黑狐奥美360地产广告整合案例集

第一篇：黑狐奥美360地产广告整合案例集

黑狐奥美360地产整合案例集

高端大盘旗帜下的小户型典范——大连亿达第五郡

什么样的消费群是第五郡最有价值的目标群？第五郡的产品核心优势是什么？第五郡对目标消费群的意义是什么？回答完问题，也就找到了核心切入点。

定位描述： 对追求最终幸福归宿的人们而言，第五郡提供了具有细腻建筑品质与细节的逐渐成熟的大社区，使得消费者因为拥有第五郡而充满对于生活的信心以及由此而生的幸福感。

洞察：每个人心中都有一个属于自己的幸福归属。

广告赏析：

绩效评估：通过几个阶段的传播，项目形象得到业界一致好评，且直接促进了销售，广告发布后在其后两至三周客户累计的增长也非常明显。

CBD新城国际江景豪宅时代——滨江·金色海岸

第一阶段推广时，该类别产品市场上无出其右，高端住宅还是集中在传统型的别墅类产品，高端高层精装修住宅还没有先例；而钱江新城作为未来杭州的城市CBD，需要有一个标志性的地产项目引领区域开发；所以表达自己的独特性便是该项目的广告任务，我们把核心优势锁定在自身产品的特性上：“钱江新区CBD国际江景豪宅”

作品赏析：

第二阶段推广时，豪宅市场开始百家争鸣，多个项目各具优势。如何让价格进一步拉升，让项目形象持续领跑杭州豪宅市场，成为该阶段传播的新的商业课题。

人群洞察：人们面对未知的东西总是心存疑虑，他们更愿意眼见为实，单纯的描述远远比不上有理有据，具用权威性的表达或者有数据证明来得真实。

三阶段推广时，项目的王者地位以无以撼动，此时，为这种极致稀缺的产品寻找最具王者气质的购买者，成为该传播阶段的首要课题。洞察：越是身处高位的人，越在乎身份的匹配

成效总评：

出街后市场反映良好，电话访问率和现场到访率较高；创造市场调控期年销售额突破20亿，一、二期销售100%的神话。

城市顶级别墅的从优秀到卓越——深圳万科兰乔圣菲

兰乔圣菲的出现，将重新定位城市中心位置的顶级别墅，以客群的精准分析来做兰乔的品牌定位：核心地段加纯粹别墅区的规划，满足人群在城市中的根和基。

消费者洞察：短期内财富积累出的丰足，有底气有实力，但欠缺安全

感，使表现冲动被暂时压抑。

策略洞察：顶天立地，就是站出来让身边的人得以依靠。这是兰乔圣菲的根基稳健代表的一种安全感。

作品赏析：

绩效评估：品牌形象鲜明，提前数月完成销售。

珠海万科金域蓝湾的六步公关计划

金域蓝湾是万科品牌进驻珠海的第一个项目。从万科品牌首次亮相珠海，到启动具体的项目营销计划，通过实施“公关活动六步计划”，以实际的传播人数、销售数字事先无缝支持效应。

应当说成功完成的不仅仅是一个项目产品的辅助销售，而是一个品牌的整合营销。

公关活动解决方案：

这是一个围绕房地产线下营销推广的六步计划，关注品牌的初次亮相到整个销售周期，通过有准备的，延续性的六步计划，实现成功销售。为房地产客户在项目生命周期提供一站式营销解决方案，围绕公关范畴，从策划创意到具体执行等提供一站式服务.第一步——品牌推广 背景及目的：

万科进驻珠海的第一个项目金域蓝湾即将开卖，在项目面世前，有必要操作一个面向媒体、潜在客户的品牌发布会，发布万科进驻珠海的信息；通过万科品牌的建立，为后期项目推广打下舆论、信心和实力的基础。策划概述：

以万科进驻珠海，带来万科一贯的实力信心、企业理念为核心，展示企业实力和态度。

活动主题：

梦想，由中国到珠海---万科品牌发布暨珠海万客会成立仪式

活动地点： 珠海度假村

参与人数：

媒体、潜在客户；约700人

第二步：项目推介 背景及目的：

延续品牌在当地的建立势头，隆重推出项目产品——金域蓝湾；向广大潜在客户展示项目核心优势，锁定诚意客户。策划概述：

以品鉴金域蓝湾的独特魅力为核心，通过一系列新颖的方式，如“棚房文化”的现场布置、多媒体的应用等，展现最美一面，让来到现场的潜在客户留下深刻印象，为销售人员接触客户创造良好条件，从而实现诚意客户的转化。

