土地整治研究（xiexiebang推荐）

第一篇：土地整治研究（xiexiebang推荐）

土地整治研究

摘要：

土地整治是指对利用率低下、利用不合理、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地进行整治，提高土地利用效率的活动。同时也是是盘活存量土地、强化节约集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段。土地整治作为国家土地利用的一种发展趋势，自然而然的成为了社会关注的焦点。本问通过搜集到的关于我国土地整治情况的资料，以及某些地区的实例作为分析对象，对我国目前土地整治所存在的问题进行分析。再结合实际和前文所做分析的结果分析我国在未来对于土地整治问题的方向。

关键词：土地整治；现状；问题；未来

一、研究目的

农业资源的主要包括：土地资源与水资源，还有生物，气候资源等，这都是主要的生产资料和劳动所要针对的对象，在人们进行生产或者扩展的时候。并且还作为当前农业，林业以及牧业和渔业等的物质基础和人类目前当今非常需要的生活资料，所以对这些资源进行管理和调整是非常重要的，尤其是土地整治问题。就我国当地土地整治的主要针对对象或者目标进行分析，然后再展开相关的工作，并且要按照一定的步骤，发现问题，分析问题，解决问题。以能够高效的对土地进行整治。

二、土地整治的概念及内容

1、国内土地整治的概念及内容

所谓的土地整治，就是对那些利用效率较低或者不合理的土地或者灾害以及人类活动等进行后的土地开始进行整治。作为对土地存量的盘活，集约用地的强化以及对耕地方面的即使补充和土地产能的提高，土地整治是最主要的手段。只有将土地整治与当前我国的农村发展相结合，根据其形式以发展当地经济来保护耕地，保证城乡土地的配置工作顺利进行，是我国农业发展的重大策略。

《我国土地开发整理规划2001~2010》早在2003年的3月份就已经由我国的国土资源管理局颁发并实行了，其中详细说明了关于土地的整理，复垦以及开发三个方面的内容，并且还对其进行了一定的定义和概念：所谓土地整理就是利用一定措施如工程或者生物等对田地，水地以及相关河道，农林等进行的综合方面的整治措施，以提高当地的土地利用效率和耕地面积的最高使用率，以改善当地的工作和生产环境。土地复垦也是采取一定措施，然后对那些由于一定因素如生产过程中对土地造成的破坏或者自然灾害造成土地的破坏等进行整治，以恢复其土地的利用价值。而土地开发则是对未利用的土地资源用一定的方法对其进行开发利用的工程活动，当然这是在对环境保护和对土地资源进行治理的前提下实施的。

国务院在2012年的3月份也正式批准并颁布实施了《全国土地整治规划（2011-2015）》,其对十二五期间我国的土地整治方面要进行的5项主要任务：1对土地整治进行整体的统筹规划。2要对农用地进行大力的支持其整治活动。3对农村的建设用地进行规范的整治。4对城镇工矿建设用地进行严厉的整治工作。5要有序的展开土地的开垦工作。

我国学术界对于目前的土地整治进行了很多研究和分析，并且也有着很多各自的观点，不过集中表现一下三个方面：1土地整治一般都分为了个主要 内容：第一项就是由于土地权属单位间出现的互相插花或者对生产管理不力的因素而必须对其进行治理的手段和措施。第二项就是土地关系进行调整以及对土地利用进行组织。2所谓的土地整治就是要对土地的权属关系进行调整以及相关治理以能够很好的利用土地资源。3土地整治就是主要针对那些不合理和较为混乱的土地利用现象进行治理以及相关权属关系进行的调整等，这样以有效的利用土地资源。

前面是大陆学者的观点，而对于台湾的学者却有着不同的意见和看法：1土地的重划就是对于以前那些地区较为紊乱或者狭小的地方对其有关土地的利用进行废除，然后再依据需要对其土地进行相关的开发和开垦。不过要以较好条件与土地所有权的人进行相互交换为原则。2土地重划要分为两方面，及农地地重划和市地重划，前一项是指为了提高土地的生产潜力和发挥其潜在价值，对其进行的单位产量的提高等综合性的土地改良方面的措施和方法。不过其也有广义，侠义和最狭义三个方面的农地重划。后者则是根据当地城镇的发展规模和未来走势，对其中一些对城市发展不利或者较为杂乱的地形土地等进行范围划定，然后开始对其进行科学的整理和规划，建造公共设施等对人民生活有益的建筑。使其土地能够有较好的利用，为城市的发展贡献自己的价值。这样一来也就能够将土地尤其是城市土地进行合理的使用，也对城市建设做出了贡献，关于重划费用或者其他相关费用，则可以联系原来的土地所有权的归属人与其联合付出，最后双方互利的对土地进行改良的措施。虽然各种观点都有着自己相对独特的特点，但是也有着共同的联系，都是对我国当前土地整理的概念和内容进行了相关方面的讨论和治理的措施的提出，这也对土地整理的概念进行了深度解析和展开。

2、国外土地整治的概念及内容

由于当前我国的城市土地整治情况还处于初级阶段，所以还要很多要想土地整治的措施和策略进行学习和借鉴，研究起发展过程和结果。土地整治是在德国并于19世纪末才开始发展起来的，虽然起步较晚，但是由于时代的发展和人类的进步，所以几乎短时间内就在其他诸如澳大利亚，法国，日嗯以及韩国等国家和地区都实行起来了，土地整治措施瞬间传遍全球。

土地整治也有着不同的名称，在不同的地区和时间，最早的德国和瑞士将其称为土地整改，然后又在法国俄国等地也开始对其定义为土地整改，但是在亚洲地区诸如日本韩国则将其称为土地整治，也有叫土地整备或者耕地整理。不过在匈牙利和前南斯拉夫等地则命名为土地调整。

国外的有关土地整治方面的内容和定义一般有以下4个国家的五种观点：其中有两种观点主要都是在德国提出的，1 城市土地整治和农村土地整治这两项内容。对土地进行整治就是为达到对土地进行开发和改良的目的而改进农业和林业方面的生产条件来对土地进行重新划分和调整，以对人民的生活水平进行提高。2所谓的农地整改就是对村庄的土地进行规划和划分，改变其地貌，并重新将较小的耕地进行规划和整治，将其农村环境进行改造和完善，进而对农村的整体水平起到推动作用。无论怎样都是主要为了村民们的利益和收入着想，为了提高其生活水平，尽量减小对于农业生产而所需的成本投入和劳动程序的减轻。

而土地整治在前苏联的定义则是，为了对土地法令的维护以及政府对题第利用的组织和保护的决议进行实施，然后对土地资源生态环境等进行的一系列的改革措施。

而在加拿大队土地整治的定义和理解就是对土地进行的一系列的调整和治理，不过在一定范围内实施的措施。主要是为了对土地的利用进行调整已符合经济发展和人民需求，并改善农业生产条件和提高人们生活水平。还对生态平衡的调节和维护起着很大的作用和影响，控制城市的过度扩张，并且要对土地进行合理利用，以使得各地区都能够有较好的发展。

土地整治在韩国则被称为是土地调整措施，通过对土地进行调整和改革措施以实现带动相邻地段的相关地价的增值的目的。最主要是调整土地的利用方式和利润获取方的分配方式的一系列措施。

三、我国土地整治的现状及存在问题

1、我国土地整治的进程及实例

我们国家是世界上得大国，人口、土地面积、物产资源，等等都位居世界前列。由于，扬州市位置特殊，在此，特别以扬州市为例，来说明我国的土地整治的进程。

扬州市有着特殊的地理位置，它还是一座具有2500年的历史文化名称，在中华整个历史上都有这特殊的意义。它位于整个江苏省的中心，它的南边是滚滚长江，北面是著名的淮安市和盐城，他的东面和泰州相邻，西边是南京淮安及安徽省得天长市。历史上得京杭大运河横穿扬州市，全长80.5公里，从南至北联通白马湖、、宝应湖、高邮湖、邵伯湖，最终汇入长江。全市有多个开发区，例如，邗江、广陵、维扬、经济开发区等，下辖89个乡镇街道，1183个村委会，全市大约总人口有459万人。扬州曾在04年获得“中国人居环境奖”这一殊荣。紧接着在06年，由联合国亲自下发“人居奖”。

