包头万达城市综合体调研报告（合集五篇）

第一篇：包头万达城市综合体调研报告

城市综合体调研报告

姓名：xxx

学号：xxx

班级：xxx

时

间

：

xxx

指导老师xxx

调研对象：包头市万达广场

调研地点：内蒙古包头市民族东路 调研目的：

本调研主要包头万达广场作为调研目的地，从万达广场的概况，对室外环境的空间与建筑，总平面设计，商业建筑的功能和内部空间设计，商业建筑的结构和人员流线等方面全方位，多角度，深层次地剖析商业综合体的设计方法。一·概况及经济技术指标：

包头青山万达广场项目总用地面积159.34亩，总建筑面积65万平方米，为一大型城市综合体，规划分为住宅，办公，商业三大组团。考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。地上建筑面积54万平方米。

商品住宅主要经济技术指标：地上建筑面积54万平方米；容积率：5.1；绿化率：30%；总建筑面积：295000平方米，可销售面积：243000平方米，底商建筑面积：35000平方米；

商办主要经济技术指标：大商业总建筑面积：112000平方米（地上）；写字楼及公寓楼总建筑面积：148000平方米（地上）

包头青山万达广场由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。

二·区位分析：

包头青山万达广场项目位于包头市青山区，地处城市主干道钢铁大街与民族东路交汇处，南临银河广场，东至体育馆路，西临

香格里拉酒店，北至青年路。是包头市的核心位置，属于黄金地段，交通便利。也是包头市核心商务区，同时呼包鄂经济圈发展要地。

地理位置：

距离中心城区：1公里

距离包头机场：约20公里 交通枢纽：

城市主干道：钢铁大街（接驳建设路贯通全市）、民族东路等。

公共交通：11、19、22、25、33路等 周边配套设施：

学校：北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等；

医院：北方医院、市肿瘤医院等。

综合商场:茂业百货、包头百货、维多利商厦

银行:中国银行、工行、邮政储蓄银行、建行、农行、交通银行、包商银行 三·总平面设计

由总平面图可以看出，在万达广场的西门方向，银河广场起

到了人车分流的作用。但广场的地下停车场出入口设置在图中接近B和F的位置，而银河路和体育用品街都是双行道，但由于万达广场的建设使这两条支路远远超负荷，带来了进出停车场不便，道路拥堵不堪等严重现象。而且这两条路均未做出人车分流，给消费者的安全造成了隐患。

万达广场采用地下停车场形式，节约了用地，并用观光电梯与购物空间联系紧密。负一层至负三层均是地下停车场，可容纳近一千个机动车停车位。非机动车停车位设置于西门与银河广场之间，并有专人看守管理。四·总体空间布局

10栋公寓楼坐落在项目用地的北侧，导致日照条件不是非常理想，但小区安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的南侧，保证了充分的日照，与主要街道的联系十分便捷。写字楼的入口位于体育用品街和银河广场，和周围环境联系紧密，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。五·商业建筑内部空间设计

万达广场地上分为C字形的万达广场和呈矩形的万千百货。万千百货地上有五层，万达广场地上有四层，两者共用一个停车场，方便消费者人流流线的交流与分散。万达广场一至三层为购物餐饮之用，第四层为电影院。电影院既有自

动扶梯可从三楼进入，又有电梯间的设置，从一层的东门入口可直达三楼的大歌星KTV和四楼的万达影院。使万达广场的晚间停止营业不会干扰到KTV和电影院的夜间经营。

（万达影院——在一楼和影院内均设有购票处，便于人流的疏散）

以下为万达广场各层平面示意图

由上图可看出，商场的动线并不复杂，方便消费者购物，不易迷失。此外，动线的规则使店面分割较为方正，面宽大，进深适宜，便于租赁和使用。

在万达广场的中央设有一个巨大的圆形中庭，由观光电梯联系上下，使其成为一个动态的交流空间。是用作举办车展，大型特色活动的较好平台。

由于万达广场的商业体量较大且为多层商业体；商业区域

又多为宽度较大的长方形。因此其室内流线设计采用双通道环流式 ——即两侧商铺各有一条独享的通道，中间做架空处理或设置移动商铺，通过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。优点：

