社区商业规划设计的八大要点

第一篇：社区商业规划设计的八大要点

社区商业规划设计的八大要点

随着城市化进程不断深入、交通网络日趋发达，在郊区地价相对低的情况下，“郊区大盘”社区商业成为众多企业大亨选择的热点区域。但是，郊区大盘的社区商业，往往存在几个问题：体量大，人均商业面积远超正常水平；人气差，缺乏消费力支撑，难成气候；定位不准，导致业态经营混乱。

如何解决规划设计矛盾？本文从商业配套、总体规划、业态规划、建筑布局、建筑结构/水电/暖通设计、交通设计、建筑外观及景观设计等8大方面进行阐述。

1、商业配套建设类型

根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：

1.1住宅底商

即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常生活用品的便利性需求。

1.2独立商业街

位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。

1.3社区商业中心

设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。

2、商业配套规划原则

2.1便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则；

2.2和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；

2.3开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求；

2.4适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；

2.5景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。

3、总体规划建设要点

3.1 中型楼盘：

3.1.2楼盘总人口规模：2000-5000户;

3.1.3商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置;

3.1.4可设定的商业层次：住宅底商+商业街;

3.1.5商业交通时间：步行10分钟以内;社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上;

3.1.6商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。

3.2 大型楼盘：

3.2.1楼盘总人口规模：5000-15000户;

3.2.2商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置;

3.2.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80%：20%为宜;

3.3.4商业交通时间：社区商业中心与住宅的距离不少于100米，步行15分钟以内，辐射半径约1000米;

3.3.5商业功能满足：可建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并结合休闲娱乐类商业的补充，餐饮可全业态引进，应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。

4、业态规划设置要点

4.1各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物(超市或便利店、生活用品专卖店等)40%、餐饮(日常性餐饮)30%和其他便利服务(洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等)30%的比例进行设置。

4.2中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置;

4.3大型楼盘除设置以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施;

4.4青少年活动、老年活动中心、自行车库，可根据楼盘开发具体情况进行配置;

4.5建筑规划报建功能原则上为“商铺”或“商业”，不具体明确业态，以保证业态可转换。

5、建筑布局要点

5.1 总建筑面积超过50万平方米的楼盘应在首期。小区主要入口处集中建设组团式社区商业中心，并以集中独立商业形式设置，同时在二期、三期组团位置或重要出入口按人口规模和地块条件配置住宅底商或单侧式商业街及小型商业中心;

5.2总建筑面积在20-50万平方米的楼盘可结合项目情况，在首期组团中心位置集中配置住宅底商或单侧式商业街;

5.3商业街及社区商业中心应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应临街或临路设置,如设置住宅底商，也必须临街或临路;

5.4商业街可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在 100-150米之间，最长不要超过200米;

5.5两侧式商业街宽度应控制在8-10米，最宽不超过12米为宜，单侧式商业街宽度应控制在5米左右;

5.6单侧式商业街的高度以不超过5.5米为宜，层数以单层为宜;双侧式商业街高度以不超过10米为宜，层数不超过两层为宜;

5.7商业街宜按照东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素，使空间产生新的划分。

5.8社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团，以酒店为中轴进行分散布局，同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士停靠点进行整体规划，这样节省停车位空间，又方便居民购买，更能提升商铺的价值。

6、建筑结构、水电设计、暖通设计要点

6.1商业街、社区商业中心

6.1.1要求层高不少于4.5米，柱距在8米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层;

6.1.2根据满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求;

6.1.3设置专用货流通道及专用停车场(原则上只设地上停车场)，商业街停车数量不低于1辆/100㎡，社区商业中心停车数量不低于1.5辆/100㎡;

6.1.4预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳(建议社区商业中心以150-200w/㎡ 标准计算单位建筑用电量,商业街以120-150 w/㎡标准计算单位建筑用电量)，餐饮规划区域的给排水量需达到国家标准且要预留烟道，电话线、网络接入商铺内，根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、电梯等设施设备的安装条件，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐;

6.1.5单间商铺建筑面积在30～150平方米为宜，最大不要超过500平方米;

6.1.6商铺进深根据经营业态进行规划，以7-12米为宜，最大进深不要超过18米;

6.1.7商铺开间以3.5-8米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间;

6.1.8商铺开间与进深的比例以1：2为宜，最好不要超过1：3;

6.1.9商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态，商业街及社区商业中心需装修公共通道、大堂等公共部分;

6.1.10商业街和社区商业中心的商铺原则上不安装空调，但需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置;

6.1.113层以下的商业街和社区商业中心原则上不安装手扶电梯，超市、农贸市场设置在二楼区域的，需预留手扶电梯位置;

6.1.12其它照明电源的设置:主要包括户外广告灯箱的电源线路以及防盗电动卷闸门的电源线路、公共照明的电源线路。同时为保证商铺今后可能采用三相电源，需在配电间及电源保护预埋管管径方面预留足够的空间，以保证今后线路的更换。

6.2住宅底商

6.2.1要求层高不少于3.5米,层数以1层为宜，应合理优化剪力墙设计，以保证商铺的使用空间(建议采用框架剪力墙结构);

6.2.2预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳(建议住宅底商按照单位建筑用电量以100w/㎡ 标准计算)，但不设置餐饮所需的烟道, 电话线、网络接入商铺内，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐;

