30 水泵钳 把 60 弹簧专用用尖咀钳：平咀 把 300 弓咀 把 300 电线护套管钳：100A以上 把 500 800A以上 把 1500 手锯：金属450MM 把 50 手锯：150MM 把 30 手锯：木工600MM 把 100 手锯：250MM 把 50 手锤：电工 把 50 手锤：球表1KG 把 50 手锤：

1、5KG 把 50 手锤 套 200 吊重滑轮1吨 套 1500 铁钻 个 200 木工专用工具 套 1200 泥水工专用工具套800

5、电动/机械工具

手电钻电池式0-12MM 把 1200 油压手电钻：小 把 1500 大把2500 油压式手电锤：小 把 1000 锯条式切割机 把 800 片式切割机：小 把 1000 大把1500 金属磨轮式切割机：手提小 把 1000 手提大 把 1500 磨轮床 部 1500 60A电焊机 部 2000 气焊枪：氧气式 套 3500 乾手机：小 套 1000 大 套 2500 高压水枪（手提式）套 2000 高压气泵（手提式）套 2000 高压吹风扇（手提式）部 1500 高压吸尘机（手提式）部 1500 手提射灯 支 350 气动打钉枪 把 600 小计：

工具共计：30000.00

6、值班室/办公室家具 值班工作桌、椅 7套 400 =2800 工具2桌 2张 600 =1200 工具柜 2个 1000 =2000 物料架 2个 1000 =2000 工具箱 7个 200 =1400 文件架 7个 100 =700 小计：10100

六、保安部用品

值班电筒（充电式）20套 100 =2000 雨具 20套 80 =1600 办公桌椅 9套 500 =4500 小计：8100 启动预算总计：222320.50元

第四部分 合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行： 第一种：完全托管型。该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为： 启动资金：如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

管理用房：按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为778.74㎡，3%的比例为1168.11㎡。

第二种：技术顾问型

该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。

该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年（以交房前三个月开始计算）。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。第三种：半托管半技术管理型 该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导

第二篇：物业公司物业管理工作汇报

×××公司物业管理的工作汇报

×××公司自×××年月份成立并开始为

×××居民提供物业管理服务，在×××的坚强领导和各社居委的支持下，有各位居民对我们工作的支持、配合与厚爱，×××才得以有如此的环境与和谐。作为为广大居民提供服务的物业公司，这里面凝聚了我们无数的心血和汗水，种种滋味真的是无以言表，同时也与广大居民之间产生了深厚的感情，小区的一草一木及各种设施设备无不渗透着我们的心血，同时更得益于广大业主对它们的爱护，我们深知工作中还不同程度地存在着一些不足之处，但我们正在积极地改进工作，努力寻找切实可行的办法。我们一直努力在朝这方面发展。下面我们将×××的工作汇报如下：

一、小区综合环境治理方面

×××年 月，物业成立之初，由于×××回迁小区，居民由村民转变成为市民，很多生活习惯不能适应社区管理的要求，垃圾乱丢，楼道内、外乱堆乱放现象十分严重，商业街更是各类乱搭乱建的×××随处可见，垃圾遍地。为了能给广大业主提供一个干净整洁的商业街和生活环境，我们在×××坚强领导、支持下，采取了限期拆除、各个突破的办法，仅仅用了一个月的时间，完成×××工作，坚决取缔各类违章经营等行为，使原本杂乱无章、垃圾遍地的×××街变

得秩序井然、清洁有序的商业街，得到了上级领导肯定、表扬，同时得到了小区居民的认可。

二、卫生环境方面

×××小区在×××公司进入管理之前，小区卫生有回迁居民承担保洁工作，由于没有专业管理的经验，小区卫生环境十分恶劣到处是卫生死角，毁绿种菜现象也十分严重；面对种种困难，我们物业公司一班人心往一处想，劲往一处使，重新配备了卫生保洁人员，采取划片包干、责任到人的卫生区域保洁管理办法，铲除了小区毁绿种菜×××多地块，彻底改变了小区卫生环境，赢得了各方面的赞誉。

