第一篇：太原市城中村改造的危与机
浅谈太原市城中村改造的危与机
作者：山西信达房地产开发有限公司 张亮
序：2015年太原市土地招拍挂出让共23宗，其中涉及城中村用地为7宗。万科在2015年逆势拿地4宗，共496.75亩，支付土地出让款199270万元，折合401万元/亩，增加销售面积储备1092855平米。为万科进入太原市场后拿地力度最大的半年。众所周知万科是一个很灵敏的企业，善于在房地产市场出现调整前保留现金，在房地产市场转暖的第一时间积极入世。也许万科的这一举动，能带给我们一些思考。同时太原市委、市政府积极推出城中村土地的推介会，不少大型房企如恒大、茂业、华润等已完成了与城中村改造的初步合作协议。
一、太原市城中村概况
太原市共有城中村173个，其中尚未改造的有170个，人口总计11万户、46万人。另有外来常住人口49万人。城中村常住人口总计95万人。土地总面积191平方公里，其中在300平方公里的建成区域内就分布有109个城中村，总面积97平面公里，约占建成区面积的1/3.其中旧村宅基地总占用面积46.95平方公里。旧村宅基地及公共建筑面积4163.1万平米，其中宅基地建筑面积3513.2万平米。城中村中存在820多万平米的违建，其中城市中心的城中村占到了65.4%，还有1300多万平米的建筑手续不全。据有关部门统计共有142个城中村的385个项目存在1800多万平米的小产权房。
二、太原市城中村改造的实施计划
根据2015年太原市人民政府提出的太原市城中村改造实施计划中规定：太原市拟在2020年左右全部完成170个城中村的改造任务。其中2015年实施54个村整村拆除和同步建设工作。共涉及人口3.6846万户，15万人。土地总面积39.5平方公里，拆除旧村建筑面积1629.4万平米。2016年完成31个村的整村拆除和同步建设工作。共涉及人口2.3694万户，9.7534万人。土地总面积37.25平方公里，旧村建筑面积889.46万平米。后三年完成85个城中村的整村拆除和同步建设工作。平均年安排28个城中村的改造。
三、城中村改造的经济效应分析
大部分城中村都处于城市的黄金地段，蕴含着巨大的市场潜力和巨大商机。据有关部分测算，170个城中村建筑量可达到1.5亿平米，其中商业4600多万平米，住宅1亿多平米。加上新建改建道路和新增公共服务设施水电气暖等基础设施，总投资将达到5400多亿元，按5-6年完成改造，年均投资额将达到900多亿元。
四、城中村改造对房地产企业的机遇与挑战
对于房地产企业来讲拿地难、价格高、拿不上好地段都是持续存在的问题。一个房地产企业如果对后市看好就应该大幅的增加土地储备，尤其是城市核心区域和新兴地段的。相信同样的价格大部分人会买小王村的城改房而不回去买富力城。城中村改造给先知先觉的房地产资金提供了一个建仓拿到优质地块的机会。
太原市政府文件规定：用于城中村的土地出让金按招拍挂价格85%予以返还，实缴15%就可以。政府主导城中村改造的拆迁工作。无形中这将极大降低土地的资金成本。用于城中村改造的项目除城市基础设施配套费外，免交城市消防设施配套费、园林配套绿化工程建设资金、中小学建设资金、新型墙底材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程异地建设费。用于安置村民的住宅项目以上6项费用全免。直接带来投资费用减少约200元/平米。
政府承诺20个工作日办理全部手续，缩短了办证的时间。但是也要看到太原市近两年的房地产供应成交量约为400万-500万平米。近五年城中村改造将带来不低于5000万平米的住宅供应量。按年均区域即使不考虑现有存量，也需要8-10年的消化时间。对于房地产企业讲：销售回款的现金流如果不能及时到位的话回代理资金链断裂的风险。
对于房地产企业如确定在城中村改造介入操作，只能是迅速拿地，签订整体开发协议，分批缴纳土地出让金，尽早去化城中村改造开发的销售量。城中村改造的核心地段决定了，存量房是不具备竞争力的，在竞争优势明显的前提下，利用好增量供应入市的时间差，加快资金的周转和品牌的集聚效应，才能有效控制风险，确保投资收益。
第二篇：太原市城中村改造名单
一、小店区：(38个)
亲贤、杨家堡、大马、坞城、北张、王村、狄村、寇庄、许西、许东、西峰、龙堡、南坪头、黑驼、老峰、岗头、道把、大吴、西吴、北营、郑村、庄儿上、小吴、北畔、窑子上、黄陵、东峰、红寺、嘉节、范家堡、李家庄、巩家堡、大村、小店、横河、西贾、西攒、薛店。
二、晋源区：(28个)：
南城角、北瓦窑、梁家寨、庞家寨、五府营、南瓦窑、鹅归店、周家庄、新村、南大寺、北大寺、长巷、小站、晋祠、金胜、北阜、董茹、武家庄、南阜、城北、西寨、木厂头、贾家庄、古寨、义井、南堰、北堰、吴家堡、棘针。
三、尖草坪区：(23个)：
西流、大东流、小东流、新村、赵庄、西留庄、西村、下兰、南固碾、北固碾、东张、赵道峪、新城、新店、光社、圪垛、南寨、上兰、土堂、呼延、大留、三给、摄乐。
四、万柏林区：(22个)： 前北屯、移村、瓦窑、大王、后王、小井峪、大井峪、下元、沙沟、闫家沟、神堂沟、流、南社、彭村、后北屯、南寒、北寒、东社、小王、新庄、南上庄、南屯。
五、杏花岭区：(16个)： 中涧河、柏杨树、七府坟、东涧河、南、丈子头、享堂、伞儿树、耙儿沟、剪子湾、道场沟、小枣沟、敦化坊、杨家峪、淖马、长江。
六、迎泽区：(10个)： 郝庄、郝家沟、双塔、王家峰、东太堡、枣园、店坡、马庄、新沟、水峪、赵北峰。
七、经济区：(7个)
南畔、南黑窑、城西、下庄、圪塔营、化章堡、杨庄。
八、高新区：(2个)殷家堡、小马。
九、龙城新区
新庄、西吴、小吴、范家堡、红寺、加节
第三篇：太原市危(旧)房改造实施细则
太原市危（旧）房改造实施细则
