2011年沈阳太原街商圈发展分析报告

第一篇：2011年沈阳太原街商圈发展分析报告

2011年沈阳太原街商圈发展分析报告

一、沈阳市各大商圈分布情况

目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了太原街商圈、中街商圈、五爱商圈、金廊商圈、铁百商圈、北市商圈、长江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大、对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳都市形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分。其他商圈区域性较强，是沈阳商业市场的补充。

二、太原街商圈概述

太原街商圈位于沈阳市和平区，东起和平北大街、西至胜利北街、南临南五马路、北至北五马路，长约2.2公里，宽约1.6公里，商圏区域面积约为3.52平方公里。商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。

太原街商圈是沈阳市最繁华的商业中心之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井，消费者认可度极高。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群。太原街商圈主要业态包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场以及商务写字楼、公寓等。经营服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品。这是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。

三、太原街商圈商业、写字楼、公寓市场分析

1、商业市场分析（1）商业市场总体概况

太原街作为市级商圈，现有商业供应为76.64万平方米，其中百货和购物中心供应量约为64.54万平方米，是区域商业供应的主体。百货和购物中心主要分布在中华路和太原街交汇的十字轴上，聚集有多个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚，是沈阳历史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡•天，扣点20%～25%。太原街商圈商业品牌比较丰富，高中低档品牌都有，满足了沈阳全市不同收入人群的购物需求，平时人流量约为30万人次/天，周末约为50万人次/天。随着万达广场、新玛特、伊势丹和中兴三期等项目的强势入驻，太原街的商业业态将更加丰富。

相对中街而言，太原街商圈主要由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接，街铺少，建筑形式单一，缺乏街的概念，十字轴的商场布局容易分散人流。区域内商业项目体量较大，而且集中供应，招商难度大，导致区域商业空置面积较多，目前除了中兴和新世界以外，其他百货和购物中心经营情况一般，而且美美百货在2010年底停业，彰显了商业巨大的竞争压力。

（2）商业类型分析

太原街商圈现有商业类型比较齐全，拥有百货公司、购物中心、超市大卖场、专业店和商品市场等多种商业类型。

【太原街商圈现有商业类型比例图】

区域中现有的商业以百货公司为主，占现有商业总供应量的56.4%，随着万达广场和潮汇购物中心强势入驻，商圈内购物中心的比例也达到了25.3%，这也体现了太原街商圈的特点，以中高档百货公司为主，而且档次较高。

（3）商业业态构成

太原街商圈现有商业业态齐全，拥有服装、餐饮、娱乐、超市、美容、电器和家具家居等多种商业业态。

【太原街商圈现有商业业态比例图】

通过上图可以看出:太原街商圈商业业态主要以服装服饰类为主，市场份额占到69%，由于五洲春天购物广场和东舜百货两个项目目前除了部分店铺在营业以外，其他店铺目前都处于空置状态，潮汇购物中心项目目前只有个别店铺开业，有部分面积还处在招商阶段，因此太原街商圈目前有较多的空置商业面积。

2、写字楼市场分析

太原街商圈写字楼主要集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。坐拥沈阳三大市级商圈之一的太原街，浓厚的商业氛围为写字楼市场带来较高的人气。区域内分布有和平大街、三经街、南京街、十一纬路、中山路、中华路及南五马路等城市主干道，近25条公交线路途经本区域，为写字楼市场提供了便利的交通条件。太原街商圈处于沈阳市的中心地带，以其核心的地理位置和传统办公商圈的影响力，吸引了商贸企业以及各类企业，平均入住率为76％高于全市平均入住率的71％，处于各商圈最高水平。

目前市场上写字楼的经营模式主要有三种：出租、出售和售后代租。太原街商圈写字楼市场以出租为主，平均租金约为900元/年/㎡，其中甲级写字楼出租均价为1100元/年/㎡，乙级写字楼出租均价为820元/年/㎡，区域写字楼出售价格在6000～7000元/㎡之间。太原街商圈写字楼项目档次参差不齐，档次差别较大，总统大厦从客户品质和市场影响力看，是沈阳高端写字楼的代表项目之一，成为区域其他档次写字楼发展的重要带动力量。而部分乙级写字楼存在物业老化、档次不高等问题。