三、公共设施、设备及其房屋养护维修方面

由于×××是×××年 月回迁的，到物业公司进入管理×××时间，各类公建设施管理严重脱节。我们及时与建设、施工单位联系，对雨污水、小区路灯等公建设施进行交接，维护管理，先后利用×××个月时间对小区的楼道灯、路灯和雨污水井进行了及时维修、疏通。从根本上解决了小区白天污水横流、夜晚漆黑一片的现象。

小区房屋质量维修一直投诉不断，居民怨声载道；由于质量是由建筑施工单位负责维修的，我们结合实际情况，指派专人负责居民和建筑单位之间的协调工作，要求施工单位做到“有报必修”，由专人监督维修质量，做到维修一家、完善一家。使居民对我们的工作由不理解到理解，有阻止到

支持的可喜局面

四、安全防范方面

由于×××区的设计特殊性，真的是没有一刻安宁过，为了减少被盗事件的发生，我们在管理之初采取了一系列治安措施：首先对治安队员进行了精简，充实了一批责任心强的队员；加强了治安人员安全防范意识的培训；增加了必要的治安设施；不断提高治安员工的待遇, 加上公司严格的监管奖惩制度, 门岗队员严格盘查出入小区的陌生人员，巡逻员晚上提醒住户关好门窗，请广大业主加强自防意识，以及物管部主任每周不定期深夜检查等等，大大降低了四防案件的发生，维护了小区居民的利益。

五、机动车辆停放管理

×××年 月，物业公司进入小区管理之时也是各类大型货车进出小区的猖狂之际，各类大型货车、渣土车、搅拌车在小区横冲直撞，小区的环境卫生、公共设施无法保障，严重影响居民的人身安全；我们结合回迁小区的实际情况，积极与相关部门联系，组织资金×××元，扩修了小区配套的大型车辆停车场，制定了切实有效的大车进小区的管理制度；在×××强有力的支持下，至×××年 月底，小区的近1×××大型车辆全部停放在小区外的大型停车场，彻底杜绝了大车进居民小区的现象。得到了广大居民的一致好评

虽然我们在×××区的物业管理取得了一定的成绩，但我们在管理上也还存在很多困难，但我们相信：我们有一支精诚团结、充满爱心和高度责任心的团队，在×××坚强领导下，我们会在现有的基础上从物业管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不断提高居民对我们物业管理的满意度，流转以物业管理为物业服务观念，牢记：优质管理、优质服务的宗旨；通过提高物业服务水平，宣传物业管理工作及公司的服务理念，想居民所想，为居民所为，来赢得广大居民一如继往地支持我们的工作，共同营造文明、和谐、美好×××

×××公司

第三篇：物业公司物业管理工作经验汇报

物业公司物业管理工作经验汇报

我们玉山物业公司成立于1996年，隶属于胜利油田胜中社区管理中心。现有职工361人，公司下设3个机关部门、4个物业站以及5支专业化队伍，目前辖区占地总面积128万平方米，其中建筑面积62万平方米，绿化总面积23万平方米；管理着14个自然住宅小区，居民总户数为9027户。近几年来，在日益激烈的物业管理市场竞争中，面对新经济条件下业主对物业管理服务水平的新要求，我们始终坚持以“居民至上，服务第一”为宗旨，不断强化公司的内部管理，积极创新具有玉山特色的“GIN”绿色物管新思路，为玉山物业公司搭建了坚实的发展平台。经过多年来的实践与探索，我们建立和完善了一套科学的小区管理制度，内部管理服务质量控制体系和运行机制，使物业管理走上了科学化、规范化、标准化、专业化的发展轨道。公司于XX年9月通过了ISo9001国际质量体系认证，公司近年来还先后多次荣获山东省、东营市和管理局“创安工作先进单位”、“文明建设先进单位”、“庭园绿化先进单位”、“油田道德示范点”、“先进基层党组织”等60余项荣誉称号。XX年，公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。公司所管理的雅苑小区被评为“国家级示范住宅小区”，翠苑、舒苑和清苑三个小区被评为“省级优秀住宅小区”。精细的管理锤炼出了过硬的队伍，XX年，公司的雅苑物业站被评为管理局“十佳示范队”，综合维修队被评为管理局“名牌基层队”，治安保卫队和办公物业管理队被评为管理局“行业一强”。几年来的实践使我们意识到，一个物业公司要想发展必须依靠其内部的严格管理，公司的发展过程同时也是管理创新的过程，物业公司只有不断的创造出新的管理模式、新的操作流程，以实现各管理要素的合理组合，才能够健全体魄，去抢占日益广阔的物业市场。

