关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知

第一篇：关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知

关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知

京国土用〔2005〕534号

各有关单位：

《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》已经市政府同意，现予印发。

二○○五年八月一日

北京市收回企业国有土地使用权补偿办法

第一条 为严格国有土地使用与管理制度，完善国有建设用地供应调控机制，维护土地使用权人的合法权益，根据有关法律和《北京市国有建设用地供应办法》，制定本办法。

第二条 为公共利益需要使用土地或者为实施城市规划进行改建需要调整使用土地的，政府可以收回企业国有土地使用权并按照本办法给予适当补偿。

第三条 北京市国土资源局（以下简称市国土局）负责企业国有土地使用权收回补偿工作，具体工作由市土地储备机构组织实施。

市发展改革、规划、财政等行政主管部门按照各自职责，做好收回企业国有土地使用权补偿的有关工作。第四条 收回企业国有土地使用权补偿采取货币补偿、实物补偿或货币实物相结合的补偿方式。

第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。

第六条 土地使用权人已交纳土地出让金的，将已交的剩余年期的土地出让金返还。

第七条 补偿价格确定后，应与土地使用权人签订国有土地使用权收回补偿协议，对补偿金额、付款期限、交付土地等内容做出约定。

第八条 企业申请土地转让，经批准可以入市交易的，由政府收回国有土地使用权，补偿价格的确定按照本办法执行。

第二篇：关于关于收回国有土地使用权补偿法律问

关于收回国有土地使用权补偿法律问题

关于收回国有土地使用权补偿法律问题 作者 闫凤翥 【目录】 1，引言

2，收回国有土地使用权行为的法律属性及方式 3，收回国有土地使用权补偿程序及标准

【摘要】土地是不可再生的自然资源，由于我国采取最严厉的耕地保护制度，建设用地的供应与需求的矛盾日益突出，特别是具有财产属性的国有建设用地更显紧缺。因城镇化、工业化的发展在国有建设用地的出让、转让、收回等方面不停得进行转换，形成了土地交易市场，土地价格便随找市场的形成而形成。土地出让、转让市场法律法规比较全面，可以说有章可循。但是，针对政府收回土地程序、理由、补偿等却不完善，特别是有关收回土地补偿问题几乎是法律空白。政府收回国有土地使用权如何补偿、补偿标准既无规范的程序法又无保障使用权人获得公平合理的补偿的救济途径，可谓是政府单方市场。为了维护土地使用权人的合法权益，笔者依照现行法律法规的规定，结合法理和具体情况就收回国有土地使用权补偿程序、标准等问题提出几点浅薄的看法，与同行共同切磋。

【关键词】收回土地 土地使用权 土地补偿

收回国有土地使用权是市县人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。收回的行为本身属于行政行为，该行为还可能引发民事行为、犯罪行为等。因此，不是一种简单的行政行为。

一、收回国有土地使用权行为的法律属性及方式

由于我国实行社会主义公有体制，土地所有权实行国家所有和农民集体所有，国有土地所有权由国务院代表国家行使，土地使用者只能获得国有土地使用权，所有权与使用权分离制度使得土地物权也同时分离。因此，所谓收回土地使用权既收回物权，依据物权法原理，物权非法定原因不被剥夺。因此，依据现行法律规定的收回国有土地使用权法定事由归纳以下几种收回的法律属性及方式。

（一）行政处罚性“收回”方式

行政处罚性“收回”方式，是指因土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，由市县人民政府依照法律法规的规定决定收回土地使用权的行为。该方式的法律依据是：

1、《土地管理法》第37条第1款“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。

2、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。

（二）土地使用权使用期满“收回”收回方式

国有土地使用权在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。该方式的法律依据是：

1、《土地管理法》第58条第1款第3项：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申 2

请续期或者申请续期未获批准的；

2、《城市房地产管理法》第21条第2款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。

（三）法定事由“收回”方式

依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。该方式的法律依据是：

1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

【备注】第42条 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

2、《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项；《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（1）为公共利益需要使用土地的；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

3、《城市房地产管理法》第19条、“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年 3

限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。

4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条第1款 “国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。

5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。

6、《城乡规划法》 第50条：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

二、收回国有土地使用权补偿程序及标准

行政处罚性、使用期限届满“收回”方式，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》的规定均属于“无偿”收回土地使用权的情形，是否补偿应区别对待，法定事由“有偿”收回方式应当给予补偿。

（一）土地补偿标准及构成

1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”时政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。

2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿；对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，4

拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。该费用属于政府出让前应承担的开发费用，如有“转嫁”开发商行为，在收回土地补偿计算成本时应当给予补偿。

3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。这些资金是因土地由“农用地”转变为“建设用地”从而转为国家所有的费用，由报批的地方政府向省和中央政府缴纳的费用。如有“转嫁”土地使用人行为，在收回补偿成本核算时应计算在补偿成本中。

4、土地出让金。土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。“有偿”收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金，是土地出让合同属性决定的。退还不是补偿属性，是返还财产属性，土地使用人发还土地使用权，代表土地所有人一方的市县政府返还土地出让金的交换是履行土地出让合同的表现，因此，不能将退还土地出让金视为对土地使用人的补偿。依据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这里的42条是关于房屋征收的规定，因此提前收回国有土地应依照征收房屋程序给予补偿“并”退还相应“剩余年限”的土地出让金。

5、土地使用权价值。土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状态的因素影响。土地使用权可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用权人因使用土地而产生。因此。《国务院城市拆迁条例》规定，拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价格进行评估给予补偿，这里的“房地产市场价格”就包含于土地使用权市场价格，市场价格就体现出“物”的价格属性。物权的价值属性既包括“增值”又包括“贬值”属性。“有偿”方式收回国有土地使用权的应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。“无偿”收回国有土地使用权的依据处理原则分别处理。

（二）补偿程序及法律依据

依据现行法律法规的规定，“有偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行征收房屋及地上附着物，补偿到位后再实施“收回”国有土地使用权。“无偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行收回国有土地使用权，需要补偿的给予补偿再拆除或没收房屋及地上附着物，不需要补偿的直接拆除或没收房屋及地上附着物。5

没有地上建筑物、构筑物的直接收回土地。

1、“有偿”收回国有土地使用权程序

第一步：修改规划

依据《城乡规划法》第47条规定：有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：

1、上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；

2、行政区划调整确需修改规划的；

3、因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；

4、经评估确需修改规划的；

5、城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

组织编制机关修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。没有《实施情况总结》或《专题报告》组织编制机关不得编制修改方案。

组织编制机关为本级人民政府。

第二步：报批规划

规划的审批因规划内容和规划级别不同，审批的权限不同，依据《城乡规划法》第13、14、15、16条规定，国务院、省级、市级、县级均有批准权限：

国务院负责审批的有：省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划、直辖市的城市总体规划、省、自治区人民政府所在地的城市总体规划、国务院确定的城市的总体规划（由省、自治区人民政府审查同意后报国务院审批）。

省级政府负责审批的有：省级政府管辖的行政区域除省会城市以外的城市总体规划。

城市政府负责审批的有：城市辖区内的县政府所在地镇的总体规划。

县级政府负责审批的有：除县政府所在地镇以外的镇的总体规划。

省级政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议。镇政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当 6

先经镇人民代表大会审议。

第二步：公示规划

城乡规划直接涉及公众生产、生活，财产权益等问题。因此，《城乡规划法》第26条规定，城乡规划报送审批前，应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。第8条明确规定，城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。

第三步：实施立项

市县镇府为实施总体规划还应制定五年近期规划，依据城乡规划及土地利用规划，根据本级财政投资能力和上级财政支持政策水平，编制项目建议书或项目条件交给有关单位或公司实施。

第四步: 拆迁许可

项目承接单位或项目公司，按照《城市拆迁条例》规定有关拆迁程序办理拆迁行政许可，获得许可后及时公告。

第五步：补偿安置

按照城市拆迁条例的规定，经有资质的房地产评估公司对房屋和土地依法按照市场交易价格进行评估，依据评估确定的标准签订补偿协议，给予安置。《城市拆迁条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。” 需要迁移的被拆迁企业还应当为其提供迁移场地，因迁移营业损失还应补偿。

有偿“收回”方式的，征地补偿费、拆迁补偿费、征地规税费和剩余年限的土地出让金，应该由政府返还，其价格标准则应区别情况处理：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时市场价格计算、返还四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现“有偿”收回的法律规定。

第六步：拆除收地

实施补偿完毕后，由国土资源部门将土地收回，注销登记。政府再依据新的规划确定土地用途，以招拍挂方式向社会公开出让土地，原使用人仍然有权参与招拍挂，但必须按照新的土地出让条件使用土地。

2,、“无偿”收回国有土地使用权程序

第一步：查处违法用地立案

国土资源部门依据职权或举报，发现土地使用人：1，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的；2，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满二年未动工开发的；3，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地情节严重的。应当按收回国有土地违法案件立案调查。

