城市综合体“万达广场”价值研究报告详解

第一篇：城市综合体“万达广场”价值研究报告详解

城市综合体“万达广场”价值研究报告

侯伟 2016/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式

在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。

城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。

二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹

创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。1.定位中端市场

依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。2.“订单地产”招商模式

万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。3.专业管理团队

万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

4.2015年报相关简要分析

根据万达商业地产2015财年年报显示，2015财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。

从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。三．“万达广场”城市综合体盈利分析

万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。1.以售养租形式把握现金流平衡和持续

万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。2.完整的经营价值链

从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。3.地方政府对万达集团的支持和信任

地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。

地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 2008 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。4.拥有大量优质商业资源

万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂

除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。

5.2015年报相关简要分析

表格截取自2015万达商业地产公司年报 2015年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。

从数据中能够看到，2015年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。2015年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。

四．万达广场城市综合体的价值研究 1.特殊的功能复合性

城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性、整体功能复合型。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。2.物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。3.辐射力巨大，规模效应明显

以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。4.2015年报相关简要分析

截至2015年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。2015年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。2015年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。2015年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。五．城市综合体面临的主要问题

城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。六．结论

城市综合体创新商业地产模式的出现，为商业地产的发展带来了新契机，城市综合体将是未来商业地产的主要发展模式。万达集团构建的万达广场全新城市综合体商业地产模式，以给人全新感受的姿态出现在中国各大城市，城市综合体的未来将对一个城市的未来产生巨大影响，不久的将来，万达城的遍地开花将会对整个万达商业地产的发展锦上添花。

第二篇：城市综合体的城市价值和商业模式研究报告

《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨

一、案例索引

1、东京城市副中心 —— 新宿

2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心

3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场

4、香港IFC5、香港太古城

6、纽约洛克菲勒中心

7、加拿大多伦多伊顿中心

8、东京的阳光城

9、新加坡新达城

10、上海新天地

11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头

12、法国拉德方斯

13、日本横滨港未来21区

14、泰国长春广场

二、城市综合体定义

所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。

中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。

城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

三、城市综合体商业模式

3.1开发体量

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。

一二线城市综合体的开发体量存在差异。

北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。

杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。案例：香港IFC。

3.2 开发周期

城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。

城市综合体的开发周期长，一般需要3～5年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地（整体开发约15年）。

前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。

案例：香港太古广场。

3.3空间布局

在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。

在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。

3.4功能协同

城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致，做到有效的交叉互动。

城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求；市场状况；项目整体定位；开发商预期收益平衡。

城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。

■在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等。

■在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广。

■在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。

案例：新加坡新达城。

3.5运营模式

■城市综合体开发运营模式

大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用

对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：

（1）出租持有经营为主

深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。

一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。

（2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。

随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。■都市综合体中运营管理模式

都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。

都市综合体中运营管理模式共有以下三种

开发商自行管理

由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理。该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心。

国外的管理机构参与合作管理

由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场。

专业的物业管理公司进行市场管理

商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。

专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。

3.6开发模式

根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：

■独立开发模式

这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。

最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。

■合资-公共财政补贴模式

这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。

■合作链开发模式

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。

四、城市综合体城市价值

城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。

都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。

从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。

从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏。

都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。

4.1商业价值案例：法国拉德方斯

拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。巴黎拉德方斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区。

目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。

建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性。

4.2社会价值案例：日本横滨港未来21区

横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市。

项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区。

摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区。

横滨港的21区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合体。占地面积达186公顷的横滨港未来21世纪地区，日常工作人员数为190000人，常住人口10000人。港区以一个21世纪的环保都市为基本方针，环保先行，1/4面积建了公园。横滨21世纪未来港位于邻接横滨市区中心部的滨水区域，包括填海造陆区的76公顷土地，共计达186公顷的用地。作为横滨最有代表性的城市街区建设群，在展示海港城市魅力的同时，也是一片购物、美食、娱乐的综合功能服务区域，是去横滨旅游必去之地。

