干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局

第一篇：干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局

干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局

华生

燕京华侨大学校长 著名经济学家

关于中国的房地产这个市场讨论非常地热闹，我去年写过一篇报告，就是写中国房地产，题目是“城市化进程中的楼市政策”诸如此类这么一个意思，中国房地产发展研究报告提出了一些基本的看法。

那些基本看法并没有改变，但是这一年多里，应该说我们国家的房地产的市场的情况跟宏观的政策进一步地恶化了。就是说，还不如一年前的情况，根据我的经验要提出一个新的制度设计来，写一篇文章是不行的，就像股权分置改革差不多写了8-10年，最后才能够做成。我们的房地产楼市的问题在现在虽然是亡羊补牢，但是并不算太晚，原因就在于我们还面临着大概还有20年-30年高速城市化的一个进程。这一点从跟我们相近的国家可以看出来。因为单纯地说，我们国家处在一个什么点上比如说很多人认为现在中国城市化程度已经不低了，甚至发展太快了，已经够快了。

一、中日韩城市化进程的比较

但是，最近我做了一个比较，关于中日韩的比较，为什么用他们做比较呢？因为日本和韩国的情况跟中国的情况非常靠近，我们跟欧美没法比，欧洲欧美的城市化是经过几百年一个缓慢的工业革命的情况下自然形成的。

那么亚洲国家作为后发国家，它有一个赶超型的这么一个发展，这样它有自己的一些特点，那么中日韩之间最大的相同点就是它的人口的密度，特别是人均可耕地，我们人口密度好像是小一些，人稀一些，但是大家知道我们西部地区基本上荒无人烟，无法居住，如果用人均可耕地来看的话，我们可以看到，中国日本韩国他们在城市化加速期的起步点的时候，基本上是差不多都是一亩多耕地。就是中国在09年，日本在50年、韩国在60年大概都是一亩多地的耕地。所以这种行政限购办法它会带来一系列的扭曲，包括我们在这几天报告的中心区是不抢购了，购买力都跑到二、三线城市了，跑到郊区去了，那么将来这些地方的房地产泡沫造成了损失会更大，因为它不像中心城市这样有那么强的支撑。

那么，在面对这么样的一个情况，对房地产的问题各种分析都很多，究竟从什么地方入手？我这次采用的办法主要是从两个方面。一个是从需求，一个是从供给。因为有人讥笑经济学家，说要是有一个鹦鹉要会说供给和需求，那就是一个经济学家，因为经济学家永远都分析供给、需求，然后价格等，但是这个方法确实是一个最基本的方法。

那么在分析供给、需求之前，这是在这儿最后的一张表，就是说关于中日韩一线城市收入比的比较，因为真正的指标就是这个指标，就是说居民能不能够负担这个房价。

那么我们看到北京、上海都是用全国的人均收入来做比较的，那么北京上海的房价收入比都在35%以上，那么东京是在10%以上，首尔是在11.6%，这些都是，东京、首尔的数字都是现在的数字，我们也是现在的数字。那么有人跟我说你不应该用全国的平均，你应该拿首都北京和上海的收入来跟东京的房价比，这个地方我要纠正一下，我认为这是一种偏见。北京和上海不是北京人和上海人已经住在这儿的人，我们都是外地人，我也是从江苏考研究生考来北京的，现在成了北京人，所以看房价你要是准备买房，既然是这个国家的公民，所谓的房价收入比就是你要考虑到大量的从农村向城市移居的人。

城市化一般来说有两个阶段，第一个阶段是农村人口向城市人口的迁移，第二个阶段是中小城市人口向大中城市的迁移，我们现在的外来人口主要是这两部分组成。所以，这个房价收入比应该说是非常强烈的对照，所以人们埋怨价格太高了，一点都不奇怪，是不是。我去东京看了一下，东京上班族居住的房子，这半个小时可以到的地方相当于我们王府井那样的位置的住房，一个套房100多平米的房子也就是200多万，两三百万可以拿下来。那么我们的绝对价格都已经在赶超他们了，那么有意义的不是王府井的价格，而是说在半小时45分钟范围时间内，能够到市中心去上班的这个居住区的价格，那个居住区的价格那是有决定意义的，没有人都要求住在王府井和西单，我们的问题出这个问题。