6.2.3商铺外观设计应考虑改造外装的需要，预留商家招牌、广告和其它饰物的位置;

6.2.4为降低噪音和视觉干扰，在首层商业与二层住宅之间可使用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开;

6.2.5单间商铺建筑面积在20～50平方米为宜，最大不要超过200平方米;

6.2.6商铺进深根据经营业态进行规划，以8-10米为宜，最大进深不要超过15米;

6.2.7商铺开间以3-5米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间;

6.2.8商铺开间与进深的比例以1：2为宜，最好不要超过1：3;

6.2.9商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态，商业街及社区商业中心需装修公共通道、大堂等公共部分;

6.2.10住宅底商不安装空调，需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置,空调外挂位置一般要高于地面2.5米,但不可设置在住户阳台附近,以避免扰民;

6.2.11住宅底商不安装手扶电梯,不预留货梯位置，不设置专用货流通道及专用停车场。

7、交通设计要点

7.1运动与通路：设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求，根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式，设计人行道、车道、货物通道,商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道;

7.2人车分流：人流与车流应避免交叉，利用竖向高差的变化将行车道路与人行道划分成两个不同的空间，保证行人在购物时的安全;

7.3停车位：商业街可沿街布置停车位，社区商业中心需集中区域布置停车位，并利用

适宜的绿化进行分割，合理地布置人行商业空间。

8、建筑外观及景观设计要点

8.1 商业街及社区商业中心以景观意境为线索，按照所处位置的不同，适当设计不同的景观区，同时在根据建筑的轴线在相关节点上进行绿化种植以形成景观序列，种植应以常绿树种和观赏性植物为主，适当控制台阶数量，所有景观区应保持既相互联系又具统一性;

8.2建造室外休闲空间，因地制宜设置廊架、凉亭、花台、喷泉、雕塑等等休闲功能设施，设置广告灯柱、指示牌、电话亭、栏杆等软性装饰；

8.3商业街及社区商业中心的商业建筑应以暖色为主要基调，建筑外墙装饰材料以涂料为主，立面以米黄(明亮)为主色调，门窗饰线，铁艺栏杆用古铜色，建筑功能入口用骑楼来区别，外墙刷米黄色漆，屋檐刷米白色漆，屋顶采用橙黄色西瓦，窗户安装透明玻璃及古铜色铝合金框，外立面装饰柱贴光面金麻黄花冈岩；

8.4休闲小品、附属设施等也应采用暖色调设计，与商业建筑主体形成色彩上统一的效果。

第二篇：社区商业规划与业态组合要点

社区商业规划与业态组合要点

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店（超市）位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行

方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。

规划布局

在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；

■必备性商业：满足生活基本需求；

■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所

与餐饮店}。

业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调

整。

此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略

布局指导空间规划(或条件预留)，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。

第三篇：商业照明产品销售规划要点

某商业照明品牌拟从2009年起全面拓展国内市场，现对市场拓展与销售管理中所涉及的各方面问题做如下简要说明，相信只要我们遵循正确的方法，采取科学的策略，必然会成效斐然。

一、销售管理活动需要面对的基本范畴

根据照明企业所制定的发展战略与发展策略，对于具体产品的市场操作，销售管理活动需要面对的基本范畴有：第一，企业投资人准备投入的资源与对投资回收期的确定；第二，围绕产品进行的基本定位；第三，对各个竞争对手进行恰当分析；第四，设计产品销售策略；第五，根据销售策略，制定销售管理制度与通路政策；第六，确定市场操作的着眼点与操作规模；第七，确定所需人员的类别、数量与能力结构，进行甄选与聘任；第八，设计销售人员培训资料；第九，培训销售人员，确定基本的销售工作方法；第十，探讨业务拓展的基本手法与拓展空间；第十一，确立品牌化操作原则；第十二，对业务拓展过程进行强有力的监控，确保达到预期目标；第十三，增强照明企业的系统营销能力。

二、商业照明品牌营销工作的基本原则

根据照明企业实际与市场实际，照明企业营销工作的基本原则是：科学规划；循序渐进；精选人员；稳扎稳打；费用可控；灵活务实；充分互动。

1.科学规划：对公司产品与市场进行科学规划，科学布局。

2.循序渐进：市场开拓循序渐进，从局部到全局，由重点到一般，循序渐进，注重突破方向的选择。

3.精选人员：前期市场操作必须以选择精当的销售人员作为人力资源工作的基本方针之一。

4.稳扎稳打：开花为了结果，付出要求回报。开发一处，巩固一处，成熟一处是基本准则。

5.费用可控：确保销售费用在第一年控制在销售额的一定比例以内，并通过严格的费用使用监控措施杜绝浪费或其他低效开支。

6.灵活务实：对于营销策略，要在实际工作中进行调整与完善，对于市场管理与市场推进中存在的问题，要以灵活务实的态度，迅速、妥善地予以解决。

7.充分互动：在销售活动中，做好公司与市场、公司与销售人员、公司与经销商的充分互动。

三、企业投资人准备投入的资源与对投资回收期的确定

企业投资人准备投入的资源多少决定了市场操作初期的操作规模与操作手法，在某种程度上也决定了产品销售策略。而投资回收期与利润率的确定，基本决定了产品的定位范畴。一般地说，公司初始投入资源较大，则拓展的市场规模较大，可能取得的效果也会显著。但这不是绝对的，由于销售活动本身的系统性，各个环节之间的因果关系具有循环变化的特点。如果销售策略制定得当，执行有力，则同样的投入，所取得的成效可能会超过预期。在投资回收期方面，如果一个企业着眼于长远的发展目标，设定合理的回收速度与时间，则市场操作的有序性会有所增强。

