CIHAF2011中国商业地产高峰论坛专家观点（写写帮推荐）

第一篇：CIHAF2011中国商业地产高峰论坛专家观点（写写帮推荐）

刘建沪：并不是所有的企业都适合做商业地产

2011-12-11 18:37:44 来源: 网易房产

转发到微博(0)

有1人参与 手机看新闻

中国商业联合会副会刘建沪表示商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。

网易房产12月11日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国商业地产高峰论坛上，中国商业联合会副会刘建沪表示商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。

以下是演讲实录：

首先我们有请中国商业联合会副会刘建沪先生致辞。

刘建沪：深圳是一座充满魅力的城市，深圳人都喜欢过夜生活，一般深圳人的生物钟都是在中午12点以后才开始兴奋起来。我们这次商业地产高峰论坛9点半就开始了，希望能够参加这次论坛的人提前进入一个兴奋的状态。大家上午好！

非常感谢各位在百忙之中莅临现场受邀参与“2011中国商业地产高峰论坛”，在这里，我谨代表主办方之一中国商业联合会向来自全国各地的企业家、专家学者、媒体记者和业界同仁表示热烈的欢迎和亲切的问候。对会议承办方及合作方在大会筹备和实施过程中做出的努力表示衷心的感谢。

刚才邢主任说了，政府对房地产业进行了深度调控，使得中国房地产业市场由粗放的常规发展模式，逐渐向更为细分和专业化的市场转变。与此同时，商业地产逐渐成为房地产业市场发展的一个主攻方向，尤其是在限购控贷等措施的强力控制下，住宅市场受到一定影响，开发商的目光转向商业地产，投入比重持续增加。

但是行业都很清楚，商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。可以说对企业而言，商业地产的机会和风险同在，成功和失败共存。

在近些年的实践中，大家已经看到，商业地产在演进过程中出现了很多新情况、新问题，很多开发商在市场定位、业态规划、招商管理等方面缺少成熟经验，投资注资不足，商业资源缺乏，城市设计商业规划缺失等问题非常突出。一些城市出现了盲目开发、无序竞争的现象，这些都值得引起我们的关注和重视，需要大家暂时放慢脚步、仔细思考。

特别是前天刚刚结束的中央政治局会议，在部署明年经济工作时明确说了三句话：一是要坚持房地产调控政策不动摇；二是促进房价合理回归；三是促进房地产市场健康发展。这三句话体现了当前中央的坚强决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的目的、明显的效果。正侧面传递的信息需要我们理解消化，及时调整思路，主动布局好明年的工作。

今天的会议将在新的政策背景下立足商业地产价值生存法则，抓住模式、融资、设计、运营、节能等关键点，挖掘行业典范，深耕商业细节，共谋长胜之策。

论坛以商业地产构筑城市经济为主题，秉承为企业谋略、为行业谋势、为城市谋发展的思路，启迪中国商业地产新思维，以新锐前瞻的思想碰撞，共同研判中国商业地产未来发展指事，为企业家开拓视野，为企业谋求可持续发展之道提供战略性、方向性的引导和借鉴。

当前，搞活流通、促进消费已经成为我国转变经济发展方式、调整经济结构的重要内容和重要举措。中国城市化进程加快，促进了今天商业地产的蓬勃发展，商业地产的发展扩大了市场空间，改善了商业环境，提升了流通的现代化程度，在增加就业、创造税收、丰富生活、推进城市建设等方面发挥了重要的作用。

我们相信，在政府作为宏观面、行业协会作为纵观层面、企业作为微观层面的合力推动和努力下，我们的商业地产事业一定会可持续发展，商业地产一定会让人民生活更加美好。

预祝论坛取得圆满成功，预祝会议嘉宾不虚此行、有所收获。谢谢大家。

肖晓俭：商业地产发展将面临三方面的挑战

2011-12-11 18:35:08 来源: 网易房产

转发到微博(0)

有1人参与 手机看新闻

中国房地产协会副秘书长 肖晓俭

网易房产12月11日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国商业地产高峰论坛上，中国房地产协会副秘书长肖晓俭表示商业地产发展将面临三方面的挑战。

以下是演讲实录：

肖晓俭：各位领导、各位来宾，大家上午好

非常高兴能够来参加这次“2011中国商业地产高峰论坛”。首先，我代表中国房地产业协会对本次活动的举办表示衷心的祝贺。

今年以来，在“十二五”发展规划的引导、城市化发展的推动、扩大内需战略的带动以及房地产调控政策的影响之下，商业地产的投资规模和市场需求进一步扩大，实现了较快的发展。但是商业地产投资风险大、投资回报周期长，对开发商运营管理的能力要求相对比较高。结合当前的经济形势和房地产市场的变化，我个人认为我们商业地产发展将面临几方面的挑战：

第一，房产宏观调控带来的挑战。

我们大家知道，今年以来受到限购、限贷等一系列房地产调控政策的影响，房地产整体的投资规模下降，房屋销售量下降，房价也出现了回落。相对而言，商业地产由于受房地产调控政策的影响比较小，也吸引了部分的资金流向商业地产。不少开发企业也调整自己的发展战略，投资商业地产项目，但是随着商业地产项目的不断增加，招商难、运营难也开始成为商业地产发展所面临的重要问题，特别是不少开发商缺乏商业地产开发经验，在项目定位、规划设计以及建造等方面不能满足商业的需求，同时也有盲目投资和重复建设的现象存在，导致社会资源的浪费。同时，由于商业地产在短时间内发展过快、投资过热，也引起了相关监管部门的关注，并开始加强对商业地产风险的防范，这也给商业地产的发展带来了不确定的因素。

从目前看，房地产调控将是一种常态，商业地产在这种形势下如何有序的发展、如何应对各种的不确定性是值得我们深思的。

第二，电子商务发展带来的挑战。

目前随着电子商务在社会经济中的不断扩展，商业地产也开始面临电子商务的影响。随着互联网的发展，已经有大量的商业交易迁移到了网上，网络购物比例越来越大，不少传统的商店已经开始充当展示和体验的场所。此时，商业地产怎样与传统商业的商家达到共赢，这是在电子商务冲击下商业地产开发商所面临的一项新挑战。

其次，今年以来，越来越多的开发商开始在网上卖房，试图寻找一条新的房地产营销渠道。虽然目前的交易仍是为线上确定、线下签约，但此举不失为一种新的尝试和创新。

大家知道，现在的商业模式包括大型购物中心和城市综合体等等，都是在原来的商业模式上颠覆和发展而来的。今天互联网和电子商务已经普及并走入了我们的生活，今后商业地产和电子商务如何结合，也是值得我们深思的。

第三，金融需求带来的挑战。

商业地产开发需要巨大的资金投入，购物中心、特色商业区、综合体等商业地产项目的开发建设，都需要大量的资金支撑。任何一个开发商如果要介入商业地产开发，除了取决于技术能力、管理经验、品牌信誉之外，还取决于筹措资金和运用资金的能力。

随着商业地产规模的不断扩大，产业转型升级要求的提高，商业地产对资金的需求还将进一步加大。因此，面对当前信贷收紧、市场融资渠道狭隘、房地产企业资金普遍趋紧的情况之下，商业地产同样需要新的金融工具的支持，融资模式也急需创新。

总之，面对复杂多变的国内外经济形势，当前我国各个行业、各个领域都在转变发展方式、更新发展观念、推动改革创新，进行结构调整，商业地产的开发实现向运营的转变，实现开发、运营的有效互通和衔接。坚持持续有回报，改变商业地产暴利的误区。商业地产要完善管理运营体系，这样才能够在各种不确定的环境中寻找机会，创造机会，取得发展，迎接更大的挑战。谢谢大家。

主持人：谢谢肖秘书长的致辞。接下来是大会安排给我的时间，我先做一下自我介绍，我是中国商业联合会购物中心委员会的副主任邢和平。

大会安排让我讲中国购物中心的发展前景，我认为这个话题很大，需要说的事太多。要讲中国购物中心的发展不得不放进中国的商业地产，中国的商业地产一直不是孤立的，一直随着我国的房地产业发展而发展。最近所有的数据都是一路的下滑，商业地产也肯定要受到影响，但是我感觉中国的商业地产跟我们深圳的天气是一样的，热的时候很热，但是冷的时候又不像东北那样冰天雪地，因为技术含量很高，需要很多操作的过程，所以是相对平稳的。无论我们在商业地产的售价还是在商业地产租金水平上，商业地产这几年的波动都不是很大，所以我说它是一个相对稳定的行业。

总体来说，随着当前的形势，房地产开发企业的土地储备量减少，开发量也会减少，商业地产的上市量也同样会减少，这个表现对商业地产来说有一个滞后的时期，这个时期正好是我们消化前段时间高速发展带来的存量。

首先，我们先讲一下我们的现状。我认为中国的购物中心是一个跨界的相对不成熟的产业。我们可以把商业地产分两个阶段，地产开发和商业经营。每个阶段讲起来都有很多研究课题，尤其是实际操作过程中制约因素太多。从事这个行业将近30年，从事购物中心的管理也有15年，但是我现在遇到的所有问题都是新的问题，每天都会遇到新问题。中国的商业地产、中国的购物中心发展的太快了，快到你还来不及回忆的时间已经成为历史了，要找新的途经了。

去年到日本去考察世界上最经典的商业地产项目，六本木城市综合体，它是经过十年时间，把当地500多住户组成股份公司，用七年的时间建成了六本木这样世界经典的城市综合体。我们中国的商业地产开发周期一般规律是两年到三年，容不得我们很好的研究我们的定位、我们的规划和建设周期是否合理。

在这样的情况下，中国也很骄傲的说，我们创造了中国速度，前段时间看到万达集团在武汉的汉街做了一个项目，几十万平方米的建筑面积用了八个半月。从1月份开工、规划、设计、招商到9月份开业，八个半月的时间，真是奇迹。这样的发展也带来了问题，其他商家能不能像万达这样有这样的速度？不容易。万达在整个商业地产产业链上已经把各个环节整合好了。大家都在探索和摸索适合自己的路。

第二，中国购物中心的开发建设、运营管理相对而言盈利水平不高和风险较大。大家都很清楚，制约的因素很多，技术要求很高、团队要求很高，一个方案做出来会有两个不同的结果，运营好了发展很好，运作不好可能要投入很多，所以我们要考虑自己是不是具备商业地产发展的几个要素。

我们的术语、统计口径还不是很规范，我们做商业地产发展研究的时候到各地调研，各地给我们的购物中心项目有很多并不是真正的购物中心项目，而是传统的百货业。在数据和统计口径上大家还是不统一。

基于此，商务部委托商业地产联合委员会做行业术语的规范工作。简单说，我可以用我近来遇到的两件事情来说：一是购物中心多与少的事情。上个月我遇到中粮地产的宁高宁董事长，他拉着我问中国购物中心多不多？接下来他说他要建30个购物中心。我说购物中心的多少是相对而言的，不是简单的说多或少。像万达、中粮这样中国有实力的企业去多建购物中心、建好的购物中心，为什么呢？因为每个购物中心都不一样，要有特点。中国的西单大悦城和朝北大悦城也是完全不一样的，要根据立地条件、市场开发能力和团队水平等诸多因素做好规划，这样才能成功。我们真的希望中粮、万达这样有实力的开发企业加快建设。

另外，世界著名的时尚媒体的CEO上个月到我办公室，他一去就打开电脑让我看他和邓小平的照片，他说是世界媒体第一个采访邓小平的。他是1978年开始就到中国来，以前来是援助中国，但是现在来是请求中国的援助。由此可见中国的发展速度和中国现在的国际实力都是很强的，国际上著名的时尚品牌也在关注中国的市场。在看他给我的照片的时候，我同样打开电脑让他看，我有米兰服饰的设计师，意大利奢侈品协会的秘书长一在跟中国购物中心委员会合作，也想把意大利的品牌推广到中国。我们建了世界一流的购物中心，同时又引进了一流的品牌，这就说明了中国购物中心的前景，中国购物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯顿的邀请，我会在佛罗伦萨向世界品牌介绍中国的购物中心，他们非常想了解中国购物中心的发展。上个月给我的时间只有20分钟，昨天给我发邮件说要讲40分钟，让我提中国购物中心的发展和在中国购物中心发展时要注意的事项。而且告诉我很多世界著名品牌都想听一听中国购物中心的发展。

有这样一个市场的环境，大家都在关注中国发展，我们自己做好购物中心，我们的前景就会非常好。

我今天准备了太多的东西，要说的话就太多了，我们可以会下交流，只要是与购物中心有关的东西都可以交流。我们中国商业联合会搭建了一个平台，平台上有很多相关企业，希望大家在一起交流探讨成功的方案、共同共进。

蔡概还：发展地产金融来解决低收入人群住房问题

2011-12-10 21:25:03 来源: 网易房产

转发到微博(0)

有0人参与 手机看新闻

房地产金融专家蔡概还 网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，房地产金融专家蔡概还表示：发展真正意义上的房地产金融，一是可以通过设立房地产基金，建设廉租房或者经济适用房，来解决中低收入家庭的住房问题。

同时，通过发展真正意义上的房地产金融，可以使房地产变成流通的证券或者是基金，在投资者手中流通，使投资者享受房地产带来的回报，而且可以改变房地产的单边市场，因为现在大家买了以后就不进行流通了，而且希望它价格不要上涨，如果有基金的话，那个时候有很多投资者可能会理性地来看到房地产的上涨问题，从而使房地产市场更加健康。当然，房地产金融过度发展的话，还会导致真正的房地产泡沫。

以下是演讲实录：

刚才陈老师谈到保利，保利这样的企业还是独一无二的，大多数的房地产企业还是中型，或者说是拥有良好的项目资源的中小型企业。中小型企业在面对新的一波金融政策的时候，应该有哪一些应对的方式和方法？同时，我们还看到一个现象，我昨天在北京跟浙江几个同事朋友聊，其实我们看到温州的民间资本的问题，但实际上很多的良性民间资本还要找出路。这两个问题请蔡概还先生给我们做相关的点评。

蔡概还：

今天会议的主题是银行对房地产行业的战略和创新思维主持人要我点评一下，其实我想更多地利用今天这短短的五分钟阐述我的两个观点。第一是什么是房地产金融，第二是未来我们国家的银行或者说银行业、金融机构在房地产金融方面能有什么作为。

第一、什么是房地产金融？我首先想纠正两个错误的认识误区：

1、我们过去把银行所买卖的与房地产有关的活动就认为是房地产金融，我觉得这是不能划上等号的。

2、很多人把房地产金融认为就是房地产融资，这也是一种错误的看法。

那么什么是房地产金融呢？我把它分为以下三种类型：第一种是金融机构所开展的与房地产有关的金融活动，在这方面应该说是一种广义上的理解，按我个人的意思来看，我觉得这还不是真正意义上的房地产金融。这方面最典型的就是房地产信贷。我原来在监管部门工作的时候，参与起草了固定资产、流动资金和个人贷款的管理办法，这个规则制定的目的，是让银行在同等的标准和规则下面来平等地进行市场竞争，不是要对贷款进行约束，通过规范的规则来统一运作。

