房地产中介服务业的委托代理经济学分析

第一篇：房地产中介服务业的委托代理经济学分析

微观经济学期末论文

学院：经济管理学院

专业：少数民族经济

学号：2012020119

姓名：李 成 浩

房地产中介服务业的委托——代理经济学分析

【摘要】：随着房地产市场的繁荣发展，房地产中介机构也日益增多扩大，如此同时，过度泛滥的中介机构出现了种种问题。黑中介的产生，欺诈行为的出现，对房地产中介市场运作构成了严重的威胁，制约了房地产中介行业的发展。

本文通过阐述消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托——代理关系，阐述了两者委托——代理关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。

【关键词】：房地产中介服务业 信息不对称 委托—代理

房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托代理理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。

一、房地产中介服务业的委托——代理关系

委托代理理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业代理人问题的出现而产生的。委托—代理是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（代理人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予代理人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托—代理关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人。

依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托代理关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。

二、房地产中介服务业的委托—代理关系的经济学特征

房地产中介服务业的委托—代理关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托—代理关系的经济特征主要表现为：

（一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性

传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。

（二）中介服务结果的不确定性

房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。

（三）中介服务的非连续性和有偿性

房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托代理中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。

三、房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型

房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售代理、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售代理。

以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销代理和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、代理营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司代理，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司代理房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。

四、房地产中介服务业的委托—代理关系的基本问题

消费者委托房地产中介机构代理服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为代理人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托代理问题。

（一）逆向选择问题

消费者与房地产中介结构达成协议，其委托—代理关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得代理，损害消费者的利益。开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的代理，开发商并不了解代理营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，代理营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得代理营销任务，造成逆向选择问题。

（二）道德风险问题

消费者与房地产中介机构建立委托—代理关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即代理人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为），来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。在二手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。

四、房地产中介服务业的委托—代理基本问题的几点解决措施

从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。

（一）解决逆向选择的措施

建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使代理人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断代理人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。

1．建立信号传递系统

信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于代理人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信号筛选系统，加以甄别。

2．建立信号筛选系统

信号筛选指委托人主动搜集和分析交易代理人的信息。为此可以做好以下几方面工作：

一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的代理人中介机构。

二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。

三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。

（二）解决道德风险的措施

1．加强行业标准化建设

加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。

2．建立代理人信用担保机制

为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高代理人房地产中介机构的危机意识。

3．加大败德处罚力度

明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，代理人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择——不败德，这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。

4．设计激励合同

契约是委托人和代理人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。

结论

基于房地产中介服务市场错误看待委托—代理关系，加之从业人员缺乏职业道德，监管力度的不足，法律法规的不完善等等原因，导致了一些房地产中介因诚信问题而引起了种种纠纷。房地产消费者被侵权而出现的投诉也与日俱增。

为此创建以诚信经营为核心的房地产中介企业文化，打造房地产中介企业品牌成为当前房地产中介企业发展的重中之重。所以，要坚持以诚信经营为本，企业文化为灵魂，潜移默化地影响并指引着房地产中介的发展，打造出属于房地产中介的企业品牌。

致辞

一学期的微观经济学课程即将结束，金教授将书本里的知识用自身实际例子深入浅出的讲解，使我受益匪浅，促使我在以后的工作和生活中多加注意理论联系实际的处事方法。对金教授一学期以来的辛勤授课和指导，呈上我最诚挚的谢意。祝您心想事成，万事如意。

