XX农贸市场销售策划方案

第一篇：XX农贸市场销售策划方案

贵州铜仁小十字农贸市场销售策划

方案

福州合纵连恒房地产投资顾问公司

2006年4月17日

一、项目概况

项目位于贵州省铜仁市（地级市）中心城区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。

该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。

项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。

二、销售概要

销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。

在经营权销售方案上，与客户签三份合同。

第一份：《农贸市场经营权买断合同》、第二份：《农贸市场委托出租协议》

第三份：《农贸市场管理公约》

另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认

第一份：由房管局出具的《小十字市场产权及经营权确认书》

第二份：由市公证处出具的《农贸市场经营权买断合同》的合同公证书

使用年限：本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。

付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。

摊位租金：市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100％以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、三、定价方案

（一）定价原则

1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。

2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%－50%，中间摊位保持均价。

3、四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/M2可调为10980/M2。如此类推。

（二）调价原则

1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行

一铺一价，为日后提价预留适当空间。

2、配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行

提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。

（三）具体定价方案

按经营面积计算（平方米）： 摊位定价：

以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12788元/平米

菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12138元/平米

水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为5864元/平米

其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以铺位好坏再进行调价）

四、推广计划

（一）第一阶段：内部认购期活动（第一周）针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。

主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。

一张优惠卡仅限优惠五个铺位。一人仅限购两张优惠卡。持卡可享受购铺九折优惠。

交纳1000元订金可认购优惠卡一张。

主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。

通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。

具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者）

其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。

推广要点：点明买断经营权与只租赁关系

原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700－800元

如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能

如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。

其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性”

（二）第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。

第一周购买的享受9.2折优惠 第二周购买的享受9.4折优惠

第三周购买的享受9.6折优惠

第四周购买的享受9.8折优惠。

主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。

让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足

让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。

具体方案：摊位及门面实行十年包租，每年租金收益为10% 购买摊位及门面时即返头一年租金，即只需90%购房款即可。

返还第一年租金后，由开发商委托市场管理收取租金。

客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关

推广要点：投资收益权

每年10%的投资回报，十年即可回本。

坐收剩余三十四年的租金，即投资十万可获四十四万的回报。

租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。其它要点：做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。

五、推广方案

（一）、主要广告推广方式

组织专业派发队伍进行外围派单，并带客进售楼部，配合销售人员完成销售。（广告设计另行提供）

派单人员计划6人，如有需要可要求销售人员配合（销售人员6人）

（二）、其它铺助推广方式

1、户外广告1-2块：在大十字天桥及小十字步行街等醒目位置做为期两个月的户外广告发布（广告设计另行提供）

2、广播电台广告：选择当地主流广播媒体做广告，一天六次，计划发布两个月

3、电视广告：选择在当地收视较高的湖南卫视上视短时间的字幕广告。

（三）、项目开盘庆祝活动

1、项目开盘当天在市场及售楼部现场进行为时两个小时的舞狮或鼓乐表演以烘托现场销售气氛，吸引人气。

2、开盘当天可组织抽奖活动，所有开盘当天购买成交及持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可

设计为5000－10000元。

六、近期工作安排

1、人员到位及培训

2、的价格微调 3、4、合纵联恒项目小组核心成员三人已到位并开展工作

销售人员6人于当地招聘，计划安排培训

外围派单人员6人于当地招聘，计划安排培训

销售定价方案的确定

已完成市场内各经营业态的初步定价

第二步拟完成市场内各摊位的价差定位及摊位间第三步拟完摊位及门面最终定价

销售面积测算

组织销售人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体面积，并核实

组织房管局对摊位及门面面积进行测算

销售文件的配合

《经营权买断合同》的拟写（由合纵联恒公司完成）

《委托出租合同》的拟写（由合纵联恒公司完成）《市场管理公约》的拟写（由合纵联恒公司完成）由房管局出具现有农贸市场的产权及经营权确

认书，务必于开盘前交给售楼部作为合同附件（由侨泰公司完成）

《经营权买断合同》的公证事宜与公证处联系。（由侨泰公司完成）

5、前期策划及筹备

已完成整体销售策划方案思路及构思 完成对市场内部经营户可承受租金价位及销售价位的调查

下一步将准备售楼部的装修配合及物件的采买 下一步将开始广告文案的采写及相关广告的平面设计等工作

下一步将完成《销售统一说辞》的编写 销售人员制服及工作名片的准备

第二篇：XX农贸市场销售策划方案

贵州铜仁小十字福州合纵连恒房地产投资顾问公司

2006年4月17日

一、项目概况 项目位于贵州省铜仁市（地级市）中心城区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。

项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。

二、销售概要 销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。在经营权销售方案上，与客户签三份合同。第一份：《农贸市场经营权买断合同》、第二份：农贸市场销售策划方案 《农贸市场委托出租协议》 第三份：《农贸市场管理公约》 另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认 第一份：由房管局出具的《小十字市场产权及经营权确认书》 第二份：由市公证处出具的《农贸市场经营权买断合同》的合同公证书 使用年限：本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。摊位租金：市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100％以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、三、定价方案