活动主题：

万科 金域蓝湾产品品鉴会

活动地点：

珠海渡假村

参与对象： 潜在客户，约600人

第三步：项目开放

背景及目的：

延续项目推介户现场积累的诚意客户数量，以及同期其他渠道接触的客户数量，邀请其来到项目现场参加项目开放活动，继续积累诚意客户数量，为开盘做好准备。

策划概述：

体验营销，让客户感受入住后的生活质量。

活动地点： 珠海金域蓝湾前广场

参与对象： 潜在客户；约300批 第四步：项目开盘

背景及目的：

凭借前期诚意客户的大量积累，进行开盘活动。

策划概述：

以高规格接待、标准顺畅的流程、舒适的现场氛围和良好的秩序为核心，考验的更多是执行的高标准能力。

活动地点： 珠海金域蓝湾前广场

参与对象： 诚意客户；约600人

第五步：持续性销售－社区活动

背景及目的：

前期销售顺利开展，积累了大量业主及准业主。此时，尾货以及二期、三期的推广来临。前期消化了大量的诚意客户，此时，如何才能提高上门量，并精准上门客户为目标客户。

策划概述：

以社区活动为核心，通过老带新的口碑销售模式，让业主、准业主参与社区主题活动，从而吸引他们的朋友、其他潜在客户到场参与，并体验项目，提高上门量的同时实现持续销售。

活动主题：

深蓝假期---珠海万科金域蓝湾开放

活动地点： 珠海金域蓝湾前广场

参与对像： 项目业主

第六步：品牌/客户维护

背景及目的：

金域蓝湾已经成为一个成熟的社区，伴随万科其他项目的即将登场，以及蓝湾尾货的销售需要，必须利用成熟社区的榜样作用，为销售作出贡献。

策划概述：

口碑销售是现金房地产销售很重要的组成部分，举行针对成熟社区的大型反馈活动，让万科社区的幸福口碑传播更广，为整体万科品牌加分，为其他项目的销售作出信心铺垫。

活动主题：

蓝湾夜宴——珠海万科金域蓝湾业主中秋聚会

活动地点： 珠海得月舫酒楼

参与对像： 项目业主；约800人

东丽湖·万科城——万科中国最大项目的五年品牌之路

作为万科在中国最大的项目，东丽湖万科城在2004年项目伊始，面临着远离老城区，以及体谅庞大周边消化量远远不足两个问题。

经过五年的品牌建设，东丽湖·万科城已然繁华似锦，成为当地乃至全国均具有深刻影响力的地产项目。

江景社区开创质感人生——中粮万科.金域蓝湾

44万平米的超大体量，鹤立鸡群的高价位，这已经不是黑弧奥美做过的第一个金域蓝湾。从万科这个产品品牌的长期成功发展来说，金域蓝湾的品牌价值响当当成为万科产品系列中难能可贵的重要一笔。

首要商业课题：在低价格竞争中，使溢出价格合理化

在市场严峻的情况下，在面对众多楼盘低价格竞争的环境中，很多客群被分流，金域蓝湾的高价位感到前所未有的营销压力，但经过研究产品，发现产品里每一处比竞争优质的点都能使目标客群得到不同的生活品质感受，所以将以客群对品质的需求为导向，界定金域蓝湾的主力消费群体。

人群洞察：圈子就是用心对待的那么几个人

作品赏析：

报广：

围墙：

绩效评估：根植人群看待品质生活、圈子的心理，将金域蓝湾定位承载成就一群人的质感人生的品牌形象。迅速获得目标群体的好感认同，在跨区域了解产品的同时，获得产品各方面品质的满足，整个价值体系完善起来，在该片区的价格问题不攻自破。截止09年5月份，金域蓝湾每月销售额均超过1亿，也顺利完成广州万科对项目销售增长百分比的目标设定。

养生度假品牌从海居到岛居的跨越——金泰山屿湖

这是一个在经济危机弥漫的主题下唯一幸免的市场——三亚的度假养生项目。相对内陆城市住宅市场的大起伏变化，显得波澜不惊。但是体量8万平的精致项目在浩浩荡荡的度假胜地项目群中如何取得市场的主动权，成为考验营销与传播利器的机遇。

满足营销高起点，发起品牌挑战

三亚作为以海资源环境著称的度假城市，度假的消费习惯性抱住以海

为界不放，而山屿湖项目仅属于河景资源，产品形态为岛居，溢价完全超出河景度假物业的接受价，所以品牌的挑战来自模糊三亚度假消费对海的热衷，让岛居成为另一种抗衡海居的度假选择。

人群消费洞察：人们越来越会度假，开始懂得在度假中完成自身的提升和沉淀，人们越来越倾向在度假中自我与自我的相处，和自己愿意待的圈子相处，体会身心同时的放松，这种需求还原在心理层面就是——经历过人生，懂得把自己还给自己。

作品赏析：

报广：

杂志及围墙

绩效评估：

岛居在三亚开辟出另一需求市场，帮助对度假有深度需求认同的人群，跨越对海景资源的盲目依赖感，得到市场热烈回应。

天价城市豪宅的品牌溢价——红树西岸

从2005到2007，红树西岸实现了单价25000元/平米到45000元/平米的跨越，更重要的是，红树西岸实践了最初的商业理想——找到这个市场上未被满足的消费群，提供给他们超越常规的朝前产品。让一群惺惺相惜的天才相聚在红树西岸，让他们自豪、骄傲于自己的选择。红树西岸独特的高端豪宅品牌形象也在市场上轰动而持续、自成一派。广告公司的创意也得到了极大的发挥空间，作品获得广州日报被地产类金奖。

光耀城先生的湖

在市场经历了2008年的愁云惨淡而开始了2009年的前途未卜之

时，广州惠州众望光耀城房地产有限公司把其麾下重点投资项目光耀城交给了黑弧奥美。惠阳作为之前深圳人投资重地，成为此次楼市调整的重灾区。因此项目任务很快达成共识——剑指深圳。

最终，先生的湖在自身品牌、地理位置等因素均不具优势的情况下取得了“一组团”3天之内完成全部销售；二组团3小时即售罄的骄人战绩。作品同时获得2009年“时报世界华文广告奖”及“中国广告节长城奖”。

