太原市商业街区休闲游开发研究（范文模版）

第一篇：太原市商业街区休闲游开发研究（范文模版）

Shanxi university of Finance and Economics

太原市商业街区休闲游开发研究

学院：旅游管理学院 班级：旅游管理一班 作者：冯婷(201313010145)

李爽(201313010143)杨湘钰(201313010158)赵奇蕾(201313010150)吴颖超(201313010161)钟肖雨(201313010128)

摘 要

休闲旅游这几年在我国呈现出迅猛的发展势态，是当前旅游业的最热门的方向之一。而商业街区休闲游作为休闲旅游的一种重要形式，正在逐渐受到现代人的追捧与青睐。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。全世界目前已有1200多个城市拥有步行商业街。目前，我国很多城市在发展中都把商业街的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街，这说明商业街在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业街的需求和要求越来越受到关注。发展商业街区休闲游的重点应该着眼于商业街区的建设和休闲旅游产品的开发，从而打造出独具地方特色的商业街区休闲游。

关键词： 太原 商业街区 休闲旅游 SWOT分析 策略建议

太原市商业街区休闲游开发研究

休闲旅游这几年在我国呈现出迅猛的发展势态，是当前旅游业的最热门的方向之一。而商业街区休闲游作为休闲旅游的一种重要形式，正在逐渐受到现代人的追捧与青睐。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。

任何一个国家的大城市都有一条或几条著名的商业街。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。如国际上著名的纽约第五大道、巴黎的香榭丽舍大道、香港的铜锣湾、北京的王府井大街等等。这些商业街依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引物和品牌。

城市商业街作为城市中的一种空间存在,还在学术空间上成了多学科研究互相渗透地带。其中,以商贸、城市规划和城市设计、城市旅游三大领域对于城市的商业街讨论最为集中。自1996年以来近十年以上这三大和城市商业街区研究最为紧密地的领域,除了研究角度各有差异之外,更有趣的是研究内容中出现越来越多的学科融合,同时,研究结论也有一种趋同现象，这种趋同的研究结果也反映了城市商业街未来的发展趋势,从而城市商业街的建设和发展提出了新的课题。目前，我国很多城市在发展中都把商业街的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街，这说明商业街在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业街的需求和要求越来越受到关注。但是，我们不应盲目发展与建设，借鉴他人经验，对我们或许有更多的裨益。

本文对太原商业街的发展做出了全面的研究，看到了太原商业街在发展中存在的一些问题，我们针对这些问题提出了一些解决办法与建议。通过对太原商业街发展现状的分析以及建议，希望能够对太原商业街的发展做出贡献。如果商业街发展越来越好，必定会更好的带动太原市旅游休闲业的发展，从而带动整个太原市经济的发展。

一、太原的商业街区休闲游资源介绍

太原，山西省省会，也称“龙城”，国家历史文化名城，国家园林城市，太

向体验式的商业物业发展。众多标榜着城市新地标、商业航母的待建高端商业物业已由规划蓝图步入开发建设。同时专业商圈分类也在继续细化。(2)太原发展商业街区休闲游的swot分析 优势分析: 太原市是山西省的省会位于山西省中北部的晋中盆地，是太原经济圈和中西部地区重要的中心城市。山西省的政治、文化和金融中心、国际交流中心。也是中国拥有文化遗产项目数最多的城市之一。其亦是中国优秀旅游城市、中国特色魅力城市、国家历史文化名城。拥有较为完善的交通基础设施。太原市城区的路网结构以网状为主。最外有环状高速路。截至2008年，全市公路里程6035公里，城市道路里程1776公里。全市立交桥数共有23座。太原铁路局铁路总里程2800公里。太原武宿国际机场是华北第二大国际机场，已开通50多条国际国内航线，构成了太原市发达的交通网。劣势分析:(1)休闲文化氛围没有形成。太原的休闲文化氛围不浓，还没有形成真正意义上的休闲文化。表现为工作主动，休闲被动；休闲时间增多，休闲质量较差；休闲形式单调等。

(2)休闲旅游产品缺乏吸引力。太原传统的观光型旅游产品被市场边缘化，很多旅游产品对游客已经不再具有吸引力。虽然太原已经初步形成了几大旅游休闲场所和设施，但休闲旅游产品的个性不够鲜明，缺乏对文化资源的深刻理解，难以形成强烈的吸引力。

（3）国家政策的扶持力度不高，缺少西部大开发、东部改革、中部崛起等政府政策对休闲经济发展的推动作用。同时对外贸易经济对休闲经济的贡献也不大。机会分析: 休闲旅游市场的渐趋成熟。一方面我国居民的可自由支配收入增长较快，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力增强。另一方面居民可自由支配时间增多，我国居民每年拥有法定假日115天，假日时间总量的调整带动了国内旅游市场潜在市场的增长。同时国内休闲旅游市场的消费趋于成熟，我国旅游业正从单一的观光旅游向观光、度假旅游相结合的趋势发展，休闲度假已经形成了规模化的市场需求。

威胁分析:(1)周边城市间竞争激烈。太原市地处华北地区黄河流域中部，周边旅游资源丰富且多样化，这导致旅游市场一定程度的同质化。此外，各地注重打造本地区休闲品牌，增强竞争力。特别是西安市，其深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存，国内很少有城市能与之匹敌。

(2)自身休闲旅游发展的欠缺。目前太原市商业街区的发展没有突出体现休闲度假旅游的需求；商业街区内建设缺乏休闲设施，可供游客长时间逗留和游览的地点不多。同时太原市民商业意识强于休闲意识。

三、太原商业街区休闲游开发的策略与建议

（1）加大商业街区休闲游的宣传力度

“以市场需求为导向，加大休闲旅游宣传和策划力度，建设特色商业街区休闲旅游产品。”把太原美丽的城市风光、悠久的人文底蕴、便捷的交通通信、舒适的度假环境、优质的旅游服务宣传出去，树立休闲旅游目的地城市良好的品牌形象。加快城市国际化功能建设，尽可能多地吸引和争取相关的国际和地区性会议、展览、美食节庆、艺术访问、文化体育交流、休闲旅游活动等在此举行，从而提高城市的国际地位和知名度。

（2）明确市场地位，减少盲目开发

商业街区应当做好市场调查，分析自身资源的优势和机会，明确好自身的市场定位，减少盲目的休闲产品开发。同时，商业街区内的休闲旅游产品要合理划分空间布局，以最小的成本发挥出最大的吸引优势。（3）发掘文化内涵，形成特色

“商业街区休闲旅游如果只是简单的休闲，游客对商业街区的文化了解很少，将无法提升其旅游的品质和品位，因此要深入发掘商业街区的文化形成自己的特色。”各商业街区要充分发掘自身的休闲、娱乐、购物、餐饮、健身等功能，通过休闲产品的展示和文化底蕴的烘托，形成己独特的特色。（4）增加硬件设施，健全功能

商业街区休闲游的硬件设施包括以住宿、购物、交通、餐饮、休闲娱乐设施等构成的服务体系。太原市的商业街区里都有着大大小小的不少酒店、商场、餐饮企业、78-

第二篇：商业街区开发商业计划书

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

第三篇：商业街区揭幕致辞

商业街区揭幕致辞

尊敬的领导，各位来宾，女士们、先生们：

上午好！

在这春暖花开的美好季节，水木秦淮时尚休闲街区隆重揭幕了！在此，我谨代表高升（香港）投资有限公司、南京水木秦淮置业管理有限公司，向莅临仪式的各位嘉宾、省市区领导、以及各位记者朋友，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

水

木秦淮时尚休闲街区，是一个集餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的时尚街区。耗资三个亿、历时2年多的打造，今天，“水木秦淮”终要逐步揭开它的神秘面纱，向南京人展现它强大的休闲娱乐功能、及其深厚的时尚文化内涵。

秦淮，素以底蕴之丰厚而传颂千古；（来自wenmi114.com）南京，更以文化之富裕而享誉世界；而我们的水木秦淮，则承自然、文化、时尚之大美，将秦淮河美丽的自然风光融入、将金陵以丰厚浓厚的文化氛围融入、将国际先锋的时尚观念融入，将活力脉动的现代文明融入，打造一个全新的南京休闲娱乐新坐标。

以自然、文化为依托、以时尚、休闲为主题，水木秦淮的环境之优美、业态之丰富、品牌之成熟，堪为赞叹！掩映于绿树鲜花中，街区内共分布了30家商铺，业态涉及时尚餐饮、个性酒吧、A艺术等各种特色项目。目前，已有近1/3的商家开门营业勇拔头筹；而整个街区则将在不久的6月隆重亮相！

今天，我们相聚在这美丽的秦淮河畔，庆祝水木秦淮时尚休闲街区的揭幕，共同见证着秦淮河的美丽、流动与繁华。在此，感谢南京各界人士给予水木秦淮的所有关心与支持！衷心希望水木秦淮成为南京人休闲娱乐的首选场所！

谢谢大家！

第四篇：商业街区的物业管理

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商业街区的物业管理

现在，商铺的发展正面临“卖铺”与“管铺”的矛盾。一方面，作为商业街区的开发商，商业街区开发建设指挥部的工作本来应是负责征地、动拆迁并建设符合市场需求的物业，但由于商业街区项目一般比较规模庞大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物业与经营管理就显得相当重要。商业街区由于有一些大型的商业设施是整体引进，而又有一些单、双铺商铺是通过拍卖的方式零散销售，为了使买家和经营者不仅仅满足于能买（或租）到一个地点好、品质优的商铺，而是要买（或租）到一个既能保值、又能增值的商业旺铺，买家和商家都会向物业的开发商提出新的要求：商铺交铺后如何进行经营管理？有什么能证明在商业街区内做生意能有可观的利润回报，商业街区开发建设指挥部必须担当起商业街区的管理工作。

物业管理与商业街区开发配套，对商业街区进行综合性、全面性多层次的管理服务，是本项目不可缺少的服务配套。对于住宅物业的的物业管理我们已经不陌生了，在住宅产品领域里，物业管理对于任何一个住宅项目都具有举足轻重的作用，物业管理已经成为住宅开发商的营销利器。同住宅相比，商铺的使用周期短，但也有40年之长，不同的物业类别的管理项目、管理特色通常也有很大的差别，住宅、办公楼、商业物业的物业管理是三种不同管理模式的公共服务。建立一个完善的物业管理体系，对商业街区的经营运作、商业气氛、购物氛围、游乐环境和积聚人气都具有极其重要的作用。