当然，在这个前提下，它是要符合国家的宏观调控政策的。就目前来说，我觉得国家在信贷方面调控的是想让房地产市场有一个科学有序的健康发展，它不是要把房地产市场打压下去，而是想让它平稳健康地发展，但是这个尺度非常难拿捏，因为一放，它可能就收不住。所以未来我觉得在宏观政策方面最重要还是一个考验，就是怎么样能让房地产市场平稳发展。对明年来说，我判断如果境内外的市场环境没有什么大的变化的话，应该说我们国内也不会有太大的松动。但是，如果欧债危机进一步加剧的话，那么我觉得我们国家的宏观政策就会有所放松，这是与房地产有关的金融活动，严格意义上来说不是房地产金融。

第二种是金融机构开展的与房地产密切结合的一种金融形式，例如房地产企业的上市，发行房地产债券，这应该说比较接近房地产金融了，尤其是我们国家前几年试点的信贷资产证券化，就是把这种银行发放出去的个人住房贷款，或者是商业的贷款的债权进行证券化。我认为这接近房地产金融了，因为时间关系我不展开。

第三种是狭义上的房地产金融，也是真正意义上的房地产金融，这就是房地产基金和房地产证券化。房地产的基金分为两种：一种是公募基金，一种是私募基金。公募的基金，我们国家目前还处于空白，主要是房地产信托投资基金，前几年我们国家一直在做这方面的试点，也参与了它的试点工作，但到目前来说应该说不是很理想。

第二类是私募的房地产基金，这就有很多种了，既包括目前采用信托方式所做的房地产信托基金，私募型的，也有公司型的和有限合伙型的。我记得2007年《中国房地产报》采访我的时候，我当时参与了《合伙企业法》的起草，我当时就判断有限合伙未来将会开启私募型房地产基金的大门。这是两类基金。那么私募的房地产基金投向，有股权投资，有项目所有权投资，有资产所有权投资，还有股权所有权的投资，种类非常多，结构应该说有十多种，方式是非常灵活的。

我这里有一个数据，根据中国信托业协会公布的数据，截至到今年三季度，我国信托总资产已经超过了4万亿人民币，其中投向房地产的大约有6797亿，占到了17.24%。根据相关信托工作室的统计，信托公司总发布了信托计划823个，规模也达到了2000多亿元。这就是私募型的。

第二类就是房地产的证券化，这方面我认为在我们国家也还处于空白，公募的没有，那么房地产证券化是哪些东西可以拿来做证券化呢？我认为有很多，包括住宅、期房销售、应收账款，房地产的租金收益，不动产及其附着物都是可以来做证券化的。

证券化通常采用公募的方式，私募的也有，最典型的就是我们深圳的明思克航母，我认为是我们国家做私募证券化的一个非常有代表性的例子。明思克航母当时这个主题做出来以后，把明思克航母未来五年的门票所有权卖给了旅游公司，实现了4个多亿的回报。所以证券化方面我觉得未来探讨的意义还非常广阔。

发展房地产金融，我觉得是非常有意义的。发展真正意义上的房地产金融，一是可以通过设立房地产基金，建设廉租房或者经济适用房，来解决中低收入家庭的住房问题。

同时，通过发展真正意义上的房地产金融，可以使房地产变成流通的证券或者是基金，在投资者手中流通，使投资者享受房地产带来的回报，而且可以改变房地产的单边市场，因为现在大家买了以后就不进行流通了，而且希望它价格不要上涨，如果有基金的话，那个时候有很多投资者可能会理性地来看到房地产的上涨问题，从而使房地产市场更加健康。当然，房地产金融过度发展的话，还会导致真正的房地产泡沫。

盛宏清：希望为开发商打开私募票据融资工具

2011-12-10 21:20:21 来源: 网易房产

转发到微博(0)

有0人参与 手机看新闻

中国光大银行首席经济学家盛宏清

网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，中国光大银行首席经济学家盛宏清称“我们在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具看能不能跟房地产企业打开，因为现在监管部门对信托这一块监管得比较严，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，是爆发起来，所以基于货币政策略微放松的过程中，我们想把私募票据这一块看能不能跟房地产企业做起来。”

以下是演讲实录：

大家下午好！在上午的演讲当中我们得到了很多的感触。在上午的谈话当中，我们的王小广先生抛出了比较严厉的观点，陈劲松先生谈了观点严厉不怕，但具体观点要有对策。实际上我们下午重点研究和讨论的就是从银行作为房地产金融目前绝对主体的角度，对于房地产的调控以及新政下走势，包括银行之外的基金、信托跟方面金融相关的机构对于整个后市的看法，以及商业银行创新的梦想，具体应该有哪些做法。首先请各位嘉宾先谈5分钟，然后互动交流。

中国光大银行首席经济学家盛宏清：

谢谢主持人，谢谢主办方。我作为银行过来的，因为现在房地产调控处在一个敏感的十字路口，大家也都争论得很多，也都讨论了很多，我想把我们对于这房地产这块的融资态度，也就是我们目前的一些政策，以及对未来的基本看法做一个实事求是的说法，有些困难的可能要摆出来，跟大家一块儿来讨论。关于房地产这一块，我们从08年开始，还是遵守国家的信贷政策总体上扬的收缩，09年放了一些以后，后来又进入了一个收缩的阶段。

中国光大银行首席经济学家盛宏清先生发言

目前，对宏观经济的整体看法，我们还是认为中国正处在一个经济结构的调整，以及整体的宏观经济的回落，并且受到外部环境恶化的考验过程中，在这个过程中，以往发生的几次房地产的大起和回落，政府监管部门现在的态度也还没有松口，没有松口就表现在一个是信贷规模的控制上，一个是存贷比的控制上，在这些方面都还没有松口，商业银行在这一块还是遵守监管部门的政策，在开发贷款上还是比较谨慎。

我们在开发贷款上的政策就是总对总的这些客户，目前还是维持原先的信贷投放规模和量，并且基本上实行的周转，然后是续接新增量。对于非总对总的这些项目，目前开发贷款方面实在是难以拿出新的信贷增量出来，这是关于信贷政策。

第二，我们的房产融资，还有在这一块的融资途径我们也在想办法来募钱，在债券的公募方面，比如我们接了一家大型的房地产公司，比如保利，我们跟他在进行公募的融资，但这种公募的债券的融资，加上协会的注册办，交易商协会其实是人民银行的一个辅助的监管机构。并且，我们还看好一个新的融资工具，就是私募票据。

私募票据这一块，由于它不受净资产的限制，我们在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具看能不能跟房地产企业打开，因为现在监管部门对信托这一块监管得比较严，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，是爆发起来，所以基于货币政策略微放松的过程中，我们想把私募票据这一块看能不能跟房地产企业做起来。我首先就谈这些。谢谢主持人。

夏斌：未来应该用交易所得税来代替房产税

2011-12-10 21:09:17 来源: 网易房产

转发到微博(0)

有0人参与 手机看新闻

国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌

网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌对房产税提出了自己的看法，夏斌认为“这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。”

以下是演讲实录：

下面将要邀请的演讲嘉宾，首先先做一个广告，我推荐大家看他写的一本书叫《中国金融战略》，这本书卖得很好，这是相当专业的一本书，其次，在财经的书当中，现在大概已经卖到了5万册，什么概念呢？就是卖到1万册可以上网，卖到1.5万册以上就可以在网上呆两周，如果卖到5万册的话，我们初步认为这当中有很多学生及因为他的学生现在有很多都掌管着各大金融机构买去给别人。下面邀请的嘉宾是国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌先生。

夏斌：

各位上午好，一年快过去了，中国在关注明年怎么办，世界也在关注明年怎么办，就是中国的经济会怎么样，昨天我在飞机上看了《环球时报》，有一个调查，调查的结果说2016年中国的金融体系崩溃，同时也报道我们在座的可能都记忆犹新，国际货币基金组织曾经预测过2016年中国GDP超过美国的一年。

国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌演讲

今天我想讲的是，其实去年我曾经好象也是在这种场合讲了房地产，因为是住交会，重点是讲房地产。曾经讲到过中国房地产的健康发展方向就是以消费品为主导，这是我09年以来一直坚持的观。同时，也提示市场，如何看待中国的房地产业，可能不能用分析股市的思维来分析房地产，可能不应该用过去分析房地产的模型、数据来分析今后的房地产。一年已经过去了，现在情况出现，在座各有想法、各有判断，这里我就不展开说了。

关于中国经济会怎么样，我在7月11号《中国证券报》有个稿子，我想今天主要还是讲的这个逻辑。我在那篇文章里讲到，我说中国经济发展的主逻辑、主基调是什么，我认为美国危机以后，全球正处于深刻的、持续的结构调整阶段，意味着什么？意味着危机之后复苏没那么简单。现在连美国的主流经济学家都说危机复苏努力了4年过去了，现在还是9%，他们也曾经担心美国出现日本的十年。相比美国，在座的各位更清楚，欧洲的问题、欧元的问题比美国还安全，不管走得出来还是走不出来，欧洲的经济增长必然往下走。

美国欧元区是中国的两大主要贸易对象国，这两个地区经济不怎么样，对于我们来说，外需在减少，出口在减少，必然会深刻影响中国经济的增长。我们前几年多投放一些货币，地方融资平台的风险，中国的投资不可能再想前几年那样保持高速的增长。

我们讲GDP、讲外需、讲投资，在这两个因素之下，我们就看出口，在座都知道，中央国务院关于提高消费讲了很多年，也采取了一些措施，在座的都明白，提高消费是一个漫长的过程，消费力的提高还有待于很多体制的改革，在这个背景之下，外需投资受抑制，消费一下子提高不了，而我们的两极分化严重，社会消费提高有困难，同时讲和谐社会、讲以人为本，上次媒体报道是20多个省市自治区的劳工工资提高了20%左右。

在座可能身边的例子很多，保姆的工资、短工的工资都在50%、100%的提高。在这个背景之下，劳动力成本的提高是一个趋势，这意味着包括资源价格的改革等等都决定了中国的商品成本要提高，加上我们在结构调整中间更多地要主张从贸易行业向非贸易行业的发展和转移：第三产业、服务业，这决定了在这个国家贸易行业向非贸易行业转化的过程中间，整个的社会劳动生产率要有所下降。这不是中国在这个阶段，其他发达国家曾经都遇到过这样的阶段。因此，概括而言，外需在减少，这是持久的、深刻的结构调整所决定的。投资不可能像2007、2009年那样保持高速的增长。消费的提高要有一个过程，成本在提高、资源价格在改革，等等一切因素决定了，我认为这是中国经济发展的内在逻辑决定了。

从趋势看，我国经济正处于一个从过去两位数的高增长平台，逐步走向相对稳定增长的平台。这个趋势不是经济周期的问题，这个趋势既然不是经济周期的问题，就决定了不是宏观政策所能调控的。就是说速度下来了，我想硬拖很难，过度的货币投放就埋下更多的风险。我们必须看到，这是中国经济下一步发展的必然逻辑。这是我在今年7月11号《中国证券报》上讲的观点。为此，我提出当时的政策建议：第一，不仅仅是下半年，今后的几年，中国的货币政策都必须保持稳定的货币政策。什么意思？稍微举个简单的例子，在座因为很多不是搞金融的，我们的货币供应量我7月份说有70多万亿。

通过存款准备金等制度，比如20%，给中央银行冻结起来不准在市场上流动的，加上公开市场操作的票据那就更多了。什么意思呢？这么多的货币是生生冻结起来，如果放出来，房地产市场根本不是现在这种状况。基于这个现状，作为政府决策来说，必须保持清醒的头脑、稳健的货币政策，是保持今后经济稳定发展的一个基本的政策。

第二，财政的改革是涉及到我们结构调整的关键。涉及到我们这轮宏观调控能不能走出来，关键看财政政策，结构减水，向弱势群体倾斜，加快社会保障、医疗、教育制度的改革等等。

第三，由于中国的体制改革在过程之中，必然表现出非常简单的问题，中小企业融资难，特别是中小企业中的小微企业融资难，因为中国的中型企业原来的统计标准规模是很大的。所以从银行、从证监会上报国务院的数据看，社会在说中小企业融资难，温州跑路潮、鄂尔多斯的现象，等等。但是从机构报告的材料看，中小企业的融资增长规模并不减弱。什么原因？因为是中型企业和小微企业没有严格区分。现在国务院有工信部等四个部委严格区分了，我们现在要看真正稳定社会，我们对于就业率有很多贡献的，小微企业的信贷支持的力度，对他们应该网开一面。

讲个数据，我跟领导讲，去年底为小微企业服务的草根金融，就是小额贷款公司，全国贷款规模2500亿，贷款增长规模超1倍，百分之百的增长，也就是5000亿，我们的贷款规模有50万亿，占多少比例，在座都会算。因此，从国家大局出发，我们在收紧银根的过程中，对整个社会有决定意义的小微企业网开一面，想尽办法放开信贷规模，让它保证正常的生产经营，当然我不是鼓励投机，让他保持增长的生产经营，来保持社会的稳定。

当时地方融资平台的问题，很简单，中国的国情，曾经我在机关工作过，我相对比较了解，开玩笑地说，拍着脑袋我都知道，这么大的国家，审计署公布10.4万，银监会公布是9.7万，这个无所谓，不重要，重要的是肯定有一块钱是输掉的。怎么办？我就说不能千篇一律限期整顿地方融资平台，限期整顿，地方马上就出事，要讲究策略，心中有数。与此同时，有的专家说学西方，搞资产证券化，我说坚决不能搞，地方融资平台的债务风险是说不清的，信息是不透明的，让一般的老百姓来转嫁这个风险，风险太大，对社会稳定非常不利。

我在领导面前说，如果要做资产证券化，可以，谁提出？搞金融的机构你们互相买卖，不准把银行给地方融资平台的资产打包卖给普通老百姓，发地方债可以，但是必须依法办事，如果发地方债，信息要透明，当然现在这方面工作做得很难。细细一透明，中国三十多个省市自治区政府很多是发不了债的。大家不要轻信很多专家。十年过去了，偶然机会去了解，有的省到现在都没有还债，所以在这样的背景之下我说发债可以，信息透明，制度建设一时跟不上，最后的结果拍脑袋可以想出来，能发债的就是上海政府、广东政府、深圳、浙江等几个经济实力好的、财政收入高的。最后怎么办？我认为还是资产重组，依法办事。实在不行变卖资产，还银行钱，保社会稳定。

对于房地产问题，坚定不移地要坚持方向，房地产调控的方向坚决不变，打击投机，加快社会保障房的建设，用我个人的语言来说，就是去年在这个场合说的，坚持房地产以消费品为主导，买房子是为了住，买房子不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖，坚决让他赚不了多少钱，这是我们调控的方向。政府在短期内处无奈，要控制房价，我个人认为，从长期看，我们的政府不应该控制房价，我应该不管房价，关键是要把健康发展的长效制度建起来。

短期内，泡沫已经形成，中国经济要稳定增长，房地产业涉及到方方面面，确确实实很难。在这个背景下，我说当前的调控策略，准备再花1-2年的时间，信号明确、方向不变，但是讲究策略，花1-2年时间，慢慢调到位。政策怎么办？当时讲了几条：第一，这是我一贯的观点，与其上房产税，不如上交易所的税，我们为了精确打击投机，投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖上高额的交易所得税，20%不行，再40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的。