报纸广告

第二篇：奥美广告合同

硬商品买卖在阿里巴巴软商品交易在阿里巧巧

0gilvyMatherAdvertising

BeijingChina

广告代理合同

代理公司：上海奥美广告公司北京分公司（甲方）

广告客户：

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国广告法》及有关规定，甲乙双方本着诚实信用，平等互利的原则，经协商一致，订立本合同。双方确认：甲方担任乙方在中国境内的独家广告代理。

一、甲方将向乙方提供下列广告及其它的行销传播代理服务按双方商定的时限完成；

1． 广告及广告相关的服务

1）提供营销策略与整合传播策略方面的咨询及建议。

2）提供广告活动的策划、创意和执行。

3）各种媒体计划的分析拟定、购买与媒体执行日程的控制、监看。

4）媒体实施效率评估及媒体情报的提供。

5）日常书面作业

a)会议记录

b)竞争动态季报及年报

c)固定作业会议

d)广告效果评估分析季报与年报

二、具体行销传播服务

1）各种整合行销传播行动（直销行销、促销、公关等）的策划、创

意和执行。

2）品牌识别系统的建立。

3）各种市场调研的咨询及支持服务。

4）小册子、标签、包装或各类平面及立体辅助销售制作物的设计。

三、收费标准

1． 广告及广告相关服务的收费

1）媒体费用；

媒体净价（即甲方支付媒体成本价）加上净价*17.65%的服务费向乙方收费（亦既乙方支付总额的12%）。该

项服务费主要是支付业务及媒体人员的计划及执行的成本。

2）制作费收取内容；

乙方同意甲方所提出的广告创意，决定开始执行以后，所发生的费用既称作制作费。

a)制作相关的外付费用(例如：打字费、摄影费、影片制

作费、喷修费…）皆加上17.65%的服务费。甲方将评

估并选择最合适的制作公司或供应商，并付起监督与

保证质量的责任。

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b)创意人员之时间成本、包括创意发想、文案撰写、美

术设计、电脑设计、完稿等，一小时RMB1000。

c)电报，电话，交通，住宿…等杂费，制作前由甲方开

列“估计单”，由乙方签署后，开始执行，待执行完毕，直接开列发票向乙方收取实际发生净费用。10%的金

额变动，是属容许范围。

3）印刷费用：

印刷厂净价加上17.65%的监督费向乙方收取。

除以上所列费用外，其他本合同广告及广告相关服务条款中所列的其他服务项目不在向乙方收费。

2． 其他行销传播服务的收费

甲方将根据专业人员的估计工作小时数或依照双方同意的金额

提出估价单，在征得乙方大鹅同意后，按估价单向乙方收取。所

有外付成本另加17.65%服务费。

四、付款

1． 付款条件

甲方向乙方收取费用，以媒体计划和估价单为依据。媒体计划和估

价单应征得乙方指定的代表书面同意，货运费用除外。经乙方签字

认可的媒体计划和估价单是双方结算的最终凭证，任何一方均不得

单方变更。

1）所有媒体费用之收取，乙方应支付30天以内之期票或现

金。（例如：八月广告费，9月30日以前付款）但，如遇

媒体要求预付款或支付现金时，则乙方亦应预付款项或支

付现金。

2． 甲乙双方发生的任何费用均以人民币进行计算。

3． 税务

因甲方提供乙方国家认可的发票而引起的国家规定的有关税项及

费用。以甲方向乙方收取的服务费用和外付成本费用（不包括媒介

费用）产生的税款8.69%（营业税5.43%及文化事业建设费3.26%），由乙方成担。

4． 请款作业

甲方一律开具奥美之发票，并附上请款细目。在每月15日之前送

达上月之发票及必要的凭证，任何乙方之对价目之质疑，甲方有义

务接受必要的查询。

五、赔偿

甲方为乙方策划、制作的广告及有关活动，经乙方书面确认后方可实施，未经乙方确认而实施的行为由甲方承担责任，并赔偿乙方因此受到的一切损失，经乙方确认后实施的活动，若乙方提出变更或终止，所产生的损失由乙方负责。若甲方或甲方委托之第三方未依乙方确认的内容执行，则由甲方负担责任，并对乙方进行补救及补偿。

甲乙双方在履行本合同中，都必须遵守《中华人民共和国广告法》及其他有关规定，乙方不得要求甲方在为乙方提供服务时作出违反法律和规定的行为。如乙方有上述行为，甲方有义务依据有关法规向乙方提出必要建议，并可拒绝执行。因甲方没有尽到此义务而产生的纠纷由甲方负责。

甲方对于其发想的创作概念（意念、文本及图象），尤其是广告作品必须保证没有侵犯他人的合法权益，并符合国家法律规定。如因此而产生的纠纷由甲方承担责任，并赔偿乙方因此而受到的损失。