扬州市有着高品质的土地，而且更是有着大量的人居种植面积。扬州市总共有663406.6公顷的土地，其中的种植面积有3166400.6公顷，人居耕地面积能达到0.07公顷。曾在98年的时候，扬州市全市展开土地整理项目，共同组织并实施了省级以上土地整治项目43个，整治好的土地已达24300公顷。由于其特殊的地理位置，靠着海峡两岸的农业合作实验区，建成了一大批具有一定规模化生产基地、高效实施农业区和高产农田。

2006年，联合为扬州市颁发了“人居奖”，而扬州更是发展这一优点，将土地整治规划的目标放在了土地邮箱的多重利用上，并对土地整理做出了布置，更重要的是强调城乡用地的统筹。扬州市在提供广阔农业的农业生产空间、支持农业生产的同时，还需要在土地的节约方面多下功夫，还应该加强对文化和传统建筑的保护，并且应该保护好当地的历史特征，在坚持这些方面的同时，还要照顾好生态发展，以实现城市和农村地区的综合发展的这一目标。

扬州市曾在规划原则中提出过四项原则。第一原则为统筹规划，突出重点这一原则着重生明，要突出扬州市的生态基础建设用地和科学合理的土地方案，并且优化各种资源配置，从而达到田、水、路、林、村的综合治理。从而达到整个扬州市的规划，统筹考虑城乡共同发展。第二项原则为科学论证，合理安排。扬州市会通过土地局的深入调查，对本市的土地进行科学系统的分析，通过国土、农业、环境、景观、村镇规划、农村问题等多方面的专家来共同完善与补充，从而提出整治措施。第三项原则为找准典型先行先试。扬州市有一些较为突出的村镇，以他们为重点进行试点工作，从而可以从实践中获取经验，便可以更好的实施措施和制度计划，为土地做贡献。第四项原则为为精心设计, 注重实效。各方面的专家积极咨询，与广大农民积极探讨，并研究出多种研究方法，专家们全面的调查与典型研究相结合，提高了研究成果的科学性和实用性。

紧接着，扬州市在规划内容中，以自身的特点从而确立了城区土地要以什么方向为主要路线，并着重解决土地不足这一严重问题。维持现有的优良生态格局，并坚持保护生态文化和保护传统文化。扬州市为此提出4方面的主要内容。第一方面为调查分析土地利用现状。科学家利用土地现状分析其中的原因，并对照经济社会发展阶段和自然环境发展要求，分析土地利用的问题，并且根据历年土地调查的数据结果明确土地综合整治规划需要重点研究解决的问题。第二方面为开展重大专题研究。扬州市能够充分利用手中的现有资料，展开各种专题报告，例如扬州市的发展定位研究、城镇乡村的规划格局、扬州市各大支柱产业的发展方向及发展前景、扬州市的基础设施建设和基本的农田规划格局研究、还有社会经济发展阶段的特性和未来重大建设规划研究等等方面，扬州市都会分析出其原因，并且深度研究探讨。第三方面为土地综合整治规划方案研究。在对土地的调查分析和专题研究的基础上，扬州市通过对土地的进一步深化研究，制订了一套针对其现状的土地综合整治的具体目标和任务，并且在扬州市各个乡镇的土地治理方面已经有了初步落实，确定了不同类型土地综合整治的规模与布局。最后一方面则是制定保障规划实施的政策与措施。扬州市按照各位专家提出的各项整治方案，做出各种安排，并制定出来了各项措施，推动各项方案的发展，制定出促进土地整治的综合治理方案，为土地的综合治理突出很好的、很有效的建议。

扬州市对于乡村土地整治问题，本着“全面探索，局部试点”和“整村整镇推进”的思路，选择了典型村镇。这其中主要进行了四方面的内容。第一方面为对村镇土地利用状况进行调查。扬州市设立了“典型村”，并对“典型村”进行一系列的研究与调查，对“典型村”的土地利用条件逐一进行分析，从中慢慢找出存在的一系列问题及原因。专家们还根据村镇的自然条件、历史状况、社会经济状况、生态环境状况、相关规划和标准等基础资料,为扬州市土地整体规划做出调查和有用评价。第二方面为对村镇土地整治规划方案进行研究。扬州市每一个地区都有这自己的不同特点，扬州市对其土地资源特点进行分析研究，并对各个地方提出了土地综合整治具体目标和任务,并且按照当地的基本条件设施，拟定了土地综合整治方案。为当地发展提供有效措施。第三方面为对村镇土地综合整治规划进行组织执行。扬州市有着自己独特的想法，那就是“封闭运行、结果可控”选择良好的土地进行局部的尝试，然后再对整体规划提出实施措施，与此同时，加强对这些土地的检测，并及时的进行总结研究，形成了土地整治制度成果。

2、我国土地整治面临的问题

（1）、国土整治的过程程序混乱，缺乏相关的法律以及整治标准。我国国土整治缺乏法律和整治标准致使国土整治工作出现许多难以解决的问题,使得许多工作人员有机可乘,导致我国现在的整治工作十分混乱。尤其是西北、西南诸如宁夏地区，就缺乏相关的法律对土地相关的地方性法规和规章。工作人员没有真正的在整治过程中，根据具体要求和目标和国家出台的宁夏土地利用总体规划操作土地治理过程。20世纪90年代以来，中国的土地利用规划工作停止不前。我国没有统一的土地利用规划，对土地的用途等，使用原则做出规定。还存在执法不严的问题，造成了大量的土地使用变得无效和混乱。

（2）、政府的监督作用没有做到位，未能实现违法必究、执法必严。在国土利用过程中发生了许多对土地的污染和资源的浪费等问题，这些不负责任的行为都被置之不理。还有，由于各个部门没有责权分配问题，导致我国在城管、土地、交通、林业、渔牧、等部门的设置，导致土地资源和环境管理的矛盾冲突频发！

（3）、我国因为土地污染严重，土地质量越来越差，由于我们的土地整治工作的大意，再加上农业生产方式粗放，农药的使用过多，减少了大量的土地肥力程度，致使农业用地造成土地退化，从而降低了粮食产量，限制了中国农业的可持续发展。虽然中国有部分土地污染的法律规定，但大规模污染现象没有限制和约束的严格法律规定，造成严重污染我们的土地的现象频发，土地质量在逐渐下降。

（4）、规划微调影响项目的规格和进度。基层国土部门和施工单位在某些地区整治中遇到一些问题:工程的进度常常被规划微调所影响。例如,土地平整会对作物产生一系列影响，使得广大农民群众的利益受到损害，但没有项目规划对其进行补偿。再如，农田旁边灌溉节水点的间距相对固定可是农田的长宽却是不同的，这就导致农户接水点被灌溉的数目不定。这些情况出现,想要解决就的经过一系列的流程，需要对规划设计调整，上级部门逐级提交规划修改申请，而这个过程需要时间很长。此外，规划起点较低、与新农村建设的要求不相适应。例如,重型农业机械会对道路的寿命产生十分巨大的影响,这与新农村建设产生矛盾点。而一些整治不到位的问题,会给群众留下不良印象,给生产生活带来许多不便之处，有悖于整治的最终目的。当前的整治项目工程规划要与时俱进，符合新农村建设的逐步提高，内涵要不断丰富，项目设计规格要不断提高。

（5）、基层干部群众认识不一影响施工进程。有些干部出现了在项目实施不同的态度！施工开始前, 干劲十足,个个热血沸腾；而项目中却斤斤计较, 使得工作无法正常快速的进行；项目完成后，虽然工程让群众们得到了许多好处,但是基层干部却对维护缺乏责任心。当关系到切身利益的时候,基层干部不顾为了改善农村生活条件和提高农民受益的根本目的，毫不让步，甚至变本加厉，提出难以兑现的要求。此外还有的基层干部干预信访,推波助澜,使事态加剧。此外，基层干部整治热情不高，有些项目区私拿建筑材料，这些现象的发生暴露出许多问题来，而这些问题不能被积极化解，在一定程度上影响整治。