这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。对于市场上这么多钱，它不是为了投机，看好中国房市，他买了不卖，适当的鼓励投资可以，帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人为主导利益的全国房屋租赁管理条例。

简单讲，对租金要管理，不准随便涨价，学习德国、法国的经验，提出指导价。报上讲的，德国、法国规定租金可以涨，比方说涨20%，超过20%-50%，对不起，依法办事，说严重了：判刑。同时，房东不准把房客随便在冬天赶出去、随便解除合同，你想卖房子，首先卖给房客，德国、法国房是炒不起来的，为什么英国、美国炒起来？以金融市场为主导的国家，他把房地产炒成了泡沫。你看看德国，经济这么发达，房价非常稳定增长。

再就是社会保障法，我当时的建议也很简单，要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务，你要当官，你要乌纱帽，就必须完成任务，这是大局。因为正常的投资我们仍然要保证，因为不鼓励弱势群体买房，他收入有限，要解决他有房住的问题。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等。

所以这个时候如果同时要上财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，能不能网开一面，帮地方政府解决问题。土地财政问题是更大的问题，这个中央要拿出战略勇气，解决中央财政和地方财政有关事权、财权基础之上的合理的财力的安排制度。为什么呢？因为确实我们有些地方政府教育、民生、社会稳定等等很多任务压着他，财力不够，财政收入不够，这也是个现实。这是我当时讲的几条政策。

今天在这个场合，半年快过去了，我想讲什么？第一，中国经济发展的主基调，中国经济发展的逻辑没有变化，7月份分析这些东西，到现在为止没有变化，趋势没有变，无非出现了一些新的情况。最大的情况就是房价在跌、交易量在萎缩、土地财政收入在减少，最大的变化是这个变化。主基调没有变、发展逻辑没有变，外需在减少，明年大家都担心欧元区第二次衰退。

我们很多专家，海内外专家都预测，今年进出口对GDP的拉动是零，是负增长，明年可能也是零、是负增长。贸易出口可能还增长10%，但是，相比今年的增长来看，对明年的GDP的增长8%的增长，出口没什么贡献，那就靠投资与消费了。而投资，我们保持时刻的警惕，09、10年多发了一点货币，我们有些投资风险已经慢慢在有，所以要谨慎。接下来就是消费，消费很难。

这是主基调，大家要看到，从中央政府到地方政府，从投资者到市场都要看到中国经济发展在一个下台阶的过程，这是合理的。我说的主基调没有变，这是我要讲的第一点。

第二个观点，主基调不变下的宏观政策，我们也应该继续坚持稳健的货币政策。什么是稳健的货币政策？过内有个网登了我的一些讲话，当然可能有些标点符号没有用好。我说，稳健的货币政策相对09、10年肯定是收紧银根，但是我们稳健的货币政策主要保证实体经济8-9%这样增长的合理的货币供应的提供。

我们要稳增长，媒体都在说稳增长，我个人认为，我们要稳的是健康增长，并不是一定要满足恢复两位数的增长，不是简单的就说增长下来了，想尽办法通过货币把它捅上去，可能会埋下新的风险。要稳的实体经济合理的增长、健康的增长。什么是微调？肯定官方会提出微调，前瞻性、灵活性、针对性，很多报纸媒体在解读，官方没有专门的解释，什么叫微调？

我个人认为，微调并不意味着简单的放松银根，微调也并不意味着简单地放松总量政策，恢复到过去那种增长，不可能，这个市场得明确了解。而是针对我国在改革中间，我们的市场融资机制不健全的情况下，我们要运用M2的总量调控，运用信贷结构政策作为辅助，运用一些个别的行政措施作为辅助，来满足稳定增长所需要的结构性融资的需要。比如说最典型、最通俗的中小企业、小微企业的贷款，想尽办法要放开，想尽办法要满足。比如说战略性新兴产业，又比如说一些报章上讲的社会保障房等等，这个我们要想尽办法保证。

因此，微调也不意味着放松对房地产的调控。讲微调不要认为是房地产市场调控在恢复到原来这样一个简单的逻辑，紧了就放、松了就收。我认为现在正处于制度的结构在调整中间，一边在克服周期中的波动，一边在慢慢把过去没有建立的制度在建立起来。因此，我反复说，去年就说，市场不要用过去的数字、过去的模型来分析，对有些专家的言论不要抱有幻想，大家脑子一定要清醒。因此，微调也不意味着放松对房地产的调控。讲微调不要认为是房地产市场调控在恢复到原来这样一个简单的逻辑，紧了就放、松了就收。我认为现在正处于制度的结构在调整中间，一边在克服周期中的波动，一边在慢慢把过去没有建立的制度在建立起来。因此，我反复说，去年就说，市场不要用过去的数字、过去的模型来分析，对有些专家的言论不要抱有幻想，大家脑子一定要清醒。

微调是基于宏观管理的原则，是更精细的运用动态的差别存款准备金率。什么意思？在座可能不是搞金融的。我们搞货币供应链的控制，从理论上讲叫利率要放开，我们利率还没有完全放开，因此，货币供应量，M2的控制很难。

所以我们搞贷款规模的控制，这是对的。但是，贷款规模的控制在现在的中国改革发展的情况之下，金融产品很多，信托理财搞房地产，延伸产品，产品很多的情况下，贷款规模已经窄了，我们很多实体经济，包括企业的钱不是通过贷款规模来的，PE、理财产品，等等各种渠道都可以搞资金。所以，光靠贷款规模也不行。

因此，今年中央银行提出要控制社会融资总量，啥意思？就是不管什么金融渠道，最后到企业中间有多少钱，这个很准。但是，这种统计是滞后的，是几个月以后、几个季度以后才能统计出来，而我们中央银行全年的资金流量表统计更是晚的。

所以，它又不能满足前瞻性的、灵活的调控需求，所以在这个背景之下怎么办？M2、贷款、社会融资量都得关注，所以在这个背景之下，如何结合宏观审慎管理，实际上是更精确地动用动态的差别存款准备金率，现在从21.5%降到20%，对各个银行是不一样的。在座你们也不知道。所以我讲微调，如果讲更高层次的理解，应该是更精细的把动态存款准备金率搞好。

第三个观点，主基调下的中国经济能不能稳定发展，关键在结构调整。结构调整能不能过得去，关键在财政政策。在中国发展方式的改变、结构调整中间，我们想更多地靠货币政策是不行的，必须搞财政政策。什么意思？发展中小企业。

在座都知道，发展中小企业，我们要结构性减税，大家都提出要减税。我们也知道，发展战略性行业，有些资金想办法往那边引导，财政贴息，财政有些政策要跟上。我们社会发展方式的改变，要提高民生，要提高消费，那么财政支出要加快社保、医疗、教育等等这方面的制度建设。向消费者倾斜。所以，我说财政政策能不能保持进一步的积极，就是还是要采取积极的财政政策，第一我认为有空间，第二必须保持积极的政策，才能把这次宏观调控坚持下去。

第四个观点，能不能有艺术的调控好房地产市场，是明年宏观调控的关键和难点。现在房地产市场是连结中央政府、地方政府、开发商、老百姓、投资者以及市场方方面面的一个连结点，是一块心病。这块市场现在怎么弄？泡沫已经形成。我直率地说，曾经也说过，中国房地产市场不打，中国肯定要出事。打狠了，也会出事。所以在去年我讲再花2-3年时间，在今年年中，我的建议，再花1-2年时间，掌握好策略。现在问题是房地产的问题直截了当地连结了土地财政的问题，土地财政的问题直接连结了地方融资平台的问题--风险。

地方融资平台的风险，直接连结了整个银行体系能不能稳健的问题。银行体系能不能稳健，直接影响到当前中国的股市，老百姓有没有信心的问题。这些问题全连在了一块儿了。大家都知道，中国股市中间一半以上的利润全是银行的利润，这是报纸上披露的。而银行现在利润赚得不少，准备坏帐冲销的资本，都准备好了，拨备率提高很高，也就是说到底有多少融资风险，这又涉及到房地产问题，所以现在这些问题连结起来，我是关心宏观经济的、金融的，所以现在从宏观经济、金融的角度，不得不密切关注房地产，因为这涉及到整个大局。

怎么办？方向，坚决不变，坚决打击投机，坚决继续坚持宏观调控的房地产方向。但是策略上我仍然提出应该再花1-2年时间，着急不得。理论上不可能，我跟“金砖四国”的高盛在伦敦跟他谈，他说你很敏锐，我说提出房地产问题现在已经到这个地步了，必须要整，但是整快了还真不行。他说2005年如果因为这么做了，可能就不会到现在百年一遇大危机了，你们中国这么做，是主动想捅破泡沫，这个话里可能还有话，到底能不能成，考验着中国政府，这是我个人认为，考验着中国政府的智慧，考验着中国政府如何在调控中间讲究艺术。

怎么样把那些政策能不能慢慢地替换出来这是关键，在这个问题上，我们也看到房地产的投资1-12月份31%，全年有人预测可能25%左右，明年房地产的投资，我找一些年轻人帮我算，我也找任志强来聊，任志强说16%，历史最低点。年轻人通过各种各样的模型和历史数据来看15-20%左右。如果是20%，GDP可能还是能在保八以上。但是，讲15%-20%，都基于现在的基本情景不变的情况之下，情况会不会变化，房价还在跌，交易量还在萎缩，对开发投资明年到底什么影响，确实是个很难预测的事情。

我说在现在的情景下，现在什么情景？信托理财进入房地产的问题还没有暴露出来，明年一季度，会不会有风险？温州跑路潮，当然温州的量很小，对全国来说很小。温州的跑路潮说死保一百天，这个年关能不能过得去，鄂尔多斯的事情更多的银行贷款金额不多，但也是涉及到房地产里面的一大堆事情，有的是民间融资的问题。

这是什么意思呢？我们都在看到现在的情景下来分析15-20%的投资，如果情景起了变化，价格、交易量对投资到底什么影响？投资对明年的GDP、就业、上下游到底什么影响？我认为需要非常谨慎密切的关注。交易量是在价格跌到什么水平，是放大了还是进一步萎缩了？这个就是在市场的心理博弈中间，因为现在很多老百姓他不买，他等着，他就知道还要跌，虽然是刚性需求。所以在这个背景之下，一切都在不确定、动态中间。如何准确地把握市场发展态势，如何正确地引导市场发展态势，很关键。所以，我只是想讲这一点，市场怎么转我们必须继续关注。在这个节骨眼上我们进一步的政策，第一，我认为明年的社会保障房仍然要加快。我也关注到专家、市场说我们明年要不要关注社会保障房，我讲的是社会保障房的建设速度不变，是讲的资金坚决不能退，资金要进，中央财政要支持社会保障房的建设。

第二，我个人认为，因为海南泡沫经济我们都经历过。如果在稳健的货币政策之下，有些小开发商确实撑不下去了，社会保障房能不能赊购那些烂尾楼，改造一下，变为社会保障房、廉租房。这完全是我个人的想法，我更愿意听你们的建议，了解你们的想法和动态。就是能不能在社会保障房的用途上面做些调整。

第三，对于地方融资平台，今年要到期一大块债务，明年仍然会到期一大块任务，有人说一万多亿。有些债务我们在市场上了解股市不好，原因是什么？中国经济增长了8%，大家都承认，但是大家对这些东西心里都没有底，到底有多少风险，政策预期不明朗，没有信心，所以不炒股票。因此，对于地方融资平台明年到期一万八千亿也好，一万多少亿也好，我们能不能分类处置，拿出办法，就是明确处理的办法，向市场告示，讲清楚，该还的还，该资产重组的资产重组，实在不行的，有关政府必须卖卖自己的资产来还债，你只要把这个讲清楚市场投资者就清晰了，市场相对稳定了，有些该融资的还做融资。

第四，对于地方债，地方债在地方财政收入，有收入前景的、能够偿还的地方政府我们能不能进一步扩大试点，我们现在是上海、广东、浙江几个财政收入比较好的省级城市，我所知道，在中国的地级城市，有些财政状况是很好的，长三角、珠三角，中等城市：佛山、东莞、苏州等等，这些地级城市有些地方财政收入是很好的。能不能在他们保证明年稳定增长中间，因为房地产整顿而影响他们正常的收入，在这块上面我们能不能扩大他们的发债试点，这是我个人的想法。

第五，全国应该对房地产信息的联网速度加快。我也注意到媒体上报道，说加不快的原因，腐败等等因素，具体我不了解，但是我知道，我们金融系统的网络在座都有体会，我们买飞机票的网络非常发达，住房这个网络就那么难吗？我只能说到这个份上。能不能借助发达的网络，在尽快完善全国房屋交易信息的情况之下，选择适当的时机，当然什么适当时机咱们可以研究。如果是价格交易量影响了开发投资，自由落体式的下降，应该充分关注，进行适当的政策调整。

但是，要讲清楚，就是政策调整一定要给市场明确的信号：坚决打击投机炒房的方向不变。怎么调？我提出是用交易税来逐步顶替、替换限购政策，而限购政策能不能适当调整，也不是全部取消，有些确实是刚性需求的，能不能满足，有些老板，广东的老板、企业家在上海、在北京也有企业，他确实经常三地跑，住宾馆成本高，在那边买一套房子，但是他不准备卖，就是租，能不能满足，诸如此类，要有技术手段能够保证。

如果限购政策作出适当调整，当然对于外国自然人的资金进中国炒房地产仍然要密切关注，坚决打击。在这个背景之下，我如果宣布限购调，应该跟老百姓说得清清楚楚：打击投机炒房坚决不变，同时出台交易所得税。具体怎么做，也可以研究。一年多前我就说了，能不能针对第二套、第三套房以上，根据他的持有年限，半年内就买进卖出，一年内买进就卖出了，根据持有的日子、持有的年限，严格制定出累计的高额交易税，让你赚不了多少钱，至于阴阳合同、管不住，我坚决不信，那是管理问题，那是打击力度不够，你可以杀鸡给猴看。

在继续打击投机炒房，保持经济稳定增长中间，这么多民间资本怎么办，那又是老话。加快落实去年国务院制定的国务院36条，加快公共事业的投资，大家有钱，股市不好，房子不让炒，这个钱到哪里去，存款利率又是负的。而现在如果说讲结构调整也好、讲投资也好，靠政府计划、指令想调出一个合适的结构，是不可能的，我是不相信的，我们就是在一些投资门槛坚持放开，坚持市场化，谁有钱谁承担责任，谁来投资，慢慢通过市场才能调过来。

第六，我在微博上讲的，中国的很多问题，结构调整难以调，社会分配不公，群众意见比较大，与此同时，垄断实体比较重，我们中央、地方政府持有的国有资产27万亿，我们能不能国退民进，适当地在保持相对和绝对控股的前提之下，多余的股份慢慢向市场卖出，当然有的不是上市公司，有计划的慢慢卖出。置换的钱干什么？救穷人，不是平均分，只专门救穷人，救了穷人他马上去消费，马上去买日常的生活用品，这样救穷人，扩消费，促增长，稳社会。这是需要拿出战略勇气来解决的中国经济中间的一些长期问题。我的发言就到此结束。谢谢大家！