为加速我市危（旧）房改造步伐，推进旧城改造、住房制度改革和安居工程建设，依据市政府《关于旧城区危（旧）房改造的实施意见》（并政发〔1997〕104号），制定本实施细则。
一、我市危（旧）房以成片改造为主，危（旧）房比例大于60％的区域，方可列入危（旧）房改造范围。比例的认定由市房屋安全鉴定办公室负责。危房改造项目（以下简称危改项目）由市危改领导组审定，然后由市危改办报市计划部门申请立项。
二、危改项目由市危改办责成有关部门或单位对改造范围内的房屋面积、拆迁户数、居住人口、产权性质、经营状况等限期进行调查摸底。然后由市规划部门依据市危改办提供的摸底情况和改造意图，按总体规划的要求编制控规、详规，报领导组审定后，由市危改办委托设计部门编制可行性报告，报市计委列入危改计划。其中回迁安置部分列入安居工程计划，具体项目实施计划由市危改办负责安排。
三、零星危（旧）房改造必须符合规划要求，由市危改办对申请单位的资质、资金来源进行全面核查，签定意向书，报计划部门审查立项后，签订合同，按规定程序办理有关手续。
四、各单位自行改造项目，应向市危改办申报，经市房屋安全鉴定办公室鉴定，市规划部门审核同意，按程序批准后，市危改办向市计划部门申请立项，市计划部门向建设单位下达危改计划。危改项目按户均60平方米的面积享受危（旧）房改造的有关优惠政策，户均60平方米以上的部分按规定交纳各项税费。
五、凡确定由城区实施的危改项目，城区政府要高度重视，由区长负总责，成立专门的危（旧）房改造机构来保证落实。
六、市危改办应将改造地区的详细规划、摸底情况、经济效益测算依据、可行性研究报告、相关指标等向社会公开。
七、危改项目的实施由确定的项目负责单位牵头，市危改办及有关专家参加，组成项目招投标考评领导组，根据公正、公平、择优的原则，按招、投标方式选择开发建设单位。各有资格的开发建设单位参加投标应向项目负责单位提出书面申请，并提供本单位资质、资金来源 1 等情况。
八、项目负责单位与中标建设单位签订合同，予以落实。市危改办对工程建设中的有关问题进行协调监督，搞好服务。项目负责单位根据危改计划，按照规定程序办理手续时，各有关部门应给予积极支持。
九、开发改造单位需按照招、投标程序，择优选用施工队伍。施工队伍必须符合国家《建筑法》规定的有关条件和省市有关建筑施工队伍的规定要求。
十、危（旧）房改造的拆迁安置按照《太原市城市房屋拆迁管理办法》和《太原市危（旧）房拆迁改造暂行规定》实施。
十一、为确保居民按时回迁，拆迁安置及回迁楼建设可按下列三种方式进行：
（一）统一拆迁安置。开发改造投资单位一次性将动迁安置费用交付市拆迁办或城区政府，由市拆迁办或城区政府负责组织动迁和安置。市拆迁办或城区政府与开发改造投资单位签定协议，明确动迁完成期限。动迁完毕后，将熟地交付开发改造投资单位进行建设；
（二）自行拆迁安置。开发改造投资单位将回迁楼工程建设费用的60％存入市危改办或城区政府指定的银行帐户，由市危改办或城区政府专控，根据工程施工进度，按比例与投资单位同步支付工程建设费用，直至回迁楼竣工交付使用；
（三）一次性安置。市危改办或城区政府负责协调组织，由开发改造投资单位购置安居房或其它房源一次性安置。
十二、凡未按时回迁的危改项目（不可抗力因素造成的除外），投资者所建商品房或开发地块无偿收回，由市政府拍卖，所得资金用于建设回迁安置房。
十三、本次危改前划出的由开发企业负责开发建设的地段，凡两年以上（含两年）仍未进行开发建设的，原则上由政府统一收回，纳入本次危改范围统一进行改造。
十四、危改工程中的回迁楼及配套设施建设，享受以下优惠政策：
（一）划拨回迁建设用地；
（二）固定资产投资方向调节税为零税率；
（三）免收以下费用：城市基础设施配套费、教育附加费、商业网点费、人防费、水贴费、2 水增容费、电贴费、电增容费、规划管理费、规划保证金、绿化保证金、招标费、便道占用费。减收两项费用：水资源集资费减收50％、拆迁管理费减收80％。
十五、除回迁楼及配套设施建设外的其它建设项目，土地出让金不得低于确认地价的20％，其它费用按前条第三款执行。改造范围内道路及配套设施的建设由承担危改项目建设的单位组织实施。
十六、危（旧）房改造的启动和建设资金来源可采用以下几种筹集方式：
（一）住房公积金及“安居工程”贷款；
（二）回迁房及商品房预售款；
（三）危改地区房地产运作收入；
（四）招商收资；
（五）其它可用于危改的政策性资金。
十七、按照“以丰补欠”的原则，由市危改办或城区政府统一组织实施的危改项目要达到整体平衡。
十八、市危改办要参加危改工程图纸的会审和危改工程的竣工验收，确保设计合理，符合城市总体规划。未经验收的工程不得投入使用。
十九、回迁楼的建设，必须符合批准的规划要求和住宅建设设计规范，做到水通、电通、暖通，室内外煤气管道设施具备，预留通讯线路、设置信报箱等。
二十、危改工程的质量管理，实行四级管理，由项目开发建设单位、工程监理单位、施工单位和质量监督单位共同进行管理，各负其责。
二
十一、危改工程项目要求物业管理机构提前介入，为小区建成后的物业管理奠定基础。二
十二、本细则由太原市危（旧）房改造领导组办公室负责解释。二
十三、本细则从发布之日起施行。
（太原市危改办 4942686）房地局 4942651（办公室）
第四篇：城中村改造与城市设计
城市设计与城中村的改造创新
---以合肥葛大店为例
摘要：随着城市化进程的加快，城中村已经成为城市发展和延生中不得不面对的问题，城中村的问题如顽疾一般都大大的困扰着规划师，其改造难度大且改造成本之高，并且很大的影响了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多带来的尴尬，因此对于这个问题，以自己熟悉的城市中存在的村中村问题为研究对象，研究如何在城市设计的角度上来对城中村进行合理的改造，提出合理的建议，从而进一步的了解城中村。
关键词：城中村，改造，城市设计，创新
Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword：village in the city，transform，city design，reformation
目录 1.城中村改造的现状......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村为例进行探究........................................(3)2.1葛大店问题的由来....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相关案例的分析与借鉴..................................................(4)3.1国外改造的案例分析..................................................(4)3.2国内改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中规划住宅的设计方法........................................(5)5.城中村改造对城市建筑设计的影响........................................(6)5.1城中村的改造对设计的要求............................................(6)5.2整体布局设计........................................................(6)5.3居住设计............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)结论....................................................................(9)参考文献................................................................(9)
随着改革开发的发展的加快，中国城市化的不断加速，不仅仅是城市的数量上的不断增加，而且更重要的是城市的本身的辖区也不断的扩张，因此，以前相较于老城区的边缘 2 地块现状渐渐成为了城市新城区的中心或者次中心地块，大量的耕地被征用，但是仍有一些土地权属问题，城中村存在大量农民自建的房屋，脏乱差的现状比比皆是，甚至可以称之为，中国城市中的平民窟。
一．城中村改造的现状： 世纪以来，无论大到深圳、广州等为代表一线城市再到合肥，南京 长沙等二，三线城市都正在轰轰烈烈地大面积开展城中村改造运动，一般都是以整体拆除重建为主要途径、争取解决权属问题，把原村民的集体迁离到别处。并且出来了相关的一系列的文件作为城中村改革的指导方案。比如深圳市颁布的《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》中，列出了城中村的两点更新模式：1)综合整治，指的是不涉及拆除房屋的环境净化、美化；[1] 2)全面改造，包括对城中村进行整体拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。从目前已经实施的城中村更新案例看，全面改造，尤其是整体拆建已成为当前城中村更新的主要模式。济南市也在2011年颁布了为加快中心城区城中村改造的意见书也相应的指明了指导思想[2]等等，总的看来政府确实十分的关心城市城中村的改造的问题，但是不难发现，这些意见书大多都是从思想上来指导或者是泛泛的提出应该怎样合理的去改造城中村，不能想着用一锅端的或者是草草的想出几个大概的建议就能应对各个存在不同问题的城中村，把问题一下子就解决了。如何合理的，运用专业的规划者的思维和能力来处理城中村的问题是一个挑战和机遇。
二．以合肥葛大店城中村为例进行探究 2.1葛大店问题的由来：
1979年葛大店来说是发展标志的开始，经济大多为自改自足，大部分人意务农为生，建筑也基本为小的平房，随着国家政策，全国都在大力的发展，自然城市的也迅速的扩张，政府也将葛大店的本属于农业用地也进行了城市的建设，随着高速发展，21世纪初，可以说是合肥大发展的十年，城市发生了巨大的变化，大量的外来人口来到合肥，自然带来了巨大的居住压力。葛大店村民也自然抓住了这个机会，原来的1-2层的楼房变成了 对外出租的房屋，层数也渐渐曾经了4-5层，以适应越来越多的外来人口的居住，但是问题浮现了出来，老村区域内建筑大多数为单层，年久失修，却很多都有倒塌的危险，[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 不在适合人居住，可是还是有很多人居住在可能倒塌的建筑，具有很大安全隐患。而新村建设的住宅楼，建筑间距过小，市政设施的欠缺。
（图片来源与百度地图）
2.2根源分析
葛大店改造过程其实与大不多的旧村庄所面对的问题都是差不多了：比如建筑产权的不明给规划难度的增加，拆迁补偿的巨大。
1，建筑产权不明；合肥如果承认城中村违法建筑的产权，就会很大方面鼓励了村名违违法的行为，但是如果不承认产权，对部分违章建筑强制的直行拆除，则会宁改造无从进行
2，规划难度大；葛大店现状居住区开发强度很大，容积率快要接近3.0市政公用设施严重的欠缺，城中村就如一个鸡肋，葛大店村民要出于自身利益的考虑，开发商也要考虑到呀的利益。
3.拆迁补偿；巨大因为现状的村民很多是以出租自己的房子为收入，前数量之多，村民自然对拆迁有很大的抵触的情绪，这给改造单元带来了巨大的改造成本，这常常让开发商望而却步
三．相关案例的分析与借鉴
3.1国外改造的案例分析