紧靠港口有高度在296米的超高建筑群，这是横滨市最大的商务楼区，港区伫立着“地标大厦”、“横滨皇后广场”、太平洋横滨会议中心等现代化的建筑代表，有许多购物中心、娱乐场所、博物馆和公园。会议中心包括圆形的横滨格兰洲际酒店，酒店与附近的摩天轮成为横滨最典型的观光地之一。“横滨皇后广场”设立了许多专卖店，是民众逛街购物的好去处，许多大楼像环太平洋大饭店、横滨港未来大厅以及写字楼，都是让人们感受新生活样式的空间。“船舶博物馆”以横滨港和船作为主题，常设展览，每年还会举办特别的展览会，昔日被称为“太平洋白鸟”的日本丸号也在这里展示。

第三篇：万达模式：订单地产及万达城市综合体价值分析

万达模式：订单地产及万达城市综合体价值分析

22年来，万达集团在领跑全国商业地产，造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，万达也在这个过程中不断定义、代表、诠释着中国商业地产发展的方向和与市场契合的标准。其间，曾有很多业内人士和同行媒体向万达提出问题：为什么万达广场开工之前就能完成如此复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么如此众多的商家跟随万达征战了一座又一座城市？

当这些问题的提出者用满怀期待和崇敬的目光望向万达时，积累了无数实践经验和成功案例的万达人的回答铿锵有力：那是因为，万达首创了“订单商业地产”模式。

“一个商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，商业地产才能健康运转。”一位房地产专家如此形容商业地产。

在每一个商业项目，能不能实现真正的旺铺经营，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”。在万达广场，仔细观察会发现，许多品牌店随着万达出现在每一个城市的万达广场里，事实说明，万达广场的发展也使他们在短时间内，积累了大量财富，并由小做大，迅速形成规模效应。

在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”，在万达广场，仔细观察你会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪，他们就跟到哪里…… 商业模式决定企业的成败，这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是中国企业决胜未来的关键所在，万达的成功便在于此。

所谓的万达第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功，更是投资模式的成功，万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓，既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折，从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础，为资产之桥构筑了预期的升值空间。

值得一提的是，万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，获得了市场的高度认可，而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的，每到一地就能把一地做热，进而拉动一个城市的经济发展和税收，这只有万达能够做到；吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场，这也只有万达能够做到；先租后建、满场开业、场场旺铺，这些，也只有万达能够做到。王健林董事长在对自己的员工进行培训的时候说，商业模式比产品甚至品牌的建立更重要，而最好的商业模式是人无我有的商业模式，作为国内唯一的全国性商业地产商，万达独创的“订单商业地产”模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可并成为各地政府邀请的对象，而也是因为万达独特的富有竞争力的商业模式，万达还获得了中国企业在国际上的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧，使得万达创造的财富神话口碑相传，流传久远。2007年12月22日，宁波万达广场一周年庆典活动隆重举办，百家商户现场共贺万达周年庆，感谢万达为他们开启了财富大门，时光倒回到一年前，2006年的12月22日，宁波市委市政府领导、万达高管人员齐聚宁波万达广场参加在这里举办的宁波万达开盘仪式，为这次开盘能够成功举行，万达人倾注了无数的心血，并为此做出了长达一年的准备，开盘现场飞舞的彩旗、齐鸣的礼炮，是万达做了精心准备的，但是，在现场出现的近20万消费者从四面八方汇集涌入万达广场却是万达人也始料未及的，在这个项目开工建设之时，周边还是杂草丛生、荒无人烟的地处……同样的奇迹在万达的发展史上屡见不鲜，更成为投资者对万达的信心源泉，一些由万达组织到北京、上海、成都等地考察万达项目的业主看到已经开业的万达能够产生如此强大的“吸金效应”纷纷竖起大拇指，赞叹万达所创造的财富神话，更多的人，则以落单万达的实际行动参与到了神话的缔造中来。

现在的万达广场所在的区域，无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态，如宁波鄞州，无论在万达进入之前是怎样的无人问津，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的影响力之大。

万达之所以能够成功，与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系，对于选友，“国际万达”的辞典里有这样一条标准，那就是：合作伙伴是国际级。至今，以这样的标准选择合作伙伴，万达已经拥有多家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，多家国际合国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。