中国为什么会变成今天这个样子呢？我个人的观点认为主要是我们的房地产的制度设计从根本上出了问题，包括今天的中央政府采取的政策，设计的这套制度，要改变我们的状况，非常有必要，因为我们还在高速的城市化的起点上面，需要在一系列的制度上面进行根本性的重新构造。

今天我先重点讲一下需求方面。需求这方面我们过去应该说没有多少需求管理，房地产的需求基本上没有什么管理，曾经提出过70—90平米基本上是一个软指标，那么开发商也有很多的办法对付它。

我们现在出现的“两房一证”这种情况，就是一个大房子然后给你两个证，一个房子两个证，反对140平米给你一个证是两个证，70、70的。我们看一下从日本和韩国走过的道路，确实可以看出来他们在需求管理方面是下了很大的功夫。有一张表，没有画出来。

我们人均住房的标准现在中国从04、05年开始，我们城市新建住房平均的面积大概就到了110多平米，跟日本基本上持平，比韩国还要多一些，但是我们的人均国民收入是日本的十分之一，是韩国的五分之一。

原来我就分析过，我们盖的房子是不少，但是套数的面积太大，而现在都是小家庭，所以在刚性的小家庭的需求跟你的大户型的房子、套数之间产生了矛盾，所以它造成了绝对的刚性缺口。

三、解决中国房地产问题的方法

那么从日韩简单地说，它主要的调节，它不是用我们的这个办法，它主要是用税收和信贷的金融调节。

那么税收调节方面，我觉得特别有特色的是它在三个环节上第一个是在流转环节，就是交易环节，交易环节我们国家现在要调整重在交易税、重在流转税上面，那么流转税房价上面最容易转嫁的，中国基本上就是营业税等这些税，原封未动，由买家出。这么多年来都是通例，所以这种税加上去以后对于卖方没有太大的影响。

而日本和韩国在这一点上它最主要是用所得税，所得税为什么不能转嫁呢？道理很简单，比如说我们房改房，我的成本当年交了5万块钱，在二环，可能现在就值300万，还有一套房子是商品房我是前年买的200万，现在是卖300万。这两个卖主他们的所得额相差了几百万，这个时候在市场是不能转嫁的。买方不会因为说你是三年前买的商品房，你的成本比较高，因此我就帮你承担了，反过来，你当时房改房，你赚了二百多万，这里边的差额应该交的税都让我来承担，那么这个买家一定是不干了。所以所得税的转嫁是非常困难的，因此他们重点所得税。

而这个所得税区分自住房和非自住房，因为中国的需求最主要是投资、投机的需求，就像我们看到陕西一个科长级的干部北京和海南都有35套房，我想全国这样的人绝对不止一个。甚至我有一次到中央台做节目，旁边一个人告诉说，我们这个房间的人，我觉得每个人至少有5套房，我不知道他这个话说的是真的假的，好像都是学术界在里边的人，好像并不是什么大亨，当然富人有几十套房或者是豪宅，当然有很多。

那么日韩的基本做法就是不保护自住房，自住房的交易在一定的额度以内，特别是普通自住房是基本上免税的，如果不是自住房你就要交个人所得税。我们现在讲个人所得税改革要综合纳税，那么个人所得税城市化过程当中日本和韩国的个人所得税大概的一个数字，边际税率大概在75%左右，这个日本和韩国还有一个特点，一个是要加10%的注明税（音译），韩国还要附加教育税，也就是说非自住房的所得基本上都要被纳税，完全遏制你的投资和投机的空间。

而我们的制度，我们有一个规定，我们税法里有一个规定，就是个人转让住房是20%的所得税但是说成本我搞不清楚，因此我可以按照交易额的1%征收，所以我们多年来是按照交易额的1%的征收个人所得税，如果你分这个房贷，拿出一套房改房，5万块钱现在卖300万，你的所得额是295万，按照交易额的1%你只要交3万，所以我们的收入差距这么大，一个重要的原因就是我们税制设置得完全扭曲，所以我们在个人起征点钻牛角尖，而且是恶化收入分配的问题上钻牛角尖，但是我们对真正的造成收入分配巨大的差距的地方没有采取任何措施，因为你想你工薪收入能有多少，我工薪收入到了10万，累计你就到45了，边际税率多45%，卖一个房子，好卖要转一个几百万，那么按照交易额的1%的征税，所以我们是完全放行财政的收益。所以这次我们在交易环节上面有巨大的差异，所以完全可以理解为什么我们会有那么大的投资、投机的需求。我房产是最藏不起来，也没法转移，是最容易征税的，最容易征的东西都不征的话，说再去找什么隐性收入，那个难度比这个要大一万倍，那我看基本上连想都不要想，摆在这个卫星上都能看得见的东西你都增不来，你还说什么别的。