（一）定价原则

1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。

2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%－50%，中间摊位保持均价。

3、四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/M2可调为10980/M2。如此类推。

（二）调价原则

1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行一铺一价，为日后提价预留适当空间。

2、配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行

提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。

（三）具体定价方案 按经营面积计算（平方米）： 摊位定价： 以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12788元/平米 菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12138元/平米 水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为5864元/平米 其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以铺位好坏再进行调价）

四、推广计划

（一）第一阶段：内部认购期活动（第一周）针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。一张优惠卡仅限优惠五个铺位。一人仅限购两张优惠卡。持卡可享受购铺九折优惠。交纳1000元订金可认购优惠卡一张。主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。

通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者）其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。推广要点：点明买断经营权与只租赁关系 原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700－800元 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能 如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性”

（二）第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。第一周购买的享受9.2折优惠

第二周购买的享受9.4折优惠 第三周购买的享受9.6折优惠 第四周购买的享受9.8折优惠。主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足 让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。具体方案：摊位及门面实行十年包租，每年租金收益为10% 购买摊位及门面时即返头一年租金，即只需90%购房款即可。返还第一年租金后，由开发商委托市场管理收取租金。客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关 推广要点：投资收益权 每年10%的投资回报，十年即可回本。坐收剩余三十四年的租金，即投资十万可获四十四万的回报。租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。

其它要点：做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。

五、推广方案

（一）、主要广告推广方式

组织专业派发队伍进行外围派单，并带客进售楼部，配合销售人员完成销售。（广告设计另行提供）派单人员计划6人，如有需要可要求销售人员配合（销售人员6人）

（二）、其它铺助推广方式

1、户外广告1-2块：在大十字天桥及小十字步行街等醒目位置做为期两个月的户外广告发布（广告设计另行提供）

2、广播电台广告：选择当地主流广播媒体做广告，一天六次，计划发布两个月

3、电视广告：选择在当地收视较高的湖南卫视上视短时间的字幕广告。

（三）、项目开盘庆祝活动

1、项目开盘当天在市场及售楼部现场进行为时两个小时的舞狮或鼓乐表演以烘托现场销售气氛，吸引人气。

2、开盘当天可组织抽奖活动，所有开盘当天购买成交及持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可

设计为5000－10000元。近期工作安排

六、1、人员到位及培训 合纵联恒项目小组核心成员三人已到位并开展工作 销售人员6人于当地招聘，计划安排培训

外围派单人员6人于当地招聘，计划安排培训

2、销售定价方案的确定 已完成市场内各经营业态的初步定价 第二步拟完成市场内各摊位的价差定位及摊位间的价格微调 第三步拟完摊位及门面最终定价

3、销售面积测算 组织销售人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体面积，并核实 组织房管局对摊位及门面面积进行测算

4、销售文件的配合 《经营权买断合同》的拟写（由合纵联恒公司完成）《委托出租合同》的拟写（由合纵联恒公司完成）《市场管理公约》的拟写（由合纵联恒公司完成）由房管局出具现有农贸市场的产权及经营权确

认书，务必于开盘前交给售楼部作为合同附件（由侨泰公司完成）《经营权买断合同》的公证事宜与公证处联系。（由侨泰公司完成）

5、前期策划及筹备 已完成整体销售策划方案思路及构思 完成对市场内部经营户可承受租金价位及销售价位的调查 下一步将准备售楼部的装修配合及物件的采买 下一步将开始广告文案的采写及相关广告的平面设计等工作 下一步将完成《销售统一说辞》的编写 销售人员制服及工作名片的准备

第三篇：楼盘销售策划方案

楼盘销售策划方案

一、项目简介

1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94㎡

住宅面积：18835.80 ㎡

商铺面积：5470.49㎡

可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡)建筑密度：29.75 绿地面积：2985.52㎡

绿地率：30.49 容积率：2.61 总户数：320户

主力面积：39-59㎡

占地14.69亩，地块呈条状弧形

2、项目其他情况:

本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。

交通

靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安状况

项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。

购物与娱乐

项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；

海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。

医疗卫生

满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。

学校教育

四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。

金融服务

项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。

结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。

二、市场定位

住宅：

1、自住型消费群：（90）

年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）

25-35岁的二人世界；（60）

退休的二人世界；（10）

职业结构：企业中、低层工作人员；

购买用途：短期过渡；

购买状况：一二次置业；

习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；

注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。

2、投资型消费群：（10）

年龄结构：35岁以上；

职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；

购买用途：偶尔居住，主要用于投资；

购买状况：二次置业；

习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。

3、基本数据测算

（1）以39㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；

单价3850元/㎡；

总价款150150元；

首付款45150元；

按揭贷款105000元；

月供款722.715元。

（2）以64㎡户型为例：

若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；

单价3600元/㎡；

总价款230400元；

首付款69400元；

按揭贷款161000元；

月供款1108.163元。

-font-weight:normal"> 商铺

1、定位分析

项目定位为“

内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

2、投资分析

以50㎡一层铺面为例：

若选择5成10年银行按揭贷款，年利率6.12；

单价8000元/㎡；

总价款400000元；

首付款200000元；

按揭贷款200000元；

月供款2232.4元；

租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价）

投资回报率：约6。

三、销售计划

1、价格制订策略：

①低开高走；

②平稳增长； ③扫尾期做盘；

④力争短平快。

阶段

计划销售（套）

所占百分比

（）

住宅橱卫装修均价（元/㎡）

优惠

第一阶段

内部认购期

10 3600 一次性2 按揭1 第二阶段

公开发售期

30 3650 一次性3 按揭2 第三阶段

强销期

30 3700 一次性3 按揭2 第四阶段

持销期

20 3600 一次性2 按揭1 第五阶段

扫尾期

10 3600 一次性2 按揭1 合计 320 100

铺面销售进度和住宅尽量相同。

需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为５－７个月。

四、广告宣传

1．报纸广告

优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。

鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。

本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。

采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。

2．公交站台广告 目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。

3．工地围墙宣传画

主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。

4.条幅广告

悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。

5.网络宣传

申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。

6．楼书设计

楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。

从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。

五、销售策略

1．传统销售模式

即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。

2．直销模式

印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。

3．好邻居模式

通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。4．买房中空调

通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。

四、销售监控

1．对每月阶段销售量进行监控

2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化

3．对付款方式监控分析

对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控

4．对广告创意、广告题材的反映进行监控

5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映

6．对市场走势进行分析

7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。

五、具体工作实施内容及要求

1．市场调查及研究

①派出调研人员进行市场调查和问卷访问

②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析

③数据汇编整理，分析

④撰写市场调查报告 2．市场定位

①项目概况书：由开发商提供

②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等

③产品文化定位：产品品质、建筑风格

④市场目标定位：客户群定位

⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素

3．销售关系准备及建立

①销售面积确定

②按揭银行洽谈

③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点

④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传

⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰

⑥选定宣传媒体

⑦预售许可证

4．项目包装工作

①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)②地盘外墙

③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）

④地盘看板

售楼资料准备 ①售楼书

②买卖合同

③价格表

④销售流程及买房须知

⑤买房认购书

⑥投资置业指南

⑦物业管理及装修标准

5．销售物料准备

①楼盘模型

②全景喷绘图

③展板

④售楼办公用品

⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象

6．策划操作及人员培训

①新闻炒做：视市场动态进行宣传

②房地产展销会

③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动

④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）

讲座培训（售楼知识及方法）

话术培训（项目知识问答）

操作培训（模拟交易）

上岗考虑（口试及笔试）7．公开发售

①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市

②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应

③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件

④工作总结及调整：确保销售符合市场实际

⑤展销会：集中销售，刺激购买

⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户

a)项目强销

①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目

②媒体评论：见解推介本项目

③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑

④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应

⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜

⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作

⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件

⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际

8．项目持销

①看房团组织：群体看房，专家讲解

②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象

③售楼处管理：控制气氛、处理事故

④封顶仪式：渲染声势，增强信心

⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作 ⑥报纸广告：保持项目的时常持续性

⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪

⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节

9．项目扫尾

①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件

②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售

③工作总结及调整

④项目销售总结

⑤项目开发总结

第四篇：房地产销售策划、方案

年底楼盘促销方案

1、购房抽车库

目的：刺激销售

思路：

如今的客户对房子的要求是越来越高，对车子的需求也是越来越多，不是有车一族，也是即将要成为有车一族，因此在购买房子时，车库也是他们考虑的重要因素之一，活动内容：

选定一个活动日期，在活动规定期间内购房者，均可享受“购房抽车库”的活动，里面还可以包含一些其他的惊喜礼物，吸引客户的注意。

2、网上房源，一线牵

目的：让人感受三湖春天的现代气息，“春天”的生动形象

目标客户群：年轻客户

思路：

网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人际传播。此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。