【参考文献】

[1] 候光明，李存金．管理博弈论[M]．北京：北京理工大学出版社，2009．

[2] 甘文成．关于发展我国房地产中介服务业的几点思考[J]． 中国房地产金融，2012，(8)．

[3] 黄英．信息共享——房地产经济业发展的必然趋势[J]．中国房地信息，2011，(8)．

[4] 王晓州．建设项目委托代理关系的经济学分析及激励与约束机制设计[J]．中国软科学，2012，（6）．

[5] 陈娴，奚蔚．当前房地产中介市场存在的问题及对策[J]．郑州航空工业管理学院学报，2011，22（4）．

第二篇：地产中介委托代理协议

委 托 代 理 合 同

甲方（委托方）：

乙方（受托方）：

甲方拟取得XXXXX项目（下称“该项目”）现委托乙方作为该项目的中介顾问。为此，双方订立以下合同条款共同遵守：

1.乙方确保提供该项目信息的真实性，以及该项目可进行合法销售和办理产权登记。

2、在该项目原土地使用权人同意的情况下，乙方应向甲方提供能证明该项目的土地使用权及用途的具有法律效力的相关文件或复印件，并且应向甲方提供能证明该项目的债权债务的信息或有关文件或复印件。

3、乙方应协助甲方了解该项目的一切信息，不能提供虚假信息或故意隐瞒情况以欺骗甲方认购该项目，否则，甲方有权向乙方追究一切法律责任，并要求乙方赔偿损失。

4.双方履行本合同期间，在甲方未征得乙方同意的情况下，甲方不能主动或被动地与该项目的原土地使用权人联系，也不能和其它单位进行与该项目有关的一切事项。

5.乙方协助甲方取得该项目的产权（以完成项目过户为准），完成之日起的五个工作日内，甲方应按实际成交价的1%向乙方支付中介费。

6、甲方承诺在取得该项目的产权后，将该项目全权交由乙方作独家销售代理，销售佣金按实际成交价的2%计算。

7.因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，提交广州仲裁委员会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有法律约束力。

8.本协议自双方盖章和代表人签字之日起生效，有效期为3个月，或因该项目不可解决的问题而不能进行收购时而终止。本协议一式两份，甲方持一份，乙方持一份，甲方（盖章）：乙方（签章）：授权代表：

日期：

日期： 2

委 托 付 款 指 令

广州力迅投资有限公司：

就贵司与我司于年月日签订的关于解放中路354-376号师古巷以南的剩余地块交易的《委托代理协议》，根据该协议贵司应付我司中介代理费共计［］万元，请将其中的［］万元支付到以下帐户：

户名：［］

开户行：［］

帐号：［］

我司确认贵司将款项付至上述帐号，视为我司已收到贵司支付的款项。

此函。

委托人（盖章）：

法定代表人（签名）：

［］年［］月［］日

第三篇：房地产委托代理协议

委托代理合同

甲方：×××房地产开发公司 乙方：

甲、乙双方依照《合同法》以及有关法规，以平等互利为原则，经充分、友好协商的基础上，签定本合向，双方共同遵守。

第一条、委托代理事项：

1、甲方委托乙方为：甲方开发的×××房地产项目（以下统称本项目）的商品房销售、市场推广进行独家营销策划和销售代理。

本项目位于：。

2、乙方受托代理本项目的范围：总建筑面积约6000平米，其中：

1）1＃楼商业共二层，首层约平米（第二层不作销售)。2）1＃楼住宅三层至六层共平米。3）2＃楼住宅一层至六层共平米。

4）以上面积以甲方委托的测绘机构出具的面积审定报告并经库尔勒市房产局批准为准，该销售面积也是双方结算代理佣金的基础。

3、在本合同期内，甲方不得另行委托第三方或自行单独进行由乙方所代理的事项。

4、双方签约资质：

1)甲方提供：公司营业执照，项目土地使用证、项目建设规划许可证、施工许可证。

2）乙方：公司营业执照。

第二条、委托代理期限：

1、本约期限：从本约正式生效之日起，到 年 月 日。2-

2、合同期满后的续约事宜，双方另行协商。第三条、甲方的权利和责任：

1、甲方负责该项目的开发建设、办理相关法定手续（包括：土地、规划、设计、测绘、施工、装修、验收、交房、物业管理等），独立承担相关责任。

2、确保项目进行市场销售、宣传推广的合法性，确保与客户契约的合法和契约承诺，并独立承担相关责任。若购房人购买的该项目房产的实际情况与甲方提供的材料不符或产权不清，规划设计变更或销售面积变化，以及因工期、质量、银行按揭、典当抵押等问题产生的纠纷，均由甲乙双方协商解决。

