旅游景区商业街《思路定位及运营设想方案》（五篇模版）

第一篇：旅游景区商业街《思路定位及运营设想方案》

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目

整体思路定位及未来运营设想

根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。

根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。

我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。

为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。

一、商业街命名

多民族文化特色商业街

二、生存意义

1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游览观光需求、民俗表演需求。

2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。

3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。

4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。

5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。

三、商业街的建筑风格定位思路设想

1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。

2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）

连贯通畅。

3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。

4、商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造：“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

四、商业街文化氛围体现

1、商业街街区范围内应充分挖掘康巴文化中多元、复合性特点，整合各地文化资源。例如：用雕塑的艺术形式充分体现嘉绒文化、木雅文化、三岩文化、扎巴文化、部落文化、太阳神图腾等藏文化，另过往游客无不惊叹叫绝、震撼心灵。

2、充分利用地方的节庆文化，根据当地节庆文化制定的时间，开展商业街民俗舞蹈表演和现场互动节目，吸引过往游客在商业街的停留时间，间接带动商业街的经营收入，为游客丰富旅游内涵，为经营者增加经营信心。本地文化节庆内容比较丰富，例如：康定四月八转山会、九龙的游海节、理塘赛马节、德格的格萨尔王节。本地民俗表演节目也是比较丰富的，例如：色达的藏戏、巴塘的弦子等。

3、服饰文化：只要以藏式服装为主，商业街经营者可根据自己经营的民族特色为自己或员工着相应的服装，体现商业街多民族文化氛围，为商业街增添一道亮丽的人文民族风情。

五、市场分析

要通过对亚丁景区周围商业环境，行业状况进行深入了解，并且要通过考察调研掌握比较成熟的知名古镇、古城、古街、大型旅游风景区商业街的经营状况，环境优略势对比、地方产品特色等方面进行深入了解，来确定亚丁景区商业街的市场定位。相关工作还有待外出考察，力争把亚丁景区的商业街打造成极具特色的多民族文化特色商业街。

六、经营策略

经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是为了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，亚丁景区多民族文化特色商业街才能获得良好的招商和经营成果。

在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

-------统一招商、协助经营、部分自营

-------整和市场、完善政策、合理回报

1、统一招商

除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。

市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。

2、协助经营

商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）

--强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让所有来景区的游客主动来此消费。

--每年都有很多地方民族盛大节日，通过节庆活动提高商业街的文化及艺术魅力。

--同演艺中心艺术团体挂钩合作，在周末和旅游旺季举行商业街民族风情歌舞表演，以此来吸引过往游客前来观看，带动商业街消费。

--与旅游公司合作，形成亚丁旅游定点购物景点，吸引中外游客及本地游客来此观光消费。

--全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，消费者一个享乐的旅游购物天堂。

--定期促销推介，形成旅游人气最旺地，带来巨大消费。

3、部分自营

公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不愿进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进旅游市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：

--市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；

--经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；

--有市场前景，但需要引导消费的项目，如旅游商品等；

--游客生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；

--适当的公益性项目，如免费的休闲区；

4、整和市场

--整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；

--整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；

--整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；

--整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；

5、完善政策

--向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；

--完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

--强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；

6、合理回报

--保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

--通过市场整体机能的完善，带动该亚丁旅游片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

--通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

七、招商计划

1、成立商贸公司（或旅游商贸中心）市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。

2、确立市场经营模式

经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）

联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；

3、制定具体的招商政策

--招商的目标和原则；

--招商工作的各项规章制度；

--制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；

--制定不同商户的准入条件；

--确定招商合同样本；

--确定租金标准和联营等条件；

--确定优惠幅度和条件；

--部分大项目的招商方案；

4、招商区域和目标客户确定

--招商区域以稻城、甘孜州、西南地区为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；

--招商的目标客户参见市场定位；

5、大客户及品牌商户的招商

--招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高旅游市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在商业街竣工前5个月即可展开；

