儿童主题乐园现状与未来1029129902[五篇范文]

第一篇：儿童主题乐园现状与未来1029129902

儿童主题乐园现状与未来

一、儿童主题乐园的成本收益概况

儿童主题乐园开业投入主要包括固定资产投资（设备）与流动资产投资（租金），占比分别约为70%、30%。年度运营成本主要包括设备折旧、场地租金、人工成本、水电物业税费等杂费，分别占比35%、38%、19%、8%。

品牌方在一线城市投资2500平米左右儿童主题乐园约需投入1500万元左右；在二三线城市投资1000平米左右儿童主题乐园约需投入150万元。儿童主题乐园二三线城市租金承受能力约2元左右，一线城市租金承受能力约为4元。因为租金在儿童主题乐园前期投入和年运营成本占比在20%-30%左右，租售比为15%左右，因此儿童主题乐园对于场地租金的敏感性较高。

收入方面，儿童主题乐园的收入主要包括单次门票收入、会员价格和会员卡收入、袜子和毛绒玩具等纪念品销售收入、水吧和零食的销售收入，以及与儿童早教机构合作带来的一些其他收入。具体而言，目前市场上品牌儿童主题乐园的单次门票均价约150元左右，区间为60-230元。会员卡、年月卡或次卡一般可享受7-9折优惠。因为多数室内儿童乐园要求孩子穿专用袜子或符合规定的袜子入园，袜子及毛绒玩具的销售也是其收入的重要组成部分。爱乐游园地北京世贸天阶店的童袜单双售价是68元。江门万达宝贝王北京东莞Pororo探奇乐园奇乐儿北京北京北京北京市场部分儿童主题乐园票价一览单次次数卡次数卡折价月/年卡团购价200元/次4次/100元25元/次78元/次60元/次8次/305元38元/次8次/290元120元/次10次/700元79元/次60元/次5次/750元、150元/次、月卡1000220元/次15次/1800元120元/次元134元/次3次/216元72元/次43元230元/次69元 据机构提供的信息显示，目前国内多数儿童主题乐园仍以门票收入为主。在整体收入构成中，门票收入比例占到79%，餐饮和零售收入占11%，品牌植入收入占比5%，其他收入只有5%。多数场馆的门票和零售仍是绝对收入来源，乐园衍生产品开发极为滞后。

二、儿童主题乐园市场现状

目前儿童主题乐园市场可谓冰火两重天。就“火”而言，当前儿童主题乐园行业明显处于快速成长阶段，甚至存在着大小企业一拥而上的局面。这主要有三方面原因：首先，随着第四波婴儿潮来袭，我国0-14岁人口激增至2.6亿，儿童可支配日常消费占到家庭收入近30%左右，未来5年中国的儿童产业消费规模可能由目前的1万亿增至3万亿，因此行业前景被广泛看好；其次，目前儿童主题乐园行业并没有形成垄断的龙头企业，相反因为游乐设施结构同质化程度高，可替代性高，儿童主题乐园企业甚至可以不自行生产游乐设施而在外贴牌加工，即便是加盟也只需定向采购设备，而加盟费、设备安装费、人员培训费全免；再次，受到电商的冲击，传统百货和购物中心销售业绩面临考验，而具有明确目的性和客流带动效应，且不能被电商替代的儿童主题乐园逐渐被主流商业地产商视为超市、影院、快时尚之后新的主力业态。因此，包括万科、保利、碧桂园、恒大、万达、世茂等实力开发商几乎全部涉足儿童主题乐园，尤其是万达，更是将其宝贝王儿童主题乐园作为重点战略业务加以扶持发展。

另一方面，儿童主题乐园市场火热的背后是儿童主题乐园企业个体的艰难生存。虽然儿童主题乐园的资金回报率预估都在40%左右，投资回收期为2.5年左右，但从2008年兴起至今，儿童主题乐园多数乐园运营周期不足两年，国内有超过4成儿童主题乐园已经倒闭，倒闭的原因均为资金链断裂。目前存活下来的乐园多数处于实质亏损状态。出现这种现象的主要原因被认为是游客少，入不敷出，“多数时候，游客还没有工作人员多”，而如前所言，门票是儿童主题乐园最重要的收入来源，占比达80%。而游客少的原因又可以归结为两方面：一是前述大小企业一拥而上造成的目前儿童主题乐园市场的饱和。当前购物中心数量激增已是不争事实，而几乎每个购物中心都规划有规模大小不一的儿童主题乐园，这明显的对客源有分流作用，儿童主题乐园与其依托的购物中心一样，客源半径正被逐渐压缩。二是儿童主题乐园门票价格较高。目前市场上儿童主题乐园门票的定价基本在150元左右，虽然目前中国家长对孩子非常重视，但就中国当前的收入水平而言，“偶尔体验一次还能负担，长期来看，对于一般家庭是一笔不菲的支出与负担。”

