商铺基础知识

第一篇：商铺基础知识

住宅商铺的基础知识：

1、住宅底商（住宅底层商铺）：是指位于住宅等建筑物底层的商用铺位，是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式。

2、按服务区间可将住宅底商分为服务于内部和外部两种：

内部：有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店面相对来说投资少，风险不大，资金回笼也较快。 外部：其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于服务于小区外部的，则应考虑周边商业情况、街区功能来确定底商功能。这样的商铺应位于交通便利，商业中心，投资回报率才得以保障。

3、按市场划分：

 思路型（概念型）

 规划型（有潜力存在一定风险） 商圈型（在繁华的商业中心）

4、投资住宅底商的影响因素：

 商情因子(E)： 住宅底商的目标商情因子是E级，但是各类住宅底商商情因子会有以下变化空间：概念型住宅底商的商情因子首先为E级，主要以社区居民为主要客户对象，运做成功的话，可能提升到D、C级；潜力型住宅底商的商情因子为D级，主要以包括所在社区并跨社区的周边居民及客流为主要客户对象，另外，这类住宅底商随市场发展，其商情因子有提升到B，甚至A级的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能会达到D、C级，其主要消费者将包括周边居民，甚至区域消费者。

从以上商情因子来看，我们并不能得出哪种住宅底商更有投资价值的结论，但可以判定的是：商铺投资者需要判断拟投资的住宅底商的商情因子的成长空间到底有多大，商情因子的成长空间将一定程度上决定住宅底商价值的升值空间。需要指出的是，不同社区的档次是不同的，所以尽管商情因子相同，但因为社区居住人口档次不同，消费能力会有天地之别，从而住宅底商的价值出现显著差异。

 客流量(Po)：住宅底商的客流量主要来自社区居住人口及周边建筑的居住人口。

商铺投资者在选择住宅底商时，需要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大，但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客流量。

 “可视性”因子(Vi)：住宅底商的“可视性”和整个项目的宏观布局都有关。住宅底商开发过程中，使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，是绝大多数商铺价值得到提升的表现。很少出现因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的住宅底商项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。

 交通条件(T)：住宅底商因为主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。交通条件对住宅底商价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。

 停车条件(P)：住宅底商的停车条件依赖于社区自身的停车设施。考虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些住宅底商开设一定数量的停车泊位。鉴于餐饮设施是住宅底商的重要商户，而餐饮设施的规模有日趋增大的趋势，又因为餐饮设施对停车有相应的需求，所以投资者在选择底层商铺时必须对停车需求给予更大关注。

 整个项目规划设计的科学性(D—Design)：住宅底商项目的规划设计不仅需要体现“可视性”原则、而且设计指标广泛适应性原则，可以适用各种业态投资的需要，如加入排烟通风系统以方便以后进行餐饮投资。整个项目规划设计的科学与否对于住宅底商价值至关重要，投资者需要特别的关注。

 硬件条件(C)：住宅底商的硬件条件主要涉及到面宽、进深、层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。容易发生问题的情况是，有些住宅底商项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上，出现问题，专家建议住宅底商有效商铺面宽为7-8米左右，层高至少为3.5米，进深最好控制在12米以内，并且商铺内部方正，无柱网的分布。 经营商品的类型(G)即经营业态 ：住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品，餐饮及相关服务。

 隶属项目的运营特点(M)：住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高、规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。

 商铺初始售价(Pc)：商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初

始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，因为开发商深谙市场火暴将为它们打开的广阔的操作空间，这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日。另外，投资者需要对住宅底商项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。

 商铺周边房地产发展趋势(Re)：住宅底商周边各类房地产的发展趋势对住宅底商价值的影响是直接的，也会很大。我们说的住宅底商并非某一个住宅社区的商铺，随着经营商经营活动的延续，极有可能成为一个地区、几个住宅项目的社区商铺。事实上，住宅底商价值随着周边房地产市场的发展，价值升值收益很具有想象力。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的住宅底商，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动其价值的上涨。

5、投资步骤

（1）住宅底商项目选择：各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商铺周边房地产发展趋势(Re)、商铺初始售价(Pc)、“可视性”因子(Vi)、、停车条件(P)、整个项目规划的科学性(D)等。以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍，那么该住宅底商项目可以初步选定。

