婺源县别墅市场调查报告

第一篇：婺源县别墅市场调查报告

江西婺源建信置业有限公司

婺 源 县 别 墅 市 场

调 查 报 告

二零一一年七月二十号

江西婺源建信置业有限公司

招商部

江西婺源建信置业有限公司

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前言

一、婺源别墅状况综述

1、婺源别墅板块的分布状况

2、已售、在售的别墅项目状况

二、婺源别墅市场的表现特点

1、数量少，分布散

2、小区规划混合型与纯别墅共存

3、模仿有余,创新不足

4、以经济型别墅为主

5、价格与城区高层住宅相当

6、别墅的销售并非阳光灿烂

三、存在的问题

1、营销推广混同于一般商品房

2、品质、品位差，自然景观不优美

3、开发理念设计规划落后

4、缺乏纯别墅经典产品

5、文化性差，缺乏别墅灵魂

四、开发理念探讨

1、别墅分类

2、Townhouse的优势和设计原则

3、独立别墅区的吸引力与设计原则

4、别墅的营销推广

5、购买者分析

6、特征分析

五、别墅市场形势预测

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前 言

“别墅”，晋书谢安传：“方与玄围綦睹别墅”。为本宅外另建的园林游息处所。可见“别墅”在中国古已有之。

“别墅”英文VILLA，源自法语，可直译为“乡间的小屋”，产生于欧洲。在美国传统词典解释为：The often large luxurious country house of well-to-do person（一般说是富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子）。

“别墅”可以说是现代人们追求住房需求的最高心理取向。古今中外对“别墅”的理解是一致的，它应该建在依山傍水的园林之中，它不仅是具有使用的功能，还应具备选景、观景的功能，要具有强烈的文化内涵，要极具个性，要能体现住房人的文化气质、身份、地位。

婺源的别墅市场正处于发展阶段，那么婺源的别墅市场到底是什么状况？存在什么问题？其发展特点是什么？发展趋势又是如何呢？我为此查找各方资料，作了深入的市场调查。

1、调查内容

（1）全面了解婺源县的“别墅”市场，切实掌握每个别墅的区域分布、规模、销售状况、户型、建筑风格、配套设施、环境状况。（2）重点了解别墅的规划设计特色，开发策略、销售策略。（3）开发商在开发别墅中遇到的问题。

2、调查目标

（1）弄清婺源县别墅市场情况，为未来房地产全面掌握市场提供参考。（2）研究婺源县别墅建设特点与存在的问题。（3）寻找婺源县适合别墅开发的模式。（4）预测未来婺源县别墅建设发展趋势。

一、婺源别墅状况综述

婺源县由于拥有优越的自然环境、人文底蕴、丰富的旅游资源，所以婺源别墅的价值就会更加的突出，也会很快的被市场所挖掘。同时随着婺源县用地的减少、国家对土地资源的控制，这些无疑提供了进入别墅开发门槛的同时，也在加大婺源现有别墅的价值含量。

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中国别墅的发展已经有十几年了，婺源的别墅发展史分量不轻。那么在这样的一个发展过程中，别墅的建筑设计、开发理念、营销推广以及市场销售都在发生着波段性的演变。婺源现在的别墅市场目前追求大户型、超豪华的阶段，室外的花园较小些。也就是说，市场目前室内的私密的空间大，室外开放的空间较小。土地对于市场来说，成为别墅销售的核心。

现在市场非常注重别墅产品以及产品所营造出来的生活氛围，别墅是需要细节的、需要沉淀的，这不仅仅是营销层面上的问题，这些是别墅的组成部分，没有这样的产品要素和品质，那不叫别墅，只能叫“大房子”。

婺源别墅市场的发展史比较短。由于人们的生活质量、消费水平的提高，近几年随着婺源县旅游业的发展和婺源各市场的持续发展，婺源县明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，城市基础设施得到很大改善，环城快速公路的规划改变了人们的时空概念，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，这就当然的进一步激活了别墅市场。

（一）婺源县别墅板块的分布状况

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(二)已售、在售的别墅项目状况

1、案名：盛世名城（在售）

开盘时间 2011-05-05 交房时间 2012-08-31 开发商名称：婺源县兴源房地产开发有限公司

位置：婺源县才仕大道北侧

售楼地址：婺源县才仕大道与公园东路交汇处 别墅类型：独栋、联排（未装修、毛坯房出售）每套占地面积：100多㎡ 每套建筑面积：320—420㎡

层高：二层半、三层半 建筑风格：徽派建筑风格 推广策略：购一栋别墅赠送80㎡ 今年价格：4000—5000元／㎡

特点：与多层混合型小区

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。

工程形象进度：建筑工程基本完工，只剩下独栋别墅正在施工中，预计今年下半年或明年年初开盘。

主要客户群为婺源二次置业人士和周边外来投资人士，主要用为居住和投资。盛世名城独栋别墅效果图：

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盛世名城联排别墅效果图：

2、案名：方汇兰桂小区（已售）

开盘时间 2007-09-29

交房时间 2008-08-19 开发商名称：江西婺源方汇房地产开发有限公司

位置：婺源县东升路5-5号 售楼地址：婺源县东升路5-5号

别墅类型：联排（未装修、毛坯房出售）每套占地面积：200多㎡ 每套建筑面积：300㎡-400㎡

层高：二层、三层 建筑风格：后现代风格，坡屋顶 今年价格： 约3500元/㎡

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

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兰桂小区别墅（二层）前视图：

兰桂小区别墅（二层）后视图：

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兰桂小区别墅（三层）前视图：

兰桂小区别墅（三层）后视图：

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3、金谷小区（已售）

开工日期 2007年01月18日

竣工日期

2008-12-16 开发商名称：婺源县房地产综合开发公司

位置：婺源县二环路中段

别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售）每套占地面积： 200㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右

