关于郑州市城中村改造的调查与分析

第一篇：关于郑州市城中村改造的调查与分析

《关于郑州市城中村改造的调查与分析》

一．序言

城中村是我国城市化进程中特有的现象，推动城中村改造也是我区继续推进城市化、建设现代化城区的应有之义。城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市快而出现的一种特殊现象，目前在国内大中城市中普遍存在的一个现象或者说是问题，因此我认为需要结合本学期《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》综合分析城中村改建的问题。二．郑州简介

相信大多数人对郑州都有或多或少的了解，其中对郑州发展也都有所了解。因此本次就以河南省省会城市郑州作为本次论文的分析城市。郑州是一个古老的城市，始于夏商时期，曾在此建都。近代中国，郑州一直在县级和市级之间徘徊。1953年，1954年，河南省省会由开封前往郑州，郑州成为河南省省会城市。郑州市地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、电力、邮政电信主枢纽城市，得益于独特的地理位置，征收也是历史上重要的商埠，至今仍是中部地区重要的物资集散地，每年都会举办全国性、区域性大型商贸活动。三．城中村特征及其成因

“城中村”的形成是经济、社会、文化、管理等多种要素相互作用的结果，但根源是我国长期实行的城乡二元管理体制。村落徒弟所有权归属集体名村民委员会时期管理主体。“城中村”市政公用、市容园林等城市基础设施建设薄弱，“城中村”道路、排水、供热供气、环境卫生、园林绿化等设施基本为空白，居住环境恶劣；村庄建设无序发展，农民房屋“黑、窄、密”，居住环境“湿、危、杂”问题突出；大量低收入、素质低的流动人口涌入“城中村”使得“城中村”成为这回丑恶现象的多发地。“城中村”的这些特点，决定其生产方式、生活方式、地缘特征都已不是传统意义上的农村，成为城市的溃疡，对其改造已经成为当务之急。“城中村”问题毫无疑问已经成为当前必须要解决的重要城市发展的一个问题。毛泽东曾经说过，矛盾是普遍存在的，社会主义同样充满着矛盾，正是这些矛盾推动着社会主义社会不断地向前发展。矛盾不断出现，又不断解决，就是事物发展的辩证规律。

四．郑州市“城中村”改造过程

郑州近些年来发展速度非常快，近年来郑州城市建设取得了很大的成绩，这也是每个郑州人所津津乐道的。其中城市建设最重要且最难的部分当属城中村改建了，所以本学期就《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系》社会调查报告还是更加贴合实际，就郑州市近郊 区的农村（或者说是城中村改造进行论述）。从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了十年征途。遍布城市的228个自然村，如今已有170余个获批改造。2014年将全面启动剩余城中村改造。先来看看最近几年，郑州关于城中村改造的公告: 2003年9月，郑州市政府印发《郑州市城中村改造规定（试行）》，这意味着郑州市城中村改造正式启动。

2004年，金水区西史赵村第一个启动拆迁改造，成为郑州第一个城中村改造项目。

2006年3月25日，燕庄村改造拆迁，将郑州带入大规模城中村拆迁改造阶段。

2007年《郑州市城市总体规划（2008-2020）》经过三年多时间的精心编制，报批成果已经完成。本规划共分为两个层次：市域和中心城区。市域规划范围为郑州市行政辖区，包括金水、管城、二

七、惠济、上街六区，已经荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围，总城区面积7446.2平方公里。中心城区规划范围为市区行政辖区的中原、金水、二

七、管城、惠济五区的城区范围。发展目标：到2020年，郑州市域总人口为800万人，市域城镇人口约为538万人；2020年，市域总人口约为1000万闻，市域城镇人控约为789万人，权势生产总值1万亿元左右，人均生产总值10万元左右，城市居民人均可支配收入3.4万元；城镇居民人均住房面积35平米；人均文化设施用地面积0.8-1平米。2012年7月17日，郑州市政府同意20个城中村进行改造。致辞，郑州市建成区（除郑东新区、经济技术开发区外）内228个城中村已有119个获批改造。

2015年，金水区，二七区，管城区、惠济区三环内的全部城中村启动了拆迁改造。就金水区来说，2015年1月至今，先后启动大铺，姜寨，司家庄、马李庄、勺袁、杨君刘等18个城中村改造项目，郑州市三环内的城中村启动了拆迁改造，但拆迁改造的重点和难点在郑州的北边，因郑州市区域向北延伸发展，导致金水区的城中村改造也相应向北延伸。在郑州市建成区，陈寨、绿林、刘庄等三环外的城中村，离中心城区近，交通便利、放假较低，因此，外来人口多、商业用房较为发达，这也成为金水区拆迁改造的老大难。五．郑州市城中村改造旧模式研究

这一模式的主要内容有：

（一）.政府指导城中村改造，城中村改造采取“一村一案”方式，根据现实情况和群众意愿，以城中村集体经济组织自行改造模式为主，也可以采取与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造的模式。

（二）.城中村实行改制，撤村建居，城中村村民户口农转非，享受城镇居民的社会保险、社会保障和就业待遇，原集体经济组织改制为股份制企业，设立集体法人股和个人股，集体法人股原则上不低于40%，集体股收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。

(三).城中村原集体土地转为国有，宅基地以国有划拨方式给原住户使用，原集体经济组织兴办企业用地确权给使用者，转为国有土地的首次转让或改变土地用途，应补缴土地出让金和有关税费；投资商独立改造城中村，经营性用地须通过招拍挂方式取得（除少数城中村改造项目采取招拍挂方式外，大部分在实践中还是采取了协议出让方式），土地出让金由市财政局收取并全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障（郑政[2004]35号文件）。

(四).城中村的改造方式为彻底重建，可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多种方式筹资，改造中主要建设原居民安置用房（享受经济适用房优惠待遇）和商业用房、出租房（须补缴土地出让金）。(五).城中村改造由政府协助拆迁人拆迁，拆迁补偿安置方案须由村民大会或转制后的股东大会通过，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换两种方式进行补偿，每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积（228平方米的新建住宅面积）予以安置，超出部分按建安价给予货币补偿，不足部分由被拆迁人按新建住宅建安价补齐差价。(六).2000年8月9日后原村民未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿；非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的补缴土地使用权出让金及有关税费可办理国有土地使用权证和房屋所有权证，不符合改造规划的应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价给予补偿。