六、保密

由乙方或代表乙方之人提供给甲方并向甲方明示应加以保守机密之资料及技术等信息，甲方将遵守下列规定，如有违反致乙方受到损害，乙方有权要求甲方赔偿；

1． 除非甲方认为有充分理由及执行本商品之广告所需并获得乙方书面

同意外，不得对任何第三方泄露前述资料及技术等信息。

2． 双方合约终止时，应即将前述资料及技术等信息归还乙方并从合约

终止日起一年内，未经乙方书面许可，甲方不得以任何方式将该信息向地三方泄露，也不能利用该信息进行任何商业活动。

七、使用权

1． 由甲方为乙方发想的创作概念（意念、文本及图

象）所有权归甲方，只要乙方能根据事先认可的估价单支付费用，甲方将赋予乙方独家、无限制及无限界地使用其创作概念。

2．任何由甲方在执行代理乙方所获得之版权使用权，在乙方全数支付甲方之发票后自动转移至乙方，甲方必须保证乙方没有侵犯他人知识产权，若因

此产生的一切纠纷由甲方承担全部责任。

3． 由甲方聘请之第三者，例如摄影师、插图画家、模特儿、演讲者、歌手，乙方可事前就估计费用及确保法律保障方面在区域空间或时间上限制该使用权。

八、合同有效期

本合同任何一方解除合同，应提前90天书面通知

对方。

九、违约责任

本合同接受中华人民共和国法律的制约，在合同

有效期内，任一方违反约定则视为违约，应承担

以下违约责任；

1． 停止违约行为

2． 经对方要求继续履行合同

3． 赔偿对方因此而受到的全部直接及间接损失，赔偿金额由受损失

一方提出，经双方共同确定的公证人评估后协商解决。

十、终止

经双方协商同意可终止本合同，任何一方严重违

反合同规定，另一方认为无履行合同之必要时，可单方终止本合同。甲方将于终止期限内收取所

有电台及电视广告费用，如终止期后之刊物广告

之载稿期限乃在此期间内，有关刊物广告费用乙

亦同时收取。

当合同终止及有关帐目付清后，甲方将交回乙方

所有创作物料，包括初稿设计、画稿、制版、录

象/录音带、软片等，而甲方亦会将所有当时之媒介合约移交新广告代理商。

十一、本合同在履行中发生纠纷，双方应协商解决，协商不成，任一方提起诉讼。

十二、本合同未尽事宜，双方应协商解决，并另行签定合同。

十三、本合同经双方签字盖章后，于1999年月日起生效。

甲方：上海奥美广告公司乙方：

北京分公司

签字：签字：

日期：日期：

第三篇：台湾奥美左岸咖啡馆广告

台湾奥美左岸咖啡馆广告（图文）

品牌简介

左岸咖啡馆是台湾统一企业旗下的代表咖啡品牌。该品牌拥有拿铁咖啡、昂列咖啡、曼特宁咖啡、昂列奶茶4种口味。

品牌源起

台湾统一企业的乳类食品都是以“统一”牌子出售，在市场上长期无法突破二、三线商品的形象。究其原因，是“统一”也有其它商品以企业的名字为牌子，不仅包括饮食，还有保险甚至娱乐场。这导致了牌子混淆，给“统一”的乳类食品造成了长期问题，它们需要一个新鲜和专业的清晰形象。为此，“统一”希望它的乳类食品建立一个新品牌，并利用在台湾具竞争力的冷冻设施及分配系统。

而当时台湾市面上，以Tetra Pak包装的饮料，不论是高价的咖啡还是低价的豆奶，价钱总是10到15元新台币，罐头包装饮料则卖20元。市场竞争非常激烈。

“统一”希望能将同样类别、相同容量的饮料卖到25元。“统一”创品牌的故事从一个塑料杯开始。为此，他们开发了一种白色塑料杯，它看起来像一般麦当劳外卖咖啡的杯子，差别是快餐店用的是纸杯。这个没有真空密闭的杯子只有在5℃冷藏柜才能让内容物保存一段短暂的时间。这本应是一个缺点，但反过来看问题，这也是一个机会：保存期短使消费者相信物料新鲜。而一杯新鲜的饮品自然比其它要贵些。

于是，所有的策略思考集中在一个主要目的上：如何让消费者接受25元一杯的高价？在这杯子里放进什么商品才能卖到最高价，以确保能创造出一个高级品牌？在考虑过很多商品：葡萄汁、果汁、牛奶等等之后，最后选取了咖啡。因为咖啡不易变质，被认为是高质饮品，并因牛奶成分而得到优惠税率。

但是，从什么地方运来寄售的咖啡最有高级感？策划人员为此组织了八个讨论小组，最后想出四个高级场所作为尝试的概念： 1．空中厨房。来自空中厨房专门为头等舱准备的咖啡。2．日式高级咖啡馆。来自优雅、精致的日式咖啡馆的咖啡。3．左岸咖啡馆。来自巴黎塞纳河左岸一家充满人文气氛的咖啡馆的咖啡，一个诗人、哲学家喜欢的地方。4．唐宁街10号。来自英国首相官邸厨房的咖啡，平日用来招待贵宾。经过分析尝试，人们觉得来自左岸咖啡馆的咖啡价值最高，他们愿为此付最高价钱。但是风险仍然存在，用Tetra Pak包装的咖啡只卖15元，谁会再高出10元买一杯？新饮品在推出三个月内如果达不到高营业额就会被撤走。一些人会出于品牌的创意而购买这个新牌子，但仅有好奇心不能形成固定的消费群，还需要赋予品牌以个性和意念，并编造一些动人的故事。

“统一”决定选择17到22岁的年轻女士作为目标对象，她们诚实、多愁善感、喜爱文学艺术，但生活经验不多，不太成熟，她们喜欢跟着感觉走。相对于产品质量而言，她们更寻求产品以外的东西，寻求情感回报、使她们更感成熟的东西，寻求了解、表达内心需求的品牌。