高广垣：“地王”不断产生的时候令银行风险加大

2011-12-10 21:30:17 来源: 网易房产

有0人参与 手机看新闻

房地产资本资产有限公司总裁高广垣

网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，房地产资本资产有限公司总裁高广垣对中国房地产市场提出了自己的看法，高广垣认为“现在我们看到国内的商业银行在这一块是控制得比较紧，而且无论是大小企业，现在借款方面都非常困难。我觉得这是一个健康的调整，也是应该控制的，不然的话我觉得“地王”在不断产生的时候，同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力，而且会影响到整个经济体系。所以，我觉得这是应该控制的。而现在控制的力度确实是比较够，如果能够看到房价、地价能够有一个健康的调整，对将来市场的发展还会比较好。”

以下是演讲实录： 高广垣：

今天这个题目我觉得确实是现在商业银行要面对的一个比较重要的出路的问题，因为房地产贷款现在占商业银行的比例也比较高，商业银行的房地产贷款一般来讲是分成两类，一类是跟房地产开发有关的房地产的贷款，第二类是消费者的贷款，是抵押按揭。

在2000年初的时候，我参与的比较多的是住房按揭的贷款的证券化的一些讨论和工作，我觉得现在可能国家或者是大的商业银行现在很关注的是房地产贷款，但是没有太注意的风险是在个人住房贷款、按揭的风险。

我们知道前几年美国出事的次案，就是在于个人住房按揭在做的时候，本身它的风险要求就没有达到合规的要求，而出现了大批量的不能还款的借款人，在这个情况之下，我觉得中国现在面对的房地产市场可能是房价要下跌的幅度比较大。现在说10%、20%，可能不知道还会不会到底，如果再往下掉的话，可能会出现比较大规模的风险，就是还款人可能就还不了钱。

在这个情况之下，我觉得商业银行得要非常关注风险，而且以后在做个人住房抵押贷款的时候，也应该是把这个基本功要做好，就是怎么去判断还款人的还款能力、还款意愿，以及将来他的物业要调整价格的时候，这个还款人能不能承受得了，这都是非常基本的基本功。

第二，现在无论是中央政府还是银行都是非常关注房地产贷款，就是开发商向银行去借钱，去开发他的项目。现在我们看到国内的商业银行在这一块是控制得比较紧，而且无论是大小企业，现在借款方面都非常困难。我觉得这是一个健康的调整，也是应该控制的，不然的话我觉得“地王”在不断产生的时候，同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力，而且会影响到整个经济体系。所以，我觉得这是应该控制的。而现在控制的力度确实是比较够，如果能够看到房价、地价能够有一个健康的调整，对将来市场的发展还会比较好。

当然，刚才蔡总也提到了我们提出其他创新的，比如OEIT，就是房地产投资信托基金在香港、在海外都有很多上市的案子，但是在中国这个还是处于比较初步的阶段。我们看到前几年，包括最近，香港的长江实业把他们的东方广场拿到香港去发人民币的OEIT，这也是一个很成功的例子。虽然说上市以后不是做得很好，但是也是因为市场最近表现不好。

我觉得这应该是中央政府以及有关的监管机构应该要加强做研究。因为最近我也在帮助一个比较大的国企开发商，去研究，把他们的收租物业，也就是商场，有大概100个亿左右，想拿到香港去上市，做OEIT，正好在海外现在有几千个亿人民币的流通，他们的回报率在海外非常低，大概1%-2%左右的利息，所以这是一个非常好的时机。

商业银行现在也应该去想创新，我们看到，银行的存款基本上比较多是短期的存款，而房地产的贷款很多时候是长期的，所以这个时间的错配对商业银行来讲确实是一个考验。但是，我现在接触到的一些项目，包括一些城市开发的项目，包括一些一级土地开发的项目，规模都非常大。一说就是几十平方公里的项目，而且年期也比较长，现在我们也正在处理一两个城市发展基金的募集和成立，我们一算这个时间，可能就是8-10年的时间，银行是一个非常好的渠道，去引导长期的资金投入到房地产的比较长期的投资，我觉得这也是应该商业银行可以考虑的创新。

我想还有其他的创新可以做，但是我们也要关注一点，就是我们看到欧美国家很多商业银行参与了投资银行或者是用了投资银行的一些投资方法，令到很高风险的投资他也背了，这样就出现很大的风险。所以我认为中国的商业银行的体系应该要吸收西方国家的教训，不要学他们的做法，把非常高风险的一些投资纳入到商业银行的资本金的投资或者是客户的投资。到底这个怎么去做平衡，或者是表外，怎么样把风险隔离，以后还要研究。我先进这么多，谢谢。

第二篇：中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

会议主题：展望：2010中国城市综合体发展前景 ——中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

“中国建设报·搜狐焦点——中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体峰会”是由中国建设报联合搜狐焦点发起主办的中国最高规格，最具影响力的商业地产界盛会。

“中国建设报·搜狐焦点网——2010中国城市综合体峰会”组委会将邀请中国商业地产界领袖，以及商业界、金融界、学术界及传媒机构的高层代表，以“展望：2010中国城市综合体发展前景” 为主题，关注行业发展趋势，分享城市综合体开发要诀与创新模式、探讨中国商业地产共同未来。

活动时间：2010年7月9日13：30

活动地点：上海大宁福朋喜来登酒店

点击进入中国商业地产峰会专题报道

以下为现场直播报道>>

中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体峰会现场照片

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们和媒体的朋友们大家下午好！

夏日的炎热挡住我们的脚步，今天来自政府部门、专家学者、房地产界和媒体界的朋友在这里齐聚，共同见证首届中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛具有纪念意义的活动。我代表主办方对于各位光临本次活动表示衷心的感谢。

会场内部照片

今天，由中国建设报、搜狐焦点网联合组办，上海市购物中心协会、上海市餐饮协会特别协办的展望2010年中国城市综合体发展前景为主题，中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛在这里隆重举行。这是中国最高规格，最具影响力的商业地产盛会。

我向大家介绍一下嘉宾，原建设部部长宋春华先生，住房和城乡建设总经济师李秉仁先生，中国建设报社社长兼总编刘士杰先生，上海市建筑学会理事长吴芝刚先生，上海市建筑学会秘书长曹嘉明先生，上海市建筑学会商业地产委员会主任高先生，上海餐饮协会会长何义钊先生。阳光100集团常务副总裁范小冲先生，上海万达置业总经理刘忠良先生，绿地集团副总裁张女士。崇邦集团总裁郑秉泽先生，红星集团副总裁丁宏伟先生，深国投常务副总裁竺海群先生，上海百联股份副总经理叶凯先生，大润发中国区总经理洪万康先生，华侨城总经理陈先生，中信泰富总经理卢剑华现在先生等。再次感谢各位的光临。各位来宾，接下来有请原建设部部长宋春华先生为我们本次论坛致辞。掌声有请！

原建设部部长 宋春华先生

【宋春华】：大家好！我觉得这次论坛很有意义，非常重要，也是应运而生，包括我们上海建筑学会的商业专业委员会。

当前国家对于房地产宏观调控方面出台了非常有力的措施，市场在逐步的转化。这对于商业地产来讲确实有一个新的机遇。我今天讲一下对于商业地产的基本观点。商业地产、建业建筑具有广阔的发展前景。

这种集中的释放必将形成强劲的积极消费。这种消费成为经济快速增长的驱动力。消费拉动经济是非常重要的一方面，前提总得超过一千美元。我们新增人口的刚性需求。我们国家每年新增人口，上世纪末以来，我们人口自然增长率逐步下降，尽管如此，每年大约有700—1000万人口出生。2008年我们自然的增长率是千分之五点零八，出生了近700万人。这些人的消费需求大概是300亿，会拉动零售额大概0.5%。我们每年新增人口对于消费来说有一种刚性的拉动。

我们正处在激进消费期。尽管我们人均收入不高，但是我们消费规模是世界第一的，这和我们的人口结构不无关系。大家知道我们现在60岁以上的老人占到12%，88%在60岁以下。其中作为个人支出消费高峰期在40—50岁。我们知道70后、80后，所谓的年轻一代他们现在正进入消费和收入的高峰期。90后也逐步进入到了消费人群。我们这个年龄结构也是国家促进消费很重要的特点。

我们快速的城市化，每年大概有1000万的农村人口进入到城里。我们知道一个城镇人口的消费额大概等于三个农村人口。这一千万进入城市的农民，大概要拉动消费需求600亿。消费结构的升级会带来消费质量的提高。人均GDP超过3000美元的时候是消费结构转型的加速期，我们现在城里很多消费向高端转化。我们现在超过了三千美元。

这几点理由，我们完全可以对于商业地产充满信心，这是一个非常广阔的领域。

首先、我简单讲一下对于当前商业地产发展趋势的看法。

第一、一线城市的商业建筑存量在增长，有向二、三线城市逐步转化的倾向。我们知道前几年一线城市的大批商业建筑，包括综合体集中出现，结果造成了存量的急剧增长，局部地方出现了滞销。现在转向二三线城市是一个趋势。

第二、商业趋势由原来的单中心向多中心的转化。我们以前一个城市就是一个商业中心，现在很多城市有新城区，新的开发区，大型社区陆续出现，逐渐形成多中心互相匹配的商业中心结构。

第三、商业建筑形式由原来所谓的百货公司单一的商店，现在逐步转向了多功能的综合体，向着高端形式迈进。这是今天我们论坛很重要的主题，就是城市综合体的开发问题。

第四、商业建筑的产权由原来比较多的分割结构转向了开发商持有物业来经营。因为它有一个价值取向的问题，分割以后产权不是你的了，增值是属于你的。所以现在聪明的发展商不卖了，不是分割出售，而是我掌握物权自己经营。

第五、原来都是开发商先招商，先开发，开发以后招商。现在逐步转向了开发商和投资商共同招商开发。这个也有很大的转变，不是开发商自己搞一个商业建筑出来，然后再招商。从一开始的策划，投资者和开发者结合。

第六、外资由并购转向了直接开发。外资进入到商业，开始主要是通过并购，然后取得经营权。现在逐步转向了直接搞商业开发。比如说像宜家、家乐福、沃尔玛等等，他直接那里搞大的商业开发，自己直接经营。对于当前商业地产的这种走势，我有这样一些看法。最后，我觉得当前商业建筑、商业地产，也包括我们综合体在规划建设方面恐怕要关注这样几个问题。首先是城市。第一城市对于商业布局有一个全面的规划，包括新区的开发规划，对于商业用地和商业布点给予充分的考虑。

第二、重视商业中心，商业建筑群，也包括综合体的城市设计和单体。我们这个论坛对于综合体的设计大家有很多好的意见，包括它的交通问题、布局问题我觉得都是非常重要的。商业的集群包括综合体。

第三、在规划设计点要特别强调安全性。因为我们很多商业建筑都出现过一种安全事故，这里面特别是防火的问题、抗震的问题，一定要符合国家的强制性标准。

第四、当前节能减排国家作为大事来转，我们商业建筑也是耗能大户。怎么样在商业建筑推行绿色非常重要。一定是节能减排的，最好是被动式的节能减排。我们的商业建筑不是一种纯商业，它应该有一种商业文化的氛围。这一种上海做得比较好。这里面在其他国家也有许多成功经验，比如说日本东京的六本木，那是一个非常大的综合体。它前前后后策划搞了17年，但是它真正的建设只有3年。一个商业建筑我们感受到它有非常浓厚的文化气息。其中它最具标志性的就是大蜘蛛。

我们现在搞的一些商业建筑太俗。所以我们在开发商业建筑的时候，可以给这块有更多的关注。不对的地方欢迎大家指正。

【主持人】：非常感谢宋部长，从宏观的角度给大家详细分析了商业地产的广阔前景和发展趋势。

下面，我们相信在领导持续的关注和指导下，商业地产专业委员会一定商业当中发挥各自的优势，共同推动中国商业地产的健康发展。

下面有请本次活动主办方中国建设报社社长兼总编刘士杰先生给我们致辞！

中国建设报社社长兼总编 刘士杰先生

【刘士杰】：尊敬的宋部长、各位来宾大家好！由中国建设报社、搜狐焦点网共同主办，中国城市商业网点协会、上海购物中心协会，上海市餐饮协会、上海建筑学会商业地产专业委员会等支持发起的2010年中国城市综合体峰会今天在上海举办。

这是国家新一轮宏观调控政策实施以来第一次关于商业地产和城市综合体为主题的大型论坛。

刚才宋部长对于地产商业的形势做了分析，他的发言对于我们当前形势的分析和下一步应该考虑的问题都点到了要害。虽然讲的很短，但是非常的精干。

当前是中国房地产业发展的关键时期，对于现在的时代特点有一种说法。一种是后金融危机时代，金融危机依然是每天国际新闻的重点。对于中国经济的影响很大。二是后哥本哈根时代，对于我国发展低碳经济提出的新课题，也是我们今天探讨的话题。三是宏观调控出现了成效，进一步深化的实体，对于中国房地产行业的健康发展将产生重要影响。

这三大时代特点的聚合效应决定了中国房地产业面临一个前所未有的机遇和挑战。所以，企业如何认清形势，调整战略，进行资源整合，实行强强联合，拓展新的市场空间是化危为机的关键。我们今天办这样的会，我昨天晚上到的时候看了这个题目一直在琢磨，为什么要办这么一个会。后来我想从自身来说，我搞明白一个问题。长期以来由于工作的需要，经常到各地参观一些小区，参观一些楼盘，经常我会发出这样的感叹。人家问我这个小区怎么样，这个楼盘怎么样。我说建筑非常好，但是不能住。人是社会的产物，需要社会的联系，吃喝拉撒睡都要有。我们单从建筑的角度来讲，无论从规划和设计都达到了很高的水平，但是不能住有什么用。

作为中国建设报，我们是建设部的直属单位之一。作为机关报，我们这个报纸有什么特点呢？我有时候和别人讲，打一个不恰当的比喻，好像每个省、每个市有一个日报，有一些其他的报，日报代表了当地市委省委。我想介绍一下对于新发现的课题，作为我们报纸特别的关注。我们不但关注理由，更关注结果。希望各位把好的意见介绍给我们，我们做好宣传工作。

谢谢各位！主持人】：非常感谢刘社长热情洋溢的致辞。说到城市综合体，我们不能缺少万达，他们在短短八年当中，万达城市综合体遍布中国20多个城市，万达广场造就城市繁荣的同时，向业界展示了代表未来的方向。本来我们是邀请到了上海万达置业有限公司的总经理刘忠良先生为我们主题演讲，但是他有事情离开了，非常遗憾。

2010年中国经济对于商业地产产生了怎样深刻的触动效应，带来了什么重大的变化，今天我们请到了住房和城乡建设部总经济师李秉仁先生，请他为我们做精彩的演讲！

住房和城乡建设部总经济师 李秉仁先生

【李秉仁】：各位来宾大家好，参加这个论坛很高兴。

我想了一个题目，发展低碳城市是我们的选择。我认为只有发展城市才能有发展地产，讲讲城市也是为我们发展提供一个基础。我们国家现在仍然处于工业化、城市化、现代化没有完成的时代。我们经常说工业化、城市化处在中期的发展阶段，资源、能源的消耗以及碳排放将继续增长。因为经济的持续发展和人民群众生活水平的提高，所以这个要继续发展。