建筑风格： 徽派建筑风格 今年价格： 约3500/㎡ 出售总价格： 约100万元左右

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

金谷小区别墅（二层半）前视图：

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金谷小区别墅（二层半）后视图：

金谷小区——别墅区

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4、平安小区（已售）

开盘时间 2008-07-29

交房时间 2012-03-06 开发商名称： 婺源县鸿昌房地产开发有限公司

位置： 婺源县紫阳镇二环路东侧 售楼地址： 婺源县紫阳镇二环路

别墅类型： 二层半（未装修、毛坯房出售）每套占地面积： 约180㎡ 每套建筑面积： 300㎡左右

建筑风格： 徽派建筑风格

今年价格： 约4000/㎡——4800/㎡ 出售总价格： 约100多万元左右

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。工程形象进度：已全部竣工。

特点：与多层混合型小区

主要客户群为当地成功的商务人士，主要用为居住和投资。

平安小区别墅（三层）前视图

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平安小区别墅（三层）后视图

5、婺源婺里山水别墅（在售）

开发商名称： 裕和置业有限公司

位置： 婺源李坑 售楼地址： 婺源李坑

别墅类型：独栋、四栋联排、六栋联排、共58套（全部精装修）

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每套建筑面积： 200多㎡，100多㎡

户型： 四种户型 建筑风格： 徽派建筑风格

价格： 1.2万/㎡——2万/㎡ 出售总价格：每套价格在200万至500万

价格差异：每栋按所处的地理位置，面积大小，价格有所不同。主要客户群为上流社会人士，外地投资度假客户。

婺里别墅总平图：

婺里别墅户型图：

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婺里别墅户型图：

婺里别墅户型图：

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婺里别墅户型图：

婺里别墅效果图

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二、婺源别墅市场的表现特点

别墅是住宅消费的必然阶段，代表着现代人们追求住房需求的最高心理取向，综观整个市场表现，婺源县的别墅建设现在还处于不成熟阶段，其市场表现有以下特点：

1、数量少，分布散

纵观婺源别墅区的分布，以县城星江河为界：

1、城西有盛世名城，据了解新汽车站旁也有本地有钱人购置土地自建别墅的。

2、城东有金谷小区、兰桂小区、平安小区，分布较为集中。

2、小区规划混合型与纯别墅共存

别墅与多层住宅混合，其优点是配套设施较全、较成熟，人气旺，但其别墅的安全性和私密性稍差。

3、模仿有余,创新不足

婺源县的别墅，清一色徽派建筑风格。从规划来看，部分项目仍有兵营的“遗迹”，从社区配套看，未脱离公寓类住宅老路。开发商对土地成本，市场承受力多虑了点，而要对住别墅的人文气氛要求重视不够，比如设施设备的选择，产品的细节，本土化问题以及同类产品的差异化等深层次问题，近乎无暇顾及，环境的缺山少水问题；高容积率带来的私密性问题；户型的适用问题。而这些问题正是本土化所应认真对待，通过走创新之路才能解决的问题。

4、以经济型别墅为主

开发商考虑到目前我县的经济发展实力，消费人群的实际承受能力。开发的别墅多以经济型的别墅即Townhouse联排别墅为主。

5、价格与城区高层住宅相当

Townhouse多以县城中心区高层住宅为底的价格入市，他们的口号是公寓的价格别墅的享受，并以此来争取客户。

6、别墅的销售并非阳光灿烂

从所调查的别墅来看。全部清盘的基本没有，多半是开盘销售似乎还算可以，但难以形成持续热销，说明别墅的销售并不乐观。

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三、存在的问题

别墅的要求是高的，也是房地产开发项目中真正最难以做的，既要有幽静优美的环境，又要有完善的生活保障系统，既要有居住的功能，又要有观景造景的功能；既要离开喧闹的城市，又不能离得太远，就目前婺源的别墅来看存在以下问题：

1、营销推广混同于一般商品房

在婺源的这些别墅楼盘，所采用的营销推广无论是售房部的布置，楼书的编排印刷、发放。售楼代表的素质，接待程序都和一般商品房无异。有的甚至还不如一些大的楼盘。需知对住宅别墅有需求的客户一般不仅有钱，而且还有较高的文化素养，较高的生活品味，这就要求营销推广更具有文化性、要有更丰富的内涵，促销手段不宜搞蝇头小利，更要注重口碑上的宣传，承诺的兑现。工地现场日新月异的变化，景观的靓丽，工程质量的保证，比一百个广告更有用。

2、品质、品位差，自然景观不优美

真正意义上的别墅是建在依山傍水的园林之中，可是从现有的别墅小区来看，小区的不论是规划、景观、还是物管、文化都没有高品位、高尚化生活的体现。

3、开发理念设计规划落后

建国以后我们在住房方面经历了温饱型到小康型，现在正逐步跨入舒适型以至豪华型。所以对何谓舒适？何谓豪华还有一个认识、理解、创新的过程。别墅当然是豪华型住宅，从目前看婺源的别墅无论是开发理念还是设计规划稍嫌落后，这与开发商对自己产品的信心不足有关，开发商只是与高档高层项目争客户，这应该说是一个误区，今后提高产品品质将是别墅市场竞争的核心要素。

4、缺乏纯别墅经典产品

婺源房地产在多层住宅建设方面已有很大进步，无论从总体规划、环境配套、还是户型、立面造型、细部处理都与市级城市近于同步了，但在别墅设计上却没有什么叫响的品牌，这不能不说是一种缺憾，这也给有意打造品牌别墅的开发商留下了空间，真正好的产品还是有 市场的，因为总有人愿意追求完美以彰显自己的身份、地位的与众不同。

5、文化性差，缺乏别墅灵魂

别墅代表一种放松、悠闲、享受生活的态度和环境，应该创造出一种符合人性，回归自然，意趣别具的居住环境，其内部设计更多地考虑人与人之间的关系，即保持着个人的 江西婺源建信置业有限公司

充分独立性，又使整个家庭更加温馨舒适，这些才是别墅的灵魂。可开发商考虑更多的是成本，业主的经济承受能力，其实质是对自己产品缺乏信心的表现。

四、开发理念的探讨

1、别墅分类

1)独栋别墅

【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。2)联排别墅

【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。

【特征】

1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。

2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。

3、户型设计丰富而前卫，有特色。3)叠拼别墅

【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是 江西婺源建信置业有限公司

中别墅发源于美国，以“ 江西婺源建信置业有限公司

3、独立别墅区的吸引力与设计原则

吸引力：独立别墅是人们居住需求的最高取向，可以说是终端产品，最能体现人的身份和地位，所以，应该是超凡脱俗的，让业主处处感到舒适，实用，美观和物有所值。环境没有山可以造山。没有水可以引水。让人感受到景观与构思达到高度和谐的境界，青草融融，花树依依，水溪潺潺，形成生态系列的自然流淌。

