第一篇：2016年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案考试题
2016年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务
行业信用档案考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。A．低于 B．等于 C．高于 D．无关联
2、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%。则该家庭的首付款额是__元。A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.12
3、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一 B：两 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。A．交易的任何一方 B．交易双方 C．产权承受人 D．出售方
5、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】 A：87万元 B：124万元 C：130万元 D：134万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。A．基准价格 B．平均价格 C．正常价格 D．市场价格
7、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。A．GDP=GNP+对外要素收入净额 B．GDP=NDP+折旧
C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
8、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。A：概括性 B：描述性 C：理论性 D：准确性
E：工业用地的监测点评估价格
9、以下房地产价值中，保持始终不变的是。A：市场价值 B：原始价值 C：折余价值 D：账面净值
E：工业用地的监测点评估价格
10、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294
11、由城市规划管理部门核发的，主要规定了用地性质、位置和界限。A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同
12、在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当。A：办理预告登记 B：办理更正登记 C：办理异议登记 D：不予办理登记 E：执行层的组织协调
13、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期
D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格
14、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行__。A．盈亏平衡分析 B．敏感性分析 C．风险分析 D．概率分析
15、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。A：活期
B：3个月整存整取 C：6个月整存整取 D：一年整存整取 E：执行层的组织协调
16、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。A：3275 B：3287 C：3402 D：4375 E：工业用地的监测点评估价格
17、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用
D．开发项目总投资
18、关于市场法的说法，错误的是。
A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的
C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地的监测点评估价格
19、下列表述中不正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格
20、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A．供给 B．生产 C．投入 D．产出
21、房地产的部门规章是以颁布的。A：中华人民共和国主席令 B：国务院令
C：国务院房地产行政主管部门部长令 D：省政府省长令
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。A：75％ B：65％ C：55％ D：45％
E：工业用地的监测点评估价格
23、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。A：3 B：5 C：8 D：15 E：执行层的组织协调
24、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 E：房地产估价机构必须加盖公章
25、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=×直接成本利润率。A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括。A：有效面积系数 B：权益投资比率 C：资本化率 D：租金水平E：运营成本
2、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是__。A．可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程 B．提高房地产开发的收益能力 C．实现项目决策的科学化管理 D．降低房地产开发的成本
3、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__不同。A．变动成本的设置 B．销售收入的不同 C．固定成本的设置 D．平衡点的设置
4、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。A．空置等造成的收入损失 B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额 D．期末转售收益 E．承租人权益价值
5、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A：市场定位 B：市场调查 C：市场细分 D：市场选择 E：借款合同
6、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有．(2008年试题)A：可出租面积 B：基础租金 C：室内装修 D：客户类型
E：出租单元面积规划
7、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%
8、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A．高于 B．低于 C．等于
D．条件不足，无法确定
9、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法》 C：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 D：《中华人民共和国城乡规划法》 E：《中华人民共和国物业管理条例》
10、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是。A：2460和1980 B：2460和5880 C：2746 67和1980 D：2746 67和5880 E：执行层的组织协调
11、会计假设包括。A：会计主体假设 B：会计客体假设 C：持续经营假设 D：会计分期假设 E：货币计量假设
12、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查
13、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。A：《住宅平面示意图》 B：《住宅立面示意图》 C：《住宅剖面示意图》 D：《住宅质量保证书》 E：《住宅使用说明书》
14、下列房屋属于不得出租的情形的有。A：依法取得房屋所有权证的
B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的 C：共有房屋，取得共有人同意的 D：不符合安全标准的 E：属于违章建筑的
15、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。A．30% B．40% C．50% D．60%
16、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。A：分部分项工程项目 B：措施项目 C：其他项目 D：单项工程项目 E：单位工程项目
17、影响债券利率高低的因素主要有。A：发行者的信用级别 B：资本市场资金供求关系 C：债券偿还期限 D：利率计算方式 E：债券发行方式
18、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况
B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然
E：是否便于产品和原材料运输
19、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查
20、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋
E：未发生产权转移变动的土地、房屋
21、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地
D：商品房建设用地
E：国家重点扶持的能源项目开发用地
22、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出 B．开发建设投资 C．投资方向调节税 D．项目投资总额
23、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。A．住宅用地
B．公共服务设施用地 C．道路用地 D．绿化用地 E．军事用地
24、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A．是一种专业意见 B．估计价格或价值 C．实行有偿服务 D．承担法律责任 E．估价作业日期长
25、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。A：地籍测量 B：房产测量 C：地质测量
D：城市工程测量 E：码头测量
第二篇：新疆房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案试题
新疆房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、实施加成征税，加二成等于加正税的__。A．10% B．20% C．30% D．40%
2、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。A：新开发房地产项目
B：用于出售用途的房地产项目
C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格
3、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A．允许的最低经济效益指标 B．最低收益率 C．最低净现值 D．利润为零时
4、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为__元/m2。A．3000 B．4500 C．5200 D．5600