3、公寓市场分析

太原街商圈公寓市场以南站、太原街为中心，辐射周边区域，太原街商圈是沈阳三大主要商圈之一，商业商务氛围浓厚，同时紧邻沈阳站，附近有许多批发市场，比较适合中小型企业办公。太原街商圈是公寓的发源地，沈阳第一个公寓就出现在太原街，太原街商圈也是沈阳目前酒店式公寓最集中的地区，第一批公寓包括当代程式、腾龙国际公寓在这里取得了成功，刺激了随后大量公寓的供应。该区域属于传统商务和传统商业区，且交通方便成为大多数楼盘的卖点，楼盘档次差异较大，价格在8000-14000之间。以本地高收入者为主，特别是商务区的企业主、高级白领等。

四、太原街商圈2010年1月至2011年4月份各类产品供销量分析

2010年1月至2011年4月，太原街商业总供应量为24.98万㎡，写字楼总供应量1.95万㎡，公寓总供应量14.91万㎡，其中商业和公寓占全市总供应量的10.35%和10.67%，拥有较大比例。太原街商业新增供应5.45万㎡，公寓新增供应6.85万㎡，短期内太原街商圈将以商业和公寓项目为主，写字楼以出租为主要经营方式。

2010年1月至2011年4月，太原街商业销售量为10.68万㎡，占全市销售量的13.14%，销供比为42.76%，高于全市33.66%的平均水平，太原街商圈作为城市最繁华的商圈之一，拥有良好的商业口碑；写字楼销售0.85万㎡，占全市销售量的2.7%，主要销售早期上市的写字楼；公寓销售量3.72万㎡，占全市销售量的9.47%，销供比为24.92%，略低于全市28.09%的平均水平，虽然太原街商圈是公寓的发源地，但近年来太原街商圈商业用地供应量有限，新开发的商业类项目较少，公寓市场发展也因此有所放缓。

五、太原街商圈发展趋势判断

1、商业品牌质量和运营情况将不断提升

太原街商业市场从目前新增供应情况看，购物中心的规模和比例越来越大，整体品牌质量和运营情况都在不断提升，商业市场发展逐渐趋向规范化、服务化。

2、差异化经营、树立项目特色，将成为太原街商业项目竞争突破口 太原街商圈商场林立，但多数商场提供的大多是雷同的商品品牌和消费服务，缺少特色。项目的差异化经营，提供多功能服务，树立项目特色，提高自身竞争力，将成为太原街商业项目竞争的突破口。

3、加强商圈内各商场之间的联系，发挥商业街的优势

作为沈阳最繁华的商业街之一，太原街商圈的商业项目大多是由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接。太原街应加强商圈内各商场之间的联系，充分发挥商业街的优势，由商业街的规划效应带动整个商圈的竞争力。

4、高档写字楼将成为市场主力

太原街商圈的浓厚商业氛围为写字楼市场带来较高的人气，也提供了较多的优质客户。随着外企及国内大型企业的入驻，对高档写字楼的需求量迅速增加，太原街商圈写字楼项目应秉承设计新颖、配套齐全、人性化服务的宗旨，使高档写字楼成为市场主力。

5、细化公寓产品功能，提高项目档次

太原街商圈是公寓的发源地，又是城市的核心区域，具有公寓发展得天独厚的优势。随着公寓市场的不断发展，将逐步分化成倾向于办公需求的商务公寓和追求高品质便利生活的服务式公寓。聘请专业的知名物业管理进行管理，以提高项目档次，将成为提高公寓竞争力的又一突破口。