（2）住宅底商最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑：“可视性”因子(Vi)、楼层(F)、客流量(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬件条件(C)等。

6、目前市场上住宅底商投资者考虑的问题：

（1）地段：地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的问题。即使是在一个小区域内相比也要选择相对繁华的地段而，如果经济条件允许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报。在这一点上，投资与回报是成

正比的。

（2）流量：在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数。足够的客流量是商铺盈利的根本。可以在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例。如，想开家儿童用品店，可以仔细观察一下附近小孩的数量。这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的帮助。

（3）购买力：通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度。有个小故事说明了购买力的重要性：“一个服装店老板对另一个服装店老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！”故事虽然有些偏颇，但也从一个侧面反映了购买力的重要性。

（4）竞争度：详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争。竞争的成败往往不能只靠实力说话。有一些老店已经形成多年，经营成熟、渠道稳定、与客户之前关系良好。这些都是不得不考虑到的对手的优势。

（5）出售或出租的简易度：很多投资者在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售。那么在购买之前就应该认真考虑该商铺日后出售或出租的简易度了。一般来讲，在生活小区周围，适合开超市、发廊、饭馆、音像店、干洗店这样的商铺比较容易出售或出租。

（6）增值能力：商铺的增值能力取决于很多方面的因素。如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值能力高的。但除此之外还有很多因素需要考虑，如周围环境的整洁度、安防设施的完善度、道路交通的方便度都需要考虑在内，甚至门前是否有独立的停车位都要考虑进去。

第二篇：商铺物业基础知识(小宁商铺)宁吉涛

武汉商铺

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 商铺物业分类 1． 按产权年限分类（1）70年产权

位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资价值越高。（2）40年产权

为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。2． 按商铺在经营上的独立性分类（1）室内虚拟商铺：（2）室内独立商铺：（3）沿街独立商铺：

3． 按所经营业态在物流供应链中的位置分类（1）专业市场：

B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。（2）零售市场：

B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。（3）服务市场：

B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。

当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。二．商铺物业建筑基础知识 1． 开间与进深：

开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 2． 柱距：

在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。

柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越高。

通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。3． 层高/净高

层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。

为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。

但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节约仓储成本。4． 水平交通组织

指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。

（1）出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。（2）人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。5．垂直交通组织

指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成：（1）自动扶梯（2）人行扶梯（3）封闭电梯（4）透明观光电梯 6．荷载

指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 7．中庭

指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。8．广告位

位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。9．配套设施（1）中央空调（2）电梯/扶梯（3）洗手间（4）室内休闲椅（5）室外休闲设施（6）地面/室内停车场：

随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。

通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。三．商业经营管理基础知识

不同的商业类型有不同的经营管理模式： 1．独立经营

商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。2．“租赁式”统一经营管理

商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。3．“扣点式”统一经营管理

商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 四．商铺物业价值要素

1．影响商铺物业价值的两个最核心素（1）商业人流量：

人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。（2）业态租金承受度：

不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值就越高。比如大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金非常低，相应商铺价值就越低；而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。2．商业人流量的决定因素（1）商业物业所在的商圈（2）商业物业所在商圈的地段（3）具体商铺的位置—银边金角 n 距离主出入口的远近n 距离扶梯的远近n 几面开口迎客 n 开间：进深之比例（4）具体商铺的楼层 五．商铺物业投资基础知识 1．投资品种分类

房地产：商铺、住宅、写字楼/储蓄：定期、活期等/外汇（炒汇）股票（炒股）基金/保险/珠宝/古玩/邮票/钱币/纪念品等等。

2．商铺投资“12字真经”---投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）

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第三篇：商铺通知

关于加强校内商铺食品安全管理工作的通知

近期，师生对校内商铺涉及食品安全工作的投诉时有发生，并出现了一起学生因饮用某商铺自制饮料后出现严重过敏反应，经抢救脱险的高危事件。种种情况警示我们，必须高度重视校内商铺的食品安全管理工作。食品安全关系到师生的切身利益和校园的安全稳定，必须确保不出纰漏。为此，根据国家“食品安全法”及相关法律法规，结合我校实际，现就有关问题通知如下：