5、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。A．3507 B．3592 C．3627 D．3558
6、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。A：一 B：两 C：三 D：四
E：执行层的组织协调
8、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。A：全国人民代表大会及其常务委员会 B：国务院
C：省、自治区、直辖市的人民代表大会
D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会 E：执行层的组织协调
9、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。A.9 B.1 C.14 D.6
10、重新评估一般应由__进行评估。A．交易双方
B．房地产交易活动监督机构 C．房地产管理部门
D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
11、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制
12、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。A．国家房地产管理局 B．国家土地管理局 C．市、县土地管理部门 D．市、县房地产管理部门
13、采用__求取的年折旧额每年递减。A．成新折扣法 B．偿债基金折旧法 C．年数合计法 D．直线折旧法
14、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1 000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。A：700 B：600 C：500 D：200 E：工业用地的监测点评估价格
15、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。A：开发商 B：承包商
C：监理工程师 D：使用单位 E：借款合同
16、以下权利中属于用益物权的是。A：抵押权 B：典权
C：建筑物区分所有权 D：质权
E：执行层的组织协调
17、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。A：区位因素 B：变现能力 C：市场影响
D：最高最佳使用 E：执行层的组织协调
18、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
19、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。A．1250 B．1750 C．2050 D．2150 20、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章
21、拆迁估价一般应当采用__。A．市场比较法 B．成本法 C．收益法
D．假设开发法
22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
23、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】 A：估算后续开发经营期
B：估算后续开发的各项支出、收入
C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生 D：估算开发期中的利息和利润 E：工业用地的监测点评估价格
24、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同
25、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。A．收益为零
B．产生的收益超过其使用成本 C．净收益为零
D．收益率小于基准收益率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。
A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和
B：建设项目可由一个或几个工程项目构成
C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分 D：高等院校的综合教学楼属于单位工程 E：通风工程属于单位工程
2、房产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 3、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：执行层的组织协调
4、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
5、估价当事人是指（）。
A．与估价活动有直接关系的单位和个人 B．包括估价人员 C．包括估价主体 D．包括估价机构 E．包括估价委托人
6、房地产市场结构包括__。A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构
7、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。A．120 B．90 C．60 D．30
8、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。
A：屋面防水工程为3年 B：装修工程为1年 C：给排水管道为2年
D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年
9、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。A．投保人 B．被保险人
C．被保险人和受益人
D．投保人、被保险人和受益人
10、银行为某人提供期限为15年，年利率为6％，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同
11、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。A．1.67% B．2.1% C．2.3% D．2.5%
12、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。
A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用
C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售
13、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则
D：估价时点原则 E：最高最佳使用原则
14、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。
A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C：取得了该房地产项目的土地使用权证书
D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上
E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上
15、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力 D．同类型物业的市场供求关系
16、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。
A：工程进度
B：当期开发建设实际投入
C：当期销售面积占全部销售面积的比率
D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例 E：借款合同
17、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。A：土地购置贷款 B：土地开发贷款 C：建设贷款
D：土地储备贷款 E：借款合同
18、__不属于市政公用设施用地。A．公共交通用地 B．煤气调压站 C．广场用地 D．火葬场
19、关于个人住房公积金的说法，正确的是。A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％ C：个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日 E：执行层的组织协调
20、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B．按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C．取得了该房地产项目的土地使用权证书
D．实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上
E．实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上
21、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为__。A．10.3% B．7.17% C．9.75% D．8.59%
22、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。A：作为拆迁人，接受拆迁委托 B：房屋拆迁许可证的审批 C：拆迁委托合同的备案管理 D：受理强制拆迁的申请
E：拆迁补偿安置资金使用的监督
23、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％
E：执行层的组织协调
24、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。A：宪法具有最高的法律效力
B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章 D：行政法规的效力高于地方性法规、规章
E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章
25、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5．58％．则下列说法中正确的有．【2006年考题】 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格高于50万元 D：该房地产的实际价格为50万元 E：该房地产不存在名义价格
第三篇：新疆2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案的构成考试题
新疆2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行
业信用档案的构成考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。
A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书 B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度 C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划
D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续 E：房地产估价机构必须加盖公章
2、下列关于地租的表述中，错误的是。
A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的
D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 E：工业用地的监测点评估价格
