住宅渗漏原因及解决方法

第一篇：住宅渗漏原因及解决方法

住宅渗漏原因及解决方法

关键词：住宅，漏水，防水层，给排水管道

买到一套新房后，在收房这一关键环节，我们常常感到困惑，应注意的地方太多了，什么才是最关键的问题？如何保证自己辛苦劳动挣来的钱，买到的不是一个问题房？

要抓住这一问题的要害，应该学会反向思维，到底我们最担心什么？我想最担心的问题应该是房屋漏水！当一套新房在完成了精心的装修后，突然发现墙角有长霉，发潮，抑或渗水现象，那种极度郁闷心情大家应该能够体会得到，这对工期，造价都将带来负面影响，牵扯到上下层邻居漏水时，还将进一步发生交涉，协调工作，不能解决问题时，甚至发展到打官司的地步，严重影响邻里关系。买到新房后兴奋的心情也将遭受沉重的打击。

请看两个典型案例：

案例一：某高层住宅，因楼上住户擅自更改卫生间布局，将卫生间干湿区作了调整，原干区变为湿区后，对防水没有补做，致使楼下住户的卫生间天花渗水，时间长达六年。这期间，经街道居委会多次调解无果，最终楼下住户只好将楼上住户告上法庭。经判决：督促楼上住户恢复原来的房屋规划设计，并对楼下住户的房屋进行防水维修处理。本例说明了装修时一定要有防水常识，原卫生间布局设计时都已考虑各种用水区域的防水要求及管道穿楼板时的防水要求，若擅自更改，又无相关专业知识，极易照成漏水事故，害人害己。

案例二：

某住宅二楼住户反映，天花板渗水已有一个多月，开始是一滴一滴的，现在要用水桶接了。这栋楼在保修期内时，一楼住户的厕所天花板渗水，物业公司上来把她家的厕所挖了，一楼住户没花一分钱，修好了漏水问题。现在保修期已过，物业公司说她家天花板渗水原因是楼上的防水层没有做好，要挖开三楼厕所加固防水层。物业公司认为，三楼住户应负责维修。但三楼住户说，他自搬进来就没改过房间结构，楼下渗水责任不应由他负责，防漏措施一拖再拖。此例说明即使做了防水，漏水问题也可能在较长时间后发生，此时已过保修期，要分清责任就比较困难，因为漏水发生在楼下，对楼上住户没有影响，但漏水又是因为楼上住户而引起，楼上住户应承担维修责任。这需要楼上住户有责任心和良知，否则楼下住户将面临找居委会协调或打官司的长期困扰。

新建商品房因质量问题出现渗漏。这在新建商品房中是非常普遍的，多数集中在卫生间，也有在外墙或其他房间隔墙及天花板处。主要是施工过程中出现的这样或那样的问题导致的。上世纪六七十年代建的楼房，由于施工技术是在预制板上铺沥青，然后再加水泥，防水性较好，所以那时建的房子前10年是不会漏水的；而现在无论是名盘还是一般楼盘，都有可能出现漏水现象，这并不是说现在用的化学防漏剂退化了，相反现在用的防漏合成剂都是很高级的，品种也有十多种，关键问题是施工马虎，抢进度，不重视防漏细节。

导致房屋漏水或返潮的原因可归为以下几种：

1．墙体材料问题：

目前国家禁止使用粘土砖作为墙体材料，因为粘土砖破坏了耕地，取而代之的是用工业废料如煤渣制成的新型墙体材料，如陶粒混凝土、加气混凝土、空心混凝土和墙板。这些新型墙体材料有一个通病，就是它们没有像粘土砖那样经过烧结，所以收缩性比较大，收缩就会产生裂缝。墙体材料上虽说贴了很多墙砖，但由于用来粘合墙体和墙砖的水泥胶并没有涂满整个墙体，所以雨水就容易顺着墙砖的缝隙和墙体材料之间的裂缝渗透进去。2．混凝土材料问题：

现今建筑行业由于机械化程度高，用泵往上送混凝土。为了能送上去，就要求混凝土比较稀，石头粒径比较小。而稀的混凝土要求水泥的用量增多，水泥用得多就会增加混凝土的收缩性，收缩性一大即容易产生裂缝。

3．砌筑墙体留下的外墙脚手架洞或安装空调室外机的穿墙螺栓眼没有按照防水要求封堵密实，致使雨水从此向室内渗透。4．墙体空调穿管预留洞口未按防水要求封堵密实 5．施工进度问题：

楼板及墙体水泥砂浆没有干透，或墙体腻子没有干透，就进入下一道工序，致使潮气从内向外缓慢挥发。墙体腻子最好采用防水腻子，且一定等干透后再刷墙漆。6．室内外温差大时，室内水蒸气会在墙体凝结 7．卫生间防水层有接缝：

当采用卷材时，防水层难免有接缝，这在卫生间内是不允许的，卫生间防水层必须采用防水涂料无缝满铺，并且防水高度应满足要求，一般要求淋浴间防水高度至少应到1.8米，洗脸盆处防水高度应高于脸盆面0.3米，其余地区应有0.3米以上的防水高度等，如有条件时尽量满墙敷设防水材料。8．管道或地漏穿楼板周边防水没做好：