六．郑州市城中村改造新模式研究

经过五年探索，郑州市城中村改造取得了一定经验，并借鉴外地成功经验，郑州市人民政府于2007年6月出台了《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号），随后又出台或公布了《关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》（市长办公会纪要（2007）61号）、《关于城中村改造经验总结和措施完善等问题的会议纪要》（市长办公会会议纪要〔2007〕100号）、《关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》（郑政文[2007]208号）、《关于禁止城中村擅自拆迁和擅自开工建设有关问题的通知》（郑政文[2007]209号）、《关于印发〈郑州市城中村改造工作流程（试行）〉的通知》（郑政文〔2008〕120号）等文件，形成了相对成熟的新的城中村改造模式，即郑州市城中村改造新模式。

七．郑州总体发展：

郑州未来12年的发展方向，以东西南三向为主。中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路，细致环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。伴随着郑州市城乡化进程的加快，城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来，从城中村问题已经成为影响郑州市城市协调发展的主要问你。一句郑州城中村大规模改造过程遇到的资金、人口拆迁安置以及城中村的二次拆迁等诸多难题，今儿提出了对郑州市城中村改造的合理化建议。

以上数据充分说明了郑州市政府对城中村改造的力度之大，以及对城中村改造的决心。

八．对郑州市城中村改造的合理化建议

从各个省市“城中村”改造的时间中得知，“城中村”改造最难协调的就是相关利益主体之间的关系，即政府、村民和开发商三方利益关系之间的制约和调和。其中政府的担忧是拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本国语高昂难以启动，而给予优惠政策吸引开发商介入开发，欧不可能造成房屋过量供给，冲击也已经趋近饱和的房地产市场；开发商的担忧是此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定因素很多，高昂的交易成政府对楼本会吞没和消散房地产开发的正常收益，楼层高度的管制会使开发变得无利可图；村民的担忧是他们既得的房地产租金收益在开发中而且会损失市中心区域房地产升值前景得不到保护，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们既得利益寸金必争。因此，“城中村”改造中，必须选择合理的制度安排，兼顾各方利益主体的要求，成功实施改造工作。

（一）郑州市城中村改造中存在的问题及制约因素

（1）在“城中村的改造当中，政府的作用不可忽视。所谓的政府行政手段就是制定有关“城中村”改造的法律规定和政策，该方面的欠缺造成的改造问题在上面已经谈到，目前郑州市政府的相关部门对于“城中村”改造还没形成合力，缺乏重医的改造规划和改造方案，部门之间的分工不明确相互的协调也缺乏组织性。很多保证“城中村”改造能够有效进行的政策改革还没有进行，这给“城中村”的改造增加了一定的难度。“城中村”土地未能及时收归国有以及宅基地制度的存在是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因；（2）村民与政府管理部门缺乏相应的交流，改造相关方案大多数村 民并不知情，或者对拆迁过渡期内的补偿条款不满意，造成部分村民拒绝签订拆迁协议；（3）拆迁改造部门缺乏执法队伍建设，暴力执法，强拆现象屡见不鲜；

（4）土地产权不明确。

（二）郑州市“城中村改造”应遵循的指导思想

以科学发展观为指导，坚持以人为本，按照构建和谐郑州、建设中原首善之区的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益、加快城镇化发展为核心，把城中村改造作为加强城市基础设施建设、完善城市功能、推动城市内涵式发展的重要组成部分，统筹考虑村民安置、城市景观建设和经济社会发展，充分调动各方面的积极性，依法保护村组及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益，达到村民、开发商、政府“三满意”，通过努力将城中村改造成现代化城市社区，为郑州市经济社会全面、协调、可持续发展做出贡献。

（三）郑州市城中村改造应遵守的基本原则

（1）坚持政府主导、市场运作的原则。城中村改造坚持群众自愿、政府负责的原则，政府指导城中村改造，制定改造规划，出台配套措施，具体改造以市场运作为主，通过招拍挂方式确定改造主体。

（2）坚持统一规划、分步实施的原则。按照城市总体规划的要求，对城中村实行统一规划、成片开发、配套建设，具体改造从实际出发、分步实施，做到条件成熟一个审批改造一个，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。

（3）坚持因地制宜、一村一案的原则。根据各个城中村的具体情况，因地制宜，一个村（组）制定一个具体改造方案，确立有差异的改造目标，实施不同的具体改造方法。

（4）坚持统筹兼顾、综合改造的原则。积极开展体制创新，既推动城中村空间形态改造，又推动其社会形态和经济再造，实现城中村与城市的全面融合。

（5）坚持旧村改造、配套房地产开发的原则。以旧村改造带动配套房地产开发，以配套房地产开发为城中村改造提供资金保证，顺利推进城中村改造的全面实施。

参考文献：

[1]李俊夫.城中村的改造[M].北京:科学出版社, 2004.[2]谢志岿.村落向城市社区的转型[M].北京:中国社会科学出版,2005.[3]周江.城市土地管理[M].北京:中国发展出版社, 2007.[4]杭州市城中村改造办公室.杭州市撤村建居试点工作政策汇编[Z].杭州: 杭州市城中村改造办公室, 2006.[5]深圳市城中村改造工作办公室.深圳市城中村（旧村）改造暂行规定、关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见[Z].深圳: 深圳市城中村改造工作办公室, 2005.

第二篇：郑州市城中村改造规定

郑州市人民政府

关于印发《郑州市城中村改造规定（试行）》的通知



郑政〔2003〕32号

各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：

现将《郑州市城中村改造规定（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

二○○三年九月三十日

郑州市城中村改造规定（试行）

第一章总则

第一条

为加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定所称城中村，是指在本市市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

第三条本市市区范围内城中村转制及城中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。

列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。

第四条市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

规划、国土资源、建设、农业、市政、房地产、民政、公安、发展计划、财政、审计、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村的改造管理工作。

第五条

城中村改造实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。

第二章城中村转制

第六条城中村转制，是指城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

转制后的城中村按城市管理体制统一规划、建设、管理。

第七条城中村的集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为居民户口。

第八条

列入改造范围内的城中村撤销村民委员会，依照有关规定设立社区居民委员会，就近划归城市街道办事处，或根据管理需要设立城市街道办事处。

第九条〖JP2〗禁止任何组织和个人在城中村转制中侵占、私分和破坏农村集体资产。

城中村转制中集体资产的处置，应坚持下列原则：

（一）充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权；

（二）坚持民主、公开、公平、公正的原则；

（三）兼顾长远发展和近期利益。

第十条

城中村转制前，农村集体经济组织的资产应依法进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，可组成由村组干部、村民代表和专业技术人员参加的清产核资小组，具体负责清产核资工作，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资小组组成人员应经村民会议或村民小组会议同意。