--收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

--由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判；

6、市场招商的全面展开

--针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；

--针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；

--该阶段工作在商业街竣工前3个月应全面展开；

7、商户的登记和初选

--制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；

--所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；

--对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；

--对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；

8、商户资格审查

--审查经营类型；

--审查经济实力；

--审查经营能力；

--审查品牌优势；

--优先商户和淘汰商户确定；

--确定首披进驻商户；

--其余商户视招商情况决定是否入场；

9、与商户签定合同

--交纳租金或保证金；

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）

--签定正式合同（联营或租赁等）；

10、自营项目确定

对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；

11、开业筹备

--一次装修标准（初装修），建议由公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；

--二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；

--统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；

--组织和督促商户进货；

--进行店堂的布置及商品陈列；

--进行开业活动的筹备；

--商业街部分街区开业（为二次开业预留伏笔）；

12、经营活动展开

详细的经营活动参见经营策略；

八、招商策略

8．1广告策略

1、广告形式

以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；

2、诉求内容

以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；

3、广告媒体及投放规格

--报纸广告，以地方主流报纸投放为主，在大客户招商阶段，定期有省内权威或国内权威的新闻机构进行广告投放；

投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；

--影视广告，以地方电视台、和省台、央视投放为主；

投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；

--印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12-16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；

印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；

制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；

--户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；

广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；

布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；

彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于景区商业街现场，用来烘托现场气氛；

8．2促销策略 A、公关活动

1、活动主题

亚丁景区多民族文化特色商业街招商经营推介会

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）

2、活动目标

--借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；

--借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；

--引起社会广泛关注，提高传播效果；

--邀请各媒体参与，进行新闻炒作；

3、活动内容

--发布招商信息和招商政策公告；

--展开客户登记和预定；

--邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；

--进行自营项目的供应商投标；

4、活动地点

建议在甘孜州和稻城两地展开，如有必要可考虑增加省会成都；

5、活动时间

活动时间建议在商业街竣工前1个月展开。B、开业庆典

1、活动主题

香格里拉亚丁商业第一街--暨亚丁多民族文化特色商业街开业庆典

2、活动目标

--借庆典传达开业信息，强化市场信心；

--借开业庆典提升市场品牌形象；

--借开业庆典吸引大量游客前来购物、消费，提升商业街人气，增强商户信心；

--借庆典形成良好的经营势头，促进商业街未完成招商目标的商户进驻；

3、活动内容

具体活动内容需要企划部提策划方案，经公司管理层召开专题会议讨论确定。

4、活动地点

多民族文化特色商业街现场，主会场还有待考证；

5、活动时间

预计在商业街竣工以后，并且尽量选择亚丁景区旅游最旺的时候举行，具体时间依据招商成果而定；

C、开业后的促销活动

主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。

九、以上商业街项目的整体思路定位和运营设想还需要更加深入的了解和考究，为公司企划部提供有效的项目策划意见。由于对同类型的民族文化著名商业街区还没有进行实地考察、了解，有待进一步深入研究探讨。希望该设想方案能为商业街项目规划设计、思路定位、落地开发提供科学、合理、具有创新理念的参考依据。

项目部：杨光照 2012年3月29日

第二篇：商业街定位及运营方案

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目

整体思路定位及未来运营设想

根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。

根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。

我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。

为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。

一、商业街命名

多民族文化特色商业街

二、生存意义

1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游

览观光需求、民俗表演需求。

2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。

3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。

4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。

5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。

三、商业街的建筑风格定位思路设想

1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。

2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要

连贯通畅。

3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。

4、商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造：“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

四、商业街文化氛围体现

1、商业街街区范围内应充分挖掘康巴文化中多元、复合性特点，整合各地文化

资源。例如：用雕塑的艺术形式充分体现嘉绒文化、木雅文化、三岩文化、扎巴文化、部落文化、太阳神图腾等藏文化，另过往游客无不惊叹叫绝、震撼心灵。

2、充分利用地方的节庆文化，根据当地节庆文化制定的时间，开展商业街民俗

舞蹈表演和现场互动节目，吸引过往游客在商业街的停留时间，间接带动商业街的经营收入，为游客丰富旅游内涵，为经营者增加经营信心。本地文化节庆内容比较丰富，例如：康定四月八转山会、九龙的游海节、理塘赛马节、德格的格萨尔王节。本地民俗表演节目也是比较丰富的，例如：色达的藏戏、巴塘的弦子等。

