2010年风之铃春季房交会市场分析报告

第一篇：2010年风之铃春季房交会市场分析报告

2010年风之铃春季房交会市场分析报告

昆明风之铃FMC房地产研究中心

房交会历来是开发商和消费者进行近距离接触的的平台，开发商在此进行产品宣传和销售，而消费者在此了解市场和进行购房选择。春季房交会相对于秋季房交会规模要较小，但是从今年春交会的情况上看，一系列的对房地产的政策打压和市场暗藏的波动并未能有效阻挡开发商和消费者的热情，虽然此次春交会的项目展示功能更为突出，但是依然可以看出目前昆明房地产市场的状况。

一、参展楼盘供应情况

（一）参展楼盘分布情况

本次房交会总共参展了66个楼盘项目，与往年房交会上由昆明主城区唱主角，近郊及地州项目做点缀的情形有所不同的是，今年呈现出的是是地州楼盘活跃展示的状况。

从昆明主城区的参展楼盘上看，一至二环区域仍旧是参展项目数量最多的区域，其次是滇池板块。

一至二环是是城市副核心圈层，也是昆明城中村改造工程的重点区域，因此启动的城中村改造项目在目前来说是最多的。

南市区作为昆明市的发展空间最大的区域，其发展潜力使之成为昆明的开发热土，因此区域内的楼盘数量也较多。而滇池板块凭借其环境优势成为目前昆明消费者眼中最为宜居的区域，因此此区域的楼盘多为中高端品质的楼盘。

从非主城区的参展项目上看，地州楼盘的大幅增多是今年春季房交会的一大特色，不仅是体现在地州楼盘数量的增多，并且体现在参展项目区域的增多。昆明市的城市发展和交通建设使促进地州房地产市场发展的重要因素。昆明市周边卫星城市已然纳入昆明的发展版图之中，而其他州县也因城市的建设而发展，开发商不再将眼光局限于昆明的主城区和著名的旅游城市，消费者的选择余地也会随之加大。

（二）参展项目的供应量

1、主城区

主城区的参展项目的占地面积为8137.4亩，建筑面积总共有1318.02万平方米。昆明主城区可开发的土地有限，但是城中村改造和旧城改造为昆明主城区带来了二次房地产开发。主城区内的楼盘面临的是项目价值提升和城市形象提升的问题，因此高容积率项目的开发是必然的趋势。而对房地产市场而言，容积率的提高带来的是更多的供应量。

2、非主城区

随着轨道交通的建设、呈贡、嵩明、石林等近郊城市的房地产项目有了明显的增多，由于州县的土地供应较为充裕，并且参展项目多以旅游特色地产为主，其项目有占地面积大的特点，最为典型的是本次参展的安宁云南旅游产业城占地面积达到6万亩，可视为非主城区楼盘的代表。但因为近郊项目及地州项目多以低密度产品为主，因此在供应量上反而是昆明主城区的项目占到优势。

（三）参展项目销售情况

“老盘多、新盘少”、“展示多、销售少”是本次房交会的两大特色。昆明主城区内的新面孔包括了兆丰•六千城、沸城、莲花•国际、星光大道、红星国际、半山•七哩溪、小屯城中村改造项目七个项目。

新项目都是出于展示阶段，而大部分的项目目前都是处于客户的蓄水阶段，并未正式的开盘销售。

二、商业 如今的房地产开发是无商不欢，任何一个楼盘，都有一些商业的内容。今年昆明城区内参展楼盘中基本上为复合商业项目，其中商业部分在售项目有7个，其余还在展示期，未发布开盘或销售信息。

如图所示，近三年昆明商业物业供应量呈直线上升，从数值上看，短短时间翻了四翻，由于进行统计的部分数据为项目规划体量，未投放市场，但是可以看出，今后在3-5年内，商业物业的供应量将剧增。

原因有三：一是国家宏观经济的走势增长为商业提供成长的温床，商业在昆明确实存在增长的空间；其二是城市化进程加快，城市人口剧增，交通路网完善，城市化进程加快，势必把人引到各个区域，促进区域的发展，从而带动区域性商圈形成；其三，此为主要原因，昆明大面积旧城改造和城中村改造再次助涨商业物业开发热，商业在其中往往扮演重要角色，开发量因此剧增，在此的增幅，难以用商业容量的合理性来简单估计。

几年前城市综合体悄然在昆明出现，诸如志远综合体、南亚风情第壹城等新兴复合地产项目被各大开发商和媒体宣传，尽管华丽的宣传铺天盖地，但除了顺城外，区域性的城市综合体项目直至2010或许才让大家见证他的真正落地，南亚风情第壹城的主力店家乐福入驻、次主力店保利国际影城、豪生国际酒店、肯德基连锁入驻。商业地产招商先行模式开启昆明的商业新篇章。