一、明确责任主体，切实负起管理责任。按照谁出租、谁受益、谁负责的原则，校内商铺出租单位作为责任主体必须承担起相关商铺食品安全管理责任。要像重视和抓学生食堂饮食安全工作一样，重视和做好出租商铺的食品安全工作。单位领导要高度重视，加强督导检查，明确专人，建立行之有效的检查考核制度，实行食品安全工作一票否决，确保商铺出售的食品安全万无一失。

二、认真贯彻执行国家“食品安全法”及相关法律法规，严格准入条件，强化经营过程管理。经营食品类商品的商铺必须各种证照齐全，商誉良好，从业人员持有符合相关法律法规规定的资质和证明。资格审查宁严勿宽，要讲法规制度不要讲人情面子。严禁商铺超范围经营食品类商品。在与经营食品类商户所签合同中有关食品安全的条款要规定的严谨周密。要与商户签订食品安全承诺书，进一步规范其经营行为，明确其责任和义务，并可研究采取相应的经济保证措施。要利用多种手段建立对商铺食品安

全的监控信息网络，强化对商铺经营过程中食品安全的动态管理。可以研究采用食品安全举报奖励办法，调动消费者参与食品安全监控的积极性。同时要建立商户食品安全档案，归集相关信息，以利于实现对商户经营食品的安全风险进行评估和管理。对发现商户在经营过程中出现食品安全隐患，要反应迅速、处置果断稳妥，决不能姑息迁就，以免留有后患。

三、加强对商户的食品安全教育，使之充分认识在学校经营食品类商品的特殊性和风险性，理解并配合学校的各项管理措施，同时自觉严格依法经营。

凡经营包装、预包装食品，必须从正规食品生产企业进货并索取相关进货凭证，保证不进假冒产品，不出售过期变质食品。严格管理散装食品经营，散装食品必须是正规食品企业生产，进货渠道、索证、存放、卫生防护、包装等环节都必须严格按照有关法规要求办理，确保所售食品卫生安全。

要特别重视并抓好自制食品商铺的安全管理工作。对这类商铺的经营资质、从业人员更要严格审查，生产经营条件必须达到相关法规的要求，从业人员必须具备相关资质和证明，同时要加强对其经营过程的动态管理，像抓学生食堂饮食安全一样常抓不懈。

四、要建立商铺食品安全管理的报告制度。校园食品安全信息，社会和师生关注度高，极为敏感。信息畅通是管理和处置食品安全事务的重要条件。内部信息不畅，极易错失处理解决相关

问题的良机，小事也可能引来不可预料的后果；对外随意传播危害更是不可估量。因此，要明确规定各商户，凡发生疑似食品安全事件，要及时向其主管单位报告，各责任主体单位要在积极稳妥处理问题的同时，视情况及时向学校有关部门和领导报告。同时做到不随意对外扩散消息。不得瞒报、谎报。

五、近期要对校内商铺食品安全进行一次全面检查和整顿。检查和整顿要做到不漏一(商)户，不漏一人。要做到“四个查清”：经营食品的商户数清、商户的证照情况清、从业人员情况清、进货渠道和索证情况清、加工经营条件清。检查的重点是：在售食品是否过期变质；散装食品生产企业是否正规；自加工食品所用原料及添加剂的进货和使用是否合乎法规规定，加工销售过程是否存在卫生安全隐患。对检查中发现的问题应立即书面通知相关商户整改，并记入该商户食品安全档案。对整改态度不积极、整改不到位或整改后仍达不到相应经营条件的，要硬起手腕，坚决予以清退。我处将对各单位此次食品安全清查整顿情况及时跟进检查，并将有关工作情况向校主管领导报告。

特此通知

二〇一二年十一月九日

第四篇：商铺说辞

商铺说辞

定位→阐述出该物业所在区域、城市的性质与之不同之处，并理出该物业的优势为下一步说辞作好铺垫

发展→基于定位上的说辞，必须参合当地对该地的政策性，经济性，预见性发展思路。利用现有的基准定位和硬件作铺垫，描述出5年、10年或以后的发展立项、前景及回报。

投资分析→该板块的重点是，销售人员的经验，不仅仅局限于销售，且对其他行业也必须有所了解，如经商、股市等......本板块重点是将专业置业顾问摇身转变为经济投资顾问。帮客户花钱，帮客户投资。所以需要有丰富的经验，将股票、经商办厂、开店、存款看息、甚至金融保险等作风险投资对比。