可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率，内部人流可以自由、灵活循环流动。缺点：

要牺牲一部分的商业面积。

万达广场的屋顶为玻璃材质，增强了商场的采光。丰富了人们的视觉享受。商场的配饰以白色和金色为主，如过道围栏等，渲染出时尚高档的气息，使商场较为生动活泼。但室内的绿色植物较少，应适量增加。电梯的设置也较为合理，营造了轻松的购物环境。六·商业建筑的结构

万达广场的建筑结构由钢筋混凝土框架结构组成的。

七·总结

综合体，不是一个传统的建筑类型，但它几乎能包含所有的建筑类型。综合体是把散落在各个区域的城市功能，更加集中在一块相对狭小的土地上来实现，从而最大程度地提高土地的使用效率。但正是这种“集中”，使建筑设计变得错综复杂，商业行为的加入，使得建筑师所需要考虑的东西也远远超出了建筑的范畴。

通过调研我认为设计一个成规的城市综合体应具有以下几点：

1、综合体应该把生活和空间结合起来。

2、创造有个性特色的空间

3、要有合理的交通流线。

4、要规划符合当地的特点的城市综合体。

5、以人为本，绿色环保的城市综合体。

第二篇：城市综合体调研报告

目录

一、项目简介....................................1

（一）珠海富华里..............................1

（二）华发新天地.............错误！未定义书签。

二、总平面规划分析..............................1

（一）富华里..................................1 1.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析.2 2.功能布局.................................2 3.扶梯和电梯布置...........................3

（二）华发新天地.............错误！未定义书签。

三、广场规划....................................4

四、建筑设计....................................5

五、总结........................................6

一、项目简介

珠海富华里

珠海富华里，占据城市核心CBD、居于珠海最繁华距离澳门最近的拱北区域，位于九洲大道西与白石路交会处，共有16栋建筑，是珠海三旧改造中拱商贸中心的首个项目。

珠海富华里以上海新天地为模板，开创珠海首个街区商业模式，引进逾百家国内外知名品牌，经营范围涵盖购物中心、餐饮、超市、电影院、儿童娱乐场及休闲服务等所有高档时尚的生活功能。

其占地逾约6.8万平方米，总建筑面积约25万平方米，包含约11万平方米的国际5A甲级写字楼(中海广场)。

富华里南临白合街，东为富华里东街，西面为白石路，北面为九洲大道西。

富华里紧邻横贯珠海东西城区的九洲大道，可快速到达拱北口岸、九洲港码头、港珠澳大桥珠海登陆口、广珠轻轨前山站等交通枢 纽；并坐享周边成熟的配套设施和立体交通网络。

二、总平面规划分析

（一）富华里

富华里中的商业体整体呈条状布置，两座中海大厦和酒店呈方形，两栋尚居居住楼呈不规则形。东南、西南、西北方向分别规划了 1 三个小的广场，北侧则是富华里北广场。另外，整个地块偏南侧有南广场，地块中央为中央广场，西侧有水塔广场。

1.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析

其南侧有一个车行出入口，两个停车场，一个的士站；西侧有一个车行出入口，一个的士站，以及一个停车场；北侧设有两个的士站；东侧有一个车行入口和两个的士站。富华里的住户、酒店住客以及中海大厦的内部人员可以通过各侧车行入口到达地下停车场，进而到达各自的目的地。而其他车辆可以停放于地面上的停车场，步行进入内部商业区。

通过地下停车场和地面停车场的分布规划，将不同群体的出行路线分开，既在一定程度上保证了住户的私密性，又将各种交通分散开来，缓解了交通压力。

而在整个地块的边缘位置放置地面停车场和车行出入口，保证了内部的“无车通行”，实现了人车分流的同时，保证了内部的交通安全，同时让来富华里的人们能有更好的休闲体验。

2.功能布局

整个总平面规划布局中，将住宅楼、写字楼、电影城和酒店等沿街布置，而将商业区 放于内部。这样，既可以使居民快速到达住宅楼，酒店住户快速到达酒店，工作人员快速到达写字楼，避免使其受到商业区的喧嚣影响。另外，可以使这些群体都能快速共享商业区里的各种配套设施，例如服装、美食、酒吧等。