3、服饰文化：只要以藏式服装为主，商业街经营者可根据自己经营的民族特色

为自己或员工着相应的服装，体现商业街多民族文化氛围，为商业街增添一道亮丽的人文民族风情。

五、市场分析

要通过对亚丁景区周围商业环境，行业状况进行深入了解，并且要通过考察调研掌握比较成熟的知名古镇、古城、古街、大型旅游风景区商业街的经营状况，环境优略势对比、地方产品特色等方面进行深入了解，来确定亚丁景区商业街的市场定位。相关工作还有待外出考察，力争把亚丁景区的商业街打造成极具特色的多民族文化特色商业街。

六、经营策略

经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是为了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，亚丁景区多民族文化特色商业街才能获得良好的招商和经营成果。

在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

-------统一招商、协助经营、部分自营

-------整和市场、完善政策、合理回报

1、统一招商

除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。

市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。

2、协助经营

商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

--强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让所有来景区的游客主动来此消费。--每年都有很多地方民族盛大节日，通过节庆活动提高商业街的文化及艺术魅力。

--同演艺中心艺术团体挂钩合作，在周末和旅游旺季举行商业街民族风情歌舞表演，以此来吸引过往游客前来观看，带动商业街消费。

--与旅游公司合作，形成亚丁旅游定点购物景点，吸引中外游客及本地游客来此观光消费。

--全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，消费者一个享乐的旅游购物天堂。

--定期促销推介，形成旅游人气最旺地，带来巨大消费。

3、部分自营

公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不愿进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进旅游市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：

--市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；

--经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；

--有市场前景，但需要引导消费的项目，如旅游商品等；

--游客生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；

--适当的公益性项目，如免费的休闲区；

4、整和市场

--整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；--整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；

--整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；

--整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；

5、完善政策

--向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；--完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

--强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；

6、合理回报

--保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

--通过市场整体机能的完善，带动该亚丁旅游片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

--通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

七、招商计划

1、成立商贸公司（或旅游商贸中心）

市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。

2、确立市场经营模式

经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是

联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；

3、制定具体的招商政策

--招商的目标和原则；

--招商工作的各项规章制度；

--制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；

--制定不同商户的准入条件；

--确定招商合同样本；

--确定租金标准和联营等条件；

--确定优惠幅度和条件；

--部分大项目的招商方案；

4、招商区域和目标客户确定

--招商区域以稻城、甘孜州、西南地区为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；

--招商的目标客户参见市场定位；

5、大客户及品牌商户的招商

--招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高旅游市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在商业街竣工前5个月即可展开；

--收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

--由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判；

6、市场招商的全面展开

--针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；

--针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；

--该阶段工作在商业街竣工前3个月应全面展开；

7、商户的登记和初选

--制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；

--所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；

--对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；

--对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；

8、商户资格审查

--审查经营类型；

--审查经济实力；

--审查经营能力；

--审查品牌优势；

--优先商户和淘汰商户确定；

--确定首披进驻商户；

--其余商户视招商情况决定是否入场；

9、与商户签定合同

--交纳租金或保证金；

--签定正式合同（联营或租赁等）；

10、自营项目确定

对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；

11、开业筹备

--一次装修标准（初装修），建议由公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；

--二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；

--统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；

--组织和督促商户进货；

--进行店堂的布置及商品陈列；

--进行开业活动的筹备；

--商业街部分街区开业（为二次开业预留伏笔）；

12、经营活动展开

详细的经营活动参见经营策略；

八、招商策略

8．1广告策略

1、广告形式

以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；

2、诉求内容

以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；

3、广告媒体及投放规格

--报纸广告，以地方主流报纸投放为主，在大客户招商阶段，定期有省内权威或国内权威的新闻机构进行广告投放；

投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；

--影视广告，以地方电视台、和省台、央视投放为主；

投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；

--印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12-16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；

印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；

制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；--户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；