清产核资应按照国家有关农村集体资产清产核资的规定执行，清产核资结果应经村民会议或村民小组会议确认。

农业、财政、审计等部门应加强对清产核资工作的指导、监督。第十一条

集体资产清产核资后，村民委员会、村民小组应根据各自的实际情况，制定具体的资产处置方案和股份化方案，经村民会议或村民小组会议讨论通过后实施，并报区人民政府备案。

集体资产处置应当提取一定比例的资金，专项用于保证五保供养对象的正常生活和城中村改造遗留问题的处理，该项资金的提取、管理和使用办法，由区人民政府制定。

第十二条

城中村村民委员会、村民小组撤销的同时，分别组建股份制企业，村民委员会、村民小组的集体资产股份化后转为股份制企业资产，由集体法人股东和个人股东持股，集体法人股原则上不低于40％。达不到单独组建股份制企业条件的，经原村民会议或村民小组会议决定，可将集体资产以入股形式与其他经济组织共同组建股份制企业。转制后组建的股份制企业，负责企业资产的管理和运营，承担原集体经济组织的债权、债务，并负责催收租金、承包金和其他应收资金。

第十三条集体资产转为股份制企业资产的个人持股部分，按应参与分配的农业人口一次性配置股份，固化股权。

原农村集体经济组织净资产中的闲置货币资金，应首先用于为原集体经济组织成员办理

社会保险；剩余部分可量化到个人，转为股份制企业资产，也可直接分配到人。

原集体经济组织成员个人持有的股份，可以转让、继承、赠与。个人股的收益归个人所有；集体股的收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。

第十四条

转为股份制企业资产的集体股部分，由原集体经济组织成员会议推选人员组成集体资产管理机构，行使集体股股东权利，并按原集体经济组织成员会议的授权负责集体股收益的管理和使用。集体资产管理机构对集体股收益的管理和使用应接受成员会议的监督。

第十五条城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管

理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。

因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体经济组织成员。

第十六条市、区劳动保障部门的劳动就业培训服务机构，应为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。

技术培训所需经费由区财政负担。

第十七条

〖JP2〗城中村转制后组建的股份制企业，应当为本企业职工办理社会保险，按规定缴纳社会保险费，保证本企业职工依法享受养老、失业、医疗等社会保险待遇。城中村转制后，符合本市最低生活保障条件的居民，享受最低生活保障。

第十八条

城中村转制后，村办学校的人、财、物统一移交所在区教育行政主管部门管理，其占用土地的使用权及校舍所有权依法确认给该学校。

任何单位和个人不得挪用、侵占村办学校的土地、校舍及其他资产，已被挪用、侵占的，应予退还。

第三章规划管理

第十九条

市城市规划行政主管部门应当会同国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，编制城中村改造总体规划，报市人民政府批准。

城中村改造总体规划，应当符合城市总体规划。

第二十条

城中村改造，应在各区人民政府指导下，根据城中村改造总体规划，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。编制城中村改造详细规划应当充分听取村民意见，实行一村一案。

第二十一条城中村改造的各项建设应严格按照城中村改造详细规划实施，并纳入全市土地开发供应计划。

对未依照规划进行改造建设的，城市规划部门不得为其办理规划手续，国土资源部门不得为其办理用地手续，房地产管理部门不得为其办理房产登记，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。

第四章土地管理

第二十二条城中村的集体土地转为国有土地后，按照国有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。

第二十三条

城中村集体土地转为国有土地，土地的合法使用人、土地用途不变。原集体经济组织兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业；宅基地使用人可继续使用原宅基地，城中村按照规划改造完成后，根据相关规定核发国有土地使用权证；其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。

城中村集体土地转为国有土地后，原农用地承包人可继续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。

第二十四条〖JP2〗转为国有的土地使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用。

第二十五条

城中村异地建设需要的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出的土地，纳入本市土地储备。

第二十六条因实施城市规划，转为国有的土地需要收回使用权的，对原有的土地使用人，按原土地用途的评估价给予补偿。

涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

第二十七条转为国有的土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规规定办理手续。

转为国有的土地使用权首次转让或土地用途改变的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。

第五章建设和拆迁安置

第二十八条自本规定公布之日起，列入改造范围的城中村停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。

对违反前款规定进行建设的，城市规划、城市管理行政执法等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当予以制止，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。

现有不符合城中村改造规划要求，又无法采取改正措施的建筑物、构筑物，改造时应予拆除。

第二十九条

〖JP2〗城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。第三十条

城中村改造采取市场运作方式进行，以转制后组建的股份制企业自行改造为主，也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。

城中村改造应首先安排好原村民居住用房。

第三十一条城中村改造所需资金可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多渠道筹集。

按照规划改造城中村的，可以享受市人民政府规定的优惠政策。第三十二条

转制后组建的股份制企业在符合城中村详细规划的前提下，可以开发建设商业用房和用于出租的房屋，作为企业资产按股份量化到个人，也可以出售或分配给原集体经济组织成员。开发建设商业用房和用于出租的房屋的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。

 第三十三条

城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

第三十四条城中村改造中建设用于安置原村民的住宅用房，按建设经济适用房享受优惠政策。

第三十五条城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

第三十六条

城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积为依据。基准建筑面积根据河南省宅基地面积标准结合本市城市住宅小区容积率控制标准，确定为每户228平方米。

第三十七条

拆除住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。未超出基准建筑面积的，按市场价格补偿；超出基准建筑面积的，超出面积按重置建安价结合成新给予补偿。

拆除住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，被拆迁房屋的建筑面积小于基准建筑面积的，可以按基准建筑面积进行产权调换，所调换房屋面积大于实际建筑面积的部分，由被拆迁人按建筑安装造价结算；被拆迁房屋面积大于基准建筑面积的，按基准建筑面积计算产权调换面积，超出部分由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予适当补偿。

实行产权调换的安置住宅，建筑面积不得超过基准建筑面积，超出的面积被拆迁人应当补缴土地出让金及有关税费。

第三十八条拆迁原宅基地上住宅房屋的附属设施及乡镇企业用房、其他非住宅房屋或建筑物、构筑物，由拆迁人给予补偿，不再安置。

原宅基地上住宅房屋的附属设施按重置建安价结合成新给予补偿。第三十九条

转制后组建的股份制企业自行改造城中村的，可根据本村实际情况，按照本章规定的拆迁补偿安置原则自行决定拆迁补偿安置方案，经原集体经济组织成员大会讨论通过后实施，并报城市建设拆迁管理部门和区人民政府备案。