第二篇：干部学习讲稿：宏观经济形势与房地产调控

干部学习讲稿：宏观经济形势与房地产调控 陈全生 国务院参事

今天讲讲宏观经济形势和房地产调控，重点房地产。我是国务院参事，参事是以个人身份参加政府，所以所讲的内容都是代表个人的，不代表政府，不代表任何机关，只代表我自己，做个声明。

一、当前宏观经济形势

要先讲经济形势，就是去年的经济形势我自己认为讲的很好，但是实际情况都在往下掉，这个是gdp往下掉的情况，是，我们是要往下跳，但是这个掉是往下在看。这个是工业增加值的情况，工业增加值我也放了一张图，从20.7%一直到15.7%，而且这个是一个累计数字，如果不是累计数字掉的就更快了，累计的它就平均了，等于是把到年底掉的情况就全部给掩盖了，所以我觉得掉得是很快的。这是运输量，大家可以看出来，运输量掉得也很快。这个特别是水运，这还不能说明。大家可以看看周转量的增长，水运占二分之一，就是这太线，这个二分之一，因为它掉得很快，最后是掉到了12.5%。港口的吞吐量也是从40掉到14、13，也是累计数字。所以我总觉得说得很好，但是实际把增长的数字一摆出来，真不是那么好。这是航空的、客运的、货运的，也都是往下掉，也都是累计数字。发电量，大家看发电量，只有水电上去了，但水电只占全部电力的20%。整体的红的是发电量增长在往下走，然后这个是火电，火电占80%。特别有一个情况2010年能源生产总量和原煤产量的数字到现在不公布。什么原因我问了，他说有一些统计上的困难，这个是十几年没有过的事情，一直在往下走。具体看消费和出口投资，看这几个情况，这个上面这两条线是名义增长，这是实际增长。由于2009年、2010年的名义增长和cpi图形相似，这个上去了，这个也上去了，所以它受价格因素影响挺大的。如果要剔除cpi因素就不是这种样子了，就不是2010年在上面，2009年在下面，是倒过来了。倒过来就是这样：我把这所有数字都列出来了，这是2009年的cpi，这是2010年的cpi，这是名义增长，然后算出来这是实际增长。

实际增长列出来的图是这样的，这条线是名义增长，这是实际增长。2009年的实际增长是这么上去的，2009年在这，2010年是在这，下来了。最后是14.6，另一边是18.4。这个是2010年的实际增长比名义增长低3.8个百分点，比名义增长低了3.8个百分点，实际是2010年比2009年低了1.。