下面，我将玉山物业公司近几年来在强化内部管理工作中的一些主要做法向大家做如下汇报：

一、深化一个“精”字，进一步夯实了公司管理工作的基础所谓“精”，就是要求我们的工作要在原来的基础上，加以提炼、总结，取其精华，发扬继承，要做到精益求精，力求完美。物业公司在日常的管理服务过程中，每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。在油田深化改革、重组改制、市场化运作机制逐步形成的新形势下，我们从提高企业生存竞争能力的高度，不断加强对公司管理工作的精确计划、精确决策和精确控制，不断健全各项管理工作的运行机制，不断加强内部管理工作的过程指导，全面夯实了公司管理工作的基础。一是在运行机制上下功夫。一套科学有效的机制是企业的“筋骨”，是企业实现快速发展的基础保障。几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识，仅XX年，公司就优化下来多名职工充实到了门卫、绿化等原来家属的岗位上，既节余了费用，又安置了富裕人员；在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。

二是在素质培训上下功夫。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。XX年我们对公司部分机构和人员进行了相应调整，优化了人员结构，简化了管理流程。我们一是通过加大对基层干部的培训力度，建立健全了公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到了管理岗位上，通过扎实有效地培训，使公司每一个站、队长都学会了标书编制、成本测算，与居民沟通的技巧和独立投标的技能，全部具备了独立经营管理的能力。二是加大了对职工队伍的培训力度，各基层单位都建立了“一人一课”、“导师带徒”等简单有效地培训办法，激发了职工学习业务的热情。目前，在公司的员工中，大专以上占21.4%，中专占17.8%，技校以下占60.9%。

三是在品牌建设上下功夫。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，XX年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，我们通过企业文化和学习型组织的创建，经过几年的探索，逐渐形成了具有玉山特色的文化体系，并通过不断的锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品，进一步增强了玉山形象的影响力和渗透力。

二、把握一个“细”字，进一步促进了公司管理工作的规范所谓“细”就是要求我们的工作组织要严密，管理要细致入微，不能只浮于表面，而要扎实深入，管理到位。目前的物业管理与服务水平的差异往往是体现在细节的管理上。我们物业公司每天处理着数不清的事情，保洁、保安、绿化、维修等，件件琐碎，看似无关紧要，小事一桩，可是小事一旦因为某个环节、某个细节处理不好，很可能转化为大事，影响信誉。相反，每个细节、每一个环节、每一件事情都能做到位，我们的整体管理水平就能提高。对于任何一项工作来说，构建设想是前提，落实到细处却是关键。近年来，由于区域的整合以及不断的发展，玉山物业公司的管理面积逐渐变大，管理难度也随之增加，为确保工作质量不降，公司狠抓了细节管理，将管理延伸到了每一名员工的每一个动作、每一次微笑当中，进一步促进了公司管理工作的规范。一是以ISo9001质量管理体系为基础，细化了管理服务的标准。近年来，公司依据ISo9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”。我们将工作人员入户要穿鞋套，要怎样敲门、要怎样问好、工作服要全部纪扣以及工作证的佩戴位置等等琐碎细节都做了规范要求，ISo9001质量管理体系的推行，更新了服务理念，各岗位都按照“写自己所要做的、做自己所写的、记自己所做过的”的基本要求履行本职工作，进一步完善了各项管理制度、操作规程和激励约束机制，把物业管理工作提高到了一个新的水平。二是以开展承诺服务为切入点，增强了员工为居民服务的意识。物业管理的产品是服务，谁的服务得到业主的认可，谁的服务就更广阔，产品就卖的多，就有市场。几年来，公司全面实施了承诺服务制，公开了承诺内容和服务标准，要求维修人员在接到居民的报修或咨询后，在服务范围之内的必须在20分钟内赶到现场处理解决，需要协调其他部门的必须在24小时内通过电话或者走访等形式给用户一个肯定的答复。同时提出并推行了“首问责任制”，各基层单位分别建立了“首问负责制”日常工作记录本，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。在全员中树立了“为他人服务是愉快”的观念，从而增强了员工为居民服务的意识。三是以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。近年来，我们依靠企业文化的影响力，以深化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。在小区维修方面，公司组建了“彩虹服务队”，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务。在治安工作方面公司全面推行了“准军事化管理”，设立了24小时报警值班室。在物业管理工作中，公司实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性。同时公司还通过建立“定期回访”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。为给居民提供更加人性化的服务，公司在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄录，小区建设有电子大屏、背景音乐以及周界防范系统等，物业站也基本实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。