（6）、地方政府积极性不高造成项目实施和管护的难度加大。在地方由于关于实施土地整治的项目及其它的管理和维护的质量优劣都没有被纳入县级政府对乡镇政府的考核当中去，并且政府的积极性不高涨,使得项目的管理维护的难度大大增大。在项目开始，当遇到问题时,乡镇干部还可以起到积极作用，积极调节,可是又因为有些乡镇干部对于很不容易争取到的农村土地整治项目不够重视。所以，在当遇到一些繁琐、相当麻烦、不好处理的问题时，他们的积极性就大幅度降低了。他们对这类工程没有支配权,不能通过项目实施带来指标。因此，土地整治项目已成为该县国土部门的事情，步履维艰实施这将是难以避免的。更为严重的是，这个问题是管理和保护项目后的直接延续，导致在后期有部分项目效益不能持久。例如，一些农民用稻草，肥料堆放在U形排水受阻而形成堵塞,无人问津遭受严重损害后，一些农民建道路，沟渠两侧的各类农作物，破坏水灌溉点堤岸和河床等。

四、国外土地整治的先进经验

我国的土地整治正处于正发展的阶段，其中有许多国家在土地方面对经济发展取得了惊人的成果。日本就是典型的例子，通过土地整治而取得了惊人的成绩，从而在土地方面进入了世界的前列。

日本国土地面积并不多，总面积仅为37.78万平方公里，只有516万公顷的耕地，只占国土总面积的13.6%。在2010年，日本全国全国到1.25亿，人均耕地面积只有0.04公顷，由于其人多而地面积却非常少，缺少耕地资源，是一个人均土面积少的国家，其情况与我们的国家非常的相似，但日本却在土地资源缺乏下，经济却得到了空前的发展，是日本进入了国家的首列。

对日本土地改革的分析，日本土地整治总结出下列几点

1、以完整的法律法规体系保障是土地能够正常的运行。日本非常注重土地整治是与土地法律相同步的，日本在土地方面的法律颁布有200天之多，比如《农地法》、《农业振兴地域法》、《农业经营基础强化促进法》、《水利资源开发促进法》、《森林开发公团法》、《土地改良法》等。在这些法律的实施与推动下，造成日本的经济得到了发展，推动了日本土地整治工作的开展，使优质的土地资源的到了保护，而且使农业规模化经营和现代化水平得到了提高。但根据需求的不同，日本的法律也会做出相应的改变，例如，比如《土地改良法》，为了扩大土地改良种类和完善实施程序就为了适应经济的发展而被修改了11次，这是日本修改最多的一部法律这可以看出日本对土地改革的重视程度。

2、注重土地权属和地块调整，促进农地规模经营与中国有相同的情况，日本特别注重农用地的流转和规模化经营，其利用土地改革，利用土地权属调整和地块置换手段解决了他们的土地比较零碎和分布比较分散的缺点，还建立了专用农户，使农地的规模化和专业化经营能够成功突破，而农业的生产能够很高效的完成和农民收入有一定的保证，完备的工作程序的土地整治，是许多的农民积极的参加，土地整治过程是土地相关利益主体权利重新分配的过程，在直接的农户在较容易产生利益冲突，而冲突的产生使土地整治无法正常的进行，所以日本在土地整治方面制定了周密的计划，并且严格的执行，使公众都能够积极的参与。在进行土地整治前，由土地整治区域中各村的村民代表和指导人员组成的委员对方案进行规划、土地权属和地块调整方案等进行讨论和表决，经委员会2/3以上的成员同意后，土地整治工程才能够正常的实施。而进行土地改革前。要想个人进行土地改良，则其必须经过2/3以上参加人同意后才能够进行土地改良的资格。所以从各方面来说，日本的土地改革既是政府的行为，也是公民自觉遵守的标准。其建立在农民之上，从而确保里项目准备和实施能够有序的进行。

3、重视科技，工程设计和建设标准高工程设计和建设标准是土地整治效果实现的根本保证。日本在进行土地整治工作时，最看重工程质量和科技手段的运用，土地整治规划分3级进行：一是国家级规划，其主要划分出一个时期土地整治的方针、总体目标和主要任务；二是都、道、府、县级规划，主要是确定区域、规模、投资、权属的登记与管理；三是町、村级规划，主要是提出项目、实施项目和运营管护。日本土地整治制度规定5年组织进行一次的评估，涉及每个町、村，调查评估结果要汇总上报，从而为制定出一个5年土地整治计划提供技术支撑。日本法律规定，进行过土地改革的农业地域，7年内不受理该地域的农地转用申请。

五、结合国内外探讨我国土地整治问题的解决方案

1、数量质量两手抓，土地改革是应保持耕地总量保持平衡，不仅要注重耕地数量的增长，耕地质量也要有所提高，所以我们在耕地质量与耕地质量上要做到双重的提高，两手硬一一是要注重对抛荒地、零散地再次的开垦与整理，二是要对新增长的耕地对其质量要保证增强。

2、确权登记优配置。在土地整治前要对每一个需要整治的土地进行确认与登记。土地整治后按照依法、自愿以及稳定性原则，对土地进行，是分散的土地实现聚集化，规模经营合理化，是土地资源能够优先配置。其土地在每个村内部、村与村之间的土地、工矿用地等均可进行置换。与此同时，其对拥有者的土地按照“谁开发，谁受益，谁使用”的原则，是土地拥有者具有使用权与处置权，从而增大使用者利益增长，并协调所有者与开发者之间的关系

3、优质高效成规模，通过土地整治使“小田向大田”集中。是土地的规模经营适度化。对其整治出的土地发展大棚养殖，特种养殖等科技含量高的产业，在优质高效的路线下，才能够有更高效的收益。土地整治者应开发与研究在整治土地上应生产与种植什么作物及如何进行生产以及经营等问题。尤其应关心土地整治尤其是农地整治开发的土地必须从事高效农业、现代农业，才能够取得高效的收益。

4、集约利用挖潜力。根据土地资源与我国土地利用的现状，我国在城市化过程中应该走土地集约利用的道路。这就需要对存量土地进行挖掘与开垦的能力。则对城市而言，借助土地整治使高建成区内的土地利用率和产率得到提高将在城市中心占地面积大、地产出率低的工厂搬迁到适合发展的地方，实行“优二兴”，将第二产业坐落于占地面积大的城市中心，并将第三产业运用于适合其发展盘活开发区的闲置土地，把其他的投资项目转入于开发区内，比如商业用地、住宅用地等；而对旧城区进行整治与建设，把不合理的住房进行拆迁与改造，并增大道路两侧的宽度以此来缓解交通拥挤堵塞的交通问题。对农村来说，应彻底贯彻“集中”的原则，即“农民住宅逐步向中兴村和小集镇集中，乡镇企业向工业园区集中，农田向规模经营集中”。在过程实施中。我们应严格按照土地进行总体规划，在规定的建设用地区内选址。并且新址面积应少于旧址面积，来实现土地合理利用化，不的占有农田的土地，但必须占有土地的。则必须县级以上土地行政主管部门调奁核实和批准，则可以与就址整治后的面积相置换，要做到耕地面积不减少，还会有所增加的新标准。实施这种方式置换的，其建设用地可以不占用年度建设占用耕地汁划指标旧。

5、保护生态美环境。我们应把生态、景观作为一个不可分开的整体来考虑。将人与环境、生物与非生物、生物与生物以及与整个生态系统之间的关系作为一个整体来进行协调他们的关系与考虑他们的处境。对于村镇、工业园区、农田等，根据专业的村镇规划方案，来进行美化环境，改变布局，是农民的生活环境得到提高。从而推动农村的发展与建设，加快城镇化的步伐，而对于城市土地的整治，首先应符合城市规划，应尽可能的保护我们的原生态，人文环境的同时，使绿地的面积能够增加。与我们的原有绿化带形成一个不可分割的网络系统，美化我们的城市环境，农用土地的整治，应增加土地肥力，保持水土，绿化环境，涵养水源的生态功能。与此同时，林、牧业的发展应于农业发展相协调实现经济与生态的双丰收。

六、我国土地整治的展望

通过以上分析与论述，和明确的看出我国农业发展中存在的问题以及解决问题的方法。我国土地整治工作牵涉到整个社会的发展和进步。我们国土资源有效并合理的提高和有效利用程度，也影响着我国经济的可持续发展。所以我们应进行土地整治来提高我国的经济增长，并且，我们要改变落后的土地利用观，改变只重视经济的发展而绿色经济得不到发展落后观念。我们的国家才能取得国家与个人、人类与自然的和谐、可持续发展。土地整治工作在未来的不断发展和实践中，进行土地质量的提高，且土地开发与经济相协调，利用我们现在的高科技手段发展现代农业，置换等方式挖掘存量土地、重视整理中的生态环境保护，实现经济发展与生态系统相平衡的原则，并与公民为中心，公众为基础的理念更好地促进土地整理工作，来促进我国的经济发展，把我们的国家创造为一个农业大国。