穿楼板管道应预埋有套管，其防水措施应满足要求。管口位漏水是由于防水层做得不够密实，而在墙根处容易产生起鼓脱层，使防水层和墙根脱离，导致防水层失效。

9，给排水管道接头或管材有漏点，这条是照成大面积漏水的主要原因，后果也最严重，应引起高度重视。

针对以上房屋漏水及返潮原因。建议采取以下防治措施

1． 外墙问题，应找开发商解决，及时发现渗漏点，采取补救措施，如补外墙封闭层，完善外墙保温层，封堵脚手架洞，对裂缝较多的墙体或地面，应要求开发商组织人员返工。

2． 空调安装时，应注意提醒安装工人完善墙面螺栓眼防水封堵及空调管穿墙洞口的防水封堵。

3． 房屋装修时，注意水泥砂浆或墙体腻子是否干透，再进入下一工序，如遇梅雨季节，一定要延长干透时间，否则后患无穷。4． 冬季注意室内通风换气，以免凝结水积聚使墙体返潮。

5． 卫生间防水问题：应采用可靠防水涂料，在做防水前应检查基层是否平整无裂缝，起泡等现象，建议请专业防水施工队伍，因为防水施工有其特殊性，一般泥水工难以掌握。如条件许可，卫生间内防水层建议满墙施工。可有效隔绝卫生间水蒸气对墙体的影响。防水做完后应做24小时闭水试验，观察水位变化及下层住户天花板是否渗水。

6． 对房屋其他部位，如阳台，露台，厨房，窗台也应检查防水是否完备。7.如精装房卫生间是降板回填的，特别注意与卫生间相邻房间墙体是否有潮湿现象，如有则可能卫生间降板区内有积水，应要求开发商组织人员将卫生间地面完全挖开检查，清除积水后重新做地面防水。

8.如为顶层，应上屋面检查防水保温的施工质量，是否有开裂，破损现象，如有应及时通知开发商整改。9.对于室内已施工完毕的给水管道，如为地面暗敷，应找开发商索取户内给水管道布置图。注意地面是否有墨线标示管道走向，在二次装修时提醒装修工人注意保护成品管线。否则一旦打穿管壁，补漏措施将非常麻烦。10.如果给排水管道有漏点，保修期内应由开发商负责维修或更换。保修期后则需自行组织维修。方法是延线逐段查找漏点，或整段管道另线敷设。特别注意热水管道暗装时，管线端头应留些空气间隙，以防热胀冷缩时对管材产生较大引力引发漏点出现。

11.自行安装的给水管道，应严格按照规范要求做水压试验，合格后才能封闭入地面或墙体。排水管道应做通水试验，方法是从排水口倒入一脸盆水，观察排水是否通畅，如有问题应及时清通。

12.地漏位置应位于排水房间最低点，检查方法是向地面倒水，观察地漏排水是否通畅，地面有无积水现象。如有则地面找平层应重新施工。

第二篇：住宅建筑外墙渗漏的原因及控制措施

住宅建筑外墙渗漏的原因

及控制措施

摘要：作者结合自己的工作实践，对住宅工程外墙面渗漏的原因进行 分析，并提出防治措施。

关键词：住宅建筑；外墙渗漏；控制措施

房屋建筑工程外墙渗漏是个比较普遍的现象，是建筑工程中主要质量通病之一，房屋的渗漏会 影响 人们的正常生活，给人们造成财产损失和精神负担，也给物业管理和专业维修带来麻烦。作者根据多年来的工程实践，就此 问题 提出自己的一些看法，供同行 参考 与探讨。

一、外墙渗漏原因分析

1.目前 的住宅工程，框架结构中起围护作用的外墙砌体使用的基本上为非承重空心砖，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大（最大达48%），在运输与施工过程中易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在外墙施工中用了上述破损砖或由于设备管暗装的需要对已砌外墙砌体进行凿打，人为

地造成外墙砖砌体破损，较易在外墙形成渗水处，且一旦有水渗入外墙砌体，空心砖内孔洞又形成积水槽或水的通道，让人们无法正确判断渗水处，一旦发生渗漏，整改起来极其不易，易形成顽症。

2.工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆不饱满，甚至产生密缝、透缝。此外，干砖上墙，砂浆中的水份被砖吸收，造成砂浆强度偏低，砖与砂浆分离，使砌体整体刚度下降，灰缝砂浆产生裂缝，水就易从砖缝间渗入，这也是造成外墙渗漏的原因之一。

3.各种原因造成的外墙墙体裂缝，使雨水直接从裂缝处渗入室内，也是造成渗水的重要原因。裂缝可以是由结构变形引起的或温度应力应变产生的。特别是在窗边、顶层墙体窗下和不同结构材料接触界面处，如墙体与梁底、墙体与柱边等薄弱部位都是我们应重点防范的关键。

4.外墙装饰基层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生基层裂缝；结构层表面太光滑，如未采取措施，使基层空鼓、龟裂、结合不良；外墙大面积打底而基层又未设置分格线，使基层产生不规则收缩裂缝。上述原因均可能造成基层质量不过关，直接影响了面层与结构层的结合，从而造成面层、基层空鼓、龟裂、离析、脱落等质量问题。

5.大量事实表明，外墙装饰面层采用面砖的建筑物较采用其它装饰面层的建筑物外墙面出现渗漏的现象更普遍。经过详细观察及 研究 分析，主要是由于面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，造成面砖与砂浆局部脱离，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏的原因。

6.窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。屋面女儿墙墙根留置施工缝（特别是砖砌体女儿墙时），由于屋面温差大，女儿墙与屋面板热胀冷缩率不同，墙根难免存在微裂缝，且屋面雨水又沿着墙根坡度方向流向水落管，这样就会使女儿墙墙根渗漏，影响建筑物的美观与质量。