底特律城艾尔伍德的改造
在国外“城中村”这个词汇并不存在，一般是为相同性质的低收入人群的聚居区——贫民窟，艾尔伍德是曾为二战之后从欧洲流亡到此犹太人的居住区，但是不受到重视，服务设施长期得不到维修，最终沦落到环境质量低下，社会治安混乱的区域，被当地人称之为“黑色社区”[3]
对于艾尔伍德的改造，针对入住人群收入状况，把住房的服务对象变为低收入阶级的人群，让原来居住还是能够买得起，解决了基本的旧区的人口人群，在改造方案中还设置了方便便捷的社区街道，保证了居民能够安全自由的从家门走到居住区内商店，公园，游玩场所。各个市政设施都得以维修和重建，不足的设施也得以及时的加以建设。
（图片来源于道路守望者博客）
借鉴对比，充分考虑到了原住民的经济接受能力，改造建设定位准确，很注重了改善交通条件，方便具名生活，从各个方面避免了社会问题的可能[] 3.2 国内改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋围
蔡屋围南村片如仍然存在狭窄的过道，发黑的楼梯，脱落的墙面，楼道可以通过铁窗看到一个胳膊之长别人的家，作为一个城中村，蔡屋围南村的一些地方角落，同样有不容忽视的垃圾处理与环境卫生问题。3
作为深圳旧改范例的蔡屋围，如今的南村虽然实质性的改造还没有完成
但是蔡屋围城中村确实有很多借鉴之处，比如同样是亲密接触的握手楼，但是楼与楼之间的巷子干净整洁，不仅仅每栋楼都设有了楼长服务信箱，还有专门的业主委员会和出租房管理服务中心。为了借助蔡屋围北村，以地下通道，空中连廊进行“南北携手”形成高端金融城市综合体。
借鉴对比，依据了国内城中村所普遍存在的详情，合理的分步性的，从各个方面对城中村进行调整，并且也同样结合了地理区位和周边环境来加速自己的革新与改造4。
[3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31
[5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）四．城中村改造中规划住宅的设计方法
针对城中村改造后规划住宅的使用者有明确的对象，多数仍然是原村民，所以城中村改造应该以乡村乡亲为主，可以把城中村定义为一个容纳居住，购物，休闲娱乐，信息交流等具有浓厚的任务色彩的城市综合性社区。社区的环境强调空间的开放性和参与性，在提供舒适的
休闲娱乐和生活环境的同时，也应该要体现出乡村的概念
可以发现其实城中村和城市的老城区很像，但是存在着很多类似的问题，但是很大不一样的是，老城区曾是城市的是中心，只是随着时代的改变，城市的中心向为移，由于时代的原因，自然出现了一些道路或者建筑，空间上面的问题，但是城中村原本就是以乡村的模式存在的，也是按照乡村的模式来发展，只是随着城市的扩张，而渐渐的被城市所包围，却没有紧紧的跟着上城市的步伐，相应的配套设施和区域文化，所以在针对城中村的设计改造中，不能完全的按照老城区的改造模式照搬照套的去做。因为每个城中村都有自己的文化。
（照片来源于实地拍摄）
五．城中村改造对城市建筑设计的影响 5.1城中村的改造对设计的要求
对于合肥葛大街的城中村的资料的查询和实地的调研总结出了几个具体的要求（1）增加休息娱乐空间，在查询资料的过程中，了解到很多部分，约占60%的居民在家工作或者是游手好闲，基本上早晚外出，根据生活习惯和方式，应该设置一些小型的广场，娱乐休闲，交流中心等，这样有利于人际交往的和谐发展，满足这些具名的信息交流和情感交往的需求。
（2）道路规划设计的要求，在道路规划中既要便利通畅，又能满足消防的功能（3）增加绿化面积，提高环境质量
6（4）增设老人和少年活动空间，可以设有老年人活动场所
城市设计时对于城市中历史文化保护的传承和演绎，对于合肥的葛大店城中村虽然看上去被遗忘了 但是有它独有的元素，比如有好几所高等或职业院校，还有就是离马鞍山路很近有很好的地理优势，地铁一号线也马上很快就通车，一系列的元素让葛大店带来了很大的机遇
5.2整体布局设计
社区的整体布局设计应充分的考虑居民的日常生活的行为，提供方便 舒适的居住环境、安静的工作空间，满足休闲娱乐和购物等行为，体现人 性化的设计，创造出田园风情的环境空间。城中村改造背景下西安高层商 住综合体中住宅的布局和环境设计： 高层住宅，从环境方面来讲，给予居住者及周边的影响是很大的。城 中村改 造背景下的高层商住综合体住宅的总体布局，要从整体居住环境和其对周边影响的观点出发来进行研究设计。
城中村改造中的景观轴的设计 从整体布局来对城中村的改造，一个区域的轴向设计很重要 从形态上讲，轴在社区要表现为以步行和绿色开放空间为主体的景观走廊，它既是对城市外部秩序的衔接，也是对社区内部秩 的限定。轴在社区中是一种可感知的景观空间形式，它通过建筑物的布置、道路的走向、步行空间的延续以及绿色开放空间的分布被感知出来。由于景观轴在空间形态上所 表现出来的复合性和多样性，轴的设计使得社区具有了生命的灵魂。在以人为本的社区设计中，应该将最有自然气息、最有可能吸引“人气”聚集、最能体现社区景观特色的地方让给步行的人群，以创造社区的精神与文化。由于步是景观体验最为生动细腻的方式，步行空间的景观轴线设计是至关重要的。
（照片来源于筑龙网）
5.3居住设计
对于城中村最重要的城市设计当然是居住的设计，包含居住环境和住宅的设计，确保容积率和足够的室外开敞空间的设计 高层住宅是利用高容积率来实现低覆盖率的。但是由于层数增多而造成单位面积上住户的密度过高，要想充分保证室外足够的开敞空间就显得较为困难。对于地下停车库的设计，停车难是很多小区所头疼的问题。如果没有地下停车场，就会让地表就会停车场，既不安全也不能很好解决停车难的问题。因此，在对居住小区中的住宅进行规划布局时，应以追求土地的多重使用及高效利用的办法，努力维护居住环境外部开敞空间的设计。