没有一定的饱和量，现在所设的维修网点最后就撤退了，因为不能老亏损，这种情况可能最后不是优惠了最基层农村的，不是乡里、镇里，可能就是买了一块废铁就有这个问题。然后房地产再一压，这个车再不买，所以我觉得消费有问题。出口刚才讲了，所以今年的形势不是很好，从这里边我觉得有一句话就是2008年可能是最困难的一年，结果真的是最困难的一年。2009年锦涛讲，说今年是中国共产党人进入新时期遇到困难最大、挑战最严峻的一年，果真也是这样的。2010年然后又讲是极其复杂的一年，这是中央领导同志讲的。我个人认为今年可能是比较艰巨的一年。为了要和房地产这个挂在一起，我就再把固定资产这个事情再说得细一点。这是2010年十大产业固定资产投资额，这十个行业占了全部投资额的93%。这是10个行业的投资总额，这是全部行业投资总额，这是这十个行业分别的投资额占了93%，如果看这93%的话，就能看到整个中国的固定资产投资状况，划了几张表。这是2009年十大行业逐月累计的数字。这个是2010年十大行业逐月累计的数字都是十个行业。这刊布出来，把它画两张表就是这样的。中间红色粗线是固定资产投资的整体水平，或说是固定资产投资的平均水平，这细线是十大行业。这十个行业原来在去年的时候，在四川2009年的时候大部分都在红线（平均水平线）上面，这一大块就是拉动了红线的上行，下面这一块是房地产。结果到了2010年，除房地产外，其他的九条差不多都在投资的平均水平线下面。只有制造业和仓储运输大约和平均水平线持平，剩下全在红线下面。这张图说明了什么呢？说明房地产拉动了中国固定资产的投资保持在这个水平上。刚才我们看是17.9%，差不多是这个概念，现在是29%，实际投资增长是19%。如果再把房地产打下去，我估计固定资产投资还会往下掉，如果还要往下掉我觉得今年就不会太好。当然还有一种说法，今年是“十二五”的开局之年，大家都在上，但是因控制得也很紧，因为因自己也要想，如果出了事，银行这个责任也担不起，所以他现在是拼了命的在压这个贷款。我自己估计的情况是物价在上涨，经济在往下掉，但是到了三季度和四季度一定会起来的，肯定还会再追加投资，因为明年换届，所以不会有太大的风险。但是就是这种办法使得中国经济的波动会很大。

由此就导出我对房地产的看法，我个人认为2010年房价调控政策出台之后，房价是在掉。这个是2010年，这个红的是总体的房价，也都在掉，这个是叫经济适用房这条线，深下你看全部都下来了，这一年之内全都下来了。全都下来它有个过程，我总认为房地产政策的调整得有一个过程，不能说今天说了公布政策，明天房价就掉下来，或者是三个月房价就掉下来，三年的周期，盖个房子得三年，我以前也弄过房地产公司，怎么也得弄个三年，结果现在是弄了政策你立刻要掉，我觉得现在不断地加大调整力度，刚才我说了固定资产投资是这种样子，再加大力度真是要伤及整个经济了。

这是我刚才说的已经说过了，就是gdp下行，其他的工业增加值、发电量、货运周转量、港口吞吐量从侧面印证的一件事情，投资消费出口实绩增长都在下降，然后cpi、ppi的价格都在上升，居民消费价格、商品零售价格、农产品市场价格、然后农业生产资料价格、原材料燃料动力价格、工业品出厂价格、固定资产投资价格、土地交易价格等全部上涨。如果经济下行，价格上涨，是否已现滞涨？现在还不能完全这么说。但是如果在房地产调控政策已取得明显成效的情况下，再加大力度，而且动用行政干预的力量，我觉得真的会出现滞涨。

二、房地产市场发展与调控

因为住房的作用，这个是我自己体会的，因为原来是搞过房地产公司的，住房是唯一能将老百姓存款与钢材、水泥、玻璃、地板、门窗、五金等一系列建材产品紧密联系的连接器。这是唯一的能够把老百姓存款拿起来，中国的储蓄就大。然后一个是住房是个巨大的吸金器，你不让它吸，资金就到处游荡，什么“姜你军”、“豆你玩”什么这些，然后家俱、家电，厨具、洁具、装饰、装修，保姆、保安，汽车、汽油、道路、停车都是些相关起来的，你说现在停车场就养了很多人，就是划块地拿栏杆一围就不少钱了。而且中国的住房投资有个特点，就是老百姓把近三十年攒的钱投向房地产。一个是通过储蓄把过去存的钱拿出来；一个是通过按揭把未来的钱拿出来。凑在一起一共有三、四十年的钱砸在房地产上。所以我觉得住房的作用也要高度重视。

目前我个人认为中国房地产需要系统的顶层设计。所谓顶层设计我觉得有些调控思路没有理顺，问题没有开掘清楚或者是没有揭示清楚，采取的办法基本上是是非市场的，是行政为主的。大概我的观点有这么几个。第一，房地产的供给呈整体下降趋势，十年的数据。然后需求成快速上升的趋势，一个上升、一个下降所以供给不足是上涨的根本原因。我一会会详细讲。然后第二个就是房地产抵偿，市场结构有重大缺陷，什么缺陷呢？就是没有租赁市场。我们把有房住等同于有住房，等因为有房住等同于有住房所以就出了一个观念叫市场管商品房、政府管保障房，这个指导思想是有错误的，所以现在房地产市场就不景气了。第三个主要就是干部考核制度，要改变才能改变目前的这种状况。