设计原则

（1）位置：自然风光优美，距城市的车程10－20分钟

（2）交通：周边应有完美的交通道路网络，临近快速通道，高速公路，强调交通的易达性和便捷性。

（3）环境：一是生态环境，优美科学的生态环境所形成的优美景观，即生态环保的原则，二是区内的人文环境友善、文明、高雅、时尚的文化氛围，三是建筑形态和绿化风格与自然相融。就是山、水植物与建筑协调的原则。（4）规模：应成一定规模，这样才能满足其区内配套和生活品位的要求。（5）规划：避免对视；杜绝兵营式痕迹布局，曲径通幽，流畅自然。（6）建筑强调科学完美合理的内部功能布局，以及空间尺度的把握，注重在建筑造型与色彩的优美、高品味。

（7）配套：商业、酒店、休闲及生活配套设施齐备

（8）安保：安全和私密的生活原则是住别墅的追求，智能化的监管，决不能妨碍私密性的原则，确保生活安全。（9）服务：要安全优质，贴心到位。

（10）营造文化氛围，满足客户精神生活需求。

4、别墅的营销推广：

拼弃一般商品房那种发布广告在售楼部坐等销售的格局，别墅是高档住房，要注意“人以群分”这一客观规律，所以，一定要走出去，通过举办各种有益的、知识性的公关活动来联络客户，并以客户联络客户的方式进行渗透；瞄准客户群，江西婺源建信置业有限公司

不要乱发单片以免降低别墅的自身价值。当然售楼部还是要设的，只是与客户签约的地方，不要太大，因为人流不会太大，但要比一般的售楼处更加富丽堂皇，更要典雅高贵，更要富有文化内涵。售楼代表要有较高的文化素养，典雅的气质谈吐脱俗，举止优雅大方；样板间同样也是需要的，装修要与建筑相协调，与高贵相匹配，要有深厚的文化氛围，这些包装不仅代表了开发商的实力，更反映未来的生活景象，给人遐想的空间。

5、购买者分析

成功人士：事业有成的老板，大款、明星、职业经理、外企、民营、金融的职业经理。

白领收入较高者：年收入在6万元以上者。中老年中的三高（高知、高位、高收入）

外地市的有钱者、投资者（作为全国知名的旅游城市，肯定会吸引外地市的有钱、有权人士）。

从以上分析看，尽管这一层面人士所占比例不大，但还是有一批人，这些人可能已不是 江西婺源建信置业有限公司

设施完善，人们对别墅的需求欲望会越来越强。人类总是向往自然美好的栖居地，总是渴望与自然相融汇地生活，而只有别墅才能使人们如愿以偿，当然我国人多地少，不可能象美国、加拿大那样享用那么大的别墅花园，只需有中国特色的、符合我们当地习俗的别墅。随着婺源县城框架的扩大，这就要求开发商要适时的选择好地块，把握市场形势，认真做好规划设计，要做建筑的“精品”，不要做建筑“垃圾”。别墅的价格应该与公寓式住宅适当拉开，只有这样开发商才有可能精心打造，建造出真正的别墅小区来。规划设计上要更多地考虑生态环保，节能、节水。回归自然，健康长寿是人们的真正追求。

《以上提供意见、图片仅供参考》

第二篇：别墅市场调查报告

别墅市场调查报告

一、越都名府

1、概况：越都名府由浙江嘉城投资建设开发有限公司,地处柯岩大道东首,新未庄对面,该楼盘已交付使用,总占地面积335亩,容积率1.0,绿化率40%.由147幢单体别墅和158套排屋组成,目前已售完,但在房产二级市场上流通的房源较多,多为排屋.2、特点：紧靠柯岩风景区,鉴湖五星级大酒店,高尔夫公园,胜利西路明年全线通车,区块方位好,离柯桥,绍兴的车程在十几分钟之内.配套窗户质量不是很好,业主反应的较多.套型设计不好,不实用.3、配套设施：闭路电视监控系统,室内报警系统,中心会所,网球场,篮球场,游泳池,各种健身器材等等.4、物业管理公司：浙江绿城物业管理有限公司

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、全案策划：杭州和声广告

7、车位：单车位和双车位

8、主要户型：排屋270平方,别墅350平方

9、单体别墅价位：4980起至6200元每平米不等.花园价:开发商出售价为:1000元每平方米,市场价为:1200元每平米.10、销售对象：企业主,企业事业高层管理者，轻纺城经商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、镜湖山庄

1、概况：地处湖塘街道，绍兴104国道南复线南侧，占地500亩，容积率0.28，绿化率：65%以上，分A区92套和B区74套单体别墅。

2、特点：镜湖山庄内有镜湖森林公园，享受自然森林的绿意，景

色秀丽，花园面积较大。离市区和县城稍远一些，道路交通相对于其他别墅楼盘弱一些。

3、配套设施：镜湖森林公园，杨梅山，闭路电视监控系统，室内

报警系统，中心会所，网球场，各种健身器材等等。

4、物业管理公司：镜湖物业

5、建筑风格：现代坡屋顶

6、价位：4800元/平方米左右，花园价：800元/平方米。销售对象：

企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等。

7、折扣情况：一次性96折，按揭98折，银行可按揭7成8、销售情况：2003年开盘销售B区74幢，还剩16套，A区92

套于2005年8月份开始预定，还剩65套

9、花园面积类型：300~2000平方米不等

10、套型面积类型：300~700平方米不等

11、景观设计：日本奥原生态美景设计咨询杭州有限公司

12、全案策划：升平中国投资顾问机构

三、康郡别墅

1、概况：该楼盘一期于04年8月18日开盘，总占地600亩，容积率0.38，绿化率65%以上

2、优势：小区内配套高尔夫球场，并且可使用。旁有鉴湖，柯岩风景区。

3、配套：高尔夫球场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，各种健身器材等等

4、物业公司：浙江卓越物业管理公司

5、价位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花园1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、销售对象：企业主，企事业单位高层管理者，轻纺城经商人士等