虽然物业管理是商业街区的售后服务工作，在房子交付使用后才真正开始向业主以及商家提供服务，然而在商业街区的营销策划过程中，开发商就必须要将物业管理作为项目营销策划的重要内容，提前为业主和商家设计好商业街区物业管理的服务蓝图，对市场作出一系列的物业管理服务承诺，将物业管理服务融入到项目形象当中去。从项目开始招商一直延续到项目的整个营销过程，为促进项目的前期招商和后期大拆零销售带来无限动力。

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1、商业街区的六大管理职能

一、建筑物与装修的维护

商业街区是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，商业街区中的商业物业以投资市场为主要市场，投资大型商业项目和买铺就是想赚钱，越是经营良好、保养得当的商业物业，就越是能不断增值。主要服务内容包括：

l商业物业建筑结构维护

2商业物业建筑外观维护

3商业街区公共区域装修

4商家装修审批与管理

5规范单、双铺店面门面装修

6商业街区内部导向标志维护

二、商业街区配套设施、设备的维护

配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对商业街区产生很大的负面影响，所以商业街区物业管理公司应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括： l电梯、自动扶梯的维护保养

2后备发电机维护保养

3电线、电路的维护保养

4供水、供气系统维护保养

5大型商业设施空调、冷气系统维护保养

6三废排放及处理系统维护保养

三、商业街区物业消防与安全的管理

商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。让商业物业的业主、经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是广大市民公众人身安全的保障。主要服务内容包括：l消防设施的维护保养

2消防器材配置

3消防设施标志

4大型商业设施出口与通路管理

5大型商业设施内部保安巡查

6自动报警系统维护保养

7其他危及安全的防范

四、环境清洁卫生管理

这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调生态的商业街区，综合步行街、文化休闲广场、康体公园、游乐场所的日常清洁以及对当地饮用水源的水质维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：

l商业街区内部道路清洁

2公共区域管理

3公共区域的摆设和植物管理

4商业物业的日常清洁

5促销宣传资料发放管理

6垃圾清理

7环卫设施维护

8公园及游乐场所清洁管理

9自然河道及人工河道、人工湖的环境及水质维护

五、车辆及交通的管理

在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到商业街区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：

l车辆交通疏导指挥

2停车场管理

3货流运输管理

4车辆安全管理

5路面交通管理

6部分道路限时通行管理

六、商业街区紧急事故处理

商业街区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自商业街区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括： 1商业建筑与装修事故

2停电或电路故障

3电梯故障

4设备或设施故障

5发生火警

6恶劣天气

7人员受伤或急病

8买卖纠纷

9消费者之间严重冲突

l0犯罪事件

2、商业街区应体现的物业管理特征

一、多层次服务

商业物业管理的多层次的服务主要体现在物业管理服务针对不同对象实施，服务的对象具有多层次，一方面，服务针对商业街区的业主和商家，这是物业管理服务的主体，为他们做好物业的管理工作，使商业街区内的商业物业能够保值和增值；另一方面，服务将针对到商业街区消费的顾客，物业管理的另一个重要目的就是吸引消费者来消费，并让顾客高兴而来，满意而归、满载而归。不同的群体对服务有不同的需求，物业管理面向不同层次的对象，必须向他们提供多层次、全方位的服务。

二、人性化管理

管理公司从事的可能是比较机械、简单重复的工作内容。虽然管理的是物业和配套设施，而服务对象却是活生生的人，管理手法要有人情味，管理风格要体现人性化，如在商家入驻、周年庆典赠送花篮或悬挂横幅来拉近距离、营造氛围。商业街区运用人性化管理是为了在管理方和被管理方之间形成融洽、愉快的合作关系，更好的搞好商业街区日后的经营运作。

第五篇：街区案例研究

附录4：相似案例介绍 广州上下九商业街区

1）项目相似度关键词 地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷。2）项目位置

上下九商业街地处广州市荔湾区北城区中部，是广州三大传统商业中心之一，周边地段为广州西关老城区。东到人民路，西至大同路，北至永发新街-安良里-康王路-长寿西街-文昌南路-连登横巷一线，南至十三行路-杉木栏路-梯云路一线，用地范围约82公顷。3）项目背景

早在6世纪初中国佛教禅宗创始人达摩高僧在此登岸传教时，上下九步行街一带已经成为商业聚集区，清末民初便已是巨商大贾聚居的地方，广州最早的金融、饮食、娱乐等城市文明都能在此找到源头。如今的上下九商业街包括上九路、下九路，全长1800米，有建于20世纪初的骑楼建筑238间，保存了相对完整的传统城市格局及尺度宜人的街巷空间，体现了悠久的商业文化、独特的岭南建筑文化、浓郁的西关民俗文化和独具粤式风味的饮食文化。

在广州迎亚运和2010年“一大变”的契机下，荔湾区提出以文化引领为导向，打造集传统与时尚、古典与现代、岭南乡土气息与国际大都市于一体的文化旅游休闲综合区。4）现状概况

现状土地利用以居住功能为主，大部分居住街区沿街底商，上下九沿线立面经过多次整饬，价值较高。质量较差的建筑物主要集中在居住功能为主的街区内。基地内主要的建筑类型有竹筒屋，骑楼，明字屋，西关大屋及局部现代建筑，竹筒屋所占比例最大。基地范围保留了大片广州传统民居和传统街道肌理，但由于近年城市发展更新，街区内出现很多插零新建建筑。5）项目定位

规划将该地区打造成为具有浓郁西关风情，延续历史空间、生活氛围，保留历史景观及传统街巷肌理，汇聚多元化岭南特色商业文化精品街区。6）规划理念

（1）历史文化保护原则

收集详实充足的历史现状资料，进行科学严谨的分析论证。对历史街区和特色商业步行骑楼街应注重保护历史风貌延续历史文脉。（2）创新性原则

规划方案应突出新理念、应用新方法、体现新思路、富有新创意，强调规划的创新、个性和特色。为传统骑楼街业态与现状产业升级提出创新的思路和实际操作的办法。（3）可操作性原则

规划应注重区域城市景观与产业发展、文物建筑的保护与利用的实际需要，充分体现规划地区发展的实效性和可操作性。（4）延续岭南风貌特色

总体上把握传统街区的整体风貌，延续该地段特色浓郁的岭南城市与建筑文化，突出其中反映岭南特色的建筑及景观，对特定历史文化遗存要确定具体的保护范围、保护要求，周围环境景观的控制管理要求，确保城市发展的历史延续性。在整治修复中要贯彻“整旧如故”、“以存其真”的原则，在有机更新的过程中应着重考虑与整体风貌的协调，传承岭南特色。（5）复兴西关历史空间

挖掘与西关地域变迁关联密切的传统空间，体现西关半个世纪的历史发展，对特定的空间要素进行有恢复、美化、纪念，修补与延续城市记忆，重塑历史空间场景，延伸历史生活气息，在功能使用上寻找与现代生活的衔接点，演绎新型西关文化。

（6）以点带线，以线带面的发展模式

寻找门户点，改造触媒点以及级激活触媒点(特色景观)，设计时充分挖掘，最大化激活其对周边街区的价值，以点带线，以线带面德带动整个街区的发展。（7）制定城市设计导则框架

在街块划分的基础上，归纳总结街块的外部条件（包括上层次规划要求、现状条件和整体城市设计要素），提炼历史文化保护区、大观河历史河涌、上下九步行街、旅游观光路线四个主导性外部条件，分别从街区，道路景观，街巷，街块以及建筑更新设计等控制层面对基地内部各个元素的更新模式或空间形态提出不同的设计对策。7）规划策略及实施（1）交通策略

利用现有道路，通过交通管制建立内部单行交通中环线及小环线，缓解大环线及内部支路压力；通过小环路的调整还可进一步释放上下九路西段的步行空间，以适应未来商业品质升级需要。尊重旧城肌理，不增加或拓宽现状道路，重新梳理交通单元内单行道车行方向，使替代上下九交通量的环路（长寿路-宝华路-和平路-光复南路）距离更近，交通服务更便捷，交通环截流街区外围交通量，外来车辆进出街区进行限制（2）景观策略

恢复上下九南部的大观河，唤起西关水乡记忆和商业文化，重现一河两岸的西关传统商业氛围，水体要素的出现必将提升上下九街区的空间品质，吸引多元化的新型商业业态，促进街区品牌升级。大观河景观恢复计划可分为近期及远期，确保规划可操作性。近期可实施在人民南路—十八甫路区段，涉及难拆除建筑较少，并且与上下九距离关系适宜。（3）建筑拆建策略

建筑拆除策略—根据大观河景观恢复计划分远近实施建筑拆除，主要拆除的建筑为大观河河道上及两岸部分建筑风貌冲突且有特殊更新意图的建筑。各街块内部建筑风貌严重冲突或极端破败的建筑。如建筑质量评级为D级的建筑、建筑风貌评级为4类等。被拆除建筑的补偿可通过荔湾区旧城改造安置商品房资源解决。

新建建筑策略—大部分新建建筑在风貌上应与周边建筑及整体街区协调，严格控制建筑高度及平面形式，适应传统街区肌理，避免街区风貌再度破坏。少数新建建筑根据特定的功能需求和区位条件，可采用现代新式的建筑设计方法，体现多元文化与时代感，但必须在建筑体量与高度上与街区尺度协调。（4）上下九主要街道综合整治策略

￭对西关传统风貌要素进行提炼，在上下九街道统一进行廊下空间的整治，统一廊下界面，铺地以及吊顶天花，对商铺的门进行传统风貌要素的提炼，并进行统一整治

￭上下九主要街道重新铺装，恢复石板路。

￭结合主要公共空间设置具有西关风情的雕塑小品，￭统一了街道上的灯具，广告牌，座椅等城市家具。

￭运用类型学的方法，发掘当地民居空间形态和历史符号应用于改造，用于上下九骑楼立面进行整体整饰。8）立面整治的设计思路和工作框架

（1）以市政设施和环境设施的改善为基础，促进环境综合品质的实质提高与改善。

（2）通过街道家具、景观和灯光环境的更新，营造更加具有时代气息的环境氛围和商业氛围。

（3）对于沿街的骑楼，以尊重历史真实性为原则，去除多余的粉饰，通过安全诊断和技术改进提高历史建筑的健康程度，并恢复浓郁的历史气息。

（4）从城市设计的角度对非历史建筑进行界面、材料、色彩等方面的改善，强化不同街道的特色、在保持风貌和谐统-的前提下，丰富建筑和景观的多样性。9）立面整治的工作方法及示例（1）详细的实地调研及现代工具的运用

