2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案的构成考试试卷

第一篇：2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案的构成考试试卷

2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行

业信用档案的构成考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于临时建筑，表述错误的是。A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。A．不得低于评估价格的50% B．不得高于评估价格的50% C．由政府决定

D．不得低于按照国家规定所确定的最低价

3、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。A．15 B．30 C．60 D．90

4、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用

B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分

C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本

D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高 E：执行层的组织协调

5、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。A：土地总价 B：土地单价 C：楼面地价 D：商品房价格

E：工业用地的监测点评估价格

6、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是。

A：按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款 B：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类 C：长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款

D：抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款

E：执行层的组织协调

7、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：__。A．利息、利率、税收 B．利率、信贷、税收 C．利息、信贷、利润 D．利率、税收、价格

8、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。A．使用权 B．征收权 C．购买权 D．所有权

9、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数

E：工业用地的监测点评估价格

10、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调

12、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A：某标准厂房 B：某酒厂厂房 C：某待出让土地 D：某写字楼

E：工业用地的监测点评估价格

13、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

14、下列说法不正确的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容

B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定

C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式

15、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。A．门窗翘裂 B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备 D．屋面防水

16、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。A．典型合同与非典型合同 B．双务合同与单务合同 C．诺成合同与实践合同 D．要式合同与不要式合同

17、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析

C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同

18、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用

19、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月 20、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。A．2277.4元 B．2281.9元 C．2728.8元 D．2741.9元 21、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。(2007年试题)A：125 B：250 C：300 D：375 E：执行层的组织协调

22、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A．差异性 B．各异性 C．特色性 D．独立性

23、从事房地产经纪活动的基本条件是__。A．取得房地产经纪人协理从业资格 B．取得房地产经纪人执业资格

C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书 D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效

24、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

25、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。A．18% B．20% C．15% D．25%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、住宅建筑净密度与等有关。A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高

D：房屋排列方式 E：房屋间距

2、以下对房地产赠与的理解正确的是。

A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为 C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为

E：其受让人不需承担任何义务

3、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为__元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

4、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

5、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。A：物业服务成本 B：法定税费

C：物业服务企业的酬金 D：物业服务企业的利润 E：执行层的组织协调

6、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题)A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋

C：列入拆迁范围内的房屋 D：共有房屋

E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋

7、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。A．26.29 B．27.29 C．28.29 D．29.29

8、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是__。A．房地产抵债 B．房地产作价入股 C．房地产买卖 D．房地产继承

9、盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（）。A．甲项目强于乙项目 B．乙项目强于甲项目 C．甲项目与乙项目一样强 D．不能确定哪个项目强

10、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是。A：增加税收

B：降低存款准备金率 C：增加政府支出 D：减少转移支付 E：执行层的组织协调

11、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。A．78% B．85% C．117% D．150%

12、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。A．买卖 B．租赁 C．抵押 D．分配

13、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是。A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：贷款额度控制 E：执行层的组织协调

14、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。A：作为拆迁人，接受拆迁委托 B：房屋拆迁许可证的审批 C：拆迁委托合同的备案管理 D：受理强制拆迁的申请

E：拆迁补偿安置资金使用的监督

15、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

16、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。A．活期

B．3个月整存整取 C．6个月整存整取 D．1年整存整取

17、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡ D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡ E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡

18、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A．低 B．高 C．不变

D．无法判断

19、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

20、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险

21、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。A：土地出让金 B：征地拆迁费

C：基础设施建设费 D：土地转让费 E：契税

22、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。A．前期工程资料 B．土建资料

C．安装方面的资料 D．设计文件 E．竣工图

23、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括

A：更新改造成本 B：购买成本 C：运营成本 D：建造成本 E：转售税费

24、__是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A．权益原理

B．收益递增递减原理 C．均衡原理 D．适合原理

25、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。

A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素

第二篇：新疆2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案的构成考试题

新疆2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行

业信用档案的构成考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。

A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书 B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度 C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划