（一）供给不足是房价上涨的根本原因

先说供给不足，供给不足十年间有四项指标，一个是施工面积、一个是购置面积、一个是完成开发面积还有一个是竣工面积都整体下降。另一方面，经济持续快速增长，城市化进程加快，居民收入水平提高，小家庭、单身家庭增多，以及流动性过剩等因素，共同推动房地产需求呈迅速上升态势。

大家来看几张图。这是土地购置面积的情况：从2000年到2010年。这条黑线是自动形成的趋势线，这是增长的百分数，这是2010年上去了，到了24%，但是整体的趋势没有改变，当然我这个图是去年就发的，这个是昨天刚加的。从绝对量上来讲，这个绝对量是不少的，当然是这个量比下去了，但是这个速度下得太快了，而这个速度和和需求的那个速度，那个速度这么上去的，所以这两者比较是非常明显的。这是土购置面积的概况。这是完成开发面积，完成开发面积也是这样，十年期间。这是施工面积，施工面积由于2010年上去了，所以趋于平缓，要不然也是这种下去的，就是因为这个上去了，当然坡度下来以后。然后是竣工面积，竣工面积今年增长了4.5%，还没去年的5.5%多，绝对量没有问题都在下去，但是就是这种增长幅度都在下滑，下滑大约都是，这个最高的是21，最低的是-3.5，这是4.5%，这是21%，是下降十几个点，这个还好一点，你像这个是-7.7，是40，三十多点，这个就将近40个点、50个点。

房屋竣工面积增长下降，表明半年到一年内供给紧张；完成开发面积增长下降，预示1-2年后会出现供给不足；土地购置面积增长下降，从三年周期以后价格呈现上涨。所以不从总量上增加房地产供给，近几年，我们将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。具体说一下土地购置面积的状况。这是2001年开始一直到2010年土地购置面积的增长状况，土地面积增加的百分比，不是绝对量。可以看出来，这是2003年底我们开始宏观调控，叫“收紧银根，收紧地根”，所以土地面积就开始了从2004年5月到2007年5月土地购置面积18个月的低增长和负增长，超过10%我就认为是高增长了，低于10%以下我就认为是低增长，16个月的负增长，正是因为有连续三年的土地的购置面积是这种状况，所以2007年房价开始大涨，2007年房价大涨以后就引起了土地购置面积又开始增长，然后紧接着我们又遇到了经济危机这又下去了，或者讲这段说反正那时候的经济就开始往下掉，掉到年底又开始经济危机了，所以就出现了从2008年6月到2009年12月土地购置面积连续3个月低增长以后，15个月负增长，15个月负增长而且是重度负增长，都是-25%以上的增长，由此带来了2010年今年3月各地纷纷出现地王，这里开两会，那边地王就出现了农很没面子。这是两块。再看第三块，2004年-2009年6年期间增幅高于10%的仅有14个月，其余58个月时间都低增长和负增长，这种状况就决定了今后如果不供地房地产价格一定会上去。

第三篇：干部学习讲稿：破解中小企业融资难问题

干部学习讲稿：破解中小企业融资难问题 张锴雍

中科智集团有限公司总裁

大致我讲三个话题，第一个话题对当前中小企业融资的二元金融结构。第二话题关于中小企业融资国际通行做法。第三个我们的建议，大概是这样。

一、当前中小企业融资的二元金融结构

目前中小企业融资难这么一个二元结构，简单来说我想以银行为代表的正规金融体系，和以民间融资为代表的非正规金融体系这样一个二元结构。

银行为代表的正规金融体系给中小企业融资贷款大概，整个总量在贷款总额的20%左右，我看了一些数据，没有一个精确的说法。一个数据是占了17.6%，一个数字是占了21.3%，我也不知道，大致来讲我们接近60万个亿贷款总额来讲也就是10万亿左右，平均每人20，12万亿左右。民间融资这一块现在量也挺大了，比较发达的省区大概8，9千亿的样子，欠发达省区也有3、4千亿的样子，全国下来也有10来万个亿。