3、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A．245 B．275 C．315 D．345
4、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。A．建设项目批准文件
B．国有土地使用权批准文件 C．拆迁计划和拆迁方案 D．拆迁补偿安置协议
5、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资 B：房地产置业投资 C：房地产间接投资
D：投资于房地产投资信托基金 E：借款合同
6、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法 B：假设开发法和成本法两种方法
C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格
7、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】 A：37年 B：40年 C：60年 D：63年
E：工业用地的监测点评估价格
8、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。A：尚未使用的 B：有租约限制的 C：无租约限制的 D：承租人权益的
E：工业用地的监测点评估价格
9、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这表明了税收的特征。A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：有偿性
E：执行层的组织协调
10、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：10．2 B：11.0 C：11．3 D：11．5 E：工业用地的监测点评估价格
11、折价处置抵押房地产的，应当参照__。A．原购买价 B．重建价格 C．重置价格 D．市场价格
12、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。
A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：执行层的组织协调
13、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府
B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
14、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市
E：工业用地的监测点评估价格
15、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿 A．未超过批准期限的临时建筑 B．违法建筑
C．超过批准期限的临时建筑
D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋
16、下列股东权利中，属于自益权的是。
A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B：股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权 E：执行层的组织协调
17、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。A：奢侈物品 B：一般物品 C：吉芬物品 D：炫耀性物品
E：工业用地的监测点评估价格
18、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。
A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
19、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。A：正常报酬 B：正常回报 C：正常利润 D：超额利润
E：执行层的组织协调 20、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章
21、资本化率=__+风险调整值。A．平均利润率 B．安全利率 C．经济增长率 D．银行贷款利率
22、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月
23、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。
A：房屋总登记
B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调
24、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。
A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额
25、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。A．78 B．882 C．1210 D．1272
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化 B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化
2、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调
3、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用
4、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业
5、某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000万元，进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为__万元。A．2000 B．3000 C．2500～3000 D．2000～3000
6、房地产权属登记管理的原则包括。A：房地产权属登记的合法原则
B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C：房地产权属登记的属地管理原则 D：申请在先的原则
E：房地产权属瑕疵披露原则
7、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。A：接天线 B：引下线 C：上引线 D：接地线 E：接闪器
8、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是。
A：由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B：经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地 C：不计算土地补偿费和各种补助费
D：农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件 E：执行层的组织协调
9、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有．【2004年考题】 A：消费者的收入增加
B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加 E：消费者预期未来的房地产价格上升
10、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8
11、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。A．物业服务成本 B．法定税费
C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的利润
12、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：销售税费
13、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向人民法院起诉。A．15 B．20 C．30 D．60
14、进度计划管理通常采用横道图和__。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图
15、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为。A：10％ B：20％ C：50％ D：200％ E：借款合同
16、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A．借款偿还期 B．利息备付率 C．流动比率 D．偿债备付率 E．资产负债率
17、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉 C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修 E．物业管理企业的经营业绩
18、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的。A：位置固定性 B：适应性
C：寿命周期长 D：各异性 E：借款合同
19、房地产价格构成中的开发成本包括__。A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费
20、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333．3
21、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．桩基础 D．箱形基础
22、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。A：甲银行优先受偿
B：按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C：乙银行优先受偿
D：按两家银行的债权比例受偿 E：执行层的组织协调
23、在运用成本法时最主要的有__。A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值
24、假设开发法的操作步骤包括。A：调查待开发房地产的基本情况 B：选择最佳的开发利用方式
C：估计开发前的房地产价值及开发经营期
D：估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值
25、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2006年试题)A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同
第四篇：2015年黑龙江房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试题
2015年黑龙江房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。A：围墙工程费 B：电力设施工程费 C：居委会用房建设费 D：人防工程费
E：工业用地的监测点评估价格
2、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
3、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的中提出。A：《规划意见书(选址)》 B：《设计方案审查意见》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设用地规划许可证》 E：借款合同