第二篇：土地整治+

生态发展调节器

——以石柱县脱贫攻坚项目调查为例

土地整治+N 生态；产业；效益；脱贫；科技 耕地占补平衡政策是工业化、城镇化建设占用耕地的补救措施。据统计，1999~2005年，全国建设占用耕地5928万亩，同时我们补充了耕地6929万亩，有效地弥补了各类建设占用耕地造成的损失。与此同时，占补平衡政策对节约集约用地有倒逼的效果，全国年均建设占用耕地的规模从1985~1996年的750万亩左右下降到1999~2015年间的350万亩左右，倒逼效果是非常显著的。所以说，当前和今后一个时期继续坚持占补平衡政策，不仅可以及时补救建设占用耕地对粮食生产能力的影响，还可以增强耕地保护意识，倒逼节约高效用地，促进经济发展方式的转变。

当然，我们也很清醒地意识到，经过多年开发利用，国家的后备耕地资源也在逐步减少，特别是有一些耕地资源比较匮乏的省份，落实占补平衡政策遇到了一些现实问题。因此，我们要下力气改进和优化占补平衡管理。这次出台的《意见》就是按照“控占用、调方式、算大账、差别化”的思路，提出了改进和规范占补平衡管理新的政策措施。“控占用”，就是要减少新增建设占用耕地规模，从源头上减轻占补平衡的压力;“调方式”，就是要转变补充耕

地的方式，尽量减少未利用地开发，着力通过土地整治和高标准农田建设来落实补充耕地的数量和质量;“算大账”，就是要从单纯强调项目挂钩算细账，转向兼顾区域平衡上算大账，更好地落实地方政府的耕地保护责任;“差别化”，就是要充分考虑区域差异和项目差异，实事求是地解决占补平衡的困难，构建“县域平衡为主，省域调剂为辅，国家统筹为补充”这样一种占补平衡的新格局。

20年前，中发11号文提出了最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。时隔20年，中央又印发《关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》，这是在承前启后的基础上进一步完善耕地保护制度、明确各级政府主体责任的需要。《土地管理法》第三十三条规定“个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦”。《意见》明确提出探索补充耕地国家统筹，是对法律规定的细化落实，是在当前后备资源不足、占地需求与后备资源空间不匹配的情况下，解决部分省份、部分国家重点项目占补平衡难题的改革举措。20年来，我国的工业化、城市化史无前例快速推进，在这一进程中，我们一边坚持保障经济发展，一边坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，经过多年努力，初步建立起了包括规划控制、用途管制、标准核定、激励约束的管控性耕地保护框架体系。同期，国务院还建立了国家土地督察制度等非常重要的制度。《意见》把这些行之有效的严格管理制度固定下来，同时提出“两个绝不能”，即已经确定的耕地红线绝不能突破，已经划定的城市周边永久基本农田绝不能随便占用。从耕地资源的特殊战略地位来看，耕地是我国最为宝贵的资源。中国作为13亿多人口大国，粮食安全的特殊战略地位任何时候都不能动摇，耕地是国家粮食安全的根本保障，是农业发展和农业现代化的根基和命脉。人多地少的基本国情，决定了我国耕地资源的特殊重要性和战略性。耕地是农村改革发展稳定的基石，是重要的生产、生活、生态空间，耕地保护直接关系到广大农民的切身利益，关系到生态文明建设，关系到经济社会持续健康发展，也关系到国家长治久安。所以，我们必须实行最严格的耕地保护制度。从经济社会发展的需求看，新型城镇化、工业化的深入推进，不可避免地要占用一定数量的耕地，这是客观事实。加大生态文明建设力度，推进供给侧结构性改革，还要进行退耕还林还草还湿，要进行污染耕地治理，这也需要调减一部分不稳定的耕地。同时，我国的耕地质量总体还不高，局部在退化，还不能满足粮食和农副产品的生产需求，耕地保护面临着数量、质量和生态

等多重压力。适应新形势、新要求，必须正确处理经济发展与耕地保护的关系，妥善解决耕地保护工作中的困难与问题。出路在哪里?就在于深化改革。中央及时出台加强耕地保护的文件，既强调坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度不动摇，同时也从统筹推进“五位一体”总体布局出发，提出加强耕地保护和改进耕地占补平衡的总体要求、目标任务和政策措施。一是耕地数量红线，二是耕地质量红线。也就是要大规模开展高标准农田建设，深入实施耕地质量的保护和提升行动，遏制耕地退化趋势，提升耕地的质量。特别是要把最优质的耕地划为永久基本农田，实行永久保护、永续利用。这次《意见》又进一步提出了具体要求： 一是严格实施耕地数量保护，通过控增量、挖存量、促集约来减少新增建设占用的耕地总量。既要做到“少占”，还要通过完善占补平衡的责任落实机制，拓展补充耕地的渠道，确保“补足”，守住这条红线。二是强调耕地质量保护。创新机制来充分调动各方积极性，通过推进占用耕地耕作层的剥离再利用、中低产田的提质改造、新增耕地后期培肥改良等措施，大力稳步提升粮食综合生产能力，努力实现“建好”这个目标。

三是扩大耕地轮作休耕试点，落实耕地生态保护。耕地是生态系统的重要一环，在耕地后备资源开发利用的同时，要明确禁止开垦的区域和地类，积极开展退化耕地的综合治理、污染耕地的治理修复，统筹推进耕地休养生息，充分发挥耕地的生态作用。去年我们在推动耕地休养生息、促进绿色发展上，按照中央的要求，进一步扩大实施耕地的轮作休耕，得到了广大基层干部、农民群众的拥护。今年还要在去年的基础上进一步扩大，在体制机制上创新，在技术模式上创新，为“藏粮于地、藏粮于技”奠定坚实的物质基础、技术基础，特别是思想理念基础。

第三篇：土地整治

1.土地整治：土地整治系指对低效利用、不合理利用、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地进行整治，提高土地利用效率的活动。土地整治是盘活存量土地、强化节约集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段。在我国将土地整治与农村发展，特别是与新农村建设相结合，是保障发展、保护耕地、统筹城乡土地配置的重大战略。

包含了土地整理、土地复垦和土地开发三项内容。给出了相关的定义：土地整理是指采用工程、生物等措施，对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动；土地复垦是指采用工程、生物等措施，对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占造成破坏、废弃的土地和自然灾害造成破坏、废弃的土地进行整治，恢复利用的活动；土地开发是指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地资源开发利用的活动。2．土地分类：土地分类(Land classification)是土地科学的基本任务和重要内容之一，也是土地资源评价、土地资产评估和土地利用规划研究的基础和前期性工作。土地分类是土地类型的划分，其理论是建立在类型学基础上。其分类单位是从区域土地个体单位所具有的相似属性中归纳出来的，具有抽象性和概括性。单位级别愈低，分类标志的共同性或相似性则愈多，级别愈高则共同性愈少。

对土地进行分类研究，不仅能够正确认识土地数量、质量和空间分布状况，指出改良与利用的方向及途径，而且有助于扩大土地科学理论的应用范围，使其理论体系更趋完善。土地分类的分歧

国内外有关学者，对于土地分类问题还持有不同的观点，在方法论方面存在着一定的分歧。在分类系统的建立上，由于应用目的不同，形成了不同的分类系统。其中有代表性的有二大类:一类是基于理论研究而建立的分类系统，其特点是理论性强，如土地类型分类，我们称之为基础理论分类系统或土地自然分类系统。它包括两种，一是从景观学理论角度出发，所建立的多序列分类系统；二是单系列的分类系统。另一类是基于应用而建立起来的分类系统，称之为应用性分类系统。