三、儿童主题乐园的未来方向

毫无疑问，中国儿童主题乐园的市场前景是光明的。但对于当前大多数儿童主题乐园企业而言，正如马云所言：今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分是死在明天晚上，看不到后天的阳光。

如果儿童主题乐园以门票为主的盈利模式不改变，那么顾客数量对于儿童主题乐园的生存发展便始终有重要影响。在这种情景下，经营模式无非有两种，薄利多销或是走精品路线，也就是1*100还是100*1的选择。在2014年以前，儿童主题乐园的门票均价在180元左右，而2014年8月万达宝贝王进入市场以后，其依托万达集团雄厚的资金支持，走的显然是薄利多销的路线，其目前全国不到10个宝贝王的平均票价约为100元左右，一时间看似对其他儿童主题乐园品牌形成了强有力的冲击和挑战。

但在这样一个群雄乱战的市场，即便如万达宝贝王，在其开业半年以来，也并未如期预想的实现薄利多销。在2014年8月高调进入儿童娱乐市场3个月后的11月6日，因为未实现万达总部“开业即盈利”的目标，万达儿童娱乐有限公司总经理邱晓军与万达儿童娱乐有限公司的一半员工（50人）便黯然离职。而之前宣称要6年造200家儿童乐园的万达儿童娱乐，也无奈放慢了扩张脚步，王健林坦言：“目前从定位上来看略有偏差，有一点儿理想主义，我们已经定了明年的3月份，或者2015年春节后，对已开业的进行调整，新的项目会按照我们新的设计模式做下去。”也就是说，原本在1*100还是100*1之间做选择的万达宝贝王，最后发现需要选择的是1*60还是100*1。

也就是说，对于前期投资巨大的儿童主题乐园而言，在日趋激烈的竞争环境中，光靠薄利无法在竞争中取胜。而取胜之道，应该包含几个方面：薄利、成本控制、品质提升、特色塑造、盈利模式多样化、与合作伙伴共赢。

薄利：虽然万达宝贝王的薄利模式没能实现其盈利预期，但对于中国当前的经济水平和消费模式而言，消费者仍然具有很强的价格敏感性，在保证品质和服务的基础上，适当降低门票价格可能对整体收益的提高有所帮助，这是一个100*1和80*2的选择。

成本控制：儿童主题乐园的成本除了固定投资，主要集中在租金与人工成本方面，在可能的条件下在这两方面进行成本控制，对企业的生存和发展也具有重要意义。

品质提升：在儿童主题乐园市场不缺乏数量的情况下，提升质量是在竞争中脱颖而出的可能方式。高品质的儿童主题乐园不仅对消费者更有吸引力，对购物中心也更有吸引力，在设备、服务等方面进行品质提升，不仅可以增加客流，同时也会增强自身在与甲方谈判时的竞争力。

特色塑造：从目前的市场反馈来看，有特色，有故事的儿童主题乐园的表现要优于单纯由设备堆积而成的儿童主题乐园。目前市场上出现了日韩动漫主题、冰雪主题、森林生态主题、海洋主题、环保主题等不同特色的儿童主题乐园，一些好的儿童主题乐园甚至成为所在城市的旅游目的地。

盈利模式多样化：毫无疑问，目前以门票为主要收入来源的儿童主题乐园最需要做的是盈利模式多样化。北京五彩城的探奇乐园免门票入场，游戏币消费的模式便是有益的尝试。

与合作伙伴共赢：在商业地产领域有一句名言：成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。虽然购物中心需要好的儿童主题乐园汇聚客流，而实际上儿童主题乐园只有在好的购物中心才有条件汇聚客流。因此儿童主题乐园通过给付较高租金，或建立战略合作关系，抢驻市场上位置好，人气旺的购物中心，是增强其生产和盈利能力的重要途径。此外，基于儿童主题乐园有儿童教育的功能，与政府建立合作关系，争取资金或场地的支持而得以生存发展也早有先例。