二、外墙渗漏控制措施

1.外墙使用的砌体砖建议使用三排孔多孔或其它轻质实体砌块，当使用空心砖或多孔砖砌筑外墙时，为提高砌体防

水能力，砖之朝外面应选择棱角齐全的砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖或素砼调整。外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600mm留拉结钢筋，拉结筋伸入墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土；同时对诸如脚手架眼、缆绳孔等造成的墙体缺陷要先修补完成后方可打底粉刷，不留隐患。

2.施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查、复核。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，同时以挤砌等 方法 来保证。竖缝不饱满处可用勾抹子仔细补喂灰浆勾填的方法来保证（此法要求在外墙体内双面操作，施工单位常因外墙外部施工操作麻烦且不易检查到而忽视，从而造成隐患）同时应注意的是外墙斜顶砌之上下灰缝，应于抹灰前3天于外墙操作架上再检查一次，遇有未勾又沉裂的应补勾填实，沉裂缝应踢出宽度不小于10mm的大缝，以保证重勾填实。

3.对于各种裂缝而引起的墙体渗水，解决的措施是彻底找出产生裂缝的根本原因并加以解决，同时对于易产生裂缝的部位要采取防患补强措施。例如：是地基沉降不均或结构变形而引起的墙体裂缝要请设计单位配合出补强方案，先解

决地基或结构 问题 而后再修补墙体裂缝。例如：顶层受温度变化 影响 大，墙体与梁底、柱边等不同建筑材料接触界面由于温度应变不同造成的裂缝，首先应把龟裂的打底层凿去，加上钢丝网片，再用高标号水泥砂浆分层抹实，并且注意养护，而后再进行面层施工，就可有效防止裂缝的产生，达到减少墙体渗漏的目的。

4.对于由于基层产生裂缝，从而影响面层质量造成渗漏的，私以为，主要是要加强基层施工质量管理并采取有效的措施。首先要保证外墙打底不得太厚，对局部太厚处要采用喷浆或加钢丝网（特别在建筑设计要求有特殊造型的部位）来加强，其次外墙打底应分次、分层，打底在终凝前要防止暴晒或雨淋，并加强养护。做好分格线，特别在装饰面层为无分格线的面砖、马赛克等外墙上打底也应在适当位置留置分格线，用油膏填缝后，方可上面层。第三对于混凝土柱、梁等较光滑的结构层，宜用10%稀盐酸溶液洗刷面层的油污和隔离剂，然后用清水冲洗，随后用聚合物砂浆“毛化”处理（聚合物砂浆配合比可为107胶∶水∶水泥∶砂=1∶4∶10∶10计量搅拌均匀），喷洒在光滑的面层上，湿养护7d，使之且砌筑过程不得打砖，“毛化”以增强粘结力，而后再全面打底，可避免空鼓、结合不良等缺陷。

5.对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底，同时要强化工人的质量意识，增强责任心。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制，凹入度不宜太大，最好勾成圆弧形平缝。质量管理要建立多级复查控制制度，保证每道工序的质量。

目前 建议优先考虑使用益胶泥新型高分子粘接材料代替传统水泥作为板材、块材的粘贴材料，益胶泥具有用量少、本身厚度薄、施工工艺简单等优点，避免了使用水泥等传统粘贴材料因浸砖、洒水不够而引起的空鼓、脱落等隐患。特别值得一提的是益胶泥所具有的另一些特性——作为界面剂时具有粘接强度高，不需打毛就可在光滑基层面上使用的特性以及防水特性，使用时薄薄一层（仅1.5~2mm）满涂于外墙基层面上，即使个别处面层空鼓或勾缝质量不理想也多一道屏障防止雨水渗入外墙基层。

6.窗台、遮阳板、雨篷等水平构件应按要求进行找坡且找坡方向要正确，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角。窗框周边应提位勾缝打胶，窗后塞口要塞紧密，窗顶做鹰嘴。屋面施工时应特别注意女儿墙墙根位置处砼应比屋面砼多浇

注10~15mm，保证屋面女儿墙墙根施工缝高于屋面板，而后再砌筑女儿墙墙体，这样即使施工缝处产生微小裂缝，也不会造成女儿墙墙根渗水，保证了建筑外观美观。

三、结束语

综上所述，渗漏是质量通病，是顽症，但不是不可避免的，只要我们能对此通病引起足够重视，切实按规范规定要求精心施工，认真对待每个环节，并且积极采用先进、科学 的施工工艺及新型材料，私以为，渗漏问题是可以得到有效控制的，让人们住上安全、美观、质量可靠的住房也就指日可待了。

参考 文献 ：

[1]廖志刚。浅析房屋外墙渗漏的预防处理[J].铜业工程，2007.4.[2]王志鹏。居住建筑外墙渗漏质量控制[J].福建建筑，2007.11.7

第三篇：住宅外墙渗漏的原因分析

住宅外墙渗漏的原因分析

RSS 打印 复制链接 大 中 小 发布时间：2011-10-10 08:42:46 一.住宅外墙渗漏的原因分析 1．1 钢筋混凝土框架填充墙渗漏

框架填充墙渗漏主要发生在填充墙与框架梁柱的接壤部位，尤其是住宅楼宇顶层屋面梁底与砖墙砌体顶面接触处，是裂缝渗漏的多发部位。

框架填充墙是由混凝土和砖砌体两种材料组织而形成的。这两种材料的温度线膨胀系数不同，混凝土的线膨胀系数比砖砌体大一倍左右，在相同的温度下由于混凝土和砖砌体的变形值不同而在梁柱与砖墙接壤部位产生裂缝，雨水在风压作用下沿裂缝渗入梁屋内；楼宇顶层钢筋混凝土屋盖与邻接的墙体存在较大的温度变形差，而且屋面梁底与砖砌体接触处既无钢筋连接，又不易填嵌密实，在外界温度变化、湿度变化、砌体收缩等因素的不断作用下，很容易出现裂缝，形成渗水通道。1．2 外墙抹灰层裂缝及装饰面砖缝渗漏