8、套型面积：350~1000平方米，花园面积：330~1000平方米

9、建筑风格：现代美式坡屋顶

四、森海豪庭

1、概况：地处绍兴鲁迅东路底的城东开发区，总占地面积1000亩

2、特点：小区规模较大，绿化好，被评为建设部绿化生态住宅示范小区，离绍兴市中心只十几分钟车程。别墅的私密性不是很好，与公寓一起较乱，杂，安全性不高

3、配套设施：高尔夫练习场，闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

4、物业公司：浙江金昌物业管理公司

5、价位：单体别墅8500元/平方米，花园1580元/平方米

6、面积：295~470平方米

7、建筑风格：现代坡屋顶

8、工程形象：交付使用

9、入住率：别墅区入住30%，公寓区入住60%以上

五、日月翠泽苑

1、概况：地处柯桥群贤路与百柯路交叉口，占地110亩，容积率0.62，绿化率40.2%，由6套单体别墅和65套双联别墅组成，2005年9月开盘，07年5月交付

2、特点：旁有轻纺城高级中学，鲁迅外国语学校，交通方便，缺山缺水，自然景观不是很好

3、配套设施：闭路电视监控系统，室内报警系统，中心会所，网球场，篮球场，游泳池，各种健身器材等

六、湖山花园

1、概况：柯岩风景区旁，全独立别墅06年4月28日开盘，起步价7380元/平方米，共98幢，建筑面积400~630方，花园面积300~600方，花园价格1200元/平方米

2、特点：楼盘旁有山有水，设有酒店，自然景观好。

第三篇：婺源市场出差工作报告

婺源市场出差工作报告

工作时间：7月1日—7月2日

工作目的：接洽婺源旅行社、宣传推广景区、签订旅行社合作协议 工作总结：

走访了多家旅行社与其中十七家旅行社签订了合作协议，公司名称分别为：婺源县春天旅行社有限公司、婺源绿明珠旅行社有限公司、婺源江湾旅行社有限公司、婺源县教育旅行社有限公司、婺源青年旅行社有限公司、婺源县茶博府旅行社有限公司、婺源金山旅行社有限公司、婺源县天马旅行社有限公司、婺源县康辉旅行社有限公司、婺源乡村美旅行社有限公司、婺源县田园旅行社有限公司、婺源书乡旅行社有限公司、婺源国际旅行社有限公司江源分公司、婺源县春秋旅行社有限公司、婺源县阳光旅行社有限公司、婺源县好心情旅行社有限公司、婺源县山水旅行社有限公司。

其中婺源县春天旅行社有限公司、婺源绿明珠旅行社有限公司、婺源江湾旅行社有限公司三家公司是婺源地接与组团综合实力较大的三家公司，对我们的线路推广也比较支持。但大多数旅行社对我们鄱阳湖国家湿地公园景区线路不了解。对以后合理的加入鄱阳湖国家湿地公园的线路造成一定阻力。

下一步工作计划：

1、尽快组织旅行社踩线，为婺源下个客源高峰期更好地加入鄱

阳湖国家湿地公园线路做铺垫。争取早日迎接婺源地接市场大量客源。

2、督促各合作旅行社，更快更好的加入鄱阳湖国家湿地公园线路。

肖慧民

2011年7月4日

第四篇：江西婺源饮食文化调查报告

婺源地处皖、浙、赣三省交界处，现属江西上饶市，有着“书乡”和“茶乡”之称，江西婺源饮食文化调查报告。古时婺源隶属徽州1200余年，古徽州六县之一，是全国八大菜系之一徽菜的发源地之一。徽菜是婺源饮食文化的重要载体，喜辣、以粉蒸、清蒸、糊菜为鲜明特色。在岁时节令、生辰寿诞、红白喜事等节日中最能体现其饮食文化特色，并呈现出一定的文化内涵。如婺源最重视的三个传统节日春节、端午节、中秋节和婚宴寿宴等，为了更好的了解其饮食文化内涵，我们主要采用文献搜集、网上查阅、电话咨询等方法进行了一次文化调查。