四、围绕产品进行基本定位

产品是销售的最重要的基础与条件。产品的价格、规格、款式、质量、包装等要素决定了产品的档次。商业照明品牌首先面对的是对产品进行基本定位，即确定要做什么样的产品。从商业照明各品牌现状来看，市场操作相对成功的品牌，基本上都是中档以上的品牌，如雷士、品上、西顿、嘉美等等。

作为市场跟进者，在产品定位上应当大致跟随上述厂家的款式与规格。同时适当研发新品，以新颖性吸引市场目光。

五、对各个竞争对手进行恰当分析

目前，按照产品销售状况与市场表现，商业照明的品牌大致可分为三个梯队，第一梯队，即雷士、品上、西顿、嘉美等四个品牌；第二梯队成员包括羲和、东舜、达美、三雄、三立等品牌；第三梯队成员包括如卡弗、豪爵、捷普等品牌。

第一梯队销售的成功，源于其对隐形渠道的成功渗透与营销策略中对传播的重视；第二梯队的现状是由其专业性或品牌拉动形成的；第三梯队中，卡弗代表了对技术与产品的精益求精；豪爵与捷普则是以市场的持续投入以及对市场的良好管理来取得业绩的突破的。新商业照明品牌在市场操作的初期要避免的误区是，既要避免如卡弗那样只知道做好产品，而没有对市场与经销商进行充分分析整合并因此导致销售下滑，无法增长；又要避免如捷普那样虽然做了多年商业照明，但对市场与客户的敏感性不足，不能充分调动市场本身的积极因素。而成功拓展了局部市场的豪爵，销售正在持续增长。

六、设计产品销售策略

产品销售策略包括如下内容：其一，产品定位策略；其二，销售模式的确定与目标客户的确定；其三，提炼企业与产品的独特卖点；其四，确定品牌传播策略；其五，确定业务拓展的原则与方法；其六，对市场进行合理划分并进行布局；第七，确定销售的长远目标与短期目标；第八，对销售活动所需资源进行科学匹配。

商业照明品牌进入市场之初，应大致划分市场操作的阶段性策略。比如第一年要以开发重点市场为主；第二年以渠道整合与产品推广、促进销量为主；第三年以对市场与渠道成员进行精确管理为重点；等等。以此对销售活动的重点进行策略性的调整，保证产品销售增长的有序性，创造良性循环。

七、根据销售策略，制定销售管理制度与通路政策

根据销售策略，公司可以确定各项销售管理制度。包括对销售人员的管理制度与对市场的管理制度。在销售人员管理方面，需要日报表、周报表、月度工作总结，需要对所负责区域进行深入分析。要求销售人员按时完成其工作目标。确定销售人员的薪酬制度与考核办法。在市场管理方面，需制定经销商管理制度，退换货制度，设计广告及销售促进物料的审批与发放管理制度，设计经销商的确认方法以及经销协议等等。在通路政策方面，要分别说明对经销商的支持政策、配套扶持策略等等。

八、确定市场操作的着眼点与操作规模

经过上面的程序，我们就知道商业照明企业的产品好在什么地方以及选择什么样的操作策略，准备怎样对市场进行投入等等。这样在市场操作的着眼点方面，就知道哪些市场是我们的目标市场；我们用什么样的策略与话术体系成功说服目标对象选择与我们合作；我们的假定的直接的竞争对手是谁以及我们怎样对其进行打击以确立我们的竞争优势。在操作规模的确定方面，当然最重要的基础是投入的资源。在市场拓展的第一年，我们可重点选择八到十个区域市场进行突破。

九、确定所需人员的类别、数量与结构

这里所说的主要是销售人员的类别、数量与结构。类别，即是大区经理还是商务代表；数量，即人数；结构，即我们需要他们具备什么样的能力结构。比如经验丰富，有敬业精神，市场拓展能力强，品德良好，具有一定市场资源等等。我们在选择他们时，必须准确分析其综合素质是否适合公司目前的业务拓展需要，能够为公司带来哪方面的价值，以此确定要招聘的人员，保证其素质适合公司第一阶段业务拓展的需要。

十、设计销售人员培训资料

确定销售人员的同时，要设计针对性强的销售人员培训资料。其内容一般包括：公司目前经营状况的介绍；公司的长远发展目标与销售策略；公司的产品状况；市场通路政策；我们的优势与不足，问题与机会；如何拓展商业照明业务；如何与目标客户沟通；如何做好对销售活动的分析；如何做好对市场的管理；如何提高经销渠道成员的积极性；个人业务拓展的考核办法等等。当培训完成后，销售人员就成为公司的正式角色。