我国的资源能源储量相对比较低，特别是石油、天然气，能源生产的消费结构都是以煤炭为主，煤炭将是我们长期的基础。同时，我们国家的低碳技术研究和开发，以及应用的能力亟待提高，特别是我们的制度建设和能力建设。这是我们的背景。

说到发展低碳城市的重要意义。我想简单来说，更有利于减少地球资源、能源的消耗，保护环境。因为大气污染主要是化学燃料燃烧产生的。我想更重要的是涉及我们国家的能源供应、能源安全问题，这是一个非常重大的问题。今年1月22号国家能源局发布了一个数字，2009年我国原油产量1.89亿吨，按此测算，我国原油对外依存度51.3%，首次突破了50%的警戒线。美国华盛顿邮报有一篇文章，人均水平来看中国的能源消耗量低于富裕国家。这些都是事实，但是我们不可否认，中国如此巨大的石油消耗，高油价时代的到来直接关系到我们国家能源供给和能源安全问题。对于这个问题我们必须给予高度重视。20年以后中国大约有80%的石油需要进口，中国面临能源的问题。对于这些问题是我们发展低碳城市必须要做的事。

下面我说一下城市化的问题。最近国务院发展研究中心提出了关于加快转变发展方式战略，其中有一段战略叫做统筹推进城市化和新农村建设。稳步推进城镇化、持续提高城镇化水平和质量，让符合条件的农业人口逐步转变为城市居民，是扩大内需最有效的途径之一。这就是说只有推动的城市化，我们才能扩大内需。同时也分析推进城镇化可以促进居民消费和固定资产投资增长，降低经济增长对于出口的依赖程度。这就是我们国内的需求提高，这是对于我们商业地产也好、各个方面也好肯定是一个刚性的需求。

关于城镇化的问题我想再讲几句。中国人口学会说“十二五”末期，我国人口总量将达到13.9亿左右，城市人口首次超过农村人口，突破7亿。我们现在讨论的问题是这样的，城市化不断的发展，也带动了我们城市的持续发展。我们有需求，有需求就要有投资。我们在住房建设、商业地产等等都需要土地，我们每增加一平方米的建筑物，相应消耗的资源、能源是毫无疑问的。我们国家是一个人口大国，土地无论作为资源还是资本，它都是最稀缺和最珍贵的。从这个角度来说，我们的城市建设，包括我们开发，包括我们商业地产的建设都有一个怎么样集约用地，合理用地的问题。这样可能就是节约。

我们增加一平方米的建筑需要增加多少，我们建筑材料、水泥、钢材都是非常高度的产品，我们城市的发展和扩张是理性还是非理性，是盲目还是科学的，这是需要我们很好的讨论这些问题。关于城镇化的问题是我们大家最关心的问题，因为它直接涉及到我们商业地产的发展和城市综合体的发展。

第二讲一下关于建筑节能的问题。建筑节能是我们现在研究非常重要的方面。大家普遍都说建筑能耗占了全社会总能耗的30%左右。我们必须从建筑节能下工夫。当然我们已经做了大量卓有成效的工作，我们制定了建筑节能的法律、法规、标准、规范和相应政策，研究开发了大量建筑节能的产品。同时，可再生能源的利用取得了很大的进展。我们高度重视建筑使用过程当中的节能问题。

关于居民节约用电的问题，有专家对上海的情况做了调查。经过检测，大多数家庭的实际用电量每平方米25—30度。这里面包括了采暖、通风、家用电器和照明所有用电。西方发达国家是封闭的，全空间的使用，这显然是浪费。我们不同的生活方式导致了建筑的差异，居民的行为对于建筑节能非常重要。不仅是我们从建筑本身、从建筑使用节约能源，居民的行为也是非常的重要。

关于低碳交通我讲一下，交通问题对于城市非常的重要。只有有了交通，城市才可以活起来，才可以动起来。这个问题应该说还是很重要的问题。公共交通是城市发展、规划和生长的最重要的方面，但是我们国家城市交通的发展这几年超常的发展。比如说中国的汽车产量，去年1380万辆，今年上半年中国的汽车产量847万辆，全年超过了1600万辆。当然，汽车工业的发展对于我们应对全球金融危机，拉动钢铁行业的发展以及推进我们工业化进程都是很重要的。我们必须看到，汽车工业的发展，特别是小汽车拥有量的急剧上升，给城市的发展，特别是大城市的交通带来了巨大的亮点。城市空气的污染物70%—80%来自于汽车，我们要解决这个问题，解决城市低碳交通的问题说起来要减少机动车需求。第二要缩短输送距离。第三、使用高效、低碳的交通方式。我们要从这些方面解决这些问题，这个问题带来了我们城市发展的一个问题。

我们要减少机动出行的话，这不仅有利于解决城市交通拥堵，对于城市交通的节约能源具有重要的作用。对于我们传统的城市规划、城市交通规划提出了新问题。在我们建设商业地产，建设城市综合体也好，一定要考虑交通问题。对于节能减排和发展低碳做出贡献。最后我说一下关于公众参与的问题。对于任何事情公共参与都是非常重要的。比如说关于垃圾分类处理的问题，我想这个公众参与非常重要。如果没有公众的参与做不到垃圾减量，也做不到垃圾的分类处理。比如我们建筑节能的问题，公众没有参与的话，我们很难做到这一步。我们要大力弘扬生态文明的理念、环保意识，坚持绿色发展、绿色消费、绿色生活方式，呵护人类共有的家园，应该成为我们每个社会成员的自觉行为。

因此，全社会提倡节约的理念，需要我们广泛的参与，节约资源、节约能源、减少排放，这是我们提倡低碳行为，创建低碳城市。所以说公众参与至关重要，推动节能减排和建筑节能，政策法规要有效的实施，标准和规范要得到严格的执行，新技术要得到应用，新产品要得到广泛的推广。

我说的这些，政府有责任、企业有责任，公众要广泛参与，是每个人的责任。我们鼓励每个公民成为低碳节约的实践者，提倡绿色生活、绿色出行。我今天讲的是低碳城市的简要想法，实属个人意见，有不对之处请大家批评指正。

【主持人】：非常感谢李秉仁经济师从专业的角度给我们做的精彩演讲。李总对于2010后中国城市综合体的发展充满了很大的期待，也给我们未来城市建设发展提出了一些指导性的建议和意见。感谢李总工程师的演讲。

金融危机以来中国成为了为数不多，但是依然为投资者创造财富的市场。危机过后，使中国商业地产得以再次腾飞，从一线城市到二线城市，甚至是三线城市，都为商业地产开发商提供了最佳的投资机会。

本次活动承办方上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋先生，在商业地产开发、运营，尤其是设计领域拥有多年丰富的专业经验，并且对于商业地产产业链有着敏锐的市场洞察力。他牵头筹备，积极促成了专业委员会的成立和本次峰会的胜利召开。下面我们有请高栋先生发言。

上海市建筑学会商业地产专业委员会主任 高栋先生

【高栋】：各位领导、各位嘉宾、女士们先生们，非常欢迎大家参加中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛！期待经过今天的头脑风暴以后，大家有收获。对于城市而言好的商业不仅具有好的商业形态，更是文化和心灵的体验场所。近年来随着中国城市化进程的加快，中国商业地产步入了高速期。无论是商业总体规模还是大型商业所占的份额与发达国家相比还有很大的差距。各方的参与主体都在摸索的过程，积累的经验有限。其实市场也是迫切需要深度服务于商业地产，致力于解决商业地产各个环节出现问题的专业机构服务市场，咨询市场，规范市场。针对性的做一下商业地产关于经济基础理论、运用技术和发展战略这方面的学术研究，解除各个参与方的后顾之忧。基于这些，我们成立了中国商业地产行业协会组织，上海市建筑学会商业地产专业委员会，作为目前上海唯一一家政府主导的商业地产专业机构。我们的专家，专委会的顾问委员囊括了商业地产全部各类的专业机构。我们的专家委员由全球最顶级设计公司组成，包括国内商业地产领域走在前面的本土公司。顾问委员会由中国领先的商业地产开发商，像万达集团、中粮集团，阳光100集团，崇拜集团，深国投等等。我们还有投资、运营、品牌商家，专业机构。

所以，我们的专委会会是一个机构，也是一个平台，我们搭建一个沟通的平台。我们也要创建一个高效的平台，我们还要创造一个开放式的平台，重视开放国际的交流，引进国际先进的商业规划理念和先进技术。我们要建立一个可持续发展的平台，解读中国商业地产每个进程当中发生的难题，提高中国商业地产的国际化水平，对于商业地产上下产业链的发展。

我们期待未来能够继续得到在座诸位的支持，希望得到各位的加盟，一起推动中国商业地产进步。最后预祝本次中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛圆满成功。谢谢大家！

【主持人】：感谢高栋主任的介绍！高主任所说今天成立的商业地产委员会携手各方资源，在高速发展的中国商业地产行业当中践行自身的使命。再次感谢高主任。希望在座同仁在以后的工作当中给予他们更多的支持和帮助。

上海市建筑学会商业地产专业委员会今天在这里就要成立了，下面请让我们大家共同见证这样一个难忘的时刻。

我们有请剪彩嘉宾上台，为商业地产机构，上海市建筑商业地产委员会剪彩。有请原建设部部长宋春华先生；上海市建筑学会副理事长、秘书长曹嘉明先生；上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋先生；阳光100集团常务副总经理范小冲先生；绿地集团副总裁张蕴女士；深国投常务副总裁竺海群先生波；鹏欣集团副总裁丁宏伟先生；上海市饮食行业会长何义钊先生为商业地产专委会剪彩。谢谢各位领导！

现场剪彩

【主持人】：下面我们有请崇邦集团董事、行政总裁郑秉泽先生为大家演讲。他演讲的题目是如何实现可持续的城市综合体价值。

崇邦集团董事、行政总裁 郑秉泽先生

【郑秉泽】：各位领导、各位来宾大家下午好！非常感谢主办机构的邀请，让我今天有机会站在这里和大家交流一下崇邦集团的一些体会和经验。今天大会给我的题目，如何实现可持续的城市综合体价值。这个题目很大。这个题目里面有三个概念，一个是城市综合体，一个是可持续价值，一个是如何实现。我们先把这三个概念定义范围收窄。

第一、城市综合体。城市综合体五花八门，今天我们谈的是什么城市综合体呢？今天谈的城市综合体具有商业功能的多功能综合性房地产开发项目。崇邦集团2003年成立以后，我们定下了这个方向。今天讲的城市综合体有商业功能、多功能，商业是其中的一个功能。

第二、可持续的价值。市场价值的持续增长。一个是租金收益的增长，一个是物业资产值的增长。租金收益增长有什么基本的指标呢？我个人认为是租户销售额年增长率不低于当年全市零售消费增长率。再就是租金年增长率不低于当年全市CPI增长率。资产值的增长就是年增长不低于当年全市平均商业房产价值指数的增长。

第三、如何实现。如何实现千头万绪，作为开发商和投资商应做一些什么？目前我们的大家环境。竞争日趋激烈；地方开发成本高涨。过去12个月地价的增长，还有工资。消费者要求日渐提高。人才短缺。品牌经营模式的单一化和标准化。

关键特色：规划设计、业态组合、招商策略、营运管理、推广宣传。今天时间有限，我只是给一个题目。

有一些共同的原则：因地制宜、因时制宜、以人为本、因地、时、人均为变数，顾只有起点，没有终点。我们必须不断进步创新。不断创新是在这个市场里面生存的起码条件。行动：第一是市场调研。调研之前也要看公司的策略。在崇邦来说市场调研分三步。第一问案分析；第二实地考察；第三小组讨论。小组讨论主要分三个方面。一个是我们的目标客户，我们的客户对于市场的认知比我们强。第二就是我们目标消费者，每个消费者是每个小组。做了市场调研以后就是功能定位。功能定位也是一个复杂的过程。主要包括三个方面。第一市场情况；第二本身优势；第三租金平衡。

行动：包括规划设计。创意（力争政府的支持与配合）；功能（效率与灵活性兼顾）；成本（建设成本与维修保养成本兼顾）；质量（设计、选材与施工管理的互动）。招商策略。招商策略也是千头万绪，也是这几个方面的灵魂。第一是品牌；第二是租金。第三是税收落地。

营运管理：包括保安、清洁、维修保养、租户协调、顾客服务、推广宣传、业态更新。我刚才了行动，行动规划的动力在哪里？根据我个人的体会，动力来自于企业的文化。别人说你怎么做的，我也讲不出来。今天我借这个机会很快的介绍一下，什么叫企业文化？就是一个企业的信念、价值观、经营模式和行为。企业文化需要企业里面每个人非常的了解。

崇邦的企业文化四个基本点：第一、名利双收，主客双赢；第二、能人所未能，达人所未达；第三、首重审时度势，首忌志大才疏。首重是千万要做，首忌是千万不要做。第四、查找不足，居安思危。品牌是创造提高市场价值最有效的工具。一直以来，我们坚持每个项目都要有所突破和有所创新。我们国内的企业为什么会失败，大部分失败不是没生意，是生意太多。

崇邦的企业文化。三条行动线。企业文化、规章制度、人才培训。每个行动线有两个层面，就是自助和人助。最后是一条心。

谢谢！

【主持人】：感谢崇邦集团郑总给我们阐述了如何实现可持续的城市综合体价值。崇邦的崇具有三重意思。崇高、崇敬和美化修饰，邦指国家。这两个字在一起是以高水平和尊敬的态度美化我们的国家。期待你们以更好的项目诠释这个美丽的名字。

聚焦特定的目标市场，争取与众不同的全国风格，这是阳光100一直秉承的战略。

从定位新兴白领公寓和新兴中产阶级的市场到现在，全国布局开始做商业地产。

接下来有请阳光100集团有限公司常务副总裁范小冲先生上台给我们分享阳光100的开发经验！

阳光100集团有限公司常务副总裁 范小冲先生

【范小冲】：首先祝贺上海建筑学会商业地产专业委员会的成立！我参加这个会和大家分享一下关于建筑综合体的个人理解。

我们的题目叫做《迎接城市综合体的春天》。主要是三部分。第一、城市升级迎来综合体的春天。第二、二三线城市正在进入城市升级的时代。第三、阳光100在城市综合体方面的实践。

城市升级。城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物，它有很多的名字，其中有一个非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻译成公园的。S是Shooping Mall，就是购物中心。C有两个概念。一个是Convetion Club，指会战中心、会所。A就是Apartment，代表了公寓。城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。

城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。我个人理解四个主要特征。一个是城市的引擎，因为全新的建筑群体和业态，形成这个城市的中心，形成时尚的场所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑综合体，它都成为拉动这个区域和城市的引擎。

第二个方面它也是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，可能下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，不是这么简单的综合楼，它是一个建筑群体构成的，相对而言变成了一个具有互补功能的建筑群体。它的空间都是穿插在一起，像立体的空间和地下的车场。同时，大需要有非常专业的综合运营。建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。

