第九章 房地产融资与担保（大全五篇）

第一篇：第九章 房地产融资与担保

第九章

房地产融资与担保（11200）

第一节

房地产与融资与担保概述

1.简述房地产融资的概念？

答：房地产融资及房地产资金的融通，是指借助货币流通，为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其他一些相关的金融服务。

2.简述房地产融资的种类？ 答：房地产融资可分为两大类：

（一）房地产开发融资。

房地产开发融资是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称；

房地产开发融资包括以下三种：（1）股权融资；（2）债权融资；（3）合作开发。

（二）房地产消费融资。

房地产消费融资主要是个人住房贷款，是指贷款人发放的用于购买自用普通住房贷款。

我国的住房抵押贷款主要分为以下三种：（1）住房公积金贷款；（2）商业银行贷款；

（3）包含住房公积金和商业银行的组合贷款。3.简述房地产融资担保的概念？

答：房地产融资担保是指在房地产开发融资或消费融资活动中，对融出资金的债权人提供的人的担保或物的担保，包括保证、质押、抵押等常见的担保方式。

4.简述房地产融资担保的种类？

答：按不同的标准可以对房地产融资进行不同的分类：

（一）按担保方式不同可分为：（1）人的担保（保证）；（2）物的担保（质押和抵押）。

（二）在抵押中，按债务人与抵押物的关系可分为：（1）债务人以自己的物设定的抵押担保；（2）债务人以他人的无设定的抵押担保。

（三）以抵押物是否建造完成，可以分为：（1）以建造完成的物提供的抵押担保；（2）以正在建造中的物提供的抵押担保。

第二节

房地产抵押

1.简述房地产抵押的概念？

答：抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，就该财产的价值优先清偿受担保的债权的权利。抵押权可以在房屋和土地用益物权上设立。

房地产抵押是指房地产权利人为担保自己或第三人债务的履行，将其房地产权利抵押给债权人供作债权担保的一种行为。其中房地产权利人为抵押人，接受房地产权利人为抵押人，接受房地产权利抵押担保的债权人为抵押权人。

2.简述房地产抵押和房地产按揭的区别和联系？

答：房地产按揭是购房人以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。

与一般意义上的房地产抵押相比，房地产按揭具有下面的特点：（1）房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系。

（2）仅从抵押法律关系而言，一般房地产抵押既可担保抵押人自己的债务，也可担保第三人的债务，而且该债务可以是各种类型的债务；房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。

3.简述可以设定抵押和不得设定抵押的房地产的范围？ 答：可以抵押的房地产主要包括：（1）房屋及其他土地附着物。（2）建设用地使用权。（3）土地承包经营权。不得设定抵押的房地产包括：（1）土地所有权。

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的房地产。（5）依法被查封、扣押、监管的房地产。

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。4.简述对预购商品房抵押和在建工程抵押标的的正确理解？ 答：（1）预购商品房贷款抵押的是指是建成交付的商品房抵押的预约。

预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

（2）在建工程抵押的标的物应该是正在建设中的不断增长变化的建设工程。

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押的标的物应当是处于不断增长变化的尚未完成的建筑产品，是一个动态的存在。5.简述房地产抵押中房屋和土地的关系？ 答：（1）房地一并抵押的原则。

《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。更重要的是，该条规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。

（2）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产的原则。

建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

6.简述房地产抵押合同的主要内容？

答：房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；

（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

（4）抵押房地产的价值；

（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

（6）债务人履行债务的期限；（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决方式；

（10）抵押合同订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。7.简述房地产抵押登记及其效力？

答：房地产抵押登记是指将抵押房地产商的抵押权状态登记于不动产登记薄。抵押权自登记时设立。

在重复抵押，即一个屋上设立多个抵押权的情况下，抵押登记还决定抵押权的顺序。

《物权法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债券比例清偿；

（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。8.房地产抵押权当事人的权利和义务？ 答：

（一）抵押物的占有和管理

抵押人在设定抵押权后仍继续对该房地产具有占有、使用、收益的权利，抵押人虽继续占有抵押物，但却对抵押物有保管的义务。

（二）抵押物的保险

抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

（三）抵押物的出租和出让

房地产抵押设立后，抵押人依然享有对该房地产出租的权利。《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，在房地产先抵押后租赁的情况下，抵押权实现时该房地产上的租赁权自然终止，抵押物的受让人不承受原有的租赁权；而先租赁后抵押的情况下，实现抵押权时，受让人应当承受原有租赁权的负担。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者转存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，只有经过抵押权人同意，抵押人才能出让作为抵押物的房地产。