第二步：处罚前履行告知、听证

无偿收回国有土地是一种严厉的行政处罚行为，因此应依据《行政处罚法》规定的程序，处罚机关履行告知、听证等法定义务，确保处罚的公正性。

第三步：下达无偿收回行政处罚决定

在履行了法定处罚程序的前提下，依法由市县人民政府作出处罚决定，决定收回国有土地使用权，同时就有关补偿事项作出决定。

第四步：执行决定收回土地 下达决定后，告知被处罚人行政争议的救济途径。处罚决定在法定期限内被处罚人没有提出行政复议或行政诉讼，或者经复议或诉讼维持了处罚决定的，处罚决定生效。生效后被处罚人拒不履行的申请法院强制执行。

（三）“无偿”收回补偿原则

1、行政处罚性“收回”方式，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用，即“无偿”收回。但如果土地使用者在取得土地使用权前单独替政府承担了征地补偿费、征地规税费的，笔者认为；因为这些费用依法应由政府承担，因此，应按土地使用者已经支付的费用标准由政府返还。而拆迁补偿费、土地出让金在行政处罚性“收回”土地使用权方式下，不应返还。

2、土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，且土地使用者原支付的各类土地成本已在其数十年的土地使用过程中折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此不应向其支付任何费用。然而，土地成本的现值为“零”并不等于土地没有价值。在土地增值并可能是现时价值数倍于原土地价值，且房屋仍有实际价值和使用价值的情况下，虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，但是，对因购买商品房而取得土地使用权的购房人来讲，该规定显然与现行《物权法》有抵触，依据《物权法》规定属于“自动续期”的使用权人，不应无偿收回应给予补偿。【参考文献】

1，中华人民共和国土地管理法； 2，中华人民共和国物权法；

3，中华人民共和国城市房地产法； 4，中华人民共和国行政处罚法； 5，中华人民共和国城乡规划法； 6，国务院《城市拆迁条例》；

7，国土部《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所 主任你好哦啊，

第三篇：收回国有土地使用权协议

附件8

收回国有土地使用权协议

（适用于有抵押抵债或者查封类）

甲 方：【镇/街道办/管委会】

乙 方：【土地使用权人】

丙 方：【抵押权人、申请执

行人】

甲方根据增城市国土资源和房屋管理局、增城市土

地开发储备中心的委托，收回乙方位于

【坐落】的亩国有土地使用权（以下简称“该

土地”），并移交增城市国土资源和房屋管理局注销该土

地权属证书后，移交增城市土地开发储备中心储备。经

甲乙丙三方充分协商，特签订本协议。

一、土地基本情况

经向增城市国土资源和房屋管理局了解，并经三方

确认，该土地基本情况如下：

（一）土地使用权人、面积及坐落

土地使用权人：；

面积：平方米（折合亩）；

坐落：，四至为：东

至，南至，西至，北至；

证号（批文号）：【土地使用权、房屋

所有权】；

（二）土地用途：用地；

（三）规费缴交情况：；

（四）抵押查封情况：该土地于年月日

抵押给丙方贷款万元，年月日被

【法院】查封。

二、补偿约定

（一）补偿内容及依据

经甲乙丙三方确认，该土地补偿的内容包括土地补

偿、地上建筑物、构筑物拆迁补偿、解决乙方企业职工

安置费用和等，结合【评估公

司】的价值评估，经三方协商，补偿价格为：

１、土地补偿：土地补偿总面积亩，补偿

单价为万元/亩，总价为万元。

２、地上建筑物、构筑物拆迁补偿：地上建筑物和

构筑物建筑面积共平方米，补偿单价为元/平方米，总计万元。

３、乙方企业职工安置费用万元。

【补偿内容视具体情况增减】

上述补偿款共计万元，平均万元/亩。

（二）补偿款的支付方式

甲方在个月内将上述补偿款万元分

期支付给乙方（丙方）。第一期在签订本协议日起个

月内支付总补偿款的%；第二期在签订本协议日起个月内支付总补偿款的%；第三期在签订本协议日

起个月内支付总补偿款的%。【视具体情况分期

或采取一次性付款】

上述款项由甲方汇入乙方（丙方）指定的银行账户：

账户名称：；

开户银行：；

账号：。

三、甲乙丙三方权利和义务

（一）本协议签订时，乙丙方应确保对该土地拥有

无可争议的处分权，确保土地权属清晰，且没有任何涉及债权债务纠纷等问题。

（二）【乙方（丙方）】收到第一期补偿款后，乙丙双方必须及时到市土地行政主管部门办理该土地的涂销抵押登记，涉及查封的，应在个工作日内向执行法院申请解除查封。

（三）本协议签订后，乙丙方不得再对该土地主张本协议约定以外的权利。乙方同意甲方凭本协议直接向市土地行政主管部门申请注销土地登记，乙丙方应当在本协议签订后日内将上述土地的国有土地使用权权属凭证及地上建筑物权属凭证原件、用地红线图原件等相关资料交给甲方，由甲方查验后移交土地行政主管部门完善注销归档手续。