通过对上下九至龙津西路全段的详细调研和记录，调研包括建筑信息、街道公共设施的记录，并运用三维立体扫描仪对全街进行扫描。（2）调研数据资料的整理，建立分类库

对调研资料进行了详细的分类整理，并依据特征建立了建筑构件分类库，如门窗库、柱式库、镂空构件库、山花女儿墙库、地面铺装库等等。（3）立面修缮措施表在修缮中的应用和构件分类库在设计中的应用 与此同时，还对沿街建筑按风貌和保存状况进行分类，并根据建筑保存状况对建筑立面细部提出了具体的修缮、整治的措施表。使得具体建筑均可按照措施表来进行修缮和整治。而需要更换或重新设计的部位，则根据建筑构件分类库进行更换或设计。

三维激光扫描生成的点云模型图

建筑细节建库

上下九项目的建筑整治措施表

沿街建筑及其维修措施表（局部）

上下九建筑修缮方案（局部）

广西梧州骑楼城保护与更新（一期工程）

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷。2）项目位置

该项目是梧州市骑楼城的核心保护区，是现存骑楼最为集中的地段。西起小南路，东面一中山路为界，南临西江路，北背南环路。是梧州老城区中的老城。3）项目背景

梧州地处广西东部，由于凭借天然的水运优势，历史上商业贸易活动兴盛，曾有“小香港”之誉。梧州骑楼集中在梧州市的商业经济中心河东区。在此区域内，现存的骑楼街有二十二条，骑楼建筑沿街道的长度约6．2公里，占整个河东区街道长度的百分之六十。骑楼建筑的建筑面积有3 7．2万平方米，该骑楼城规划设计的主要目标是通过保护珍贵的文化遗产、保护骑楼建筑和骑楼街区、保持地域建筑风貌和空间形态．重现城市特色、激发城市活力，获得旧城复兴。4）现状概况

梧州作为广西最早的港口开放城市，受外来文化影响大，旧城的建筑呈现多样的格局，和一批标志性建筑物以及具有地方民族文化气氛的骑楼建筑类型。但基地扩展余地有限，基地内部人口密度高，建筑密度高，城市基础设施不堪重负。整个历史街区和骑楼由于年久失修．无法满足现代城市功能的需求．导致这些街区交通混杂、居住质量下降。

梧州骑楼街整治后状况

5）项目定位

在保护、发展骑楼的风格、特征和文化内涵的基础下，把保护与开发相结合，让历史的文脉在当代的生活中延伸，使之成为集商贸、居住、旅游体的多功能城区。开发、利用骑楼的建筑文化资源，使之成为一个集各时期、各风格、特征的骑楼建筑博物馆，使城区成为具有特色的建筑、城市景观。实行整体的保护、改造、调整，使之成为梧州市建设和经济发展的增长点。6）规划理念

（1）经济发展是梧州骑楼保护的基础，是梧州市骑楼城发展的动力 骑楼本身是城市经济发展的历史产物，寻找梧州骑楼保护和发展的平衡点，以骑楼商业街区结合旅游开发，房地产地产开发，重新激发河东区的城市活力。骑楼城采用市场经济的方法运营，在核心保护区，保护控制性强；而在边沿地带，靠近高层的地块适当提高层数以保证一定的建筑面积。骑楼城的建设将彻底改善河东区的人居环境和商旅等条件，从而大幅提高周边地价，房价使得建筑升值。取得骑楼城保护和发展双赢的目标。（2）改善人居环境是梧州市骑楼城规划的基本理念

对梧州骑楼而言，改善人居环境与骑楼的保护存在较大的矛盾。因此，提高市民居住质量、改善商业条件是梧州市骑楼城的规划目标，把梧州市骑楼城建成便民、利民的“民心工程”。为了彻底改善人居环境，采取的主要措施有：第一，疏减过多的人口。第二、基础设施的改造和更新。第三、完善公共设施的建设。第四、尽量增加绿化。第五、改善建筑内部的居住环境，重点解决采光和通风问题，以及在功能上如何满足现代生活的需求。

（3）保持和发展骑楼城的活力，就是要保护和发展其城市生活原有的形态 城市是人类居住的地方，因此需要场所感和时间上的延续性。历史上的梧州骑楼就是比较紧凑的混合体：人们临江盖楼，下商上居，前铺后巷。梧州市骑楼城应维持商居混合的形态。除了城市建设的考虑，同时也是文化的延续。注意提倡紧凑、丰富多样的、适于步行、混合使用的街区。目的是逐步摆脱过度依赖汽车的状况。建立更加完善的生活品质和真正意义上的人居质量环境。（4）保护骑楼城的格局就是保护和发展灵活方便出行的交通途径

保持骑楼城的格局，就是要基本保存原有的路网和街道。梧州骑楼街已从步行街逐渐演变为人、车共行的道路系统。街道除了交通功能外，还起着一种交往的作用。为保持骑楼城空间格局的肌理，规划中保留原有的道路系统。梧州骑楼街较密的道路系统，是保留的基础。通过科学技术的手段，对系统进行整合，例如，合理地规定机动车的行驶方向、设置绿色公交系统、人力游览车系统等等。同时，在管理上提出相应的措施：机动车分时段通行、禁止乱摆乱卖占道。就可以建立起一个有序、快捷、方便、安全并富有梧州骑楼特色的交通系统。

7）规划策略及实施（1）立面保护

立面保护包括骑楼建筑个体、街景、街区立面景观的综合性保护，以保留住它的环境风貌、空间形态和街区肌理。对骑楼建筑个体，城市街景以及整个骑楼街区总体景观和空间形态进行分级保护。在保护方法上强调保护整体的风貌，行政上规定保护区域，措施，采取逐步更新整治的方法，设计施工上争取保留更多的历史信息。（2）立面的改造

a．规划区周边主干道和步行街两侧采用仿欧式或混合式；

b．街区内部按某一地区的精品骑楼进行设计组合，以形成街区特色； c．原有装饰较少且无特殊价值的沿街建筑，原则上增加具有梧州当地特色的装饰：

d．骑楼街道不连续的，增加骑楼；

e．重要建筑物周边街道街区的骑楼风格相协调。f．尽可能有恢复街道，街区内原有老字号门面：

g．建设梧州骑楼博物馆：利用新西酒店的部分楼层面积或大南路嘉进康泰药房改建为骑楼博物馆，以全面介绍国内外骑楼建筑的历史与特色：

h．发掘梧州当地民居的空间形态、历史符号等应用于建筑改造。（3）环境保护与改造

沿街布置商业铺面，将商业引入街区，扩大营业面积，除商业外，规划布置娱乐，餐饮，休闲游览等多种设施，促进商业发展。

改造道路为步行街或单行道，减少车流量，强调慢行。周边地块布置大型地下停车场，营造一个连续的购物休闲场所，解决汽车交通与步行交通之间的矛盾。

吃出危房，保证每个组图拥有一块中心活动绿地，居住建筑日照间距折减为0.6，提高公共绿地面积比例，达到5.92%（4）基础设施的改造

合并小学，节省用地按居住小区的 要求，布置社区文化活动中心，卫生所门派出所公共厕所等。在利用原有管渠的前提下，对部分破损老化管道进行完善更新，逐步将lOkV架空线路全部改为电缆供电，并将配电变压器、环网柜、电缆分支箱等全部安装到高于洪水位的室内。公用电缆配电阿选用交联聚乙烯铜芯电缆，电缆截面按长远规划选型一次建成。电缆敷设方式采用电缆沟、排管、沟槽、直埋等方式相结合。8）保护与改造后的效果

梧州骑楼城一期工程历经两年的保护与改造建设，已焕然一新，无处不再现出昔日梧州百年商埠的风姿。一期工程启动后，经过不断地可持续性的保护与改造，至今已建成的“梧州骑楼博物馆”内的骑楼街道共22条，总长7公里，其中最长的达2530米。因其规模大、数量多、特色突出，吸引了越来越多的国内外游客。每当旅游高峰期，都在主要景点举行舞狮表演、美食节、月季花会等特色活动。越来越改善的旅游、商业环境为广东港澳地区等游客、商家进入提供了便利。骑楼街区的保护和改造，收到了良好的社会效益和经济效益。成都宽窄巷子历史文化保护区

1）项目相似度关键词 地域性关键词：旧城中心区 时间性关键词：清，民国 功能性关键词：传统居住区 类型性关键词：宅院、传统街巷 2）项目位置

成都市宽窄巷子历史文化保护区，由宽巷子，窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落群组成。位于成都市原老皇城片区，为青羊区所辖。区北以泡桐树街为界，南以金河路为界，东以长顺上街为界，西以下同仁路西50至100米为界。3）项目背景

清朝初年满族士兵在成都驻防，重建并定居于少城。宽窄巷子便是少城的遗留部分，因此形成了“鱼脊式”的北方胡同街巷格局、安静闲适的居住环境、素净雅致的街巷景观和建筑风貌。2003年—2008年，政府对宽窄巷子历史街

宽窄巷整治后状况

区进行了保护性改造，确定了以宽巷子、窄巷子和井巷子三条街道为核心的保护区，大力保护和恢复了传统街巷格局和建筑风貌等物质文化。4）主要技术性指标

总投入：5.8亿元；用地面积：6.67hm2；总建筑面积61800m2 5）项目定位

2003年开始，在保护老成都原真建筑风貌的基础上进行保护改造和一定的拆迁，重建，努力寻求历史街区与现代商业相结合的经营模式，以“成都生活精神”为线索，汇聚街面民俗生活体验，工艺博览，高档餐饮，宅院酒店，特色策展等旅游，休闲项目，形成有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的“院落式情景消费街区”，目前已经成为“老成都底片，新都市客厅”。6）规划理念（1）整体性保护