第四十条

2000年8月9日前原集体经济组织成员在其合法宅基地上建设的住宅，符合城中村改造规划，未超过基准建筑面积（一户多宅的合并计算）的，在城中村改造完成后，予以核发房屋所有权证；超过基准建筑面积的，超出部分补缴土地使用权出让金及有关税费后，可办理房屋所有权证。

2000年8月9日后原集体经济组织成员未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿。

第四十一条

非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的，补缴土地使用权出让金及有关税费，可办理国有土地使用权证和房屋所有权证；不符合改造规划的，应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予补偿。

第四十二条

已办理国有土地房屋所有权证的房屋可以转让。但未缴纳土地使用权出让金和有关税费的，应当补缴土地使用权出让金和有关税费。

第六章附则

第四十三条本规定所称原村民，是指城中村转制时在册的农业人口。

第四十四条各区人民政府及市人民政府有关部门可根据本规定制定实施细则，报市人民政府批准后实施。

第四十五条本规定自2003年11月1日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的，按本规定执行。

第三篇：郑州市高新区城中村改造

关于协调解决高新区城中村改造有关问题的函

郑开管文[ 2010 ] 101号

市城中村改造办公室：

现将郑州高新区城中村改造工作汇报如下，请帮助协调解决有关问题。

一、高新区城中村基本情况

高新区规划面积70平方公里，下辖两个办事处、39个行政村（76个自然村），总人口约20万。目前建成区面积33平方公里，该范围内分布着近20个行政村，即所谓的城中村，随着高新区的不断开发建设，城中村的数量将会不断增加。

高新区建成区内大量的城中村人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。城中村问题已成为高新区城市化进程的“痼疾”，不利于城区整体规划和建设，严重阻碍了精神文明建设的普及与发展。若不加快城中村改造，今后改造任务将越来越重，成本将越来越高。

二、高新区城中村改造工作的依据

高新区城中村改造工作经市政府多次研究，并明确有关规定。

（一）2006年12月19日，《郑州市城中村改造工作领导小组关于高新技术产业开发区所属城中村纳入郑州市城中村改造范围的批复》（郑村改〔2006〕18号），同意高新区对辖区内所属城中村进行改造建设，并纳入郑州市城中村改造计划。

（二）2007年6月12日，《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）第四十九条规定：郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区可结合本区实际情况，另行制定政策上报市人民政府批准后实施。

（三）2008年4月22日，《郑州市人民政府关于郑州高新区城中村改造政策等问题的会议纪要》（〔2008〕36号）第一项指出：郑州高新区城中村改造工作按照《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）及相关政策规定执行，该区域城中村改造工作与各区一致，纳入全市统一管理。

（四）2009年6月29日，《郑州市人民政府关于金水区沈庄城中村改造等问题的会议纪要》（〔2009〕38号）第四项指出：关于郑州高新区城中村改造控制性详细规划问题，郑州高新区城中村改造项目的控制性详细规划方案由市规划局统一组织编制和批复。

三、高新区城中村改造的进展情况

市政府相继于2006年12月批准了付庄村，2008年7月批准了五龙口村、兰寨村、东史马村、郭庄村、布袋李村，2008年11月批准了堂李村、大谢村等我区8个村庄实施城中村改造。其中，付庄村、郭庄村、东史马村、布袋李村已开工建设。随着高新区的快速发展，洼刘村、祥营村、五龙口村、陈庄村、兰寨村、堂李村、大谢村已被列入近期急需改造的范围。

（一）市政府已批复并被列入郑州市42个遗留问题的4个村庄的进展情况

1．付庄村改造进展情况

高新区石佛办事处付庄自然村位于石楠路以东、梧桐街以南、丁香里以西、药厂街以北，属于秦庄第五村民小组，共计259户、853人。该村原有建筑7.817万平方米，于 2006年12月经市政府批准进行城中村改造，村庄所属集体土地与2008年经确权转为国有。该村改造实行边拆迁边建设模式，目前已拆除1.35万平方米（其中村民住宅0.54万平方米、村集体用房0.81万平方米），共计需建设安置房 12.92 万平方米。建设规模为25.84万平方米，已建开发房9.47万平方米、安置房4.98万平方米（其中住宅405套、4.314万平方米，集体用房0.667万平方米），2010年3月30日已交付。2．郭庄村改造基本情况

高新区沟赵办事处郭庄自然村位于西四环路以东、梧桐街以南、腊梅路以西、药厂街以北，由3个村民小组组成，共计248户、1193人，原有建筑 13.8万平方米。该村于 2008 年5月经市政府批准进行城中村改造，村庄所属集体土地于2009年经确权转为国有。该村改造实行边拆迁边建设模式，已拆除3.9万平方米（其中村民住宅1.2万平方米、村集体用房2.7万平方米），共计需建设安置房14.22万平方米。建设规模为42.5万平方米，已建开发房开发建设5.8万平方米、安置房3.8万平方米（其中住宅216套、3万平方米，集体经济用房0.8万平方米，已于2009年12月份交付）。

3．东史马村改造进展情况

高新区沟赵办事处东史马行政村位于雪松路以东、新龙路以南、牡丹路以西、莲花街以北，由4个村民小组组成，共计498户、1920人，原有建筑22．1万平方米。该村于2008年5月13日经（郑政〔2008〕138号）文批准进行城中村改造，现村庄所属集体土地于2010年经征收转为国有。该村改造实行边拆迁边建设模式，已拆除6．6万平方米（其中村民住宅3．6万平方米、村集体用房3万平方米），共计需建设安置房24．6万平方米。建设规模为74万平方米，其一期已建开发房4．3万平方米、安置房228套3万平方米，已于2009年交付村民使用（一期使用的建设用地是高新区管委会已报批转为国有的建设用地,尚未办理供地手续）。4．布袋李村改造进展情况

高新区沟赵办事处布袋自然村位于位于冬青街以南、合欢街以北、腊梅路以东、长椿路以西，由两个村民小组组成，共计270户、1236人，原有建筑13.37万平方米。该村于2008年7月经（郑政〔2008〕138号）文批准进行城中村改造，现村庄所属集体土地正在按征收转为国有，相关征收报批资料已上报市国土资源局。该村改造实行边拆迁边建设模式，已拆除村民房屋约2万平方米，共计需建设安置房14.5万平方米。建设规模为43.5万平方米，已建开发房2.2万平方米、安置房304套3.8万平方米，所建房屋拟于2010年10月份交付使用。

