慈海桥商业项目介绍及周边项目

第一篇：慈海桥商业项目介绍及周边项目

慈海桥商业项目介绍

1、项目四至：

项目位于天津市河北区，海河东路与五马路交口处，北至七马路，东临元纬路，紧邻著名的天津之眼。

2、规划指标：

规划可用地面积：18450m2 总建筑面积：地上27300 m2、地下9530 m2 容积率：1.48 绿化率：25%

3、项目周边介绍：

慈海桥配套公建为 天津市新城市景观-----“天津之眼”中重要的组成部分，集合商业购物、影城、儿童乐园、酒店为一体的综合商业街区，无论是商业价值还是旅游价值都凸显着海河景观节点的重要意义，成为天津未来又商业集中群落。

慈海桥配套公建为地处天津市内环线海河北岸，位于永乐桥“天津之眼”摩天轮下，作为三岔河口的重要景观工程，“天津之眼”摩天轮现已成为天津重要的旅游经济景观之一，慈海桥配套公建为是摩天轮的配套公建，商业价值尤为突：项目距天津火车东站5公里，距天津北站2公里，距天津机场17公里。南侧紧邻河北区最重要的交通干道—中山路，中山路直接连接和平区商业中心与南开老城厢商业中心，使该地区新型商业与传统商业连成一体。

慈海桥配套公建位于河北区南部海河商务发展带，该盘是河北区着力发展商贸服务、文化旅游、金融商务等现代化服务业，打造海河沿线城市中心商务区。

该盘周边金融机构分支机构众多，金融气氛浓厚。

旅游景点遍布周边，特色文化氛围优势明显。

天津之眼摩天轮、望海楼教堂、金钢公园、李叔同故居、大悲禅院、古文化街、天后宫。

4、规划平面图：

对项目周边同类商业项目如世纪天乐商城、天津窗帘城、万通上游国际商业、易买得商业、大悲院商业街等项目做的初步的调查，位置及销售情况如下：

1、世纪天乐商业项目：世纪天乐商业管理集团收购的“天津轻纺万象城”，经过半年多的调整、装修后，将于9月28日开业，“世纪天乐商贸城” “以批发为主，零售为辅”，意在打造北京动物园批发商圈之外津京冀地区的又一批发核心。位于海河东路，临近慈海桥（永乐桥）。该项目共地上五层、地下一层。主要以服装为主，三、四楼为窗帘和床上用品、五楼餐饮。

商铺只租不售，40m2商铺的租金根据楼层的不同在7万-8万元/年左右，减免两年的管理费用。根据调查店内冷清，人流量不是很大，与一河之隔的大胡同商业区有天壤之别。

2、天津窗帘城项目：位于慈海桥下，在海河东路上，背靠大悲院。天津窗帘城——凤凰广场新城已完成建设，进入招商阶段。该项目将于今年12月开业，拟建成本市最大的中高档窗帘、布艺和家饰品的大型批发零售交易中心。

天津窗帘城老城位于河北区中山北路，建于1995年，面积约1.2万平方米，年交易额逾亿元。刚刚落成的天津窗帘城——凤凰广场新城比老城面积翻了一番，达到2.6万平方米，地下一层，地上四层，集交易、展示、休闲于一体，为目前本市规模最大的窗帘城。该项目也将成为本市首个走高端、精品路线的窗帘市场。

根据了解，该项目只租不售，价格根据位置的不同在3.5-5.4元/m2/天。原计划今年10月开业，但至今仍未开业。

3、万通上游国际商业，为万通上游国际居住区配套的商业项目，现在招商部分为万通上游国际二期项目。位于红桥河北大街与三条石大街交口东北侧，慈海桥下桥处。万通上游国际商业街区售价22000元/平米，租金：2.5-3元/平〃天； 付款方式：一次性或五成以上十年按揭。根据了解，商铺所剩不多。业态规划：中小型餐饮，休闲娱乐，咖啡厅，幼儿教育机构，移动营业厅，办公，美容，社区服务中心等等。

4、易买得商业广场：毗邻万通上游国际、瞰海两大高端住宅社区，直接服务近万高端消费人群。易买得大型生活购物中心于2009年9月3日正式开业。周边辐射大胡同商圈、鼓楼商圈和老城厢商圈等多个传统商圈。