三、产品发展趋势

随着消费能力的不断提升，房地产消费群体的地域局限性特征的逐步弱化，开发商们已经将开发的侧重点逐步由普通的地产产品开发，转向资源性品质型产品的开发上来，即在产品的设计之初就集中精力挖掘各项城市或者区域内的资源优势（例如轻轨、自然景观、市政、地质、文化资源等等），进而赋予其产品健康化、品质化的理念，最终引导和教育消费者转变传统的仅满足于生存需求的地产消费观念。比如，在本届春季房交会上，无论是像沸城一样的城中村项目的高调登场，或是像银杏人家一样的“周边”项目的初露荷角，还是像志远综合体这样的“传统”项目的如约而至，都无一例外的打响了资源优势下的品质生活口号。

自2009年以来，昆明市规划部门对控制性详规的监督和审批力度明显加大，最为明显的体现在于项目限高、退距以及日照标准之上。

Ø 限高

城市建筑物限高通常受制于城市航空管制范围。但就昆明而言，城市建筑的限高则是受到巫家坝机场和滇池景观视廊的综合影响。昆明城市整体呈现北高南低的建筑特征。但随着新机场的建设，南市区的控规也即将“解禁”，由此，解禁后的市场才是开发商所观望的。

Ø 退距

纵观历届房交会我们不难发现，随着2007年秋季，志远综合体的第一声号角吹响，昆明城市各个区域板块上的综合体便集结呈现。综合体的出现不仅是城市的发展的结果，在很大程度上也与昆明城市建筑退距新规的出台有关。退距虽然有助于建筑的人性化和建筑品质的提高，但同时会严重影响到开发率。由此也导致了地产开发模式由散点的小规模开发模式转化成为连片整合大规模开发模式。

Ø

“二十不”的直观影响

自从规划颁布了昆明市城乡规划委员会关于建设项目规划审批“二十不”规定，设计界一度陷入设计的瓶颈。板式楼从此成为一个传说，取而代之的是俗称“塔楼”形式的点式高层住宅。一旦外形规范化，就像韩国整容美女一样，只能修炼内涵以提升自己了。且看本次房交会的一些新项目，比如保利的“小屯城中村改造项目”，“兆丰六千城”和艾亭地产的“沸城”，住宅产品除了在总体规划上摆布位置和外立面的不同，其余几乎不能有什么差别。这就是“二十不”后，被设计的新一代昆明住宅产品。

Ø 日照规范

自2005年便开始对于“每年日照时间最短的冬至日亦需保障1小时”的最低采光标准的严格审核，其具体体现为住宅建筑摆布间距和角度的改变。从居住的舒适性来说，这个新规要力挺，但是恐怕消费者还得为牺牲的那些建筑面积，多花一些买单的成本。

四、调控政策对消费者的影响

通过调查，有82%的被访者都最近国家对房地产的调控政策有所了解，但是从对政策的执行效果的看法上，认为调控力度有足够影响的消费者仅占到被访者的16%。

对消费者而言，宏观调控政策相当于减小房地产市场这锅沸水上的火力，可以起到延缓房价的上涨速度和暂时性的压制房价的上涨空间的作用，降低市场的热度，但这无疑需要一定的时间来消化和发挥政策的效能。

尽管政策的功效尚未完全显现出来，但是也对消费者产生了较大的影响。从调查结果上看，对消费者购房决策产生的影响很大的比例占到被访者的14%，有一定影响的比例占到64%，而完全没有影响的比例占到22%，由此可见，尽管消费者认为宏观调控的作用虽然还不大，但是还是给消费者的购房行为造成了一定的压力。

对昆明本地市场而言，虽有政策打压高价房，但是依然有57.6%的消费者认为昆明的房价在两年内会继续上涨，这也是和现实供应的有限暂时还满足不了刚性需求的增长有关。

五、总结

2010年春季房交会，诸多“新城”项目闪亮登场，项目覆盖范围已经呈现出了向呈贡、安宁、嵩明等方向的延伸。昆明城市发展的持续外溢导致了昆明房地产市场也在持续的向外扩张。但是昆明房地产市场目前是处于一个政府与开发商的博弈阶段，尽管打压房价的呼声很高，但是市场价格最终是决定于供需双方的平衡，尽管春交会上展示的只是昆明目前市场的一部分项目，但是从整个开明市场来看，目前能进行销售的项目有限，因此在短期内供应市场的力量还是会处于优势。