三、坚持一个“严”字，进一步提高了公司管理工作的水平所谓“严”就是严格管理，从领导做起，从小事做起，做到点滴不漏，将每一项制度与措施毫不递减的执行到公司的每一个角落。实践使我们意识到，强化内部管理，关键在于严格落实各项规章制度，只有实施严格的考核与监督，才能够确保管理措施的到位，才能够提升公司的整体管理水平。一是通过建立三级考核网络体系，促进了管理水平的持续提高。监督考核对工作过程的控制以及管理轨道的通畅起着至关重要的作用，是影响管理水平持续提高的关键。为此，公司领导层始终重视考核体系的建设，打破了原有的监督考核体系，建立健全了“三级”监督考核网络，即对小区内出现的包括治安、环卫、维修等问题，首先责任全部落实到物业站，再由物业站对专业队进行分项考核，这样就使物业站既自觉的加强日常管理，又在考核专业队时自觉的严格起来，同时专业化队伍为挣取劳务费用而主动的加大细节管理和强化人员素质。“三级”监督考核网络的运行，既使各类矛盾问题象“倒三角形”一样由物业站逐层递减并最终解决消化在基层；又使责任压力象“正三角形”一样由物业站逐层递增最终增强基层职工的责任意识，使管理干部减轻压力，轻装上阵，甩开膀子更好的为公司献计谋策。为使考核更加科学、更加严格，我们还出台了《玉山物业公司日常考核细则》和《日常考核奖惩兑现办法》等一系列制度，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，XX年，在社区组织的四次考核中，玉山物业公司全部名列前茅，在油田公共事业部的居民问卷调查中，玉山物业公司居民满意率高达98％。二是通过建立绩效考核激励机制，激发了管理工作的有效性。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，公司从各基层单位抽调了10余名骨干集中购买了书籍并系统学习了绩效考核的理论实质，通过不断的吸收、消化，逐渐建立健全了符合玉山实际的绩效考核体系，建立了一套具有人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，同时把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高了员工个人的业绩能力，充分激发了公司管理工作的有效性。三是通过建立严格的成本考核体系，增强了队伍的成本节约意识。随着XX年补贴费用的大幅压减和XX年“零补贴”的即将到来，为公司的成本管理工作提出了更高的要求。为使有限的资金发挥最佳效益，公司将全年的成本费用指标，经过科学合理地测算后，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，签订成本费用承包合同，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制。针对公司机关人员大事小事都用车的现象，公司在认真调研的基础上，退回了车队的两台车，只留一部值班车，并由综合办公室严格把关、统一调度，对路程近的骑自行车，对路程远的集中安排，降低了车辆的往返率以及费用的支出。公司要求各单位全部实行日记录、月分析、季兑现。公司成本检查考核工作小组定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年末，公司对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚，进一步增强了队伍的成本节约意识。截至XX年5月份，公司共撤除多余固定电话7部。XX年全年节余成本近百万元。精细的管理是企业实现发展的保障，多年来的实践证明，一套科学有效地管理是企业效益的根本，玉山物业公司正是通过不断的强化内部管理，不断的优化内部结构，使公司在发展道路上越走越宽。近几年来，玉山物业公司凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场、鑫都置业等一批高标准的非住宅物业，XX年创造了150多万元的外部市场收入。XX年元旦，公司还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。目前，胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。基于现状，物业管理公司应在不断加强内部管理的同时，一是要坚持企业化经营，服务与创收并重。一方面加强内部管理，搞好服务创收，努力克服油田减少补贴所带来的压力和困难；一方面要在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。二是要坚持市场化运作，引入竞争机制。通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。三是要坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。