5、大悲院商业街项目：北至地纬路，南至天纬路，东至三马路，西至四马路，占地20626.5平方米，建筑面积31851平方米，共有15个单体楼座组成，经营业态以佛文化、美术文化为主题的两大经营业态，涵盖了经济型酒店、公寓式写字楼、传统民俗文化、宗教文化用品、美术文化用品、古玩字画、美术培训中心、工作室、旅游饰品、珠宝玉器、特色餐饮，并配有地下停车场。大悲院是天津佛教圣地之一，历史悠久，香火旺盛，因而在天纬路紧邻大悲院一侧自然形成了佛教用品一条街。

商铺基本情况 1、1和8号楼一层：628.11m2，均价24800-25800元/ m2（经营业态：佛教文化，工艺美术，珠宝玉器，旅游用品，文化用品，服装、时尚用品店，小型超市，便利店等）2、3~4号楼一层：336.85 m2，均价23800元/ m2（经营业态：佛教文化，工艺美术，珠宝玉器，旅游用品，文化用品）3、3~4、10号楼二层：574.29 m2，均价12800元/ m2（经营业态：佛教文化，工艺美术，珠宝玉器，旅游用品，文化用品，创意工作室，小型办公用房，茶社，咖啡厅等）4、7-103号71.20m2，均价23800元/ m2 经营业态：佛教文化，工艺美术，珠宝玉器，旅游用品，文化用品 5、11号楼：460.23m2，均价18800元/ m2（经营业态：佛教文化，工艺美术，珠宝玉器，旅游用品，文化用品，创意工作室，小型办公用房等）6、7号楼，1878.76 m2，均价16800元/ m2（经营业态：按餐饮楼标准设计施工，可做餐饮，配套齐全，也可经营佛教文化，工艺美术，珠宝玉器，旅游用品，文化用品，创意工作室，小型办公用房等）

大纲

一、天津市总体环境介绍

经济发展状况，人均收入、生活水平的变化，流动人口的增长，交通设施发展状况，国家及市政府的相关发展政策。

二、海河沿岸规划发展状况，西站、东站周边的规划发展。

三、慈海桥项目情况的具体介绍

四、慈海桥周边配套设施的介绍

五、天津市商业项目、商圈的介绍

六、慈海桥项目与相关类型项目的对比表，竞争力分析。

七、对于慈海桥项目的远景规划设想。

八、招商的情况，与知名品牌的合作，招商理念的推广

九、合作模式

十、项目公司的简介中瀚实业

第二篇：项目周边商业物业租金水平调查报告

一、调查目的“绿城长兴广场”项目周边商业物业租金水平调查，目的在于确定项目招商的基准价格，推进项目招商持续良性地运营，并确保合作双方具有一定的合理的赢利空间。

二、调查范围

以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。

三、调查方式

走街选点访问。

四、综合分析

1、人民北路。

本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元;二层：日租金1.6左右。

案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)

人民北路银时代店 一层 30 8 7.3人民北路两岸咖啡店 二层 500 30 1.6

4西鱼巷59号嗒滴嗒童装店 一层 70 9 3.54、长安路。

该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。

案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)

金陵中路292号(空置)一层 25 10 10.9

5金陵中路318号汀凡诗女装店 一层 30 6 5.4县前中街385号(空置)二层 800 70 2.395、县前街。

重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。

该项目一层日租金报价每平方3.5元;二层报价2.5元。

据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。

案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)

解放中路376号李宁运动店 一层 83 37 12.2解放中路389号(空置)一层 90 41 12.4解放西路115号和记菜馆 一层 200 12 1.64

解放西路246号佳业房产经纪 一层 30 4 3.6

5五、本案租金定位

综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。

理由：

1、这个价格具有一定的竞争性，从商业街培育的角度，需要“放水养鱼”，租金水平不宜定得太高。这个价格可以维持开发商的运营成本。

2、这个价格具有一定的成长性。按照长兴的习惯做法，可在此基础上每年递增5%，能保持项目持续性运作。

第三篇：深圳商业地产发展分析及重点商业项目介绍

深圳商业地产发展分析及重点商业项目介绍

关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。

龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。

2.商业发展中的尴尬 但是一直以来,深圳商业发展却处在一种尴尬的境地: 一方面,深圳的社会消费品零售总额居于全国前列,拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。2004年,商业市场总销售额超过武汉达到全国第五,1996年,世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场,首先落户深圳,1997年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中,深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机构,伴随着其不断的发展壮大,陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。