D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 E：工业用地的监测点评估价格

3、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A．245 B．275 C．315 D．345

4、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。A．建设项目批准文件

B．国有土地使用权批准文件 C．拆迁计划和拆迁方案 D．拆迁补偿安置协议

5、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资 B：房地产置业投资 C：房地产间接投资

D：投资于房地产投资信托基金 E：借款合同

6、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。

A：假设开发法和基准地价修正法两种方法 B：假设开发法和成本法两种方法

C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格

7、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】 A：37年 B：40年 C：60年 D：63年

E：工业用地的监测点评估价格

8、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。A：尚未使用的 B：有租约限制的 C：无租约限制的 D：承租人权益的

E：工业用地的监测点评估价格

9、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这表明了税收的特征。A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：有偿性

E：执行层的组织协调

10、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：10．2 B：11.0 C：11．3 D：11．5 E：工业用地的监测点评估价格

11、折价处置抵押房地产的，应当参照__。A．原购买价 B．重建价格 C．重置价格 D．市场价格

12、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。

A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：执行层的组织协调

13、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

14、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市

E：工业用地的监测点评估价格

15、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿 A．未超过批准期限的临时建筑 B．违法建筑

C．超过批准期限的临时建筑

D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋

16、下列股东权利中，属于自益权的是。

A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B：股票过户的权利、股息红利分配的请求权

C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权 E：执行层的组织协调

17、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。A：奢侈物品 B：一般物品 C：吉芬物品 D：炫耀性物品

E：工业用地的监测点评估价格

18、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。

A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

19、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。A：正常报酬 B：正常回报 C：正常利润 D：超额利润

E：执行层的组织协调 20、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、资本化率=__+风险调整值。A．平均利润率 B．安全利率 C．经济增长率 D．银行贷款利率

22、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月

23、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。

A：房屋总登记

B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调

24、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

25、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。A．78 B．882 C．1210 D．1272

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化 B．风险能够量化

C．收益和风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化

2、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调

3、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用

4、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

5、某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000万元，进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为__万元。A．2000 B．3000 C．2500～3000 D．2000～3000

6、房地产权属登记管理的原则包括。A：房地产权属登记的合法原则

B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C：房地产权属登记的属地管理原则 D：申请在先的原则

E：房地产权属瑕疵披露原则

7、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。A：接天线 B：引下线 C：上引线 D：接地线 E：接闪器

8、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是。

A：由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

B：经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地 C：不计算土地补偿费和各种补助费

D：农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件 E：执行层的组织协调

9、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有．【2004年考题】 A：消费者的收入增加

B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加 E：消费者预期未来的房地产价格上升

10、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

11、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。A．物业服务成本 B．法定税费

C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的利润

12、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：销售税费

13、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向人民法院起诉。A．15 B．20 C．30 D．60

14、进度计划管理通常采用横道图和__。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图

15、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为。A：10％ B：20％ C：50％ D：200％ E：借款合同

16、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A．借款偿还期 B．利息备付率 C．流动比率 D．偿债备付率 E．资产负债率

17、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉 C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修 E．物业管理企业的经营业绩

18、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的。A：位置固定性 B：适应性

C：寿命周期长 D：各异性 E：借款合同

19、房地产价格构成中的开发成本包括__。A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费

20、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333．3

21、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．桩基础 D．箱形基础

22、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。A：甲银行优先受偿

B：按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C：乙银行优先受偿

D：按两家银行的债权比例受偿 E：执行层的组织协调

23、在运用成本法时最主要的有__。A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值

24、假设开发法的操作步骤包括。A：调查待开发房地产的基本情况 B：选择最佳的开发利用方式

C：估计开发前的房地产价值及开发经营期

D：估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值

25、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2006年试题)A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同

第三篇：新疆房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案试题

新疆房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、实施加成征税，加二成等于加正税的__。A．10% B．20% C．30% D．40%

2、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。A：新开发房地产项目

B：用于出售用途的房地产项目

C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格

3、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A．允许的最低经济效益指标 B．最低收益率 C．最低净现值 D．利润为零时

4、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为__元/m2。A．3000 B．4500 C．5200 D．5600

5、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。A．3507 B．3592 C．3627 D．3558