以上4个已开工建设的城中村，共拆除村民及村集体房屋10.85万平方米，总计开工面积约38.75万平方米（其中安置房约15.58万平方米，开发房约23.37万平方米），施工过程中，高新区工程质量和安全生产监督管理部门已介入。付庄、郭庄城中村改造用地已确权给该村村委会，控制详细规划已编制完成并经市两区两级规划联合审查，急待市政府审批；东史马村的控规已编制完成，待市区级规划部门联合审查后报市政府审批；布袋李的控制性详细规划正在编制中。4个村庄开工部分均符合郑州市、高新区总体规划。鉴于该情况，4个村庄于2009年12月份均被列入市政府正处理的遗留问题之列。

（二）高新区急需改造的城中村进展情况

1．拟于2010年启动村庄

（1）洼刘行政村：该村位于高新区已建区域的中心位置，南临高新区景观大道科学大道，西邻长椿路，地处规划中的地铁1号线和3号线的交叉口，与郑州大学新校区隔路相望。省、市领导到高新区视察，多次要求要加快洼刘村的改造，高新区管委会已把洼刘城中村改造作为2010年“五大项目攻坚”之一。该村庄的改造，对带动高新区城市品位、改善城市环境和规范高新区城中村改造具有重要的示范作用。洼刘村改造得到了全村90%以上村民的同意，改造工作已全面启动。该村城中村改造用地正在办理征收审批和实施工作，其中涉及的农用地征收审批手续已从上级政府批回，正在制定补偿方案；涉及建设用地的征收审批手续已从省政府批到郑州市。在征收工作全部完成后，即可实施供地；目前该村改造的控规编制工作基本完成，并确定了参与改造的开发商，对整个村庄的前期拆迁已基本准备就绪，急需控规编制完成后能够尽快审批。

（2）祥营行政村：该村处于西四环和高新区主干道科学大道的交叉，2009年西四环的拓宽工程已拆除该村近百户村民住宅，2010年拟开工的科学大道西延工程也需要迁移上百户村户。因此，祥营村的拆迁改造列入了近期管委会的工作重点。该村城中村改造用地已经征用转为国有，在实施征收补偿后，即可开展供地工作，改造的控规编制工作即将启动。今年计划完成控规、修规的编制及土地招拍挂手续及前期的拆迁准备，于2011年年初进行村庄整体拆迁。2．其他列入重点改造村庄

（1）五龙口行政村：该村位于郑州市西三环以内，由于涉及到郑州市重点道路东风路的西延，急需通过实施改造来缓解东风路西延带来的阻力，目前村庄控规正在编制（河南建业住宅集团有限公司于2007年已介入该村改造）。

（2）陈庄行政村：该村处于正在改造的西流湖区域，为确保省市重点工程西流湖的改造及与改造后的西流湖公园周边环境相适应，同时避免该村及周边企业向改造后的西流湖公园排污，高新区管委会把陈庄村作为重点推进改造的村庄之一，等待市政府确定西流湖整体规划后，即可启动改造工作。

（3）兰寨、堂李、大谢等３个已于2008年经市政府批准列入郑州市城中村改造计划的村庄，根据情况也将逐步启动改造。

四、建议

市政府已确定高新区的城中村改造工作与市内五区一致，并执行《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）、《关于〈郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知〉的调整补充意见》（郑政文〔2009〕326号）及其他相关政策、规定，结合我区城中村改造的现状，现提出如下建议，请帮助协调解决。

（一）恳请贵办协调，对已列入郑州市遗留问题、土地确权已经完成、控规已编制并经市规划局审批的付庄村、郭庄村的控制性详细规划能够尽快进行联审联批。

（二）恳请贵办协调市规划局，对即将完成控规编制的高新区2010年重点改造的洼刘村、已完成控规编制的东史马村（列入了郑州市42个正在处理的遗留问题村庄）及高新区其他待改造村庄在控规编制完成后能够能够尽快进入审批程序。

二〇一〇年四月二十三日

第四篇：郑州市城中村改造主要工作流程

郑州市城中村改造主要工作流程

（暂定）

一、城中村改造项目申报

二、区政府审核、完善资料、上报市村改办

三、区政府组织招商、选商

四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作

五、区政府组织实施拆迁

六、市政府批准列入市城中村改造计划

七、国土部门组织土地征收报批

八、编制改造方案上报市政府审批

九、国土部门组织土地招拍挂

十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策

十一、安置区交房、办理房产证等手续

郑州市城中村改造工作流程详细说明

第一步：城中村改造项目申报

（一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。

（二）申报、审批城中村改造应提供的资料。1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料；

2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；

3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析；

4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。

第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办 区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民

大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。

第三步：区政府组织招商、选商

1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。

2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：

（1）申报意向书；

（2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）；

（3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书；

（4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书；

（5）可行性论证分析报告；

（6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。

3.领导小组办公室组织有关部门和办事处、村、社区代表组成考察小组对开发企业进行考察，撰写考察报告。考察报告内容包括项目简介、开发企业的基本情况、开发企业的资金实力、技术实力、经营业绩、当前经营状况、管理团队水平等，项目的经济效益、市场预测、发展前景和综合评价，以及市土地、建设、房管等部门对企业信誉、管理等方面的认定评价。

4.评审小组依据申报企业提交的资料和考察小组撰写的考察报告，对申报企业进行综合评价，择优确定开发企业。

5.领导小组办公室起草准入开发企业的正式投资协议（合同）书，区法制办审定该协议（合同）书，交由委托的律师事务所审查且出具相关法律文书后，区政府或区政府委托的相关部门与开发企业签署正式协议（合同）书，项目正式准入，并可开始办理相关报批报建手续。第四步：规划部门组织编制控规、修规及报批工作