（四）乙方须在本协议签订后个月内负责将地上建筑物或构筑物搬迁完毕。

（五）土地移交前,乙方须与甲方会同有资质的测绘单位进行现场指界,共同确认用地红线界址，并出具乙方的指界图、红线图。

若仍存在用地红线重复、边界争议或土地债权债务问题，乙方须于日内彻底解决后交地，否则，甲方有权在补偿款中优先扣除因上述问题所产生的相关费用。

（六）本协议签订后，乙方须协助甲方处理该土地在开发利用过程中出现的不可预见的遗留问题。

（七）本协议签订后，甲乙丙三方应认真履行，自觉遵守。如任何一方违约，应赔偿违约行为给对方造成的损失。

四、其他事项

（一）本协议项下内容，如与国家法律法规有冲突的，以法律法规规定为准。

（二）本协议未尽事宜，由甲乙丙三方另行签订补充协议约定。三方对履行本协议发生争议的，可协商解决；协商不成的，可依法向土地所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

（三）本协议自签订之日起生效，一式七份，甲方执三份，乙丙双方执一份，送增城市国土资源和房屋管理局、增城市土地开发储备中心备案各一份。

附件：1.土地位置示意图

2.乙方营业执照、工商年检证明、组织机构

代码证【核对后加盖公章】

3.【其它必要文件】【其它事项的内容视土

地具体情况增减】

甲方（盖章）：

法定代表人：

地址：

联 系 人：联系电话：

乙方（盖章）：

法定代表人：

地址：

签约代表：

联 系 人：联系电话：

丙方（盖章）：

法定代表人：

地址：

签约代表：

联 系 人：联系电话：

签订日期：年月日

第四篇：关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知

关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知

2005-04-30

京国土市〔2005〕302号

关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知

各区县国土资源分局、亦庄开发区国土房管局、局属事业单位、市局机关各处室：

《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。

二零零五年四月三十日

北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法

第一章总则

第一条为深化土地使用制度改革，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，促进土地资源的合理配置，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、法规、规章的规定，制定本办法。

第二条在本市行政区域范围内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本办法。

第三条北京市国土资源局(以下简称市国土局)负责本市国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让工作。

第四条招标、拍卖和挂牌出让的土地，应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和土地供应计划，符合国家和本市产业发展政策。

第五条国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让应当在北京市土地交易市场（以下简称市土地交易市场）公开进行。

市国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等有关行政主管部门确定规划使用条件、土地用途、年限、投标人或竞买人资格等土地出让条件。

第六条国有土地使用权招标、拍卖和挂牌应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受有关行政监察部门及社会的监督。

第七条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第八条境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以依照本办法的规定参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动。

第九条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌应当发布公告。

招标、拍卖和挂牌公告应当通过公开发行的报刊或者其他媒体发布。

招标、拍卖和挂牌公告应当至少在投标截止日、公开拍卖日或挂牌起始日二十日前公开发布。

第十条招标、拍卖和挂牌公告应包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址；

（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求以及开发建设期限；

（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标、拍卖或者挂牌文件的时间、地点及方式；

（五）招标、拍卖或者挂牌时间、地点、投标或者挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标或者竞买保证金数额；

（八）其他需要公告的事项。

第十一条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌的标底或者底价由市国土局会同价格等管理部门根据土地评估结果和政府产业政策确定。

招标、拍卖或者挂牌的标底或者底价需要保密的，在招标、拍卖或者挂牌出让活动结束之前不得对外透露。

第十二条国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让结果应当在招标、拍卖或者挂牌活动结束后十个工作日内向社会公布。公布场所为市土地交易市场或者其他指定场所、媒介。第十三条招标、拍卖和挂牌确定的中标人或者竞得人凭《国有土地使用权出让合同》或者国有土地使用权证，按有关规定办理项目核准或备案以及规划、交通、市政、环保和建设等有关手续。

第二章国有土地使用权招标

第十四条国有土地使用权招标应当编制招标文件。招标文件包括招标公告、投标须知、宗地图、土地使用的规划意见、投标人资格要求、投标书样本、中标通知书样本、国有土地使用权出让合同样本等。