此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。从做订单开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而慢慢向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确性才能不断提高，甚至已经可以保证场场旺铺，在现在的商业环境中，可以做到没有拍卖拿地时就可以大约知道做什么类型的物业，容积率多少等等的，惟有万达，从中可见万达作为一个中国商业地产领袖人物的魅力所在。

在万达对商业伙伴的选择共赢中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，正式注册成立于2007年的万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才，更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。

在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经给予确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。

有人说，中国的商业地产的竞争要从低端的销售竞争向高端运营竞争发展，在这个过程中，如何提升价值并最终与资本市场取得连接价值最大化才是根本，毕竟商业地产回到其核心就是在于运营所带来的价值的提升。为什么物业投资市场称：“住宅有价，店面无价”，是因为店面这个平台后面所带来的商机决定的，而不是水泥加钢筋决定其价值的。回到加之提升这个问题上，其核心就是通过开发模式的不断创新来提升其价值，这是一个系统的成功路径，经过选点、定位、引商、开业、运营、调整阶段不断实现商业价值。万达集团就是将这种开发模式的创新从销售铺面的第一代向只租不售联合国际知名品牌主力店共同经营的第三代前进，最终取得了骄人的业绩，并以此领跑中国商业地产，在世界商业帝国的发展版图上屹立起中国的旗帜。短短几年时间，随着万达在全国扩张商业版图，对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩，连万达人自己都半开玩笑的说，如果可以，希望我们自己也开个小店，一路跟着万达走，不出几年，一定能成为国内连锁品牌，并创出自己的知名度。

万达的商业地产模式，犹如达尔文的进化论在另一个领域内的应用，它有一个清晰的进化过程。如今可视为“第三代”模式——王健林把其称为“城市综合体”模式。

对比第一代和第二代的模式，“城市综合体”已有了相当大的改变。

第一代模式“单店”的开发很简单：“建一个大房子，第一层开精品店，第二层开超市，第三层开家居，第四层还可以搞个电影院等等，一个店大概五六万平米。”当时的概念是，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售。当时第一个项目是2003年长春商业地产的开业。王健林谈到，这个项目和沃尔玛的合同，光租金就整整谈了六个多月。“长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有6—8个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速发展。于是我们跟所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海、广州、深圳等城市为第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是我们两年多时间能在中国快速发展的决定性因素”。批量的谈判，减少了单个项目谈判的时间和精力，从2002年开始到2005年，万达按照这样的模式快速发展。

到了2004-2005年，万达开始进入“组合店”模式，“一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市、电影院，通过一个室外步行街连起来做一个广场”。

随着第一代和第二代模式的摸索，万达开始进入第三代的城市综合体模式，也是被学者认为是做加法模式——延长产业半径的开始。在第二代的管理模式上，万达只停留了短短两年的时间。“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出于对商业规律更深的认识。”王健林如是说。

一个具体的例子是，万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间，万达商业管理公司会根据业态、装修时间的不同，与万达的建设部门一起排出详细的完工进度表，来对接每一个商户的入场时间，一定要保证店铺在开业前能进场装修。如此类推，来保证同期满铺开业。“如果是外聘的管理公司，他们会选择等，达到条件再出现，这是完全不同的概念。

在王健林眼中，这正是万达模式无法复制的精髓。“我经常讲，除非你挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢？”王健林说。

在相当的一段时间里，万达的三大新兴支柱产业并非简单意义上的多元化，事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达“城市综合体”业态中必需的组成部分，借助于万达广场的发展而发展，可以说，是万达商业地产的组成部分。“打一个简单的比喻，就像是榕树，他的根须落在地上，会长出一棵新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”

与中国大多数开发企业一样，万达实际上也是“在干中学、在学中干”。经过几年间的历练，从找地开始，万达创造了城市综合体开发的一套体系，建立起经营管理人才团队，打通了金融资本的通道，形成整个产业链上的独特的竞争优势。“城市综合体首先形态是多元的；其次在功能上互相补充，既能给居民带来方便，又增加商业的销售；第三是效益最大化，多种业态综合，优势互补，创造24小时商圈。”王健林说。