（四）抵押权的实现

房地产抵押权的实现是指债务人不履行债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人依照法律程序直接处分抵押的房地产，已抵押的房地产变价并从中优先受偿其债权的法律现象。

（1）房地产抵押权实现的条件 房地产抵押权实现的条件是： ①债务人不履行到期债务；

②发生当事人约定的实现抵押权的情形。

《城市房地产抵押管理办法》规定：有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

①债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

③抵押人被依法宣告解散或者破产的；

④抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的； ⑤抵押合同约定的其他情形。（2）房地产抵押权实现的方式

房地产抵押权实现的方式一般为折价、拍卖、变卖等。（3）房地产抵押权实现的清偿顺序

抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是： ①支付处分抵押房地产的费用； ②扣除抵押房地产应交税费；

③偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金； ④赔偿因债务人违反合同而对抵押人造成的伤害； ⑤所剩余部分退还抵押人。第三节

房地产开发融资

1.简述房地产开发融资的概念和总类？

答：房地产开发融资，是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。

房地产开发融资可分为以下几种：（1）股权融资。①上市。

②设立房地产开发项目公司，通过项目公司增资或股权转让进行融资。

（2）债权融资。①直接融资。

直接融资就是房地产企业发行债券已获得资金的方式。②间接融资。

间接融资即房地产贷款，是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款。

③合作开发。

房地产开发企业与一家或几家有经济实力的企业进行合作开发。2.简述房地产开发项目的概念？

答：房地产开发项目是指在依法取得土地上使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资。

3.简述房地产开发项目融资的方式？ 答：

（一）项目公司股权式融资。

项目公司股权式融资将投资者的资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。

项目公司股权式融资主要有两种方式：

（1）由项目的投资者设立一家专门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其它投资者组成投资机构进行项目融资。

（2）由项目的投资者共同出资设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资。由于追索权被限定在该项目公司内部，因此债权人没有对投资者的追索权。

（二）项目公司银行贷款融资。

项目公司向银行贷款，往往以项目公司本身的现金流和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

银行贷款融资主要有两种形式：（1）无追索权的项目融资

无追索的项目融资也成为纯粹的项目融资。贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。如果该项目未能建成或经营失败，其资产或收益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。

（2）有限追索权的融资 与无追索权贷款的还款来源单纯依靠项目的经营收益和取得物权担保不同，有追索权项目的融资中贷款银行还要求有项目实体以外的第三人提供担保。贷款银行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。

（三）项目公司股权转让

房地产项目公司在运营一段时间后，可以通过股权转让来吸引新的投资者，从而为项目开发注入新的资金。

4.房地产开发贷款的定义和种类？

答：房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

房地产开发贷款分为以下两种类型：（1）一般房地产开发贷款 一般房地产开发贷款包括： ①住房开发贷款； ②商业用房开发贷款； ③其他房地产开发贷款。（2）保障性住房开发建设贷款 保障性住房开发建设贷款主要包括： ①经济适用住房开发贷款； ②廉租住房建设贷款； ③公共租赁住房建设贷款。5.简述一般房地产开发贷款？ 答：

（一）贷款条件

房地产开发贷款的条件可以从借款人、开发项目和贷款担保三个方面理解。

房地产开发贷款的借款人必须符合下列条件：

（1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；

（2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

（3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合贷款要求；

（4）取得人民银行颁发的贷款证，在贷款银行开立基本账户或一般存款账户或一般存款账户，并在贷款银行办理结算业务。

申请房地产开发贷款的项目必须符合下列条件：（1）取得有权部门批准的项目立项批复；

（2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；（3）项目开发取得合法、有效批件；

（4）项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴其全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》（出让性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

（5）项目建设用地为划拨性质的，应取得该项目《国有土地使用证》（划拨性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；

（6）对已开始销（预）售的项目，还需要提供合法、有效的《销（预）售许可证》；

（7）项目符合当地市场需求、有良好的经济和社会效益；（8）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35%，全部到位并先于贷款投入项目开发。

（二）流程（1）申请；（2）审查；（3）签订；

（4）提款条件满足后，贷款银行放款。

（三）担保和保险

用于抵（质）押的财产，需要估价的，必须经过银行认可的资产评估部门进行估价贷款金额不得超过抵（质）押物品价值的70%；以土地使用权抵押的，抵押期限应以土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。

借款人需在借款合同签订前按银行指定的保险种类到保险公司办理保险。

6.简述经济适用房开发贷款？

答：经济适用房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用房项目开发建设的贷款。经济适用房开发贷款的条件为：