宽窄巷子历史文化保护区是由街巷、庭院、建筑、装饰构件、园林绿化、其他历史要素组成的整体，必须完整地将历史信息保护并展示出来，是“街巷—院落—建筑—装饰”四位一体的全面保护。不仅保护物质环境要素，更要保护非物质文化—传统的生活方式、节奏、场景、内容，以及街区的各项历史信息，避免保护工作流于“形式”，割裂了“精神”延续。（2）原真性保护

完整保留宽巷子、窄巷子、井巷子３条传统街巷；最大限度地保护传统院落，整治和恢复遭到破坏的院落，使整个街区保持清末民初时期的院落形态。真实携带着历史遗存的大量信息，是保护区价值的载体和历史文化氛围营造的时空依据。要有相当比例的原有建筑和环境，才能称之为保护。（3）多样性保护

多类大门，清中河清末民居，民国及近代民居等形成的庭院及街巷。针对不同性质的物质形态和非物质形态采取不同措施予以切实有效地保护，并保护一定比例的居住人口，不宜全部商业化，在实施的过程中，建设方也采用了灵活多样的实施策略，而非整体搬迁统一建设的单一模式；最终有保留现状、回迁、合作建设、统规自建等多种形式，充分体现了居民参与的原则。（4）城市原生性生态保护

保护区的绿化生态系统，它构成成都特有的空间形态，成为中国城市超前的生态平衡模式，尤其要加以保护。（5）可持续性保护

可持续性保护策略应遵循“循序渐进、有机更新、居民参与、动态保护”的原则。成都宽窄巷子历史文化保护区的实施过程，虽然以动迁居民为主，但是并不是简单粗暴的拆迁模式，不仅对搬迁居民实施优惠条件，还逐渐增加了多种居民参与的形式。944 户居民最终有110 户留在宽窄巷子，这其中有商人、政府公务人员、学者教授、艺术家、满族后裔等，最多的还是普通居民；而心甘情愿离开的人不仅彻底改善了居住条件，有的还

得到合理的经济补偿。留下的居民有的加入到合作建设、自我修缮的行列，也有的采用回迁的方式，这些都使得宽窄巷子保持了原有的生命活力。在建设实施的过程中，建设方采用“条件成熟一个院落实施一个院落”的方法，循序渐进，小规模的进行修缮与建设；这个过程是一个不断宣传教育和提升认识的过程，在历史文化街区保护中是非常重要和不可缺少的。虽然这种做法政府要承担很大的舆论压力，但这是对社会的一种尊重。（6）开发与保护相结合

整体规划层面，延续独特的街巷空间和历史痕迹，通过精心修复和合理改造内部结构功能，使之适应相待生活形态。同时创造现代商业氛围；建筑层面，在保护本区域的大背景前提下，适量的新民居和新建筑可以增强保护区的个性特征，并与原有建筑相得益彰。（7）经济与文化相互促进

保护区的原有建筑多已年久失修，如果进行保护性改造耗资巨大，很多不是和作为普通居住建筑，但保护性开发将极大提升地段周围的潜在价值，使得经济和文化产生互动价值。即使保护区的收益为零，但成都总体收益必将大大增加，这也是经营城市的成功。（8）明天与昨天相辉映

一方面要留住历史文脉，另一方面要面向新世纪的国际水准，使得保护区建筑的历史感和新内涵之间相映成趣，力争采用新材料，新手法，新风格的建筑和旧建筑相得益彰，使保护区充满活力与生命力。（9）旧建筑文化与新生活形态互动

在保护区的保护与利用中，建设物化环境和再生成都生活形态是并重与互动的。在实施建筑保护与利用的同时，着力引进新的生活形态，吸引和培育如休闲，射击，展示，文物，艺术品拍卖，书店演艺，娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化，多样性，和商业性。历史街区的历史感和新生活形态的文化品位结合在一起，是确保保护区新生的重要原则（10）开发与运营管理相生

沿革选择引入项目，有导向性地选择客户，合理的定位，不单纯追求购买率，这确保保护区有一个好的开端，好的气氛和好的定位。7）规划策略及实施（1）修旧如旧，落架重修

按宽窄井箱子中的每一个院子按照建筑的历史文化与建筑价值分为一类，二类，三类的三个级别加以保护性的设计，力求尽可能地保留古建筑，还原本真，而不是简单的仿古建筑。（2）策划为魂，保护制胜

邀请各方面专家成立宽窄巷子历史文化保护区专委会，梳理出“宽窄巷子，最成都”作为核心内行，成都生活精神以“成都生活标本”的形式在宽窄箱子中集中体现和延续。不仅仅是静态的保护和复原，更重要的是让宽窄巷子成为传统文化和生活精神的生长空间，传统精神复苏，觉醒的范例。因此形成了丰富并具有文化特色的业态组团、分别将三条巷子定位为“宽巷子老生活”，“窄巷子慢生活”，“井巷子新生活”。中餐，茶文化，传统文化和民俗放在宽巷子，西餐，咖啡特色，现代艺术放在窄巷子；酒吧，夜店小吃城放在井巷子。不同片区的不同业态，承担着不同的文化功能。其外，引进项目中，外资或国外著名品牌占到整个招商项目的10%，有力提升古老街区的开放，时尚，现代形象。（3）整合营销，精细运营

项目前期营销方面紧紧围绕“宽窄巷子，最成都”，“宽窄巷子成都生活精神家园”展开，在营销载体运用方面，搭建了平面媒体，电视广播媒体，户外媒体和现场活动互动的综合平台。为确保项目后期运营，引入成都少城建设管理有限责任公司，按照市场化运营模式进行招商规划和市场营销。（4）分级性实施

根据价值和现状调研，将保护区规划成几个不同区域和层次分别对待，分别为核心保护区，建设控制区及外围保护协调区三个区域。在6.62公顷核心保护区的基础上规划了约23.7公顷的建设控制区，建控区主要是配合核心区的功能定位和布局。

广州荔枝湾涌及周边街区改造（一期工程）

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：明清，民国

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷。2）项目位置

荔枝湾一期工程位于广州市荔湾区北部，珠江主航道以东，中山八路以南，黄沙大道以东，紧邻荔湾湖公园，是历史上广州老城区的最西端。3）项目背景

自秦汉起，荔枝湾区域即为官家荔园，至明清、民国，更成为私家园林和达官别墅聚集之地，园林楼阁荟萃，西关民居连片，水乡风情浓厚，美景深烙民心。

而自上世纪中后期开始，随着城区人口增加与建设强度增大，城区生活污水大量倒灌入河涌，涌内水质不断恶化，荔枝湾涌整治后状况

因此被迫以石板覆盖河涌为道路。2009年，在广州“中调”、“宜居城市”建设和“文化引领”的发展战略下，借亚运建设，荔枝湾迎来复兴发展的契机——荔枝湾及周边社区环境综合整治（一期）工程全面展开。工程的范围涵盖历史河涌及其周边社区，面积约为6.5公顷，其中包括长近800米历史河涌的恢复、截污及水环境治理，历史建筑修缮与改造，景观环境整治，园林建筑营造，光亮工程等建设。4）主要技术性指标

规划范围：约6.5公顷；拆除危破房面积：3.47万平方米；整治建筑面积：约10.63平方米新建建筑面积：3067平方米；河涌揭盖复涌长度：约800米

5）项目定位

本项目位于荔湾湖-逢源大街历史文化街区内，周边历史文化底蕴丰厚，有龙津路骑楼街区、泮溪酒家、仁威庙、逢源大街西关大屋群、陈廉伯公馆、陈廉仲公馆、蒋光鼐故居、小画舫斋等历史遗存，再加上荔湾湖公园优美的环境，西关古玩街浓厚的商业氛围，周边丰厚的人文氛围沉淀，为项目本身得天独厚的优势。

基于浓厚的岭南文化，本案定位，应为具有历史怀旧氛围的现代时尚休闲区，其主要功能包括：文化展示、主题餐饮、精品销售、时尚体验这四方面。6）规划理念

坚持可持续性，地域性，首创性，艺术性及综合性的规划理念。沿用岭南园林与建筑设计手法，以水和历史为主题。

整体景观控制以河涌为主线，截污清淤，调水补水，恢复河涌；恢复河涌水上活动，再现西关小艇。将景区联系为整体；再通过分区，凸显各片区自身特色。

针对文保单位，经过细致考证，积极保护尽可能恢复原貌 针对历史建筑，尊重历史原貌，修复与改造并重

针对新建与改造非历史建筑，则完整和延续历史街区风貌，呼应文脉的新建及改造措施。

针对园林建筑，借鉴岭南园林建筑元素，因地制宜。7）规划策略及实施（1）恢复历史河涌风貌

构筑一条展示整个片区功能和特色的滨水纽带，并使之与荔湾湖建立起直接的景观联系。

（2）“起—承—转—合”建立完整又富有各具特色的景观序列

根据原有场地特征将基地分为四个景观空间序列：起、承、转、合。荔枝湾涌，蜿蜒曲折，仿似荔湾湖旁的游龙，东起逢源大街古玩城，中跨龙津路，过西关大屋群，最终汇入荔湾湖区，其势起、承、转、合，相得益彰。对四个不同的区域运用相宜的改造更新策略，达到历史保护、环境改善、文化振兴和产业提升的目的。

起——建设内容包括梁家祠整饰，东入口广场建设。

承——本分区建设内容主要为文塔广场建设、日杂仓改造（西关古玩城）、龙津桥建设、文塔对岸叠水景观、六合叠水、何香凝艺术中心、风水基建筑整饰。转——这是荔枝湾最具历史情结的部分，集中了陈廉伯公馆等多栋著名历史建筑，统称为荔湾博物馆群，为荔枝湾文化展现与传承的舞台。本区域建设内容以古建修复为主，包括龙津路骑楼街整饰、陈廉伯公馆整饰、逢源大街西关大屋群整饰、小画舫斋及小红楼修缮、德兴桥建设、公园南门戏台修建。

合——此段主要包括廊桥建设、至善桥建设与南入口叠石水景。（3）拆除违章建筑，营造绿化空间

规划首先进行的是沿河涌破旧建筑的拆除工程。在建筑抽疏的同时尽可能地营造绿色空间，以提高空间绿化质量（4）建筑更新——立面整饰与景观塑造

地块将根据不同的建筑类型进行不同的立面整饰及景观塑造。（5）配套工程

地块改造需要进行一系列相关配套工程，其主要包括景观工程，以及灯光、监控等相关工程。景观工程主要是景观细节的提升，如广场小品、河堤、公园的植物配置，以及门、亭等样式的确定等；岭南文化、西关文化、绿色、活力是景观打造的主题。另外，灯光工程将对骑楼街、洋楼及河涌在夜间营造泛光的照明效果，展现河涌沿线“柔”和“流动”的景观氛围。