一、节日饮食文化特色春节春节--一直就是一年之中最重要的传统节日，在婺源将过春节称之为“过年”。腊月二十开始年味渐浓。家家户户的女主人开始忙着打扫除尘，将家中从楼顶天花板到地板彻底打扫一遍，采办年货如水果、糕点、鸡、鸭、鱼、猪肉(猪肉是必不可少的，每家少则几十斤多则上百斤)。腊月二十四又称为“小年”，这天每家都要用饭甄(一种用木头竹子做成的蒸饭的容器)蒸饭蒸菜祭拜祖先。过了二十四就开始忙着准备自家制作的过年点心如糯米子糕饭、米糕、炒花生等。糯米子糕饭(类似于广西的糍粑)是婺源最推崇的春节点心。糯米子糕饭有三种：最常见的是用鸡蛋、五花肉、盐做成的有咸味的，一种则是用鸡蛋、红枣、红糖五花肉味道是甜的，另一种现在已经很少见了是用猪血、五花肉、盐做成的。鸡蛋在当地被称为“子”，子糕饭其寓意是希望子孙高中(婺源又被称为“书乡”是朱熹的故里，出过很多进士)。子糕饭一般是在春节时做，用来做点心招待亲朋好友或者是各种各样的宴席上作为最后一道菜，怕客人没吃饱可以用来填饱肚子。子糕饭的做法和广西的糍粑相似，区别就是它需要蒸两次，先将糯米蒸成糯米饭，然后拌上其它材料后再蒸一遍。临近除夕最忙的就是准备“年夜饭”(在当地称为“过岁酒”)。“过岁酒”一年中最重要的一顿晚餐，不仅丰盛，更重要的是一家人的团圆饭。即使远在千里之外工作、经商、学习的人也要在除夕当晚赶回来吃团圆饭。说它丰盛是因为其品种的选定、菜肴的烹制十分讲究，毫不含糊。素菜里面的豆腐、豆芽(取其生根发芽之意)青菜等是必不可少的，荤菜则要求更高必须有“五大荤”即肉(即猪蹄取步步高升之意)；鸡(鸡蛋称为子，子孙高中)鸡和肉合起来称之为“凤戏牡丹”，所以其摆放时也是相对而放的；果又名“狮子头”(受徽州文化影响婺源将糯米做成的东西称之为果，主要是瘦肉切碎做成肉丸外表裹上一层糯米饭晶莹剔透)；鱼(婺源特有的红包鲤鱼可清蒸或红烧，寓意是年年有余)更有一些山珍野味如野兔、田鼠等视各家具体情况而定，但菜式都不得少于十多样，而且必须是双数预示着好事成双。“过岁酒”除了在菜式上有讲究其就餐时也有许多习俗：如吃年夜饭之前必须把家中的门全都关起来，告诉外人如收债的，主人家已经在吃年夜饭了收债等明年再来。这一现象是由于婺源属丘陵地区人多田少，其祖先(也就是大家所称之为“徽商”)不得不外出经商，遗留下的习俗。全家人按辈分排好座位好上桌吃饭，晚辈向长辈敬酒，长辈说些吉利话并以压岁钱回赠。等到一家人都吃完晚饭之后方可离席，并把桌面收拾干净才把大门打开，同时点上鞭炮。除夕晚上一家人或在家看春晚或去邻居家打牌、聊天守岁，等待着大年初一的到来。大年初一在当地俗称“初一朝”。初一朝第一件大事就是“开大门”。除夕夜凌晨之前每家必定把大门从里面反锁上，等到凌晨时正式开大门。大门是由一家的男主人开的，开之前必须先洗脸以示面貌一新，接着打开后放一串最大的鞭炮、烟花等。凌晨之后整个夜空都在鞭炮和烟花之中回响。开完门之后，泡上几杯热茶，摆上瓜子、花生、水果等零食放在家中堂前(相当于现在人家中的客厅)的八仙桌上用来供奉祖先。初一这天早上均吃除夕烧好或未吃完的饭菜，说是勤俭要从初一朝这天开始。这一天女主人不用做饭洗碗，全部家务由家中的男的来做。女主人年头到年尾都很忙离不开厨房，这天应该是她们休息的日子。这天还忌用剪、刀，只能用针线，其寓意是只许成不许破(败)、不扫地、不挑水、不往外泼水，(财不外流)初一朝这天是全家人在家团团圆圆，其乐融融。初二则开始拜访亲戚(在婺源称为“端饼”)一般是娘家的兄长或者父亲带上水果、花生、蜡烛、麻饼(当地特有的用面粉做的，皮薄薄的，由白糖、白芝麻、猪油做馅的饼)四个，去拜访嫁出去的姊妹或者女儿家，加深感情，同时也告诉其公婆家，虽然她已经嫁了出去但娘家还是很关心她的，你们不能随便欺负虐待。嫁出去的姊妹或女儿则以丰盛的晚餐来招待欢迎娘家人的到来。如果是新婚，则习俗更多，除了拜访的时间一定是大年初二这天，而且准备的东西也更多，如鸡、鱼、豆芽、子糕饭等。晚餐除了更丰盛之外，还请一些平常有恩于家人的乡邻作陪，凑成八人一桌相伴。还准备一种当地的特色小吃“清明果”。顾名思义，清明果是在清明时节用野艾草得汁加上粳米粉拌上馅做成的一种果，用来怀念祭拜祖宗。但现在很多人长年不在家，一般只有春节时全家人才会齐聚，所以这时也做清明果。既招呼了客人又让家人尝鲜了。在婺源方言里“清明”和“聪明”发音一样，故有多吃清明果人更聪明的说法。初二开始探亲访友到正月十八一直笼罩在春节的氛围之中享受着美食盛宴。端午节春节之后的下一个重要传统节日则是端午节，俗称“端阳”，家家户户门上插上艾草、撒石灰。这一天除了吃粽子怀念屈原外，还吃咸鸭蛋、汽糕。吃汽糕的来源还有着一段历史典故。据说公元1363年朱元璋和陈友谅打仗鄱阳湖，朱元璋多次往返于婺源。这年五月初五，朱元璋途经婺源时觉得饥饿难耐，一个老妇人送给他一份自制的小吃汽糕(类似于发糕的食品，将粳米浸泡磨成米浆，在蒸屉里铺上薄布浇上一层薄薄的米浆，撒上切成丁状的豆腐干、豆角、豆芽、虾米等抹上食用油，切成薄薄的一片片的。)后来朱元璋做了皇帝。妇人认为做了皇帝的朱元璋是在端午节这天吃了她做的汽糕，是发高的好兆头，高到做了皇帝。故端午节这天一定要吃汽糕。这一习俗流行开来，其寓意是步步高升。现如今汽糕已经成为很普遍的一种小吃了，不必等到端午节才有机会吃，已经成为人们日常早餐中的一部分。端阳早上、中午吃汽糕、粽子、咸鸭蛋，晚餐则是非常丰富的。必不可少的有蒸菜、蒸饭祭拜祖先，还有荷包红鲤鱼等等，调查报告《江西婺源饮食文化调查报告》。荷包红鲤鱼是婺源特有的一种鱼头小尾巴短、腹部很高、肚子圆的像荷包的一种鱼。相传，明万历年间，南京户部右侍郎余懋学是婺源人。他告老还乡时，皇帝从御花园的池塘里捞出两尾红鲤赏赐给他。余懋学将其带回老家放进池塘饲养，由于婺源水质优良、气候适宜、无污染，便发展成现在的这一品种。而它也成为婺源四色“红、白、黑、绿”之一，成为婺源发展旅游向外亮出的一道亮丽名片之一。中秋节中秋，中国除了春节之外的另一个重要节日，中秋佳节家人团圆、赏月、吃月饼。在婺源这天也甚是热闹、隆重，准备水果、点心、月饼。婺源吃的月饼是一种自己制作的酥月。酥月由黑芝麻、白糖、猪油、果仁入馅，外酥内甜，香软可口，是婺源人中秋、探亲访友必备之物，也是女儿、女婿孝敬父母的佳品。婺源中秋除了特色月饼外剩下的就莫过于晚餐吃的“清蒸塘鱼头”。塘鱼其实学名是“草鱼”中秋吃塘鱼的这一习俗是因中秋时节塘鱼的脑髓最满，营养价值最高，吃了对人身体最补。当地礼俗则是敬客人吃鱼头，把最好的东西留给客人，充分体现了其深厚的文化习俗内涵。塘鱼中品质最优的当属大鄣山卧龙谷山顶的“冷水塘鱼”。称之为冷水塘鱼是由于卧龙谷海拔高、气温低、水质冷、无污染。长期在这种环境下生长的鱼一年只长半斤左右，生长速度极慢，只有少数农家在自家门前挖个小鱼塘引入山中泉水，每天割鱼草饲养少量，只留在逢年过节或者是招待重要客人时吃。由于其难以生长且周期长，农家每年都会放养一些幼苗下去，实现可持续发展，让子孙后代永远都有鱼吃。这是一道每家每户中秋时节饭桌上和粉蒸肉一样必备之菜。