（1）借款人已取得贷款证并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户；

（2）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；

（3）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还本息的能力；

（4）建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；

（5）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；

（6）建设项目资金不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设；

（7）建设项目规划设计符合国家相关规定；（8）贷款人规定的其他条件。7.简述廉租住房建设贷款？

答：廉租住房建设贷款是指用于支持廉租住房新建、改建的贷款。申请廉租住房建设贷款应具备的条件，主要包括：

（1）廉租住房项目应以纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；

（2）已与政府签订廉租住房回购协议；（3）在贷款银行开立专用存款账户；（4）提供贷款人认可的有效担保；

（5）新建廉租住房项目以取得所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》、改建廉租住房以取得有关部门颁发的许可文件。

（6）新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例，改建廉租住房项目资本不低于项目总投资30%的比例；

（7）借款人信用状况良好，无不良记录；（8）贷款人规定的其他条件。8.简述公共租赁住房建设贷款？

答：

（一）公共租赁住房开发建设贷款的借款人

实践中，一些地区政府设立专门的公司建设公共租赁住房，一些地区由政府直接投资建设公共租赁住房，还有一些地区试点由政府以外的其他机构投资建设公共租赁住房。

（二）政府投资建设的公共租赁住房项目资本金要求、利率和期限

政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。

第四节

房地产消费融资

1.简述个人住房贷款概念？

答：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

个人住房贷款是担保贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款人本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。实践中大多数借款人以其所购房屋向银行提供抵押担保。

2.简述个人住房贷款的特点？ 答：个人住房贷款有以下几个特点：（1）风险性。

发放住房贷款，贷款人一般要冒好几种风险：利率风险、购买力风险、市场风险、信用风险、流动风险、抵押风险等。

（2）流动性。

住房抵押贷款属于一次房贷，分期偿还，偿还期限从10年到30年不等，使银行每月都回本收息，贷款资金形成“银行→住房开发商→银行”的流动。

（3）效益性。

首先，银行通过每月回本收息实现自身资金的保值增值，提高经济效益；

其次，居民通过贷款资金提高消费能力，改善了居住条件，创造了精神效益，若其购房是为了投资，则可从今后买房售房的时间差异导致的价格差额中获得经济效益。

此外，住房贷款还带动了金融存款业务、保险业务量等等的扩大，为社会创造了新的经济效益。

3.简述个人住房抵押贷款的类型？ 答：个人住房抵押贷款的主要类型有：（1）商品房住宅贷款。

个人住房贷款中的商品住宅贷款是指贷款银行向购房人发放的、用于购买商品住宅、购房人以所购住房作为抵押物，开发商提供阶段性保证担保的贷款。

（2）存量房贷款。

存量房是指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通交易的住房。个人住房存量房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于其购买存量房的贷款。

（3）个人商业用房贷款。

是指经办行向借款人发放的用于其购买自有商业用房的贷款。申请贷款的商业用房应为竣工验收合格的现房。

（4）个人自建房贷款。

是指贷款人向借款人发放的用于借款人建设自有房屋的贷款，其建设用地必须是在经济发达地区市（县）城区或重点镇范围内，通过有偿出让方式获得，并已取得合法的有关建设批件。

（5）个人住房转按贷款。

是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。

（6）个人住房加按贷款。

是指对未达到最高贷款成数或最长贷款期限的借款人增加贷款金额或延长贷款期限的贷款。

4.简述直贷式个人住房抵押贷款的概念？

答：“直贷式”个人住房抵押贷款，是指商品房购房人不通过开发商制定的银行办理住房按揭贷款，而是自己寻找银行办理相关手续。

5.简述个人住房抵押贷款保险的概念？

答：所谓个人住房贷款保险，是指申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买相应的保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能偿还贷款本息时负责替借款人偿还贷款本息的行为。

上述保险的保险期限一般于抵押登记之日起至还清本息止，保险金额不低于贷款本息总额，保险第一受益人为贷款人，且一般情况下适应贷款人的要求而投保。

6.简述住房抵押贷款保险的种类？

答：与住房抵押贷款有关的保险基本上可分为三种：（1）财产保险。

是指为防止由于意外灾祸造成较重房屋损失或其有关利益作为保险对象的保险。

（2）信用保险。

是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人本金余额相称，保额逐年递减。

（3）保证保险。

是指由保险公司对购房者提供违约保证，当借款人不能还清本息时由保险公司负责偿还，或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司抵押物进行保险。

7.简述中国目前抵押贷款的保险现状？ 答：（1）无统一模式。基本上有三种模式：

第一，个人购房贷款定期人寿保险。第二，综合保险模式。

既有抵押物的财产保险，又有抵押人的生命保险，同时还有借款人保证保险。

第三，抵押物的财产保险模式。（2）强制性、捆绑性。

保险业务的强制性体现在三个方面： 第一，是否投保，借款人没有选择权。第二，向谁投保，没有选择。

第三，抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。（3）信用保险和保证保险相结合。8.简述住房公积金贷款的概念？