第二篇：沈阳将建设金廊太原街地下城

沈阳将建设金廊太原街地下城

新闻来源：沈阳网

9月20日晚，记者从市规划和国土资源局获悉，依据城市总体规划纲要的城市建设规模预测，至2020年，沈阳地下空间总建筑面积约为5000万平方米，人均拥有地下空间建筑面积将达到6.8平方米。

据介绍，目前人均地下空间面积约2.2平方米。主要包括地下停车、地铁、地下人行通道、人防设施、地下街等。这其中，沈阳地下空间主要分布于金廊、太原街、盛京皇城等城市公共中心地区，三个地区的开发总量约为456万平方米，占全沈阳的37%。

按照规划，沈阳未来将着重在11个重点地区和20个次重点地区建设地下空间。这其中，沈阳将在未来建设金廊地下城，重点构建地下交通与地下停车、市政管廊、地下公共步行及地下商业五大系统，打造有效支撑地面、地上协调发展的地下金廊。据介绍，金廊地下空间采取一轴八节点的珠链式布局结构。其中，一轴为青年大街地下市政管廊系统、地下公共步行系统、地铁系统、地下商业系统地下高度复合地下空间轴线。八节点为紧密围绕地铁站点形成网络化的地下空间核心节点，形成八处地下城。地下城总规模约570万平方米，其中包括地下街规模约50万平方米。

此外，沈阳还将开发太原街地下城，将以地铁、地下步行、地下停车、地下道路、市政等功能为主，以6条地下街为骨架，通过地下连廊连通整合地铁站、沈阳站站前地下广场、地下街、公共建筑地下公共通道，形成地下步行网络和停车网络。规划地下城总规模约135万平方米，其中地下街约26万平方米。

第三篇：沈阳市太原街调研报告

太 原 街 调 研 报 告

根据拟定调研方案，针对餐饮调研需要，我部三人把主要目标定为太原街 新玛特（花季）、伊势丹百货、五洲春天美食广场、时尚地下街、国美电器（亚惠美食广场）、中兴商厦、万达广场、温州城，以及沈阳站、中山广场周边情况，走访情况如下：

一、情况分析：

1、新玛特（花季）

营业时间： 9：30—21:30

餐饮面积：2100㎡ 餐饮租金： 主题餐厅 ： 4 元/㎡/天

档

口 ：2300元/户/月

管理费

：2000元/户/月 能

源：天燃气、电

档口餐位：146个

经洽谈了解，新玛特花季店开业两年，经过两年养时期客流有所增加，但由于品项搭配不当，经营状况一般。餐饮区位于商场八层，其中，主题餐厅7家，川人百味、牛巴店、高寿参鸡汤、家食乐、新都铁板烧、廲湖蒸菜、小元宝滋补火锅；

档口6家，晋味香面馆、筷道北方风味、老鸭粉丝、麻辣香锅、麻辣串、日韩料理。

经了解家食乐、新都铁板烧、廲湖蒸菜、小元宝滋补火锅自开业至今，仅装修，从未营业，其它三家主题餐厅，经营状况一般；档口日韩料理因经营情况不佳，已撤户，现经营商户每日销售在300—2000元之间，顾客以员工为主。商场即将对八层进行品项调整，将已停业的电玩调整为影院。

2、伊势丹百货（亚惠美食）

营业时间： 负一层档口：10：00—21:00

7层主题餐厅：11：00—21:00

餐饮面积：主题餐厅：6250㎡

档口：800㎡ 餐饮租金：主题餐厅：14%--19%扣点，每年递增1% 档

口：28%--30%扣点

能

源：天燃气、电

档口餐位：258个

伊势丹百货08年开业，由于货品好、环境好、服务态度好，四年间经营情况很好。但该地产是由日本的[新日本建设株式会社]投资，受钓鱼岛事件，商场客流大不如前。餐饮分布于商场的七层和负一层超外，其中，七层为主题餐厅：大志 日本传统烤肉、百世威 泰国餐厅、期日 日式西餐、鱼漫 日本料理、港仔茶餐厅。