第二篇：PX与主题乐园

PX与主题乐园

一座城市想成为奥兰多，到底需要付出多少耐心和勇气，才能阻止自己先变成别的什么东西，比如全球最大的化工中心或者钢铁基地？

典型的中国故事是，什么都想要。

8年前，遭到厦门人抗议的PX项目迁到了福建的最南端，一个叫做漳州的小城市。4月6日晚，它再次成为新闻。这个PX工厂因管理不善发生爆炸，造成的伤亡及污染尚不明晰，一支防化营部队已经前往救援。

漳州市政府在官网上是这样介绍自己的：坐山面海，山青水秀，历史悠久，贤达辈出，四季如春，物产丰富……总之是一座自然资源不错的美丽小城。

原谅我在这里使用一个化学术语。不过，你很难不认识这个代表对二甲苯的PX。过去几年，地方政府对它趋之若鹜，各地居民却避之不及。我不想在此展开探讨化工厂对环境的影响及其治理水平，实际上，你能搜集到一堆吐槽，这种爆炸过于频繁。

就像一家公司需要制定长期战略，一座城市也是如此，后者的考量维度应该更广。

仅从税收、就业和提升经济的短期目标看，化工厂是个好选择。如你所见，目前华东区的化工产业发达，而华北区域，则已是全球最大的钢铁生产基地―北京雾霾的制造源头之一。纠结之处在于，地方政府也想发展旅游和娱乐业―这两个目标有点自相矛盾，但从经济角度考量其实不然。

美国佛罗里达中部的小城奥兰多，在60年前还默默无闻，一片沼泽地，资源贫乏。迪士尼、环球影城和冒险岛乐园看中了这里的自然资源，它如今凭借发达的娱乐业、酒店及旅游业堪称家庭度假的理想之地，成为一个全球知名的城市。

常州也有这样的野心。这个城市夹在无锡、南京和苏州中间，旅游资源并不优越，却如奥兰多一样“无中生有”造起了3个主题乐园。但假如你走得足够近，还会知道它也是一个化工之城―就在一个月前，其中的一家发生了如漳州一样的爆炸，当地消防机构的新闻稿使用了这样一个标题：《化工厂爆炸“毒烟”四起，常州消防速救排险》。中国其实有无数个常州。

只要看看中国人的娱乐生活有多么简单和匮乏，就知道主题公园为何会成为一股热潮了。除了明年开业的上海迪士尼乐园和北京尚未动工的环球影城，中国当前处于建设中的大型主题公园就有40多处，它们并不完全出自地方政府之手。

但还没有太像样的。我们在采访中发现，在乐园主题、安全设计和管理水平方面，国内的大多数经营者还刚刚起步，一些人甚至认为只要有资金就等于有了顾客。迪士尼到来前夕，国内的竞争者还有大段的路要走，当然其中也不乏认真做事的公司。一个新加坡专业人士对我们提到了一件令其印象深刻的事，国内的公司总是希望以尽可能低的成本，尽可能短的时间来超越迪士尼的标准。

时间有限，诉求太多，局面就难免混乱了点。要做好准备的是，即便成为迪士尼乐园，这也注定是个赚慢钱的产业。竞争最终还是会回到一切商业的核心―运营能力之上。想赢长跑，还是不能太急。

第三篇：YOYO奇幻冒险. 儿童主题乐园投资分析

YOYO奇幻冒险.儿童主题乐园盈利分析

开个儿童乐园怎么样?赚钱吗?很多的创业者都瞄准了这个好项目，确实是，这个项目是未来热火的产业项目，创业者选择它就是成功的一半了。

儿童乐园未来市场怎么样?中国儿童产业的空间巨大，2008年，中国出生人口将近2000万人，中国独有的独生子女政策，让孩子成为家庭永久的中心，孩子的健康与成长，自然就是家家大人关注的重中之重!一切为了孩子!集教育、益智、健身、娱乐为一体的儿童主题乐园已成为二十一世纪的投资热点，究其原因为：

1、中国消费水平的日益提高同时社会竞争日益激烈，新生代父母对培训下一代有非常强烈的消费意愿;2、1-12岁儿童活动场凤毛麟角，儿童主题乐园具备巨大的成长空间;