日照对于居住者来说，保证充足的日照时间是非常重要的居住环境条件。所有的住户如果都能够拥有南向的房间是最理想的情况，但是由于用地条件所限不能现的情况也有。葛大店原有的楼房破旧且楼房间距非常的小，日照很难达到标准所以在改造时候，由于大部分城中村都处于城市中心区，日照时间可按 2～4 小时来进行日照分析，从而确定两栋高层住宅之间的间隔距离。葛大店地势想对于比较高，加上旁边是马鞍山高架，所以具有良好的眺望视野，很重要，设计中如果能够对于高度充分的加以利用，能够与周边城市环境进 行相互借用，对于改善居住者的室内舒适度将有很大的帮助，例如，在规划布局时要避开周围建筑物和相邻高层住宅的遮挡，以获得空间上的开放感，葛大店居民就能从住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不远处的包河万达等等。
社区边界经常有城市道路、相邻用地边界。边界不同的空间形式赋予高层商住综合体社区封闭或开放的景观空间感受。，高层住宅生动活泼的景观造型应是城市景观的重要组成部分。因此，一方面以通过 对住宅形式的改进顺应和激发多样化的居住行为；另一方面，应通过景观规划设计的手段来创造边界的景观空间特色。在城中村中城市设计中景观设计已占有重要地位。从表面上看景观设计是美化环境、创造整洁优美的外部空间的一种手段，而实际上，景观设计的根本目的在于通过这种以偏重建筑以外的土地利用形态和自然元素的加工组织手段，使建筑物与外部空间有机结合，使人工与自然和谐相处，创造理想的居住环境。从这个意义上讲，景观意向群是强化建筑群体空间特6征的一种方式，虽然它具有独立的空间形象，并往往成为社区的核心空 间，但是它的结构应从属于住宅区的整体结构，并与建筑群的形象特征相应。
六．城中村的思考
[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004 现有城市规划不能真正改造而只是铲除城中村，而城中村又是一种积极和正确的存在和真正的合肥城市特色，当下的城市规划；需要改造的，不是城中村，而是当下城市规划。
如果要把大部分城中村推倒重建成高档楼盘，不管城市乐意与否，那些原城中村的租户会转移到新的区域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形态和机能，因为他们和城市相互需要”。启发和改造城市规划的，也恰恰是被城市规划威胁的城中村。欲速则不达，结论
作为一个专业的规划师所应该做的 就是要上每个城中村变得独一无二，城中村改造要体现自己的风格和个性，城市就像一个人，有着自身的形象和内涵，个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此城镇“城中村”改造规划首先应继承传统建筑，体现地方特色；在编制改造规划设计时应深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。继承传统的文化还要注意吸收外来的文化，注重创新，古为今用，洋为中用，使世界建筑地区化、乡土建筑现代化。参考文献
[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 [3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31 [5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）
[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004
第五篇：城中村改造
附件10：市政专业部门市政接用意见
依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：
一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：
1、因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案符合要求。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第25、27条；
2、《**市城市绿化条例》第22、23条；
3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；
4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
5、古树名木移植方案。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》
（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
三、（一）行政许可事项名称：树木移伐
（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第21条；
2、《**市城市绿化条例》第23条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)
（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日
（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。
（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；
2、**市园林局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