左岸咖啡馆，这个来自法兰西塞纳河边的神秘幽远的艺术圣地，带着咖啡芬芳、成人品味，给她们精神上一种全新的感觉。对台湾17到22岁的年轻女士作调查，她们最欣赏的作家是村上春树。她的作品忧郁、超现实、冷峻，能唤起城市人的感觉。因此左岸咖啡馆的广告视觉应该非常法国化，但其文本却应是很有日本文学的风格。“让我们忘记是在为包装饮料做广告，假想是在为一家远在法国的咖啡馆做广告。”策划师如此告诉自己。他们从法国收集来许多咖啡馆的资料，包括图片甚至菜单。进一步，策划人员想到：既然我们的品牌是咖啡馆，那么它不仅卖咖啡，它可以延伸到咖啡馆餐单上的所有东西。因此，现在台湾人从便利店的冷藏柜里，还能找到左岸咖啡馆牌子的奶茶、牛奶冻和其它法式甜品。

现在，左岸咖啡馆要推出自己的广告了。广告应促使消费者在脑海里建造一个自己最喜欢的法国咖啡馆、一个理想的咖啡馆、一个历史悠久、文化艺术气息浓厚的咖啡馆。左岸咖啡馆有能力刺激消费者在她们的想象中产生一种真实、强烈的反应，它和消费者的关系，就像一本喜爱的书、一册旅游摘记，在你享受一片独处空间时，它随手可得，带你到想去的地方。就好比你身在台湾，忙碌中偶尔想到欧洲度过浪漫之旅，左岸咖啡馆能够满足你随时可能冒出的一点精神欲望。

于是左岸咖啡馆的电视广告是一位女孩的旅行摘记；平面广告是一系列发生在咖啡馆的短篇故事；电台则在深夜播放着诗般的咖啡馆故事。

为使消费者相信咖啡馆的存在，策划人员又计划了一连串节目让幻想变成现实。在法国咖啡馆摄影展期间，台湾最豪华的书店外布

置着左岸咖啡馆，还制作了15分钟题为“左岸咖啡馆之旅”的有线电视节目，介绍塞纳河左岸20家咖啡馆。法国国庆期间，左岸咖啡馆是庆宴和法国电影节的赞助商之一。与雷诺、标致、香奈儿、Christian Dior等法国品牌同在赞助商之列。左岸咖啡馆的电视广告有一种愉快的孤独感，八成被访者相信有左岸咖啡馆的存在，其中一位说“宁愿相信有”。

左岸咖啡馆广告如一阵旋风刮过台湾，在一

批年轻女士的心中产生很大反响，她们说“广告太棒了，我们去买吧。”头一年，左岸咖啡馆就卖了四百万美元，品牌继续得到巩固。1998年上半年营业额比1997年同期增长15%，直到今天，这一增长速度仍在继续保持。

左岸咖啡馆成为名副其实的高级品牌。

品牌成功秘诀

左岸咖啡馆这一成功策划告诉了我们建立品牌的五个秘诀：

1．保证您的品牌是质量好的产品，在人们的生活中扮演一定角色； 2．精确地定义您的产品类别；

3．超越价格因素去想什么能在人们心目中产生“价值”；

4．将产品的好处与品牌个性/形象、消费者的需求/信念联系起来； 5．把您的品牌主题超越广告。经典广告文案

【统一左岸咖啡默剧篇】

你喝咖啡吗？

你爱喝咖啡吗？

你喝咖啡是为了它的名字？

还是为了喜欢它的味道？ 你喝咖啡是为了打发时光？

还是真的在品尝着其中的味道？ 先别忙着回答我这个问题 仔细想想

然后你会有答案 左岸人文情怀

台湾奥美出品

下午5点钟

是咖啡馆生意最好的时候 也是最吵的时候 窗外一位默剧表演者 正在表演上楼梯和下楼梯 整个环境里

只有他和我不必开口说话 ――他不说话是为了讨生活我不说话是享受

不必和人沟通的兴奋

我在左岸咖啡馆

假装自己是个哑巴

【左岸咖啡馆打烊篇】 等到角落里的那个客人回家之后 咖啡馆里就只剩下我一个人了 咖啡馆里最后的一位客人 拥有一项特权―― 可以挑选自己喜欢的音乐 同时，侍者会再端上一杯咖啡 表示他并不急着打烊 我在左岸咖啡馆 一个人慢慢等待打

【左岸咖啡馆明天见篇】

明天见 明天见[法语] 离开咖啡馆的时候 大家都会说明天见 明天见[法语]

在这个地方没有人说再见的而是说明天见 因为天天都会来 明天

大家又会见到面 可是

明天我要回国了 我在左岸咖啡馆 明天见[法语]

【左岸咖啡馆角落篇・CF片】 我在这里 找到一个角落 一个上午 一杯COFE OLLY 一如记忆里的模糊地带 这是春天的最后一天 我在左岸咖啡馆

【左岸咖啡馆雨天篇・CF片】 我喜欢雨天 雨天没有人 整个巴黎都是我的 这是五月的下雨天 我在左岸咖啡馆

【下雨喝一下午咖啡】 聊赖的午后

我独自走在蒙巴那斯道上 突然下起雨来 随手招了一辆计程车 满头白发的司机问了三次 [要去哪？] 我才回过神。[到„„] 没有预期要去哪的我 一时也说不出目的地 司机从后照镜中看着我说 [躲雨？] 我笑着没回答 雨越下越大

司机将车停在咖啡馆前要我下车笑着说 [去喝杯咖啡吧] 他挥手示意我不必掏钱了 来不及说谢谢 计程车已回到车队中 走进冷清的咖啡馆

四名侍者围坐一桌闲聊着 看到我后立刻起身 异口同声的说[躲雨]？ 我笑着不知该如何回答 午后一场意外的雨 让我一下午见识了 五个会[读心术]的人 喝了一下午的咖啡