第十五条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在提交投标文件截止时间至少五日前，以书面形式通知招标文件收受人。招标人澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十六条招标人可视具体情况实行投标预登记的，投标人应当按照招标文件中规定的投标预登记时间进行登记。投标人预登记时应交纳不少于招标文件规定数额的投标保证金，并提交以下文件：

（一）营业执照副本；

（二）法定代表人证明书；

（三）法定代表人的身份证复印件（个人投标的为身份证复印件），委托竞投的，应提交授权委托书；

（四）资信证明；

（五）招标文件要求提交的其他文件。

第十七条招标人在开标以前应当对投标人的情况保密。

第十八条投标人应当按照招标文件的要求编制投标书。投标人为公司、企业或者其他组织的，由法定代表人书面签字并加盖公章；投标人为个人的，由投标人签名。第十九条有下列情形之一的为无效投标书：

（一）在截止日期后收到的投标书；

（二）投标书或投标书附件不齐全或不符合招标文件规定的；

（三）投标书或投标书附件字迹不清，无法辨认的；

（四）委托他人代理，委托文件不齐全或者不符合规定的；

（五）投标人不具备招标文件规定的资格的；

（六）重复投标的；

（七）招标文件中规定的其他情况。第二十条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人应当在招标文件规定的投标时间内将投标书密封并投入招标文件中预先确定的地点的标箱。

投标书投入标箱后，不可撤回。

（二）招标人按照招标文件规定的时间、地点开标。投标人少于三人的，招标人停止开标，并依照本办法重新进行招标拍卖或者挂牌出让。

开标时，招标人应当邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标书的主要内容。

全部投标价均低于标底的，招标无效。

（三）评标委员会进行评标。评标委员会由招标人代表以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，出具评标意见。

（四）招标人根据评标意见，确定中标人。

第二十一条中标人确定后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

第二十二条中标人应当按照《中标通知书》确定的时间，按照招标文件和中标人的投标文件，与招标人签订《国有土地使用权出让合同》和其他有关合同。因特殊原因不能按时签订合同，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过十五日。

中标人交纳的投标保证金，冲抵土地使用权出让价款。其他投标人交纳的投标保证金，招标人在招标活动结束后五个工作日内予以退还，不计利息。

第三章国有土地使用权拍卖

第二十三条国有土地使用权拍卖应当编制拍卖文件。拍卖文件包括拍卖公告、竞买须知、宗地图、土地使用的规划意见、竞买人资格要求、竞买申请书样本、拍卖成交确认书样本、国有土地使用权出让合同样本等。

第二十四条拍卖人对已发出的拍卖文件进行必要的澄清或者修改的，应在拍卖文件规定的竞买申请截止时间至少五日前，以书面形式通知所有拍卖文件收受人。拍卖人澄清或者修改的内容为拍卖文件的组成部分。

第二十五条竞买人应当在竞买申请截止日期前提出竞买申请，交纳不少于拍卖文件规定的竞买保证金，并提交下列文件：

（一）竞买申请书；

（二）营业执照副本；

（三）法定代表人证明书；

（四）法定代表人的身份证复印件（个人竞买的为身份证复印件），委托竞买的，应提交授权委托书；

（五）资信证明；

（六）拍卖文件要求提交的其他文件。

第二十六条拍卖人对竞买人提交的申请文件进行审查，有下列情形之一的，为无效申请：

（一）申请文件在竞买申请截止日后收到的；

（二）申请文件不齐全或不符合规定的；

（三）申请文件字迹不清，无法辨认的；

（四）申请人不具备竞买资格的；

（五）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；

（六）拍卖文件规定的其他情况。

第二十七条通过审查的竞买人，发给有编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资格。

第二十八条拍卖会应在拍卖公告规定的时间、地点进行。

第二十九条拍卖会按以下程序进行：

（一）竞买人显示标志牌，主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，并明确提示是否设定有底价；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价（报价）后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价（报价）而没有再应价（报价）的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价（报价）者为竞得人；

（九）竞得人签署《拍卖成交确认书》。

第三十条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价（报价）未达到底价的，主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖过程中可根据情况调整拍卖增价幅度。

第三十一条拍卖成交后，竞得人应在《拍卖成交确认书》确定的时间，与拍卖人签订《国有土地使用权出让合同》和其他有关合同。因特殊原因不能按时签订合同，经拍卖人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过十五日。