因此中小企业融资基本上是银行融资，民间融资各占半壁江山，是这么一个数字，目前是这么一个情况。我想关于中小企业融资这么一个二元结构，这个二元结构长期存在。那么，目前由于银根紧缩原因，市场利率大幅提升，民间融资份额，我感触比去年还有所增长，至少增长在30%以上。

二、中小企业融资问题的国际标准做法

第二个话题就是关于中小企业融资难国际标准做法，以日本为例。

第一个层面我实际上刚才已经讲到的银行融资和民间融资相结合，相组合。这块过去对民间融资主要是打压堵比较多，现在与其堵步入疏，给予很多宽松政策。包含我们刚才张磊所说小贷公司，担当行，还有私人之间借贷都是合法的，也包括一些不合法地下钱庄，这是解决中小企业融资难第一条目前的主渠道，银行融资和民间融资相结合。

第二条实际上大家也看到，听到很多了，债务融资和股权融资相结合，所以中国政府也大力推动创新融资体系的建设。第三传统融资和创新融资相结合，这一块中国还有很多事情要做。比如说像供应链金融，比如像中小企业单一高收益债，在中国发展还有很广阔空间，几乎还没有真正起步。

第四境内融资和境外融资相结合。境外融资不仅仅限于股权融资，也包括债券融资。我曾经尝试过一个中国中小企业国际债券，当时跟美林合作，美林给了我2亿美元的额度专门为中小企业进行提供融资服务，这是构建解决中小企业融资难第一条道路，或者说各种金融工具，各种车辆在高速公路上奔跑，这是第一条路

第二条路，我们需要解决高速公路问题，是信用和信息相聚合。在这个方面讲到构建这个基础设施，就说到另外一个专用的词汇，信用链的建设。一般来讲关于信用链我们归纳为五个链条，链条的五个环节。第一个环节信用调查，这个国际上有一个很有名的公司邓白氏，我们国内原来也有一家做的很不错新华信，这是信用链的第一环节。信用链第二环节，信用评级，这个不用说了。第三个链条是信用担保，这是信用增级，或者叫信用投放。第四个环节叫信用管理，第五个环节信用回收，这是构建我们要保证各种车辆能够安全有效运行的基础设施。

我们中国目前在基础设施建设方面是严重不足，目前这五个链条里面信用担保算是产生一个行业，其他环节目前还没有真正成规模的发展。所以，在中国信用链条建设方面还有很多的工作可以做。在这块关于信用和信息相聚合这个方面，除了加强刚才讲的信用链条建设以外，我们也做了一些尝试。

我们做了三个尝试给大家分享一下，第一个尝试我们跟北京朝阳区地区进行合作，构建朝阳区中小企业一体化信用信息平台，朝阳区政府把他区里面所有部门信息汇聚起来，我们成为他中小企业服务中心，为他们提供中小企业融资服务，首先是信用服务。

我们做的第二个尝试，我们开始编制中国中小企业资本成本指数，中科智编制中国中小企业资本成本指数。大家知道上市公司都有很多上市指数，未上市中小企业这一块是没有相关指数的。换句话说，没有相关的参考标准。那么，我们现在做了两轮认证，我们希望能够给行业提供这么一个标准，换句话说我们总和指数，行业指数，区域指数，区域指数反映一个区域中小企业综合投融资环境，行业指数反映行业综合水平。那么，单一某个中小企业他的水平比指数的水平小，我们认为理所当然应该获得融资服务。如果低我们不能说不能获得，可能需要具体原因具体分析了，我想这是我们做的第二个尝试。

我们还做了第三个尝试，我们提出一个价值主张。那就是中小企业的信用掉期互换，这是08年金融海啸危机给我们提出参考意见。大家知道08年金融海啸就是因为金融衍生产品过度发达引发的问题，而中国金融衍生产品工具是严重不足的。这么说有点太抽象了，我们把资本市场这种衍生工具引用到货币市场上来，通俗点说我们中小企业在没有成长起来之前信用不足，谁也不愿意给他贷款融资，可他成长壮大以后呢会出现信用过剩，那么各家金融机构给了很多授权，很多额度用不完。如果我们把未来信用过剩和当前信用不足做一个信用掉期或者互换，这也许是解决中小企业融资难的一个创新尝试。我们正在做相关的设计和安排，这次会上简单给大家透露一下。我想这是说的第二条道路，解决中小企业融资难第二条道路。