负一层快餐档口：旭日日式简餐、国粹精华、嵐山拉麺、川合顺麻辣香锅、比萨风暴、欧米奇咖啡。

主题餐厅由于品项多为高档次日本料理，客流较少，但由于是扣点形式，经营成本较低，相对稳定；档口因数量较少，环境优雅，顾客消费水平高，效益很好，川合顺麻辣香锅日最高销售可达14000元。

3、五洲春天美食广场： 营业时间： 9：30—20：00

餐饮面积：4700㎡

餐饮租金：档

口：2000—4000元/户/月

小吃车：10000元/户/季度

管理费：300元/户/月

卫生费：1000元/户/月 能

源：天燃气、电

档口餐位：1196个

五洲春天购物广场于05年开业，由于五洲春天购物广场环境一般、货品较差，经营不久二、三、四层商户撤出，仅剩一层门市和五层美食广场，其中，档口、小吃、水吧共50家。（品项有：中式快餐、排骨饭、鸡排饭、鸡柳饭、烤肉拌饭、韩餐、麻辣香锅、刀削面、手擀面、陕西小吃、炸串、鸡架、米粉、土豆粉、米线、麻辣烫、麻辣拌、抛饼、汉堡。）美食广场菜品味道好，人均消费较低，为周边工作人员和中低档消费人群，提供了理想就餐环境。受二、三、四层撤户影响，档口、小吃、水吧共50家，现29家营业，21家空位，而且管理松懈，重项较严重，每日销售在300—5000元不等。

4、时尚地下街： 营业时间： 9：30—20:30

档口面积：1100㎡ 餐饮租金： 档

口 ： 13000—33000元/户/月

圆厅小吃 ：10000元/户/月 负二层小吃：5000元/户/月

管

理

费：无 能

源： 档口：天燃气、电

圆厅小吃：电

负二层小吃：电

档口餐位：486个 圆厅小吃：88个

负二层小吃：无

其中，档口23家（项目有：关东煮、章鱼小丸子、西点、炸串、鸡架、鸭颈王、拉肠、米饼、鸡排饭、炒饭、韩国风味、砂锅、桶饭、麻辣香锅、米粉、土豆粉、自选麻辣烫、麻辣拌、水吧）；圆厅小吃16家（项目有：鸡架、肉夹馍、凉皮、饭包、炒饭、中式快餐、麻辣拌、老鸭粉丝、手抓饼、米饼、紫菜包饭、水吧）；负二层小吃18家，15家营业，3家空位（麻辣串、蛋卷饼、西米糕、鸭颈王、休闲食品、日式饭团、牛肉干、酸辣粉、烤鱿鱼丝、撒尿牛丸、水吧）；档口、圆厅小吃就餐区较小，但翻台率高，日销售额在500—3500元不等。圆厅小吃分为四个圆形档口，每个圆12㎡，又分为四户，现有转租加项情况。负二层小吃主要以零食为主，无就餐区，均为即买即走。

5、亚惠美食广场（国美电器）： 营业时间： 9：30—21：30

餐饮面积：2300㎡ 餐饮租金：22%扣点

能

源：天燃气、电

档口餐位：650个

亚惠企业创立于1992年10月，是中国从事餐饮服务业的专业公司，在2004年被商务部列为中国餐饮百强企业。到2006年为止，旗下共拥有“亚惠美食”、“亚惠美食广场”、“欧米奇咖啡”、“百乐汇餐饮”、“群惠餐饮”和“乐翻小镇”、“甜甜圈”七个自主创立的餐饮品牌，共计近100多家直营分店，分布在中国的北京、天津、上海和大连四地。餐厅事业以亚惠美食为品牌、总部设在中国大连的快餐事业是企业的核心。