性价对比→根据所在城市所在不同区域、同地段，不同地段、同区域，同区域、不同地段，不同地段、不同区域的商业项目来进行本质对比、分析及投资商业与住房的投资额度和回报率、增值潜力进行分析对比。

具体问题分析→鉴于不同客户，不同思维和问题的分析，参考去解决问题，需要销售人员具备很高的灵活度，根据实际情况来谈判，主要也要准备好价格高和租金低的说辞。词例：《玉水金街》

定位

《玉水金街》项目位于平塘县原老大桥，横跨玉水河，独享两岸河景，南连平塘县新城区、湿地公园、平塘县政府、平塘的新商业圈，北边紧邻平塘县新老城区，（紧挨桥头商业步行街，休闲广场），是平塘县政府站在利民、便民、利国、促进城市和谐发展、打造一个以优化经济、发展环境、营造重商兴企的氛围城市而规划的一个河滨区域，所拟定出的核心商业文化中心，而核心商业区也被称为都市综合体，其条件必须符合全新的城市形态，构造需高度节约，融合多种城市功能的区域（需具备居住、商务办公、出行、休闲、消费购物、文化娱乐、社交及游憩等），并周边市政设施需成熟，如医院、银行、学校、休闲场所等要近在咫尺，该片区的项目规划仅作开放式商业圈设计，其目的是建造高度节约，能够相互作用，达到互为价值链的区域空间。

发展

随着西部开发的力度加大，城市发展的脚步已见加快，玉水金街周边的市政设施也日益俱全，不仅是在日常生活配套上非常周全，且居住生活外的休闲配套也开始大力开发，在该片区规划中，户外字幕电视、河滨休闲路等市政设施的拟建、还有各个金融业、通信业、百货零售业、家居业的进驻，各种大型的酒吧、茶吧及桑拿等各种高端休闲娱乐业也纷纷加入该片区。可以说该片区今后的商业氛围更加浓厚，且以玉水金街为中心商业圈，折射周边建设打造一流河滨城市规划已启动，现正在修建，很快投入使用，而在平塘县这样的设计规划发展前景中购买商铺，不论你是自营还是投资，一来生活极其便利，二者就是自己的物业升值潜力不可估量，况且现在整个老城区发展成熟度未到顶峰，置业是一辈子的事，一旦平塘老城区100％的发展改造完毕，到时一方面是价格是否还是现在的价格，另一方面就是城市中心的物业就算花钱也买不到了，就像十年前的这片区域，那时候才几千块钱一个平方，要是当初买了下来，不用说，到今天一个平方也能赚几万块钱，根据发展趋势，再过5年，10年将会几倍上涨，如果你迟疑，所有的升值空间就被先你一步的人抢走了，所以没有问题今天看好了，就定下来。

投资分析（即人民币贬值）

随着经济发展的富荣，收入的增加，人们在投资上提高警惕，更是小心翼翼，针对所有的投资，从更多方面来看它已经从经济上、法律上、人为思想上演变成财产定义的性质，那么我们把钱放在哪里最安全呢？

1、存钱到银行

在中国80％的国人有钱就存银行，事实上钱存在银行就是一种贬值的行为，因为银行的普通存款利率远远等于不了“通货膨胀”的利率，也是一种负利率（银行曾七次调息，还增收20％的个税）钱存到银行就像月光下的冰块，因为银行的利息经过金融动荡后加息和降息的次数平凡和不可预见，再者现在GDP快速增长，物价也逐年拉高，使得银行存款为数不多的利息和本金在次年后的GDP消费上得不到等年同期的产值，也是证明存款的利率和物价上涨不成正比，所以存款在银行是不明智的选择。