2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家,销售总额430亿元,同比增长29%。截至目前,包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商,已经在全国各地开店逾900家。但另一方面。年轻的深圳,其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来,存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成,其商业业态和布局都处于一种无序的状态,并且整体档次较低,面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区域性国际城市的目标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普查显示,截至2004年8月,深圳深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米,按深圳现有1010万消费人口计算,人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米,人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均1.1平方米的水平。深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近90％是小门店,这其中约有一半位于城中村内,外部环境和建筑质量都比较差,在各类新兴商业区内,专业商业设施比较缺乏,很多网点都设在商住综合楼宇内;此外,代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。

3.升级,面向未来 商业传统的形成需要时间的沉淀,移民社会特征突出的深圳,其城市性的发展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”,深圳特区逐渐开始转变为深圳市,具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这使得2000年后的深圳,越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求的,就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动,“改造”、“升级”“Mall”一时间成为深圳商业地产的主流语境。在港深24小时通关、CEPA实施等多种利好的刺激下,从2004年开始,深圳大型商业购物中心项目蜂拥而来。在全国炙手可热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳,2004年底,12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业,填补了深圳商业缺乏大型商业设施的空白,标志着深圳商业进入新的发展阶段,一时吸引了全城的目光。两大SHOPPINGMALL与东门和人民南的改造一道,更强化了罗湖的商业中心地位,深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。但这只是刚刚开始,90年代兴起的华强北

商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张,首先表现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计,仅商业区内目前动工和计划动工的8个大项目,总投资就达43亿元,建筑面积50多万平方米,其中商业经营面积达26万平方米。区内商业经营面积将由现在的80万平方米扩大到106万平方米,增加近1／3。2005年旺销楼盘 华强北商圈的新一轮扩张,同时还表现在“质”的提升上。一方面,旧的厂房重新装修包装和扩容,商场变得更漂亮、更现代,更有商业氛围。另一方面另一方面境内外商业资本的持续涌入,全新高档商业项目的开发建设,提升了整个商业区的硬件。尤其以和记黄埔地产公司和深圳中航集团斥巨资23亿元,即将兴建的中航广场项目为代表。进入2005年,这种发展势头仍继续加速。目前深圳正在规划或建设的规模6万平方米商业地产项目不少于10个,投资额超百亿元。尤其是在福田中心区,7万平方米怡景中心城、10万平方米星河购物公园、10万平方米的金海马购物中心等商业项目正在大兴土木,加上其他商业项目,整个商业部分已占整个深圳中心区建筑体量的20~25％。关外龙岗区政府规划的五洲风情MALL号称深圳最大,总面积将达26万平方米。此外,南山区还将建7万平方米的海岸地产、蛇口兴建6万平方米的招商MALL和14万平方米的新城市购物中心等。这些购物中心建成之后,深圳即将浮出水面的商业地产项目总面积接近100万平方米,届时深圳的零售面积将增加10%以上。仿佛一夜开始的深圳商业升级运动,才拉开序幕。滞后城市发展的商业补课,其突如其来的势头似乎过于猛烈,但深圳其强大的消费支撑能力,是这一轮商业升级的最有利保证。在面向深圳未来的发展雄心,国际化城市、区域经济中心的背景下的这一切或许才刚刚开始。

4.深圳商业区域的发展 4.1.传统商业区域的发展 如同深圳的城市发展历程一样,深圳的商业发展也经历了一个逐步发展的过程。随着城市发展自东西两翼向中心推进,消费中心随之西移,商业区的发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、居民区也伴随着商业的发展发生变化,形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体的综合区,消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。但是由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响,一直未形成稳定的商业格局及标志性的商业设施和中心商业区。深圳市是东西长、南北短,呈带状分布的城市,随着城市中心的西移,城市的发展呈现出自东向西滚动的态势,目前深圳的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次。

4.1.1.罗湖商业中心区——目前代表深圳城市形象的标志性商圈 由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港,是深圳最早开发建设的城区之一。本片区位处城市中心地段,人流量大,是深圳商业旅游购物旺区,人口居住密度相当高,交通十分便利,所以集中了深圳众多国内外大中型商场、服务和娱乐行业,随着近年深圳城市商业的升级,人民南商业片区环境改造,改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体,以连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。一度在城市商业竞争中略现颓势的罗湖商业中心,在片区逐步改造的同时,一批诸如拥有商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨挚,以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店,沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享人流和商机,从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、经营理念先进,在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国际一流水平,能代表深圳城市形象的标志性商圈,成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。