答：住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。

住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房、以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

9.简述住房公积金贷款的特征？

答：（1）住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和职工个人共同缴存的公积金。贷款风险由公积金管理中心承担。

（2）住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，单笔最高额度为40万元，信用等级高的个人可以上浮。公积金的贷款期限为30年，且不受年龄限制。与银行商业贷款相比，住房公积金的贷款利率更加优惠。

10.简述组合贷款的概念？

答：组合贷款是指贷款人向借款人发放的用于其购买同一个人自住住房的借款组合。当申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者即申请公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。

第五节

置业担保

1.简述置业担保的概念？

答：住房置业担保，是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

2.简述我国住房置业担保的特征？ 答：（1）我国住房置业担保具有垄断性。一个城市原则上只设一个担保公司。

（2）政府对住房置业担保进行了严格的规制。首先，住房置业担保公司由建设行政部门主管； 其次，置业担保公司的设立必须经审核批准；

再次，置业担保公司的业务活动必须遵循医德的规则。（3）住房置业担保公司具有较充分的专业优势。

担保公司在住房信贷和房地产市场上都具有“专业优势”。主要表现在人才、技术、信息、服务等方面。

3.简述置业担保公司的设立？ 答：置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业。

设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；

（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；

（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；

（7）复合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。4.简述置业担保中的保证和抵押反担保？ 答：

（一）保证

住房置业担保当事人应当签订书面保证合同。保证合同一般应当包括以下内容：

（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）保证的方式；（4）保证的范围；（5）保证的期限；（6）其他约定事项。

（二）抵押反担保

借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。

房屋抵押应当订立书面合同。抵押合同一般包括以下内容：（1）抵押当事人的姓名、名称、住所；（2）债权的种类、数额、履行债务的期限；（3）房屋的权属和其他基本情况；（4）抵押担保的范围；

（5）担保公司清算时，抵押权的处置；（6）其他约定事项。

第六节

房地产信托融资与REITS

1.简述房地产信托融资的模式？

答：在运营模式上，房地产信托融资中，信托公司主要采取贷款信托、股权信托或财产权信托的方式运用信托资金。

（1）贷款信托。

贷款信托就是以贷款方式运用信托资金，及信托公司接受委托人的委托，通过发行信托计划取得信托资金，按信托计划中指定的对象、用途、期限、利率与金额等向房地产开发商发放贷款，将信托资金以贷款形式借给房地产开发商使用并收取利息，再以利息收入向委托人支付信托受益。

（2）股权投资信托。在股权投资信托中，信托公司通过将信托资金以股权投资方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接或委托第三方经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占有的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，通过分红实现信托收益。

（3）财产权信托

在财产信托中，房地产开发商将其拥有的物业转移给信托公司，信托公司将物业的预期收益权转让给投资者，信托公司将其处置信托财产的所得支付给投资者从而实现其信托受益。

2.简述REITs的概念？

答：房地产投资信托（简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资人资金，由专门投资机构进行投资、经营和管理，并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。

3.简述房地产信托融资与REITs的区别？

答：（1）REITs是指为证券化的产业投资基金，主要通过持有并运营不动产来获得收益，REITs的投资者通过持有REITs份额而间接投资不动产，是真正意义上的投资行为；国内现有的房地产信托主要以集合资金信托计划的方式发行，资金运用上虽然包括信托贷款，持有企业股份、购买资金收益权凭证等投资方式，但实践中大多是作了债权融资安排，收益主要为贷款利息。

（2）REITs既可以直接持有运营不动产。REITs对直接持有运营的不动产享有法律上的权属。房地产信托融资不转移信托财产的权属。

（3）REITs的发行方式包括公募、私募，参与主体广泛，包括各种中小投资者；而集合资金信托计划只能通过私募方式发行，对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制。

（4）REITs通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，已实现投资风险分散化。房地产信托资金投向基本由房地产开发商主导，投资以单一项目为主，不具组合效果。

（5）中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为1～3年；而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8～10年，也有无固定期限的。

（6）REITs的投资份额具有较高的流动性和变现性，投资者可以在资本市场交易、柜台转让或者要求管理公司赎回；而房地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行，只能由信托公司提供收益权转让服务，流动性较差。

（7）在税收待遇上，我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇。房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税。REITs则往往被赋予特殊的税收地位。只要REITs将一定比例的收益都在纳税年度内分配给投资者，就不在REITs层面缴纳所得税。