二、洽谈情况：

1．辣子林火锅城：全国连锁。与店长洽谈，留名片，当天接到

辣子林火锅城来电，但由于我商场是地下商场，与其选址标准相矛盾，因此不考虑进驻。

2.欧罗巴西餐厅：全国连锁。与店长洽谈，市场部负责人电联，由于我商场是地下商场，与其选址标准相矛盾，因此不考虑进驻。

3.大禾寿司：全国连锁。是加盟店，与大庆距离较远，因此不打算进驻。

4.湖南大碗菜：全国连锁。与店长洽谈，并与李总通过电话，说要与合伙人商量，过几天再通电话。

5．花袭人红楼干锅：全国连锁。总部在江苏，刚刚进入东北市场，有意向进入黑龙江市场，发了资料，后续跟进。

6.铁板传奇：全国连锁。有意进入黑龙江市场，发了资料，等待回复。

7.德香苑北京烤鸭：全国连锁。主要介绍大庆项目，有意进入黑龙江市场，正在筹备大庆店，11月开业。由于人手原因，暂不考虑在大庆开第二家。

8.韩盛炭火烤肉专门店：全国连锁。与店长洽谈，与副总电话联系，发了资料，等回复。

9.芊雨葉泰国风味：全国连锁。芊雨葉刚刚进入哈尔滨，第一家店正在筹备中。与市场部负责人联系，正在邀约。

10.外婆家：全国连锁。有意向进入哈尔滨市场，留了市场部负责人电话，正在约访。

11.西堤牛排：全国连锁。做一、二线城市，打算进入哈尔滨市场，已发了资料，正在约访。

12.汉巴味德：全国连锁。只做沿海城市、一线城市，暂不考虑进入黑龙江市场。13.一茶一坐：全国连锁。有意向进入黑龙江市场，店长正在上报我商场情况，正在跟进。

14.巴贝拉意式休闲餐厅：全国连锁。只做沿海城市、一线城市，暂不考虑进入黑龙江市场。

15.吉野家：全国连锁。刚刚进入黑龙江市场，与负责人通过电话，正在约访。

其他洽谈店铺：

阿尔卑斯西餐厅、丽湖蒸菜、芒果皇后主题餐厅、飞渡铁板烧、金顺石韩式料理、味斯特自动小船烤肉、城里城外巫山烤鱼专门店、可味特湘西小厨、便所欢乐主题餐厅、小肥羊、赛百味、川人百味、麻辣元素、真功夫、加乐比意式欢乐餐厅、米斯特比萨、港仔茶餐厅、福姐食尚粗粮、小乔回转寿司、釜山料理、涮你喜欢、龙心大悦、思味特、中洲商务铁板烧、鱼酷烤全鱼、沸腾鱼乡、阿叉炖品、食乐品味粥店、釜山料理、将太无二日本料理、雅梦娜西餐厅。

三、根据我商场招商需要，拟定以下招商对象：

外婆家：

全国连锁，黑龙江省无店，有意向进入哈尔滨市场

花袭人红楼干锅：

全国连锁，黑龙江省无店，有意向进入黑龙江市场

西堤牛排：

全国连锁，黑龙江省无店，有意向进入哈尔滨市场

芊雨葉泰国风味餐厅

全国连锁，哈尔滨首家店正在筹备中

一茶一坐

全国连锁，大庆无店，正在上报，等待回复 韩盛炭火烤肉专门店

全国连锁，黑龙江省无店，发了资料，等待回复

真功夫

全国连锁，大庆无店，已约访 吉野家

全国连锁，大庆无店，正在约访

涮你喜欢

全国连锁，大庆无店，发了资料，等待回复 湖南大碗菜

全国连锁，黑龙江省无店，不做直营，可加盟

以上为赴沈阳调研、备商所获得的信息，以进行分类分析，敬请领导指正！

餐饮部：阮峰

2011年10月18日

第四篇：商圈调查分析报告

小陈水果店商圈调查分析报告

胡洋

103341021、人口规模及特征

人口密度非常大：小陈水果店位于无锡商院商业街比高数码隔壁，是一个主要以经营水果的门面，在学院下课时间，以及周末放假时间有较多学生光顾，购买各种自己所需的水果，主要经营各种常见水果。鲜甜可口、色泽诱人的水果，由内而外散发着动人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，对健康又大有益处。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可帮助消化，好处不胜枚举。