3、对乙方提出的关于市场营销的销售方案、招商方案及相关的执行提案（包括报告、建议、计划、宣传稿件等），甲方拥有最终审批权、最终否决权、最终修改权。

4、负责收付客户的所有款项。

5、全力配合乙方办理相关售房及按揭手续。3-

6、甲方承担下述市场营销费用：

1）售楼处：售楼中心由甲方承担租金，办公电话两部。2）项目地块包装（宣传围板广告)。

上述凡涉及售房合作所产生的费用，应根据营销实际情况的需要，由乙方拟定计划、双方商议，甲方最终审定并实施。

7、甲方有权监督乙方的代理工作，督促、责成乙方改进工作。3-

8、甲方有支持配合乙方代理工作的责任，应有专门人员、分工代表与乙方工作衔接。应协调各种外部关系，确保项目营销工作顺利进行（如：标准层平窗户型图、单元放大户型图、施工进度表、提供《商品房买卖合同》范本，及时落实派出所楼号备案、物业公司及收费标准、面积测绘委托、按揭合作银行合作协议、担保服务费收费许可证)。

9、若甲方所负责事务影响了本项目销售业绩，其责任不在乙方。

第四条、乙方的权利和责任：

1、作为本项目营销策划总代理，乙方负责本项目全程市场营销策划及执行，包括：市调、定位、价格、政策、策略、步骤、推广、广告、促销等各个方面。

2、乙方负责监控市场变化，针对项目具体问题随时提出营销对策，并与甲方沟通协商后实施，力求项目效益最大化、成本费用最小化。

3、乙方不得实施甲方未批准签字的方案，更不得单方越权对客户做任何不当承诺，否则，乙方自行承担由此而产生的责任和损失。

4、乙方要建立由专业人员组成的项目部，并于本合同生效后3日内，项目销售团队进驻现场（包括：楼盘经理、臵业顾问、销售业务员等进驻），开展代理工作。

在全程销售过程中，乙方要根据现场销售实际需要，随时调整项

目部的人力、物力，保证满足工作的实际需要。

5、作为本项目房产销售总代理，乙方全面负责现场对客户的接待、推介、看房、跟踪服务等工作。

乙方负责所有房产单位销售控制和销售操作。

6、乙方利用甲方开发公司名义负责与客户签订认购协议书、正式的房地产买卖合同，督促客户付款，解释签约问题，督促客户准备按揭材料，并办理后续的登记、银行按揭、公证、房产证、土地证等手续，并为业主开具有关房籍证明（为落户和就学使用）；

7、乙方负责办理广告的工商审批手续。乙方所负责的广告若出现违法违规，独立承担罚款及相关责任。

8、乙方承担下述市场营销费用：

1）各类媒体的广告费（包括报纸、电视、广播、网络、手机短信、市内户外广告、楼书、DM派送等）；

2）主题活动、促销活动（场租、设备、礼品、招待等）。4-

9、乙方项目部工作人员的费用，由乙方自行承担，包括：工资、劳保统筹、提成、交通、通讯、工装等费用。

10、乙方要保守甲方的商业秘密，自觉维护甲方的权益并配合甲方的工作监督。

11、若乙方所负责的事务影响了本项目销售业绩，其责任不在甲方。

12、乙方不得自行收取房款及预订款等款项，乙方有任何未经甲方同意私收房款、预订款及其它挪用行为即视为违约，违约金3万

元，甲方有权立即终止乙方代理权，并可追究其法律责任。

第五条、合同销售进度： 5-

1、本项目销售价的规定：

1）销售价：即本项目所有已售房地产买卖合同售价。2）一号楼商业面积共6000元／平方米。3）住宅：平均价 元／平方米，其中： 一层： 元／平方米 二层： 元／平方米 三层： 元／平方米 四层： 元／平方米 五层： 元／平方米 六层： 元／平方米