第四篇：快讯：在万达广场清盘之际 解密城市综合体营销策略

快讯：在万达广场清盘之际 解密城市综合体营销策略

“我们快清盘了”这是小编见到莆田万达广场营销副总吴明时听到的第一句话，“除了剩余的商铺在搞促销外，其他业态几乎全部售罄”。距离5月20日莆田万达广场全线封顶还不到一个月时间，万达广场整盘销售接近清盘，“除了自持物业外，项目可售产品总货值30多亿，现在要做的就是把最后保留的商铺销售完毕即可”。

30多亿是什么概念？30多亿等于2011年中国房地产百强企业第20强“华侨城”整年销售业绩的1/6；等于第44强“世纪金源集团” 整年销售业绩的1/3，而这30多亿，莆田万达广场仅用了半年时间就已经实现。要知道，这30多亿是发生在中国房地产市场进入下行通道，全国楼市降价声此起彼伏的2011年10月份至今。为什么在短短半年多之间，30多亿总货值的各类产品能够快速清盘？在创造莆田楼市前所未有的辉煌战绩背后，万达广场究竟采取的是怎样的营销策略？

就在莆田万达广场即将清盘之际，小编为你解密城市综合体营销策略。

·战略篇

营销核心思想：描绘城市中心

莆田万达广场项目地块具有以下四个特性：

1、项目位于莆田市副中心区，商业地理位置优越，核心商务优势突出。

2、各项社会配套资源广泛。

3、霞林片区属旧城改造用地。

4、周边可供开发用地较少，缺乏竞争和参考项目。土地的特性决定了未来该项目具备了以下的特征：

1、繁华、便利、快捷、热闹，不夜城。

2、流动、个性、品位的广义客群。

3、城市综合集群，商务资源突出，对中小企业吸引力强。

由于地块拥有的这些属性，故决定了其营销核心思想就是：把万达广场项目描绘成未来的“城市中心”。从莆田万达广场项目开工到销售直到现在，其广告诉求就一直在强调“城市中心”这个概念。从报纸、杂志、户外、围墙、电视、广播等大小媒体都充斥着如：“万达广场就是城市中心”、“一座万达广场、一个城市中心”这样的广告语，所有的广告语都在尝试从各种角度描绘莆田万达广场建成后的繁华美景，强化万达广场就是城市中心的特性，增强客户的信心。

开发模式决定营销模式

城市综合体的可售业态包含了商铺、住宅、SOHO公寓、写字楼、酒店式公寓、酒楼等，由于各种业态的属性以及面向的消费群体不同，决定了其对操盘手法的要求远高于传统的住宅类楼盘。从万达集团在全国乃至世界快速扩张的步伐来看，每个项目的建设开发资金大部分必须由当地的项目公司依靠销售回款来解决。万达广场的营销存在以下两个明显的特征：

一、销售类商业物业占比例大。以莆田万达广场为例，销售类商业物业面积为12.2万平方米，占整盘可售物业面积的41%。

二、销售速度快，销售周期短。莆田万达广场从2011年7月6日开工仪式到10月29日商铺第一次开盘历时不到4个月，从10月29日开盘到2012年2月25日车位开盘同样历时不满4个月，30万平米的可售物业就全部推出，这个速度远快于同行业其他房地产公司标准。采取如此迅速的营销动作主要原因有以下两点：

1、保证项目现金流安全，提高自有资金周转率；

2、快速的推盘更符合投资类客户的购买特征。与莆田多数开发商采取的囤地开发、捂盘惜售、慢建慢销，获取土地溢价带来的高额利润的模式不同，万达广场的这种全国复制、快速开发、规模取胜的模式注定了必须坚持以“现金为王”的营销策略。

据此，莆田万达广场采取了三步走的推盘动作

第一步，销售商铺：2011年10月29日，莆田万达广场选择了将部分商铺做为首期开盘的销售物业，最主要的原因是商铺类物业的数量少，总价高，签约速度快，可以确保大量的资金快速注入，以平衡现金流及应付接下来的工程建设顺利进行，此批商铺一经推出，即遭市场疯抢，曾经被投机客炒作到一个铺号转让费40万元。