6、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。A：一 B：两 C：三 D：四

E：执行层的组织协调

8、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。A：全国人民代表大会及其常务委员会 B：国务院

C：省、自治区、直辖市的人民代表大会

D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会 E：执行层的组织协调

9、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。A.9  B.1  C.14  D.6

10、重新评估一般应由__进行评估。A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构 C．房地产管理部门

D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

11、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制

12、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。A．国家房地产管理局 B．国家土地管理局 C．市、县土地管理部门 D．市、县房地产管理部门

13、采用__求取的年折旧额每年递减。A．成新折扣法 B．偿债基金折旧法 C．年数合计法 D．直线折旧法

14、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1 000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。A：700 B：600 C：500 D：200 E：工业用地的监测点评估价格

15、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。A：开发商 B：承包商

C：监理工程师 D：使用单位 E：借款合同

16、以下权利中属于用益物权的是。A：抵押权 B：典权

C：建筑物区分所有权 D：质权

E：执行层的组织协调

17、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。A：区位因素 B：变现能力 C：市场影响

D：最高最佳使用 E：执行层的组织协调

18、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

19、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。A．1250 B．1750 C．2050 D．2150 20、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、拆迁估价一般应当采用__。A．市场比较法 B．成本法 C．收益法

D．假设开发法

22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

23、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】 A：估算后续开发经营期

B：估算后续开发的各项支出、收入

C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生 D：估算开发期中的利息和利润 E：工业用地的监测点评估价格

24、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同

25、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。A．收益为零

B．产生的收益超过其使用成本 C．净收益为零

D．收益率小于基准收益率

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。

A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和

B：建设项目可由一个或几个工程项目构成

C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分 D：高等院校的综合教学楼属于单位工程 E：通风工程属于单位工程

2、房产图的测绘顺序为__。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 3、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：执行层的组织协调

4、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押

5、估价当事人是指（）。

A．与估价活动有直接关系的单位和个人 B．包括估价人员 C．包括估价主体 D．包括估价机构 E．包括估价委托人

6、房地产市场结构包括__。A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构

7、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。A．120 B．90 C．60 D．30

8、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

A：屋面防水工程为3年 B：装修工程为1年 C：给排水管道为2年

D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年

9、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。A．投保人 B．被保险人

C．被保险人和受益人

D．投保人、被保险人和受益人

10、银行为某人提供期限为15年，年利率为6％，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同

11、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。A．1.67% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

12、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。

A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用

C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售

13、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则

D：估价时点原则 E：最高最佳使用原则

14、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。

A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C：取得了该房地产项目的土地使用权证书

D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上

E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上

15、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力 D．同类型物业的市场供求关系

16、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。

A：工程进度

B：当期开发建设实际投入

C：当期销售面积占全部销售面积的比率

D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例 E：借款合同

17、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。A：土地购置贷款 B：土地开发贷款 C：建设贷款

D：土地储备贷款 E：借款合同

18、__不属于市政公用设施用地。A．公共交通用地 B．煤气调压站 C．广场用地 D．火葬场

19、关于个人住房公积金的说法，正确的是。A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税

B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％ C：个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日 E：执行层的组织协调

20、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B．按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C．取得了该房地产项目的土地使用权证书

D．实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上

E．实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上

21、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为__。A．10.3% B．7.17% C．9.75% D．8.59%

22、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。A：作为拆迁人，接受拆迁委托 B：房屋拆迁许可证的审批 C：拆迁委托合同的备案管理 D：受理强制拆迁的申请

E：拆迁补偿安置资金使用的监督

23、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：执行层的组织协调

24、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。A：宪法具有最高的法律效力

B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章 D：行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章

25、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5．58％．则下列说法中正确的有．【2006年考题】 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格高于50万元 D：该房地产的实际价格为50万元 E：该房地产不存在名义价格

第四篇：海南省房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试试卷

海南省房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的作用考试

试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。A．一定大于 B．一定小于 C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

2、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

3、按房产余值计征房产税的，税率为__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%

4、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工业用地的监测点评估价格

5、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。A：8.8％ B：10％ C：18％ D：18.6％