（6）触媒效应

以荔枝湾复涌为契机带动荔湾湖周边地块和历史街区的更新改造，以线串点，联点成面，最终带动整个荔湾旧城的发展。8）保护更新后效果

重回荔枝湾，是过去与现在的情缘再续。尤其是水系的重现，触动到广州人心中的最深处，那是城市之根，记忆所系。历史河道经截污、揭盖、引水、整饬、理景，最终重回公众生活，荔湾湖水体的全面生物净化和水系循环不久将实现。河道沿岸的文物保护单位均经细致考证和积极保护，并尽可能按原貌修缮，历史建筑在尊重历史原貌的前提下进行修复及改造。荔枝湾复涌不但重塑荔湾城市形象，更标志着西关民俗文化复兴——百年泮塘龙舟得以原地重现，饮食、棋艺、粤剧、西关五宝、画舫等均渐渐重盛。

项目在2010年亚运召开前顺利完工。开放后的荔枝湾涌吸引了众多参观者，每天接纳游客超5万，成为广州亚运环境整治亮点工程之一，并被誉为新羊城八景，同时体现了近年来广州旧城历史保护、更新开发、水环境整治、人居环境改善的决心与成果。5 上海田子坊

1）项目相似度关键词 旧城中心区，传统居住区 2）项目位置

田子坊深藏于闹市中的泰康路210弄，属卢湾区打浦桥街道辖区内，南面泰康路。北至建国中路，东临思南路、西迄瑞金二路，是目前上海所剩不多的典型里弄建筑格局，原是20世纪50年代典型的弄堂工厂群，由上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等六家工厂组成。3）项目背景

田子坊在上世纪30年代是一典型的弄堂工厂。1990年代由于产业结构调整使得厂房闲置。1998年开始，陈逸飞工作室、王劫音画家先后入驻“田子坊”，开始了田子坊新的发展；1999年，画家黄永玉为泰康路210再题名“田子坊”。黄老先生取其谐意，喻意艺术人士集聚地：2000年5月，打浦桥街道办事处以盘活资源，增加就业岗位。发展创意产业为目标。对田子坊进行改造，开发旧厂房2万余平方米，吸引多家企业。2004年11月田子坊首间石库门民居对外出租，2005年4月28日田子坊授牌为上海创意产业集聚区。如今，田子坊每天都有各类画展、书展、收藏展、摄影展、雕刻展、音乐沙龙、钢琴咖啡吧、时装发布会、中外歌舞表演、新潮的个人演唱会等举办，吸引众多热爱艺术的观众。4）主要规划理念

1）采用政府引导、居民自主、自下而上的创新机制 2）采用二元化的管理开发模式  土地获取方式

田子坊存在两种土地获取方式，一种是针对老厂房的土地，通过租赁方式获取，并通过泰康路艺术街管委会负责招商和市场监管；另一种旧式里弄则是一种居民自行出租原有公房给艺术家，擅自改变原有居住性质，就目前法理来说

田子坊整治后状况

合情但不合法。

 开发主体及其利益之争

总体看，田子坊是一种自下而上的民间行为。艺委会负责对田子坊的老厂房进行招商和监管工作，居民自发成立的管委会管理田子坊后弄的民居出租。早先的田子坊在房产商的眼中是该弃之的“敝帚”，政府也没有对其关注过，最初是源于艺术家发现了旧厂房的魅力，租下了其中的大空间用作创意设计之用，如今圈子坊规模和声誉日趋高涨与这些最初的开发者——第一批入住的艺术家的努力是分不开的。正是由于田子坊这些艺术家的努力，引起了政府对田子坊的关注。政府开始对田子坊建设给予了一定的扶持。4）营销模式：名人效应，口碑营销

田子坊模式中对名人效应运用的十分成功，早期名人效应的集聚不仅吸引到更多优秀的入驻单位，保证其自身的存在价值和发展前景，而且也扩展了田子坊的开发利用价值，为旅游开发创造口碑效应。5）借鉴之处

田子坊的开发模式为石库门的更新利用又创造了一种有别于新天地的新思路：田子坊的开发是一种自然生长的作坊式创意产业集聚地，通过对田子坊历史文化内涵的传承发掘，充分发挥了创意产业在城市建设过程中的特殊作用，开创了一种历史保护和创意文化相结合的城市发展新途径。

田子坊作为一个完整的城市社区同时具有历史文化街区功能、创意产业园区功能和城市居住功能。因地制宜的改善石库门居住条件，尽可能地留住原住民，通过保护居住空间来保护居住文化，在发展创意产业的同时留住了一部分居民，并且在发展到一定阶段后，把更多的商业收益用来改善居住条件，实现田子坊的良性循环和可持续发展，这正是田子坊模式中的关键所在。

通过田子坊的案例可以发现，除了把文化底蕴作为拓展的基础之外，城市居住功能也是不可或缺的，正是这一功能才能更真实的展现文化遗产的原真性和完整性。

田子坊是一种民间自发的小规模渐迸式的城市更新方式主要通过空间环境改善，建筑功能置换，提升居民生活品质的同时营造出当地居民和艺术家和谐共生的生活状态。小规模城市开发具有灵活高效性，因为旧城区是社会、经济、文化和环境长期沉淀的产物，它容纳了丰富多彩的社区生活，不同的街坊和社区有各自不同的需求和期望，可分解复杂的旧城改造问题，具有很强的针对性和灵活性，有效避免大规模改造带来的盲目性和破坏性；并且渐进式的改造避免了纯市场经济操控下对公众利益的侵害，利于保障社会公平，也避免全部推倒重来带来的破坏，使原有城市肌理、空间形态、邻里和社区关系得以延续，是对城市文脉最好的保护。小规模、渐进式、多元化更新，提升地块土地价值，延续历史的文脉。创造出多样的文化氛围，并走出了一条政府引导、居民自主、自下而上运作机制的道路。安徽屯溪老街

1）项目相似度关键词 清末民初新旧建筑混杂商业街区 旧城中心 2）项目位置

屯溪老街位于黄山市屯溪区旧城区中心华山和新安江之间，靠近新安江水运码头，是一条具有徽州传统建筑风貌的商业街市。3）项目背景

屯溪自古为皖南重要商埠，屯溪老街整治后状况

为皖南山区与浙赣边区茶、木、竹等产品的集散地，屯溪老街就是处于华山和新安江之间的一条具有徽州传统建筑风貌的商业街市。

明末清初，屯溪老街已具有一定的规模。清末，老街成了钱庄、茶号、银楼、药材、百货、绸布、典当、南北货、瓷器、黄烟、锡箔等行业齐全的繁荣市集。20 世纪40 年代前期，江浙一带官府商行多迁屯溪，使老街商业畸形发展，有“小上海”之称。1949 年后一直为徽州地区的政治经济文化中心。1987 年国务院批准成立地级黄山市，市政府即设在屯溪。

1979 年和1985 年清华大学会同屯溪市政府分别编制了屯溪市城市总体规划及老街保护整治规划，明确提出了屯溪老街保护的“整体保护和积极保护”指导思想，规定核心保护区、建设控制区、环境协调区三个层次的保护区。1993 年清华大学建筑学院再次与当地规划部门合作，对老街的保护规划进行修订，探讨老街的更深层次的保护和发展方向。4）主要规划理念（1）坚持保护整治方针；

（2）整体保护与积极保护两项原则。

规划中强调了“整体保护和积极保护”的规划指导思想，即不但要保护老街上的传统商业建筑和空间特色，还应包括老街周围地区传统城市风貌的控制，以及整个屯溪旧城区山水环境的协调，包括老街传统历史文化内涵的挖掘继承和发展。

整体保护有两重含义即在内容上不仅要保护老街体形，还要保护其历史文化内涵，如传统经营特色，民俗民风等在空间上不仅要保护老街本身，还要保护毗邻两侧传统街区和徽州民居，以及屯溪老城山、水、城相融一体的景观环境，为此划定了三层保护范围。

积极保护也有两层含义一是老街既然是历史地段，不是文物保护单位，不可能一成不变，相反要适应经济社会发展，使其保持活力，但又要保护其传统风貌不受破坏。二是鉴于中国国情，政府不可能对历史地段拿出资金进行补贴，只能调动沿街店户和居民积极性，在保护规划指导下，在政策扶持下，整治改善自己的经营环境。5）借鉴之处

（1）较好保护地保护了老街和毗邻街区，通过整治和更新，使环境质量有很大提高，风貌特色更为浓郁。由于它不是像仿古街那样突击建成，而是在传统基础上逐步增添，并精雕细刻，因此千变万化、丰富多彩。

（2）保护促进了经济与旅游发展，而经济旅游发展反过来又加强了保护措施，达到了良性循环。商业在老街功能中比重逐年增加。老街商业构成主要成分由文房四宝，逐渐转向旅游商品。

（3）使保护老街的意识深入人心。在1993年第二次修订规划时进行的老街社会调查表明了当地居民对于老街保护措施的认同和支持。

（4）以一套行之有效的运行机制和管理办法作为执行和贯彻老街保护更新的保证。这次规划建议老街保护必须要有一个权威领导机构和有力执行机构。其次，结合保护范围，制定了《屯溪老街历史文化保护区保护条例》讨论稿，共四章十八条，对保护方针、原则、保护范围、建筑控制、市政管理以及奖惩办法均作了明确规定。第三，还有一个规划、设计、施工、管理长期密切配合问题。这也是做好老街保护重要保证。（实施）广州恩宁路地块保护与更新

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷 2）项目位置

项目位于广州旧城区荔湾的中部，范围东至宝华路，北至多宝路，西南至恩宁路。3）现状背景

恩宁路代表着西关骑楼建筑的精髓，与龙津西路与第十甫，上下九步行街骑楼连接，成为全市最完整和最长的骑楼街，周边分布着昌华大街，西关大屋，耀华大街等历史文化保护区，有着浓郁的岭南风情和西关文化特色，改造后将重