在外墙渗漏的检查中，发现一部分打底抹面后外做涂料的楼宇外墙，由于抹灰层存在质量隐患而导致渗漏。由于抹灰砂浆中所用的砂含泥量较多，颗粒较细，在施工搅拌时因水过多又使砂浆的孔隙率较高，这样不但降低了抹灰砂浆与墙体的粘结强度，还容易使抹灰层出现大量干缩裂缝。调查中还发现由于墙体施工偏差，外墙抹灰层太厚而引起灰层开裂、起壳、甚至脱落等现象。可见，外墙抹灰渗漏主要是由于抹灰砂浆在配制、抹灰操作等施工质量方面的原因造成。

外墙装饰面砖缝渗漏是由于饰面工程施工不周所致。检查中发现，渗漏部位的外墙饰面表面不平整，砖缝不平直，缝宽大小不一，观感效果较差；部分砖缝填嵌的水泥浆不饱满存在裂缝、缺浆、饰面空鼓等现象。凿开渗漏部位的饰面检查，发现饰面粘结层水泥浆薄，不符合施工规范要求[1]，与墙面抹灰层粘结不牢，未能有效地起到防水作用。1．3 外墙铝合金窗框四周渗漏

最近几年来，住宅楼宇普遍采用铝合金窗，特别是现在流行的凸显式铝合金窗，既美观又实用，受到广大使用者的青睐。但目前施工主要注意安装的牢固性和外观效果，对铝合金安装过程中的防渗问题重视不够。

外墙铝合金窗框渗漏主要集中在窗框顶部、窗台和窗框两侧边与外墙接壤部位，尤其以窗框顶部和窗台的渗漏较为严重。喷淋式试验检查渗水部位的结果显示，外墙雨水是因窗框与外墙抹灰层之间的裂缝涌入室内的。凿开窗洞四周的抹灰层检查，发现窗的洞口尺寸施工误差较大，有的窗洞墙体与窗框外围的空隙较大，又没有采用防水砂浆作防水处理，有的窗洞墙体与窗框外围已*紧，但窗框与墙体之间填嵌的砂浆不密实并留有空隙；窗框顶部与窗过梁间填嵌的砂浆空隙较多。窗框外侧顶部施工时未按设计要求做好滴水线槽，使雨水顺墙流进窗框缝内，再通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内。窗台未按要求做好防水坡度和窗台抹灰层咬窗框是检查中发现的普遍问题，它造成雨水沿窗台流进窗框缝内并通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内。1．4 给排水管道安装引起的渗漏

由于UPVC给排水管具有轻巧、美观、耐用、安装方便等优点，近年来已在给排水安装工程中广泛采用。为了以后管道检修方便，大多数住宅楼宇给水和排水管道都采用明线安装形式沿楼宇外墙到达各楼层中的各个住宅单元。在进行管道安装时，施工人员通常只重视管道连接的密封性，安装后的牢固性和外观效果等，而对于穿越外墙（包括穿梁）进入室内的管道，穿墙部位处的洞口修补却不够重视。凿开此部位检查，发现堵塞洞口修补却不够重视。凿开此部位检查，发现堵塞洞口所用的材料既不是防水砂浆，也不是防水密封材料，只用碎砖和普通砂浆马虎堵塞了事；固定外墙立管的管箍、管码处，通过钻孔打入外墙的膨胀螺栓四周普遍不做任何防水密封处理；这些质量隐患造成外墙雨水通过管道穿墙部位周边，外墙立管固定处等部位渗入墙身，然后渗入室内。1．5 房屋业主室内装修引起的渗漏

新建楼宇交付给业主后，随即进入住宅单元的室内装修阶段。由于楼宇物业管理部门没有制订相应的预防措施规范业主的装修行为，装修期间又没有派出专职工程技术人员到施工现场进行监督、指导，导致部分楼宇外墙在装修期间由于施工人员操作不当而受到破坏。调查中发现，一些房屋业主在装修时擅自改动房屋内部结构，拆改室内间墙；为了安装家用设备或埋设线管、开关、插座等，在外墙内侧面、窗台等部位随意钻孔、凿坑、开槽；由于施工方法不正确，野蛮操作，导致外墙砌体被震动，抹灰层、外墙饰面出现松动开裂等现象，从而引起渗漏。二.外墙渗漏的防治对策

从上述分析可知，导致楼宇外墙出现渗漏的原因涉及到材料、设计、施工、楼宇管理等各个方面，应根据不同的原因采取相应的防治对策。2．1 必须重视外墙防水设计

目前，住宅楼宇工程设计施工图中关于外墙防水设计方面的内容几乎为空白，在整个设计图纸中既无外墙防水构造详图，又无有关这方面的施工说明，使施工单位无所适从；外墙防水设计疏忽遗漏是房屋工程设计中普遍存在的问题。但到目前为止，我国尚无外墙防水方面的技术规范，设计无章可循，建议尽快制定建筑物外墙防水技术规范，以便设计和施工单位在工程建设中应用。2．2 严格控制外墙各工序工程质量