二、宴席饮食文化特色有着“书乡”之称的婺源又是理学家朱熹的故乡且深受理学影响，是一个重习俗、讲礼仪的小城。逢年过节如春节、端午节、中秋节女儿女婿必定会带上鸡、鸭、鱼、肉、烟、酒等来看望孝敬父母，在婺源这叫做“端节”。除了这些传统佳节还能体现其徽派饮食特色文化的则属生日寿宴、结婚喜宴了。婺源有句俗语“没有粉蒸不成宴席”。粉蒸菜是婺源的一大特色。不但时岁节令要蒸菜蒸饭献尊长，生辰寿诞也要蒸菜蒸饭敬祖先，上亲亡故还要蒸菜蒸饭祭献，就连红白喜事也少不了粉蒸这道美味，平时的家常便饭就更是了。蒸菜源于农家，其来源有着悠久的历史。婺源属丘陵地区山多田少，古时男子大多外出经商，只剩女子在家。煮饭时并将饭菜一起放在饭甄里一起蒸，省柴省时、方便快捷。饭熟之后将蒸熟的菜从饭上盛出拌上油、盐、辣椒等调料，便成了一道美味佳肴，既渗入了饭香味，又保持蒸菜原有的味道。粉蒸菜有粉蒸茄子、青菜、豆角、鱼、肉。而粉蒸之经典当属粉蒸肉，将五花猪肉切成块状，置钵内放入酱油、辣椒、白糖、料酒、葱姜末、味精等搅拌再粘滚上生米粉，依次摆入碗内用大火蒸两小时。这是所有的宴会上必备的一道菜，除了粉蒸肉外还必须有一道粉蒸素菜如粉蒸干山厥或干芋头茎。一荤一素刚好成双也预示着好事成双。另一道婺源特有的特色菜则是“糊菜”，有糊豆腐、萝卜、青菜、南瓜等，糊菜之代表莫过于“糊豆腐”味道鲜而且清。将豆腐切成豆粒大小，倒进放有高汤的热锅里，加上调料焖几分钟，再浇上熟猪油，放上虾仁、肉蓉、香菇丁和笋尖，一手搅拌，一手撒米粉，再放入碎香菜.湿淀粉和猪油，舀到盘里，浇上麻油，撒些胡椒粉和葱花即成。酒席上糊豆腐是伴随着豆芽作为第二道菜上的。豆腐豆芽有着生根发芽之意，被认为是生根菜。故在酒桌上豆腐豆芽是必备的也是不可以从桌上撤下来的，即使吃完了空碗也必须留着摆放在桌上。宴席上除了这些必备的特色菜和一些简单素菜还有着“五大荤”的要求即和除夕年夜饭一样。说到这些菜式种类要求就不得不提其特有的喜宴上的习俗。婚宴摆多少桌是根据自家情况而定，但摆在自家堂前的三桌则是最重要的。其一，最重要的是“新娘桌”。新娘桌顾名思义新娘吃饭的这一桌，而陪新娘吃饭的则是清一色的未出阁的年轻姑娘(一般是自家亲戚或新娘的好友)加一位上了年纪父母健在、子女优秀福气好的中年妇女作陪。俗称她为“鸡婆娘”，告知吃饭一些礼仪习俗：如吃饭期间不可随便离席必需等到宴席结束主人家放鞭炮方可离去，长辈敬酒时作为晚辈需起立回敬。新娘桌上的菜必需是一式双份寓意好事成双等等。其二，则是新娘嫁过来时陪伴的兄弟或男方迎娶之人的一桌，必需请家中重要的或辈分较高之人作陪说些嫁娶之中的话题。其三，则是“窜堂班”，在堂前吹拉弹唱、敲锣打鼓之人，增加其喜庆氛围。同样，有些习俗也适用于寿宴上。在婺源年满六十岁或在之后的逢十的生日是极其重要的。寿宴的宴席和喜宴差不多，但有一些特别的习俗：寿星的女儿必需为其准备一套新衣，寓意焕然一新，准备一百个或者更多的包子或者一百个“寿桃果”(用糯米做成的形状像寿桃的一种果)以表示祝父母长命百岁、福如东海、寿比南山。晚辈如子女、孙子、外孙则必需敬酒说祝词。除此之外，寿宴和喜宴有着许多异曲同工之处特别是午餐，统一吃长寿面和麻糍果。婺源人遇上好事或喜事都有打糍粑的风俗，比如生日、高榜提名、红白喜事等都要打糍粑。糍粑主要的材料是糯米，先把糯米用农家特有的“饭甄”放在锅里蒸熟，然后把蒸熟的糯米倒入糍粑丘内(糍粑丘是一种专门用于的做糍粑的容器)，接着用棍子沾上水把糯米挤烂。挤烂后把烂糯米翻过来接着挤，挤到看不到米粒时就进行下道工续“打”了。打是做糍粑最高潮也是最累的过程，一个好劳力用一个木头做的大锤子向糯米团打去，打一下另一个人就把糯米团翻一下。着就把事先准备好的芝麻(一般是用磨过的芝麻，这样的芝麻比较香)，芝麻里再加白糖。把放在盆里的糍粑做成比鸡蛋大的圆形放在芝麻加白糖中滚动一下，放在小盆中，小盆中的小糍粑就是“糍粑果”了。