物业管理作为社区下属的一项主要业务，应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做。同时，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。

第四篇：11年物业公司物业管理汇报

2011年物业公司物业管理汇报

2011年物业公司物业管理汇报

广场大厦经业主市商贸有限公司以合同方式委托我公司进行物业管理。我公司是北京集团下属企业，具有独立法人地位，集团在北京等地积累了大量物业和酒店管理经验，在物业管理方面有着雄厚的人才和资本资源。

该物业占地面积35亩，总建筑平面平米，由21层主楼及3层裙楼、5层酒店式公寓、平米餐厅与配套用房构成，主体建筑为框剪结构、外观风格独特。该物业配套设施与智能化设备齐全，达到国家甲级写字楼硬件标准，现为政府服务中心与中外各知名公司积聚办公之地，亦是本区域地标式建筑。

本着业主至上，服务第一的经营宗

旨、以打造精品物业品牌为目的，在大厦的物业管理方面，我公司积极进取、锐意创新，介入之前即及早地制定了一系列提高物业管理水平的优质服务计划和管理方案。

在大厦装修之初，我公司就积极进行前期介入，全程配合监理公司代表业主方对整个装修施工进行了监管，从物业管理角度提供了很多要求和改进意见，并深入参与了大厦工程施工验收工作。把工程施工作为物业接管验收的一部分来一起进行，并由此掌握了大厦的第一手资料，为今后的物业管理打下了良好的基础。随后的物业接收工作均符合国家物业管理条例法规规定、及时与业主方签定了正式委托合同、明确了双方的责权利。

大厦竣工交付使用后，我公司集中优势人力、物力资源，成立了大厦管理处，与业主方进行了全面的物业资料、档案及相关文件的交接，积极配合业主对大厦的招商工作，认真细致地开展了

租户的装修管理，按有关规范建立并办理与各租户、使用人的入驻手续。

管理处在岗位设置、人员配备、各种制度与程序建设，运作管理及对客户的服务规范方面秉承我公司一贯的优良作风，努力建立了标准化模式。公司在物业管理的每一环节都有章可循、有据可考。同时，我公司还积极探索is9000国际质量管理与质量控制标准，不断跟踪国内外物业管理动态，提高大厦的物业管理与服务标准。

我公司始终坚持“物业管理以人为本”、“客户是公司存在的唯一理由”的客户至上原则，在对客服务方面根据本大厦租户特点及需求推出了一系列特色服务项目如：“商务保姆”“私人保镖”“钟点司机”等赢得客户一致好评。http://

在日常基础管理方面，管理处以星级酒店标准全面及时地维护物业设施，根据本大厦特点及入驻率，适时对大厦进行了封闭式管理，在保洁绿化、工程维修、消防治安、处理客户投诉、对客

户提供便捷服务等各项工作中遵循国家规范和标准取得了良好的成绩，获得了入驻单位与业主/各使用人的一致好评。现大厦物业绿化率达到65%并保持良好，设备设施保养合格率达到99%，专业岗位持证上岗率达到100%，治安消防事故率为0%，客户投诉处理率达到100%，客户满意度达到100%，各项指标均达到或大大高于国家标准。同时，我公司也籍此获得了良好的经济和社会效益。