到区市政委城建科能直接办理的有 7项：
一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。
2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。
（六）提交的材料：
1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；
2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；
3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。
（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。
2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。
3、具有书面申请。
4、具有拟建架空线路的设计图纸。
5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（六）提交的材料：
1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。
2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。
3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。
（六）申请条件的依据：
1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（七）提交的材料：
1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；
2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
（六）申请条件：
1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；
2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；
3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；
4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；
5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（七）申请条件的依据：
1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、《城市道路管理条例》第三十三条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（八）申请材料和申请书示范文本：
1、申请书；
2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。
（九）办理程序：受理
审查
决定
送达
（十）办理时限：20个工作日
（十一）费用情况：本许可项目不收费
（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；
2、符合环境卫生设施设计方案；
3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；
4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；
5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；
6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；
7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；
（六）提交的材料：
1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；
2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；
3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；
4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；
5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、属于公园用地，并且范围明确；
2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；
3、有管理机构、管理制度和负责人；
4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；
5、具有《公园设计规范》要求的设施；
6、公园面积在10000 m2以上。
（六）提交的材料：
1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；
2、公园总体规划方案及工程竣工图；
3、公园绿化规划设计方案；
4、公园所有者及管理者的基本情况；
5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。
（九）费用情况：本许可项目不收费。
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；