富华里北广场东西方向呈条状，其紧邻九洲大道西。作为城市中的主要道路，九洲大道具有快速到达口岸、码头等交通枢纽的优势，所以将广场规划于临近九洲大道的区域，成为过路市民及游客眼中一个极具特色和魅力的广场，一道亮丽的风景线。

此外，在功能的分区上也考虑了其本身性质和消费群体的问题。例如，考虑到酒店住户这个消费群体，将酒吧街安置于靠近酒店的位置，将电影城安置于靠近居住楼的位置，而临近写字楼多是一些美食商铺。

富华里的商业区内的道路，以各种动物名字进行命名，如牛街、马街、象街、雀街等，并在每条街上都有其动物的雕塑。这些道路对商业区内的各栋建筑进行了划分。商业区内的建筑呈条状分布，共有三列建筑。

3.扶梯和电梯布置

在临近南广场、中央广场和北广场，分别有三个自动扶梯，通往地下停车场。围绕中央广场的6栋建筑中，有5栋安放了电梯。

在整个地块的中央区域、北侧和南侧分别设有通往地下停车场的自动扶梯，为需要去往地下停车场的人们提供了方便，位置的安排又 3 不会使资源有所浪费。

三、广场规划

富华里的北广场较大，广场中有木构架的小品建筑、喷泉、道路、石柱和绿化等，这些元素的结合与规划，给人以美好的感受。

在广场的规划设计中，要着重注意广场的空间尺度与广场里的内容。广场的空间尺度与广场内和广场周边的建筑尺度密切相关，还与其自身的比例有关。广场里的内容不可过于单调，通过标志性建筑物、建筑小品、绿化、水体、喷泉、道路等来丰富广场，营造氛围。广场中要有一定供人们休息的空降和自由活动的空间，广场内部既不能显得过于拥挤，又不能显得空旷和单调。

合适的尺度与比例，与周围建筑的和谐以及广场内部的合理、丰富的规划，才会营造好的氛围，创造一个给人好的感受的广场。

四、建筑设计

富华里的建筑多富有棱角，通过多个不同的，并且造型很独特别致的小型建筑的结合来构建他的空间感。

城市综合体中的建筑物设计，要能够为整体表现出空间感。通过 集中式、分散式，或者两者结合的方式，形成一个建筑或者多个建筑组合的布局形式。

五、总结

在做邻里中心的设计中，要从总体上把握整体环境空间的功能关系，功能分布要多方面考虑，让使用者感到便利。各种进出流线要避免交叉，人行车行流线要分开。

此外，邻里中心规划中，整体空间感的塑造和空间氛围的营造非常重要。一个好的邻里中心，必然是让能大众感到舒服和满意的空间。

在总平面的布局上，建筑要与环境、绿化、道路和水体等结合，让人们感到休闲和放松。在建筑的设计上，可以选用集中式、分散式，或者两者相结合。分散式中，要注意建筑单体的尺度，注意不同建筑之间的联系与结合，产生一定关系。集中式中，要注意各个功能的分区，动静区划分清晰，内部流线明确。

第三篇：城市综合体报告

一、从城市发展的角度

1、城市综合体与城市

城市综合体的发展与城市的发展息息相关,城市发展到什么程度，就会出现什么样的城市综合体与之相匹配，相应的，城市综合体的发展方向也会与城市发展方向保持一致。随着中国集约型城市的提出，城市发展逐渐放弃原有的粗放型发展模式，转向精细化运营发展。随着城市的发展现代城市逐渐显示出以下特点：