广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；

布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；

彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于景区商业街现场，用来烘托现场气氛；

8．2促销策略

A、公关活动

1、活动主题

亚丁景区多民族文化特色商业街招商经营推介会

2、活动目标

--借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；

--借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；

--引起社会广泛关注，提高传播效果；

--邀请各媒体参与，进行新闻炒作；

3、活动内容

--发布招商信息和招商政策公告；

--展开客户登记和预定；

--邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；

--进行自营项目的供应商投标；

4、活动地点

建议在甘孜州和稻城两地展开，如有必要可考虑增加省会成都；

5、活动时间

活动时间建议在商业街竣工前1个月展开。

B、开业庆典

1、活动主题

香格里拉亚丁商业第一街--暨亚丁多民族文化特色商业街开业庆典

2、活动目标

--借庆典传达开业信息，强化市场信心；

--借开业庆典提升市场品牌形象；

--借开业庆典吸引大量游客前来购物、消费，提升商业街人气，增强商户信心；

--借庆典形成良好的经营势头，促进商业街未完成招商目标的商户进驻；

3、活动内容

具体活动内容需要企划部提策划方案，经公司管理层召开专题会议讨论确定。

4、活动地点

多民族文化特色商业街现场，主会场还有待考证；

5、活动时间

预计在商业街竣工以后，并且尽量选择亚丁景区旅游最旺的时候举行，具体时间依据招商成果而定；

C、开业后的促销活动

主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。

九、以上商业街项目的整体思路定位和运营设想还需要更加深入的了解和考究，为公司企划部提供有效的项目策划意见。由于对同类型的民族文化著名商业街区还没有进行实地考察、了解，有待进一步深入研究探讨。希望该设想方案能为商业街项目规划设计、思路定位、落地开发提供科学、合理、具有创新理念的参考依据。

项目部：杨光照

2012年3月29日

第三篇：商业街整体运营方案

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商业街整体运营方案：主要是在于如何通过“营”把商业街做旺，而不仅仅是日常经营管理 正常运营方案方向包括：

1、项目分析

2、产品业态分析

3、消费客群分析

4、项目主体定位

5、确定经营目标

6、如何营销（主要围绕主题与目标）

1）什么样的推广

2）什么样的活动

3）什么样的渠道

4）什么样的整体包装

7、如何日常经营

整体核心是如何通过营销手法与日常运营把商业街做旺，打出品牌知名度，给商家带来经营信心

项目提报的如何“营”与“运”把市场做旺，不是简单的日常运营管理，若仅这样那需要提报

我建议：

1、有相关部门针对起草

2、营销公司进驻后，不仅是营销与招商结合，同时如何做好品牌造势，后期运营阶段

如何经营（即如何运营项目上提供方案）

3、前面几项实际定位中已经做过了

4、通过以上，在兼顾（广告管理、商家消防办理、商家营销费用策略等上次王总提到的一些东西）形成整体运营思路或方案

第四篇：谈旅游景区形象定位及品牌建设

一、古镇旅游形象定位的重要性

目前旅游业的竞争不单纯是质量、价格和服务的竞争，其焦点集中体现为形象战略的策划。良好形象的创立和传播，是旅游城市和旅游企业开拓市场的重要手段，是城市和旅游企业的巨大财富和无形资产。古镇类景区就更加如此了。

1、不同景区的旅游资源是各不相同的，在现代激烈的市场竞争中，旅游景区的定位一定要自有特色的原则，找到自己的特色，以奇特取胜。另外，准确的市场定位还能为旅游资源众多的旅游供给主体提供一个较为明确的目标模式，引导他们的行为朝一个方向发展，确保景区旅游业的发展。

2、可以在降低宣传成本的基础上更有效地让游客了解本景区的旅游价值。随着旅游业的高度发展，新的旅游景区不断涌现，游客的可选择性也不断增加。怎样让处于信息包围之中的潜在旅游者到本地旅游是应该思考的问题。唯有准确定位景区自身的旅游形象，以整体形象进行宣传，才能既有效地节约成本，又能给人们以深刻印象，吸引更多的旅游者。

3、旅游营销的核心是品牌传播，对于景区而言，是核心吸引力的传播，用旅游界的习惯概念，品牌传播就是旅游形象的传播。因此，品牌的提炼与打造是营销的前提。品牌提炼，必须围绕核心吸引进行，使游客神往，产生旅游的冲动，从而引至旅游产品的购买。

二、现状与误区

景区品牌，特别是古镇类景区品牌，更多的时候是景区本身一种特有文化的传承和推广，不仅是他的知名度，因为他的知名度也许只是市场的。很多人，甚至是旅游行业从业人员对品牌的认识模糊不清。为什么模糊不清主要是因为对品牌的认识有误区。只要认识到了以下几点，对品牌的认识应该可以从本质上来评价了。