恩宁路改造方案

塑历史文化和现代文明交融的城区形象，成为广州未来的一张新名片。4）主要技术性指标

用地面积：11.37公顷；现状建筑数量：1352栋；总建筑面积：21.52平方米；现状容积率：1.89；建筑密度：67.6%；规划建筑密度：47%；规划容积率：1.29；规划绿地率：23.6% 5）现状概况（1）空间形态

基地内主要为高密度，并列式为特征的传统竹筒屋及其衍生物—骑楼。不足之处在于追求土地利用效益的模式导致了就成中心区域常见的高度集聚和过分拥挤现状，开敞空间和绿地严重不足，由于之前旧城改造的偏差，恩宁路原本连续的骑楼街道界面已经出现若干处的缺失。（2）街巷格局特色

恩宁路街区内遍布老街深巷子横街窄巷纵横交错，独具特色的麻石板路随处可见，保留完好，四通八达，街道的宽度尺度有利于居民间的交流街区的建筑采用组群形式布置（3）历史建筑特色

地块拥有众多的文物单位，文物史迹线索建筑和历史价值较高的建筑，其区域整体建筑布局也大量保留了清末民国时期广州西关商贸居住区的特点。6）文化特色

粤剧曲艺文化，武术医药文化，传统民间手工艺文化以及传统居住文化是区内主要的文化特色。

区内有一条东西向贯穿用地的大地涌。旧时的大地涌与荔枝涌交汇，体现了历史上西关地区河网交织的城市形态。然而随着近现代城市建设发展，已经变为道路，并逐渐变为一条容纳排放污水的臭涌。7）项目定位

具有浓郁西关风情，延续传统生活氛围，体验岭南民俗情景的精品消费街区；荔湾老城怀旧旅游的人文休憩中心。8）规划理念

（1）传承岭南建筑风貌，可持续发展与有机更新

保护该地段特色浓郁的岭南城市与建筑文化，保留并保护其中的文化及文物史迹线索建筑，骑楼，建筑艺术及历史价值较高的建筑等。整治和修复中要“整旧如故”“以存其真”，文物古迹和历史建筑的保护应该使其“延年益寿”，而不是“返老还童”，在高呼历史文化遗产的同时应兼顾该区的可持续发展与有机更新。

（2）延续西关城市记忆

新建筑必须与保留建筑以及街巷等历史风貌相协调，结合保留的大叔，石板路等环境要素恢复延伸历史生活气息，并在更新改造中体现并发扬具有西关风情的粤剧曲艺，中医武术及民间传统手工艺文化，重塑历史空间场景，演绎新型西关文化。

（3）塑造多元精品街区

提炼本地文化特质，植入新型的休闲，文化与商业业态，并适度保留与改善原有居住空间，增加公共服务设施，提升公共空间的质量，使街区保有持久活力，努力探求一种新旧建筑共存共生的经营理念与空间模式。（4）全区平衡，区域平衡

实施新旧区联动发展，改变以单个地块寻求经济平衡的思路，通过街区整体改造，新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内德土地开发运营来实现改造资金的平衡。

（5）“有保有放”—保护也是发展，在发展中保护

树立“保护也是发展，在发展中保护”的理念，重视历史文化街区的整体保护，采取“有保有放”的策略，以平衡保护要求，更新成本与城市发展等不一致的目标。既有重点保护区也有适当放宽控制幅度并适当提高开发强度的区域。（6）重视传统特色及生活氛围的延续

尽可能保持社会网络的完整性，坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。9）规划策略及实施

（1）调整道路，提出慢行理念

在荔湾老城区外围利用现有道路形成的交通环路，通过环路实现与过江交通的转换。环内部为历史保护优先的交通政策区，组织单行系统，倡导慢行，公交优先的设计理念。（2）调整用地，混合使用

荔湾分区规划中恩宁路主要规划为居住用地，而本次更新规划保留部分居住用地外，基本保持原有居住区的公共服务设施，并新增了大量的公共绿地，开敞空间以及若干商业和文化设施用地，使恩宁路地块变成一个以商业文化活动为主，兼容原有居住功能的综合性区域（3）制定建筑拆留对策，分级修缮保护建筑

根据改造政策，紫线范围以及文保部门的建议，制定现状建筑的拆留对策；根据现有建筑的建筑质量，保护价值，将现状保留建筑分为三类进行分级修缮保护。

（4）公共场地改造，“以人为本”地延续地方文脉，强调公共交往性 公共场地改造力求体现西关历史传统风貌的主体，本着“以人为本”的原则，强调传统街巷空间，岭南园林及现代化小型景观绿地并与主体活动广场相结合，强化开敞空间公众可交往，可驻留的特征，延续地方文脉，再现人们记忆中富有魅力的传统生活模式。（5）河涌改造

近期打开河涌上面盖板，上放清水；远期截污清淤，改善水质，并保留河岸古树，以期回复河涌历史风貌，遵照传统肌理，修缮并重建大部分沿河建筑，延续传统商业活动。8 福州三坊七巷

1）项目相似度关键词 清末民初 传统居住区 2）项目位置

三坊七巷位于福州这一国家级历史文化名城中轴线南街以西，其中，“三坊”为衣锦坊、文儒坊和光禄坊，“七巷”为杨桥巷、郎官巷、塔巷、黄巷、安民巷、宫巷和吉庇巷，总占地面积为39 hm2。

3）项目背景

三坊七巷整治后状况

自从晋、唐代起，三坊七巷便是贵族和土大夫们的聚居地，于清至民国走向辉煌，涌现出大量对当时社会乃至中国近代史进程有重要影响的人物，成为福州人文荟萃的缩影，凸显着因历史上多种文化交融而形成的丰富多样的地域文化，以及独具特色的名人文化。现在的三坊七巷历史街区是由大量明清传统居住建筑按一定空间秩序组合而成的“有机体”，仍基本保留了较为完整街区的“街—坊—巷—弄”格局，这在中国大城市中是绝无仅有的，因而被誉为城市里坊制度的“活化石”和“明清建筑博物馆”。

1992年，三坊七巷曾被作为旧城改造项目，由长江实业房地产公司进行开发，结果导致街区格局受到严重破坏。该工程在各级领导重视与有识之士的呼吁中仅实施了一期便停了下来。2005年，三坊七巷保护、修复工作被重新提上政府议程。福州市成立了“福州市三坊七巷保护开发利用领导小组”，并聘请全国著名文物保护专家为领导小组的专家顾问。2006年，三坊七巷一朱紫坊建筑群被国务院确定为全国重点文物保护单位。2006年7月，福州市专门成立了三坊七巷保护修复工程管理委员会，开始对三坊七巷进行全面保护和修复。4）主要规划理念（1）整体保护原则

历史街区保护强调的是保护整体风貌，重点在于构成街区景观中各种负载历史信息的遗产和反映景观特色的因素。包括道路骨架、空间骨架；自然环境特征、建筑群特征；建筑房屋、道路、桥梁、围墙、挡土墙、庭院、排水沟及古树名木在内的绿化体系等，都应该仔细研究鉴别予以保护，从而使历史景观风貌得以延续。同时，需要保护街区历史文化内涵，包括社会结构、居民生活方式、民风民俗、传统商业和手工业等方面，保持街区的历史环境氛围。（2）真实共存原则

历史街区往往经过几个历史阶段建设形成，包含不同时期的遗产与景观，根据生态系统的共生关系，均应予以保护。对街区中明清和近代不同历史时期的遗产与景观，应该同样重视与正确对待。同时，应尊重与保护街区的历史真实性及可读性，尽管有时街区风貌由于历史原因不完整或不协调，也决不能运用现代手段进行处理，更不能为了追求街区面貌的纯粹性、统一性而拆除有历史价值的建筑。（3）分级保护原则

根据价值评价标准可以划分为多种级别历史街区，不同级别街区的保护更新程度有所不同。价值较高街区实行从区段环境到历史文化景观和社会生活的整体保护，保护为主，更新为辅。价值中等街区重点保护原有价值与特色的空间结构、景观和社会生活等主要特征，保护与更新相结合。一般历史街区则主要保护有价值与特色的空间结构、建筑、城市构件和社会生活等，在保护前提下，加大更新力度。对建筑的保护也是这样分级进行。（4）适度整治更新原则

街区在保护的前提下进行整治，以更好地满足居民的生活。首先是景观的整治与修复。清理乱建、添建违章建筑，改善与街区风貌相冲突的建筑，适当恢复部分损坏的立面风格，适当整修老化破损的围墙、铺路、踏步等。其次是基础设施的整治与规划。规划配置街区给排水、暖气、煤气等设施，改善室内与室外的卫生、给排水、通风、供电等设施。小规模、分批分期地实施历史街区的整治，这样不但有利于做好细致的调查与规划，及时解决存在的问题，而且便于从容筹集资金，特别是在设计与施工方面可以有时间精工细做，保存更多的历史信息。5）借鉴之处

（1）对文物及历史建筑单体的保护

对现存的古建筑进行拉网式的普查。在普查过程中，利用勘测地形图与进行现场踏勘两种方式相结合，对古建筑的院落范围、占地面积、建筑格局、建筑特色、保存状况、人文历史、名人著述等进行了详细的调查，取得了坊巷内物质文化与非物质文化价值评估的第一手资料，并编制了三坊七巷地理信息系统，从街坊整体到院落布局再到建筑细部，全面地记录了街巷和古建筑的地理信息，为规划编制、文物修缮设计提供了基础地理信息与实物影像资料。（2）对建筑群和历史街区的保护

2005年一2006年，福建省文物局组织专家开展了《福州三坊七巷传统街坊民居》课题研究，对三坊七巷的街区构成、利用现状、整体保护、更新利用、社会因素和对策等进行了详尽的探讨。2006年～2007年编制完成了《三坊七巷历史街区保护规划》，2007年～2008年又编制完成了《三坊七巷历史文化街区文物保护规划》，该规划受到了国家文物总局及多位全国知名古建筑专家的重视。2007年将三坊七巷文物保护规划升格为文化遗产保护规划，三坊七巷保护工作的内涵实现了质的飞跃，文物建筑与历史建筑均被纳入了三坊七巷历史街区和文化遗产保护体系中。