针对本大厦物业特点，我公司与业主共同确立了：“全力打造精典商务之都，艺术之都，文化之都，金融之都”的总体目标，举办了系列推展活动，极大地提高了本物业的市场知名度及美誉度，促进了大厦物业的保值增值。

为更好地推进本物业管理水平，打造精品品牌，我公司积极申报物业管理示范大厦，为确保达标，我公司成立了申报达标领导小组及专职人员，根据国家优秀大厦评分细则逐一对应整改贯

标，按照评分标准自查自检，综合估分，可达到90分以上。

我们深知物业管理是一项服务工作，服务无止境，业主满意是我们最大的追求。我们将以国家物管条例为依据、以业主满意为目的，以优质服务为先导，积极进取，开拓创新，不断努力。

第五篇：物业公司与商场签订《物业管理协议》

深圳商场

物业管理协议

本协议双方当事人

委托方:百货有限公司（以下简称甲方）

地址：

法定代表人：

受委托方：（以下简称乙方）

地址:

法定代表人：

根据《中华人民共和国合同法》、及有关物业管理法律、法规和政策，在平等自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方经过认真协商，就甲方委托乙方对“ 甲方租赁物业” 签订协议。

第一条物业基本情况

甲方租赁物业名称：

座落位置：

物业类型： 商业

建筑面积：共计11683.62平方米，其中一层为4746平方米、二层为4808.44平方米、三层为2129.18平方米；

第二条协议期限

本协议期为年，自年月日起 至年月日止。

第三条委托管理事项

1、房屋建筑本体共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位等）的维修、养护和管理。

2、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、附属配套设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯等）的维修、养护和管理。

3、社区文化娱乐活动（双方共同活动所支费用协商分摊）。

4、甲方变压器和发电机的日常保养(供电系统停电时，在商场设备完好的前提下，须在10分钟内发电供给甲方商场使用，但电力供给仅限于商场紧急照明系统)；

5、商场中央空调的运行、保养及维护；

6、商场自动扶梯、货梯的保养维护；

7、消防系统的定期保养和值班，喷水池的定期清洗、喷水设备维修养护（保证喷水池每天二小时正常工作）；

8、低压配电柜的日常保养和低压配电室的值班；

9、商场室外广场的照明的维修保养（不含商场对应照明的材料配件费）；

10、消防通道的风口、防火门的维修保养、管井、电井的日常管理。

11、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

12、除上述1—11项委托乙方管理外，以下内容由甲方自行管理：

（1）商场内的一切照明灯具、开关、线路（注：包括电井内商场的所用的电源开关）和商场内的供水设施、商场内的土建设施（不含主体结构）；

（2）商场内消防器材的管理；

（3）商场内的保安、保洁；

（4）商场内使用的广告照明设备设施的维修和养护；

（5）甲方负责清运商场内的垃圾（甲方应在早7：00前～晚23：00之后将商场内所有垃圾直接清运）。

（6）商场专用隔油池的定期清理。

第四条管理服务费用及其它费用

（一）本着服务顾客、微利经营的原则，本物业管理服务费按照3.00元/月.M2收取，每月共计35050.86元；

（二）管理费的调整标准按实际情况的变化，并经双方协商一致后调整。

（三）乙方每个月向甲方收取物业管理费，自甲方实际正式开业（含试业）入伙之日起于每个月前七个工作日内（节假日顺延）向乙方缴付；

（四）商场建筑外墙共用部位及共用的维修、养护由甲方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由甲方支付，商场建筑外墙面每年清洁不少于2次，以保证大厦的整体清洁，清洗费用由甲方支付。

（五）、甲方应于年月日起向乙方支付空调运行相应的水电费、维修材料配件费、每月0.6万元的人工费及2.4元/月.M2标准的空调维修保养费（水电费、人工费及维修保养费于每个月前七个工作日内支付，维修材料配件费为实报实销）；

（六）、甲方应于年月日起向乙方支付电梯运行相应的电费、维修材料配件费及每月0.76万元的电梯保养维护费（电费、电梯保养维护费于每个月前七个工作日内支付，维修材料配件费为实报实销）；