3、儿童乐园市场集中度底，现跨地域发展的垄断性企业稀少。

YOYO奇幻冒险.儿童主题乐园如何选址?商场情况：儿童乐园场地：经营儿童乐园项目建议选址在大型购物中心(Shopping Mall)、商场、超市、大型社区等。人气决定一切！!好的场地是乐园持续经营的硬件指标之一，乐园选址时要对场地周边的人流量以及周边的商业前景进行一个评估。同时也要考虑到是否需要办理相关的工商、税务、消防的手续。

YOYO奇幻冒险.儿童主题乐园都有什么样的设备?项目介绍：淘气堡，组合滑梯，幼儿园桌椅,塑胶地垫,游乐设备，幼儿园设备等。淘气堡是根据儿童特征设计的，通过科学的立体组合形成一个集游乐、运动、益智、健身为一体的新一代少年儿童活动中心，将儿童置身于一个惊险刺激、又安全放心的游乐环境。该设施有利于孩子充分发挥活力和想象力，在玩得开心的同时,身体得到有氧耐力煅炼;有利于满足小朋友们争强好胜、不甘落后、勇于探险等心理要求，使孩子们更加健康快乐聪明地成长;同时有利于培养儿童勇敢、坚韧、顽强的个性, 锻炼速度、力量、平衡、协调等素质，达到强身健体、健脑益智的目的。

YOYO奇幻冒险.儿童主题乐园里面主要项目：蹦蹦床、海洋球池、空中滑翔、独木桥、铁索桥、驾驶仓、旋转滑梯、滑管、彩虹梯、攀岩，火山爆发、卡宾枪、加农炮、卡通隔排、空中轿车、椰子树、水床、气球屋、转马、时空穿梭、开心八爪鱼、充气跳床、水滑梯,水上滚筒、海盗船、迷你转台动物摇等设备.YOYO奇幻冒险.儿童主题乐园主要项目功能：主要让儿童在体能上有全面的锻炼，肢体动作得到发展。

疯狂炮阵

锻炼体能，激发儿童积极进取精神和战胜困难的勇气。

海洋球池

可以学习颜色、点数、分组、计算、投掷、拍打运动、收拾、纪律、习惯等

蹦床

锻炼他的腿部肌肉,提高身体谐调性.平衡台

建立身体平衡能力.滑梯

儿童的四肢及全身协调性在滑梯上得到连续地完全地锻炼.独木桥

建立身体平衡能力, 提高身体谐调性, 锻炼儿童胆量.荡桥

建立身体平衡能力, 提高身体谐调性.锻炼儿童胆量.空中滑翔

锻炼体能，激发儿童战胜困难的勇气.羊角球

姿势和双侧的统合,促进高程度的动作企划.按摩球

测试儿童的前庭平衡能力和重力感.摇摇乐

对固有感觉和视觉统合调整.YOYO奇幻冒险.儿童主题乐园投资店客流量及利润分析：

具体如下：

营业额

平均一天的营业额 {(250人×20元)+(200人×40元)｝÷7天=1857元/天

平均每月的营业额 1857元×30天=55710元/月

成本

租金 220平方×50元/平方=11000元

人工费 2000元/人×4=8000元(不包吃住)

广告活动费 1500元

水电及其它 1000元

纯利润

55710元-(11000元+8000元+1500元+1000元)=34210元 年利润

34120×12=410520元（打8折）410520×0.8=328416元（净利润）

备注：会员入会费、销售袜子、包月卡的收入未包含在内。

儿童乐园可参照以下七种消费模式：

1、直接购票，未享受任何优惠40元/次;(前期引导，吸收为会员)

2、办理会员卡后进行消费20元/次;(会员在购买门票及次卡的时候，均可享受优惠。

此顾客群体为办理次卡、包月卡的潜在客户，注重开发。)

3、通过开业活动发放的5元、10元代金券进行消费 20元、15元/次;

4、次卡300元/10次，平均30元/次;(针对上班族，周末、节假日带孩子游玩)

5、记时卡15元/小时。(吸引注意、引导第一次消费)

6、包月卡400元平均13元/次;(能大浮度提升儿童乐园的人气)

7、半年卡700元平均3.8元/次

投资儿童乐园还可以根据当地城市的合理消费模式及消费价格来确定准确的价位，这个是有弹性的，并且相关成本也是可以根据实地情况进行控制，再加上其他的促销活动，人气旺挣钱又快又多。结合实际来制订所在城市合理的消费模式和消费价格。