十一、培训销售人员，确定基本的销售工作方法

一般来说，培训销售人员，需要管理层、生产层、技术层三方面介入。培训结束后，意味着基本的销售工作方法已经确定。

十二、探讨业务拓展的基本手法与拓展空间

这是指在培训完成后，公司与销售人员所进行的充分互动。明确每个人所具有的拓展业务的基本手法并为其分析利弊；分析按照其综合能力所可能取得的成效，要求业务人员对业务拓展过程进行分析规划，设计自己的工作目标与作业方式。经过对业务员工作计划的严格分析，确认其可行性，以此增加销售人员信心，减少业务拓展的盲目性，降低公司市场操作风险，提高成功机率。

十三、确定品牌化操作原则

业务人员是代表公司形象进行市场拓展的，他们在拓展市场、确定客户、对客户进行管理的同时，也是在对商业照明品牌进行传播。我们既要确定业务人员在拓展业务过程中如何宣传品牌，也要确定公司的规范的品牌传播策略；这既是对业务拓展的支持配合，又是对公司品牌发展规范性的确认。这种品牌化，从其视觉的统一，规划的细致，传播范围的逐步扩大等诸方面出发，寻求立体化的、持久性的传播效果。

十四、对业务拓展过程进行强有力的监控

我们要逐步强化营销管理与营销考核，提高营销动能。

通过细致、客观、严格的营销管理制度，对业务人员每天的工作进行有效管理，确保其工作的有效性，及时纠正偏差，提供有力的市场拓展协助。通过营销管理过程的严格、认真、缜密，在杜绝业务人员工作无序性的同时，提高销售绩效。通过互动的有效，市场分析的透彻，对客户心理的精确掌握，提高成交能力。

十五、增强商业照明企业的系统营销能力

1.客户分类与定向扶持

在营销工作开展之初，即对客户进行明确分类，择优扶持。这对于营销工作的有序与高效极其重要。

2.市场分析、市场预测能力的提升

任何商业照明企业开发商业照明市场不会一帆风顺，必然是在不断实践、不断碰壁、不断调整过程中才能够逐步发现并把握市场的奥秘。怎样了解对手、分析对手，明确自身的优势与劣势，整合信息资源，进而进行公司的能力评估与竞争力要素的配置，是营销工作顺利开展的保证。营销管理人员善于分析、善于预测，长于评估并形成惯性，将使营销活动受益无穷。

3.营销管理能力的逐步提高

随着对市场了解的深入，业务拓展范围的逐步扩大，对经销商的管理、对市场机会的把握、对业务人员的管理与评估体系将趋于完善，公司营销管理能力必将逐步提高。

4.营销战略规划能力的具备与提高

在前期成功实践的基础上，在对行业、对企业、对市场有更具体清晰的认知的同时，商业照明企业方可具备营销战略的规划能力。

第四篇：社区商铺的商业业态和规划设计

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0755-83513598 QQ:69031789 社区商铺的商业业态和规划设计

很多开发商一直想做好社区商铺，却总感到力不从心，原因往往在于无法很好地控制业态。在目前看来，对社区商业业态进行控制最有效的方法，就是对租售比进行控制。

有一些开发商尝试的做法较为新颖，即与广大商家结成“社区商业联盟”，从而形成更为紧密的互动型合作。一些在业态组合上有独到经验的楼盘商业街，正在成为杭城社区商铺的行业样板。

“主力店效应”带热商圈

早上在知味观吃点心，然后到世纪联华超市挑选新鲜食品或日用品；也可以在新华书店买一本书，然后到两岸咖啡点一杯“摩卡”享受一个下午的悠闲时光„„这是坤和·亲亲家园社区商业带给三墩居民的悠闲生活。

傍晚下班后换上在楼下KAPPA店新买的运动服，然后到蓝仕堡健身中心去活动一下，8点左右结束运动时，健身中心楼下的浮力森林会有最后一批现烤的芝士面包出炉，去买上几个，踱到隔壁的星巴克或者必胜客坐上一会，把身子陷进软软的沙发中，透过大面积的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影„„这是红石·中央花苑社区商业提供给湖墅南路附近居民的小资享受。

随着大批主力店铺进驻，杭城一些楼盘的社区商铺在经营上获得了突破性的进展。所谓主力店，就是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先体现在会带动商业地产出租或销售上。国际商业品牌的选址通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。同时，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。

有主力店的地方，就有无穷的商业机会。

继世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等品牌商家相中了三墩大盘坤和·亲亲家园的亲亲生活广场后，花店、服装干洗店、相片冲洗店等大量便利型商店也迅速跟进，不仅方便了亲亲家园的业主，还吸引了整个三墩区域的居民前往消费。再如朝晖路上的广厦·绿洲花园引入了“华润万家生活超市”，带动了商铺价值的提升，实现了88.25％的社区商铺销售率。红石·中央花苑自2005年10月底交房至今仅仅一年多的时间，就形成成熟的商业氛围。今年年初，星巴克率先入驻，开业当天，就达到了100％的上座率；紧接着世界上最大的餐饮集团——百胜全球餐饮集团旗下的两大品牌必胜客和肯德基也先后入驻，湖墅南路一下子热闹了起来。“星巴克、必胜客和肯德基这三颗棋子一落定，整个社区商业街的大局基本上也就形成了。”红石房产总经理助理祁国英介绍说。看到了这里的超强人气，去年11月份，健身品牌蓝仕堡从西湖边的大型商场迁到这里，开出杭州旗舰店，虽然3000平方米的实用面积比之前高出了两倍，到晚上却还是供不应求。同时，耐克、阿迪达斯等运动名牌也纷纷进驻，意大利的背靠背Kappa在这里开起了全国 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。商业物业大多采取出售的方式。由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。”