竞买人交纳的竞买保证金，冲抵土地使用权出让价款。其他竞买人交纳的竞买保证金，拍卖人在拍卖活动结束后五个工作日内予以退还，不计利息。

第四章国有土地使用权挂牌

第三十二条国有土地使用权挂牌应编制挂牌文件。挂牌文件包括挂牌公告、竞买须知、宗地图、土地使用的规划意见、竞买人资格要求、竞买申请书样本、竞买报价单样本、成交确认书样本、国有土地使用权出让合同样本等。

第三十三条挂牌人对已发出的挂牌文件进行必要的澄清或者修改的，应在挂牌文件规定的挂牌起始时间至少五日前，以书面形式通知所有挂牌文件收受人。挂牌人澄清或者修改的内容为挂牌文件的组成部分。

第三十四条竞买人应当在竞买申请截止日期前提出竞买申请，交纳不少于挂牌文件规定的竞买保证金，并提交下列文件：

（一）竞买申请书；

（二）营业执照副本；

（三）法定代表人证明书；

（四）法定代表人的身份证复印件（个人竞买的为身份证复印件），委托竞买的，应提交授权委托书；

（五）资信证明；

（六）挂牌文件规定需要提交的其他文件。

第三十五条通过审查的竞买人，发给竞买资格证明。

第三十六条挂牌按照以下程序进行：

（一）在挂牌文件规定的挂牌起始日，挂牌人将宗地位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在市土地交易市场公布；

（二）竞买人填报竞买报价单进行报价；

（三）挂牌人确认该报价后，更新显示挂牌报价；

（四）挂牌人继续接受新的报价；

（五）挂牌人在挂牌文件规定的截止时间确定竞得人。

第三十七条挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。挂牌人在挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第三十八条挂牌期限截止后，按照下列情形确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人；但报价低于底价者挂牌不成交；

（三）在挂牌期限内无竟买人应价或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上竞买人要求报价的，挂牌人应对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人，但报价低于底价的不能成交。

第三十九条竞得人确定后，挂牌人应当向竞得人发出《挂牌成交确认书》。

第四十条竞得人应当根据《挂牌成交确认书》所确定的时间与挂牌人签订《国有土地使用权出让合同》和其他有关合同。因特殊原因不能按时签订合同，经挂牌人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过十五日。

竞得人的竞买保证金冲抵国有土地使用权出让价款。其他竞买人的竞买保证金在挂牌活动结束后五个工作日内予以退还，不计利息。

第五章附则

第四十一条本办法自2005年5月1日起施行。2002年8月16日北京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定》（京国土房管出

[2002]717号）同时废止。

第五篇：北京市国有土地使用权出让合同

北京市国有土地使用权出让合同

（样本）

北京市国土资源局制

合同双方

出让方：北京市国土资源局 法定代表人：安家盛 职务：局长

法定地址：北京市东城区南河沿大街南湾子胡同1号 通信地址：北京市东城区和平里北街2号 邮政编码：100013 受让方：

法定代表人： 职务： 法定地址： 通信地址： 邮政编码：

第一章

总则

1、根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（以下简称《实施办法》），以及国家和本市其他有关法律、法规、规章的规定，为了明确出让方 2 和受让方各自的权利和义务，合同双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同。

2、依据本合同以出让方式取得土地使用权的地块，其土地所有权属于中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权，以及其他按照中华人民共和国有关法律、法规、规章规定由国家行使的权力和因社会公共利益所必需的权益。地下资源、埋藏物、隐藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围内。

第二章

土地使用权出让方式

3、出让方式：挂牌出让

第三章

地块情况

4、宗地位臵：丰台区桥南，中关村科技园丰台园内。

5、宗地类型：独立宗地。

6、宗地出让面积为53722.402 平方米。其位臵与四至范围的具体情况如本合同附图所示。出让宗地建筑面积为241750.809平方米（地上）。上述各项的准确面积以该工程竣工后国土资源部门认定的测量结果为准。附图已经出让方、受让方盖章确认。

7、地块规划用途：公建。

8、土地使用权出让年限：商业40年、综合50年，自本合同 3 签订之日起计算。

第四章

土地费用及支付方式

9、本合同的地价款包括可出让部分的土地使用权出让金、基础设施配套建设费。受让方以人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟

佰 拾 元整（小写人民币￥ 元）交纳该宗地地价款。

10、关于地价款的调整

本次出让宗地底价中的毛地价暂按地上建筑面积241750.809平方米收取，其中商业用途面积暂定为16922.557平方米，综合用途面积暂定为224828.252平方米。待竞得人的规划设计方案经相关主管部门审批确定后，市国土局将按以下标准重新调整出让宗地的地价款，并与竞得人签订《北京市国有土地使用权出让合同补充协议》，按补充协议规定调整毛地价款差价部分。