第二篇：春季房交会方案

活动目的：借助房交会购房人及开发商相对集中的机会，进行xx银行“易贷通”个人贷款品种齐、服务优的品牌形象宣传，提高市场认知度和美誉度。

活动时间：XX年4月20日——4月23日

活动方案：

1、在进场参展的开发商的展位上摆放“易贷通”宣传展架，同时由经办支行派驻客户经理在现场进行房贷咨询。

2、选择部分中高档楼盘提供房贷金融咨询并开展现场签约优惠活动。对有意向购房者免费设计房贷理财建议书，即根据购房人的家庭收入情况提供贷款金额、贷款年限、还款方式、贷款银行选择等注意事项进行理财建议。对经审查符合贷款条件的现场签约购房者提供优惠固定和浮动利率、减免房贷保险、免费办理可免息分期付款购买家电建材的信用卡等优惠。

3、现场：根据与组委会联络情况选择以下一种或两种方式进行形象现场宣传。

a.租展位。

b.周六(22日)在展会周围进行一天集中宣传(或在场外搭设帐篷、或借用组委会主席台)。

c.争取以义务提供房贷咨询方式在长沙信息中心“网上房展”展位开设银行咨询区，打出招商银行提供房贷咨询的醒目标识。

4、参加房交会“金融漫市”主题日活动。根据组委会安排，4月23日将举办由房地产开发商与银行共同参加的房地产银企对话主题日，我行将积极联系参加该活动。

营销宣传：

1、在场馆外东门入口定制充气拱门，打上“招行易贷通，买房更轻松”的广告语。

2、在场馆外定制印有xx银行、易贷通标识及产品的彩旗绑在场馆外隔离栏杆上，在场馆内电梯扶手悬挂印有“招商银行易贷通提醒您注意安全”的公益彩旗(需组委会同意)。

3、在展会门口向带小孩参展的人群发送印有招商银行主要贷款产品的氢气球。

4、在展位或场外活动场地设计小游戏，吸引市民参加，并定制印有xx银行产品的小礼品(卡通扇、纸巾、鼠标垫等)发送。

5、在报纸(如长沙晚报)冠名理财专栏，连续刊登有关个人贷款理财的文章。

6、在房交会期间争取以嘉宾的形式参与电台房交会的互动节目。如金鹰95.5或交通频道等。

7、在长沙市房地产信息网及政务网上刊登广告，争取在房交会期间请我行领导就招行个人贷款产品和服务接受网上直播访问。

8、与交通频道联系共同举办“免费送您去看房交会”活动，由我行负责租车费用，由交通频道安排电台信息发布，提升我行品牌认知。

活动准备：

1、分行零售银行部负责收集参展开发商名单，各支行与合作开发商联系展位，在展位摆放我行资料并提供现场咨询。

2、分行零售部联系现场宣传场地。

3、分行办公室联系媒体。

4、分行办公室负责小礼品定制。

5、分行办公室联系专业广告公司负责活动实施、现场活动设计、现场布置和宣传资料设计。

6、分行零售部个人资产管理中心负责宣传单、折页、x展架等宣传资料文案。

7、分行零售部个人资产管理中心负责编写和组织理财专栏文章。

第三篇：春季房交会方案

文章标题：春季房交会方案

春季房交会方案

活动目的：借助房交会购房人及开发商相对集中的机会，进行XX银行“易贷通”个人贷款品种齐、服务优的品牌形象宣传，提高市场认知度和美誉度。

活动时间：2006年4月20日——4月23日

活动方案：

1、在进场参展的开发商的展位上摆放“易贷通”宣传展架，同时由

经办支行派驻客户经理在现场进行房贷咨询。

2、选择部分中高档楼盘提供房贷金融咨询并开展现场签约优惠活动。对有意向购房者免费设计房贷理财建议书，即根据购房人的家庭收入情况提供贷款金额、贷款年限、还款方式、贷款银行选择等注意事项进行理财建议。对经审查符合贷款条件的现场签约购房者提供优惠固定和浮动利率、减免房贷保险、免费办理可免息分期付款购买家电建材的信用卡等优惠。