同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。其二期6000多平方米商铺即将推出，也是采取可租可售方式。

“社区商业联盟”引发关注

在商业地产的运营过程中，不缺开发商业物业的开发商，也不缺寻找商业物业的商家，遗憾的是，双方总是在相互寻找中失之交臂。

“开发商与商家之间合作条件难以达成共识，这是很大的问题。”我爱我家事业发展部副经理沈静以超市行业为例分析说，超市行业是微利行业，利润是靠做量、做规模创造的，因此，在合作方式上首选租赁方式，以缓解巨额成本低额压力，同时零售商进入一个新的市场，一般需要3―5年的市场培育期，前几年的租金需要得到开发商的配合，以实现最终的共赢。而房产公司投入开发以后，希望通过出售快速回笼资金，出租租金定价比较高，所以双方很难达成共识。

基于对杭州社区商业发展趋势的把握和房产开发商、商家在社区商业招商过程中产生的各项需求，日前汉嘉机构百盛招商还倡议成立了“杭州社区商业联盟”。汉嘉机构执行总裁梅杰介绍说，社区商业联盟的成立将实现社区商家之间的优势互补、提升与开发商的谈判层次、减少开发商社区商业招商过程中的各项阻力，促进杭州郊区大盘生活配套的快速成熟，从而推进住宅郊区化的实现。

早在2002年，坤和建设就尝试着构建社区商业联盟，为的就是联合社会各界优势品牌和投资者，形成三方紧密盟友，以科学规划业态，统一开业，统一宣传包装，包括返利等经营支持，从而实现开发商、投资者、经营者三赢的经营模式。通过社区商业联盟，坤和建设已经成功运作了山水人家、亲亲家园的社区商业。

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0755-83513598 QQ:69031789 为了确保亲亲家园高品质完全功能社区的定位以及整个三墩商业品位，坤和建设在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购买者签订《商业用房品质经营保证协议》，对该商业物业今后的经营业态、开业时间等一系列问题进行设定，并采取相应的奖励政策。在今天，我们看到的亲亲家园生活广场上许多开业的商家，包括新华书店、世纪联华，可以说都是经过开发商精挑细选，按照不同业态规划控制并采取诸多销售、返利等优惠政策所引进的。正是由于社区商业联盟的作用，许多商家对亲亲家园高规格的商业配套设计以及6000多位业主的入住规模、未来三墩近40万人口的巨大消费潜力充满信心，纷纷主动与坤和建设洽谈社区商铺的购买和进驻事宜。开发商在社区商铺销售的同时，自己实行统一招商、统一开业的社区商业运营模式，在杭州也属首次，这为今后杭州乃至整个浙江的房地产社区商业的开发与经营提供了借鉴。此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤和建设还针对商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业的亲亲家园签约商家(仅指直接购买的商家，不包括租户)，均获得价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。

社区商业的销售难、招租难、经营难，一直是备受关注的一个行业话题。实际上，除了招商能力与业态组合，社区商铺的规划设计也是非常关键的。如果布局及尺度设计不当，商铺很可能就会成为“伤铺”。

一字排开未必聚财

“‘一’字和‘U’字的区别在哪里？从长度上看，‘U’字型显然比‘一’字型更长，而且‘U’字型比‘一’字型更富有节奏变化。”这并不是为了对中西文字进行比较，而是建筑师林松在分析社区商铺的沿街面问题。

林松是林松建筑设计有限公司总建筑师，在商业规划设计上拥有丰富的经验。他认为把社区商铺的沿街面设计成“U”字型，不仅可以增长人们逛商街的时间，而且使整条社区商业街富有更明显的节奏变化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以让张扬的商店进驻到凸出来的商铺，而相对内敛的则可以进驻到凹进去的商铺中。

但是，在杭州的大多数楼盘中，更多的社区商铺沿街面还是“一”字型设计。建筑设计师们经常把这类社区商铺形象地称作“沿街绣花边、路边一层皮”。既然“U”字型比“一”字型更有优势，开发商却宁愿选择“一”字型呢？林松直截了当地解释说，利益使然。由于在通常情况下商铺价格高于住宅价格，许多开发商将其视为利润的重要来源，因而只要条件允许，开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺高达3层甚至更高的案例。过多的商铺设计不但影响了社区的居住品质，也为过剩埋下了隐患。根据行业经验值，一个城市人口与商业面积的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之间，而非商业区的普通住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。

开发商为了做足容积率，通常让小区住宅部分有更大的花园景观，商铺一般会贴近马路，紧靠建筑红线做。当然也有例外。如红石·中央花苑在红线范围内做了后退，并且做出了“U”字型的社区商铺沿街面。“红石·宜家道商铺一般在红线范围内后退了12米，最深的地方后退了22米。”红石房产工程部经理陈荣兰介绍说：“‘U’字型商铺，使沿街面更长，立面更为丰富。人流比较不容易快速通过，会停留更长时间，商业氛围更加浓厚。空出了大块面积，为整个区域形成广场的效应，不仅可以聚集更多的人群，也为日后的停车创造了有利的条件。”