E：工业用地的监测点评估价格

6、下列不应免征房产税的有__。A．职工自用住房

B．企业创办的学校用于教学的房产 C．产权不确定的及有纠纷的房产 D．经有关部门鉴定的危险房屋

7、房地产泡沫产生的基础是__。A．投机需求膨胀 B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发 D．土地资源的稀缺性

8、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。A：一般保证

B：贷款人、保证人分担责任的比例保证 C：连带责任保证 D：信誉保证

E：执行层的组织协调

9、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

10、关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是__。A．以土地地块边界为主，地物为辅 B．带有高程或等高线

C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上 D．城市地籍图比例一般为1:500

11、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。A：3～5年 B：3～8年 C：5～10年 D：10～15年

E：执行层的组织协调

12、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费

D：开发成本和管理费用

E：工业用地的监测点评估价格

13、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。A．0.05‰ B．0.1‰ C．0.3‰ D．0.5‰

14、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。A．契约型 B．公司型 C．封闭型 D．开放型

15、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质

E：工业用地的监测点评估价格

16、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。A．2～7 B．3～11 C．5～11 D．6～13

17、房地产投资资本金不能低于总投资的__。A．10% B．20% C．30% D．35%

18、我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是__。A．为城市规划、建设和管理提供依据 B．保护房地产权利人的合法权益

C．是建立一套标准化的房地产管理制度的基础 D．使房地产市场向秩序化、正规化、健康地发展

19、物业管理的全面启动以为标志。A：物业的接管验收 B：业主入住

C：日常的前期物业管理服务 D：首次业主大会召开 E：执行层的组织协调

20、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为 A：75％ B：79％ C：81％ D：84％

E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。A．超额利润 B．投资回报 C．内部收益 D．风险补偿金

22、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。A．区域因素 B．1 C．2 D．3 E．权重估价对象可比实例 F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125

23、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：结构施工图 D：建筑立面国

E：执行层的组织协调

24、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积 B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积 C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积

25、写字楼分类过程中需考虑的因素有（）。A．写字楼的级别 B．写字楼的物业管理

C．写字楼的级别，写字楼的位置

D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。

A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元 C．该房地产的实际价格为50万元 D．该房地产的实际价格高于50万元 E．该房地产不存在名义价格

2、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险 E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

3、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款

B．商用房地产抵押贷款 C．商业性住房抵押贷款 D．政策性住房抵押贷款 E．个人置业抵押贷款

4、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。A：有效市场大于服务市场 B：服务市场大于潜在市场 C：潜在市场大于有效市场 D：渗透市场大于有效市场 E：服务市场大于渗透市场

5、用益物权包括__。A．承包经营权 B．建设用地使用权 C．债权 D．典权 E．所有权

6、住房公积金的特点包括。A：义务性 B：强制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性

7、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证 B．使用权凭证 C．所有权凭证 D．收益权凭证 E．分配权凭证

8、当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A．净现值法

B．差额内部收益率法 C．费用现值法 D．内部收益率法

9、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

10、房地产业。

A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业

B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动 C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门

D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业

E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务

11、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是。A：服务市场 B：合格有效市场 C：有效市场 D：潜在市场 E：借款合同

12、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务 B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务 C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系 D：超出自己的业务范围的估价业务 E：自己的专业能力难以胜任的估价业务

13、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场 E．乡镇企业用房

14、房屋开发费包括。A：规划设计费 B：建筑安装工程费 C：公共配套设施建设费 D：基础设施建设费 E：管理费

15、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。A：直接费 B：间接费

C：直接工程费 D：措施费 E：企业管理费

16、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

17、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。A．《住宅平面示意图》 B．《住宅立面示意图》 C．《住宅剖面示意图》 D．《住宅质量保证书》 E．《住宅使用说明书》

18、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。A．政府协议出让土地 B．购买相邻房地产 C．卖方不了解行情 D．设立抵押的房地产