活动内容：

选取几套朝向湖边，景观上佳的单位，价高者得。同时，选择一些主流媒体进行软性新闻的炒作。

3、早起的风景更动人

目标：直接刺激销售，聚集现场人气

思路：

年底售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。在开售之际，按买家买楼先后给予不同折扣。

活动内容：

在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。（具体按成本和销售走势而定）。

4、万元让利 约“惠”三湖春天—买房送“菜单式装修”

目的：促进销售

思路：

能够加快实现商品住宅的价值和使用价值，“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力，通过买房送装修的活动，减少了消费者购房投入的大量精力。

活动内容：

因为购房者的社会地位、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格的室内装饰、装修的个性追求。“菜单式装修”更适合现在促销活动，选各不同户型，以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点。或在活动期间，以菜单式装饰送购房者装饰。

5、换个角度看“春天”—摄影展

目的：以艺术的角度打造嘉鱼最美的传世之作，树立楼盘形象

思路：

摄影被视为关照世界，关注生命的一种力量的方式。摄影，是艺术，同样也是生活，用手中的每一个镜头记录“三湖春天”最美丽，动人的瞬间。

活动内容：

与媒体、赞助商合作，公开征集三湖春天或三湖春天周边景色，在广场展览一周，民众和评委参与投票，选出优秀摄影作品，举行颁奖仪式。

6、我和“三湖春天”有个约会，大型相亲派对

目标：加大楼盘宣传力度，促进销售

思路：

眼下由于社会环境的变化，单身的人数不断增加，孤单的单身在“三湖春天”创造恋爱机会，邂逅一段佳缘，不仅可以欣赏到现场版“非诚勿扰”，单身的朋友也许可以获遇有缘人，也为寒冬里的“三湖春天”增加了浓浓的爱意和暖意，实在值得期待。

活动内容：

地点选在广场，时间为圣诞节时，现场将召集多名单身青年男女，传递勇敢，道别单身。届时，三湖春天将打造成最浪漫的交友约会场所，现场不仅有浓郁的浪漫氛围，更有多姿多彩的互动游戏和精彩表演。最后以 “拥抱幸福，告别单身”大型集体拥抱活动结束，参与者均有机会获得礼品。

7、××年免息轻松供楼特惠专案

目的：强力促进销售

思路：

促销的本质是让利，所以直接的过楼优惠对买家是极具诱惑力的。而且××年免息的条件十分诱人。选取年底发售的时机（在楼盘推广上，宜先蓄势，而后“开闸”，鉴于前期已开始推广，所以本次推广需要进行包装，让人感觉前期推出单位已售完，此次是推全新单位），岁末大酬宾给现场积累人气。

活动内容：

选取不同户型单位，以××年免息按揭的方式销售。在广告宣传上，将此信息作为单一营销点，以强势传播。而且列出购楼可优惠的具体数据，以打动买家。

8、环城单车游，目的：完善楼盘健康、绿色形象，为销售助力

思路：

现在越来越多的机动车辆代替了原始的出行方式，同时也造成了很多环境问题。人们逐渐认识到保护环境的重要性，更绿色和更低碳的生活方式开始得到更多人的响应。选择自行车出行就是人们向低碳生活迈出的的一大步。单车出游是对绿色生活、绿色时尚的再一次追寻；是对追求低碳、健康生活的响应与拥护。活动内容：

此次巡游活动时间，活动路线按实际情况定，整个骑游过程贯穿嘉鱼新、老街道核心区域。本次单车巡游活动将宣传低碳、健康、绿色的生活理念。将三湖春天的绿色理念传达给民众，塑造三湖春天的楼盘良好形象。

9、“老友计”，业主介绍有礼送

目的：老带新，新老客户齐欢喜

目标客户群：新老客户

思路：

老客户介绍新客户虽然是最常见促销方法，但确是不能忽视的，老客户是最能反映房子好坏的第一人，在新客户眼中是最具有说服力的，更能打动客户的心，说服新客户。

活动内容：

选定活动时间内，老客户介绍新客户购房，双方都可以享受丰厚的礼品。

10、三湖春天——家庭总动员

目的：和谐社区氛围，传达社区文化

目标客户群：以老年人为中心的发散性客户

思路：

以“全新退休生活的领跑者”独特理念，形成了浓郁的老年文化氛围，这种社区生活吸引了退休老人及子女的关注。而业主们是最为有效的义务宣传员，尤其是对项目满意的老年业主，他们的社会经验丰富，社会关系深而且广，并且还可以通过他们的子女的口碑相传，这种营销的深层效用不可小觑。