1、地上商业毛地价价款=审定方案确定的地上商业建筑面积×地上商业楼面毛地价单价；其中：

地上商业楼面毛地价单价=（成交价-376664700）×7.91%/16922.557（元/平方米）

2、地上综合毛地价价款=审定方案确定的地上综合建筑面积×地上综合楼面毛地价单价；其中：

地上综合楼面毛地价单价=（成交价-376664700）×92.09%/224828.252（元/平方米）

3、如按本条调整后，该宗地的地上毛地价款总额少于（成交价-376664700）元，则确定该宗地的地上毛地价款总额=（成交价款-376664700）元。

4、地下非经营用途免收毛地价款，地下可经营部分的毛地价款楼面单价按调整后的地上相应楼面单价的三分之一计算收取。

11、受让方须按以下期限支付地价款：

在本合同签订之日，受让方所交纳的竞买保证金全部冲抵地价款，其中地价款总额的15%，即人民币大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写人民币￥： 元），作为履行本合同的定金，定金可以抵作本合同地价款。

剩余地价款即人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写人民币￥： 元）自本合同签订之日起180日内全部付清。其中，自签订本合同第61日起至180日止，受让方除支付地价款外，还须按月息0.2％的比例，支付未付款项的资金占用费。

12、受让方应按本合同规定的付款期限，将本合同要求支付的款项汇入出让方指定的银行账户或以支票形式办理交款手续，履行毛地价款支付义务。

出让方开户银行：交通银行北京分行东单支行 户名：北京市国土资源局

人民币账号：06019401 2015050055 受让方开户银行： 户名： 人民币账号：

出让方银行账户如有变更，应在变更后10日内，以书面形式通知受让方；受让方不对因出让方未按时通知而造成的延期付款所引起的任何延迟收费承担责任。

13、受让方除按本合同第11条规定交纳地价款外，还须依法交纳其他有关税费。

14、受让方与土地开发单位之间的权利义务，由受让方与土地开发单位另行签订《中关村科技园区丰台园产业基地二期31A地块土地开发补偿协议》予以明确。

第五章

土地使用权及其变更

15、受让方在付清全部地价款、土地开发建设补偿费以及相应税费后，可以向北京市国土资源局申请颁发出让地块的《中华人民共和国国有土地使用证》。

竞得人可按经市国土局核准的单栋楼交清地价款、土地开发建设补偿费及相应税费后，申请颁发该栋楼的《中华人民共和国国有土地使用证》。该栋楼的土地面积按出让土地共有分摊原则计算。

16、受让方依法取得国有土地使用权后，其土地使用权在出让 年限内可以依法转让（包括出售、交换、赠与）、出租、抵押或者用于其他经营活动，其合法权益受国家法律保护。

17、受让方转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，本合同载明的权利、义务也随之转移。转让后，转让受让方的土地使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。受让方应在转让合同签订后60日内，到国土资源部门办理土地使用权、建筑物及其他附着物过户登记手续。

18、转让土地使用权须具备下列条件：

（1）付清全部地价款，并取得《中华人民共和国国有土地使用证》；

（2）按出让合同规定的期限和条件开发利用土地，属于房屋建设工程的，其开发建设投资不少于项目投资总额的25%，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。

19、受让方出租、抵押房产和土地使用权时，应当签订书面协议。与承租人、抵押权人签订的租赁、抵押合同的内容不得违背本合同中有关规定，并应在租赁、抵押合同签订后30日内，到国土资源和房屋管理部门办理登记手续；出租、抵押后，受让方应继续履行本合同。

第六章

投资开发期限

20、受让方自本合同签订之日起180日内应按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工，并于200 年 月 日前完成不少于平方米的工程量。

21、受让方应在200 年 月 日以前竣工。如受让方确因工程特殊、复杂或规模较大，其动土施工时间按上述要求进行有困难的，可向出让方提出延建或延期竣工申请，在该申请获得批准后方可延期，但延续期不得超过360日。

22、受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，向出让方缴纳相当于土地使用权出让金20%的土地闲臵费；受让方满二年未动工开发的，出让方无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第七章

城市规划和市政基础设施要求

23、受让方须按照本合同附件一规定的土地使用和规划条件使用土地。如受让方改变土地用途和土地利用条件的，出让方有权解除本合同，取消其受让资格。受让方已交纳的履行本合同的定金出让方不退还。受让方已交纳的扣除定金后的剩余地价款金额，待出让方重新公开出让该宗地后退还（不计利息）。