4.1.2.东门商业区——具有区域文化沉淀的商业旺区 东门是传统的商业中心区域,而且东门具有很深的地区文化底蕴,是深圳区域文化的沉积点,有其独特商业发展传统,一直都是深圳规模最大,商铺最密集的商业旺区之一。其吸引的人流量在深圳无出其右,日均人流量平均在60万左右,购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。其历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜,吸引着四面八方的客人,成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区,也成为港人在深圳消费的首选区域。但今日的东门商业区由于缺乏整体规划,商业业态重复严重,经营者缺乏专业经营知识等种种原因,东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生财旺地,逐步成为深圳公认零售业经营风险最高,低档货充斥的商圈。东门

形成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争,整个商业区的商业经营管理层次较低,商业定位存在较大错位导致高楼层经营困难。随着90年代逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高,东门“商业老大”的地位已经失去,其全市范围的影响力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。

4.1.3.华强北商业区——最有活力的工薪白领商业区 华强北原本规划为工业区,进入90年代以后随着深圳经济发展重心逐渐西移,区内电子等专业市场的发展,吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集,带来大量的商务/创业的需求,而大量人气的集聚,又进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展,形成非常良性的循环效应。时值今日,华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。城区现在为深圳“业态最全”的商圈,日人流量可达50万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场;营业面积在一万平米以上的大型商场就达15家;年整个商业街区商业销售总额逾260亿元（2003）,已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。华强北的商业设施大多由工业厂房改建而来,自发形成的商业旺区的色彩浓厚,是工薪白领的主要消费场所;整个城区商业定位及档次不高,对高收入阶层吸引力相对有限。但是,华强北商业区是在原有工业区的基础上自发地形成的,现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成,加上片区内的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的,因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来的交通,商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题,都制约了商圈的进一步发展提升,这与中心区的超前规划和发展模式形成巨大差异。华强北商业区由于是在工业区基础上迅速崛起的,至今才10来年历史,还没有形成自己的商业文化特征,从而使整个商业区显得苍白和缺少底蕴,影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少,这不仅减小了对外地观光客的吸引力,而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间,已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则形成了鲜明对比。华强北目前面临的主要问题是：商业购物环境档次较低,缺少公共休闲空间;交通拥挤,停车设施严重不足;土地过度开发,基本生活配套设施和市政公用设施严重不足。

4.1.4.深圳中心商业区——代表深圳未来的中产阶级高档商圈 正在展开大规模建设的深圳福田中心区,是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心,作为深圳政府“二次创业”的主要功能区,将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体,成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深圳城市竞争力,促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。作为政府规划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区,在深圳未来商业版图上占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心,同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展,最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展导向是大力引进高档商家的进入,促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能需要5年。中心区的发展蕴藏了巨大的商机,一个新的商圈正在悄然形成。作为深圳的中心,这个区域具有辐射整个深圳的能力,并且随着深圳的进一步国际化,这个辐射区还将进一步扩大。目前,在中心区内已有五家国际一流水准的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、竞争有序”的现代城市商业网点体系,形成有国际水平、代表城市商业形象的标志性商圈。与已有成熟商圈东门、华强北相比,新兴的这个商圈的特点就是高档。因为这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。高标准建设的中心区商圈,其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场18万的商业面积,顶上将是郁郁葱葱的森林式公园,形成全中国独一无二的生态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的10万平方米的怡景中心城,8万平方米的晶岛国际购物中心,将在2006年上半年和2005国庆开业,联同天虹购物广场,星河购物公园等,一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。

4.1.5.主要次级商业区域的发展 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段,城市每年新增常住人口达到30—50万,相当于一个中等城市的人口规模;同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之

中,因此深圳商圈的地域布局,远未最终“定型”。

4.1.5.1.南山商业区——大众商业导向的新兴商圈 随着90年代末期,随着城市重心西移,南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的居住人口,也带来了大量的消费需求。由于南山所处区位的相对独立性,使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限,给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力,在房地产开发商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁荣,业态趋于完善,商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速,但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。从整体上看,在相当一段时间内,南山商服市场仍处于上升发展中,大量商业裙楼持续推出,但由于现有的商业较为分散,南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度,市场消化能力有限,商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升,但相对成熟旺铺仍有相当距离。南山由于二次移民（内地来深圳,深圳其它区迁移到南山）多、外来购房者多,成份目前还并不稳定,所以目前南山商业的形态并不具备自身的特点,还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后,南山的商业才可能具有某种特点。随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进,南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升,南山将会从满足区内消费需求,逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心,从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。