解决中小企业融资难第三条道路，我们归纳为融资和融智相结合。我们思考，构建我们第三代商业模式，第一代商业模式中小企业担保服务提供商。中小企业为什么选择担保，因为他想通过你的担保获得资金，所以05年的时候我们提出来中小企业一体化融资服务提供商，资金需求是中小企业担保背后更核心的需求。担保只是一个手段，也许用担保，也许用贷款创业投资租赁等各种方式只要能够给你获得融资就行。

最近我们又在思考，中小企业融资背后需求是什么，中小企业为什么需要融资？绝大多数中小企业他希望通过资金来推动他企业成长与发展，因此中小企业成长与发展需求是资金需求背后更本质需求。这就使我想起了，我刚才提到到日本前后去了五次，美国去了六次，欧洲去了四次，去看他们一些中小企业融资难的做法。我刚才说了以日本为例，他咨询政策垄断体系非常特点，日本有这么一个行业，就像我们会计师，工程师分为中级高级初级，有这么一个行业中国中小企业级别要进行认证上岗，他帮助中小企业提供他们经营素质，他们有四个观点我觉得给我有一点的参考作用。

第一个他认为西方的企业管理理论是针对西方人性特点，并不一定符合东方人文文化。

第四篇：中国房地产政策调控一览

中国房地产政策调控一览

中麦讯：为拽住高房价的韁绳,中国政府新年伊始再出调控新招,包括调高二套房首付、全面铺开“限购”、开征房产税、扩大营业税徵收范围,其严厉程度均大大超出市场预期.分析人士普遍预计,短期内楼市成交量下跌将是大概率事件,房地产市场将迈入深度调整,全面打压下房价松动或可期.以下是一年多来中国出台的房地产调控政策:

--1月27日晚间,中国上海和重庆宣布从1月28日起开征房产税,税率为

0.5-1.2%,上海税率只针对新增购房,而重庆则包括了存量及增量的高档商品房.--1月27日,中国财政部表示,自2011年1月28日起,个人购买不足五年住房对外销售,全额徵收营业税.此前个人购买不足五年普通住房对外销售,按其销售收入减去购房的价款後的差额徵收营业税.--1月26日,中国国务院常务会议称,将二套房首付比例提高至60%;购房不足五年交易的,将不再区分“普通”及“非普通”,统一按销售收入全额徵收营业税;并将此前“深圳版”限购令全面铺开,各地本地居民家庭限购两套住房.--10月12日,中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发文表示,对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责.对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任;房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.--9月30日,中国调整房地产相关税收政策,自10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半徵收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率徵收契税;对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税.--9月29日,为遏制房价过快上涨,中国政府决定加大房地产调控力度,要求完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房;切实增加住房有效供给;在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.--9月28日,中国国土资源部称,将严格土地竞买人资格审查,土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地.--6月5日,调控楼市政策再出细则,住建部等三部委通知称,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定.--4月30日,北京政府发布调控通知,要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;要求自《通知》发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策.--4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.--4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.--4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.--4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策.--4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.--4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.--4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.--3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案.--3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地.--3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题.--3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容.--1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.--1月10日,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外“热钱”冲击中国市场.--2009年12月23日,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税.财政部称,个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款後的差额徵收营业税;个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的,免征营业税.--2009年12月17日,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款.中国财政部等五部委发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年.--2009年12月14日,国务院颁布“国四条”,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.中国国务院常务会议称,将继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房.--2009年12月9日,国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施.