刚才谈到了综合体是一个城市发展到一定阶段的产物，是拉动城市升级的引擎。今天中国正在进入第二轮城市化。第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一城市已经完成了第一轮的城市化，城市化率已经超过75%。市中心很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。今天中国大规模的城市化体现在中国的二三线城市。

看这个城市是什么概念呢？美国整个人口3亿，日本是1.3亿人，俄罗斯1.4亿人，欧盟27国不足5亿人，英国、法国、意大利都是6000万，德国8000万，澳大利亚才2000万人。中国城市化也是我们房地产千载难逢的发展机遇，这带动了中国城市的快速变化。即使到了2020年我们60%不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。

所以说今天中国城市化的主战场在二三线城市。二三线城市第二轮城市化的浪潮正在来临。城市化率40%—70%期间进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。截止2008年末，中国城市化率达到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在农村。中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。今天的城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市功能升级千载难逢的时期。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。

这是我们重庆这个项目，它位于长江和嘉陵江交汇处。我们沿着长江1500米长。现在重庆大剧院开业了，开始运营，大剧院做了一个太空船。这是重庆的羊角树，是重庆的市树。我们做了300米高的建筑，这个建筑和很多建筑不一样。这是现在已经建成的公寓部分。这是一个综合体的项目。这是烟台晚上的实景，晚上从港口可以看到写字楼。这是南宁，也是在城市的核心地段做了一个小型的城市综合体。这是柳州新区，这是他的新的市政府，旁边就是柳州，我们建了五星级的酒店，这里还有写字楼和大型的商业，里面有公寓。我觉得综合体是中国拉动城市化，拉动内需。今天我觉得建筑综合体的春天正在来临，加注综合体的开发过程当中和普通的住宅项目开发，以及商业项目的开发有非常的不同。它既要解决刚才谈到的规划问题，实际上它的规划是一个很复杂的问题，需要各种功能得到非常有机的组合，它是一个叠加效应。在规划方面需要非常专业的研究，包括宋部长刚才谈到了，包括低碳节能的问题，建筑综合体的运营过程当中，它的运营成本是非常高的。因为它有大量公共的基础设施，比如空调设施和地下车库的设施，这方面也得提前的进行探讨。因为我们在这方面都有非常多的教训。

在招商的过程当中，业态怎么样更好的进行组合，品牌开发商如何更好的协作，共同的定制。以及在未来运营管理当中如何引进专业的管理团队。所以综合体在今天也面临非常多的金融资金的地方需要突破。因为建筑综合体规模非常大，如何平衡资金是一个很大的问题。因为中国的金融政策并不完全支持。这些如何进行处理，我们基本上是通过住宅平衡现金流，然后保留一些主力店进行招商。综合体如何可持续让它运营，同时让它可持续，创造一种价值，这个学问是非常大的。

建筑综合体不是一个简单的住宅和商业拼凑，它实际上是一个整体，是一个系统，是一个建筑的群体变成了有机的一体。所以在这规划设计方面挑战很大，这方面要更多的从专业的公司合作。这种功能之间不同的搭配，最后达成加层效应，这时综合体成功的关键。谢谢大家！

【主持人】：谢谢范总给我们带来迎接城市综合体的春天。范总详细阐述了如何使城市综合体价值可持续的发展。我们知道阳光100作为专业、专

一、专注的发展商，坚持积极健康的价值观和企业文化，在市场当中创造了备受尊敬的品牌企业。

2009年10月宝龙地产在香港成功上市，今天宝龙地产成立20周年之际，总部移师上海引发了业界的关注。

接下来有请宝龙地产控股执行董事刘晓兰女士给我们分享《商业地产是香饽饽还是烫手的山芋?

宝龙地产控股执行董事 刘晓兰女士

【刘晓兰】：大家下午好！主办方告诉我们厦门宝龙在今年过年后的第一天，将管理总部从厦门迁到了上海，大家也是非常关注这个举措。应该说经历了当时的亚洲金融风暴，又经历了前两年全球金融风暴，率先第一个走出资本市场的商业地产商，最后上市以后为什么又将管理总部迁移到上海。谢谢主办方，他希望我们能将所走的路给我们同行做一个分享。我今天感受到了上海同行的热情，我们是初来乍到，希望尽快的融入上海。

今天我站在这里用既有代表性的商业地产开发商的角色和大家分享。在这次新一轮的宏观调控背景下，商业地产成为被关注的行业，今天这个大会是在这个背景下召开的。昨天我把题目交给会务组，我想给大家分享的更多是我们的体会和感受。作为一个身在其中的开发运营商，我们思考商业地产是香饽饽还是一个烫手的山芋。

到了上海以后，从去年到今年参加了很多的同行活动，从四个领域我们觉得这个行业像范总说的是春天的来临，还是一个香饽饽。大家感受到从政府提出了城市化，今年再次提出的城镇化这么一个概念以后，商业地产，尤其是综合体的概念被各地政府关注，也是大力开发，寻找各地商业地产的开发商配合做的非常有意义的示范工程。

我想从各级政府的大力推进来看，商业地产的前景确实是春天来了。前一段时间我们也参加了大商家和行业的聚会，我发现一个现象让我思考。因为每次参加活动，过去觉得这个行业就是我们圈内商业地产的老朋友，现在发现这个活动有越来越多的同行和同仁。这里面有住宅方面的老朋友走到这里，让我觉得商业地产应该有它吸引大家魅力的地方。大家从传统的住宅开发开始关注商业地产开发，可以看出这是不是香饽饽。

第三让我思考的，最近我们和很多大商家合作的过程当中发现了一个现象。在座有我们很多的老朋友，大家已经发现了无论是红星美凯龙，证大等等，他们和我们配合进行全国拓展，同时他们自己走进了城市综合体开发的道路。对于这些零售商的吸引力和魅力，或许也是一个香饽饽。

另外就是我们的资本，境内外的很多资本。大家可以看到资本投资者看上了中国的蛋糕。可以看到有很多的并购行为、收购行为，甚至直接进入到我们商业地产的开发和经营环节当中。从他们的眼光来看中国的商业地产，应该也是香饽饽才会吸引这么多人走到这里。

这是从四个现象，我觉得是应该引起我们思考和关注的。香饽饽以后是一个什么样的现状，也是我们今天谈的，是不是一个烫手的山芋。我们走了很多的城市，看到了很多城市，不管是住宅开发，尤其是商业体量的开发远远超过了当地的商业规划的需求。我们是从厦门过来的企业，非常了解厦门的市场情况，它的整个商业体量超过了人均应该有的数量。这个烫手山芋最焦虑的是我们的政府，政府除了盖好房子，做好城市综合体的政绩工程，更希望经营好。他们也是困惑怎么办，这么多空置的商业体量在里面。

如果继续从开发商的心态做这么一个商业体量，注定有很多的危机在里面。从现场感受，很多开发商同仁有很多好的项目，他们想知道怎么做，也想走进这个行业。但是我们宝龙走过了八年商业地产的体验，这个行业是一个系统工程，不是一个简单带着开发心态做的，要非常的专业，和普通开发商不一样。我们自己八年走过来，我们是摸着石头过河，该交的学费都交了，该摔跤也摔了。走到今天我们更加执着的认定，中国这个市场是很大，但是它需要我们每个人的付出专业性。这么几点让我们宝龙走过了八年的商业地产开发的今天，我们做了一个决定，其实在两年前我们就将商业地产板块准备在香港资本市场，刚好碰上金融危机，我们也刹车了。但是这一刹车对于我们来讲是一个非常好的继续内容的时机，我们练内功，总结了这几年的专业需求，定位好自己要什么。在去年10月份成为第一家在香港上市的商业地产开发商，我们感受到了资本市场对于这块的巨大潜力。上市以后第一件事情做的决定就应该将管理部门迁到上海，非常低调，在大年初七到了上海。到了上海我们非常的安静，这是我们选择的基地，这个基地诱惑力很大。第一它是商业的源地，这是有丰富的商家资源和全球的商业资源；第二也是资本密集地。再一个就是人才的基地。我们来了以后，这几个月更多的安静下来做了梳理。我们在这样新的起点作为一家专业的商业地产开发公司，应该如何走这条路。

今天来到这里我非常感谢上海的同行你们的热情和友情。作为刚走进上海城市的全新朋友，我们需要你们更多的理解和支持。我们也会将这几年走过特别有行业代表性的商业地产之路愿意和同行进行互动和交流。大家可能想知道宝龙到上海怎么做。我们的战略从农村包围城市，把中国二三线城市作为我们扩张的领域。第二我们坚持城市综合体的发展模式，这个模式得到了城市居民的认可。大家可以看到这条道谁笑的最后，谁是最后的赢家，六大领域的人今天都坐在这里，有政府、基本投资家、开发商、运营商、商家朋友、业主代表，我想这6个主题都是我们商业地产的赢家。但是我想更关键是我们一定要选择好和政府如何密切的合作，利用专家的眼光规划好我们的城市综合体，经营好我们的商业综合体，这是真正为我们的商家保驾护航，为投资者创造一个共赢。今天短短的时间，我们用企业最真实的经历和感受与同行分享了一些体会，希望在今后的过程当中得到你们更多的关注和支持。

谢谢大家！

【主持人】：非常感谢刘总的精彩演讲！真诚的交流和我们经验的分享。我们感谢三位嘉宾给我们带来的精彩发言。今天下午的主题演讲部分已经结束了，下面进入到对话时间。我们有请绿地集团副总裁张蕴女士，阳光100集团常务副总裁范小冲先生，深国投商置业有限公司常务副总裁竺海群先生，鹏欣集团副总裁丁宏伟先生。

对话时间

城市综合体到目前来看，不管是国际国内市场都是非常热的产业，结合你们自身的实际情况给我们分析一下城市综合体为什么在中国有这么大的发展机会，各家公司应对的策略是怎么样的？

绿地集团副总裁 张蕴女士

【张蕴】：感谢主办方给我们这样的机会，让我们和同行之间有一个交流。城市综合体是现在热点的话题，作为绿地来说，我们从城市综合体的开发经历有六年多的时间，大家也知道我们在全国各地41个城市，接近200个项目。我们有10几个房地产事业部遍布在这些城市当中。几乎我们每个城市都接触到了城市综合体。因此，我们在这方面还是比较有感受的。

有两个核心点，一个是企业的核心竞争力。中国的房产商大部分从住宅、地产的开发开始逐渐演变为综合体的开发。这里面有一个单一的开发功能转化为非常立体化的开发能级。产品和产品之间叠加以后产生的这么一个极具的效应和单纯的住宅开发建设反馈出来的效应是完全不一样的。这种价值和价值的叠加实际上是一加一大于二的价值体现。举一些实例的话，城市综合体的开发可以为新城城市快速建成和人气的集聚带来放大效应。

【主持人】：谢谢张总阐述的观点。下面请竺总谈一下。

深国投商置业有限公司常务副总裁 竺海群先生

【竺海群】：我们涉足城市综合体也是一个偶然的机会。我们当初一直做住宅房地产，到05年的时候是房地产的高峰。我们公司讨论可持续发展怎么做。按照当时来看，当时地价很高，你高地价拿土地再造房子。我们当时想是不是参照国外的经验走向商业房地产这块。我们总裁几乎跑遍了半个地球，考察商业房地产的发展。我们得出一个结论，如果你的企业想持续发展，要养一个生蛋鸡，这个鸡就是城市综合体。通过三年、五年的培育期，产生的经济效益和社会效益都很高。

在做的过程当中，我们也摇摆过。因为原来做住宅出身，后来转到做商业房地产，这种阵痛也有。首先是建筑开发这块，住宅相对来说定位比较清晰，解决居住功能，到高端、中端、低端。但是商业地产不是那么回事，你要和商家沟通，他们也有很多的条件，你怎么在一个综合体整合出来。解决了商家的问题，突然发现要解决顾客的问题，让他在购物当中产生愉悦。最后设施全部做完了以后，我们做了一个象样的作品。

【主持人】：非常感谢竺总给我们介绍的成功经验。下面有情丁总给我们他一下。

鹏欣集团副总裁 丁宏伟先生

【丁宏伟】：刚才听到了各位嘉宾和各位专家讲到了城市综合体。

我们现在也要参与城市综合体的讨论当中，我们公司作为商业地产是一个价值链，这个价值链从基金开始，然后从基金退出这个圈子。从基金的开始我们到工程设计、方案设计，再到建设，再到招商、经营管理和最后的退出基金，这是一个价值链。这个价值链在我们的研究上面可以发现，作为一个城市综合体的话，这里面应该说每个环节都有一定的机会。城市综合体人流要有保证，价值要有保证，和政府的关系也要有保证。从经营管理的环节来说更加困难。一个城市综合体里面，特别是涉及到写字楼、酒店和购物中心、住宅，有一些是自己持有的，有一些是长期经营的，有一些是租赁的。这些东西混在一起，怎么和基金推出、价值实现进行整合，这是一个最高难度的商业概念。我们公司非常有幸，参加了2010中国城市综合体高峰论坛。希望参加这种会议，和所有的同行进行学习、沟通和交流。希望有机会可以进入到上海做城市综合体的项目。

【主持人】：在我们台上进行这样的互动对话的同时，台下的观众也可以参与进来。你对于城市综合体的发展有什么样的问题，可以利用这样难得的机会和各位老总进行深入的探讨。我们听听范动想法，对于你们公司的应对策略有哪些可以和我们具体分享一下？

【范小冲】：现在大家又看到了调控，这一次的调控主要是针对住宅。住宅已经成为了一片红海，它相对而言进入的门槛比较低。开发量非常大，国家也盯着，涉及到民生和政治。所以现在这个地方的利润可能会越来越薄，风险会越来越大。包括拿地成本都上去了，各种各样的税收。建筑综合体是有商业，有住宅，又有办公和酒店。各种业态是一个相互组合的，因为中国未来转型就是要消费拉动，综合体是城市时尚消费的中心。这样的项目如果能够开发好，相对而言不会像单一住宅那样受的冲击那么大。反而由于它的因素创造的价值，使得它的住宅部分竞争力更大，它不仅有一个简单的居住功能，因为有写字楼、酒店和这样的核心地段，未来的出租和投资的价值非常高。所以，综合体里面的住宅实际上售价是高于周边环境更好的社区，因为它有商务公寓的功能。

单一的做住宅开发和单一的做商业开发更像一个独奏曲，综合体更像一个交响乐，对于各种配器需要有很好的了解。同时又要有很好的指挥，在一个曲子之下让所有乐器达到一个和谐的共振。这样就变成了非常优美和非常和谐的名曲。如果一旦跑调，带来的损失不是一般开发商可以承受的。

【主持人】：谢谢范总，您用了一个比较独特的比喻。刚才大家讨论了对于城市综合体的发展趋势，各个公司有什么样的应对策略。我想听听四位关于城市综合体总体的发展趋势将是怎么样的，城市综合体的热点区域将是在哪里？