第二步，量贩住宅、SOHO：接下来，在2011年11月16日，住宅以6800元/平米惊动全城，要知道，这对当时即将破万的莆田房价来说，无疑是一枚重磅炸弹，一时间风头无两，全城哄抢。紧接着推出的精装修SOHO也以6900元/平米的高性价比吸引了市场上的一大批投资客户。这一步销售动作目的只有一个，平价入市、吸引眼球、快速跑量，确保销售回笼资金能够源源不断的注入到工程建设当中，确保工程顺利封顶。

第三步，加速清盘：莆田万达广场目前已经全线封顶，可售物业中的住宅已经清盘，SOHO几近清盘，仅余部分商铺正在进行尾盘促销，其目的就是为了促销商铺的回笼资金能够保证工程建设的顺利竣工，而这部分前期保留商铺房源能放在尾盘来卖，想必位置与品相都属上乘。

·战术篇

全过程、全方位，无死角活动策略

“万达系”标准动作：万达集团为每个项目的营销制订了一系列的规定动作，每个项目公司必须在规定的时间内完成。以莆田万达广场为例，2011年7月6日举办了声势浩大的开工庆典，吸引了全城目光，标志着营销工作正式拉开序幕；9月10日营销中心盛大开放，项目楼盘开始正式蓄客；9月29日举办区域发展论坛，解决莆田市民关于城南片区的区位问题；10月21日邀请专家举办投资论坛，提振市场客户投资信心，这四步大动作为10月29日的商铺开盘做足了铺垫，保证了项目首次开盘的成功。进入2012年，莆田万达广场又紧紧围绕大商业开业做文章，在1月11日举办招商启动仪式，宣布大商业招商工作全面启动；5月12日举行主力商家签约仪式，确定六大主力商家进驻，增强市场信心；紧接着在5月20日举行了全线封顶仪式，向全莆田宣告在不到10个月的时间里，莆田万达广场顺利封顶。2012下半年将会有更多一系列的规定动作面世，而即将在12月份举办的开业庆典将无疑是今年莆田万达广场的压轴大戏。

快速密集推盘：以万达集团规定动作为主时间轴，密集、合理地排布推盘动作。莆田万达广场项目从2011年10月29日到2012年2月25日，历经商铺开盘、一期住宅认筹、一期住宅开盘、一期住宅转二期认筹、二期住宅认筹、二期住宅开盘、一期SOHO认筹、一期SOHO开盘、二期SOHO开盘、车位开盘等十次重大销售活动，可以说在这段时间内，莆田绝大部分客户的眼球都聚焦在万达广场的身上，其他开发商多数只能按兵不动，无所作为。

多变的营销活动：在确定了以推盘动作为次时间轴的基础上，根据每个阶段不同销售任务再安插各种形式多变的活动策略是万达广场的日常重要工作。例如举办了以住宅样板房开放、城市商业街样板段开放、进驻金融机构签约仪式等为代表的重大活动；中国银行VIP之夜、农业银行VIP之夜、工商银行VIP之夜、中国银行客户答谢晚宴、周年庆大典暨明星见面会等高端圈层活动；每逢节假日如国庆节、圣诞节、元旦节、春节、情人节、三八妇女节、六一节等举办的一系列应景题材的暖场活动。

“走出去”的活动：万达广场的活动不仅仅局限在营销中心，“走出去”一直是其营销动作的重头戏。如几次举办的万达中国行活动，带领各路人马直观感受到了全国万达的标杆之作，很好的展示了万达集团的专业与实力。

高举高打，地毯式轰炸推广

回溯莆田万达广场这一年的广告内容，在大体的方向上同样也可以归纳为三步走动作。

第一步：在营销中心开放前，所有的广告主题皆以企业形象为主，重点突出万达广场在全国各个城市所取得的成就，阐述万达集团专业能力、超凡实力和成功经验，树立万达广场就是城市中心的产品形象。

第二步：在营销中心开放后到最后一批可售产品开盘期间，其推广内容除了树立万达广场就是城市中心这一核心目标的同时，也根据推盘节奏，着重推广不同的产品信息卖点。

第三步：在所有产品推盘结束后，进入了2012年，所有的推广内容皆围绕莆田万达广场年底开业这一重大利好做文章，突出其产品的热销性，稀缺性以及保值升值的特征，竭力渲染万达广场的投资属性。