4）、本合同签订后，即视同甲方认可乙方的代理售房价格，乙方不得低于该价销售。双方在以上商业及楼层售价的基础上核算溢价分成。

5）、甲方有权根据实际情况调整各楼层的销售价格，甲方决定调整后，应以书面形式通知乙方，乙方方可执行；乙方也有权根据不同的销售时段提出价格调整建议，但须经甲方书面确认后方可执行．

2、按销售平均价计，本项目销售总金额为： 万元。5-

3、本项目销售进度为：

1)第一阶段：在尚不具备预售许可证的认购阶段，与客户签订的认购协议金额达到项目正式销售合同，乙方方可结算款项。

2）第二阶段：在开盘销售起（具备预售许可证、可与客户正式签约）以后的60天内，达到正式销售合同总金额的90％。

4）销售进度的认定：甲方与客户签定了正式的房地产买卖合同（客户已付首付款），该签约房产即计入本项目销售进度。

4、若甲方责任导致下列事项，本项目销售进度顺延： 1)本项目在 年 月 日以前，开始对外公开认购（不具备预售房产许可证），并与客户签订“认购协议”。

2）在 年 月 日以前，办理完毕预售许可证，正式开盘销售，与客户签订正式的房地产买卖合同。

3)甲方所负责的工程进度如期进行。第六条、乙方代理费：

1、乙方代理费（人民币，以下同）既指：销售代理费（含溢价分成）。

2、销售代理费： 1)销售代理费的标准：

以住宅部分销售合同总金额的 ％,商业部分销售合同总金额的 %结付，溢价部分乙方按 %分成销售代理费。其中：

在未达到阶段销售进度以前，按照应结销售代理费 ％实付，甲方预留 %。

何时达到阶段销售进度，何时结付该阶段销售代理费余款。本约期满时，若仍未达到销售进度，暂扣的销售代理费余款不再返还乙方，作为违约金由甲方扣罚。

2）销售代理费的结付：

甲方于次月8日前，根据乙方呈报的销售业绩表，审核后给乙方结付前月销售代理费，付款工作日不超过每月5号。

3、其它约定：

1）任何一方介绍的客户（包括甲方介绍）都须交乙方代理销售，并按本合同规定支付乙方代理费。

2）甲方抵付工程款、材料款的房产、关系客户特价销售的房产，如需办理按揭业务，都计入本项目销售业绩，并按本合同规定由乙方向相关方收取不低于售房代理费标准的手续费。

3)乙方在收取代理费的同时，向甲方开具正式发票。4）退房处理方式：

1、购房者交过首付款退房者，甲方应按90%返还客户，10%作为客户的违约金，由甲方自行处理。

2、交够 元以下购房定金退房者甲方应全额退款，以保证甲方的企业信誉。

3、按揭办证手续费、购房合同更名手续费由甲方收取。第七条、违约责任：

1、甲乙双方要严守本合同的各项规定，未经双方书面许可时，另一方如果单方面解除本合同（本约另有规定的、双方都同意解除的、遇不可抗力等情况除外），属于严重违约行为，要赔偿对方违约金 万元。

2、甲、乙双方应本着精诚合作之原则，协商解决合同争议，如果协商不成，可诉至人民法院。

第八条、附则：

本约未尽事宜，甲乙双方可协商签定补充协议。本约附件、补充协议与本约具有同等法律效力。本约一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。本约从双方法定代表人或授权人签字之日起生效。

甲方（公章）： 乙方：（公章）：

法定代表人： 法定代表人：

签约地点： 签约时间： 年 月 日

联系电话：

第四篇：房地产委托代理合同

房地产委托代理合同

委托方：(以下简称甲方)代理方：鹿寨县宝德信息公司(以下简称乙方)