【丁宏伟】：一个城市综合体需要培养的，高租金很多商家是不能承担的，中国的品牌生存能力就是两年到四年，两年以后就换了，两年以后要把所有的成本收回来，包括上缴利润、商铺的装修。城市综合体里面的开户率低了以后，这些消费者非常明白，这个城市综合体为什么这么多年没开，是不是这里不具有吸引力。不来了以后就有一些连锁反应，一些品牌店觉得这里生意做得不好，我也撤了。这样是一个连锁的链。

现在商业用地的规划这块，人均面积高的很厉害，不是一点点。一般一个卖场标准人流是20万人，一个百货店需要50万人。如果是一个大型的城市综合体是需要200万人。35岁到45岁之间是强消费人群。如果有这么多的商业同时竞争，没有这么多人流，最后形成了恶性竞争，大家吃不饱，后果是什么？大家设施都不会有提高，最后这些消费者享受不到良好的环境，也享受不到好的设施给他带来的愉悦。小时候我们到南京路买东西，甚至在十年前外地人到上海都去南京路。但是现在这些商品的分布程度，在一、二线城市随处可见，到哪里都可以买到。我们 可以提供什么样的购物环境，什么样的服务给到顾客，让他爱上设施。

【主持人】：我们看到接下来的竞争不仅是不同产品的竞争，更多是体现在设施和服务方面的竞争，让消费者爱上城市综合体的地段，愿意到这个地方购物，形成一个消费的习惯，这样就可以把这个项目做得更好。

【范小冲】：我个人的理解，这种综合体实际上是城市核心地段，或者是一种新城未来都市中心的核心地段。比如郊区可以做一个购物中心，但是你在那里需要有公寓，人到那个地方需要住，你这里有写字楼，会不会到你这里办公，会不会到你的酒店。它完全是一个都市中心，是一个城市升级换代的业态。而不是说我有一块地在这里就可以建城市综合体，盖一个大楼人家就来了。对于综合体而言选址是非常重要的。综合体原则上都是非常高容积率的，实际上它足够城市一定的高物价。由于容积率，物业态的组合和相平衡。如果一个城市有眼光的话，它应该把这种综合体的建设不要当做一个简单的房地产项目进行开发，而是应该成为城市的功能，城市未来的发展，特别是城市升级的高度认识它。我觉得不要把一些好的地段糟蹋，有一些地方是龙眼，非常好的地段。一个城市真正适合做城市综合体的地方也不是太多。

【主持人】：把它作为城市发展，城市升级的引擎。四位老总唯一一位女士，听听张总对于城市综合体的发展趋势。刚才两位老总从不同的角度谈的，也讲了发展趋势。张总有什么看法？

【张蕴】：我觉得几个方面。我们国家的城市化进程在推进，我们各地的城市还是在持续发展，老百姓消费能级逐年提升。城市综合体的发展趋势应该是朝上走的。但是这里面有很多问题需要关注。比如说我们开发商的运作能力，这个运作能力涵盖了很多的方面，自身的实力，对于整体项目的定位，多业态的组合能力，和各个商家、各个业态品牌之间的协调能力，以及后期整体的运营能力。作为开发商它自身整体现金流的平衡能力。以及刚才我们两位老总谈到了，政府和开发商之间对于城市综合体的定位和未来他们之间对于这一点共识上的协调问题。我想这些都是需要有一定的共识以后，我们城市综合体才会朝越来越好的方向发展。

我经常提到两个字，就是痛苦。做城市综合体的开发也好、运营也好、整合也好，我们经常在痛苦当中。特别是它的真个进程是动态的，不停的调整。而且它又是一个需要长期经营的东西，不是住宅建完卖掉。而城市综合体的开发和运作很长一段时间不会结束的，过程当中要有很多的变动。

第三就是坚持，从最初的定位、规划、组合、建成到产生效应时间比较长，比做住宅地产价值体现长的多。我们在很长的一段时间运作的好，它的价值体现可能比一般的住宅来的更高。但是这个过程是需要坚定不移的坚持，坚持你最初的定位，坚持你的信念。所以也是对于一个意志力的考验。

【主持人】：长期、动态、痛苦、坚持，跟我们谈了这几个关健词。竺总？

【竺海群】：我刚才听到了几位专家的意见非常的赞同。刚才讲到的相同地方我就不再讲一遍了。我们原来是一个金融企业，金融企业做事情喜欢讲逻辑。城市综合体是怎么样的趋势呢？对于二线城市，城市综合体对于城市的提升和社区的提升是一个帮助。

我觉得做城市综合体是城市综合体的定位，因为现在市场上有很多做城市综合体很成功的，比如大连万达广场等，这些都是做得很成功。你去这些城市，怎么样做得更加有特色，有自己独到之处的项目，这是我们现在作为开发商来说要关心的问题。

我自己项目当中认为北京的华贸中心做得非常好。这个项目我们在前几年看了，又过了好几年看，去到了那个地方觉得非常的超前，非常的人性化，布局非常合理，真的是为城市做出贡献的一个项目。以后我们今后做项目，也要按照这个目标去做。

【主持人】：接下来就具体的问题请几位老总回答一下。请丁总，鹏欣在商业地产开发当中面临什么样的困惑？

【丁宏伟】：商业不停的变，简单的复制只有死路一条。我们觉得品牌的力量非常大。我们的项目提供一个愉悦的空间，像天比较热开一些喷雾，水循环都有。南方就是运河的概念，在北方天比较冷，风沙比较大。在建筑的表现形式我们不拘一格。我们定位是中端偏上的白领人群，我们的设施和色彩比较吸引眼球。我们在南方讲究半开放式，因为需要空气和阳光的感觉。在设施的配合和业态的组合我们要因地制宜，在北方就结合北方的消费习惯，整个业态的搭配。在建筑上根据当地的文化不同的做。

【主持人】：2000年以来，阳光100在天津、重庆、长沙、济南等城市成功开发了20多个项目，下一步阳光100在综合体的开发方面有什么新打算？

【范小冲】：综合体是未来阳光100最主要的产品系列之一。我们还会坚持继续在二三线城市，包括我们上个月专门在潍坊和成都拿下了城市综合体项目。今天城市化不仅是一个人口进入，住宅需求量增大的市场，更是城市升级的机会。综合体是城市升级的引擎，也是开发商更高水准上进行竞争的战场。

【主持人】：另外社区商业、城市商业，服务型公寓、产品比例等，能不能透露一下比例多少，如何保证产品平均整体水平不断上升。

【范小冲】：社区商业也是中国未来商业的引擎，昨天北京刚成立了中国社区商业委员会。我们一般配3%—5%的社区商业。在综合体的项目当中，我们原则上商业部分大概占了20%—30%，提升综合物业的价值。因为很多商业占用资金量很大。

【主持人】：大家知道绿地集团发展很快，很多城市有绿地发展的大型城市综合体项目。包括超高层的城市地标等等。请张总谈谈绿地加大商业地产的投资力度基于哪些点？另外和我们分享一下绿地的一些成功经验。

【张蕴】：绿地做了18年，其实它最早也是从住宅地产开始的。它开始做住宅商品房，做住宅为主的商业地产，到今天每个城市的项目都有城市综合体。这是一个循序先进的过程，也是中国城市逐步的发展。这两个过程之间有一个很高的契合度。从发展来看，我们做城市综合体有五年的时间，也做了一些地标性的建筑。

我们在四、五年左右在昆山华侨做了绿地21城。我们大概建了300多万平米的住宅，加上商业地产。我们最早建的第一期时候，像刚才宋部长所说的，很漂亮，但是建成以后几乎是一座空城，晚上只有1—2户的人家住在那里，后来也跑掉了。虽然住宅很漂亮，但是生活不方便。后来我们引进了购物中心，在边上做了商业街，引进了电影院等等，到现在我们又做了写字楼的集群。现在整个状况全部改观。

【主持人】：谢谢张总的分享。下面请竺总给大家谈一下！

【竺海群】：商业模式我们一直会坚持，因为这个商业模式是我们的核心竞争力。刚才讲到了深国投的价值链，从基金开始到基金退出，这个圈成为了一个闭合的圈。在过去几年，除了我们自己在钻研，大家也非常认同这个价值链和目前的商业模式。作为商业定位，对于深国投项目有一定了解的人，知道我们现在有三个品牌。一个是总部的深国投广场。

【主持人】：丁总和我们交流起来感觉非常幽默，刚才忘记问了一个问题，在开发过程当中，你遇到的困惑，能不能直接的和大家罗列一下。

【丁宏伟】：商业现在整个发展非常快，商业人才里面比较浮躁。我们和洲际集团进行合作，他们总经理培养需要20年的时间，从基层一直做上来，必须做20年才可以做到总经理。上海的商业地产还是相对繁华的，在二、三线城市就少，怎么样培养和留住团队，让团队自身的水平更加的提高。我们觉得商业地产会有一场残酷的竞争，从人才到实体，我们现在困扰是如何培养更好的人才。

【主持人】：谢谢四位老总接受我的访问！

百联集团大家非常的熟悉，它是国内经营规模最大的综合性商业集团，经营范围涉及了各种商业零售的业态，市场影响非常的广泛。在业界享有商业航空母舰的美誉。百联集团是最早发展购物中心业态的商业集团之一，百联又一城购物中心、百联南方购物中心、百联西郊购物中心等都是运作成功的大型项目。

今天我们请到了百联股份有限公司的副总经理叶凯先生为我们大家介绍一下百联集团购物中心的发展情况和心得。有请叶总！

百联股份有限公司的副总经理 叶凯先生

【叶凯】：尊敬的各位领导和各位专家大家下午好！受会议组织方的要求，我向大家介绍一下百联集团购物中心业态的发展情况。

第一、我们百联集团三大零售业态形成了主力业务群。我们把购物中心与百货公司、奥特莱斯三个零售业态组成了主力业务群。我们营业网点40多家，年经营规模230亿元。百联集团零售的业务群有三大块。我们还有一个零售业务群是专营专卖，他们主要负责专卖店的业务。我们这个业务群里面，购物中心和奥特莱斯是我们这几年重点发展的业态。规模体量都是比较大的，我们现在上海最大的购物中心是百联中环购物广场，营业面积超过20万平方米以上。在10—20万平方米之间我们还有一些大型的购物中心，比如南方购物中心、西郊购物中心，百联又一城购物中心。另外，我们奥特莱斯在上海青浦成立了第一个，在今年6月下旬在杭州开了连锁第二家奥特莱斯。另外，在我们的业务群还有一批百货公司，百货公司的数量超过了20多家。

近几年在我们这个系统地面主力业务群开设了大量新的百货商店。这些新的百货商店主要也是开设在购物中心里面。目前我们开设的购物中心里面的百货公司将近有10家，这成了我们购物中心很重要的主力店。

第二、介绍百联集团购物中心的业务、经营管理的特点。我们新建项目开发了以全资或者合资控股、拥有房产、长期持有为主。大家知道解放以前南京路有四大百货公司。我们永安百货的前身是永安公司，1919年开业，第一百货前身是大庆公司，1936年开业，都是以持续经营为目标。应该说我们现在承接了这些商业老前辈重资产经营的偏好。现在我们大部分的大型商业项目基本上都是拥有房产或者购并自建，或者是收购资产。我们租赁经营的比重和输出管理的比重不高，目前我们在购物中心系统里面只有一家是租赁。另外我们还委托管理一家。剩下刚才看到的购物中心都是自己自建或者自己拥有产权的。

我们的经营管理是集约化、扁平化。我们在总部层面采用了一套的组织机构，一套人员统一操作三个业态的新项目选址、项目的建设招商。营业网点主要是承担日常的营运。我们有一个招商采购总部，招商人员的编制都是集中的，办公场地也是集中的。三个零售业态、全部营业网点（既存网点、新建项目）。同时，我们用一套系统管三个业态，管多种业务模式，全面支持集约的管理。原来我们购物中心有购物中心管理系统，百货有百货的管理系统，几年以后我们整合了一套管理系统。这个系统可以支持多业务模式，跨零售业态，也可以支持总部集约。百货公司有一个百货公司的连锁，东方商厦目前有十家连锁店，奥特莱斯未来的发展，五年也要发展到十家。尽管零售业务是三个业态，但是我们是通过一套信息系统进行覆盖和管理的。这样在数据和管控模式上就可以做到标准化和扁平化。

我们第三个特点就是重视百货主力店的作用。我们对于购物中心百货商店的配置采用两种模式。一种是作为内部招商，百货商店与购物中心的关系是纯粹的，业务群的内部存在的租赁关系。第二种我们尝试购物中心的自有。目前我们百联南方购物中心有两家店，包括友谊百货南方店，一家是南方友谊商城。现在购物中心经营百货有不同的流派，有的购物中心彻底放弃了百货店的经营，大量都是自主力店和品牌店支撑商品经营。另外一块作为百联的特色，我们在购物中心的百货店是我们始终坚持的目标，达到优化业态组合。另外百联的中环购物广场的主力店我们用了东方商厦，这个主力店开业以后扩建了三次。

通过我们的经营把百货主力店做大了以后，既可以带来很高的人流，也是很可观的盈利贡献主力，使百货店真正成为一个主力店。大家知道百货店的面积比较大，但是对于整个购物中心的租金也好，盈利的贡献比重，它的比重和面积的比重是不一致的。通过我们的探索，我们已经把百货店的盈利贡献和面积比重有一个比较匹配的结构。

最后讲一下城市综合体的探索。我们的购物中心和奥特莱斯经过几年的探索，已经具备了很客观拓展和复制发展的程度。上个月我们上海青浦奥特莱斯这家店作为样板，在杭州开了第二家奥特莱斯广场。同时，我们以百联西郊购物中心和社区购物中心经营模式作为样板，在金山 建设一个社区型的购物中心，现在招商已经基本完成，9月份将开业。未来几年我们百联以上海泛长三角地区作为重点发展区域，每年都有几个新的奥特莱斯项目和新的购物中心项目开业。作为城市综合体百联还是在探索和积累经验的阶段，需要向城市综合体的领先者学习。

今天也是一个城市综合体的概念，在我们整个系统里面，百联中环购物广场可以向城市综合体方面提升，打造我们百联城市综合体的样板。目前，百联中环购物广场的建筑面积是24.3万平方米，而且都是商业，已经涵盖了商品销售、餐饮娱乐、休闲等各种消费部门。同时，在24万平方米上盖了两栋办公楼，有两栋星级宾馆，总的建筑体是35万平方米。目前来讲办公楼已经使用了，星级宾馆没有投入使用。下面24万平方米的商业全部投入使用。我们准备在百联中环购物广场的东侧启动一个二期的项目，大概增加22万平方米的建筑体。通过步行街和天桥，把一期、二期打造成为一个更大规模的体系。我初步算一下二期的规划总的建筑面积是50万平方米。我们觉得城市综合体的布局和功能组合，关键是在于购物中心的安排。一是购物中心在城市综合体的地位和规模怎么布局。第二、购物中心本身还有一个招商业态和功能的安排。我们希望百联做强做实购物中心业态的同时，也不放弃对于城市综合体的研究和探索。

最后，非常感谢论坛主办方给我这个机会向大家简单介绍百联集团购物中心的发展情况，也算是一次宣传推介。同时，我们也非常愿意和整个商业地产开发商洽谈和建立合作关系，在购物中心、奥特莱斯项目开发和经营方面进行广泛的合作。