二、产品情况

小陈水果店：

主要经营各种时令水果。

水果价格（元/斤）

无籽西瓜贡 桔柠

4.68 8.80 7.80

菠萝柿 子胡

3.80 3.98 9.80

橙子猕 猴桃特 小

2.88 4.28 4.50

芒果脐 橙金 丝蜜38.00 4.95 4.80

檬柚凤柚

木9.80 西红

柿

2.68

黄

1.68

西红2.68

主营产品： 黄瓜西红柿 芒果 木瓜红富士草莓 金橘 龙眼 特小凤哈密瓜蜜桔 橙子

瓜砂

糖5.98 特蜜

2.78 金

瓜

4.98

柿

桔红

富8.80 桔哈

密5.60 橘柚

6.50

士

瓜

子

砂糖桔猕猴桃 梨

红心柚柠檬 雪梨

三、竞争对手情况

在无锡商院小陈水果店隔壁就有另外一家水果店，名为水果缘。同样顾客都是我们学院的学生，同时大学生超市也有一家水果店，相比较其他两家，本店的价格较好，质量适中，所以生意相对而言较好。且靠近男生宿舍，所以顾客比较多。

五、客户情况 负责人：胡洋

客户都为无锡商院的学生。对于本店的水果，大多数学生都去过，且消费过。客户大多持满意的态度。

改进建议：

建议：

水果保鲜：不同水果有不同的保鲜方法 首先不要囤大量的货 尽量减短进货到 出货期 有的可以常温保存 有的需要冷藏保存但是成本相对较高 最好的办法是尽量减短周转期 像葡萄这样的水果 基本不能过2天销售期。

增加利润：

提高利润的方法主要是以下几种：

1、维持目前进货价格、销售价格不变的条件下，提高营业额

2、维持销售价格不变的条件下，降低进货价格

3、维持进货价格不变的条件下，提高零售价格

4、维持目前进货价格、销售价格不变的条件下，降低开店运营成本服务：

服务态度一定要好。对待顾客应该亲切。

第五篇：福州学生街商圈调查报告

实训报告

实训项目：福州市学生街商圈调查

实训学时：140

一、实训项目的名称 福州市学生街商圈调查

二、实训目的

目的：了解学生街的商业结构，总结学生街商圈的发展趋势。

三、实训过程

1、调研对象的确定：主要是学生街商圈内的大学生、其他职业人员、周边居民以及流动摊点

2、调研范围的确定：仓山学生街，琴海路、首山路和上三路的合围空间 3调研方法：通过现状勘测、随机访问以及上网查阅有关学生街商圈消费与发展的资料，分析学生街商圈的发展动向

四、实训小结

（一）、学生街商圈地理位置

福州学生街商圈为于仓山区域内，以上三路、程埔路、施埔路为交通要道而构建，核心消费区域包括旧学生街、滨海嘉年华、学生街城市广场。旧学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。一条百来米长的街道两旁，遍布了几百家商铺从吃的穿的用的到玩的，时下最潮的，都能在这里找到。

学生街城市广场位于仓山学生街和福建师范大学的正对面。由福州欣隆盛房地产开发有限公司投资开发，为欣隆盛世2期项目，位于福州市仓山区最中心，商业配套最成熟的地段——上三路北侧。学生街城市广场周边交通便利，百米范围内有师大、程埔、对湖、首山路、市体育中心等多个公交车站点，从福州的各个角落均可直接到达，距离白湖亭车站只要约5分钟的车程，同时，随着城市建设“东扩南进”战略的实施，火车南站、汽车南站、城南轻轨等将在未来几年内都通车使用，并随着三环通车，前横、鼓山两座大桥08年完工，学生街城市广场的商业价值也将随着大区域的交通完备加上本身所承载的成熟商业配套而得到更大的提升。