4、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价 B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价 E：工业用地的监测点评估价格
5、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是__。A．借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法 B．以“借”和“贷”作为记账符号。“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加；“贷”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少
C．以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据
D．以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则
6、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。A：土地总量有限 B：规划限制
C：房地产不可移动 D：价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
7、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A．总效用 B．边际效用 C．总效用率 D．边际效用率
8、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：2 400 B：2 580 C：2 607 D：2 760 E：工业用地的监测点评估价格
9、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。A：使用面积 B：套内建筑面积 C：共有面积 D：建筑面积
E：执行层的组织协调
10、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格
11、契据登记制度的理论基础是。A：非对抗要件主义 B：不对抗要件主义 C：对抗要件主义 D：成立要件主义 E：执行层的组织协调
12、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制 B：房地产使用管制
C：房地产权利的设立和行使的限制 D：房地产相邻关系的限制 E：工业用地的监测点评估价格
13、__的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A．居住物业 B．商用物业 C．工业物业 D．出租物业
14、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A．3000 B．5000 C．7500 D．8000
15、下列不属于房地产金融特点的是。A：集中性
B：资金周转期短 C：资金运动固定性 D：资金增值性
E：执行层的组织协调
16、投资组合是__的一个有效措施。A．提高投资收益 B．提高市场竞争力 C．开拓投资领域 D．规避投资风险
17、一宗房地产拍卖保留价的4 500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4 000万元，依次报价的最高应价为4 328万元，则。A：以4 328万元成交 B：以4 500万元成交
C：在4 380万元-4 500万元之间协商成交 D：拍卖无效
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。
A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交
C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人 D：价高者得规则不约束委托人 E：执行层的组织协调
19、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。A．土地使用权出让费 B．土地使用费
C．土地使用权转让费 D．毛地价
20、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。A：存在效益外溢和转移 B：需要适时更新改造投资 C：不一样性
D：保值性与增值性 E：借款合同
21、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。A．2427 B．2500 C．2575 D．2632
22、瑕疵请求权是指__。
A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
23、房地产估价的主要难点是。A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化
C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格
24、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位
25、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。
(2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。A：王某转租该套住房，必须经李某同意
B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益
C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除 E：抵押财产被查封
2、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁 B：市场供给的过量 C：建筑设计的缺陷
D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化
3、土地价值不包含地上__的价值。A．装修工程 B．物业 C．建筑物 D．物产
4、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。A．变动成本的设置 B．平衡点的设置 C．同定成本的设置 D．产销售量的不同
5、房地产测绘的特点包括。A：测图比例尺大 B：测图比例尺小 C：测绘内容较多 D：精度要求高 E：修测、补测及时
6、选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择__。A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳效益 D．最佳档次
7、属于房屋产权转移登记情形的有__。A．翻建 B．扩建 C．分割 D．抵押 E．裁决
8、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的
B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的 C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的 D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的 E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的
9、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。A：物业服务成本 B：法定税费
C：物业服务企业的利润 D：物业服务支出
E：物业服务企业的酬金
10、估价报告书的内在质量取决于__。A．估价方法选择的正确性 B．估价报告的文字表述水平C．估价结论的准确性 D．估价报告书的格式
11、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A．工程勘察资质证书 B．工程设计资质证书
C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书
12、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘 B．国有土地出让合同签订 C．拆迁公司现场动员搬迁 D．房屋拆迁许可证颁发
13、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A．一面临街的矩形土地 B．前后两面临街的矩形土地 C．一面临街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地
14、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权
D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任
15、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权
16、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
17、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%
18、目标定价法属于（）定价方式。A．成本导向定价法 B．随行就市定价法 C．竞争导向定价法 D．购买者导向定价法
19、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税
20、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10
21、成本法中的利息计算，包括__的利息。A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本，开发成本、管理费用和利润 D．借贷资金 E．自有资金
22、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。
A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场 B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场 C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场 D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场
23、以下这些权利中，属于他物权的有__。A．使用权 B．租赁权 C．地役权 D．所有权 E．抵押权
24、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业
25、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润
第五篇：2015年上半年湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业组织考试题
2015年上半年湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务
行业组织考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、普通股票持有者之间的平等原则是指__。
A．股票持有者的身份是平等的B．每一股份的平等
C．在权利方面是平等和无差异的D．在义务方面是平等和无差异的2、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。
A：给水、排水、电力、通信
B：给水、排水、燃气、热力
C：排水、电力、通信、燃气