土地类型较多强调的是土地的自然属性，它与土地利用类型，如：耕地、林地、草地等在概念上是有区别的。1985 年中国科学院地理所主持制定了“中国1∶100 万土地类型图分类系统”，该系统是典型的系统分类，是对中国土地分类研究的一次总结，具有开创意义。它把土地类型分为3 个级别：土地纲—土地类—土地型。这一分类系统符合中国地域辽阔、自然条件复杂、土地类型多样的基本国情，便于在生产实践中掌握和应用，方法简便易行，易于操作，代表了一种讲究实用的研究方向。由于此种分类不是本文重点，所以不再叙述。

土地应用性分类系统与理论性分类系统相对应，它是从实际出发反映同特定目的关系密切的土地的社会经济属性和一定的自然属性。这种分类系统主要有三种：以土地资源类型为划分对象的土地资源类型系统；以土地利用方式为目的的土地利用现状分类系统；以城镇土地利用为目的的城镇土地分类系统等。

3.土地投资强度：投资强度，即固定资产投资额（包括厂房、设备和地价款）除以土地面积，是衡量开发区土地利用率的重要标准。投资强度、投资总额和注册资本之间是有一定联系的，其中前两者之间存在一定的逻辑关系。

4.经营性用地：经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。经营性项目一般指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目。

5．多用途地籍：以土地产权登记、课税、科学管理、利用和保护土地等多种用途为目的建立的地籍。它记载有关宗地的全部属性。

6.土地集约利用的概念及理论基础 土地集约利用的内涵分析

对土地集约利用的研究最早来源于对农地的集约利用研究,李嘉图认为,农业土地集约利用是指在一定面积土地上,集中投入较多的生产资料和劳动,使用先进的技术和管理方法,以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。笔者认为,我国农地集约利用的内涵是指在区域农地资源科学配置和结构优化的前提下,在有限的农地面积上合理增加相关生产要素投入,充分发掘农地的利用潜力,从而最大限度地提高农地利用的综合效益。城市土地集约利用的研究是从农地集约利用借鉴而来的,许多学者从不同的角度对城市土地集约利用的内涵进行了界定[1-5]。由于城市土地利用自身的特殊性,中外学者目前还没有给出明确、统一的定义和内涵解释。笔者认为,城市土地集约利用内涵应主要体现在以下几点①城市土地集约利用最本质的内涵是加强土地投入以及土地的深度利用与精细利用,即充分挖掘城市土地资源的经济供给潜力,使城市土地投入产出比和土地利用率最佳。，②城市土地集约利用的前提是城市土地布局合理和用地结构优化,即城市土地利用方式之间应高效协作,使城市健康高效发展。③城市土地集约利用追求的目标是土地利用效益的综合化,即城市土地利用在追求经济效益的同时,应体现经济、社会和生态环境效益的统一。④城市土地集约利用是一个动态的过程,即在不同的经济发展阶段,城市土地利用最佳集约度的内涵不同。⑤城市土地集约利用的指导思想是可持续发展观。⑥城市土地集约利用因土地的空间尺度和类型不同而不同,即土地集约利用具有层次性,在宏观层次上强调城市的综合效益;中观层次则强调用地功能和结构的合理性;微观层次侧重于单块土地的投入产出效益。⑦城市土地集约利用的水平衡量具有区域差异性,即不同的区域条件下,城市土地的集约利用模式也不同。土地稀缺理论是土地集约利用的现实基础 土地的稀

缺性是土地集约利用的现实基础,可以分为绝对稀缺和相对稀缺。马尔萨斯的绝对稀缺理论认为,人口增长呈指数型的加速增长,而自然资源的增长不具有指数型的加速特征,从长远看,人口的数量将超过自然土地资源的承受水平。李嘉图提出的相对稀缺理论认为,自然土地资源不存在均质性。由于土壤肥力存在级差,人们总是先利用肥力高的土地,再利用肥力次之的土地。随着需求的增加,总会有较低肥力的土地得到开发利用,不存在绝对的稀缺。李嘉图还强调,通过技术的进步,可以改良土壤,提高土地生产力。

从土地的供给上看,马尔萨斯的绝对稀缺实质上是指土地自然供给的绝对无弹性;李嘉图的相对稀缺是指土地经济供给的相对弹性。土地供给的绝对稀缺性决定了必须对土地集约利用,提高土地的使用效率;土地的相对稀缺性则提出了土地集约利用的可行性,通过增加投入,提高土地的经济供给能力,来解决土地资源的短缺问题。2.地租地价理论与区位理论是土地集约利用的内在机制(1).地租地价理论。地租和地价理论揭示了土地集约利 用的内在机制。马克思在其地租地价理论中提出级差地租的概念,并指出级差地租II是由于对土地的集约经营而产生的。阿朗素在其城市地租理论中建立了土地集约利用和土地价格之间的简单一致性模型,并指出竞价过程是将土地分配给多个竞争者的一个比较现实的方法。土地集约利用实质就是合理地配置有限的土地资源,力求获得最大的地租收入,而市场机制则是土地资源配置的根本基础。在市场经济条件下,地租地价是土地市场运行的指示器,能够

反映土地供求状态,收益水平的高低以及土地是否合理利用。土地资源的市场配置就是借助价格标杆的强力调控,来引导土地资源在各部门、各区域间的最有效分配,从而实现整体最优。

(2).区位理论。区位理论是研究特定区域内关于人类经 济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。杜能在其区位论研究中,最先将区位与土地利用方式和集约程度联系在一起。他认为农业土地利用的合理集约度应按土地区位地租的高低即距离市场远近进行配置。此原理为后来的工业区位论、城市区位论、市场区位论等研究区位土地集约利用的分布规律打下了基础。区位理论研究的现实意义就是为土地资源的配置提供了另一种方式,即宏观政府调控机制,依据区位理论中区位土地集约利用的分布规律,在编制土地利用规划时可以对城市各种产业结构和用地类型进行合理地空间配置,优化城市布局和用地结构,以达到城市土地集约利用的目标。3.土地报酬递减规律可确定土地合理集约度

最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。土地报酬递减规律是指在一定的技术水平下,对单位土地连续追加投入劳动、技术、资本等生产要素,追加的投入越多,获得的报酬就会随着增加,当追加的投入量超过一定的界限时,追加投入部分所获得的增加报酬就会逐步减少,从而使得土地总报酬的增加也会呈现递减的趋势。英国经济学家马歇尔认为,土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题,研究的是土地的合理集约度。土地集约利用就是指在土地上增加投入,以获得土地上的最高报酬。由于土地利用报酬递减规律的作用,土地利用集约度的提高是有限的。理论上,当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点,即边际收益等于边际产出时,经营者将不会追加投入,这一临界点就是土地利用的集约边界。因而在土地利用过程中,可以依据“土地报酬递减规律”,在一定社会生产力水平下,通过科学手段测定最佳的投入点,即土地利用的合理集约度。4.可持续发展理论是土地集约利用的指导思想和研究目

标 可持续发展理论的基本内涵包括:①可持续发展思想强调以发展为中心,没有发展就不存在可持续发展。②可持续发展要求“协调”。通过协调社会、经济、资源和环境之间的相互作用,使各种要素都维持良好的状态,以达到最佳的综合效益。③可持续发展要受到自然界物质基础的限制。人类的经济和社会发展不能超越资源与环境的承载能力。④可持续发展追求的是公平性发展,关键问题在于资源的分配,资源的分配在时间和空间上都应体现出一种公平关系和合理性。

根据我国土地资源和社会经济环境发展的特点,土地可持续利用就是科学合理地利用、开发、整治和保护,实现土地资源的永续利用与社会、经济、资源环境的协调发展,不断满足社会经济长期发展的需要。土地集约利用即研究土地资源配置的合理性,其目的就是在不破坏生态平衡的前提下,挖潜存量土地,提高土地的相对供给能力,保持土地价值的耐久性和其自然利用性,为区域经济可持续发展和土地资源可持续利用创造有利条件。7.土地管理中区分政府与市场的关系。

四、制度创新

1.地方政府转变发展观念。地方政府在土地市场中的主导优势地位决定了其在制度创新中具有重要的主导作用，而地方政府树立长远的、综合的和可持续发展的观念则更有利

于促进地区经济的整体发展。实际上自1984年我国农村完成家庭联产承包责任制改革后，地方政府作为制度创新的第一行动集团，在某些地区的制度创新中已经发挥了有效的主导 作用，例如，先后实行的“两田制”、“增人不增地、减人不减地和“股份合作制”，尤其是后两种制度创新更是收到了明显的制度创新绩效。因此，地方政府在土地市场中转变其发展观念将成为今后经济社会发展的必然趋势，只有关注长远目标和社会综合效益的发展观念才更适合时代的要求。