福州学生街公交线路

126路(肺科医院→ 警官学院)

124路(三角埕→ 高桥西路)

螺洲专线(福建信息职业学院→ 省精神卫生中心)

87路(省建筑专科学校→ 森林公园南门)

4路(左海公园西门→ 丰泉集团)

50路(帮洲长寿路口→ 义序机场)

83路(省医大附一医院→ 陈绍宽故居)

万福专线(英华学院→ 金山公交总站)

106路(省交通学院（南区）→ 火车站)

113路(洪山西客站→ 白湖亭)

115路（上渡→下院）

42路（白湖亭→金山金桔站）

K1路（上渡→火车站）20路(福建警察学院→ 火车站)

（二）、学生街主要业态分布

学生街商圈定位为休闲商业街城，以“标杆学生街商圈，领航仓山商业未来”的姿态整合仓山核心商业，延承仓山固有的百年辉煌商业历史，领航未来新都市中心的商机。学生街商圈以学生街广场为中心，考虑到目前仓山核心商业区

域缺少一个具备一定体量、规划合理的综合性商业楼盘，经专业商业团队多次研讨，整合学生街城市广场的产品多样化优势，在近3万平方米的商业体量内规划了九条街区的独立产权沿街店面、两栋综合商业楼，一条特色半地下步行街、一个开放式内环状休闲广场。其中九条商业街区全部沿街，独立产权；合理规划为名品流行街、风情美食街、休闲运动街、家居家纺街、特色酷吧街、生活主题街、前卫时尚街、文化用品街、花样使馆街九大休闲主题商业街，为投资者和经营者提供最全面的商业选择。各街区之间分散有序，业态互补；并通过景观、周边环境的融合，围合成街城的广场效应。多家大型的专业市场、购物广场、综合超市、中高档餐饮以及品牌零售店以学生广场为中心呈辐射分布随着学生街城市广场的顺利建设并开业，与师大学生街、滨海·嘉年华等形成一个全新且更完善、更具价值的学生街商圈，在福州的整体商业中起到举足轻重的作用。

（三）、学生街商圈的市场定位

学生街顾名思义其主要的消费者就是学生，以卖各类文化用品，饰品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而闻名福州。学生街商品价格合理，经济时尚，是一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，节假购物常去的场所之一。由于学生街的消费人群主要是学生一族和一些时尚的年轻人，学生消费有其固有的特征，一方面，学生是追逐潮流的群体，喜欢新奇商品；另一方面，学生消费水平低，卖家所提供的商品应该款式新奇价格便宜才能迎合他们的消费口味。所以，学生街商圈的市场定位应该走低端路线。一些物美价廉的服装饰品等都很受学生们的亲睐。还有就是各色的小吃，是学生们逛街休闲的最爱。走在师大学生街上随处可见摆着的种摊位，卖服装的，卖饰品的，卖文化用品的都有至少不下百个，还有各种的专卖店人潮涌动。这些商品的价格普遍都比较低从几元钱到几百不等。这既符合学生们的消费喜好而价位又是大部分学生愿意接受的。

（四）、学生街商圈的优劣势

 学生街商圈的优势

a)首先，仓山学生街商圈历史悠久有很厚的文化底蕴。现在福州其他地方也有学生街如福州大学的学生街，还有农大也有学生街。而这

些学生街的鼻祖其实就是仓山学生街，在许多人的印象里学生街其实就一条，那就是仓山学生街。许多游客都是慕名而来的，这就为学生街商圈的发展做出了巨大的贡献。

b)其次，学生街商圈内分布着许多大学福建省的知名大学。如福建师范大学、福建工程学院、福建交通职业技术学院等。这些大学的存在让学生街板块汇集了大量的人气，再加上师大教师宿舍等高校教师住宅的建设，大批教师的入住，不仅让这块区域成为了福州著名的科教文卫中心，更带来了旺盛的人流。学生是这个商圈的消费主体，每年都有新的学生来大学读书，这就为学生街商圈的经久不衰提供了保证。学生为学生街商圈的发展提供了源源不断的动力，随着人们生活水平的提供，学生们的消费水平也将有所提高，学生街商圈也会更加繁荣。