D：排水、电力、通信、热力
E：工业用地的监测点评估价格
3、土地储备贷款的主要还款来源是__。
A．土地出让收入
B．土地转让收入
C．房地产开发销售收入
D．土地经营收入
4、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。
A：谨慎价值
B：市场价值
C：快速变现价值
D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
5、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。
A：1：500 B：1：1000 C：1：2 000 D：1：3 000 E：执行层的组织协调
6、在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504 B．1404 C．1304 D．1204
7、基准地价是城市中均质区域内的土地。
A：最低价格
B：最高价格
C：平均价格
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
8、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。
A：20％
B：30％
C：40％
D：50％
E：执行层的组织协调
9、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。
A：地形图
B：地籍图
C：宗地图
D：房产图
E：执行层的组织协调
10、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指__。
A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值
B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值
D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
11、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
12、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡，预测值为3 630元／㎡，修匀常数为0．65，则下一期房地产的预测值为。
A：3 610．5元／㎡
B：3 619．5元／㎡
C：3 711．5元／㎡
D：3 719．5元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
13、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。
A．5760 B．4800 C．576 D．480
14、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径
C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
E：工业用地的监测点评估价格
15、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。
A．网络图法
B．表格法
C．竣工图法
D．坐标图法
16、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。
A．流动负债
B．长期负债
C．所有者权益
D．永久负债
17、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：4023.04 B：4074.10 C：4768.50 D：5652.09 E：工业用地的监测点评估价格
18、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
19、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：超出了估价机构业务范围的估价业务
B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D：承接后出现很大执业风险的估价业务
E：工业用地的监测点评估价格
20、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为万元。
A：222．76 B：244．67 C：268．67 D：298．33 E：工业用地的监测点评估价格
21、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
22、，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A：投资于房地产投资信托基金
B：住房抵押贷款证券化
C：间接投资于房地产企业债券
D：房地产抵押担保
E：借款合同
23、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
24、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。
A：开发-销售模式
B：开发-持有-出租-出售模式
C：购买-持有-出租-出售模式
D：购买-更新改造-出租模式
E：借款合同
25、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。
A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列选项中，属于违法建设的工程有__。
A．未取得建设工程规划许可证的建设工程
B．临时建设工程
C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程
D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目
E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
2、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
3、建筑平面设计常见的组合方式包括。
A：走廊式组合B：套间式组合C：单间式组合D：大厅式组合E：整体式组合4、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。
A．较高
B．较低
C．最高
D．居中
5、个人住房贷款的风险，主要表现为。
A：政策风险
B：操作风险
C：信用风险
D：市场风险
E：管理风险和法律风险
6、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。
A：产品的成本状况
B：商品的替代品数目和可替代程度
C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例
D：商品本身用途的多样性
E：商品本身用途的单一性
7、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。
A：住宅质量保险和住宅质量保证书
B：商品房预售许可证和住宅质量保证书
C：住宅使用说明书和住宅质量保证书
D：住宅使用说明书和住宅质量保修书
E：执行层的组织协调
8、不属于房地产投资的物业类型是__。
A．居住物
B．商用物业
C．工业物
D．农业物业
9、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功．【2003年考题】
A：高于
B：等于
C：低于
D：不高于
E：不等于
10、风险估计与评价常用方法有__。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
11、在中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A：市级购物中心
B：地区购物商场
C：居住区商场
D：邻里服务性商店
E：借款合同
12、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
13、市场租金一般__基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。
A．低于
B．等于
C．高于
D．无关联
14、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。
A：继续作为城市基础设施用地的
B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C：国有企业改组为股份合作制的D：国有企业租赁经营的
E：非国有企业兼并国有企业的
15、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。
A．4 B．3 C．2 D．1
16、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照分类。
A：经济活动类型
B：投资方式
C：投资主体
D：物业类型
E：投资偏好
17、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。
A：保留价不同于起拍价 B：保留价同于起拍价
C：起拍价可以低于保留价
D：起拍价可以等于保留价
E：起拍价也可以高于保留价
18、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。
A．120 B．90 C．60 D．30
19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A：间接融资
B：直接融资
C：基金融资
D：债券融资
E：借款合同
20、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。
A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权
B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权
C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内
D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让
21、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。
A．《中华人民共和国仲裁法》
B．《中华人民共和国宪法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
E．《中华人民共和国民法通则》
22、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。
A．十
B．十一
C．十二
D．十三
23、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。
A．盈亏平衡分析
B．敏感性分析
C．风险分析
D．概率分析
24、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。A：按施工顺序计算法
B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法
C：按顺时针方向计算法
D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
E：按图纸分项编号顺序计算法
25、成本法中的利息计算，包括（）的利息。
A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D．借贷资金
E．自有资金
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