1）、功能复合化

城市发展到现阶段,已经不是单一实现居住功能那么简单。全球化浪潮中,城市需要承担更多功能,众多功能集中在同一城市出现,需要城市有最优的功能复合规划和方案,将城市作用发挥到最大效用。

2）、形象鲜明

众所周知，随着现代城市的发展，城市建设的加速，城市同质化现象越来越突出。众多城市一味追求国际化、现代化,完全成为钢筋水泥的堆砌。在盲目过后，反思城市建设进程，早已没有自己的城市特色，同时也失去了城市历史文化的传承。未来城市发展,己经逐步回归理性,城市形象正逐渐鲜明化。地方特色、区域文化、历史沉淀,都成为新一轮城市建设中,建筑形式表现和内在功能软环境所要表现的重要元素。

3）、集约化发展

粗放型的城市资源利用,虽然带来了中国城市的快速发展,但也造成了巨大资源浪费和重度城市负荷。优化资源利用,实现集约型社会,提高资源使用效率是城市发展面临的重大课题,费效比在城市运营方面,被提到非常高的层面,无论是城市建设还是土地使用,资源的优化整合利用,达到最优投入产出比是未来城市发展的重要目标。

4）、城市生态化

可持续发展的城市道路,不是一味追求快速发展的经济指标,以牺牲环境为代价得到的城市发展是暂时的,在物质基础达到一定程度后,文明城市建设的目标是生态发展与经济发展并行。

5）、城市多元化

围绕单一中心“摊大饼”式城市发展的城镇化,在经过多年发展后,城市中心从基础设施、交通路网、商业承载等方面已经不堪重负,组团式发展、多中心建设、带状城市发展等城市多元化发展模式不断出现。众多城市釆取以卫星城、新城等新型城镇现代化的扩张模式,满足现代城市发展需求。

作为城市发展的重要功能载体的城市综合体,伴随城市发展趋势不断发展。城市区域一体化和城市多元化发展,迫切需要城市综合体发挥城市复合功能。而城市功能复合化、形象鲜明化、城市生态化、社会集约化,为城市综合体的发展不断提出新的课题。代表城市形象、符合城市特征的城市综合体建筑形式,加上商务、商业、居住、休闲、娱乐等内在功能复合,优化土地资源利用,是城市综合体与现代城市共荣共生的有机联系。

自从2009年城市综合体进入青岛以来，发展速度迅猛对青岛经济文化等拉动作用明显。青岛延吉路万达建筑设计风格鲜明，已成为青岛一大城市名片。

展望：

城市综合体是点睛一城繁华的精华所在，亦凝结了一座城市的文化和灵魂，更是助推城市经济发展的强力引擎。城市不仅仅是产业的聚集地，它首先是人类愉悦生活、成长的空间。我们应以健康理念统领城市发展的方方面面，以“健康城市”引领包括综合体建设在内的新一轮发展。我们也可以说城市综合体的灵魂是文化与精神。综合体不是城市功能的简单叠加，更不是建设一堆堆绚丽的CBD，其灵魂是深厚的文化与精神。我市打造城市综合体应突出城市品牌效应，使其能保存和传承青岛的历史文化风貌。

我们知道城市综合体的作用不仅仅是经济上的拉动，更应该是城市文化的标志，是城市文化的具体显现。青岛在建设城市综合体的过程中应重视城市综合体的文化工功能，应充分利用综合体是城市名片、城市地标的广告效应，提升该区域的人文价值。为此，综合体必须要为整个区域代言，准确定位其在区域内的核心价值点，塑造区域以综合体为中心的核心价值，精心提炼以综合体为焦点的价值口号，从而达到在发展过程中重塑区域价值，实现以综合体为引领的区域变迁的目标。

青岛城市综合体在未来的发展过程中将会更加重视其文化功能，一个文化功能完善的城市综合体应具备以下特点：

1、城市综合体应具有文化内涵的关联性

城市综合体是城市文化功能的集中体现，兼有文化、传媒、娱乐、休闲等涵盖城市主要文化功能的建筑设计,具有文化的内在关联性。我们以李沧乐客城为例，乐客城建筑设计极具青岛特色，其建筑以崂山北九水为模版进行设计，整个建筑美轮美奂，给人以文化的享受。