第四篇：中国雷达现状与未来

中国雷达现状与未来〖特别报道〗

作者 航空报国追求第一

２００６新年倾情奉献

【本人郑重申明】雷达技术和装备是国防建设的关键环节；本文有关中国雷达的图片和数据都是官方网站和专业期刊中已公开解密的资料。◇引子

几天前，我写了篇关于我国航空机载雷达的文章，发表后被空军版竹置顶。我感觉因为时间仓促写的不好，雷达型号不全；太多的专业性数据，铁血里面专业雷达工作者毕竟不多。这样的文章也置顶我感觉有些糊弄观众。所以本人在这篇文章中尽量减少繁琐的理论数据，让广大军迷通过本文对我国雷达技术和装备有一个“感性”上的认识，增加民族自信心和自豪感。如果军迷朋友有疑问和兴趣，欢迎大家与我联系，我将热忱的尽我所能为大家答疑。◇雷达起源

雷达这个名称是“无线电探测和测距”(Radio Detection and Ranging)英文的缩写。而雷达的出现，是由于二战期间当时英国和德国交战时，英国急需一种能探测空中金属物体的雷达（技术）能在反空袭战中帮助搜寻德国飞机。二战期间，雷达就已经出现了地对空、空对地(搜索)轰炸、空对空(截击)火控、敌我识别功能的雷达技术。二战以后，雷达发展了单脉冲角度跟踪、脉冲多普勒信号处理、合成孔径和脉冲压缩的高分辨率、结合敌我识别的组合系统、结合计算机的自动火控系统、地形回避和地形跟随、无源或有源的相控阵、频率捷变、多目标探测与跟踪等新的雷达体制。后来随着微电子等各个领域科学进步，雷达技术的不断发展，其内涵和研究内容都在不断地拓展。目前，雷达的探测手段已经由从前的只有雷达一种探测器发展到了雷达、红外、紫外、激光以及其他光学探测手段融合协作。当代雷达的同时多功能的能力使得战场指挥员在各种不同的搜索/跟踪模式下对目标进行扫描，并对干扰误差进行自动修正，而且大多数的控制功能是在系统内部完成的。自动目标识别则可使武器系统最大限度地发挥作用，AWACS和JSTARS这样的具有战场敌我识别能力的综合雷达系统实际上已经成为了未来战场上的信息指挥中心。◇雷达技术发展过程

早期的雷达天线是固定的、无方向的阵列,只有距离信息。天线在一定的时间间隔内发射射频脉冲,将接收到的回波放大并在CRT上显示(即常称的A 显示),产生一个与目标位置对应的水平线,供雷达操作员识别目标的大致距离。但由于当时所用的射频信号频率较低,为了有效地发射和接收射频信号,雷达系统需要一个很大的天线,这种天线不能迁移或者改变方向,而且只能探测到大目标,且距离信息的精度也很低。

到二战结束时,雷达系统中那些现在熟悉的特征—微波频率、抛物面天线和PPI 显示已建立起来。

在50年代早期模拟的PPI 显示中,一条由电子束绘制的亮轴线由电磁线圈控制绕阴极射线管面旋转,这种电磁线圈类似于CRT 监视器或者电视机中的偏转线圈。

60年代以后出现了一维扫描

用一种所谓的扫描转换将每个单元位置从(r ,θ)坐标转换为(x ,y)坐标。标志着现代雷达技术初现雏形。

80年代技术相当成熟的单脉冲雷达（F-18机载单脉冲雷达为标志）

80年代后相控阵雷达技术

相控阵理论的研究始于60 年代,而实际应用是在80 年代。并广泛的应用在航空航天、舰艇、卫星等领域。标志着未来雷达的发展方向。

◇当代雷达的主要特点

1.同时多功能；2.传感器融合；3.高灵敏度；4.隐身；5.反隐身；6.雷达ECCM；7.自动目标识别； 8.战场敌我识别；9.高可靠性。◇雷达总体的结构单元及基本组成，以典型直观的航空机载雷达为例