商与住“互补不互扰”

建筑师林松认为，如何在建筑设计过程中处理好底商与上层住宅的关系，也将影响到商铺日后的招商经营。

比如在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害。这种情况其实完全可以避免，只是需要开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米，与底商保持一定的距离，在底商屋顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人身伤害。当然，为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当地在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米。

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0755-83513598 QQ:69031789 开发商在项目规划时，对于底商应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变得宽大，失去部分中小户型的购买群体。

不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：商品房的底层大堂、电梯井、消防通道、上下水管道等设施必定会占据底商的使用面积，一般来说，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，底层大堂空间较为宽敞，这样降低了底商的实际使用面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。最常见的思路是将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。

此外，底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。

布局定位要贴近社区

许多社区商铺在设计之初并未考虑建成后适应何种商业业态，导致一些商家难以入住，如超市对净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，银行、珠宝店对安防的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，如果未能体现在商铺的设计中，则建成后的招商难度较大。

“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，商铺的布局很重要。”负责红石·宜家道规划和招商的红石房产副总经理祁国英，曾经先后在杭州大厦和西湖时代广场从事过招商工作，对于商业业态有着自己独到的见解。在宜家道的定位之初她就强调，“社区商铺业态定位、规划、招商和管理一样都不能偏废，才能保证良好的运营。”

个别社区商铺设计成三楼甚至更高，是违反商业规律的。一般来说，店铺的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上商铺招商经营将十分困难。通和·都市枫林的临街商铺控制得比较严格，局部采用上下双层设计，一层层高3.6米，二层层高2.95米，开间3.6—7.2米以上，单铺面积36—360平方米。

底层商铺上面的住宅，特别是高层住宅，对商铺的影响很大，有些开发商为了节约成本，不设计结构转换层，导致住宅的柱网、剪力墙、大型管道(井)直接下到店铺中，使得店铺在空间设计时相当困难。最典型的例子是，柱距不当导致汽车销售、汽车美容、汽车修理等需要较大开间的业态无法进驻。

因此，当初建筑设计院欲将宜家道商铺设计成杭州大多数社区商铺普遍采用的4米左右短开间时，红石房产坚持要把开间做成8米以上，还要做上下两层的商铺。这样的想法直接遭到了建筑设计师的反对，因为这种做法非常冒险，意味着每家商铺的使用面积比一般的底商增大了一倍，面积的增大一方面可能会直接影响今后商铺的销售，另一方面也淘汰了一般的小业主，对于日后招商的要求也更高了。

当然，提出这样大胆的定位是经过了详细的市场调查。从面积上进行区分，前几年杭州可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过一万平方米的超市、百货、家居等大型租户；另一种是单位所需面积较小的服装类商家，市场上相对缺乏面积需求在1000～5000平方米之间中型商家租户，此种现实状况对社区商业进行业态组合形成了限制。自商业零售市场对外资开放以来，品牌商家的数量在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。

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第五篇：街景规划设计要点

街道是城市的经脉，没有街道，就没有城市，街道使巨大的城市变成了一个有机体，一个具有活力和生命的有机体。同时街道本身也是一个有机整体，是一个包罗万象的巨型建筑物，是一个没有封闭点和终结点的开放场所。城市在街道上表达它清晰的世俗生活，也表达它暖昧的时尚生活。街道承受了城市的噪音和形象；承受了商品和消费；承受了历史和未来；也承受了时代的气质和生活的风格；不同地域文化、自然环境、社会政治、经济因素的影响，表达出不同的景观特征。所有这些构成了街道的景观——街景。街景规划设计是改变城市面貌提升城市品位的重要途径，也是城市更新的重要内容。目前，街景规划设计已在全国范围内展开，以下就是街景规划工作谈二点：

一、主要规划内容

1、街道交通及平面整治规划

用地功能调整。根据现状条件确定切实可行的规划设计对策和方法。针对不同类型地块采用多种规划设计方式，优化土地功能结构，确定科学的容量指标和土地使用强度，使规划设计更具可操作性。

建筑性质调整。道路规划：主要包括路面交通组织；机动车、非机动车数量统计、预测；停车场需求分析（公共、单位、临时）；公交线路规划；公交站点设置等。绿化设计：行道树、花坛、垂直绿化、小花园建设、草皮种植。

2、沿街建筑立面规划设计

根据现状建筑质量、外观条件，立面规划分为三个级别：

保留：目前质量尚好，门窗墙面均未破损的予以保留。采取清洗、粉刷、去污除垢的整治措施，使立面整洁一新。

整治：对立面有一定破损、受其它构筑物遮挡、使用不当、以及由于建筑性质改变的建筑立面进行整治改造。除采取清洗、粉刷等措施外，对临街晒衣架、遮阳（雨）蓬、花架、空调架、钢（木）窗统一改造、设计、翻新。