2、符合**市夜景照明管理办法的规定；
3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；
4、经规划批准的平面图（A3纸）；
5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；
6、建筑立面图（A3纸）；
7、建筑剖面图（A3纸）；
8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；
9、营业执照（复印件加盖公章）；
10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；
11、施工安全认证（复印件加盖公章）；
12、夜景照明构思；
13、照明方案、设计说明（A3纸）；
14、灯位布置图；
15、照（亮）度、光色计算分布图；
16、控制眩光方法；
17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；
18、照明器材明细和技术资料；
19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；
21、节能措施
（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案
（七）办理时限：25个工作日
（八）费用情况：不收费
（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准
一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。
二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。
三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：
（一）区国土分局的建设项目用地预审意见
（二）用地单位填写的建设用地申请表
（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件
（四）区国土分局的地质灾害认定表
（五）区国土分局的压覆重要矿床证明
（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图
（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图
（八）用地单位提供的使用林地证明
（九）用地单位提供的征地补偿安置协议
（十）用地单位提供的村民代表大会决议
（十一）区国土分局的土地情况调查表
（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件
（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”
（十四）区国土分局的土地利用现状图
（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。
（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明
四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。
五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号
六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。
七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。
八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；
（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。
征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知
九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)
八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：
（一）建设项目批准文件。
（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
（三）有土地使用批准文件：
（四）市房屋拆迁资格证书
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。
（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。
（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。
（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
九、办理程序：受理→审核→审定→告知
十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设
（同附件10）附件15：办理征地结案表
一、办理国家建设用地征地结案申请报告；
二、市政府用地批准文件；
三、征地补偿协议书；
四、国家建设征用土地结案证明；
五、征地补偿款凭证。
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