2、城市综合体应具有文化魅力的辐射性

柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。而城市综合体是现代城市文化与灵魂的标签，与城市的文明建设、和谐社会建设具有高度的同一性，凭借深厚的文化内涵和文化魅力具有引领风尚、传承文明、传播知识、繁荣文化、陶冶情操、教化人民、服务社会、推动发展、促进和谐的重要社会辐射功能。

3、城市综合体用具有城市文化消费的聚集性

城市综合体在功能上的多元性，与城市开发中单一业态的商业地产相比有较强的抗风险能力。但城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值的体现就是使资金流量和现金流速达到最佳的状态，并随着城市综合体持续运营的市场培育，不断提升周边人气，改善公共设施及交通环境，促进整体文化消费水平的提高，最终带动城市综合体区域内物业价值大幅度增长。因此，一个成功的城市综合体不仅是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，更是一个城市商业价值最大化的具体体现。

城市综合体的发展方向应该是向文化综合体过渡的。我认为城市综合体存在的最大意义并不是经济的拉动作用而是对区域文化的提升作用。一个城市建设的好坏我们完全可以通过其城市综合体建设的好坏来进行评判。城市综合体是否符合该城市的品位、是否能够成为该城市的名片都可以作为评判标准。

在我们观察来看，青岛城市综合体到目前为止更多的是一种单纯的商业建筑综合，附带的起到作为城市名片的作用。试问青岛哪一家综合体敢说自己对于游客来说是一个“必看、必游、必购”旅游景点似的综合体？

第四篇：谈万达的伪城市综合体经济模式

谈万达的伪城市综合体经济模式

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？

城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。

万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。

万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。

不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。

说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。

去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了！”龙先生睿智！

区里领导觉得好，那才是真的好！

至于入住河西新区的数十万居民的需求、河西发展的大方向……和马上就能进口袋的金钱相比，不值一提！我当个官才几年啊？几十年规划和我有什么关系啊？！（虚拟台词，请勿对号入座！）

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？

城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。

万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。

万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。

不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。

说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。

去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了！”龙先生睿智！

区里领导觉得好，那才是真的好！

至于入住河西新区的数十万居民的需求、河西发展的大方向……和马上就能进口袋的金钱相比，不值一提！我当个官才几年啊？几十年规划和我有什么关系啊？！（虚拟台词，请勿对号入座！）

第五篇：城市综合体“万达广场”价值研究报告详解

城市综合体“万达广场”价值研究报告

侯伟 2016/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式

在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。

城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。

二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹

创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。1.定位中端市场

依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。2.“订单地产”招商模式

万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。3.专业管理团队

万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

4.2015年报相关简要分析

根据万达商业地产2015财年年报显示，2015财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。

从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。三．“万达广场”城市综合体盈利分析

万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。1.以售养租形式把握现金流平衡和持续

万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。2.完整的经营价值链

从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。3.地方政府对万达集团的支持和信任

地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。

地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 2008 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。4.拥有大量优质商业资源

万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂

除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。

5.2015年报相关简要分析

表格截取自2015万达商业地产公司年报 2015年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。

从数据中能够看到，2015年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。2015年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。

四．万达广场城市综合体的价值研究 1.特殊的功能复合性

城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性、整体功能复合型。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。2.物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。3.辐射力巨大，规模效应明显

以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。4.2015年报相关简要分析

截至2015年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。2015年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。2015年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。2015年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。五．城市综合体面临的主要问题

城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。六．结论

城市综合体创新商业地产模式的出现，为商业地产的发展带来了新契机，城市综合体将是未来商业地产的主要发展模式。万达集团构建的万达广场全新城市综合体商业地产模式，以给人全新感受的姿态出现在中国各大城市，城市综合体的未来将对一个城市的未来产生巨大影响，不久的将来，万达城的遍地开花将会对整个万达商业地产的发展锦上添花。