为保证外墙砌体质量，砌筑用砖和砂浆的质量标准及强度等级必须符合设计要求。墙体砌筑砂浆宜用混合砂浆，砂浆应具有良好的和易性及保水性。砖在砌筑前应浇水湿润，使其含水率达到10~15%左右。墙体砌筑时灰缝砂浆的饱满度、灰缝厚度、墙面垂直度和墙面的平整度均应符合施工规范要求[2]。框架填充墙砖砌体与梁柱接壤部位必须按设计与构造要求配置拉结钢筋，框架梁底与砖墙顶面接触处应待墙体自然沉降稳定后用侧砖或砖斜砌挤紧。

外墙抹灰工程施工前，必须对基层加以适应处理，使其表面粗糙，以增强抹灰屋与基层的粘结。要求清除基层表面的灰尘、污垢；填平孔洞和沟槽；对于过分干燥的基层尚需洒水湿润，但又不能过湿，以防抹灰层滑落。对于不同用料的基层交接处应加铺金属网，以防抹灰层因基层温度变化膨胀不同而产生裂缝；对于砖砌体基层，必须考虑砌体充分沉降后，再进行抹灰层的施工，以防基层沉降拉断抹灰层。抹灰工程的面层不得有裂缝，在抹灰层之间及抹灰层与基层之间应粘结牢固，不得有脱层、空鼓现象。

外墙饰面应采用优质墙面砖，要求质地坚固，表面光洁，色彩一致，不得有暗痕和裂纹。铺贴饰饰面砖时，应做到表面平整、砖缝平直、缝宽一致。砖缝中填嵌的水泥浆要饱满，使缝面达到平整、光滑、无砂眼。饰面砖与粘结层应牢固可*，表面不得有空鼓、裂缝等质量缺陷。外墙门窗洞口、窗套、腰线、雨篷、挑檐等部位应按规范要求做好滴水线槽。2．3 外墙铝合金框窗四周的防渗处理

铝合金窗框与围护结构周边，要采用松散材料（如矿棉条、玻璃丝棉条等）分层填塞密实。外墙抹灰时，窗洞外侧*框边处必须预留深5mm，宽5~8mm的槽口，以保证密封胶的粘结性和密封性。填嵌密封材料的槽口基层必须干燥并清理干净，密封胶应均匀地填满槽口，表面不得有缝隙、气孔等。为防止水从窗框周边砂浆的微小缝隙中渗透，可采用成膜性或渗透性防水材料填满其中的毛细孔。为除框中的雨水，在框上冒头处应开一宽10~20mm的泄水槽。2．4 外墙细部防渗处理

外墙细部防渗处理包括给排水管道穿墙部位的洞口修补、外墙立管固定处的防水密封处理等。由于这些部位数量较多，在这些地方施工不如大面积容易操作，常因施工不细、质量不高而开裂渗漏。因此，要求有关施工人员不但要具备丰富的施工经验，而且要有高度的责任心，认真细致地按设计要求或施工规范施工。工程监理人员和质检人员要加强对这些外墙细部的检查，发现问题要立即通知有关责任人员及时整改。外墙细部处理应在外墙抹灰前进行，管道穿墙部位建议采用膨胀水泥砂浆和防水密封材料处理。

2．5 建议在外墙喷涂防水剂进行防水

当外墙发生渗漏后，使得检查和修缮施工都比较困难。为确保安全，建议加强设防，新建时当外墙抹灰层或装饰面完成后，在外墙喷涂无色透明并透气的墙面防水剂（如已经过多年工程实际使用，防水效果较好的TF防水剂等），犹如给住宅外墙穿上一件看不见的透气雨衣，既可防止外墙渗漏，又可保护建筑物外墙抹灰层或装饰面。2．6 加强对楼宇外墙的保护 为防止新建楼宇业主在室内装修时导致外墙渗漏，建议楼宇物业管理部门制订必要的预防措施以规范业主的装修行业。在业主进行室内装修期间，物业管理部门要派出专职工程技术人员到施工现场进行监督、指导，及时制止一些不正确的施工行为。为保证楼宇结构及建筑物外墙的安全，应尽可能减少在外墙侧面、窗台等部位凿坑、钻孔，未经有关部门同意，不得擅自改动房屋室内结构及室内建筑平面布局，不得在楼宇外墙加设潜建物。

第四篇：试述住宅工程外墙渗漏通病的原因及防治

试述住宅工程外墙渗漏通病的原因及防治

随着我国住房制度改革的不断深化，随着广大人民群众质量意识的不断加强，社会上对住房质量问题的投诉也不断增加，投诉中较为突出的住宅质量问题之一就是关于外墙渗水问题，在南方雨水多的地区尤为明显。建筑物外墙渗水通病由来已久，给住户正常生活和使用造成极大不便，甚至产生严重的危害，在一定程度上给住户心理造成不必要的伤害。此类问题的严重性同样也引起了建筑有关部门的高度重视，并把外墙渗水问题列为当前质量通病的重点来抓。笔者根据几年来的工程质量监督实践，就此问题提出自己的一些看法，供同行参考共探讨。

一、外墙渗漏成因分析：

1、目前的住宅工程，框架结构中起围护作用的外墙砌体使用的基本上为非承重空心砖，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大(最大达48%)，在运输与施工过程中易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在外墙施工中用了上述破损砖或由于设备管暗装的需要对已砌外墙砌体进行凿打，人为地造成外墙砖砌体破损，较易在外墙形成渗水处，且一旦有水渗入外墙砌体，空心砖内孔洞又形成积水槽或水的通道，让人们无法正确判断渗水处(因为水在外墙某处渗入，可能在内墙面另一处渗出)，一旦发生渗漏，整改起来极其不易，易形成顽症。例如：某公司九层住宅楼发现三层西山墙内侧粉刷面常有水渍出现，经多次内侧表层处理无效，后凿开渗水处墙体发现空心砖砌体湿润，孔洞中存在积水现象，笔者认为正是由于外墙外侧某处渗漏造成的内侧渗水现象。