c)再者，学生街商圈交通发达。不管你在福州的哪个角落，公交路线总能把你送到学生街。四通八达的交通网络，为学生街商圈的发展载来滚滚的财源和无限的商机。 学生街商圈的劣势

a)发展不平衡 在这一带做了详细调查后发现，旧学生街依然保持热闹、拥挤的景象，新学生街却显得后劲不足，白天生意清淡，即便是人气最为旺盛的晚上7点至9点，不少商铺也是门庭冷落。仔细观察会发现，新学生街之所以晚上的生意比白天好，主要归功于这里的“夜市”，那些“两件衣服50元，一打袜子10元”的摊位前，总能围着许多学生，一阵讨价还价之后便成交了，地摊的生意远远的超过了正规的店铺。

b)消费的季节性 由于学生街的消费主体是学生，所以学生在校期间这里的生意非常的火爆，每当寒暑假的时候这里的生意可谓是一落千丈。这样一种波动环境不利于商圈的长期繁荣和发展。c)占道经营污染严重 夜市是学生街商圈的特色，学生街的繁华也吸引了许多的小摊小贩。流动摊点把整条街道占得满满的，经常造成人流堵塞。有流动摊点的地方就有污染，所以，学生街商圈除了给

人繁华的感觉外就是拥挤不堪污染严重了。与东街街口、宝龙等处比起来档次上差了很多。拥挤的街道，满地的垃圾注定他不能像东街口那样走上高端路线。而这些都将限制学生街的进一步发展。d)学生街商圈只能做单一的商业规划 学生街不可能做综合性的商业街即便仓山未来的发展前景不错，但就固定以学生为消费主力的学生街商圈来说，不可能实现整合升级。学生街商圈没有升级的空间，除非这一带周边出现高档社区，吸引一些高消费人群过来，但是，这里是不可能规划高档楼盘的。

e)租金过高不利于吸引投资 现在开发商在推出商铺时都把价格抬得很高，学生街的商铺售价从2005年的2-3万元/平方米，涨到如今的3-6万元/平方米不等，投资者未来5-10年的利润都被赚走了，而随着市场房价的上涨，这里的商铺价格也随之提升。

（五）、学生街商圈的发展趋势

随着福州经济的发展，新的商业模式将对学生街商圈的经济模式造成冲击。“绿色经济”、“环境”等观念也越来越深入人心，政府也在提倡绿色城市。如果学生街的夜市不得到合理的整治，街道卫生和消费环境没有提升的话很难跟上经济发展的步划，停滞不前只能被淘汰。不过，学生街商圈也算的上是福州的老牌商圈了，能有今天的发展其中肯定有它存在的价值。其中最重要的应该是它为高校广大师生的学习和生活提供了便利，是学生们大学生活中不可或缺的一部分。所以，只要有高校在，那么学生街商圈就不会消失。如果在未来的发展中能够克服商圈本身的劣势，那么学生街商圈的发展将会更上一个台阶。

五、实训心得体会

通过这次的调查实训让我看到，学生街的商业区是围绕高校经济为核心，以休闲商业为模式，倾力打造集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等为一体的多种组合，具有现代化时尚潮流的商业步行街。以大学生为主要目标的消费者，经营档次定位不高，以满足学生生活消费为主要为宗旨，逐步与周边居民中消费能力较高的消费者为目标。福州仓山区学生街只能满足与学生的一些日常生活消费，文化气息不够，商业气息取代了文化的需求（从商业消费结构中得到）。学生街的

基础设施不够，导致了卫生、安全、文明的问题。没有公共的交流空间，学生的文化交流平台不能满足。这些都使得学生街商圈的发展局限在一个狭窄的空间里，要想学生街商圈能更好的发展就需要打破这些局限。