第五篇：中国历年房地产调控政策

中国历年房地产调控政策（1978年-2013年）

历年房地产调控政策一览表

2000年

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少； 2001年

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费； 2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋开始征收房地产税

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展； 2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长

8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回 10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应：2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节 3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托 10月：国税总局重申二手房交纳个税 市场反应:房价继续上涨。2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系 5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规 8月：央行再次加息——宏观调控动用金融手段 8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序 9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月：物业税“空转”试点扩至十省市 12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；

10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。5月：研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行。

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月：查处“小产权房”

国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。6月：国土资源部45号令

公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。

7月：加强贷款资金监管

银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。12月：发布营业税减免细则

财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月：督办处理房地产开发闲置土地

国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。2010年 1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策 <暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年

1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体内容如下：

一、各地方政府合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。

2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3月18日：中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月5日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月19日：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。

5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

10月23日：宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》。按此规定，用商业贷款买房的市民，可以转公积金贷款。将商业个贷转成公积金贷款，购房者能省下一笔不小的开支。以50万元20年期的贷款为例，商业个贷要比公积金贷款多还至少15万元。

10月24日：南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。

11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月1日：无锡住房公积金管理中心实施住房公积金新政，首次购房且面积在90平米以下的家庭，只要夫妻双方均符合公积金贷款条件，即使可贷额度不足50万元，也能按最高50万元的额度申请贷款。同时，新职工住房补贴也一并纳入可贷额度计算之列。12月1日：合肥市住房公积金管理中心上调个人住房公积金贷款最高限额，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至35万元。

12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年

2月18日住建部：加快推进房产征收税扩大试点范围。住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2012年工作重点时，已经将对个人住房征收房地产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分，要求配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。2月22日土地监管新政策出炉，国土部严打小产权房。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记，不受法律保护的规定。

4月17日国土部：警惕一些地方放松调控。国土资源部表示，2012年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。

5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步，销售策略改变。商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2012年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。

5月10日住建部：国务院明确今年扩大房产税试点。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。秦虹称，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。”

5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导。据国土资源部消息，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。国土部也发布了相关公告，与去年的实际落实量相比，2012年全国住房用地计划供应增加21.3%。能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。5月16日住建部部署督察全国住房公积金。住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分，并要求要查办一批典型案件。

5月18日住建部关键期定调：决不让调控反复。地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——— 房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。” 6月18日多部委密集表态：房地产调控不动摇。

6月18日住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。7月26日财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策。财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时要落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。

11月29日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。在国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。

12月18日国土部：坚持楼市调控不动摇。国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。

12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责。全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。2013年

2月20日，“新国五条”具体内容如下：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

2013年3月2日 国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求继续做好房地产市场调控工作，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化。通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。

●2013年5月25日 国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，2013年的改革重点是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。

●2013年11月 十八届三中全会公报中提到要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制则给了市场无限的想象空间，业内各方持不同观点引发争论。楼市对农村土地入市的链锁反应，中国土地市场制度改革，接下来就要看具体操作方案，农地入市的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化，依然存在阻碍。建立城乡统一的建设用地市场，要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，保障农民在土地上的合法财产权利。

11月底，上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后，二三线城市加入楼市调控大军，“汉七条”等相继出台。

2014年

房地产双向调控 3月4日住建部出了今年房地产政策“双向”调控的指示，这意味着政府调控将逐渐推出楼市，对于房地产来说，市场调控的作用将会越来越大；3月6日李克强提出要抑制房地产投机，增加中小型住房供给；3月8日房地产税扩围试点暂停，这就是3月全国范围内的楼市调控。

“央五条”提出支持首套房贷。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），其中再次强调“满足首套自住房贷款者需求”。随后多家银行表态支持首套自住性需求：平安银行5月12日称，将支持自主性住房的贷款需求，并根据情况随时调整房贷政策；中国银行5月19日表示，今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房，未来仍将支持居民家庭购买首套自住商品住房。

限贷松绑

“930”超预期放宽限贷。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。同时《通知》还表示支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

公积金贷款新政出炉 10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。

“11.22”降息2014年11月21日，央行央行决定11.22起降息：一年期存款基准利率下调至2.75%，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；差别化降息给楼市带来利好，部分区域开始温和反弹。2015年

3月5日，政府工作报告明确指出，要“稳定住房消费”、“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这无疑为今年的楼市调控政策奠定了基调。专家认为，政府对于房地产业的态度在发生微妙变化，提出用稳定房产稳需求、稳经济，用支持促进代替了调控，表明稳增长的背景下，房地产业还在中国经济中发挥支柱产业的作用。但房地产是否能回稳，还要看老百姓购买意愿和能力。总体来看2015年的房地产业形势，还是平稳前行，真正进入白银时代。