2、工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆不饱满，甚至产生密缝、透缝。此外，干砖上墙，砂浆中的水份被砖吸收，造成砂浆强度偏低，砖与砂浆分离，使砌体整体刚度下降，灰缝砂浆产生裂缝，水就易从砖缝间渗入，这也是造成外墙渗漏的原因之一。

3、各种原因造成的外墙墙体裂缝，使雨水直接从裂缝处渗入室内，也是造成渗水的重要原因。裂缝可以是由结构变形引起的或温度应力应变产生的。特别是在窗边、顶层墙体窗下和不同结构材料接触界面处，如墙体与梁底、墙体与柱边等薄弱部位都是我们应重点防范的关键。

4.外墙装饰基层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生基层裂缝；结构层表面太光滑，如未采取措施，使基层空鼓、龟裂、结合不良；外墙大面积打底而基层又未设置分格线，使基层产生不规则收缩裂缝。综上一些原因均可能造成基层质量不过关，直接影响了面层与结构层的结合，从而造成面层、基层空鼓、龟裂、离析、脱落等质量问题，也是产生外墙渗漏一个不可忽视的因素。

5、大量事实表明，外墙装饰面层采用面砖的建筑物较采用其它装饰面层的建筑物外墙面出现渗漏的现象更普遍。经过详细观察及研究分析，主要是由于面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，造成面砖与砂浆局部脱离，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏的原因(详见图1)。同时笔者还认为外墙易渗水与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，例如：某小区五幢住宅在雨季期间发现沿街3#住宅楼(面砖勾缝采用凹缝工艺)外墙有几处渗漏，而其余几幢住宅楼(面砖勾缝采用平缝工艺)外墙基本无渗漏。我们通过对以上实例观察研究和比较，认为这与勾缝工艺有关，凹缝施工工艺虽然美观，但是使外墙整体墙面不光滑，外墙雨水流速减缓，外墙滞水时间、滞水量增多，特别是勾缝下缘处(详见图2)一旦勾缝质量不合要求或长期风吹雨淋造成勾缝与面砖间有微裂缝，就不可避免造成雨水渗入墙体而产生室内渗水的后果。

6、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。屋面女儿墙墙根留置施工缝(特别是砖砌体女儿墙时)，由于屋面温差大，女儿墙与屋面板热胀冷缩率不同，墙根难免存在微裂缝，且屋面雨水又沿着墙根坡度方向流向水落管，这样就会使女儿墙墙根渗漏，影响建筑物的美观与质量。

总结了以上几个外墙渗水的原因后，我们应相对以上原因采取相应的措施进行预防和处理，从而有效减少此类通病产生的概率，进而提高建筑物的工程质量。

二、外墙渗漏防治措施：

1、外墙使用的砌体砖建议使用三排孔多孔或其它轻质实体砌块(福州市建委已明确下文规定)，当使用空心砖或多孔砖砌筑外墙时，为提高砌体防水能力，砖之朝外面应选择棱角齐全的砖，且砌筑过程不得打砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖或素砼调整。外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600mm留拉结钢筋，拉结筋伸入墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土；同时对诸如脚手架眼、缆绳孔等造成的墙体缺陷要先修补完成后方可打底粉刷，不留隐患。

2、施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查、复核。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，同时以挤砌等方法来保证。竖缝不饱满处可用勾抹子仔细补喂灰浆勾填的方法来保证(此法要求在外墙体内双面操作，施工单位常因外墙外部施工操作麻烦且不易检查到而忽视，从而造成隐患)。同时应注意的是外墙斜顶砌之上下灰缝，应于抹灰前3天于外墙操作架上再检查一次，遇有未勾又沉裂的应补勾填实，沉裂缝应踢出宽度不小于10mm的大缝，以保证重勾填实。

3、对于各种裂缝而引起的墙体渗水，解决的措施是彻底找出产生裂缝的根本原因并加以解决，同时对于易产生裂缝的部位要采取防患补强措施。例如：是地基沉降不均或结构变形而引起的墙体裂缝要请设计单位配合出补强方案，先解决地基或结构问题而后再修补墙体裂缝。再比如，为预防微小不均匀沉降(规范允许范围内的)造成的顶层窗下八字裂缝、窗下竖向裂缝等现象出现可采用在顶层窗台加通长配筋砼封顶窗盘的方法，增强刚度，从而有效消除微小不均匀沉降产生的裂缝。又例如顶层受温度变化影响大，墙体与梁底、柱边等不同建筑材料接触界面由于温度应变不同造成的裂缝，首先应把龟裂的打底层凿去，加上钢丝网片，再用高标号水泥砂浆分层抹实，并且注意养护，而后再进行面层施工，就可有效防止裂缝的产生，达到减少墙体渗漏的目的。

4、对于由于基层产生裂缝，从而影响面层质量造成渗漏的，笔者认为主要是要加强基层施工质量管理并采取有效的措施。首先要保证外墙打底不得太厚，对局部太厚处要采用喷浆或加钢丝网(特别在建筑设计要求有特殊造型的部位)来加强，其次外墙打底应分次、分层，打底在终凝前要防止暴晒或雨淋，并加强养护。做好分格线，特别在装饰面层为无分格线的面砖、马赛克等外墙上打底也应在适当位置留置分格线，用油膏填缝后，方可上面层。第三对于混凝土柱、梁等较光滑的结构层，宜用10%稀盐酸溶液洗刷面层的油污和隔离剂，然后用清水冲洗，随后用聚合物砂浆“毛化”处理(聚合物砂浆配合比可为107胶∶水∶水泥∶砂=1∶4∶10∶10计量搅拌均匀)，喷洒在光滑的面层上，湿养护7d，使之“毛化”以增强粘结力，而后再全面打底，可避免空鼓、结合不良等缺陷。