3、现场：根据与组委会联络情况选择以下一种或两种方式进行形象现场宣传。

a.租展位。

b.周六（22日）在展会周围进行一天集中宣传（或在场外搭设帐篷、或借用组委会主席台）。

c.争取以义务提供房贷咨询方式在长沙信息中心“网上房展”展位开设银行咨询区，打出招商银行提供房贷咨询的醒目标识。

4、参加房交会“金融漫市”主题日活动。根据组委会安排，4月23日将举办由房地产开发商与银行共同参加的房地产银企对话主题日，我行将积极联系参加该活动。

营销宣传：

1、在场馆外东门入口定制充气拱门，打上“招行易贷通，买房更轻松”的广告语。

2、在场馆外定制印有XX银行、易贷通标识及产品的彩旗绑在场馆外隔离栏杆上，在场馆内电梯扶手悬挂印有“招商银行易贷通提醒您注意安全”的公益彩旗（需组委会同意）。

3、在展会门口向带小孩参展的人群发送印有招商银行主要贷款产品的氢气球。

4、在展位或场外活动场地设计小游戏，吸引市民参加，并定制印有XX银行产品的小礼品（卡通扇、纸巾、鼠标垫等）发送。

5、在报纸（如长沙晚报）冠名理财专栏，连续刊登有关个人贷款理财的文章。

6、在房交会期间争取以嘉宾的形式参与电台房交会的互动节目。如金鹰95.5或交通频道等。

7、在长沙市房地产信息网及政务网上刊登广告，争取在房交会期间请我行领导就招行个人贷款产品和服务接受网上直播访问。

8、与交通频道联系共同举办“免费送您去看房交会”活动，由我行负责租车费用，由交通频道安排电台信息发布，提升我行品牌认知。

活动准备：

1、分行零售银行部负责收集参展开发商名单，各支行与合作开发商联系展位，在展位摆放我行资料并提供现场咨询。

2、分行零售部联系现场宣传场地。

3、分行办公室联系媒体。

4、分行办公室负责小礼品定制。

5、分行办公室联系专业广告公司负责活动实施、现场活动设计、现场布置和宣传资料设计。

6、分行零售部个人资产管理中心负责宣传单、折页、x展架等宣传资料文案。

7、分行零售部个人资产管理中心负责编写和组织理财专栏文章。

《春季房交会方案》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读春季房交会方案。

第四篇：春季房交会活动策划书

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活动目的：借助房交会购房人及开发商相对集中的机会，进行xx银行“易贷通”个人贷款品种齐、服务优的品牌形象宣传，提高市场认知度和美誉度。

活动时间：XX年4月20日——4月23日

活动方案：

1、在进场参展的开发商的展位上摆放“易贷通”宣传展架，同时由经办支行派驻客户经理在现场进行房贷咨询。

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3、现场：根据与组委会联络情况选择以下一种或两种方式进行形象现场宣传。

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4、参加房交会“金融漫市”主题日活动。根据组委会安排，4月23日将举办由房地产开发商与银行共同参加的房地产银企对话主题日，我行将积极联系参加该活动。

营销宣传：

1、在场馆外东门入口定制充气拱门，打上“招行易贷通，买房更轻松”的广告语。

2、在场馆外定制印有xx银行、易贷通标识及产品的彩旗绑在场馆外隔离栏杆上，在场馆内电梯扶手悬挂印有“招商银行易贷通提醒您注意安全”的公益彩旗(需组委会同意)。

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4、在展位或场外活动场地设计小游戏，吸引市民参加，并定制印有xx银行产品的小礼品(卡通扇、纸巾、鼠标垫等)发送。

5、在报纸(如长沙晚报)冠名理财专栏，连续刊登有关个人贷款理财的文章。

6、在房交会期间争取以嘉宾的形式参与电台房交会的互动节目。如金鹰95.5或交通频道等。

7、在长沙市房地产信息网及政务网上刊登广告，争取在房交会期间请我行领导就招行个人贷款产品和服务接受网上直播访问。

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5、分行办公室联系专业广告公司负责活动实施、现场活动设计、现场布置和宣传资料设计。

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第五篇：2014阜新春季房交会纪实

中国梦●江南情

----阜新春季房交会纪实 5月13日由市政府主办、市公用事业与房产局、房地产开发企业协会承办，主题为“春满家园 和谐人居”的2014阜新春季房交会于上午10:50分在市体育馆乒羽中心正式拉开帷幕。

据了解，2014春季房交会全部为一手房屋展示及交易。展会期间有50多户本地及外地的房地产开发商参展，房交会期间推出了一系列利商利民的优惠政策，真正实现“政府搭台、企业唱戏、百姓受益”。本届房交会展厅规模和档次均超过历届，展厅布局统一规划，设置了多个展会服务专区，突出了包括大会服务中心、公积金咨询、银行信贷咨询等服务功能。

阜新容大地产所开发的印象江南项目, 作为阜新唯一中式楼盘,将北方的院落与南方的小桥流水相结合,把北方的庄重与南方的婉约相结合,体现出儒雅的中国味道，深深吸引着前来购房者的眼球。

展会期间前来买房的人们络绎不绝，门庭若市，我们的销售团队向大家详细的讲解了印象江南楼盘的地理位置、房屋格局、配套设施以及小区环境等等，对大家提出的问题耐心的给予解答，并向大家宣布公司提出的，买房即送价值41888元全套家电的惠民政策，真正实现了“百姓受益”。

中国梦，江南情，容大地产为引领时代发展吹响了进军口号，容大人必将坚定信心，把握方向，站在阜新房地产业最前沿！