1、品牌不是评出来的

国内目前存在名目繁多的品牌评选，如“消费者最喜爱的品牌”、“××十大品牌”、“××品牌”，让许多消费者，甚至企业都认为品牌是可以评出来的，企业可以通过各种评选，参与各种大赛建立自己的知名品牌。

实际上，品牌不是评选出来的，而是在市场竞争中产生的。品牌的竞争是景区综合实力的较量。一个成功的品牌，需要具备四项基本要素———景区的核心价值观、健康的景区文化、卓越形象的传播载体以及法律的保护。拥有这四项要素，需要企业具备良好的价值观和社会责任意识、具有综合素质修养的管理团队、良好的客户口碑和媒介公共关系等等。所以，品牌的竞争实际上是企业综合实力的较量，最终要通过消费者和市场的检验，“过五关斩六将”，最终获得市场的认可。

2、品牌不是靠广告堆出来的

我国每年的广告总收入超过一千亿元，可是绝大部分都以失败告终。很多景区认为品牌是广告堆出来的，通过“烧钱”、大量做广告就可以建立品牌，这种认识是片面的。

在这方面，有许多反面教材可供借鉴。如河南春都集团的春都火腿肠曾一度是全国驰名品牌，但企业不注重产品质量，甚至一度让消费者买到的火腿肠像“面棍”，最终使客户萎缩、销量下降，企业声誉跌入底谷后再也无法挽回。再如，山东秦池酒厂曾斥资3.2亿元买下了，中央电视台黄金时段的广告，并连续两届成为中央电视台的“标王”。与此同时，企业却忽略了经营的基本层面，因生产散酒勾兑的“水酒”而声名扫地，同时巨额的广告投入也使企业的财务运转大受制约，结果企业很快倒闭。

由此可见，品牌需要以企业的综合实力做支撑，如果一味的增加广告投入而忽视景区经营、服务的基本层面，不但无法换取游客的喜爱和信赖，反而会影响景区本身的长远发展，树立品牌也就成了一句空谈。特别是做为古镇类景区，如果一味的去广告宣传，而忽视了景区产品本身基础设施的完善和经营管理、服务水平的提高，以及古建筑资源的保护等工作，这样的古镇类景区很快也会“昙花一现”而被游客所遗忘。

3、品牌的建设不能一蹴而就

短时间形成的品牌往往很难实现长久发展。曾红极一时的“欧典地板”在获得一系列荣誉和美称后，为消费者追捧，品牌运作非常成功。但是产品并没有呈现出品牌应有的信誉度，欺骗消费者最终带来的只能是品牌的轰然坍塌。

独特的品牌内涵需要依靠长时间积淀，需要企业形成自己的核心竞争力、先进的理念、独特的企业文化以及经得起考验的信誉度。仅依靠炒作一夜成名，抑或靠仿造冒充他人，都难以实现成功的品牌建设，强大的企业实力仍然是品牌建设的必备后盾。

4、品牌建设不能一劳永逸

和产品一样，品牌也有生命周期，会经历一个从问世、成长到成熟、衰退并逐渐消失的过程。所以，将品牌视为一劳永逸的“铁饭碗”，缺乏对品牌进行必要的管理和经营，只能加快品牌的衰落速度。随着市场需求的变化、群众消费心理的变化、传播手段的变化以及社会文化氛围的变化，品牌的文化内涵也需要随之进行调整，成功的品牌需要有不断创新的品牌理念为其支撑，同时这种理念也需要与市场发展相适应。此外，景区也需要不断地改进服务方式、创新管理、研发新的旅游产品，不断根据市场的需求调整景区的战略方向。将景区的战略规划以及品牌理念与市场发展保持一致，才能确保品牌立于不败之地。

5、品牌不是企业的终极目标。

品牌是景区价值创造过程的最集中体现，但不是景区价值创造过程的全部，品牌仅仅是价值链中的一个环节。品牌资产的创造贯穿于产品研发、设计、制造、配送、服务等一系列过程，最终体现于品牌之上。

成功的品牌也是景区发展成熟的标志，具备成功品牌的景区更容易受到游客的接受和喜爱。但是品牌不能成为景区的终极目标，如果景区仅仅为了实现品牌去建设品牌，而忽略了景区最基本的接待服务管理，从而导致景区缺乏清晰的战略规划、缺乏核心竞争力、产品品质低下，在这样层面上建设出的品牌只能是毫无基石的空中楼阁，最终难以支撑企业的持久发展。