【上帝、彩票、盲乐师】 常在广场演奏手风琴的盲乐师 轻易穿过交错的街道 来到咖啡馆。他对咖啡的熟悉 超出我的想像。邻桌一位的好奇的客人 向侍者打探盲乐师的来历 [27岁那年

随马戏团游走各地的他，同往常一样 在表演走钢索前 没有忘了向上帝祷告 在众人的注目下 才跨出一步

他便从钢索上落下 „„] 待者转头看着盲乐师，压低声音[就这样失明了] 侍者突然拿起一份晨报，快步朝盲乐师走去。盲乐师从呢绒帽中 取出几张彩票给侍者，侍者翻开晨报 熟练的为他兑起奖来。经过一阵小声交谈 盲乐师慎重的收起彩票 露出笑容，侍者为他披上大衣 点了根烟给他。没多久后他拿起手风琴 奏起快板的布雷舞曲 喜孜孜地步出咖啡馆。和进来时一样 没有碰撞到任何桌椅。侍者来到好奇的客人桌前，继续未完的话题 [那次意外后 他开始买彩票，而且一买就是三十年。三十年来他未曾中过一张彩票，今天也不例外。但 他始终乐观

因为他总说

[上帝欠我一次]

【水杯与咖啡杯，距离五英寸】 那位在咖啡馆门口 就可以将帽子

稳稳的掷在衣帽架上的中年人。选定座位前 两度逡巡各个角落，最后还是停在靠窗的位置 不过，并没有立刻坐下 先是调整桌椅 然后将糖罐移到桌角 才缓缓入坐。

和我上一回见到的相同： 他把水杯与咖啡杯挪过来 移过去，试了几次

才满意的看着自己的安排，普通人喝两杯咖啡的时间 他只喝了一口 每喝一口，又复重同样的动作； 调整水杯与咖啡杯的距离

他的举动勾起服务生的好奇 于是问：[你在...做什么？] 他好象不知道该如何回答 不停的移动水杯与咖啡杯 [我„„]起了话头又陷入沉思，一阵长长的静默后 “我在...” 他指着自己 认真的说着： [我在喝一杯咖啡]

【他从波兰来】 旅行的人

总带着脆弱的灵魂。他在找一架钢琴 我看见他走进咖啡馆 想送给E大调，练习曲 他只点了一杯卡贝拉索 但爱情是交响曲 这个时刻

人来人往正以练习曲的步调在我们之间进行

E大调练习曲

便成为离别曲

这是1849年之前的事

他是萧邦

我们都是旅人

相遇在左岸咖啡馆

【她又要离开巴黎了】 人们说

女子不宜独身旅行 她带着一本未完成的书 独坐在咖啡馆中 那是一种阴性气质的书写她喝着拿铁„„咖啡与奶1比1

甜美地证明着第二性 不存在

那香味不断地从她流向我绝不只有咖啡香

这是1908年中的一天

女性成为一个主要性别

她是西蒙波娃

我们都是旅人

相遇见在左岸咖啡馆

【他带着微笑离开】 在巴黎

微笑可以用法语发音 他说微笑的名字叫做 蒙娜丽莎

即使在安静的咖啡馆中 那笑 是无声的 一杯昂列

让周边有了热络的氛围 足以上歌手们、乐师门、丑角们 都为这一刻活了 我看着他 与他相视一笑 这是1516年

他带着蒙娜丽莎的微笑来到法国 他是达文西 我们都是旅人 相遇见在左岸咖啡馆

（备注：台湾翻译达芬奇为达文西）

【遇到一位读到[L]的工人】 咖啡馆的隔壁就是图书馆 大家总是先去借本书 再到咖啡馆里自己习惯的位子 然后年长的服务生 会端一杯口味习惯的咖啡 悄悄放在你的桌上 如果有人弄错位置 那一定是新客人 光线最好的角落

属于那位五十左右的蓝领阶级 他惯常维持谦虚有礼的样子 但从不与人攀谈 今天他读的狼潘论 [Lupus Theory] 记得前天他还在读 伐木工人守则

[A Lumberjack’s Handbook] 再上次好象是 瑞士雪车制作法 [Luge Production] 真是独特的阅读方式

由于好奇

就到图书馆的架上查看 我简直不敢相信自己的发现 伐木工人守则正

紧贴在瑞士雪车制作法的后面 原来他是按照字母顺序一直读下去而且已经读到Lu字头 这样看来 下一本 将是琵琶音律

【喝完这杯咖啡，我就要变成别人了】 他突然转头跟我说话。胡渣上还沾着鲜牛奶的泡沫。可能因为我是东方人，和他扯不上任何相干，才会主动向我吐出秘密吧 “我将加入佣兵部队”他继续说。“听说一旦加入佣兵部队，就可以洗掉所有的前科 重新再活一次。” 有关佣兵的话题 我还是第一次和人谈论。“这是法国政府特许的” 他掏出车票扬了一下，我注意到时间是4。

“就在巴黎南方不远的小镇上，有个常设的佣兵招募站。一下车就找得到，方便的很。” “可是„”实在很难相信，这么轻松就能再来一次。“可是真的能变成别人吗？” 挂钟已经指到3和4的中间，而我又找不出更有礼貌的字眼。“当然你得先死过去。我的意思是：