（3）对非物质文化遗产的传承与保护

在《福州市三坊七巷文化遗产保护规划》中增加了全面的非物质文化遗产保护内容，注重保护民族民间文化突出福州具有地方特色的戏剧、曲艺、传统工艺及民族活动的传承。将三坊七巷内保存完整的福州传统文化、民俗、工艺、宗教等非物质文化遗产，提升到与物质文化遗产同等的高度，将历史街区长期以来积淀的文化内涵与建筑本体有机结合，不仅注重对古建筑本体的保护，更注重保护古建筑赖以生存的社会环境和古建筑中所升华的人文精神。（4）物质文化与非物质文化的联系

物质文化遗产是具有一定的地理空间边界的，非物质文化遗产则突破了地理空间边界，是—个大的文化氛围。地理空间与文化空间相互交错，相互依托，有机结合，成为旧城的精神所在。非物质文化遗产依存于建筑之中，同时，非物质文化遗产又是建筑单体内涵的体现，两者之间的联系不可割断。在对建筑本体与坊巷空间进行保护的同时，也要注重对精神层面的非物质文化遗产进行梳理与传承，将保护落实到具体的非物质文化遗产要素、历史记忆和老字号上，尽量将非物质文化遗产固化到物质遗产上。9 杭州河坊街

1）项目相似度关键词 清末民初 商业街区 2）项目位置

河坊街位于杭州市上城区，东至中河高架路，西至南山路清波门(距离西湖约200m)，全长1350m，其中吴山广场以东路段约500m，是1999年以来杭州市历史街区更新保护的重点区域。

3）项目背景

河坊街整治后状况

河坊街在南宋时，因街坊三面环河一一中河、涌会河(今惠民路)、运司河(今劳动路)而得名。清未民国期间，河坊街成为“地当四冲，百货所聚”的商业中心，形成民族商业与现代商业交相辉映的繁盛局面，成为当时杭州的“商业金三角”。民国初年，拓建后的河坊街成为汽车可达的马路，改变了坊巷格局，资金雄厚的店家借机改造店面，在街巷交叉口四周新建了一批中西合璧的巴洛克式西洋建筑。自1950年代以来，随着杭州市区的扩展、市中心的北移，作为以往城市中心区的河坊街一带不可避免地失去了往昔的辉煌。到20世纪末，虽然格局犹存，但整体环境质量恶化严重。1990年代末，随着河坊街周边新火车站、吴山广场、城煌阁及历史博物馆、钱币博物馆的陆续建成，河坊街所处的吴山地区己成为杭州的旅游观光休闲中心之一，于是河坊街经历了从最初计划的拓宽改造到最后实施“抢救性保护”的过程。4）主要规划理念

（1）“原真性”与“可读性”相结合

根据河坊街的区位、历史、现状及今后该区域的发展趋势，河坊街历史街区定性为：以清末民国初杭州城市风貌为特色，以传统商业、药业文化，以及餐饮、茶文化为内涵，集旅游、商业等功能为一体的历史步行街区。为使街区恢复清末民国初的“原汁原味”，在进行了现场踏勘调查和历史资料分析、民间征集历史照片和物件材料的基础上，按照“整旧如故，以存其真”的原则，依据每一幢建筑不同的建造年代、建筑风貌及建筑质量进行保护和整修。（2）“整体性”与“特色性”相结合

河坊街内现存建筑多为清末民国初所建，但街巷仍多承南宋格局而来。为全方位保护历史文化氛围、保持风貌的完整性，对道路路网、路幅宽度基本不作变动，保持原有肌理，对任意添加的、不符合历史文脉的建、构筑物等予以剥离，根据传统特色加以整饬。严格控制建筑高度，要求建筑高低起伏、错落有致，有空透性和层次感，并强调街坊与城市山体的联系，使山景充分进入街景。通过对街区内不同层级开放空间的细致设计形成层次丰富的开放空间体系。（3）“人文性”与“现代化”相结合

河坊街保护整修在“保护第一”的前提下，依据历史原貌和周边建筑特点、商业布局，在河坊街沿线设置了具有杭州传统特色和人性化尺度的街景小品，吸引人们驻留、观赏和休闲。对街区内部分非文物建筑内部进行改造，增加符合现代生活要求的设备，上、下水等管道也一次埋设到位。在街区外围设置机动车道、自行车通道、停车场和公交车站，游人步行进出街区。针对历史上河坊街一带是火灾多发区的特点，在不破坏街巷空间尺度和风貌的前提下，安装现代化的消防设施。5）借鉴之处

（1）把握好着眼全局与突出重点的关系

在规划范围上，要根据“历史真实性、生活真实性和风貌完整性”，合理划定保护区范围（可统一命名为清河坊保护区）；在空间格局上，利用街巷交叉口等空间界面和古井、牌坊等空间节点有重点地建设景观高潮区，将不同时期的多种文化浓缩串联，体现历代文化艺术；在功能要素上，要合理设置功能区块，构成风格迥异又十分协调的功能带（点），增加游客的选择，增强休闲性、观赏性；在交通联络上，保护区内设置老式敞车、轿子等旧时交通工具，保护区外集中设置停车场，完善区域交通网络，同步抓好入口节点、边角空间的城市设计。

（2）处理好保持原貌与推陈出新的关系

在具体保护整修过程中，针对不同建筑在尺度、形态和风貌方面的不同特点，一边研究，一边整修，突破大规模基建工程的施工模式，精雕细琢，在建筑布局、建筑造型、内外空间、建筑装饰上体现原貌的真实性和独特性。对不属于文物保护范畴的部分木结构建筑，利用原有工艺、材料，根据原貌将建筑破落部分修复一新；对文物保护建筑的整修则应继续保持历史信息的真实性和可识别性。（3）营建好集聚人气与创建特色的关系

以税收优惠等措施，强化对经营业主的引导和制约，尽量引进本地或外地货真价实的传统土特产品、特色小吃，除销售外，还可展示制作过程，让游客参与。印制旅游小册子、光盘，或以通俗简明的文字刻于商店铭牌或雕塑边上，使街区成为集购物、休闲及丰富知识于一体的“活”博物馆。另外，通过市场机制，邀请各类文艺团体，定期定时在街区广场、部分茶馆进行民间文艺表演活动，使传统文化艺术与城市建筑空间有机融合，增强游览的吸引力和观赏性。（4）区分好商业开发与历史韵味的关系

尝试导入新的使用功能，重建新的生活形态，挖掘出深层次的、丰富多彩的历史文化魅力，使商业氛围与人文氛围有机统一，使历史文脉不只在建筑形式、空间形态方面，同时在生活方式、人文形态、业态功能方面也到延续和发展。运用“政府引导，市场介入，市民参与，自我完善，多管齐下”的保护整修模式，使街区成为融历史传统、文物保护、商业经营、传统民居、旅游观光为一体的历史文化街区。

（5）分析好规划控制与更新发展的关系

一方面要突破“指标简单量化、条文标定”等一般规划控制模式，提高规划的科学性、操作性和合理性。在充分进行现状调查分析的基础上，合理划定重点保护区和环境风貌协调区，发掘出具有明显地方特色的建构筑物和空间景观，根据不同区域进行深度不

一、内容各异的城市设计，保留街区原有的韵味和精华。另一方面，加大规划管理力度，尝试“法定图则”管理方式，规范“保护、维修、改建或添建”的程序和方法，建立健全分期实施计划制度、过失追究制度等，并强化“专家指导组”等社会机构的监督、指导、协调作用，按设计方案拆除或整治已建成的破坏历史风貌的建筑，使规划控制指标、设计思想贯穿于更新保护及后续管理的整个过程。6）保护整修运作机制

（1）技术层面——专家把关审批

为确保河坊街保护整修经得起历史和时间的验证，杭州市组织专业力量开展现场调查，向全国招标征集保护设计方案，并公开征求专家和市民意见。在工程筹备阶段就组织成立了清河坊管委会，建立了由园林、建筑、考古、规划设计等专家组成的专家组，全程指导保护整修工作，对各类建筑提出明确的整修规程。同时，扩大施工单位的选择范围，由清河坊管委会邀请苏州、安徽、金华、东阳等地对古建筑修复有丰富经验的单位参加，并根据每幢房屋的历史沿革、形态和风格，通过投标确定不同的施工单位，以避免施工作业、建筑形态的雷同。在河坊街四拐角等重点区位进行样板房整修试点，重点修缮，重点保护。

（2）政策层面——有机疏减容量

河坊街历史上就是商业街区，其临街建筑在设计建造时一般为“前店后宅”、“上居下铺”，“商业”的比重考虑较多，而根据现状调查，在保护整修的500m街区范围内，共有居民1171户，企事业单位25家，一院多户的情况较多，人口密度极大。在具体操作过程中，杭州市没有采取“一刀切”的做法，而是分门别类地拟定了人口疏解和保护整修政策：

对公有住宅房屋（包括直管公房和单位自管住宅）由清河坊管委会统一保护和整修，原使用人由清河坊管委会根据有关条例实行易地安置或货币安置；

对产权属私人所有的房屋或属单位的非住宅房屋，产权人要求自行保护和整修并且符合有关条件的，可由产权人按照规划设计方案自行保护和整修，并与清河坊管委会签订保护和整修协议，明确整修时限、保养责任，原使用人由产权人按照有关政策进行补偿安置；

对除第二项规定外，街区内因规划需要保护整修的房屋，由清河坊管委会统一实施保护和整修，其产权人或使用人由清河坊历史街区管委会实行易地安置或货币安置，对因规划需要拆除的房屋，其产权人或使用人也按以上办法安置。（3）资金层面——市场机制运作

杭州市在借鉴国内外历史街区保护经验的基础上，结合杭州房地产业等社会经济发展情况，拟定了行政手段与市场运作紧密配合的河坊街保护复兴模式，即：确定河坊街整修保护的业主单位为上城区政府（具体操作单位为清河坊管委会），由市财政提供贴息贷款作为启动资金；街区周边已出让地块暂缓开发，规划范围内与历史文化保护无关的企事业单位一律外迁；沿街两侧商铺，经保护整修后实行公开招标或拍卖，所得资金用于平衡先期投入成本及街区的后续保护管理；通过招标或拍卖取得商铺所有权或使用权的单位或个人，其经营活动应符合街区区块功能和业态布局要求。7）成效