5、对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底，同时要强化工人的质量意识，增强责任心。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制，凹入度不宜太大，最好勾成圆弧形平缝(详见图3)。质量管理方面要建立多级复查控制制度，以保证每道工序的质量。

目前建议优先考虑使用益胶泥新型高分子粘接材料代替传统水泥作为板材、块材的粘贴材料，益胶泥具有用量少、本身厚度薄、施工工艺简单等优点，采用的是目前国际上较为先进的干作业粘贴工艺(即饰面材料无须浸泡，基层面也不必洒水湿润)，避免了使用水泥等传统粘贴材料因浸砖、洒水不够而引起的空鼓、脱落等隐患。笔者履行具体监督的某高层商住楼外墙面砖采用益胶泥作为粘接材料，效果极佳，不但施工工期短，施工操作简便，而且经验查外墙面平整度好，基本上未发现空鼓、脱落现象，得到大家一致认可。特别值得一提的是益胶泥所具有的另一些特性——作为界面剂时具有粘接强度高，不需打毛就可在光滑基层面上使用的特性以及防水特性，使用时薄薄一层(仅1.5-2mm)满涂于外墙基层面上，即使个别处面层空鼓或勾缝质量不理想也多一道屏障防止雨水渗入外墙基层，益胶泥以上特性对于防止外墙渗漏具有极大的优势，有广泛的应用前景。

6、窗台、遮阳板、雨篷等水平构件应按要求进行找坡且找坡方向要正确，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角。窗框周边应提位勾缝打胶，窗后塞口要塞紧密，窗顶做鹰嘴。屋面施工时应特别注意女儿墙墙根位置处砼应比屋面砼多浇注10-15mm，保证屋面女儿墙墙根施工缝高于屋面板，而后再砌筑女儿墙墙体，这样即使施工缝处产生微小裂缝，也不会造成女儿墙墙根渗水，保证了建筑外观美观。

三、结语——渗漏问题可以治理与控制

综上所述，造成渗漏原因是多方面的，只要其中一个环节出现问题就可能产生渗漏。渗漏是质量通病，是顽症，但不是不可避免的，只要我们能对此通病引起足够重视，切实按规范规定要求精心施工，认真对待每个环节，并且积极采用先进、科学的施工工艺及新型材料，笔者认为渗漏问题一定可以得到有效的控制，让广大群众住上一个安全、美观、质量可靠的住房也就指日可待了。

第五篇：浅谈住宅工程外墙渗漏的原因及防治措施

浅谈住宅工程外墙渗漏原因及防治措施

(公司:大连某房地产开发集团有限公司，邮编：******，作者:***)

[摘要]目前住宅工程外墙渗漏还较普遍，雨水通过外墙缝隙或裂缝渗入墙体内，导致内墙装饰面层霉变，甚至造成内墙粉刷层起皮、脱落，严重的还会引起电线短路，造成意外事故。住宅工程外墙渗漏原因较多、维修工序繁琐（高处还需要搭设脚手架）、维修周期较长、部分渗漏点经多次修理后仍无明显效果，不仅影响业主的正常生活，还给业主带来财产损失和精神负担，极易造成业主对开发商的产品质量及物业服务质量的不满，直接损害开发商和物业服务企业的品牌和声誉。

对于外墙渗漏问题解决，关键在于施工过程中的细部处理和质量控制，因此本文从施工方面分析和总结了外墙渗漏的原因和预防措施。[关键词]房屋、外墙、渗漏、原因、预防措施

一、框架结构填充墙施工原因导致的渗漏

1、框架结构填充墙渗漏的原因

（1）现在住宅工程框架结构中起围护作用的外墙砌体基本使用非承重空心砖，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大（最大48%），在运输与施工过程中易产生破损、缺棱掉角等缺陷。若在外墙砌筑施工中使用了有缺陷的空心砖，容易导致在外墙形成渗水点，且一旦有水渗入外墙砌体，空心砖内孔洞又形成积水槽或流水通道，让施工人员无法正确判断渗水点，维修整改起来极其困难。

（2）外墙砌筑施工中操作人员未严格按施工规范操作，搅拌砌筑砂浆强度不达标，砌筑时砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆。此外，使用干燥的砌块，使砂浆中的水份被砌块吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砌块和砂浆分离，墙体整体刚度下降，产生裂缝。

（3）砌筑墙体位置楼板未清理干净，造成墙体根部与楼板之间存有缝隙，产生渗水通道造成根部渗水。此外墙体一次性砌筑到顶，经一段时间沉降和干缩后在墙体顶部形成裂缝，造成墙体顶部渗水。

（4）人为地造成外墙砌体破损或对已砌好的外墙进行开洞打凿，容易引起外墙渗水。

（5）外墙渗漏还经常发生在填充墙体与框架柱、梁的结合部位，特别是在顶楼屋面梁底与墙体顶面结合位置，是裂缝和渗漏的多发部位。因为屋面梁底与墙体顶面结合位置未按要求设置拉结筋，砂浆又不易填嵌密实，在墙体沉降收缩和外界温度变化等因素的影响下，墙体与框架梁的结合部位很容易产生裂缝，形成渗水通道。