第九章

房地产融资与担保

第一节

房地产与融资与担保概述

1.简述房地产融资的概念？ 2.简述房地产融资的种类？

3.简述房地产融资担保的概念？ 4.简述房地产融资担保的种类？ 第二节

房地产抵押

1.简述房地产抵押的概念？ 2.简述房地产抵押和房地产按揭的区别和联系？

3.简述可以设定抵押和不得设定抵押的房地产的范围？ 4.简述对预购商品房抵押和在建工程抵押标的的正确理解？ 5.简述房地产抵押中房屋和土地的关系？ 6.简述房地产抵押合同的主要内容？ 7.简述房地产抵押登记及其效力？

8.房地产抵押权当事人的权利和义务？ 第三节

房地产开发融资

1.简述房地产开发融资的概念和总类？ 2.简述房地产开发项目的概念？ 3.简述房地产开发项目融资的方式？ 4.房地产开发贷款的定义和种类？ 5.简述一般房地产开发贷款？ 6.简述经济适用房开发贷款？ 7.简述廉租住房建设贷款？

8.简述公共租赁住房建设贷款？ 第四节

房地产消费融资

1.简述个人住房贷款概念？ 2.简述个人住房贷款的特点？

3.简述个人住房抵押贷款的类型？

4.简述直贷式个人住房抵押贷款的概念？ 5.简述个人住房抵押贷款保险的概念？ 6.简述住房抵押贷款保险的种类？

7.简述中国目前抵押贷款的保险现状？ 8.简述住房公积金贷款的概念？ 9.简述住房公积金贷款的特征？ 10.简述组合贷款的概念？ 第五节

置业担保

1.简述置业担保的概念？

2.简述我国住房置业担保的特征？ 3.简述置业担保公司的设立？

4.简述置业担保中的保证和抵押反担保？ 第六节

房地产信托融资与REITS 1.简述房地产信托融资的模式？ 2.简述REITs的概念？

3.简述房地产信托融资与REITs的区别？

第二篇：担保融资

担保融资

一、担保融资概念

根据国家鼓励社会资金参与民间投融资的政策和法规，搭建了合法、规范的社会资金交易平台，对社会投融资提供中介、担保及信用管理服务。需求资金的中小企业、个体工商户可以以自有土地、房产、车辆、商铺经营权或其他资产做抵（质）押，快速便捷的获取急需资金。民间借贷是一种直接融资渠道，手续简单、办理速度快，是公民与公民、法人及其他组织之间借贷。民间借贷合同中显示的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍。

二、担保融资优势

合法规范手续简捷办理快速

三、担保融资业务介绍

1、中小企业贷款

受理条件：在河南省登记注册的有限责任公司，公司成立两年以上（盈利）

借款额度：10万—500万元

借款期限：一年以内

借款用途：企业周转资金

提供材料：

营业执照副本（本经年检过的复印件一份）

组织机构代码证副本（本经年检过的复印件一份）

税务登记证副本（有效期内的复印件一份）

法定代表人身份证（有效期内的复印件一份）

公司章程、验资报告（变更连续）、贷款卡复印件及密码

授信申请和贷款申请（公司的基本情况、生产经营情况、贷款金额、贷款期限、贷款用途、还款来源、还款方式）

银行开户许可证（复印件一份）

公司股东及配偶身份证复印件、结婚证复印件（复印户主及本人）。

前三及近一期财务报表。

近半年期的银行对账单（单位账户及个人银行卡明细）

公司行业情况（历史，现状，前景，同行业相比）、经营状况（管理情况，收入、产出、销售等）及风险分析（价格风险，经营风险，政策风险）、公司组织结构及人员结构情况

法定代表人、实际控制人、总经理、财务主管简历及联系方式

公司前三年上、下游客户及相关合同

公司经营场所租赁合同或自有房产复印件

主要财务科目明细，应收款、应付款前三年及账龄分析

特殊行业持有的有权部门颁发的生产、经营等许可证明、资质证书

担保单位需提供相同资料，如土地、房产抵押需提供土地证、房产证复印件 反担保措施

以上资料复印件全部加盖公章、身份证复印件需经本人签字及摁指印

费用：贷款利率：12％—13.06％（年息）

担保费率：贷款额的3%—5%（一次性）

评审费：贷款额的2％（一次性）

办理期限：资料齐全3—15个工作日

2、房产抵押担保贷款

申请条件：18—60周岁，有可抵押房产，有完全民事行为能力的自然人

申请额度：5万元以上

贷款期限：1—12个月

费用：贷款利率：12％—13.06％（年息）

担保费率：贷款额的3%—5%（一次性）

提供材料：

贷款人：（（本人身份证、收入证明或其他有效还款来源证明、所要求的其他材料））抵押人：（（本人及配偶身份证、户口本、婚姻状况证明（如结婚需提供结婚证；如离婚需离婚证、单身证明、离婚协议；如单身需单身证明）、房屋所有权证、第二套住房证明））办理流程：