河坊街保护整修工程于2000 年4月动工，2001年10月18日正式竣工，并举行了隆重的开街仪式。河坊街一改过去破落萧瑟、嘈杂混乱的景象，成为粉墙黛瓦、飞檐雕窗、旗飘灯摇、热闹有序的传统商贸步行街区。在河坊街还恢复或引进了一批杭州城及外地的老字号特色店铺、艺术馆、博物馆，增添了展示传统生产、交易模式的独特风景线，对一些缺少文化内涵的店铺进行调整、清退，形成了餐饮文化、药文化、茶文化、古玩艺术、市井民俗、建筑古迹等六大特色。

自河坊街正式开街以来，游人如织、摩肩接踵，最多一天的客流量突破了30万人次，平均日人流量10万人次，已与吴山城隍阁、胡雪岩故居一道成为热点旅游线。据统计，河坊街保护整修先期投入资金约3亿元，其中约2亿元用于拆迁安置，动迁居民1156户、企事业单位25家。其中，货币安置476户，易地安置680户；自行投资修缮原地保留的有15 户；在河坊街两侧抢修保存建筑22542m2，占总建筑面积的90%。清河坊管委会从2000年10月-2001年4月，共组织了四次商铺拍卖，共拍卖铺面48间（温州等地的业主占77%），计9000m2，最高成交价达23.949万元/m2，共回收资金2.2亿元，加上周边土地出让金的返还，河坊街保护整修资金基本平衡。保护整修后的河坊街正式命名为“清河坊历史街区”，市政府还专门拟定实施了《杭州市清河坊历史街区保护办法》，使街区后续保护走上规范有序的轨道。泉州市中山路

1）项目相似度关键词 地域性关键词：岭南、中小城镇、旧城中心区

时间性关键词：民国，清末 功能性关键词：商业街 类型性关键词：骑楼街 2）项目概况

泉州市中山路形成于20世纪20—30年代之间，是泉州古城区主要的商业街。当年主持街区设计和施工的是一位留学英国爱丁堡大学的工程师。3）规划理念

泉州中山路的保护与整治的方式与探索：“以保护为主、修旧如旧”，在此基础上开展认真细致的调研工作，充分挖掘和寻找原有沿街建筑的典型特征及原创性特征，使之恢复其沿街建筑的历史风貌。整治工程完成后，广泛地受到群众、专家及政府各方的好评，1999年初全国政协主席李瑞环视察泉州时，赞誉中山路整治工程为“洗脸式”保护整治这一做法。

通过对传统肌理的继承，沿街建筑高度，以保持原来良好的建筑尺度，着力使其建筑风格与相连接的三个历史片区相协调，使其不但自身具有应有的特色，又在三个历史片区中发挥过渡及纽带的作用。着力增强商业气氛，为重现商业的繁荣提供良好的氛围。保护沿街树种、并补植修剪，使其形成拱形的绿色长

泉州中山路整治后状况

廊，改善并进一步美化、绿化环境。保护骑楼特色，并使其连续。通过整治骑楼游人通行地面，使游人在购物或逛街有轻松舒适的感觉。大力改善基础设施，使原有杂乱现象彻底改观成为名副其实的文明、繁荣的商业街。

泉州中山路整治后状况

4）规划实施

历史街区的整治、牵涉到千家万户的利益，要在保护中达到整治的积极目的，公众的参与十分重要。在中山路的保护与整治中，突出地体现了这一点。首先是市政府对此工作十分重视，在整治动员大会上，市政府领导亲自动员，让群众了解整治的作法和目的，做到家喻户晓。并成立整治指挥部、深人群众中，挨家挨户了解情况，倾听意见，并作现场答疑，召开各种形式群众座谈会，让广大居民了解中山路经过整治，不但能改变脏、乱、差的风貌，同时也保护中山路的传统风貌特色，使中山路重新焕发商机。会给他们带来经济效益。因此，变抵触为支持、并积极参与，且主动筹集一部分资金，参与整治工作。由于有群众的支持和参予，使中山路整治资金更加充足，整治工作进展十分顺利。扬州东关历史文化街区

1）项目相似度关键词 地域性关键词：旧城中心区 功能性关键词：商业街传统居住区 2）项目概况

东关历史街区历史上是众多的富商巨贾的居住地。历史上也有商业，但不算主流。时至今日，居住仍然是东关历史街区的重要功能。3）规划理念

历史性街道界面景观中包含了大量的文化遗产，是我们保护的重要对象。根据上面对历史性街道界面景观的建构分析，保护工作应当从两方面进行：对硬性建构中含有的物质文化遗产的保护、对软性建构中含有的非物质文化遗产的保护。（1）保护整体的风貌

扬州东关历史街区整治后状况

保护构成街道外观形象的各个因素，包括房屋建筑、路面、河道、小桥、古树等。凡是历史上存在，能反映当时历史特色的，都应仔细研究鉴别，予以保护。在行政措施方面做好规划，划定保护区域，规定保护措施。（2）坚持长期与逐步整治结合的方法

以逐步恢复街道历史传统风貌为目的，渐进式的整旧更新，不可一蹴而就。施工前做好细致调查规划，设计施工中精工细做，保留尽量多的历史信息。（3）尽量保持原有的社会网络的稳定

慎重选择精而少的能最好反映历史景观的街道，保证资金投入最有价值的地方，进行严格有效、持久的管理和整治。（4）严格确定历史性街道的范围和数量

慎重选择精而少的能最好反映历史景观的街道，保证资金投入最有价值的地方，进行严格有效、持久的管理和整治。（5）坚持小规模的“有机更新”的改造模式

结合原有“住文化”，加强对传统居住形态的研究，创造出新的住宅改造模式，以保持原有社会网络的延续。4）规划实施（1）政策的引导

在规划方面．目前在扬州已形成城市总体规划、古城保护专项规划、历史街区控制性详规、民居改造规划等完整的古城保护规划体系。（2）实施的程序 a．规划阶段的公众参与 在东关街历史街区更新的试点中．为扬州旧城改造提供智力支持的德国技术合作公司将先进的公众参与的“社区行动计划”引入东关街历史街区更新试点中。在“社区行动计划”当中，老街区的居民是行动主体。也是整个更新项目的直接参与者和主要实施者之一。为了使东关街居民更好地反映现实生活中问题，除了发放问卷、实地走访外．街区的居民还被要求参与发现街区中存在的最亟需解决的问题，并提出建议。为街区更新方案的制定提供参考。历

史街区的更新需要大量的资金。而钱由谁出也成为公众参与东关街历史街区更新的一个讨论项目。对于“谁来做”的回答，通过票选，大部分居民都选择“政府实施、社区监管、居民自觉”的方式。相应地，居民也愿意承担部分整治资金。

扬州东关历史街区改造前后对比

东关街更新中实施阶段的公众参与在历史街区更新项目实施中，公众参与是配合项目顺利实施、监督项目合理进行的重要力量。就东关街更新而言，专家与居民一起就参加整治的民居制定了详细的改造规划，随后开始实施。不仅德国技术合作公司与名城建设请来的专家以及监理人员对工程的实施质量进行严格的监督与把关。居民们也在专家的指导下参与决策与监督。

b．扬州东关街后期维护管理中的公众参与

对历史街区进行长期有效的维护。既是对更新成果的一种保护。也是长效持续更新的重要组成部分。如何有效地发动公众参与历史街区管理。是值得东关街历史街区正在探索与思考的问题。目前。东关街打出了“我们的家园我们建。我们的家园我们管”的口号，在社区的组织下建立了文化流动站。鼓励居民们多学习，从而营造街区良好的文化氛围；同时。实行了责任到户的绿化养护机制，对居民门前的植物实施承包到户。北海市珠海路历史街区

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区 类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂 2）项目概况

位于广西北海，于1927年，为适应北海发展需要，对“大街”进行拓宽，两边商铺统为骑楼建筑，因北海濒临盛产南珠的古代珠海而将此大街定名为“珠海路”。毗邻外沙岛，沿街遍布英国、法国、德国领事馆旧址，德国森宝洋行旧址和天主教堂女修院旧址等许多中西合璧的骑楼式建筑，见证了北海曾经的繁华，被誉为鲜活的“近现代建筑年鉴”。3）规划理念

面对许多地方出现的新兴的旅游活动和古老的住居文化相互冲突的局面，珠海路历史街区保护应尽量避免这种情况的产生，不应仅仅从历史角度．更应从旅游发展角度去严肃地界定其范畴和属性，提出保护与更新的思路一应以民风民俗保护、景观保护为目的，完善和发展历史街区的主要特点，并通过用地结构调整、建筑的保护与更新、街道空间与行为场所的认同和继承、居住条件与基础设施的改善等一系列猫旋，促进历史街区的保护和更新。（1）合理利用土地

通过对旧城区的改造，加强对土地使用的管理，既使土地具备较高的利用效益，又注意避免旧城区密度较高的弊病，适当地、合理地调整旧城区中一些不适宜的土地利用项目，引进多用途、大空间、小尺度的具有北海地方风格的建筑综合体以满足发展的需要。（2）优化产业配置

确定合理的城市经济、社会发展战略，使经济在协调中发展。从发展传统产

北海市珠海路整治后状况

业、旅游业和保护街区风貌角度出发，大力发展第三产业，满足经济发展与街区保护并行不悖的要求。（3）保护传统文脉

用规划控制手段对旧街区进行治理和改造，发掘其特有的环境性格和场所精神，体现其商业街市文脉的潜在价值，再现传统的历史文化。（4）繁荣地区经济

注重街区自身的经济发展，使历史街区在获得繁荣与发展的同时实现对文脉的保护。

（5）改善居住条件

建筑更新、用地调整、景观规划等手段，改善居住空间，提高环境质量，完善各种基础设施，把历史又化的再现与现实生活的创新结合起来，形成空问层次对比，增添城市的魅力。

北海市珠海路骑楼

4）规划实施

实施要点主要包括：①保护老街空间特征；②恢复商业内容：o引导商业结构布局系统化，合理化；④通过减免税收、管理费等措施，促进商业繁荣；⑤在保护老城区历史格局和风貌的同时，致力于改善旧城居住环境及增加公建配套设施。要提高老街区居民生活质量．以适应老街区居民现代生活的要求，否则很难得到公众的理解和支持。同时，加强绿化配置，以及增设能反映当时社会生活情况的艺术雕塑小品，营造具有本土气息的文化气氛，只有这样，才能真正保护和发挥出这一街区的历史文化艺术价值，形成一条又化旅游步行街，这对促进北海旅游业的发展具有非常重要的作用。