三、以周村古商城景区为例

周村古商城原为山东淄博市周村区城西一老城区，由三条古街道组成。历史上作为丝绸之路发源地之一，在清光绪三十年自行开埠之后，商号、作坊曾达到5000余家，成为名符其实的“旱码头”、“金周村”。是一个以明清风貌街道为载体，以传统商埠文化为吸引力的文化旅游景区。2001年政府开始投资进行保护性开发，2003年年底基本具备接待游客的条件并对外开放，因为体制和机制的问题，当地政府经过三年的经营，品牌形象及经营收入都差强人意。2007年初，周村旅游局引进了专业景区管理公司——北京巅峰国智旅游投资管理有限公司对景区实行托管经营。

北京巅峰国智公司接管景区后，始终把“商”作为景区核心竞争力来打造，通过不断调整景区内的功能布局和经营业态，成功引进了“瑞蚨祥”、“大染坊”、“周村烧饼”等中华老字号，重现了“天下货聚焉”的繁荣景象，景区内各种极具本地特色的旅游商品，如周村烧饼、旱码头家纺老粗布、周村丝绸、周村蚕蛹、淄博陶瓷等，充分激发和满足了游客对“购“由的需求。同时做好景区的形象宣传，突出有别于其它古镇的特有资源努力完善景区的建设，加强内部管理，提高服务质量。

品牌建设的的过程中由浅入深、由近及远、循序渐进。使景区的形象及品牌由模糊到清晰、由粗像到具体，由表及内的进行巩固。其持续的形象广告宣传加上完善的优质服务给过往游客留下了难忘的印象，在其市场范围内有了很好的口碑宣传。通过二年系统的景区形象、品牌建设和基础设施以及管理、服务水平的不断完善和提高，从实际的景区运管状况分析，这些举措取得了显著的成效。到2008年年底，相比2004年门票收入增长了40倍，游客量增长了60倍。中国旅游报于2009年2月4日在头版刊登了题为“一号工程”成就“周村速度” ——山东周村古商城旅游发展之路采访记的文章详细介绍周村经验，“周村速度”引起了全国旅游界的关注，获得了市场和政府的充分认可，取得了品牌形象和经济效益双丰收。

第五篇：城市旅游集散中心的定位及发展思路

城市旅游集散中心的定位及发展思路

余瑶

票，通过实时销售和全城陪送，实现网上定购各类旅游套票及 各类票务预订等。

（重庆教育学院，400067）

摘 要 城市旅游集散中心是整合旅游资源，提升城市旅游竞争力的一种新的旅游基础设施和经营模式。目前我国城市 旅游集散中心的具体运作模式与经营效果各不相同。城市旅游 集散中心面临着新的定位和进一步发展布局的问题。关键词 散客旅游 城市旅游集散中心 定位 发展 我国首个旅游集散中心于1998年由上海市旅游事业管理 委员会设立，标志着一种新型旅游业业态应运而生。在成立当 年，集散游客近54万人次，到2001年，集散游客数量达819万人 次，增长约15倍，成功地解决了散客短线出游的组织问题，并 实现了旅游创收的增加。在这一成功运作的示范效应下，受到全国范围各级城市 的竞相效仿。北京、华东各省的旅游强市，以及深圳、成都等 市纷纷成立了旅游集散中心。目前，全国已有近60个城市先后 建立或正在建设集散中心。这些旅游集散中心虽然名称相同，但在体制、结构、产品及运营效果上却有着显著的差异。除上 海、杭州的城市旅游中心运行效果较成功外，成都、苏州的旅 游集散中心也取得了较好的社会和经济效果。而北京旅游集散 中心由于政府支持力度不足等多种原因，目前仍处于艰难发展 阶段，尚未取得理想效果。因此，在总结各地旅游集散中心运 营经验的基础上，有必要对城市旅游集散中心的定位和发展思 路做出新的探讨，以供相关城市在发展散客旅游服务体系时参 考借鉴。城市旅游集散中心的发展思路