提出申请→资信调查→预交费用→评估→签订合同（办理公证）→抵押→发放贷款

3、二手房按揭贷款

房龄要求：1995年以后

贷款期限：1—20年

贷款利率：4.56‰—5.07‰

提供材料：买卖夫妻双方的身份证、户口本、婚姻状况证明、买方收入证明、首付款证明、过户前后的房产证复印件、有效的买卖契约、契税、契证、交易税原件、卖方同意出售证明。办理期限：资料齐全后3—15个工作日

贷款流程：贷款咨询→借款人提交资料→银行受理、调查、审批→签定借款合同→办理抵押登记手续→发放贷款

4、车辆抵（质）押贷款

车辆要求：购车五年以内郑州市非营运车辆

贷款期限：一年以内

贷款成数：车辆评估值的50%

提供材料：借款人夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、收入证明、行车证、购车全套手续、车辆手续（机动车登记证、行车证、保险、保单<三责、盗抢、车损、自燃>、购置附加税、购车发票、排污费发票、合格证等）

办理期限：资料齐全，一个工作日

1）身份证明

借款申请人身份证明的主要作用是确定借款申请人的身份，证明借款申请人的借款资格，如是否具有完全民事行为能力、是否是中华人民共和国公民、权属证明是否一致等。包括居民身份证、户口簿、军官证、警官证、文职干部证或其他有效身份证件。其中，军官证、警官证和文职干部证仅限正在服役的人民解放军、人民武装警察使用。若遇借款申请人因遗失或其他原因无法提供上述任何一种身份证时，只要当地公安机关或军队政治部门出具有效证件，则可将证明作为身份证材料。证明上必须附加照片，在照片粘贴处加盖骑缝章。

2）户籍证明

户籍证明是证明身份和居住情况的辅助资料。个人贷款业务要求借款人具有本地常住户口或本地有效居住身份，有固定住所，核心是要核实借款人的有效身份和当地长期居住。户籍证明包括户口本或有权部门出具的户籍证明文件。

3）婚姻证明

婚姻证明主要作用是通过对抵押人（借款申请人）婚姻状况的了解，明晰婚姻财产和明确家庭还款能力。对于已婚并有结婚证的，提供结婚证原件和复印件，并出具配偶同意家庭财产抵质押声明;对于已婚但结婚证遗失和其他原因无法提供时，要求抵押人（借款申请人）提供户口簿并与夫妻双方出具的声明或其他证明一同使用；对于未婚或离异等单身的，提供有权部门开具的婚姻状况声明。

七、贷前调查

1）贷前调查包括对申请材料真实性、完整性、合法性的调查，对借款申请人资信的调查，对保证人、抵押物或质押权利凭证的调查，贷前调查一般应控制在3个工作日内。

2）经办人应通知审核借款申请人提供的资料，采取与借款申请人面谈、电话查询、实地考察等多种方式进行贷前调查。经办人在贷前调查时必须与借款申请人见面，通过与借款申请人当面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况等。

3）对申请材料真实性、完整性、合法性进行调查

1、对借款人身份的调查。经办人须验证借款申请人提交的身份证原件和复印件是否一致，身份证件与借款人是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内。

对于借款申请人委托他人办理个人消费额度贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以及代理人的身份证件。

2、对户口及居所的调查。审查《贷款申请表》所填住址与居所地址是否一致。

3、借款人还款能力和信誉的调查。核实借款人提供的收入材料的真实性，判断其是否具备按期还本付息的能力，还款金额来源是否稳定，调查借款人原有银行债务是否能按期偿还，有无银行不良纪录；对借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的，应要求其提供配偶的收入证明等相关材料。

4、对担保情况的调查。核实抵押物（质押权利）的真实性，是否符合我行的规定，是否已设定抵押（或质押），抵押物评估报告书是否为原件，是否是我行认可的评估机构出具的评估报告，权属人已婚的应核实其配偶同意抵押（质）押的书面证明是否真实，评估价值作为确定贷款额度的重要依据。

4）对借款申请人资信进行调查

1、调查借款申请人的主体资格。经办人须核实借款申请人是否为年满十八周岁，具有完全民事行为能力的中国公民。

2、调查借款申请人的资信情况。经办人可通过行内系统或中国人民银行信息系统等多种渠道调查了解借款申请人信用记录是否良好、是否有还贷意愿、品行是否端正等。

5）对抵押物进行调查

1、调查抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于《担保法》规定且我行认可的抵押财产范围。

2、调查抵押人对抵押物占有的合法性。包括调查借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整；了解抵押物已设定抵押权属情况；判断抵押物权属情况是否符合设定抵押的条件。