2、框架结构填充墙渗漏的预防措施

（1）墙体砌筑所用的小型空心砌块的产品龄期必须不小于28天，据有关研究部门的研究，此时的空心砖块干缩量已达到总干缩值的50％，且已达到自然平衡含水率，使用这时的砖块来砌筑对防止墙体的早期开裂有一定的作用。在砌筑施工过程中，管理人员要加强质检力度，砖朝室外一面必须棱角齐全，严禁破损严重的砖体上墙使用，以为提高墙体防水能力。

（2）砌筑所使用的砂浆都是现场搅拌，必须要严格按配合比进行砂浆计量，并在施工过程中对砂浆搅拌质量进行抽检，以确保砌筑砂浆强度。使用的砌块不能太干燥，要保证适当的含水量，否则就需要适当润水，防止干燥的砌块吸收砂浆中的水份，降低砂浆强度。

外墙砌筑要采用“三一”工法：即一块砖一铲灰一挤柔的做法，以提高砂浆密实度和灰缝饱满度。灰缝宽度控制在8～12mm，不得有假缝、瞎缝、通缝，尤其是竖向缝和梁下缝，砌筑完成后要及时进行勾缝处理，确保灰缝密实。

（3）外墙砌筑时墙体位置的楼板要清理干净，墙根铺砌三层实心砖。梁底顶砖的砌筑时间要在下部砌体完成7d后进行二次补砌，此时墙体已充分沉降，再用斜砖楔紧，这对减小墙体变形开裂、防止墙体渗水有一定的作用。

（4）为提高墙体的防水能力，在砌筑过程中不得打砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖或素混凝土调整。外墙砌筑完毕后应尽量避免打凿开洞，必要的孔洞尽量提前进行预留，如因遗漏、错埋箱体和管道需要后开孔洞的，必须用切割机切割成型，不得直接在墙体上打凿。墙体上的脚手架眼在清除孔内的杂物后,用水泥砂浆及膨胀材料对其进行认真填塞封堵,确保密实不渗水。

（5）墙体与框架梁结合部位必须按设计与构造要求配置拉结筋，确保墙体整体刚度，梁底顶砖二次补砌协斜砖时挤浆，封堵密实。

二、外墙抹灰施工原因导致的渗漏

1、外墙抹灰层渗漏的原因

（1）混凝土构件表层光滑未能采取粗糙处理，使面层与基层之间产生空鼓、龟裂，在外力作用下产生裂缝。

（2）外墙抹灰层一次性打底太厚，或为保证全高垂直度而使局部打底过厚，同时未采取适当加强措施而产生基层裂缝。

（3）阳台、雨篷、装饰腰线等水平构件饰面层施工中未找坡度，甚至形成倒坡，造成返水或积水，引起墙体根部渗水。

2、外墙抹灰层渗漏的预防措施

（1）外墙抹灰前，要对基层墙面进行检查验收,必须符合规范要求后再施工。

同时清除墙体基层表面的油污、灰尘等，对凹凸不平的墙体应用水泥砂浆找平，对混凝土柱、梁等较光滑的墙面要凿毛处理，并要在混凝土构件与砌体结合位置进行粘网处理，避免外墙抹灰层空鼓、结合不良等缺陷。

（2）外墙抹灰应分层进行,各抹灰层厚度不得大于10 mm，待每层抹灰终凝后,方可进行下一层抹灰，整个抹灰施工应尽可能避开高温(气温高于30℃)和低温(温度低于5℃)的天气。（3）阳台、雨篷、装饰腰线等水平构件应按要求进行找坡且方向正确，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角，防止返水或积水，同时阳台、雨篷、装饰腰线下面要做滴水线。

（4）在抹灰砂浆中适当使用有抗裂效果的碳纤维或钢纤维，可以有效减小砂浆因干缩、温度变化等因素引起的微裂缝，提高砂浆的抗裂性能。

三、外墙面砖施工原因导致的渗漏

1、外墙面砖渗漏的原因

（1）面砖材料不合格，透水率大。

（2）外墙面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分容易积水，形成透水通道。（3）外墙面砖勾缝遗漏、勾缝不密实和勾缝龟裂会使雨水从砖缝渗入，最终在砌筑墙体的薄弱部位造成渗漏。

2、外墙面砖渗漏的预防措施

（1）进场的外墙面砖要严格按规范抽样进行复试,复试不合格的面砖不得用到工程上。（2）外墙面砖铺贴前，要对基层墙面进行检查验收,必须符合规范要求后再施工。

并应清除基层墙面的浮灰并淋水湿润，使基层在铺贴面砖时有一定的湿度以增加粘贴强度。（3）外墙面砖铺贴时要对面砖进行逐块挑选,将有外观缺陷的面砖(如开裂、缺角等)剔除掉。铺贴前将面砖放到水池内浸泡2小时 ,然后取出晾干,达到外干内湿时再上墙使用。铺贴面砖过程中一定用挤浆工艺，杜绝空鼓，增加胶泥的粘接密实度，同时要控制胶泥的使用时间,做到随拌随用。

（4）外墙面砖勾缝前要清除粘贴在面砖缝内的残浆,勾缝剂要凹进面砖1 mm , 最好勾成圆弧形平缝，勾缝剂应填嵌密实,不能有孔隙、接槎缝，不得有遗漏。

五、结束语

综上所述，住宅工程外墙渗水是常见的通病，形成的原因是多方面的，了解住宅工程外墙渗漏部位、产生原因和防治措施，在施工中突出重点、抓住主要环节进行质量控制，就能够有效地防治住宅工程外墙渗漏问题。

[参考文献] [1]

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