2.1 规模化经营与专业化发展 在散客市场广泛扩张、需求巨额增长的情况下，旅游集 散中心的规模化发展具备了必要条件的同时，也存在一种必 然的需要。区别不同的客源，选择不同的销售渠道，合理安 排服务网点。针对本地居民，在超市、银行、报刊亭设点宣 传售票；针对外地游客在宾馆饭店设点；还可以在机场、车 展、广场、景点等人流密集的地方，设立旅游信息咨询服务 网点，完善四国语言标志，使国内外游客能够直观便捷地得 到全方位的旅游信息。散客市场的扩大，还为旅游集散中心的专业化发展提供了 必要条件。在市场范围不断扩大的前提下，旅游集散中心散客 接待的专业化程度将不断提高。散客旅游规模的不断增长对旅 游集散中心散客接待业务提出了更加专业化的要求，专业化程 度越高，代表一个城市的分工越细密，城市发展水平越高。因 此，旅游集散中心最终必定要走向专业化，这样才能提高城市 旅游发展水平，优化旅游环境，提高旅游服务质量。2.2 突出重点，分阶段建设 城市旅游集散中心主推产品以自助游为主，优惠供应包含 交通费、景点门票、食宿费、导服费等全部或部分内容的各种 旅游套票。经营范围在旅游淡旺季应有所侧重：旺季要全方位 启动，业务经营以线路、旅游商品销售为主，同时辅之以业务 咨询和投诉处理；淡季业务上以调整为主，如进行线路调整、洽谈新合同和对外促销，同时可进行导游培训和团体旅游的经 营代理。上述功能的实施不必一步到位，可分阶段建设。2.3 注重品牌建设，提高知名度 城市旅游集散中心应坚持规范经营，以品牌、信誉和优 质的服务去赢得公众的认知和信赖，让游客用其亲身经历做 口碑宣传，扩大集散中心知名度，逐步占领散客旅游市场，创造品牌影响，这样才会更具有生命力和发展潜力。旅游集 散中心的成功运作，离不开宣传：通过报刊、电视、广播等 多种媒体相互配合，充分发挥传媒的优势，与旅游企业合 作，加强品牌推介；与知名网站以及通讯商短信平台协作，发布广告及宣传提示类信息，提高旅游集散中心在公众中的 知名度；在地图和交通要道建立旅游集散中心的标识标示，在高速公路服务站、火车站、机场、酒店及旅游景区景点提 供旅游集散中心宣传册。2.4 丰富产品类型，提供个性化产品开发 不同层次的散客对旅游产品的需求

档次不同，期望也各 异。开设富有特色的旅游线路是旅游集散中心吸引游客、增加 游客回头率必须考虑的问题。随着人们出游经历的丰富，对线 路的个性化要求也不断提高，不同于团体游客购买组合完整的 产品，散客主要分散购买产品的个别项目，再根据自身需要随 意组合。在产品的市场开发方面，应在现有旅游产品基础上，2010.No19 2

城市旅游集散中心的发展定位

1.1 游客集散中心 依托旅行社或组建自己的导游队伍做好散客团的导游接 待工作；也可以与汽车租赁、饭店企业、餐饮企业、购物商店 等企业合作或者自己组建相关企业，为游客提供汽车租赁、餐 饮、购物、娱乐等接待服务。此外，还可以进行酒店、航空、火车、汽车等票务的现场代理等相关服务。1.2 旅游交通集散中心 统筹安排以本市为始发地，以周边各景区为目的地的散客 出游活动；建立出发厅，为游客提供等候出发的休息场所；建 立停车场，容纳集散中心的旅游班车和各旅行社散客的旅游车 辆；引进汽车租赁企业，提供自驾车旅游服务。1.3 旅游交易推广中心 开展旅游产品的设计和经营，面向游客开发设计旅游产 品，组合旅游资源、旅游线路，扩大旅游产品规模，提升旅游 产品质量，优化旅游产品结构。通过与景区（点）的合作，编 排包装一系列散客特色旅游线路，如市内游、特种游；面向省 外游客推出中长途专线游、精品游等旅游产品。在旅游集散网 络体系内实行“一票制”，游客可在各集散中心点购票，为游 客提供最大程度的便利。1.4 旅游电子商务中心 通过电子信息技术，建立以集散中心为依托的旅游产品电 子商务平台，设立票务中心以及国际先进的、标准化的销售软 硬件系统，建立覆盖城市广大社区的销售网络，联网销售微机