经历比死亡更甚的痛苦。

做满十年，如果仍然活着，就能退伍。新名字新身份只是小事，政府会替你办好。

”那里也有你们日本人噢“ 他起身的时候这样说。

我不是日本人，但我不想解释。

【嗜甜的越狱人】

意大利口音的两个男人点了两杯咖啡后

便把视线对准咖啡馆的大门 看着每一位进出的客人

自从那位专盗EGON SHCIELE的意大利盗贼

第四次越狱成功后

人们特别留意出现在身边的意大利人

而我也不例外

一刻过去了

那两人已经饮了不少黑咖啡

视线仍停在大门

而众人也始终盯着他们

又过了一刻

才进门的男人夺走了所有人的目光

倒不是他浓浓的意大利口音

而是他点了一桌子的甜品

”你被捕了“

喝黑咖啡的男人和同伴忽然卡在那个

男人身后

”但，不急，请慢慢享用“

等他把满桌的甜品吃完并代他结帐后，两个人才押着他走出咖啡馆的大门

经过一阵的静默 大家议论纷纷

”为什么专偷EDGO的画“ ”画贼为什么爱吃甜品“ ”为什么画贼都是在同一家咖啡馆被逮进牢里"

第四篇：奥美广告委托第三方软件开发合同

软 件 开 发 合 同 书

合 同 号：

项目名称：****项目信息管理系统一.合同双方

甲方：奥美互动行销国际集团

通讯 地 址：北京市东城区胜古中路一号光大蓝宝大厦四层 电话：010-64436488

传真：010-64441590

联系人：王振宇

乙方：****有限公司

通讯 地 址：

电话：

传真：

联系人：

二.合同目标

本合同旨在确定甲方向乙方提出软件开发需求,乙方向甲方提供的商品细则、技术服务范围和条件。

乙方提供的上述内容应符合本合同及其附件的规定。甲方应按本合同及其附件的规定进行付款及验收，直至符合合同规定的要求。为明确责任，保证合作顺利，双方特拟订本合同，以资信守。

三、术语定义

合同：是指本合同.服务：根据双方签字生效的工作任务书，由乙方提供的工程实施、软

件开发、技术支持等行为。

规范：有关本项目在功能、操作、环境及性能等方面要求的周密而完

整的说明，包括甲乙双方签订的任何在工程实施等环节中的要求。

项目：与附件相关的活动。

三.甲、乙方责任

甲方负责：

（1）提供明确完整的功能需求.（2）提供必要的人员支持。

乙方负责：

（1）按照需求说明书,提供完整的软件系统。

（2）保证软件系统的实施进度。

（3）提供相应的设计应用文档。

四.合同价格

1.总价

甲方付给乙方软件开发费用：

第一期：人民币***元。

第二期：人民币***元。

2.付款方式和条件

在乙方根据开发任务书，按时完成（四月四日）开发工作后的十个工作日（四月十八日）内，甲方付给乙方合同总价（第二期）50%的软件开发费，人民币：***元及第一期开发工作全部开发费，人民币：***元。

在乙方根据开发任务书，按时完成（四月四日）开发工作后的十八个工作日内（四月三十日），甲方付给乙方合同总价（第二期）50%的软件开发费，人民币：***元。

五.技术服务

乙方负责解决在功能需求范围内的，在应用中所出现的技术问题。

对于功能需求范围以外的，甲方所提出的新的功能、表现形式或者后期双语版（英、汉），不在乙方的技术服务范围内。应该本着互利的原则，作为新的项目来考虑。

六.合同违约规定与合同争议的解决

1.合同任何一方在合同有效期内不得擅自解除本合同。甲方擅自解除本合同，应赔偿合同总金额的30%；乙方擅自解除本合同，应向甲方支付合同总金额百分之三十(30%)的违约金。

2.甲方的违约责任——除本合同其它规定外，甲方还应承担下列

违约责任：

如果甲方逾期付款，应及时乙方说明逾期付款的原因，并且负责逾期付款给乙方造成的损失，按每月5%计算。

3.乙方的违约责任——除本合同规定外，乙方还应承担下列违约责任：

a)若乙方不能交付所开发软件，甲方有权解除合同。乙方除

应在甲方要求的期限内退还甲方已付款项外，还应向甲方支付合同总价的百分之五(5%)。

b)乙方不能按合同规定的需求交付软件的，应在甲方要求的期限内修改好所开发软件，所缺部分按逾期交货处理。

c)双方因执行本合同发生的争议或与本合同有关的一切争议，均应通过友好协商解决，经友好协商解决不了的，任何一方可提请仲裁或向人民法院起诉。

七.合同生效、期限及其它

1.合同的生效与期限——双方签字盖章即生效, 合同有效期限为软件的生命周期为准。

2.合同的修改与补充——对合同的任何修改，须经双方一致同意并由双方代表签署书面合同或等同于合同的补充协议

3.第三方权利——乙方应保证甲方免于任何第三方提起的、因甲方使用乙方提供的技术文件或设备侵犯第三方利益或权利，而引起的索赔、指控或诉讼，如果发生任何此类索赔、指控或诉讼，乙方承担一切经济与法律责任。