24、北京市人民政府保留对该宗地的城市规划设计权。原土地的使用规划如有修改，该宗地已有的建筑物可以不受影响。但当此地块使用期限内建筑物重建或使用期限届满受让方申请续期时，必须按当时有效的规划执行。政府不对因此种规划修改而给受让方带来的任何影响承担赔偿责任。

25、对受让地块内现有设施的处理措施，须征得该设施的主管部门同意。涉及受让地块外的基础设施建设（如道路、供水、供电、供气、供热、电讯、排水等工程），由受让方委托各专业主管部门作出建设方案，并由城市规划主管部门综合认定。

26、受让方在该地块内进行建设时，有关用水、用电、用气、用热、电讯、排水及其他设施同地块外主干道、主管线接口的引入工程应办妥申请手续，支付相应的费用。

27、在该地块上进行建筑施工时，受让方或其委托的施工单位应对由于施工而引起相邻地段内有关的阴沟、水道、电缆、其他管线设施及建筑物等的破坏进行及时修复或重新铺设，并承担修复工程的一切费用。

28、在土地使用期限内，受让方应妥善保护该地块内及与其相接的市政设施，避免损坏，否则应承担修复工程的一切费用。

第八章

城市建设管理要求

29、涉及绿化、市容、卫生、环境保护、消防安全、交通等城市建设管理方面的，受让方应按照国家和本市有关法律法规的规定使用土地和进行建设。

30、受让方应保证政府管理、公安、消防、救护人员及其紧急器械、车辆等进行紧急救险或执行公务时能顺利地进入该地块。受让方应允许政府为公用事业需要而铺设的各种管道与管线进出，通过穿越其受让宗地内的绿化地区和其他区域。

31、在土地使用期限内，出让方有权依法对受让方宗地范围内的土地使用情况进行监督，受让方不得拒绝和阻挠。

32、受让方未经批准不得以任何理由占用红线范围以外的土地（包括堆放物品、器材），否则按违法占地处理。

第九章

土地使用权终止及续期

33、本合同规定的出让年限届满，受让方如果需要继续使用该地块的，应当至迟于届满前一年申请续期；受让方未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，出让方无偿收回该宗地的土地使用权。

34、土地使用权因本合同规定的出让年限届满，而受让方未申请续期或虽申请续期但未获得批准、依法提前收回或土地灭失等原因而终止，终止手续按照届时国家及北京市有关规定办理。

第十章

法律责任

35、受让方未按本合同第9条、第10条、第11条规定支付地价款的，从合同约定付款期限终止之日起计算，每延期一日按滞纳款的万分之二点一向出让方缴付滞纳金；如延期付款超过60日的，出让方不退还定金，并有权解除本合同，同时要求违约赔偿。

36、出让方未按本合同规定提供土地使用权的，应向受让方退还定金，受让方有权解除本合同，并要求违约赔偿。

37、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。

38、双方均应按本合同履行各自的义务，自觉遵守国家和北京市有关法律、法规。如发生纠纷，合同双方应协商解决；协商不成的，合同双方可以向有管辖权的人民法院起诉。

第十一章

不可抗力

39、任何一方对因不可抗力造成合同的部分或全部不能履行不承担法律责任，但在条件允许的情况下，应采取一切必要的补救措施以减少不可抗力造成的损失。

40、遇有不可抗力的一方，应在不可抗力之事件终止之日起３日内将事件的情况以书面形式（信件、电报、电传或传真）通知另一方，并且在事件终止之日起10日内向另一方提交合同不能履行或部 分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第十二章

附则

41、本合同经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。

42、本合同未尽事宜，双方可另行签订书面协议，作为本合同附件。

43、本合同附件和附图是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

44、本合同与《中关村科技园区丰台园产业基地二期31A地块土地开发补偿协议》组成一个完整的合同文件，内容相互支持，相互补充。任一合同、协议的终止将导致另一合同、协议的自动终止。

45、本合同正本壹式贰份，合同双方各持壹份，本合同副本壹式肆份，合同双方及北京市土地整理储备中心、所在区土地管理部门各持壹份。贰份合同正本和肆份合同副本具有同等法律效力。

46、本合同的解释权由北京市国土资源局负责。

双方签署如下：

出让方：（盖章）法定代表人（委托代理人）： 年 月 日

受让方：（盖章）

法定代表人（委托代理人）： 年 月 日