19、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政府 E：县级人民政府

20、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。A．营业执照

B．企业章程和验资证明

C．企业法定代表人的身份证明

D．专业技术人员的资格证书和聘用合同 E．企业纳税证明

21、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。A：甲银行优先受偿

B：按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C：乙银行优先受偿

D：按两家银行的债权比例受偿 E：执行层的组织协调

22、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋

E：改建或添建而使房屋面积增加

23、一般来说，债券具有（）特征。A．偿还性 B．决策参与性 C．流动性 D．安全性 E．收益性

24、下列不属于房地产区位因素的是__。A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层

25、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费 B．审计费

C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费

第五篇：上海2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业组织试题

上海2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业组织

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。A：委托人

B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立

E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产转让的程序中，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在日内作出是否受理申请的书面答复。A：7 B：10 C：15 D：30 E：执行层的组织协调

3、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》 E：执行层的组织协调

4、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。A：成交价格 B：平均水平价格 C：最高价格 D：最低价格

E：工业用地的监测点评估价格

5、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。A．6.78% B．4.55% C．2.99% D．3.66%

6、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率 B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

7、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。A：800万元 B：1000万元 C：1800万元

D：800~1000万元之间

E：工业用地的监测点评估价格

9、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。A：500 B：2500 C：3500 D：6000 E：执行层的组织协调

10、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图 B．建筑构造详图 C．建筑平面图 D．总平面图

11、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值量大 C：流动性差和价值量大 D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格

12、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则)A：144.6 B：160.8 C：170.8 D：180.8 E：工业用地的监测点评估价格

13、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。A．相关房地产的价格水平B．该种房地产的开发成本 C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期

14、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费

D：开发成本和管理费用

E：工业用地的监测点评估价格

15、业主大会由__组成。A．缴纳物业服务费用的业主 B．物业管理区域内全体业主

C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人

D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表

16、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。A．国家建设部 B．国家文物局

C．国家建设部和国家文物局 D．国家建设部或国家文物局

17、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。A：35.00 B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工业用地的监测点评估价格

18、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。A．经营成本 B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

19、某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为元。A：1 002．45 B：1 012．45 C：1 027．42 D：1 037．45 E：借款合同

20、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年

E：借款合同

21、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。A．1.2 B．1.5 C．1.8 D．2.0

22、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调

23、运货单属于。A：商品证券 B：货币证券 C：资本证券 D：实物证券

E：执行层的组织协调

24、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

25、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。A：5％

30％ B：10％

30％ C：10％

50％ D：20％

50％

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产间接投资的形式主要有。A：投资房地产信托

B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发

2、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起日内，到房产部门进行转移登记。A：90 B：60 C：30 D：10 E：执行层的组织协调

3、处分抵押房地产所得金额，应首先__。A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

4、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。

A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同

B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间 D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会 E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位

5、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。A：50％ B：100％ C：150％ D：200％

E：执行层的组织协调

6、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同

7、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动

B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》 D：物业管理活动的依据是物业服务合同

E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

8、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测

B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发

D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

9、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式。A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：灵活型

10、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法

11、外汇市场的参与者。A：外汇经纪人 B：客户 C：外汇银行 D：中央银行 E：商业银行

12、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

13、某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元／㎡，预测销售价格为8000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。A：1．4 B：1．5 C：1．6 D：1．8 E：借款合同

14、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（）等方面的知识。A．市场分析与市场推广 B．项目策划与投资决策

C．国家法律政策与各级政府及其部门的规章 D．房地产估价 E．财政金融

15、建设工程开工实行__许可证制度。A．规划 B．施工 C．拆迁 D．用地

16、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁 B：实施强制拆迁必须以裁决为前提

C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁

D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行 E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行

17、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。(2006年试题)A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同

18、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A．投资机会寻找 B．市场分析

C．投资机会筛选 D．财务评价 E．规划设计

19、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。A．相互影响论 B．相互补充论 C．相互制约论 D．需求带动论 E．成本决定论

20、下列会计恒等式，正确的是。A：收入-费用=利润

B：资产=权益=债权人权益-所有者权益 C：资产=负债+所有者权益 D：所有者权益=资产+负债

E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)

21、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项

22、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括__。A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C．弄清城市规划设计条件 D．弄清将拥有的土地权利 E．测算开发项目的预期利润

23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

24、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。A：当事者 B：房地产商品

C：房地产交易需求 D：交易组织机构 E：房地产交易制度

25、下列墙体中，属于非承重墙的有。(2008年试题)A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