一、甲方委托乙方代理（代办）位于鹿寨县镇（街）号的房地产手续。

二、委托时间：从年月日至年月日。

三、甲方应于年月日前将下列资料提交给乙方：。

四、甲方应按物价部门规定的收费标准支付代理费。

五、乙方为甲方代理（代办）委托业务过程中，属于甲方应交纳的有关税、费用甲方支付。

六、甲方应提供合法、完整的房产资料。在代理期间，乙方如需实地调查，甲方须提供方便和配合。如由于甲方提供资料有误、不合法或不配合所造成乙方的损失由甲方负责赔偿。

七、乙方在在办理委托业务过程中，必须遵守职业道德和法规，如因乙方的行为而造成甲方的损失由乙方负责赔偿。（不可预见等非乙方责任造成的除外）

八、任何一方都不得擅自终止合同，其中一方若要终止合同，须经对方同意，如果甲方中途提出终止合同，应视乙方工作进度向乙方支付相应的费用。

九、合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同自签订之日起生效，凡不能履行本约定而造成损失的，由违约方负责赔偿。

十、其他：甲方：乙方：鹿寨县宝德信息公司

负责人：负责人：

经办人：经办人：

地址：地址：鹿寨广场路9-6号

电话：电话：6660836

日期：年月日日期：年月日

第五篇：中介委托代理合同[范文模版]

篇一：房产中介代理合同 房产中介代理合同

委托方(以下简称甲方)： 代理方(以下简称乙方)： 身份证号码：

甲、乙双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售事宜达成如下协议：

一、不动产基本情况：

甲方自有产权的不动产位于衡阳市衡南县。该房位于该楼第层（车库门面为第一层），共(套)，建筑面积_____平方米；房屋所有权证号：，国土使用证号：

二、销售价格与收款方式：

1、甲方确认本合同指定的房屋所有权发生转移的税费均由方负责交纳，销售单价为 元/平方米，总价_________元人民币，乙方可视市场情况高于该定价销售。若销售价低于甲方该定价，须征得甲方书面认可或短信通知。

2、甲方确认由乙方代收购房押金或房款。

三、甲方同意乙方客户以_____种付款方式：

1、现金支付方式：甲方委托乙方与购房客户签订房屋买卖合同并收取适当购房押金，余下的房款在甲方及甲方产权共有人到相关职能部门配合购房客户核实本合同指定的房屋产权合法，并做好面签及交房后，由购房客户一次性支付给甲方。

2、按揭贷款的支付方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。

四、代理期限及代理权限：

1、本合同代理期限为____个月，自______年____月___日起至_____年____月___日止。合同到期后，本合同自行终止。

2、甲方全权委托乙方在不低于甲方售房定价的情况下与客户签订房屋买卖合同，并代甲方收取购房押金及房款。

3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。同时甲方保证不与乙方客户私下联系，包括互留联系电话、地址等，否则视甲方有故意逃避代理拥金行为。

4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮____%出售。

五、代理费的收取

1、乙方的代理费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的___%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得___%，乙方得___%。代理费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款或代收押金中扣除。

2、甲方上述房产销售底价为总价 元人民币，高于底价部分归乙方所有，甲方不另行向乙方支付代理费。

3、甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同，乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部代理费。

六、双方权利义务：

1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。①《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

②已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，而配偶方因故未能在该代理合同上签字所引起的交易纠纷，造成相关违约责任由甲方承担。

③原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)。④房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

⑤房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。

3、若甲方按本合同第五款第1条之规定支付乙方的代理费，则乙方在与客户签订房屋买卖合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户面签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。

4、若甲方按本合同第五款第2条之规定委托乙方代理销售上述房产，则甲方只按底价收取房款，整个交易由乙方全权负责，乙方在与购房客户签订买卖合同并将收取的购房押金转交甲方后，甲方应按乙方和购房客户约定的交款日期及时配合购房客户完成交易。否则，视甲方为违约