更新：临街违章建筑、有碍于景观的临时建筑及构筑物的拆除；随用地调整需重建、改建的建筑，按整治规划相关要求委托有关单位进行建筑设计。重建内容要有完整的申报文件。

3、公共空间环境规划

市政设施：包括电力、电信、通讯杆线、街灯、路灯、装饰灯、环卫设施等的改建和增加。

交通设施：设机动车、非机动车停车场，规划单位内部停车场，新增公交线路，设候车亭，铺设盲道等。

广告牌匾及灯箱：根据广告性质，决定设置位置、尺寸、材质、色彩等。

商业店面设计。根据店面性质、建筑形式及街道色调设计橱窗、门匾。统一设计各类围墙。

城市小品：主要包括路灯、垃圾分类收集箱、邮筒、公用电话亭、街牌、信息标识牌等。

二.完成规划内容，就要考虑街景的规划设计

1、道路绿带设计

①分车绿带设计

分车绿带的植物配置应形式简洁，树形整齐，排列一致。乔木树干中心至机动车道路缘石外侧距离不宜小于0．75m。

中间分车绿带应阻挡相向行驶车辆的眩光，在距相邻机动车道路面高度0．6m至1．5m之间的范围内，配置植物的树冠应常年枝叶茂密，其株距不得大于冠幅的5倍。

两侧分车绿带宽度大于或等于1．5m的，应以种植乔木为主，并宜乔木、灌木、地被植物相结合。其两侧乔木树冠不宜在机动车道上方搭接。分车绿带宽度小于l．5m的，应以种植灌木为主，并应灌木、地被植物相结合。

被人行横道或道路出入口断开的分车绿带，其端部应采取通透式配置。

②行道树绿带设计

行道树绿带种植应以行道树为主，并宜乔木、灌木、地被植物相结合，形成连续的绿带。在行人多的路段，行道树绿带不能连续种植时，行道树之间宜采用透气性路面铺装。树池上宜覆盖池箅子。

行道树定植株距，应以其树种壮年期冠幅为准，最小种植株距应为4m。行道树树干中心至路缘石外侧最小距离宜为0．75m。

种植行道树其苗木的胸径：快长树不得小于5cm，慢长树不宜小于8cm。

在道路交叉口视距三角形范围内，行道树绿带应采用通透式配置。

③路侧绿带设计

路侧绿带应根据相邻用地性质、防护和景观要求进行设计，并应保持在路段内的连续与完整的景观效果。

路侧绿带宽度大于8m时，可设计成开放式绿地。开放式绿地中，绿化用地面积不得小于该段绿带总面积的70％。路侧绿带与毗邻的其他绿地一起辟为街旁游园时，其设计应符合现行行业标准《公园设计规范》(CJJ48)的规定。

濒临江、河、湖、海等水体的路侧绿地，应结合水面与岸线地形设计成滨水绿带。滨水绿带的绿化应在道路和水面之间留出透景线。

道路护坡绿化应结合工程措施栽植地被植物或攀缘植物。

2、建筑夜景照明

① 照明设计的目的结合本建筑的特点，通过照明设计使本建筑在夜空中得以再现，营造出与白天不同的建筑效果，并使其成为地区夜间的标志性建筑；照明设计应突出展示其庄重的行政办公形象，要庄重而又平易近人、既亮丽而又拒绝奢华；考虑到建筑所处街及商业区的独特的地理位置及建筑本身机构，灯光设计既要考虑自身特点又要和周围建筑相互协调，以标新立异为主，力求新意，力争做到亮丽壮观、独特脱俗。

② 照明设计的要求

灯具的隐蔽性高，做到见光不见灯，这样才不会造成光污染，不会给人们带来眩光。通过光源色温的变化来突出建筑的的特色。综合考虑道路照明及前休闲广场平面照明对立面照明的影响，选择合适的景观照明灯具，使之对立面照明及通过车辆不产生影响。③ 重点照明部位的表现

屋顶部分：

对于漂浮感极强的屋顶，用加装在大屋顶下方的小功率投光灯（钠灯）照亮，同时，屋顶外檐口处选用条状泛光灯具将外沿四周打亮，使得从屋顶平面冲出的光在檐口得以收住。灯光色温选择在2000K-3000K。对于所采用灯具达到的设计效果，选定的灯具配光能达到效果图的要求。

立柱照明：

大屋顶檐口下立柱的照明，经过反复试验，同时选用特殊配光的灯具，采用了从上向下的照明方式，这样的效果使得整个屋顶有一种强烈的向上的动感。特殊配光的灯具有效避免

了从下部看上去的眩光。灯光色温选择在2000K-3000K。灯具的安装位置在与建筑设计师多次磋商后，最终定在柱子装饰环的上方，贴近柱子的一侧，每个柱子为钠灯。值得注意的是，此灯投光角度的调整是非常有讲究的，如果投光角度调地靠近柱子的一侧，那么就会出现柱子的顶部过亮，而下面很暗，亮度差别太大；如果投光角度调地靠外侧，那么柱子的亮度太低，整体效果出不来。因此，投光灯角度的调整是非常重要的。

楼体的节点部分：

建筑主立面的主体部分的组合，通过色温的对比使建筑整体的外照明有一定动感和变换。

圆弧部分的特殊处理：

在圆筒部分，由于其正面不能安装灯杆照明，所以全部采用在建筑结构上安装灯具的方法实现。在与建筑设计师协商同意的情况下，按照灯具的尺寸在铝型材上开孔，将灯具整体嵌入铝型材内，灯具的出光面与铝型材的上表面平齐，四周作好密封处理，以防漏水。