2、股票

中国股市虽然也逐渐变得成熟，但始终是一个不规模、不规则的市场。因为国内股市牵扯的面很宽（如政治、国际经济）更多的是它肩负着企业解围的责任，以前的企业都是国有企业，对于资金的报留都有银行来做后盾，但是企业要发展、要生存，国家才给企业包装上市，这笔钱是不用付利息的，而且还不用担心是否短期内遭到借贷催款，如果企业破产，最终国家和银行都不会担风险，最后血本无归的还是老百姓，所以都是由国家控制的，换句话投资股市就是在和国家赌博，股票也称为纸上富贵，只要一天没有撤离股市，就是拥有空头支票，俗话说十人炒股、八人赔、九个傻子、一个贼，而且我国的股市不稳定，想达到一夜暴富，那只是个梦想，几乎是不可能的。

3、经商

经商做生意的利润一般来讲是10％——30％左右，不仅仅面对着巨大的开资，（如税费、人员开资、商务开资、以及办公等开资），而且还需要面对巨大的市场竞争压力。总的来说经商不仅仅面对巨大的开资和市场压力，更多的还要面对难收账、资金回笼等问题，所以说风险也是最大的。

4、购买保险

其实在我国对于保险的相关政策还不明确、不完善，保险业其实就是购买的一纸协议，在购买保险和赔付中，一是不及时手续麻烦，二是赔付条款和条件诸多不明晰。对消费者来说不是很有保障。如很有钱倒是可以买一份保险，但保险不适合投资只是买一份心安，为什么这么说呢？去年还是前年保险公司破产的事件不是没有过，新闻报纸都有报道。

5、投资地产

由于房地产拥有不可移动性和不可再生性。一是土地有限二是环境恶化导致国家大面积土地不能投入使用，所以土地的征地费、土地出让费也相对比较高，从而加上配套、建安、和居家水平消费需求等房产不但不会降价，反而使得房产成为投资保值增值的有效方法之一。那么投资地产，投资什么样的产品将是大家考虑的热点，无外乎就是商铺、写字楼和住宅，商铺与写字楼和住宅具有很大的差异特性。商铺最大的优点在于它不会老。商铺投资的难度比住宅来得更大，眼光要很准。而且，对于商铺所处的地段，将会带来的客流量以及周边经营范围羊群效应的影响，决定商铺将放租的行业，行业前景又是如何的? 从四个方面介绍一下投资商铺的好处。、不折旧

就住宅而言一般的使用年限为70年，在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，所以旧了会有那么美中不足的遗憾，所以一个新的住宅社区一般来说住上5至10年都会选择更换新的环境。而这时出售也会有折旧的“待遇”。因为外观旧了给人的感觉不爽；另外时间长了的社区管理方面往往会跟不上或不如刚开始的时候那么完善，那么温暖。而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题“旺就行” 、不装修

在非商业物业中有一件让投资者非常头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2—3年就得重新装修翻新一次，以至让物业能快租或租上好价，装修费心又费力又花钱，挺烦心。而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修，就算商铺本身有装修也不一定符合承租者的需求，所以都是按着自己的要求来装修。而且解除合约时装修也是留下不予毁坏的。不忧租

一般来说住宅都要到经济公司放盘，而且空置时间较长，相对损失显大。而且投资者还经常为投资的事宜跑前忙后，有家具电器的又不愿放钥匙给中介，吉屋又不容易出租，即使租给办公的又怕增添麻烦，左右为难，非常繁琐。商铺就不同，还未到期就可提前放盘，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有最好。④投资回报高

商铺出租一般签约在3-5年，每年都会有递增，一年比一年租金高，住宅就不一定第二年比第一年低都有可能，不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或顶手费（转让费）再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。

性价分析

1、即投资商铺的保障性要大，但是也不是说所有的商铺都是这样的。那么什么样的商铺保值的保障才是最大的呢，首先我们要了解这是一个什么年代，二十一世纪，是一个以政策求发展为主题的只要变革时期。特别是近年来，在这一点上更是反应着实。如八十年代的上海，九十年代的深圳，近年来的西部。随便是看哪一个地方，不都是这样受政府政策的影响而开发起来的吗，所以最近这20年也是中国改革最有效率的时期。也就是说有政府政策倾向的地方，房地产商铺增值的保障和增值率是相对很大的。其次我们还要了解市场，城市的发展方向和思路，各项目的开发和规划情况。更需要了解该房产的实质性质和建设周期等。那么商铺作为经典的地产投资品，一直是业内人士关注的焦点。然而提及购买商铺的技巧，大多数人了解不全面，其实在商铺选购过程中，只需要把握三个要素，便可轻松赢得财富未来。其中平塘楼市的典型例子，莫过于《玉水商城》，凭借优质地段、超高人气、高效回报这三大投资要素将备受追捧。