2．搞好地区协调工作，加强中央政府的统一调控能力中央政府在逐步对地方政府放权让利的同时，应在宏观角度加大统一调控力度，主要包括：淤中央政府需加强统一领导和适度下放权力；于加强上下级政府之间的协调和联系，包括处理好领导与被领导、宏观与微观、监督与被监督等关系，努力提高各级政府的行政效率；盂各级地方政府在促进协调发展的过程中，还要注意地区间资源禀赋和社会人文等差异，综合权衡，从地区差异的角度考虑协调发展的问题。

3．建立政府官员考核制度与公众参与机制。一是建立相应的政府官员考核制度。政府应转变发展观念，为规范土地市场，建立相应的政府官员考核制度是十分必要的。要改变过去 单纯以经济增长的数量指标为主的考评办法，采用综合的指标如土地资源的利用效率、经济可持续发展、失地农民的就业生活保障等，以突出对地方经济发展质量方面的考评；同时应建立短期和长期考评相结合的考核制度，以避免政府官员片面追求短期经济增长的短视行为。二是完善公众参与机制，包括：有地方政府的政策支持和完善的组织架构、不断提高公众的话语权、提高农民的组织化程度，以使其有足够能力与政府进行谈判，从而维护自身的权益。

4．建立外在的第三方约束机构。在土地市场或征地过程中，无论是政府、银行、房地产商，还是社会公众和农民，作为市场经济体制中有限理性的“经济人”，总是会从自身的经济利益出发而产生不利于社会整体发展的行为偏差。因此，建立外在的第三方约束机构，使之与土地参与者没有任何利益关系，能够保持公平公正性和监督约束有效性。8.不动产统一登记的概念及意义

不动产统一登记，是由2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到国土资源部一个部门。2014年6月底，出台不动产登记条例。从住房信息联网上升到不动产登记

住房信息联网一直阻力重重，住建部从2010年开始推进。但在住建部2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标之后，联网的扩围工作却在一定程度上陷入停滞状态。住房信息联网的技术难度其实已经不大，一些地方或部门不愿意主动配合完成联网工作，是主要的阻力。事实上，在联网工作扩围之初，住建部部长姜伟新就曾公开表示，扩围系统有相当的难度。拥有住房私有财产的业主，都不希望过分将这一财产进行暴露。而地方政府，或出于利益考虑，或是行政上的惰性原因，都以不情愿的态度来应对住房信息联网的任务。房屋是一种比较复杂的资产，从住建部层面，已经难以推进住房信息联网，所以必须以一种新的思路来推进这一工作，而新的思路不再局限于单一的房产登记，将土地、房屋、园林等统一纳入考虑，并由一个部门全盘指挥，有利于破解各自为政下的无力推进局面。国务院决定，由国土资源部负责指导监督全国土地，房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。多个部门已经强势表态要推过不动产登记

产权登记三中全会的一系列决定里，对房地产部分着墨不多，政府层面对楼市的态度已经十分明朗，中央更希望依靠市场机制来促进楼市健康发展。但推进房产税是这一思路下的一个比较明确的表态。而推进房产税，前提是有统一的不动产登记制度

出版的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》辅导读本中，国家发改委主任徐绍史发表 《健全宏观调控体系》一文。徐绍史表示，要加快推进住房信息系统建设，尽快实现全国联网。推动建立信用信息交换共享机制，逐步形成覆盖全部信用主体、所有信用信息类别、全国所有区域的统一的信用信息共享平台，实现资源共享。

从一系列的表态来看，推进房产税已经是不容质疑的决定，而且推进速度也将加快。从短期看，房产税试点扩围可能成为楼市调控政策切入点。当前多个城市已制定并上报房产税试点方案。房产税试点可能最快在岁末年初扩围。由房产税试点带动的房地产税收制度改革，拉开房地产领域各项改革的序幕。能否平抑房价

在国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度后。许多人从这一制度上读出了“反腐”“控房价”等效果。SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示：“这是好政策，如果实施，房价马上会跌。

统一可参考的信息，正是实行一系列楼市调控的基础，只有当各地部门间实现信息共同可参考的前提下，税务部门才能有效地依据业主的房产数量开征税收，也就是说，三中全会提出的推进房产税，其执行的前提是拥有不动产统一登记信息。

而，不动产登记的具体操作思路已经开始显现，国务院提出，要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除”信息孤岛"。

另外，国务院提出推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

这也是一个非常重要的点，房婶、房叔类新闻层出不穷，官员拥有多套房产的消息刺激公众的神经，只有推进不动产信息公开查询，才能有效抑制一些群体利用不正当方式获取多套房的行为。

如此一来，房产税的加速推进，与不动产统一登记后对腐败行为的抑制，有效缓解房价的不正常上涨。

建立不动产统一登记制度，其作用或许不仅有利于平抑房价，它更有利财产税的推进，依据高净值人士不动产数量，开征一定的财产税，既平抑贫富差距，同时还能为财政增加收入。9.什么是土地总登记，土地总登记要准备哪些材料？需要注意什么？

土地总登记是指在一定时间范围内对辖区内的全部土地或者特定区域内的土地进行的全部登记。

土地总登记有以下特点：

一是阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即结束。

二是区域性。行政辖区内的全部土地或者特定区域内的土地进行全面登记。三是集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划、有组织统一进行的。四是社会公开性。土地总登记要实行通告和公告。

一、登记准备与通告

二、登记申请与地藉调查

三、权属审核与公告

四、注册登记与颁发证书

土地总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。总登记的特点是不动产权利人在拥有或使用不动产期间，无论是否发生过变更，都必须按照登记机关的要求，在确定的时点，通过一定法定程序，在统一的簿册上进行注册登记。土地总登记：需要进行土地总登记的情形主要有两种：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新。

土地总登记具有三个特点：第一，阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即告结束。第二，区域性。土地总登记作业区一般是一个行政辖区，它通常是一个县或市。第三，集中性。土地总登记是在一定范围和规定时间内有计划统一进行的。

总登记程序一般包括：登记准备、登记通告、登记申请、地籍调查、权属审核、权利公告、注册登记与颁发书状。

土地总登记

土地总登记的程序有三个特殊性：一是增加了准备工作。这是因为土地总登记是在一定的时间内对一定区域的土地进行的集中、普遍的总的登记，工作量大、时间集中，准备工作显得特别重要，故在土地总登记中，把准备工作作为一项突出的重要内容，列为土地总登记工作程序的第一步。二是增加了通告。土地总登记的申请事先要由市、县人民政府发布通告。三是增加了公告。权属审核的结果要进行公告。因此，总登记程序一般包括：登记准备、登记通告、登记申请、地籍调查、权属审核、权利公告、注册登记与颁发书状。

一、登记准备与通告

1、登记准备工作

织准备。土地登记领导小组由政府领导及有关部门（如国土资源、公安、司法、财税、农林、民政等）领导组成。

行政准备。①研究制定土地总登记工作计划。②划分土地登记区。③落实土地总登记工作经费。④购买必要的仪器设备和办公用品等。⑤准备土地总登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地证书等。

技术准备。①依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定适合本地区的土地所有权、使用权的确权规定和土地总登记实施细则。②收集资料。③宣传培训。

一、登记准备与通告

2、登记通告

通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。它的作用在于让登记义务人知道在何时、何地向哪一个机关申请登记，申请登记时，应当履行何种义务，包括应当向登记机关提交哪些证明材料等。

一、登记准备与通告

土地登记通告的内容主要包括：①土地登记区的划分；②土地登记期限；③土地登记收件地点；④登记申请人应当提交的有关证明文件资料；⑤其他事项。

土地登记通告发布方式有：①张贴。把土地登记通告广泛张贴在整个土地登记区内，并重点在居民区和公共场所张贴。②直接送达申请人。把土地登记通告以通知单的形式直接送达土地总登记申请人。通知单除包括土地登记通告的内容外，还可以设置回执栏，通过回执，土地登记机关可以了解通知单的发送情况。③通过宣传媒介发布。为了保证土地登记通告的内容家喻户晓，土地登记通告可以采用多种形式并重的方法。