三、日常饮食文化特色婺源--这个“书乡”、“茶乡”如今被誉为中国最美的乡村。深受徽州文化影响，至今保存着完整的徽派建筑，沿袭着徽商流传下的日常饮食风俗习惯，粉蒸菜、糊菜，此外还有一些特色小吃。茄子干、(茄子、糯米粉、辣椒油盐等调料蒸熟之后晒干)酒糟鱼(将鱼用烟熏干或晒干后加辣椒料酒等调料做成)成为外出之人探亲访友必备之佳品。由于婺源喜食辣，故每年春夏之交农家会种许多辣椒，待到成熟时节一篮篮红辣椒采摘回家，洗净切成小片，晒干留在日后吃。说其有“茶乡”之称是因在宋时，婺源的谢源茶已被誉为全国六大绝品茶之一。明末清初，其四大名家--溪头梨园茶、砚山桂花树底茶、大畈灵山茶和济溪上坦源茶均为贡品，一时名重天下。如今的“障山茶”和“林生茶”也是绿茶中的佳品，其统称为“婺绿春”受其书乡习气、儒学盛行，文风鼎盛，茶礼、茶俗就蔚然成风，引申出“农家茶、”富室茶“和”文士茶“。走在乡间小路上探访农家依旧感觉到浓厚的徽州文化气息：尊老爱幼、讲礼仪、重读书等传承其”书乡"习惯。

四、婺源饮食文化传承与发展的建议如今婺源作为全国著名的生态文化旅游县其旅游业发展迅速，它特有的饮食地域文化的传承和发展理应受到重视。笔者认为可以从以下几方面努力：一是提高对婺源饮食文化的认识；二是对婺源的饮食文化进行系统的研究和整理；三是加大对婺源饮食文化的宣传力度；四是把一些重要的土特产进行生产，注意增加文化含量，作为一种饮食文化商品推广出去。使婺源的饮食文化成为其文化中的一道亮丽风景线。来源：新浪博客作者：悄悄漫聆提交回复后跳转到最后一页

第五篇：经济型别墅市场研究

经济型别墅市场研究

我们说的经济型别墅或者类别墅，有别于占有很好的景观资源、价格高昂的豪宅型别墅，包括了联排别墅（Townhouse）、双拼、叠拼、上下仅为两户的跃层住宅（有人称为cityhouse）、以及最近热门的小独栋等等多种形式。

目前不少开发商对经济型别墅概念理解错误。将经济型别墅作为一般住宅或者是当成真正的别墅来开发，而没有真正认识到大部分经济型别墅的购买者真正需要。导致的错误主要表现在：

概念上的错误导致选址的错误，结果造成有的经济型别墅项目没有可以依托的城市外部配套环境。

片面追求高密度、容积率。有的达到0.7、0.8，甚至超过了1，使小区环境严重下降。根本不能发挥经济型别墅这种居住形式的优势。

建筑规划设计上容易走极端，要么盲目崇洋，不考虑国内的气候环境与人文条件；要么根本不理解其特性以及生活方式，产品不能满足使用需求，建筑外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。

忽视整体社区的环境设计。环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没有质量，没有规划设计中忽视建筑的可持续发展要求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用，使经济型别墅产品质量低下，很快在市场上失去竞争力，以至于迅速被淘汰。

以下我们试图从多个方面来探讨如何通过规划设计的手段来塑造全新的经济型别墅社区空间和文化环境。

新型社区文化是经济型别墅的特殊需要

中国传统的居住形式以围和式院落形式的平层或二、三层建筑为主。特别适合于传统大家族生活的方式。这种居住形式除了各种大小的房间以外，还提供了多种不同空间尺度、不同等级、功能的院落，这种建筑形式能够满足人们对外的防御和私密性的要求，对内部可满足在不同层次上的交往和传统家族式的生活方式。

到了现代社会，由于人口、土地的压力大城市内居住形式的主体转化为多层和高层公寓式住宅。这种形式可以较好地解决私密性要求，但在人类交往和与自然环境接触方面明显不足。

由于开发商和设计者大多这方面经验不足，在初期的经济型别墅项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。

如何提高经济型别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境，将是下一代经济型别墅发展竞争重点之一。研究经济型别墅居民的生活方式特点和需求，寻找能够满足他们需求的解决方案，是我们下一步急待研究的课题。

此外，精心推敲设计经济型别墅社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路切割之后剩下的空间。而是一种完整的空间，可以促进人们的交往，促进社区互动，有不同等级层次的空间。这是社区文化和人居环境塑造的重要手段。

从规划形态上提高经济型别墅的人居质量

经济型别墅的规划形态应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。

京城第一代的经济型别墅社区，比如一栋洋房、康城，在规划形态上刻意营造自然丰富的规划格局，道路与室外空间形态也尽量弯曲自然。建筑所组成的小区内的空间非常丰富、生动、有趣、自然。虽然第一代的经济型别墅项目的产品和设计本身还存在种种缺陷，但由于规划形态非常人性化，其社区整体环境迄今为止都是一大亮点。比较遗憾的是其后的经济型别墅产品因过于追求高容积率，基本都是行列式的布局。无论其在户型、室内空间和其它的理念方面有多大的提高，在规划的环境质量方面无疑是下降了。

经济型别墅社区的规划还应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间。特别要重视中央绿化和组团绿化。虽然经济型别墅或者别墅每户都有自己的花园、院落，这是其必备的品质。但是住户并不仅仅生活的自己家的院子里。孩子游戏、老人散步、溜狗，都希望在大社区里有个相对广阔的活动范围，沿着小区的道路行走可以像游览公园一样。也可以在小区内跑步健身。看看别人家院落的装修，花园的设计与种植也是一种乐趣。所以需要有相对完整、具备一定规模的中央绿化或者水系，和住宅组团所形成的宅间绿地。分散的绿地应形成系统，使人散步能够选择不同的路线，尽可能连贯通畅。

经济型别墅社区规划的另外一点应尽量做到人车分流，至少车行路线和人的步行路线系统应该相对清晰。应能够形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。因为在经济型别墅社区以散步锻炼为主的户外活动是生活的重要部分。有可能的话，应该借助人工的或者自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。同时这种室外高差的处理也能丰富建筑南北口和室内空间。

空间的动感与灵活性是衡量标准

经济型别墅产品的户型面积指标通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者的紧张局促，也没有后者的大气轩敞，如何在有限的天地中创造出精巧宜人的室内效果，并形成自己独特的经济型别墅空间氛围，是提升其居住舒适度的关键因素之一。高质量室内空间的营造，需要户型布局、形体塑造、功能分配等多方面环节的紧密结合，并在细微之处精雕细琢。

目前市场上大多数经济型别墅项目过于偏重对厅房面积及数量指标的控制，较少考虑其室内空间质量。因而导致一大批在室内空间上乏善可陈，与普通跃层、复式住宅毫无二致的经济型别墅产品的出现。其中原因既有消费者认知水平的局限，也有开发商、设计师引导不力所致。不过随着市场竞争的加剧，改善室内空间质量也日益受到关注，也出现了一些有益并且获得成功的尝试。