活动内容:

元旦佳节时，举办“元旦欢乐家庭总动员”，邀请社区住户和各家庭协老一辈表演节目，以比赛的形式宣传三湖春天的小区文化。然后组织多种兴趣俱乐部，促进业主相互交流，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。

第五篇：礼品销售策划方案

礼品销售策划方案

一、方案目的在这段时间内，将公司相应的主打产品进行新一轮全面性的推广、进一步培养稳定客户群体，将公司的品牌形象更深入人心。

二、当前的销售环境分析

加入WTO以来，我国工艺品礼品行业得到了长足发展，但也暴露了许多急需解决的问题，如产品雷同、假冒成风、缺少设计创新能力等。WTO背景下的中国礼品业面临更大的机遇与挑战，礼品企业需要敏锐地把握行业潮流趋势，而相关管理部门也应在规范市场环境方面有所作为。

目前，国内外两个市场潜在需求十分可观，全球礼品需求约2000亿美元，其中：美国占40%、欧洲占24.8%,日本占8.7%，中国只占5.8%；在美国、德国、意大利等举办的大型国际展览会，平均每个展览会成交额达500亿美元左右；

每年美国的手工艺品销售额约120亿美元、文具家庭用品约740亿美元(有66%家庭年消费近400美元，有15%有家庭年消费860美元)；促销品达到190亿美元。

德国礼品年销售额达160亿美元，德国礼品市场份额中，生日礼品占36%，圣诞节礼品占16.8%；人均消费礼品614美元，仅蜡烛的进口量2亿多元马克；约有450万人次参加网上礼品购物。

中国礼品大量占据全球市场的同时，也面临的潜在的挑战，主要是礼品行业具有门槛底、劳动密集、工艺相对简单等，近一两年，一些发展中国家也都纷纷涉足礼品的生产，对中国的产品产生了潜在的影响。

三、市场需求分析

现在，正是“金融海啸”的“后遗症”时期，许多“金融海啸”所带来的影响正陆陆续续地出现。但现在年近岁末，各种节日、宴会、活动的到来也为礼品市场带来一定商机。在现阶段，我们必须把握好这个机会，为此过后的淡季，以及其它不定因素对我们礼品市场所带来的冲击作铺垫。

据一些市场调查分析得，简洁、时尚及浪漫礼品深受消费者青睐。西部地区廉价的生产成本和劳动力将给众多礼品工艺品企业更大的利润空间，也给东西部企业的合作构建了一个坚实的基础。而中国人素来讲究礼尚往来，逢年过节，馈赠亲友，少不了礼品；企业搞活动犒劳员工，少不了礼品；感谢客户一年来的支持，自然更少不了礼品。

四、销售目标（略）

五、具体行销方案

以传统营销渠道、网络营销渠道（包括网络直销、网络间接销售）相结合进行销售。

1.传统营销渠道

A.在各大媒体中放广告，加快消费者得到消息的速度，与此同时，派销售员出外推销。

B.改良公司产品的销售形式，例如，以组合、套餐产品等形式销售。

2.网络营销渠道

(1)网络直销

A.优化公司的网站设计。能吸引更多浏览者的眼球。发放更多关于这次销售活动的信息在网页上。

B.加强公司网站的宣传力度。让更多的网民、消费者知道公司的网站。

C.完善客户服务环节。客户服务是一个很重要的环节，他直接与客户交流。这样，我们服务的态度会影响到客户对我们公司的信心程度与合作态度。因此，除了有“在线留言”的板块，还可以增加QQ、MSN等聊天工具的直接交流方式，安排3名或以上的工作人员（可以采取兼职的方式，时间更灵活）在工作时间内回答客户问题，可以让客户有更多的选择，即时知道他们心中疑问的答案。

（2）网络间接销售

除了可以透过中国商品交易中心、中国国际商务中心以及阿里巴巴网站，在这些网站中设立网店来销售，还可以采用博客营销和e-mail营销方式。在网易、雅虎、新浪等网站中新建公司的博客，定时将公司的最新信息发布在博客中；当公司推出新产品，或以后有新的销售活动时，发送相应的宣传e-mail到客户的邮箱中；我们公司有商务类的产品，也可以透过e-mail的方式，将信息发送到他们公司的邮箱中。

六、各项费用预算（略）