4.合同的终止——

 双方协商同意，并签署书面协议终止合同

 发生不可抗力，造成合同无法履行

 合同一方或其受让人、继承人严重违反合同规定的其义务且在另一方书面通知其纠正违约后的三十天内未能纠正违约，另一方可以书面通知违约方终止合同

 一方破产、解散或停业清理，另一方可以在向该方发出书面通知后终止合同。

 本合同因本条规定终止，不影响各方因执行合同已经产生的权利和利益。

5.本合同附件——构成本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等的效力。

附件一：甲方向乙方提交的功能需求说明书。

附件二：乙方向甲方提供系统开发进度。

合同未尽事宜, 双方可友好协商。协商结果可签定补充协议。无补充协议，均按国家有关法律、法规的规定办理。

6.本合同一式两份，双方各执一份。

甲方：奥美互动行销国际集团乙方: ***有限公司

代表:代表:

日期:日期:

第五篇：地产广告基本知识

一、房地产广告的特殊性

房地产广告相比普通产品广告有其特殊性，一般产品只是为最终出售的成品而做广告，但房地产广告却在产品的成型期、半成型期和未成型期均有其不同的目标及策略。对房地产不同的阶段采用不同的诉求策略，依据房地产品牌是随着产品的不断完善而逐步建立之原理，用层层推进的试来塑造房地产这个特殊商品的品牌形象。

阶段传播策略：

1、形象传播（未成型期）：建立品牌形象；

2、推介传播（半成型期）：此阶段楼盘还是工地，消费者无法对其品质、建筑风格、设计理念以及人文环境、生态环境等具实质性感受，这一阶段我们的广告只是公关造势和注重对环境、交通的诉求；

3、情景传播（半成型期——成型期）：楼盘已初具规模，建筑设计风格、小区布置已经基本显示，该阶段的广告注重对建筑不知所云、设计风格、绿化、小区建设的拆求；

4、体验传播（入住）：楼盘已经完全竣工并有部分业主入住，这一阶段的广告应从上升的人气方面考虑，注重对产品品质、人文环境、生态环境的拆求；

二、项目广告策划

（一）广场告市的调查分析

1、广告营销环境的分析

2、广告竞争对手的分析

3、广告目标客户群分析

（二）广告定位

1、市场定位：物业市场定位，消费群体定位；

2、功能定位：项目功能定位，自身功能定位；

3、形象定位：项目形象定位，目标客户群形象定位；

（三）广告创意构想及广告推广策略

1、项目名称；

2、主广告语；

3、项目代言人和物；

4、广告的文化内涵；

5、广告推广应用核心概念；

6、广告整体策略；

7、广告阶段性策略；

（四）广告传播媒介组合策略

1、主要媒体的介绍；

2、媒体策略应遵循原则；

3、对区域性传播媒体分析；

4、媒体组合策略；

5、媒体计划的制定、实施、监控；

6、广告成本预算及费用监控；

7、媒体计划的效果评估；

（五）促销活动策略及工具选择

三、项目形象的包装

（一）项目识别系统的基础系统设计

1、标志；

2、标准字体；

3、标准色；

4、象征图形或辅助图形及吉祥物；

5、标准组合；

（二）项目识别系统的应用系统设计

1、展示系统设计

2、事务办公用品系统；

3、导示系统设计

（三）户外广告

四、项目宣传物料的实施

（一）售楼资料的设计印刷（楼书、折页、单张、手提袋、夹报、礼品等）

（二）营销中心展板；

（三）报纸广告；

（四）电视、电台广告；

（五）电子楼书。

房地产销售工作计划

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

1.机会与挑战分析

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

2.优势与劣势分析

应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

3.问题分析

在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

四、目标

此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后 的策略与行动方案的拟定。

有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

1.财务目标

每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

2.市场营销目标

财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

目标的确立应符合一定的标准：

·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

·各个目标应保持内在的一致性。

·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

五、市场营销策略

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

策略陈述书可以如下所示：

目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格：价格稍高于竞争厂家。

配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

服务：提供全面的物业管理。

广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

六、行动方案

策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。

七、预计盈亏报表

行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。

八、控制

计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。

有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。

房地产销售计划书

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度

6，结论

二、项目环境调研

1，地块状况：

（1）位置

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1，投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策)

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4，土地延展价值分析判断（十种因素）

5，成本敏感性分析

（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一）市场调查

1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2建筑规模与风格

3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

??经济实力

??行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式

（三）、价格定位

1理论价格（达到销售目标）

2成交价格

3租金价格

4价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、媒介策略

1媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用

1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织

2，小区容积率的敏感性分析

3，小区道路系统布局（人流、车流）

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5，小区建筑风格的形式及运用示意

6，小区建筑外立面色彩的确定及示意

7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分

9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分

1，名称

2，标志

3，标准色

4，标准字体

（二）运用部分

1，现场

??工地围板

??彩旗

??挂幅

??欢迎牌

2，营销中心

??形象墙

??门楣标牌

??指示牌

??展板规范

??胸卡

??工作牌

??台面标牌

3，工地办公室

??经理办公室

??工程部

??保安部

??财务部

4，功能标牌

??请勿吸烟

??防火、防电危险

??配电房

??火警119

??消防通道

??监控室

1建筑规模与风格；

2建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5物业管理（收费水平、管理内容等）；

6发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

三、价格定位

1．理论价格（达到销售目标）

2．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3．租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4．价格策略

入市时机

房地产销售计划的入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2．阶段性的广告主题

3．阶段性的广告创意表现

4．广告效果监控

六、媒介策略

1．媒介组合

2．软性新闻主题

3．投放频率

4．费用估算

七、推广费用

1．现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2．印刷品（销售文件、售楼书等）

3．阶段性广告促销费用

八、营销管理