5、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。

6、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本代理合同指定的不动产代理义务即告完成。

7、甲方应在购房客户房款付清后，即将上述房产交付给购房客户。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业等费用由甲方承担。

8、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。

七、违约责任：

1、乙方在委托代理期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订房屋买卖合同，如购房客户未履行房屋买卖合同所规定条款，乙方有权终止房屋买卖合同，并没收定金;如乙方与购房客户签订房屋买卖合同后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。

八、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

九、双方一致同意本合同如发生争议由_________仲裁委员会仲裁。该仲裁为终局。

十、本合同一式两份共3页，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十一、如有其它事宜，可签订补充协议。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)： 代表(签字)： 代表(签字)： 联系地址：联系地址：联系电话：联系电话：篇二：中介代办协议书 中介代办协议书 合同编号： 委托人（甲方）：

受托人（乙方）：

就乙方接受甲方委托代为办理 事宜，双方经友好协商，达成如下协议：

第一条 甲方委托事项

甲方委托乙方代为办理 的事务和相关法定手续：

第二条 乙方代理服务事项 第三条 双方指定联系人

甲方指定为代办事务联系人，乙方指定为代办事务的联系人。

第四条 代办费用及支付方法

1.本协议各项费用共计人民币： ￥

2.代办事务完成，并经甲方验收后，甲方根据乙方所提供的账户信息，向乙方支付本协议项下代办费用，乙方应按甲方要求开具合法有效的发票。3.乙方指定账户的信息如下： 开户名称： 开户银行： 账号：

第五条 双方权利及义务

1．乙方在代办甲方委托事宜时，应及时向甲方汇报相关进展； 2．甲方有权随时向乙方了解代办事务的具体进展情况；

3．乙方应秉善良诚信之原则，及时办理甲方委托事务，履行应尽的代理义务，维护甲方的最大合法权益。如因乙方的工作过失损害了甲方的利益，乙方须及时采取相应措施弥补因此造成的直接损失；

第六条 违约责任

1．因乙方工作延迟或未能如期履行本协议的代理事项，致使损害甲方合法权益的，甲方有权要求乙方退还全部代理费用并承担由此造成的一切法律责任及经济损失；

2．甲乙双方不得无故延迟、中止履行或解除合同，因一方无故解除合同造成对方损失的，由过错方承担赔偿责任；

第七条 保密条款1.乙方应该将从甲方或其代表获得的所有信息和资料，包括本协议的内容视同保密信息处理，未经甲方同意不得透露给任何第三方。2.乙方只能在执行与本协议有关代理事项的过程中，使用从甲方或其代表处获得的信息和资料。

3.乙方违反此义务造成甲方损失的，应承担相应法律责任，赔偿甲方所有直接和间接经济损失，赔偿金最低为。

第八条 纠纷解决

1.甲乙双方涉及本合同履行而发生争议，应本着友好协商的方式解决。协商未果，双方同意提交裁委员会，适用中国法律进行仲裁。

2.在争议解决期间，协议中未涉及争议部分的条款仍须履行。

第九条 其他

1.本协议自双方签字或盖章之日起生效，自代办业务完成后自动终止；

2.本协议签订之后，甲乙双方应认真自觉遵守，并不得擅自更改、终止本协议； 3.本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

4.未经甲方书面同意，乙方不得将本协议项下的任何权利和义务转让给第三人。

5.乙方的法定代表人及在本协议上签名的乙方授权代表对乙方在本协议所有应履行义务承担连带保证责任。(以下无正文)甲方：（盖章）

授权代表（签字）： 签订日期：

乙方：（盖章）法定代表人（签字&手印）： 身份证号码： 联络电话： 住址：

授权代表（签字&手印）： 身份证号码： 联络电话： 住址：

签订日期：篇三：房产委托中介代理销售合同