二、登记申请与地藉调查

土地登记申请是土地权利人，按通告规定的申请期限，向登记机关申请其土地产权状况并提交有关的证明文件，请求予以登记的行为。

1、土地总登记申请人

个人使用土地的，其土地登记申请人一是使用宅基地的城镇、农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记；二是使用四荒拍卖土地的农村居民，由农地使用合同签订人申请土地登记。

二、登记申请与地藉调查

单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：①企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。②机关法人、事业单位法人、社团法人以法人名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。③联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件的，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。④私营单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。

二、登记申请与地藉调查

集体所有的土地，土地所有权登记申请人分别为：

①村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。②村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍独立存在的，可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。

③乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备的条件，但是事实上确实有乡（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。

二、登记申请与地藉调查

2、土地总登记申请应提交的证明文件

申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：①各个时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。②因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。③无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。

由于历史等原因无法提交权属证明材料的，可以按以下办法处理：一是个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明；二是单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。

二、登记申请与地藉调查

3、初步审查

土地登记申请人应当按规定填写《土地登记申请书》。申请书包括四方面内容：①申请人情况：申请人名称、单位法人代表姓名、住所、上级主管单位等。②申请登记的土地状况：土地坐落、土地产权性质、土地面积、土地用途、土地等级和价格等。③宗地范围界线草图（注明相邻单位名称）。④产权来源及产权证明材料。

二、登记申请与地藉调查

4、地籍调查

地籍调查是由登记机关对申请登记的土地采取实地调查、核实、测量、定界、成图等措施，查清土地的位置、产权性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，以便进行土地登记的一个重要环节。

二、登记申请与地藉调查

地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。

权属调查包括核实土地产权来源、认定土地产权界线、设立土地产权界标等内容。调查前，登记机关应根据登记区的划分，制作调查工作底图，并对各宗地预编地籍号。根据土地登记申请人提供的产权证明材料，查实土地产权的发生和演变过程及产权性质。确认产权界线时，应由被调查宗地产权人的法定代表人，与相邻宗地产权人的法定代表人，共同到现场指界，并在调查表上签字、盖章。确定产权界线后，需在界线的拐点等处设置界标。权属调查结束后，应绘制宗地草图，标明宗地的位置、界址点线、界址边长、相关距离等。地籍测量包括平面控制测量和细部测量两大部分。地籍平面控制测量是为了保证地籍测量成果具有统一的数学基础和测量精度，在细部测量之前，在整个调查登记区，由高级到低级，逐级建立控制网。地籍细部测量包括对土地产权界址及其他地籍要素的测量及绘制地籍图，量测宗地面积等。

三、权属审核与公告 土地登记的审核与公告，是县级以上人民政府根据登记部门的调查结果和审查意见，决定对申请登记的土地产权是否准予登记的法律程序。

1、权属审核

权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。

三、权属审核与公告 权属审核内容：

（1）对土地登记申请人的审核（2）对宗地自然状况的审核（3）对土地权属状况的审核

（4）审核两个阶段

审核分为初审、复审两个阶段。

初审，即审核人员按照有关规定对申请书、申请登记的项目，参照各种权属证明、调查结果逐项审核，填写审批表。

复审，即复审人员对初审意见进行复核。

三、权属审核与公告

2、权属审核结果公告（1）公告的内容

公告，是指登记机关将经权属审核认为符合登记要求的宗地信息向社会公众公布，并征询意见的行为。公告的主要内容有：土地使用者、所有者或他物权拥有者的名称、地址，拟准予登记的土地权属性质、面积、用途、坐落、地号，以及对公告提出异议方式、地点、期限和要求复查办法等。

公告的意义主要有四个方面：第一，让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护；第二，在规定时间内，征询利害关系人的异议；第三，对登记机关在作业中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性；第四，保证土地登记的公信力。

三、权属审核与公告（2）权属异议处理

土地权利人和利害关系人在登记审核结果公告期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。

3、登记审批

公告期满后，登记部门应对公告提出的问题予以逐项复查，对无异议的应按规定报人民政府批准。在一般情况下，人民政府主要对较大问题进行把关，一般的问题不再逐项审查，依据登记部门的审核意见，签署政府的批准意见，如准予登记或暂缓登记或不予登记。

四、注册登记与颁发证书

土地注册登记和颁发证书是土地登记最后一个步骤，也是最重要的一个步骤。土地的注册登记就是把经人民政府批准登记后的土地产权及其有关内容，正式填写在土地登记卡（簿）上，使之在法律上得到确认，同时填写土地归户卡（册）和土地证书。

四、注册登记与颁发证书

土地登记卡是土地登记的主件，也是土地所有权、使用权和土地他物权的法律依据。它由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。其内容包括三部分：一是宗地的基本状况，如地号、图号、座落、面积、用途、权属性质以及便于查找的有关图、表、册的编号；二是土地使用者、所有者或他物权者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；三是登记的其他内容，如他物权、变更事项、登记依据等。土地登记卡以宗地为单位填写，土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；土地登记卡登记的内容发生变更、注销、或他物权设定及注销的，在土地登记卡续表上进行登记，但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记主卡。

四、注册登记与颁发证书

土地注册登记是一件极为严肃的行为，一经填写，即产生法律效力，不可随意更改。土地归户卡依照土地登记卡填写，所谓归户，就是把产权人作为主项，把由其拥有或使用的土地都归到一起逐宗予以排列。填写归户卡是便于产权产籍管理。

土地权利证书也是根据土地登记卡填写的。土地证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。土地权利证书分为三种：《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》和《集体土地使用证》。土地他物权，登记在其所附属的土地所有权或使用权登记卡和土地证上，同时向他物权人颁发《土地他物权证明书》。

10.为什么土地利用具有经济性，简述土地利用经济性对土地布局的影响。11.地籍管理的概念与内容。（1）土地调查(Land Inventory)土地调查是以查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。根据土地调查的内容侧重面不同，可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种。（2）土地评价分等定级

（3）土地登记(Land Registration)土地登记是国家用以确认土地的所有权、使用权和他项权利，依法实行土地登记申请、土地调查、权属审核、注册登记和核发证书的一项法律措施。目前，我国依照土地法律的规定，主要开展国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权以及他项权利的土地登记。（4）土地统计（Statistics of Land Record）

土地统计是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权属状况进行统计调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的制度。

（5）地籍档案管理(Cadastral Archives Management)地籍档案管理是以地籍管理活动的历史记录、文件、图册为对象所进行的收集、整理、鉴定、报告、统计、提供利用和编研等各项工作的总称。

第四篇：土地综合整治

土地综合整治是一项民心工程、惠民工程，可促进土地集约化经营，加快实现农业现代化步伐；可缓解人地矛盾，增加群众经济收入，改善群众生产、生活、交通、居住条件和生态环境，不仅有利于增加耕地面积，提高耕地质量，而且有利于突破城镇建设用地瓶颈，促进节约用地，是统筹城乡发展和推动新农村建设的重要平台，是解决工业城镇化“缺地”、新农村建设“缺钱”、耕地保护“缺动力”、城乡统筹“缺抓手”等一系列问题的有效手段，具有牵动全局的重要意义。国土局把土地综合整治当作工作重点来抓，认真储备项目，搞好项目规划；精心策划，；做好沟通协调。在土地综合整治工作中，坚持科学规划，精心组织，合理安排，作为先锋工程部署推进。通过综合整治，将形成“田成方、林成网、渠相通、路相连、旱能灌、涝能排”的高标准农田，为农业技术的应用打下良好平台，促进“良田良种良法”相互结合、相互促进的现代农业发展。实施农村土地整治，是节约集约用地、改善农业基础设施条件的重要措施，是促进农业增效、农民增收的有效途径，可以打破建设用地指标紧缺、新农村建设资金不足的瓶颈制约，实现城乡“两受益”，是推进县域经济跨越式发展的中要途径。