4.1.5.2.关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。宝安中心商业圈——潜在的西部商业中心 曾作为深圳前身宝安县治所在的的宝安,很长一段时间一直扮演着深圳事实上西部区域商业中心的角色。但受限于宝安的城市发展水平,区内整体商业档次不高,同质化现象严重,其巨大潜力尚未得到充分发挥。宝安人均商业面积仅为0.73平方米／人。就宝安的结构而言,商业面积体量偏小,且过于集中于宝安中心区一带,呈不均匀分布。随着深圳城市功能的西移,宝安与市区的关系逐渐密切。随着全新规划的宝安新中心区逐步成为宝安的政治、经济、文化中心,进而成为深圳西部的副都心区域。由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划,宝安中心区商业发展前景被普遍看好。而从目前政府的商业规划来看,宝安中心区的商业目标定位在深圳整个西部的商务中心。新中心区的商业中心将以新城大道为辐射圈,在周边高尚住宅群中以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。在这样的背景下,宝安的商业地产开发同样热情高涨。但是超前的密集开发同样遇到了与龙岗同样的问题,在相当程度上,从商业地产转向商业还需要一段时间的耐心。

第四篇：项目介绍

鹰潭国际眼镜城项目介绍

鹰潭国际眼镜城是由江西君融华业置业有限公司巨资打造的超大型国际眼镜专业市场。江西君融华业置业有限公司成立于2010年，公司自成立以来坚持以＂科学规范的管理，优质高效的创新＂为理念，以适应市场竞争为导向。根据企业标准化、规范化、科学化的需求，全面引进现代企业管理机制，认真规范内部企业管理，实行统一规划、统一经营、统一管理，努力将企业做强做大！

2010年是“十二五”计划开局之年，市委市政府坚持“大铜业、大物业、大旅游、大框架和建设新农村”四大一新的发展战略。充分依托“鹰潭眼镜”的销售网络优势，拓展市场、扩大生产能力，建立眼镜研发技术中心，培育自主品牌，使鹰潭成为名副其实的眼镜之乡，规划10000亩的眼镜工业园区。公司紧紧围绕在市委市政府的周围，坚持科学发展观，全力提升鹰潭眼镜产业链市场，为振兴鹰潭的眼镜文化快速发展巨资打造了“鹰潭国际眼镜城”。

鹰潭国际眼镜城位于鹰潭市西北角，北接杭南长高铁路和沪昆（济广）高速，南距鹰潭市中心，市政府、火车站，东临鹰西大道和西侧毗邻的206国道是联接城市和外部的主要交通要道，是中童工业园区的核心地段。项目总建筑面积达45万平方米，其中商业总建筑面积达21万多平方米。总项目分为眼镜专业市场、会展中心、眼镜工厂、研发中心、技工教学、物流仓储、五星级酒店等六大功能形成配套设施齐全的多功能立体商业城，是中国最具创新型的、依山傍水、环境优雅、独有山水间园林式景观的商业园区。园区由公园、文化广场、商业区、居住区四部分组成，构成集居住、商业、购物、休闲、娱乐、旅游等为一体的多功能立体化商业城。

鹰潭国际眼镜城完善的商业配套、精心的市场策划、专业的经营管理、全方位的规划定位，弥补市场的不足，抢占发展商机，立足中国，辐射世界，实现产、销、展一体化平台。占领城市产业经济要道，努力打造成为国际化眼镜

零批基地、展示基地和眼镜文化主题旅游基地。实现专业化、国际化、统一化、规范化和视觉化。

鹰潭国际眼镜城是鹰潭市未来的商业圈与消费圈，未来发展的热点，万众瞩目的焦点。同时我们也坚信在市委市政府的大力支持和正确领导下、在公司全体职员的共同努力下，鹰潭国际眼镜城将会被打造成为鹰潭市的名片、江西的名片、中国的名片！

第五篇：项目介绍

SYB培训简介：

“未来5年内，是芝麻开门的创业时代，大学生如果能抓住创业机遇，前途将不可限量” 盛大网络创始人陈天桥如是说。无论是刚出校门的大学生，还是在社会上已摸爬滚打多年的各届人士，创业，已成为许多人的渴望。

SYB（Start Your Business的缩写，意为“创办你的企业”）培训是SIYB体系（Start and Improve Your Business 的缩写,意为“创办和改善你的企业”）中的一个模块，SIYB体系是国际劳工组织（ILO）和中国劳动与社会保障部积极倡导的专门为创业者、中小企业量身定做的社会化创业全程扶持指导体系，目的是以创业促进就业。