要素一：地段——雄踞平塘商圈龙头，执掌千万财富

地段、地段、还是地段。——地产大亨李嘉诚的这句名言广为人知，地段的价值不言而喻。落子平塘老城中心，执掌平塘老城门户，汇聚平塘商务办公、金融流通、休闲生活、观景购物等数万高端消费人群，在这个城市化平台上，千万财富涌动，“钱景”相当可观！

要素二：人气——毗邻桥头商业步行街，休闲广场，坐拥鼎盛人气

业内有云，人气即财气。《玉水金街》毗邻桥头步行街、休闲广场、新区商业圈、横跨玉水河（每年龙舟赛河段），三十二万人汇集于此购物休闲，是平塘一站式消费第一城，滚滚人潮带动巨大商机，不论是出租还是自持，都能稳赚未来！

要素三：效率——扼守老城成熟商圈，租金高昂，即买即见效，无风险投资

投资汇报时间短（高额租金），效率高，无疑是旺铺的有力要素之一。平塘人民几十年以来的休闲购物圈，骨子里的经商消费地带，人流稳定、商圈成熟，即买即享高效回报，投资0风险，还有什么比这更“给利”的呢！再加上至今已封顶，准现铺销售，今天看好必须给自己留一席财富之地。

2、周边竞争品项目比较，横向比较，纵向比较。需要销售人员掌握数据。

具体问题分析

1、价格贵

2、租金低

地域文化的释放带来未来的发展，中心的位置稳固带来商业的坚挺和升值。

第五篇：商铺执行计划

商铺销售策划执行案

一、商铺销售政策

南洋花园、羑河人家均以此为优惠为准，特殊项目另订。

1、三年返利、五年回购。

凡购买商铺的客户，可享受“三年返利、五年回购”政策、具体以： 60平方以下：返利8000元，分三年返还，并享受“五年回购政策” 60—80平方：返利12000元，分三年返还并享受“五年回购政策” 80—100平方：返利20000元，分三年返还，并享受“五年回购政策” 100平方以上：返利25000元，分三年返还，并享受“五年回购政策”

2、创业基金政策

购买80㎡以下商铺将获得2万元的置业基金；

购买80—100㎡的商铺将获得25000元的置业基金；

购买100-200㎡区间商铺将获得3万元的创业基金；

注明：创业基金享受者仅限交清80%房款的客户，3、大客户招商政策（以招商形式经营的商铺三年内不允许对外出租）① 购买客户优惠：

以招商形式购买8#9#10#楼商铺的，购房款须一次性付清，可享受“创业基金政策支持”

② 租铺客户优惠（以三年合同）：

第一年免租金，第二年按正常租金50%收取，第三年按正常租金收取（仅限2层）。

二、8月份时间结点的制定和实施工作准备

 第一周完成事项：

1、完成户外广告制作。

2、媒体计划实施的初步确定实施。

3、招商工作的初步实施

4、周末放电影计划落实

 第二周工作计划：

1、媒体宣传更新

2、招商工作要有初步进展

3、落实活动营销：周末放电影

4、营销人员培训

 第三周工作计划：

1、户外广告的更新

2、媒体宣传更新

3、招商工作要有明显的实际进展、5家以上大客户达成合作意向

4、营销人员的水平、素质要有明显提升

5、进村宣传：放电影等。

 第四周工作计划：

1、广告、媒体立体宣传、紧跟执行计划节奏

2、招商工作达到10家以上客户签订合同意向

3、进村宣传达到高潮、起到一定的效果

总执行时间节点依据羑河人家推广时间表

三、招商小组成员：

组长：总协调：

常务副组长：

成员：营销部全体员工，形象大使。