（一）区土地局对地籍调查定界

（二）市规划局县区处编制城中村改造控制性详细规划 1.改造条件成熟的城中村，参与改造的单位、村委、办事处要系统、实事求是收集资料。

2.城中村原农村集体经济组织应以书面形式提出城中村改造控制性详细规划编制申请，上报区人民政府。

3.经区人民政府批转区城乡更新办审核同意后，上报市城中村改造工作领导小组办公室。

4.经市城中村改造工作领导小组办公室审核同意后，在区规划分局协助下，相关资料报送市城乡规划局。

5.由市城乡规划局对上报资料进行审核，并由其组织控制性详细规划的编制。

6.控规方案要先经市局村镇处和区规划分局进行初审。7.待控规方案初审通过，并按照初审会议要求进行修改完善后，方可上市规划局主管副局长主持的业务会。

8.待控规方案通过主管副局长业务会审核，并按照业务会议要求进行修改完善后，才可上市规划局局长办公会。

9.通过市规划局局长办公会议审核，并按照局长办公会会议纪要进行修改完善后，由市规划局邀请省内外知名专家并组织召开专家评审会及联审联批会议。

10.经专家评审会议审核通过后，并按照专家评审会议要求进行修改完善后，才可上市政府联审联批会议。

11.待市政府联审联批会议审核通过后，并按照市政府联审联批会会议纪要进行修改完善后，对控规最终成果进行公示。

12.待控规方案公示期满，无重大问题后，方可请市政府对控规进行批复。

13.控规经市政府批复后，市规划局方可下达控规条件。

（三）编制修建性详细规划并报批

城中村改造修建性详细规划应按照控规的要求，充分征得村民的意见，经区规委会审查后，报区规划分局审查（专家评审及局长办公会）及报批。

第五步：区人民政府负责城中村拆迁，在约定期内提供建设用地

（一）安置基数“1”的认定

郑州市郑政文【2009】326号文件规定郑州市城中村改造安置开发比上限不得突破1:2，在改造方案上报市政府前需进行安置基数“1”的认定。（安置基数“1”的认定，是依据卫拍图和测绘图进行界定。公式：安置基数“1”=村民安置房面积+村集体经济用房安置面积+村集体办公用房安置面积+村民集体住宅安置面积+周边连片改造安置面积）

1.村民安置基数

3层以下合法住宅按以下标准认定：

村民宅基地面积134平方米以内的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，按拆l平方米还1平方米的标准给予安置。

村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分给予货币补偿。

2.村(组)合法集体经济用房按以下标准认定： 村(组)集体经济用房建筑面积据实审核，村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆迁1平方米还1平方米的标

准给予安置，享受安置房建设的有关“安置开发比”政策和规费减，免政策；超出部分给予货币补偿。

3.村集体办公用房按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

4.村民集体住宅(小产权)按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

5.周边单位，如连片改造，原则上按1平方米还1平方米标准给予安置。

（二）根据郑政文【2009】326号文件规定，在修建性详细规划批准前，严禁实施城中村拆迁，批准后，拆迁应遵照以下原则：

1.城中村改造项目立项，需市委、市政府批复列入市城中村改造计划。

2.控规批复。

3.修规批复，并确定安置区位置及相关户型。4.信访评估，各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。

5.其他拆迁前工作，实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民（股东）大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择； 城中村改造中连片改

造的旧城区拆迁，应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续，制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第六步：市政府批准列入市城中村改造计划

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，区更新办向市村改办上报列入计划请示，市村改办组织现场踏勘，并经主任会议审查通过后，市村改办上报市政府批准列入改造计划。

第七步：国土部门组织土地征收报批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，国土部门组织土地征收报批工作。

（一）09年以前，集体土地转国有土地，经村民代表大会同意，区人民政府审核确认，由土地部门对土地进行地籍调查确权后，直接转为国有。09年以后，集体土地转国有土地，必须履行征收报批程序。

（二）市国土局地籍处为城中村土地调查，测绘征收报批； 第八步：编制改造方案上报市政府审批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准以及土地转国有之后，区政府组织编制改造方案，并向市村改办上报改

造方案，经主任会议审查通过，并征得市直各相关部门同意后，市村改办上报市政府批准

第九步：国土部门组织土地招拍挂

市区相关部门进行土地挂牌及配套政策手续办理。需满足以下条件前提下，方可进行土地招拍挂：

（一）控规批复

市规划局下发设计条件，并对出让土地进行测绘定界。

（二）土地转性

（三）各改造拟出让村组编制改造方案并报市政府批复。

（四）市规划局下发出让设计条件。

（五）市房管局下发设计前置条件。

（六）市国土局进行土地评估（保征土地）；对出让土地涉及国有土地使用证办理注销。

（七）市土地交易中心制定出让方案报市政府批复。

（八）土地挂牌公示

根据招标拍卖挂牌出让宗地的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，发布招标拍卖挂牌公告，组织招标拍卖挂牌出让，确定受让人。

（九）竞得土地及成交确认

受让人需按《国有土地使用权出让合同》约定的期限将出让金总价款全额缴入市财政土地收入专户。受让人在按《国有土地使用权出让合同》约定支付全部土地使用权出让金后，应持土地使用权出让金专用票据、完税证明和《建设

用地规划许可证》，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

（十）土地使用权交付

区人民政府按拆迁计划完成出让土地的拆迁，场地平整后，严格按照预定时限将土地使用权交付受让人。

区人民政府必须按照《国有土地使用权出让合同》及其补充合同的约定，按时提供出让土地。由于未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，区人民政府应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，区人民政府应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求区人民政府赔偿因违约造成的其他损失。

第十步：开发企业办理开工建设各项手续、市区有关部门兑现有关优惠政策

（一）建设安置房享受以下优惠政策：

1.除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。

2.市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

（二）规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：

１.所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5％廉租住房建设基金，其余

部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。

2.建设安置房的规费减、免政策。

十一、安置区交房、办理房产证等手续

2011年5月

第五篇：城中村改造与城市设计

城市设计与城中村的改造创新

---以合肥葛大店为例

摘要：随着城市化进程的加快，城中村已经成为城市发展和延生中不得不面对的问题，城中村的问题如顽疾一般都大大的困扰着规划师，其改造难度大且改造成本之高，并且很大的影响了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多带来的尴尬，因此对于这个问题，以自己熟悉的城市中存在的村中村问题为研究对象，研究如何在城市设计的角度上来对城中村进行合理的改造，提出合理的建议，从而进一步的了解城中村。

关键词：城中村，改造，城市设计，创新

Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword：village in the city，transform，city design，reformation

目录 1.城中村改造的现状......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村为例进行探究........................................(3)2.1葛大店问题的由来....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相关案例的分析与借鉴..................................................(4)3.1国外改造的案例分析..................................................(4)3.2国内改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中规划住宅的设计方法........................................(5)5.城中村改造对城市建筑设计的影响........................................(6)5.1城中村的改造对设计的要求............................................(6)5.2整体布局设计........................................................(6)5.3居住设计............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)结论....................................................................(9)参考文献................................................................(9)