3、调查抵押物状况。包括调查抵押物是否真实存在，外观及结构是否完好，交易价格是否合理。要检查其是否经银行认可的评估机构对其抵押物价值进行了评估。

八、业务操作中的注意事项

1）客户沟通

1、努力的表现和不停的辩解 不要讲“我以为”，例，服务过程出现错误。

2、接电话或与人交谈时避免这样的回答。“不在”，“不知道”，“这不归我管”等。

2）有关合同文本的填写

1、合同文本要统一使用有关合同文本；不得因单笔业务对合同文本条款进行修改。对单笔贷款由特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定。

2、合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，避免涂改。

3、需要填写空白栏且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章；对有多个空白栏如“其他约定事项”等，对不填的合未选的空白栏，应加盖“以下空白”字样的印章。

4、贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。

5、一套合同要避免多人填制。

6、要认真核实有关合同文本中除银行以外的其他签约方签字、盖章的合法有效

性；合同其他方为自然人的，包括借款人、共同借款人、抵（质）押人、抵押物共有人等，必须在信贷业务经办人员面前核验身份证明之后当面签字，如果委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字的经公证的合法有效的授权书；担保方为法人的，担保方签字人应为法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文件，信贷业务经办人员应核实签字人的身份，防止他人假冒。

7、合同文本填制后，交其他有关人员进行审核。审核的主要内容包括：文本书写是否规范；主要条款是否齐全、准确；问题表达是否清晰；主从合同及附件是否齐全；合同签约各方的签字、盖章是否完整。

第三篇：融资担保申请书

附件一：

委托担保申请书

卓资县融通融资担保有限公司：

我公司拟向资金借款万元人民币，借款期限为年，借款利率执行项借款提供融资担保。

特此申请

另附委托担保申请书附件材料。

*********有限公司（章）

法人代表：（签字）

年月日

第四篇：融资担保公司

融资担保公司

融资担保公司，指的是在融资业务办理过程中，像投资人担保的公司，向银行借钱（融资）一般都要求有担保：政府担保贷款、企业信用担保贷款、自然人担保贷款。

(1)物的担保（融资担保过程中有任何问题，可以联系汉唐咨询。）主要表现为对项目资产的抵押和控制上，包括对项目的不动产(如土地、建筑物等)和有形动产(如机器设备、成品、半成品、原材料等)的抵押,对无形动产(如合约权利、公司银行账户、专利权等)设置担保物权等几个方面，如债务人不履行其义务，债权人可以行使其对担保物的权力来满足自己的债权。物的担保有以下两种形式：

抵押(Mortgage)。为提供担保而把资产的所有权移转于债权人(抵押权人)，但是附有一项明示或默示的条件，即该项资产的所有权应在债务人履行其义务后重新移转于债务人。

担保。这种形式不需要资产和权益占有的移转或者所有权的移转，而是债权人或债务人之间的一项协议。

(2)人的担保

是以法律协议形式做出承诺，担保人向债权人承担了一定的义务。义务可以是一种第二位的法律承诺，即在被担保人(主债务人)不履行其对债权人(担保受益人)所承担义务的情况下(违约时)，必须承担起被担保人的合约义务。

项目投资者作为担保人。项目投资者通过建立一个专门的项目公司来经营项目和安排融资。

第五篇：融资担保基本常识

1、担保的基本概念?

民商法上的担保概念有广义与狭义之分。广义上，担保是指一切能保障债权人债权实现的法律措施，主要表现为：物权担保、保证担保、定金担保、违约金担保及债的保全制度等。狭义上，民商法上的担保仅指物权担保制度、保证担保制度和定金担保制度，债的保全制度是被排除在外的。

依据我国《担保法》，担保适用的主要范围为：民商活动中所涉及的合同，现实民商活动中在借款、买卖、货物运输、加工承揽等活动设定担保的最为常见，它们是担保适用的主要范围。债权人可以而不是必须设定担保，须设定担保的应当依照《担保法》规定。对于海商法、航空法等法律对担保有特别规定的，应当依照其特别规定设定。、什么是本担保与反担保?

这是以担保设定的目的不同为标准所作的分类。本担保是指以保障主债权的实现为目的设定的担保。反担保是相对于本担保而言的，它是指在本担保设定后，为了保障担保人在承担担保责任后，其对被担保人的追偿权得以实现而设定的担保。

中华人民共和国担保法第四条规定：第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。

担保法规定了五种担保方式，即：保证、抵押、质押、留置和定金担保方式。根据担保法的规定，中小企业拟提供的反担保方式有：保证、抵押、质押反担保和保证金等。本公司根据项目的风险程度、担保金额的大小等实际情况确定并取得其中一种或几种反担保方式。、什么是流动资金贷款和流动资金贷款担保?