3、公共空间设计。

主要包括沿街市政、绿化、环卫设施等，根据市容标准，进行统一改建改建。①街道公共空间存在的主要问题

a、设计追求形式、缺乏个性

许多街道的公共空间形式单

一、似曾相识、没有个性，缺乏应有的特色和生活氛围，20世纪50年代我国城市中心的布局采用了统一的模式，派生出市中心广场布局的千篇一律，在构图上严格的规则、对称，尺度上追求大、气氛上追求宏伟，象征性太重，这就造成当今建设活动中一味地求多、求大、求快，不顾人们的实际需求。殊不知，地段内的历史性、地方性，才是最吸引人的要素，才能创造出有个性的空间。

b、环境设计不足、缺乏人情味

当前许多公共空间忽略对空间的环境品质的塑造，规模过大、尺度失调，缺乏吸引力、开放性、人情味不足，空间布局不合理，功能单一，休息、游戏、信息服务及景观等公用设施考虑甚少，不适应行为需求，仅为观赏不能参与。有些广场周围多安排行政建筑，不能吸引人流，其大片光秃秃的硬质铺地，夏季炎热，冬季寒冷又缺少行为活动的依靠物，各种草地也禁止人们进入其内，于是，人流往往一掠而过，难以驻足，造成空间巨大浪费，成为没有公众活动参与的象征性的公共空间。从表面上看，城市也许变“美”了，变“气派”了，但城市的机能是否得到改善，群众是否真正从中得到了实惠却不得而知。

②改善街道公共空间的切入点

a、注重空间系统布局

公共空间的建设应纳入城市系统来考虑，一个城市是否机能运作顺畅，景观是否舒适美观，那就得看它的城市公共空间系统的大小、多少、分布是否恰当。一个良好的城市应是由宏观、中观、微观等不同层次的城市公共空间共同组成，它们在形态上表现为点、线、面的特性。点是指城市的微型公园、街头绿地、道路交叉口、区域性小广场等节点空间；线指的是商业街、步行街、滨江路、林荫道等线性空间；面指的是城市中心广场、站前广场、码头、航空港等，街景设计在对以上形态的街道公共空间设计要从定位、定量、定形、定调四个方面来把握，分析街道的布局特点和性质，研究街道分布的状况，购物能力，传统习惯，交通组织等各方面制约因素，对各种规模的公共空间进行统筹安排，这样不仅能使街道公共空间的发展在短期内见效，并且系统化的操作，可以避免好大喜功的盲目以及随之带来的不必要的浪费。利用自然条件城市中的自然生态要素对净化空气、改善小气候、平衡生态环境起着重要的作用，是开辟街道公共空间时应十分珍惜的资源。

b、创造空间个性特色

在街道公共空间的开发与利用中应尊重历史，延续文脉。考虑与该城市的传统文化、社会经济以及地貌、环境、风俗习惯相协调的因素。运用形式、色彩、光影、地形、风貌等综合手段建构城市公共空间的个性。个性特色的创造包括此空间与城市中心空间体系的特定关系，公共空间在特定现状及交通等条件下所限定的形状、公共空间中标志物或纪念物的主题、铺地材料及图案的特征以及植物的地方性等等，这些因素对于我们的设计不是束缚和妨碍，而好好利用会成为我们避免当前千篇一律、毫无特色的城市设计的动力源泉。比如绍兴鲁迅文化广场，它采用不对称的布局，以鲁迅先生的雕像为主体，通过传统民居、小河、小桥、埠头的有机结合，将故乡、故居、故情融为一体，广场台阶的形式反映出江南水乡的特点，渗透出当地的文脉气息。

c、塑造空间的“人性化”

“以人为本”是当今社会一切活动的基础城市是人创造的，也是为人而建造的，然而，中国的城市发展仍然在重复着西方“城市化”的过程，管理者对城市街道发展的控制心有余而力不足。目前国内各城市街道建设的大型公共空间的做法，也是忽略了人的因素，失去了与人的亲密关系。因此，我们在塑造城市公共空间环境时，应满足人们的生理、心理、行为、审美、文化等的需求，达到安全、舒适、愉悦的目的。注重宜人的尺度，增强空间的亲切感和认同感；考虑空间形态的多样化，满足不同阶层、年龄、职业、爱好和文化背景的人群需求与活动规律；强调参与性，环境设施不仅应具有观赏性，更应创造条件让人们参与活动，使审美、参与、娱乐渗透与结合，同时要考虑无障碍设计，为老年人和残疾人提供便利的条件；提倡开放性，建筑总体应打破那种“划地为牢”的设计方法，拆除不必要的围栏护墙，还空间于公众。

审视当今急剧变化的、大规模的城市规划建设走过许多弯路，付出了昂贵的代价。如今，我们已经意识到高质量的城市公共空间的建设和维护需要开发商、设计者、实施者、管理者之间的共同协作。

三.结论

总之，街景规划设计是科学严谨的，是中国现代城市建设中值得深思的课题，为将来留下什么样的建筑艺术，为人们的生活打造什么样的生活氛围，为可持续发展做什么样的努力。关注街景规划设计，是每个设计师应该做的，也是我们这一代，甚至几代人的努力。