随着改革开发的发展的加快，中国城市化的不断加速，不仅仅是城市的数量上的不断增加，而且更重要的是城市的本身的辖区也不断的扩张，因此，以前相较于老城区的边缘 2 地块现状渐渐成为了城市新城区的中心或者次中心地块，大量的耕地被征用，但是仍有一些土地权属问题，城中村存在大量农民自建的房屋，脏乱差的现状比比皆是，甚至可以称之为，中国城市中的平民窟。

一．城中村改造的现状： 世纪以来，无论大到深圳、广州等为代表一线城市再到合肥，南京 长沙等二，三线城市都正在轰轰烈烈地大面积开展城中村改造运动，一般都是以整体拆除重建为主要途径、争取解决权属问题，把原村民的集体迁离到别处。并且出来了相关的一系列的文件作为城中村改革的指导方案。比如深圳市颁布的《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》中，列出了城中村的两点更新模式：1)综合整治，指的是不涉及拆除房屋的环境净化、美化；[1] 2)全面改造，包括对城中村进行整体拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。从目前已经实施的城中村更新案例看，全面改造，尤其是整体拆建已成为当前城中村更新的主要模式。济南市也在2011年颁布了为加快中心城区城中村改造的意见书也相应的指明了指导思想[2]等等，总的看来政府确实十分的关心城市城中村的改造的问题，但是不难发现，这些意见书大多都是从思想上来指导或者是泛泛的提出应该怎样合理的去改造城中村，不能想着用一锅端的或者是草草的想出几个大概的建议就能应对各个存在不同问题的城中村，把问题一下子就解决了。如何合理的，运用专业的规划者的思维和能力来处理城中村的问题是一个挑战和机遇。

二．以合肥葛大店城中村为例进行探究 2.1葛大店问题的由来：

1979年葛大店来说是发展标志的开始，经济大多为自改自足，大部分人意务农为生，建筑也基本为小的平房，随着国家政策，全国都在大力的发展，自然城市的也迅速的扩张，政府也将葛大店的本属于农业用地也进行了城市的建设，随着高速发展，21世纪初，可以说是合肥大发展的十年，城市发生了巨大的变化，大量的外来人口来到合肥，自然带来了巨大的居住压力。葛大店村民也自然抓住了这个机会，原来的1-2层的楼房变成了 对外出租的房屋，层数也渐渐曾经了4-5层，以适应越来越多的外来人口的居住，但是问题浮现了出来，老村区域内建筑大多数为单层，年久失修，却很多都有倒塌的危险，[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 不在适合人居住，可是还是有很多人居住在可能倒塌的建筑，具有很大安全隐患。而新村建设的住宅楼，建筑间距过小，市政设施的欠缺。

（图片来源与百度地图）

2.2根源分析

葛大店改造过程其实与大不多的旧村庄所面对的问题都是差不多了：比如建筑产权的不明给规划难度的增加，拆迁补偿的巨大。

1，建筑产权不明；合肥如果承认城中村违法建筑的产权，就会很大方面鼓励了村名违违法的行为，但是如果不承认产权，对部分违章建筑强制的直行拆除，则会宁改造无从进行

2，规划难度大；葛大店现状居住区开发强度很大，容积率快要接近3.0市政公用设施严重的欠缺，城中村就如一个鸡肋，葛大店村民要出于自身利益的考虑，开发商也要考虑到呀的利益。

3.拆迁补偿；巨大因为现状的村民很多是以出租自己的房子为收入，前数量之多，村民自然对拆迁有很大的抵触的情绪，这给改造单元带来了巨大的改造成本，这常常让开发商望而却步

三．相关案例的分析与借鉴

3.1国外改造的案例分析

底特律城艾尔伍德的改造

在国外“城中村”这个词汇并不存在，一般是为相同性质的低收入人群的聚居区——贫民窟，艾尔伍德是曾为二战之后从欧洲流亡到此犹太人的居住区，但是不受到重视，服务设施长期得不到维修，最终沦落到环境质量低下，社会治安混乱的区域，被当地人称之为“黑色社区”[3]

对于艾尔伍德的改造，针对入住人群收入状况，把住房的服务对象变为低收入阶级的人群，让原来居住还是能够买得起，解决了基本的旧区的人口人群，在改造方案中还设置了方便便捷的社区街道，保证了居民能够安全自由的从家门走到居住区内商店，公园，游玩场所。各个市政设施都得以维修和重建，不足的设施也得以及时的加以建设。

（图片来源于道路守望者博客）

借鉴对比，充分考虑到了原住民的经济接受能力，改造建设定位准确，很注重了改善交通条件，方便具名生活，从各个方面避免了社会问题的可能[] 3.2 国内改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋围

蔡屋围南村片如仍然存在狭窄的过道，发黑的楼梯，脱落的墙面，楼道可以通过铁窗看到一个胳膊之长别人的家，作为一个城中村，蔡屋围南村的一些地方角落，同样有不容忽视的垃圾处理与环境卫生问题。3

作为深圳旧改范例的蔡屋围，如今的南村虽然实质性的改造还没有完成

但是蔡屋围城中村确实有很多借鉴之处，比如同样是亲密接触的握手楼，但是楼与楼之间的巷子干净整洁，不仅仅每栋楼都设有了楼长服务信箱，还有专门的业主委员会和出租房管理服务中心。为了借助蔡屋围北村，以地下通道，空中连廊进行“南北携手”形成高端金融城市综合体。

借鉴对比，依据了国内城中村所普遍存在的详情，合理的分步性的，从各个方面对城中村进行调整，并且也同样结合了地理区位和周边环境来加速自己的革新与改造4。

[3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31

[5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）四．城中村改造中规划住宅的设计方法

针对城中村改造后规划住宅的使用者有明确的对象，多数仍然是原村民，所以城中村改造应该以乡村乡亲为主，可以把城中村定义为一个容纳居住，购物，休闲娱乐，信息交流等具有浓厚的任务色彩的城市综合性社区。社区的环境强调空间的开放性和参与性，在提供舒适的