贷款(中小企业融资)担保包括流动资金贷款担保、开立银行承兑汇票担保等。流动资金贷款是为解决企业在生产经营过程中流动资金不足而发放的贷款。这种贷款的特点是贷款期限短(一年以内)、周转性较强，中小企业融资成本较低，是客户使用最为频繁的贷款。为流动资金贷款进行的担保称为流动资金贷款担保。申请流动资金贷款担保的企业需向我公司申请担保，同时需在银行申请流动资金贷款。

开立银行承兑汇票是指银行为客户开出的汇票签章承诺、保证到期一定付款的业务，银行一般要求客户提供一定的保证金外，同时要求担保。本公司可为客户提供保证担保。、什么是个人贷款担保业务?有何作用?

包括个人消费贷款担保、个人信用贷款担保、个人创业贷款担保、房产抵押贷款担保等。| 推出个人贷款担保业务，对于提升个人信用、提高贷款效率与成数，降低中小企业融资成本，节约贷款费用等方面，具有很大的促进作用。、个人贷款担保业务的受理条件?

具有合法有效的身份证明，年满20周岁的国内公民;有正当职业、稳定收入和充足还款来源，能按期偿还本息;同意以个人名下的商品房等资产作抵押;有正当合法的中小企业融资用途;无不良信用记录、什么是抵押人?抵押权人?抵押物?

债务人或者第三人为抵押人;债权人为抵押权人;提供担保的财产为抵押物。7、什么是抵押?

抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。、办理抵押物登记，应当向登记部门提供那些文件或者其复印件?

(一)主合同和抵押合同;(二)抵押物的所有权或者使用权证书。、什么是动产?不动产?

不动产是指土地及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。

10、抵押合同主要包含哪些内容?

被担保的主债权种类、数额;债务人履行债务的期限;抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;抵押担保的范围;当事人认为需要约定的其他事项。

抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

11、哪些财产抵押必须办理抵押登记手续?有哪些登记部门?

(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门

12、哪些财产可以抵押?

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(六)依法可以抵押的其他财产;抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

13、哪些财产不可抵押?

(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但担保法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。

14、反担保抵押的抵押率一般如何确定?

用不动产抵押，抵押率(按净值计算)不高于70%;楼宇按揭抵押，抵押率(按楼价计算)不高于70%;用可转让动产抵押(按净值计算)不高于50%;股权、债券、营运车牌质押，质押率(分别按投资额、债券面值、购入价计算)不高于70%.15、什么是质押?质押的种类有哪些?

质押包括动产质押与权利质押。动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。

权利质押是指将(一)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;(二)依法可以转让的股份、股票;(三)依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权;(四)依法可以质押的其他权利出质给债权人。

16、质押合同主要包含哪些内容?

被担保的主债权种类、数额;债务人履行债务的期限;质物的名称、数量、质量、状况;质押担保的范围;质物移交的时间;当事人认为需要约定的其他事项。质押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

17、采用保证反担保措施时，反担保企业应具备哪些基本条件?

必须具备《担保法》规定的担保资格;企业有效净资产扣除三分之一已对外担保余额不低于反担保金额的二倍;资产负债率不超过70%;连续两年盈利;企业在承保期必须参加财产保险。

☆房产抵押反担保

房产抵押反担保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地产证、有完全处分权的房产抵押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。房产抵押应依法在房产管理部门办理抵押登记手续。☆土地所有权抵押反担保土地使用权反担保是指借款人或第三人以其取得相应权利证书的土地使用权依法抵押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。土地所有权抵押应依法在土地管理部门办理抵押登记手续。

☆自然人保证反担保

自然人保证反担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的一种反担保方式。自然人保证分为一般保证及连带责任保证，用于反担保的自然人保证限于连带责任保证。作为反担保的保证人应是具有清偿债务能力的完全民事行为能力的自然人且主要为借款人的主要股东、法定代表人、主要经营者或其他与借款人有密切关系的个人。☆设备抵押反担保设备抵押反担保是指借款人或第三人以其合法所有的设备依法抵押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。抵押设备必须权属清晰，有较高价值，易变现，购进的发票等票据齐全且与设备型号相符。一般设备抵押应依法在工商行政管理局办理抵押登记。海关监管设备应经海关批准后抵押给特定的抵押权人并办理相应的抵押登记

☆股权质押反担保

股权质押反担保是指借款人以企业的股权依法质押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。