空间是建筑的灵魂。对住宅而言，它既是一个包容生活的容器，也是一个感受建筑魅力的主要场所。要提高经济型别墅产品的室内空间质量，必须在室内空间效果的趣味性和丰富性、空间的动感流畅，空间的灵活可变、交通空间的重新定位以及室内自然光照环境设计等方面多下工夫，做足文章。

室内空间效果的趣味性和丰富性迎合了民众在满足基本居住需求之后对居住舒适度更高的心理需求，这也是其选择经济型别墅产品的主要出发点之一。室内空间的高度、形状、不同空间在平面及竖向上的关系，开窗的位置及形式等在满足相应法规的同时，应加入更多的个性化因素。空间序列的抑扬顿挫、开合收放也应刻意组织。

空间的动感流畅、通透灵活也是经济型别墅室内空间设计的重要内容。因为经济型别墅受总面积限制，又通常为两、三层，使得每层的面积偏小，甚至不如普通多、高层公寓住宅。怎样营造小中见大的空间效果成为一个难点。通过对户内公共空间、私密空间、交通空间的巧妙布置，保证室内空间的通透流畅，可以使每个独立空间的空间感都得到延伸和扩展，并加强了其间的对话和交流。

灵活的空间划分在经济型别墅产品中有很强的可操作性。与普通多层及高层公寓住宅要求结构体系整齐划一不同，其上下各层均为一户，且至多三层，在房间布局方面有较大的自由度。通过对结构形式、承重墙和设备管井的合理优化设计，可以创造出灵活的室内空间，满足业主个性化室内设计的需求，这也是可以充分发挥经济型别墅竞争优势之处。

交通空间在经济型别墅产品中占有较大的比例，必须将其从仅仅满足水平及垂直交通的简单功能中解脱出来。赋予其组织空间序列的意义。使走廊、楼梯成为室内空间景观的一部分，形成一条流动的景观轴线。交通空间的精彩设计往往成为室内空间系统的点睛之笔。

室内自然光照环境的综合设计是产生高质量空间氛围的不可或缺的重要环节。虽然可以通过在室内设计中以人工光照渲染空间气氛。但前者更加亲切、自然且与建筑立面、形体密切结合，在创造丰富空间效果的同时，更体现了人与自然的交流。通过各种形式的开窗方式（如顶窗、侧窗、高窗、低窗、落地窗、转角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃砖、百页等）形成光影丰富、多彩、明暗变化有致的室内空间。

室内外结合部分是环境质量的关键

经济型别墅业主都会把在花园里的活动和小区内的户外活看作是自己生活的一个重要部分。以往的住宅的规划设计，由于不同专业的分工，在产品设计的连贯性上有明显的缺陷。小区规划由规划师做，建筑设计由建筑师做、室内装修由装修公司做，室外园林由园林公司做。这样就形成了一些盲点、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露台、平台、阳台、建筑入口处、门斗、雨罩等位置的细节设计，经常是既不属于建筑师的工作，又不属于园林师的工作。因而缺乏深入的设计处理。而这些位置对于业主的生活体验又够成非常重要的一环。所以有人说一幢住宅无论其内部样板间装修得多么好，外立面设计多么漂亮，只要看看其入口处的设计就能看出其精细程度和对使用舒适度的考虑是否到位。

新一代的住宅项目，包括经济型别墅项目,有几个非常好的典型，都是在规划、建筑、景观的结合上下了很大工夫。比如珠江国际城、“Class”、天津万科水晶宫。作为新一代住宅的代表，其使人眼前一亮的优点之一，就是打破了园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到了建筑外装的深度。除了店铺设计有外装修，做住宅设计的很少专做外装修。居住在经济型别墅里的人们会有很多的时间在花园里面种植、游戏，或者坐在花台、露台上休息，所以室外空间的质量，室外装修和景观的设计及施工精度，构成了经济型别墅产品室外空间质量重要的一环。要想做到这样的精度，需要开发商或操盘者有非常强的资源整合能力，能够通过整合的手段调动设计各个方面的积极性。各方面设计人才高度默契的配合，才能达到一个完整连贯的设计。

另一个办法就是找到一家具备规划、建筑设计、景观设计甚至装修设计综合力量的，技术丰满的设计公司，从头到尾、从宏观到微观地完成项目的整体设计。这样做的好处第一是同一家公司完成不同方面的设计任务，对项目理念的贯彻会有较深的理解和把握，成果的一致性较好。第二方面不同专业的设计人员不会互相推委责任，而有可能互相促进达到新的高度。另一方面也可省却大量不同专业间交底、协调的时

间，对项目运作效率的提高有好处。而最重要的是节约了开发商花在多方协作上的时间与精力的成本。

增加生态技术含量，创造舒适的低能耗居住环境

生态建筑技术的采用与住宅中科技含量的不断提高是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。生态建筑技术的系统应用能够有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。

目前市场上设计较差的经济型别墅和别墅每年能耗费用上万元，这不光是一笔对使用者来说巨大的费用，同时为产生这些能源所排放的CO2、SO2等废气也是对环境的严重破坏。

经济型别墅设计中生态技术的采用可以以下例几个方面着手：

经济型别墅中的生态技术应用首先体现在社区规划，总体布置中考虑自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等因素。由于设计周期紧张，与容积率等规划条件限制，经济型别墅的规划设计往往忽视了这些方面对建筑生态技术设计的影响。

在建筑单体设计上要充分考虑建筑的朝向、体形系数和开窗面积比例等因素，以及建筑形体本身所形成的自然通风采光系统。

采用高效外墙保温技术构造，以及先进的高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性的门窗系统。

通过上述三个方面的精心设计使建筑的能量负荷降到最低点，在这个基础上进行与系统相配合的建筑采暖与空调设计，能够达到舒适宜人的居住环境，同时降低建筑能耗。

太阳能取暖与发电系统，及地热、地冷的应用。

先进的卫生间给排水设备系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统。

先进的建筑隔声系统包括地板、墙体、门窗隔音系统。

选用健康环保型建筑材料。

上述各系统之间有效合理的整合与搭配，将是下一代经济型别墅产品所应具有的基本技术配置。