休闲娱乐和生活环境的同时，也应该要体现出乡村的概念

可以发现其实城中村和城市的老城区很像，但是存在着很多类似的问题，但是很大不一样的是，老城区曾是城市的是中心，只是随着时代的改变，城市的中心向为移，由于时代的原因，自然出现了一些道路或者建筑，空间上面的问题，但是城中村原本就是以乡村的模式存在的，也是按照乡村的模式来发展，只是随着城市的扩张，而渐渐的被城市所包围，却没有紧紧的跟着上城市的步伐，相应的配套设施和区域文化，所以在针对城中村的设计改造中，不能完全的按照老城区的改造模式照搬照套的去做。因为每个城中村都有自己的文化。

（照片来源于实地拍摄）

五．城中村改造对城市建筑设计的影响 5.1城中村的改造对设计的要求

对于合肥葛大街的城中村的资料的查询和实地的调研总结出了几个具体的要求（1）增加休息娱乐空间，在查询资料的过程中，了解到很多部分，约占60%的居民在家工作或者是游手好闲，基本上早晚外出，根据生活习惯和方式，应该设置一些小型的广场，娱乐休闲，交流中心等，这样有利于人际交往的和谐发展，满足这些具名的信息交流和情感交往的需求。

（2）道路规划设计的要求，在道路规划中既要便利通畅，又能满足消防的功能（3）增加绿化面积，提高环境质量

6（4）增设老人和少年活动空间，可以设有老年人活动场所

城市设计时对于城市中历史文化保护的传承和演绎，对于合肥的葛大店城中村虽然看上去被遗忘了 但是有它独有的元素，比如有好几所高等或职业院校，还有就是离马鞍山路很近有很好的地理优势，地铁一号线也马上很快就通车，一系列的元素让葛大店带来了很大的机遇

5.2整体布局设计

社区的整体布局设计应充分的考虑居民的日常生活的行为，提供方便 舒适的居住环境、安静的工作空间，满足休闲娱乐和购物等行为，体现人 性化的设计，创造出田园风情的环境空间。城中村改造背景下西安高层商 住综合体中住宅的布局和环境设计： 高层住宅，从环境方面来讲，给予居住者及周边的影响是很大的。城 中村改 造背景下的高层商住综合体住宅的总体布局，要从整体居住环境和其对周边影响的观点出发来进行研究设计。

城中村改造中的景观轴的设计 从整体布局来对城中村的改造，一个区域的轴向设计很重要 从形态上讲，轴在社区要表现为以步行和绿色开放空间为主体的景观走廊，它既是对城市外部秩序的衔接，也是对社区内部秩 的限定。轴在社区中是一种可感知的景观空间形式，它通过建筑物的布置、道路的走向、步行空间的延续以及绿色开放空间的分布被感知出来。由于景观轴在空间形态上所 表现出来的复合性和多样性，轴的设计使得社区具有了生命的灵魂。在以人为本的社区设计中，应该将最有自然气息、最有可能吸引“人气”聚集、最能体现社区景观特色的地方让给步行的人群，以创造社区的精神与文化。由于步是景观体验最为生动细腻的方式，步行空间的景观轴线设计是至关重要的。

（照片来源于筑龙网）

5.3居住设计

对于城中村最重要的城市设计当然是居住的设计，包含居住环境和住宅的设计，确保容积率和足够的室外开敞空间的设计 高层住宅是利用高容积率来实现低覆盖率的。但是由于层数增多而造成单位面积上住户的密度过高，要想充分保证室外足够的开敞空间就显得较为困难。对于地下停车库的设计，停车难是很多小区所头疼的问题。如果没有地下停车场，就会让地表就会停车场，既不安全也不能很好解决停车难的问题。因此，在对居住小区中的住宅进行规划布局时，应以追求土地的多重使用及高效利用的办法，努力维护居住环境外部开敞空间的设计。

日照对于居住者来说，保证充足的日照时间是非常重要的居住环境条件。所有的住户如果都能够拥有南向的房间是最理想的情况，但是由于用地条件所限不能现的情况也有。葛大店原有的楼房破旧且楼房间距非常的小，日照很难达到标准所以在改造时候，由于大部分城中村都处于城市中心区，日照时间可按 2～4 小时来进行日照分析，从而确定两栋高层住宅之间的间隔距离。葛大店地势想对于比较高，加上旁边是马鞍山高架，所以具有良好的眺望视野，很重要，设计中如果能够对于高度充分的加以利用，能够与周边城市环境进 行相互借用，对于改善居住者的室内舒适度将有很大的帮助，例如，在规划布局时要避开周围建筑物和相邻高层住宅的遮挡，以获得空间上的开放感，葛大店居民就能从住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不远处的包河万达等等。

社区边界经常有城市道路、相邻用地边界。边界不同的空间形式赋予高层商住综合体社区封闭或开放的景观空间感受。，高层住宅生动活泼的景观造型应是城市景观的重要组成部分。因此，一方面以通过 对住宅形式的改进顺应和激发多样化的居住行为；另一方面，应通过景观规划设计的手段来创造边界的景观空间特色。在城中村中城市设计中景观设计已占有重要地位。从表面上看景观设计是美化环境、创造整洁优美的外部空间的一种手段，而实际上，景观设计的根本目的在于通过这种以偏重建筑以外的土地利用形态和自然元素的加工组织手段，使建筑物与外部空间有机结合，使人工与自然和谐相处，创造理想的居住环境。从这个意义上讲，景观意向群是强化建筑群体空间特6征的一种方式，虽然它具有独立的空间形象，并往往成为社区的核心空 间，但是它的结构应从属于住宅区的整体结构，并与建筑群的形象特征相应。

六．城中村的思考

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004 现有城市规划不能真正改造而只是铲除城中村，而城中村又是一种积极和正确的存在和真正的合肥城市特色，当下的城市规划；需要改造的，不是城中村，而是当下城市规划。

如果要把大部分城中村推倒重建成高档楼盘，不管城市乐意与否，那些原城中村的租户会转移到新的区域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形态和机能，因为他们和城市相互需要”。启发和改造城市规划的，也恰恰是被城市规划威胁的城中村。欲速则不达，结论

作为一个专业的规划师所应该做的 就是要上每个城中村变得独一无二，城中村改造要体现自己的风格和个性，城市就像一个人，有着自身的形象和内涵，个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此城镇“城中村”改造规划首先应继承传统建筑，体现地方特色；在编制改造规划设计时应深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。继承传统的文化还要注意吸收外来的文化，注重创新，古为今用，洋为中用，使世界建筑地区化、乡土建筑现代化。参考文献

[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 [3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31 [5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004