（七）、发电机由甲方每月按时支付发电机的保养费及柴油费0.1万元整，因未及时支付造成的损失由甲方自行负责；

（八）、商场外广场的保洁费用、绿化养护费用标准为每月1.5万元由甲方于每个月前七日内交付乙方；

（九）、甲方应支付商场室外广场与商场对应部分的公共电费（泛光灯、路灯、地灯、园林灯、水景灯、水泵、室外广告照明等）的实际电费、水景用水的水费及维修配件材料费，所占比例为总体用量的50%；

（十）、根据市政府有关文件精神，甲方租赁物业一年后，应向乙方交纳标准为0.25元/月.M2 的本体维修基金,每月共计2920.91元；

（十一）、以上部分费用共计95612.46元（不含运行空调、电梯，室外广场公共景观、室外广告照明发生的水电费、维修材料配件费和外墙共用部分维修保养费及清洗费）甲方应于每个月前七日内支付乙方；

第五条甲方的权利和义务

（一）对委托乙方管理的项目实施监督检查；

（二）根据有关法规、法规政策及本协议的规定，制定该物业的各项管理办法，规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害乙方的合法权益，获取不当利益；

（三）甲方自协议生效之日起10日内向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案资料（工程建设竣工资料）等，以便于对物业相关设施的管理维护和保养；

（四）甲方不承担乙方人员、财产的安全责任；

第六条乙方的权利和义务

（一）根据有关法规、法规政策及本协议的规定，制定该物业的各项管理办法，规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害甲方的合法权益，获取不当利益；

（二）遵守国家、地方物业管理服务收费规定，经与甲方协定严格按协议规定的收费标准收取，不得擅自加价；

（三）有权承聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位，不得将专项业务承包给个人；

（四）接受物业管理主管部门及有关政策部门的监督、指导，并接受甲方的监督；

（五）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须在有关部门批准后方可实施；

（六）建立本物业管理相关档案并负责及时记载有关变更情况；

（七）对甲方的装修工程施工期间协调、配合工作；

（八）本协议终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案，财务等资料；

（九）对甲方自行管理维护的设施设备给予甲方管理提供方便条件。

（十）对乙方使用的楼宇公共设施设备（建筑主体、消防设备、公共线路）实施监督检查；

（十一）法规政策规定由乙方承担的其它责任。

第七条违约责任

（一）本协议生效后,甲乙双方任何一方公司内部出现的股权转让、股东变更，法定代表人变更或甲方将本物业整体或部分转卖第三方及其它原因均不构成修改或终止本协议的理由，否则违约方须自违约行为发生之日起三十日内一次性向对方支付违约金，造成名誉或经济损失的，还需赔偿因此而造成的名誉及经济损失。其违约责任应依据实际情况或按照法院判决结果为准；

（二）甲乙双方任何一方违反本协议有关条款或因自身其它原因，致使未能达到协议规定的内容或直接造成对方名誉或经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决，限期整改或解决不了的，对方有权终止本协议并要求违约方给予相应的赔偿；

（三）因乙方管理不善或操作不当等原因造成事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；因甲方管理不善或操作不当等原因造成事故的，由甲方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府主管部门的签定结论为准）。

第八条其它事项

（一）本协议作为甲方与中海地产股份有限公司签订的（房屋租赁合同及补充合同）的补充，具有同等法律效应；

（二）双方可对本协议和条款进行修订更改或补充。以书面签订补充协

议，补充协议与本协议具有同等法律效应；

（三）本协议执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任，并按有关规定政策规定及时协商处理；

（四）本协议自履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不成时，提请物业管理主管部门调节，调节不成的，提交当地人民法院依法裁决；

（五）本协议之附件均为协议有效组成部分，本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

（六）本协议及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律法规的政策执行。

（七）本协议自签字、盖章、甲方正式取得本协议之日起生效，协议规定的管理期满，本协议自然终止。

（八）本协议共 6页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方签章：乙方签章：

法人代表：法人代表：

时 间：时 间：