第五篇：土地综合整治集中居住区权属调整方法研究

成都市土地综合整治项目集中居住区

权属调整方法研究

成都市国土规划地籍事务中心罗溢

农村土地综合整治工作被列入我市“农村四大基础工程”之一以来，按市委、市政府的安排部署，采用分期分批、点面结合、突出重点、示范带动的方式推动“全域整治”，为成都市城乡统筹发展奠定了坚实基础，并取得显著成效。但在实施土地综合整治的过程中仍有许多问题函待解决，其中，农户集中居住后的土地权属调整就是其中一项关键点。权属调整的成败直接关系到搬迁居住农户的权益是否得到保障，也关系到整个土地综合整治项目是否取得成功，尤其是在我市发放耕保基金后，土地权属的调整显得更为突出。我市在集中居住区土地权属调整工作上做出了很多尝试，获得了许多宝贵的经验和教训。本文在分析现有方式的利弊之后，提出相应的对策措施，以期能对权属调整工作有所帮助。

一、现有集中居住区土地权属调整存在的问题

（一）土地所有权的调整

我市集体土地所有权分为乡、村、组三级所有，以组为基础。相邻村组之间的农户跨行政界线集中居住后，其土地所有权权属应该相应进行调整，但实际操作中调整难度较大。主要原因有三：

1、因搬迁农户都是分散居住，距离集中居住区的距离远近不一，如果采用撵地的方式调整所有权，临近集中居住区的调整相对容易，但距离较远的权属调整涉及农户较多，权属调整工作量大，且涉及的不止搬迁、集中的农户，还涉及原址和新居之间不愿搬迁的农户，其意愿难以统一，相互之间扯皮推诿现象严重。

2、如采用等量置换的方式调整土地所有权，则因原有宅基地布局较为分散，置换后将出现大量的零星飞地，给地籍管理工作造成更大的难度，土地管理的成本将进一步提高。

3、原有宅基地复耕出的土地与集中居住区被占土地的质量和肥力等级相差较大，被占地农户很难同意熟地换生地的方式，同时，有可能造成耕作半径加大，增加务农成本的情况。因此单纯的所有权面积调整可行性不强，难以实施。

（二）宅基地使用权的调整

宅基地使用权的调整随着土地所有权的调整一并进行，且因土地所有权调整的方式不同而不同。

1、土地所有权采用等量置换后，其的宅基地使用权做相应调整，则面临的问题与土地所有权调整相一致；

2、如土地所有权保持不变，宅基地使用权需采用补偿的方式进行调整，由迁入方与被占地方协商达成一致。目前我市已经落实权属调整的土地综合整治项目多是采用一次性补偿的方式解决。但采用协商赔偿的方式存在进一步的隐患：补偿缺乏统一标准，其尺度很难把握；而一次性买断的补偿方式会造成短期行为，被占地农户短期内获得一定数额的补偿，但时间长久后难免会形成新的利益争夺；再有采用租地方式补偿，则会随着时间的推移，有些农户可持续支付租金，而其他农户无法继续支付租金而引发争议的现象。

3、“宅基地的可继承性”与“一户一宅政策”的矛盾

根据继承法的规定，农村住宅能够被合法地继承。由于我国实行“地随房走”的原则，在住宅被继承的同时，宅基地的使用权也自然地被继承了，因此就客观存在着一户可能拥有多处宅基地的情况。由于土地资源的有限性以及新增人口对宅基地需求的压力，《土地管理法》和《关于加强农村宅基地管理的意见》中都明确了农村宅基地“一户一宅”的原则。因此“宅基地的可继承性”与“一户一宅政策”之间产生了矛盾。

二、进行集中居住区土地权属调整的可行性

1、我国实行社会主义公有制，土地属于国家和农民集体两种主体所有，故而使土地权属调整相对比较顺畅。在土地整理过程中涉及的土地权属调整问题就较容易解决。

2、目前我国土地权利类别相对国外的土地权利组成比较少，因此在土地权属调整过程中的难度和复杂程度较低。

3、第二次全国土地大调查已基本结束，成都市集体土地的确权登记工作也已基本结束，为进行土地权属调整提供了数据基础。

三、集中居住区土地权属调整的可行性方法

（一）依次等量置换法

1、在同一集体经济组织内实施的土地整理项目，不涉及土地所有权调整，其宅基地使用权和承包经营权可通过依次等量置换法，即撵地方式，在充分征求相应农户意愿后，依次调整；

2、在不同集体经济组织之间实施的土地整理项目，农户跨村、跨组集中居住后，相邻土地可采用撵地法进行所有权或使用权的调整，被占地农民集体土地所有权、使用权界限往搬出地农民集体方延伸，而集中居住区内部分土地划为搬迁地农民集体所有，形成飞地。

（二）集中居住区土地所有权上调一级

在土地权属调整难以实现的情况下，可由政府出面，将集中居住区土地所有权上调一级，即跨组居住的集中居住区上调至村集体经济组织所有，跨村居住的集中居住区所有权上调至镇集体经济组织所有。

1、补偿方式由占地集体经济组织和农户对被占地集体经济组织和农户进行补偿；

2、也可在所有权上浮一级后，按占地面积划分股份，由相关的集体经济组织对其享有处分收益权，但由上级集体经济组织代管。

（三）集中居住区所有权不变，使用权调整或补偿

1、在所有权不变的情况下，搬出地农户所在集体经济组织调整与出新占土地相应的面积交给被占地集体经济组织使用，由被占地集体经济组织将其流转，流转费用于支付被占地农户土地使用权的丧失。

2、在所有权不变的情况下，由占地农户直接与被占地农户商议，采用一次性买断使用权的方式，即下清的方式，或者采用支付租金的方式使用集中居住区土地。集体建设用地使用权颁发给搬迁入住的居民。

3、但支付租金的方式存在潜在隐患，即租金在后期无法保障时，或被占地农户提出要提高租地价格时，将引发矛盾，故应尽量避免使用此种方式。

（四）集中居住区土地征收

在土地权属调整和以上补偿方式难以实现的情况下，可由政府出面，对符合土地利用总体规划的集中居住区实施征收，土地所有权收归国有，相应农户可选择转为居民或继续保留农业户口，由政府出资对被占地农户进行一次性补偿，使被占土地相应的利益纠纷一次性了断，同时也不影响搬迁农户原有承包地的使用。

四、对策和建议

（一）完善土地整理及其权属调整法律体系，加强集中居住区土地权属调整机制建设。

1、制定以“授权性法律规则”为主的土地综合整治权属调整法律、法规体系。由于土地权属调整直接关系到农民的切身利益，如果过多地强调义务性规范，在集体土地所有权主体虚位的情况下会出现行政权的过度膨胀与滥用，从而损害农民的合法权益。因此土地权属调整的法律、法规应采用以授权性规则为主的立法方式，充分发挥农户的自主性，以激发民众参加土地综合整治的主动性。

2、加强公众参与的组织机构和制度保障建设。土地综合整治中公众参与的组织机构除了有当地政府和土地行政主管部门主导的非常设机构(如土地整理规划公众随访中心、热线电话等)以外，还应该包括类似村民议事会、监事会等“民间组织”。此外还要通过建立民意调查制度、信息公开制度、听证会制度、公民请愿制度等一系列程序性制度，保障土地权属调整中公众的有效参与。

（二）加强农村居民点整理中农民权益的保护，实行“一户一宅、合理补偿”政策。

公民只能拥有一处宅基地，只是就申请而言，法律不应当禁止公民通过继承等方式取得两处以上宅基地使用权的行为。出于对公民财产权利的保护，宅基地在被继承房屋的存续期间，可以保留；但如果出现房屋损毁或发生参与土地综合整治项目的情况下，应该执行“一户一宅”的政策，并且对于现存房屋的价值进行合理地补偿。

（三）建立土地综合整治中新增土地发展权的合理配置模式

1、将综合整治项目实施后产生的建设用地指标的转让费用在国家、投资者

以及农村集体之间进行合理分配，真正体现“谁投资，谁收益”的原则。

2、将农村建设用地整理中新增土地的用途按比例划分：部分新增土地必须作为耕地，以保障耕地总量动态平衡；其余土地则由农村集体自行确定其用途，在不改变农用地性质的前提下做到效益最大化。

对土地权属的调整已经成为迫在眉睫的一项工作，成都市在进行农村土地综合整治的同时，应将新形势下土地权属的调整作为维护农户权益、维持社会稳定的重要一环加以落实，避免在刚刚完成确权登记，摸清农村家底后，随着土地综合整治的实施，又一次打乱了本已清晰的格局。而土地权属调整的方法不应一概而论，应探索多种可行性，由权属主体自己做决定，并采用制度加以确认和规范。