（一）平面阵天线裂缝线源

裂缝线源是平面阵相扫天线的单元，在长达3~4米的波导壁上铣开若干中心间距一致、方向不同角度不同、深度不同的等宽裂缝。

（二）蛇形波导

是平面阵天线中的一重要部件，为减少因多个波导法兰连接引起的电磁波传送。位置在雷达天线的背面。状态为真空有利于转送高频信号。

（三）波导转换开关，雷达收发信号的转换机构。位置在波导管与收发单元之间。

（四）发射机（低、高功率），采用行波管作放大器，这是一种高电压、高功率密度的器件。在结构组成上的合理划分对发射机的性能及整体结构设计十分重要，发射机借鉴以往的经验划分为以下几大部分：钛泵电源；控保电路；调制高压电源；前级放大器；行波管和机箱。

（五）连续波照射器。用于连续照射目标，对己方制导武器控制和发射，引导武器攻击目标。

（六）显示控制单元数字化雷达视频信号要求实时传输,合理地安排数据的流程非常重要。由底层到应用程序,雷达数据主要经过三个数据传输过程。(1)由数据采集卡至设备驱动(2)驱动程序和显示应用模块的数据交互。同时也是雷达信息交换的人机接口。◇中国雷达发展的四个阶段

（一）修配阶段(1949年～1953年)这一阶段以开创基业和修配美、日旧雷达为主要标志。1949年5月，我军接管了国民党的雷达研究所，标志着我国雷达工业的发展从此揭开了序幕。

（二）以仿制为主的发展阶段(1953年底～60年代初)这一阶段以建立雷达生产基地和仿制苏式雷达产品为主要标志。

（三）以自行设计为主的发展阶段(60年代初期～70年代中期)这一阶段以自力更生研制雷达、新技术大量采用和科研队伍成长壮大为主要标志。

（四）发展提高阶段(70年代中期以后)这一阶段以雷达新技术不断被突破，品种增多，产品进入国际市场为主要标志。◇中国雷达发展史上的两位“奠基”人

（一）毕德显，（１９０８—１９９２）中国最早的无线电子学家，中国科学院院士第一批院士。中国雷达工程专业的创始人。毕生致力于雷达、通信工程专业的教学、科研和领导工作，为培养雷达及通信工程技术人才，开创雷达信息论科学研究，发展雷达和通信事业作出了突出的重要贡献。

（二）张直中（１９１７—至今）中国工程院院士。我国雷达技术的主要先驱者；发展我国动目标显示雷达、单脉冲精密跟踪雷达、相控阵预警雷达等工程的倡导人；发展我国脉冲压缩雷达技术、脉冲多普勒雷达技术、微波成像雷达技术等的学术带头人，为发展我国雷达事业作出了重要贡献。

◇中国雷达研制生产的几个重要院所

（一）江苏雷华电子技术607研究所，该所是我国最早组建的机载雷达研究所。中国第一台机载雷达的诞生地。

（二）南京电子科技集团公司第14研究所，目前是亚洲和中国最大的雷达研制基地。同时该所的技术水平和科研力量是我国雷达领域的排头兵。我国百分之六十以上的雷达都是出至14所。（战斗机雷达）

（三）上海航空无线电电子研究所，创建于1957年，是中国航空机载雷达系统的专业研究机构，主要从事航空电子和雷达技术及产品的开发、生产。（运输机雷达）

（四）中国科学院电子学研究所，是1956年根据国家十二年科学发展远景规划和发展“无线电电子学”等新技术的四大紧急措施而创建的我国第一个综合型电子信息科学研究所。同时也是中国最早开展微波成像合成孔径雷达（SAR）及其应用技术的研究单位。现在该所致力于高功率红外气体激光理论和技术的研究，特别是高功率高重复频率脉冲红外气体激光技术的研究一直处于国内领先地位，并达到国际先进水平（反隐身机雷达技术）。

（五）西安兵器工业集团第207所。是相控阵雷达、战场车载雷达的研制基地。

（六）国防科工委直属第23研究所。（负责研究、跟踪国际尖端雷达技术）

（七）中国北方工业集团。是我国大型地面雷达研制基地。

第五篇：中国房地产业现状与未来

中国房地产业现状与未来

姓名:吕文祥

学好：200930455011班级：09自动化

摘要：近几年,我国建筑节能有了突飞猛进的发展,不仅在建筑领域,而自在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正有力地推动着社会经济的发展。

关键词：经济增长;房地产业

现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2010—2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，建设部等七部委发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内涵——绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技

术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50％，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。我们现在的房子90％左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑科技水平可以提高项目在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。

已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了我国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。

展望10年代,房地产的发展空间依然很大,我国的城市化比率和国外相差甚远,“居者有其屋”的目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而,当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于我国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。