SYB创业培训吸纳世界80多个国家有关专家学者的智慧和实践经验的结晶，同时也是专家们30年时间集体智慧的浓缩，在国际劳工组织亚太地区就业促进项目与中国劳动和社会保障部合作下，将SYB引入中国，并在近百个城市成功推行了SYB项目培训。

SYB培训面向那些有创办企业的想法，并确实打算创办一个新企业的人。它向参加培训的人介绍开办企业的各个步骤，以及怎样完成自己开办企业的各项可行性调查研究，培训项目的目的就是让有创业意愿的人自己来演练实施开办企业的各个步骤，完成自己的创业计划书，并提供后续支持服务，帮助他们创建自己的企业和实现有效经营。接受SYB培训的学员顺利结业后可获得由中国劳动和社会保障部与国际劳工组织统一登记颁发的《创业培训（SYB）合格证书》，部分学员经过有关部门评估可享受国家创业贷款方面的相关优惠和创业跟踪服务。

SYB培训的与众不同：

1、SYB创业训练实行小班教学（国际标准U型教室20－25人/期）；

2、课堂训练采用高度创新的参与性互动培训方法；

3、完全模拟创业实际过程；

4、学员在不断丰富和完善自己的创业计划书的同时演绎自己的创业计划；

5、强烈感受未来创业的真实世界；

6、结业后即可按自己的创业计划书进行成功创业；

7、SYB培训机构必须获得国际劳工组织和中国劳动与社会保障部的资格认定。

SYB培训内容：

SYB是一套简明、通俗、易懂、实用的创业培训教材，到目前为止，SYB培训的教材已经被翻译成40多种语言，在全球80多个国家广泛推行和使用。SYB的培训课程总共分为两大部分，共十步。第一部分是创业意识培训，共两步；第二部分是创业计划培训，共八步。

第一步 将你作为创业者来评价；（即创业适应性分析）

第二步 为自己建立一个好的企业构思；（即创业项目构思和选择创业项目）

第三步 评估你的市场；（即产品、客户及竞争对手分析）

第四步 企业的人员组织；（即经营上的人员安排）

第五步 选择一种企业法律形态；（即申办何种经营许可）

第六步 法律环境和你的责任；（即创业方面的法律法规，创业对你意味着何种法律风险和法律责任）

第七步 预测启动资金需求；

第八步 制定利润计划；（包括成本效益分析）

第九步 判断你的企业能否生存；（包括你的创业项目的可行性分析，草拟创业计划书）第十步 开办企业。（介绍开办企业的实际程序和步骤）

培训对象：

1．应、往届毕业大学生和社会有志青年；

2．已经创业或经历多次创业的人士；

3．拥有创业想法的在职人员；

4．部队转业有创业想法者；

5．海外归国欲创业者；

6．参加职业技能培训后的各类人员；

7．失业和下岗职工；

8．失地农民；

9．退休离职并想创业者。

学员参加培训后的收获：

A、创业素质得到整体的提高：

1、经过培训帮助创业者正确认识自我，创业意识得到增强；

2、使创业者形成一个相对完善的、实际的企业构想；

3、使创业者对企业即将面临的市场环境有理性的认识，且能够正确对市场进行评估；

4、让创业者学会对企业科学的管理方法；

5、掌握开办企业所需启动资金的计算方法，以及科学、实用的一些纳税技巧；

6、学会如何有效地制定企业的利润计划；

7、学会创业计划书的撰写；

8、塑造创业者成功心态，培养决策思维模式，帮助建立高效的管理体系、战略经营方案，提高自身创业的综合素质和领导力；

9、创业的能力同计算机、外语一样是个人发展所必须拥有的重要能力，是个人就业、创业必要能力；是否具有创业能力也是未来企业聘用员工的衡量标准之一。SYB可以为每个人提高创业能力、增加创业知识、提供创业服务。

B、创业指导专家团将为SYB培训后的创业者提供强大的后续支持服务，协助获得《创业培训（SYB）合格证书》的学员申请获得五万元以上免息创业贷款，同时协助学员申请工商、税收等方面的优惠和扶持。同时可以享受创业指导专家提供的后续一对一跟踪服务，以减少学员创业投资的盲目性，大大提高创业成功率。

C、免费参加创业者联盟活动，包括创业专题讲座、创业项目说明会、创业经验信息交流、创业典范扶持。