而在具体媒体渠道的选择上，用地毯式轰炸来形容最为密切不过。莆田万达广场高耸的工地围档，到处抬头可见的户外广告，接连成片的路旗、每天出现的电视开机画面、无数的报纸整版、玲琅满目的网络广告，充斥在每一个莆田人的周围。

可以这么说，只要你是莆田人，只要你识字，你就一定知道万达广场。

雕琢案场，细节决定成败

好的营销策略、广告、活动等都能够吸引客户上门，而影响最终客户成交的地方还是在售楼部里。大家可以回想一下，在莆田万达广场进入之前，有几家房地产开发商舍得花大价钱打造售楼部？

耗资千万的售楼部：现代风格的外立面设计、上千平的室内面积、十几米的大堂挑高、精致奢华的内部装修以及让人耳目一新的电影院、KTV、电玩等体验区，无疑让每位第一次接触万达广场的客户感到震撼，直接感受到了万达集团的实力。

精巧绝伦的销售道具：售楼部内各种精致的沙盘、精美制作的纸质宣传物料、气势恢宏的影音播放等销售道具，以及装修豪华的样板房，模拟商业实景的商铺样板段，从各角度展现城市综合体产品的特点，刺激着每一位客户的感官。

案场的工作是一件细活，只有精心雕琢，从客户角度出发，重视客户体验，做好每一个细节工作，才有可能在不经意间触发起客户的购买欲望。

莆仙戏送戏下乡，创新带来生命力

最后，小编不得不提的是由莆田万达广场原创的送“莆仙戏”下乡活动。

众所周知，莆商素有“东方犹太人”之称。目前世界各地共有200多万莆商，国内各大中城市约有90万莆商，控制了民营医院，木材，珠宝，建筑建材，民营加油站等多个行业，年创产值约2万亿元。如此庞大而有实力的客户群体如何去挖掘？

莆商在外打拼，留在老家的多为年事已高的父母。针对这一情况，莆田万达广场将“莆仙戏”这一莆田民俗文化的珍宝做为切入点，选择了莆田市出杰出莆商最多的秀屿区，进行了一系列的送戏下乡活动，丰富了老年人的日常生活，潜移默化的把万达广场的品牌形象植入了莆商的老巢，植入了当地人日常的谈资。口碑营销就是最好的营销，这一招可谓相当高明。

一个房地产企业成功的经验，成熟的开发模式，能够保证其迅速的在各地的扩张。但是，若想要真正扎根外地市场，就必须深入的了解当地的风土人情，必须保持持续的创新能力，把客户的挖掘融入到当地的血液并做到骨髓里。

城市综合体的营销是一项繁杂而又系统的科学工作，既不是忽悠，也不是点子的堆砌，只有摸清其中脉络，做细基本工作，才能在当下综合体遍地开花的莆田楼市站稳脚跟。万达集团有今天的成就不是三言两语可以道的明白，小编仅在这里做“窥一斑”，望各位读者能“知全豹”。

项目链接：【莆田万达广场网上售楼部】

莆田万达广场位于城厢区核心位置，总建筑面积约50万平方米，采用第三代城市综合体的全新商业模式，是一个大型购物中心、娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、城市商业街、精品住宅为一体的超大型城市综合体。以其国际化的规划设计理念、创新的商业模式，以及一路不断跟随的联盟商家，锻造不可估量的品牌价值及投资价值，引领城市新跨越。

第五篇：谈万达的伪城市综合体经济模式

谈万达的伪城市综合体经济模式

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？

城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。

万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。

万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。

不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。

说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。

去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了！”龙先生睿智！

区里领导觉得好，那才是真的好！

至于入住河西新区的数十万居民的需求、河西发展的大方向……和马上就能进口袋的金钱相比，不值一提！我当个官才几年啊？几十年规划和我有什么关系啊？！（虚拟台词，请勿对号入座！）

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？

城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。

万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。

万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。

不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。

说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。

去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了！”龙先生睿智！

区里领导觉得好，那才是真的好！

至于入住河西新区的数十万居民的需求、河西发展的大方向……和马上就能进口袋的金钱相比，不值一提！我当个官才几年啊？几十年规划和我有什么关系啊？！（虚拟台词，请勿对号入座！）