谢谢大家！

【主持人】：谢谢百联的叶总和我们分享了百联购物中心的发展成功经验。接下来话筒交给搜狐焦点首席刘琛先生。

搜狐焦点首席代表 刘琛先生

【刘琛】：谢谢！大家听了一下午可能都累了，请大家每个人给自己一点掌声。

讲到商业，我们就要想到我们的购物、吃喝。今天的商业已经和我们的生活息息相关，的的确确融入了我们的生活。包括我们的择居都是把商业地产作为衡量指标。所以商业离不开我们的生活。

刚才的话题基本上围绕着宏观和前期开发谈趋势、谈大的宏观面、战略面。接下来第二场话题，很多人关注我们的商业地产、购物中心、城市综合体如何经营，这方面请四位老总和我们大家剖析一下。

我们有请上海市饮食行业协会会长何义钊先生；崇邦集团总裁郑秉泽先生；大润发中国区发展部总经理洪万康先生；弘策中国总经理宋捷先生。我们今天主要探讨的话题是关于购物、餐饮、休闲、娱乐，在购物中心如何进行组合。先请何会长和我们分享一下。

上海市饮食行业协会会长 何义钊先生

【何义钊】：我们商业地产投资开发商和进行商业、餐饮、酒店经营的经营商，这两个方面之间如果要很好的合作共赢，应该尽量充分发挥第三方专业的策划顾问公司的作用。城市综合体有两大行业我比较熟悉，一个是酒店，一个是餐饮。刚刚改革开放，我开始做高星级酒店的投资建设。我当时压力很大，全部的资金来源于合资的资本，更重要来自于国外的商业贷款。现在我觉得很欣慰，这么多年来酒店可持续发展的价值越来越高，是上海四、五星级酒店里面市场效益最好的，像扬子江大酒店，浦东的洲际汤臣，建国宾馆等等。这里我有一个体会，最初策划的时候，你的定位、功能设计和你的管理模式，这些前期策划工作非常的重要。现在投资者有变化，很多都是房地产的开发商，房地产很多都是从住宅建设逐步发展到商业地产，不可能对于酒店业非常的了解。

这种情况下应该发挥第三方的专业酒店建设的策划职责。因为我两年前开始接触中国目前最大的酒店策划公司，他们做的200个酒店的全过程策划，我觉得还是很成功的。另一个行业就是餐饮业。餐饮业更复杂，尤其在购物中心里面，包括我们的大宁，餐饮业占的比例有30%。这里面有40—50户各种各样的品牌。这些品牌有各种业态，适合各方面的消费者。所以你的前期策划很重要。但是现在遇到了一个什么问题呢？今天我们也请来了一些餐饮企业，他不可能做前期的餐饮策划，现在我们往往出现这样一个情况，因为我是上海餐饮行业协会的负责人，找到我们的协会，房子都盖好了，什么多弄好了，说这块是餐饮，那块是餐饮，你能不能给我们找一些品牌餐饮进来。如何把那么多好的品牌组合起来，然后一起和投资开发商整体的合作。在餐饮方面目前好像没有这样的先例。

我们现在正在搭建一个平台，希望能够早期介入，帮助有餐饮的投资商找到专业的力量。我们很重要的一条，这么多年来在我们购物中心里面，有很多品牌的餐饮做得很好，消费者也委员的欢迎，都是我们协会的会员。我从中挑选了100个品牌，各种各样都有，他们的老板非常愿意到大的商业城市综合体当中。第三、制定一些使开发商和经营商大家共赢的规则，这些规则包括租金怎么确定。如果能够做到双方共赢绝对是一个好事情。我们有一些餐饮部，尤其是几十年的老字号，从来不肯走出南京路，他们认为南京路不行。可是他们现在第一步垮出来到了大宁国际。这四个老牌子到了大宁国际非常的成功。他们说大宁国际考虑了双方的共同利益。金融风暴以后，大家都担心餐饮要下来，怎么办？这个时候大宁国际的管理方主动提出降低房租10%，但是有一条，这10%用来培训你们的员工，用来在生意不好的时候提升你餐馆的素质。最后大家努力做了，总的收入上去了，结果大家也开心。而且他们在租金方面采取灵活的方式，有基本租金和提成各个方面，使得大家共赢。

【刘琛】：非常感谢，何会长提建议，我们要注意。如何实现共赢，最大关键点就是前期的规划，我们需要多沟通，都介入，不要把餐饮业当做招商对象，而且要把它作为合作伙伴。我们购物中心的角色里面，大润发是比较有特殊意义的。大润发本身是作为购物中心广场，自己是一个购物中心。同时它是城市综合体的招商对象。我们请洪总聊聊你怎么看餐饮休闲娱乐和购物中心的角色？

大润发中国区发展部总经理 洪万康先生

【洪万康】：今天参加会议我学到了很多。

刚才餐饮的老会长讲的很精彩，他们有很多的实践经验。我们多数都是开发商，经营者比较少。大润发在几年的发展过程当中，我们确实也碰到了一些问题。刚才讲了城市综合体，城市综合体的概念很大，不但是购物中心，包括的面很广。购物中心是整合主力店，百货公司是整合品牌店，大润发是大卖场，整合最基本的商品，我是商品的整合者。每个业态都有不同的定位。现在很多房地产公司都要搞所谓城市综合体，实际上他们搞购物中心，但是在搞购物中心的时候，因为他们原来都是从房地产开发角度，比较浮躁，想到很多都是卖掉，或者想到的是租金，没有想到商业如何做好，让商业不动产，长期有持续发展。所以很多都是建好了以后找我招租，有时候我对于他们都没有希望了，因为他不知道我需要什么。如果他说拿了一块地，没有建成，没有规划，我是很兴奋，我马上就要斗志，因为这个商机给了我，不能丧失。大卖场竞争很激烈，如果一旦我懈怠，家乐福和沃尔玛都去谈了，我的机会可能丧失。

现在有很多的开发商和我们接触了以后，我感到很可惜，位置选的很好，房子建错了。就是小的餐饮你不要忽略它，事先要为它考虑好，他怎么把生意做好，要听取这个行业经营者的意见是非常重要的。我们在座每个人都有一个家庭，我家里有油盐酱醋怎么放不是听我的，是听我的太太。我们要听谁的？要听消费者，消费者是我们的衣食父母。搞商业要了解顾客需求，并且让顾客满意。现在有很多搞商业不动产的没有考虑这一点，他要了解钱怎么回来，资金流怎么赶快回到口袋里，什么地方可以卖的高一点。我们一定要考虑顾客的需求，我们很多开发商在沟通当中，这个购物中心建好了，请问这个购物中心那么大的体量，你员工的停车放在哪里。他要上班怎么来，很多是摩托车、自行车，所以我们说连员工的车都要考虑到。他考虑的是商业面积，根本不考虑工人服务方面的问题，这是非常重要的。商场建好以后可以持续发展吗？我们的消费者开着车过来，他到大宁购物中心不能停车，他现在再也不敢来了，他不在乎钱，在乎方便，对于他服务。

作为我们大型超市来说，我们有很大的展示面积。现在有很多的大型超市，他想做二房东平衡租金。请问在座搞商业不动产的，搞城市购物中心的，你希望他进来吗？因为他考虑要抢你的生意，因为你是要做房东，把小窗户租出去，他要做二房东。真正要把业态做好，如果他在考虑这个面积的时候，把自营的面积考虑很大，你可以和他交流。他在和你交流的时候，把租金放在最后一位，把功能放在最前面，你可以和他交流下去。为什么？这是我们共同赚钱的载体。地方选对了，房子建错了完蛋了。我们说地方选对了，你的房子也要建对，第三步就是找经营者。

所以，在座各位都是搞房地产和商业不动产的，千万一定要事先考虑周到。这一点我非常佩服边上的郑总，他曾经跟我讲，大宁国际购物中心招商花了18个月，基本上在打桩的时候，它的基本面，所有招商已经完成，建筑花了18个月，一气呵成。我们要开商店，一定要干干净净，一定要把它整理的清清楚楚；所有的商家最好一气呵成，一起开，这个要预先做大量的准备工作，比如说规划设计。现在大家不要热衷于搞城市综合体，搞购物中心，这个投资量很大。我们公司也有一定的资金实力，但是让我们搞购物中心还非常怕，因为没有经验不敢搞。人家说大润发为什么不搞百货公司，没有这个能力，因为我们不懂百货公司。实际上商业是一个综合的项目，每一个业态都有它的专长和基础。现在为止我们只是做大卖场。而且我们希望把我们自营面积越做越大，我的外租面积是零。我们和很多开发商沟通的时候，一定要多规划，多考虑，考虑的面要非常的广。主要的核心思想就是顾客需求。你作为顾客开车过来方便吗，你的品项是不是齐全。

另外还有很多人认为大卖场的租金低，我告诉大家不低。问题是你给他这个平台，他能不能赚钱，你给他这个平台，他赚不到钱，你还要高租金，那不是黄世仁和杨白劳的关系吗。我们有一个店在杨浦，当时我们开的时候，大家觉得不可思议，因为一层最好的地方我去停车，一层是商业最好的地方，最有价值的地方，二层是整个楼面都是商场。后来大连万达进来了，沃尔玛进来了，我们也怕了。后来一看我不怕了，因为跑到二楼、三楼、四楼，我的武器比大好，客人愿意到我这个地方来，他购物方便。了解顾客需求，让顾客满意是我们的核心。商业不动产首先要把商业放在前面。

谢谢大家！

【刘琛】：我们谢谢洪总！您讲的很具体。作为购物中心，洪总提到了很多的建议。接下来有请郑总，郑总业态的组合能力非常强，得到了台上两位嘉宾的认可。

崇邦集团总裁 郑秉泽先生

【郑秉泽】：我看到这个问题可以从三个层面来讲。第一个是目标。第二个是过程。第三个是结果。大宁和金桥在座各位都去过，我最初不知道大宁这个地块在哪，闸北区我从来没来过。那时候地铁一号线开了，很多中高档的楼落成，应该有这个需求了。我们做市场调查，在市场调查的基础上我们做了目标，这是沪北地区的中档和兼顾中高档的地位。我们说有一个项目在大宁，在闸北区，我们请大部分的商户来看，他们不愿意看。第三次来的时候看到峰顶了，政府看到我们全力以赴，也是大力支持。

相比之下金桥难度比大宁高很多。我很少看到这样的地块，还有一条尾巴，每一边都是400米。大宁是最理想的，方方正正。大宁这个项目基本上不分区的，餐饮也有、娱乐也有。我们的概念就是让这个项目看起来是一个自然发展的项目。金桥有功能分区，有一个缺点，你把人分流了，把功能分流了。金桥在五公里半径，我们有跨国企业、跨国银行。金桥这个项目的功能定位，最后我们定在以儿童的需求为主。如果你去金桥会发现儿童的东西很多。

【刘琛】：我们接下来听听台上最年轻的，最有时尚特色的，弘策中国的总经理宋捷先生。持续购物的休闲空间是宋总最看中的，您对于业态的整合是怎么看的？

【宋捷】：很高兴参加这个会议。我觉得整个商业地产给我们未来城市发展带来的作用是显而易见的。我们目前一些商业的消费，近期的体验有多少人是从这条街的这头逛那那头。我做过这个调研，问50个人，可能只有不到5个人有这样的消费体验。当然我只是作为长期居住在这个城市的消费者，如果是外地的游客是另外一个层面。

换句话说，未来的商业模式、购物中心一定是引领整个商业发展潮流的，我觉得这是非常重要的体验。我们更多希望一站式的服务。我们轨道交通走到了购物中心中间，这是作为零成本直接可以到达的区域。更多考虑在这样的购物中心，能不能满足家庭为中心的吃喝玩乐、聚会、郊友，在一站式搞定的商业空间。如果有，这个商业空间是有潜力的。像上海这样特大型的城市，它不是一个商业街，也不是一两个商圈，可能是无数个商圈带来城市发展。像有一些非传统的热点区域，像五角场等等，原来不是特别发达的区域，随着购物中心的到来，整个区域消费习惯有了很大的变化。现在孩子的吸引力很大，小手拉大手，可能会把我们的父母带到购物中心去。整个这样的发展趋势和城市综合体相结合，就是我们商业地产商未来想走的路。

作为一个城市综合体的发展来讲，我觉得对于开发商是一个非常大的困惑和包袱。城市综合体不是一般的开发商可以玩得起的，就像大连万达的项目都在改。我觉得像郑总全部持有，长期开发一定有背后的财团，大量背后的支持做这样的项目，才能实现所谓的商业运行。我觉得购物中心是引领整个市场的商业模式。这是不可避免的，如果房地产商要做商业开发，它一定会想我人流多少，有多少需要在市场上兑现。像洪总自己做商业品牌的，他和开发商的合作很长，可能需要10—15年。这些年当中开发商要把业态好好的控制好。大家长期经营这样的商圈，把这个商圈才能打造好。但是有多少的开发商把所有的商圈放在手上。更多的房地产商去二三线拿地，和政府谈条件是你要给我多少住宅。当你这个市场一旦卖的时候，你设计师随身一笔，在实际经营当中可能就是一个败笔。我觉得这方面第一要考虑用户需求，开发商的客户是商家，商家的客户是消费者，这个链怎么串起，对于商业地产的结合来讲值得我们去思考。

【刘琛】：非常感谢！大家知道购物中心这个过程当中取得的结果，大家看到大宁就是很理想的结果，得到了很多人的认可。当然也有不理想的结果，需要我们沟通深思。由于时间关系，我们想请每位嘉宾简单描述一下，对于区域性购物中心的配置上注意哪些问题？

【郑秉泽】：大宁是我们城市综合体的第一代，现在我们开发的是第四代。人民币是跟着人民走，我们目前消费的主流是25岁—39岁，我是过来人，20—50岁，你的消费行为很不一样。我们现在透视第四代城市综合体，这些人肯定是我们改革开放富有的一代，消费能力最强的，最稳健的方式就是跟着这些人走。但是这些人也是不断的变，十年以后他们的消费行为，他们的要求和今天很不一样。核心问题是看我们人口的变化。

【何义钊】：刚才专家讲到了自己持有和租赁，我接触的两个行业，酒店资金回收确实非常慢，但是如果酒店经营好，它的效益是经营的效益，非常重要的是整个企业在资本市场的地位提高了。餐饮这一方面我赞成郑总的做法，绝对不能由二房东销售。如果这样的话，我们的餐饮业态结构绝对不能保持下去。第二、餐饮的比例也不是越多越好。另外我们餐饮到底选什么品牌进来，一定要根据你的周边市场情况定位，不要只偏重于某一种业态。现在我发现有的购物中心只考虑年轻人，全部都是休闲产品，结果正餐、商务客人、中高档家庭的家庭消费他不去了，因为那个地方连一间包房都没有。各种业态的比例一定要有一个市场定位，不能谁出高房租你就让他进来。还有刚才郑总讲了希望我们开发商早期注意，你到底怎么样布局内部的区域划分，我们现在有的地区出现了什么问题呢？他没有考虑商务客源，简单来说老板请客，如果和他的伙计在一个电梯上来，结果这个老板下次就不来了。在餐饮的方面要从经营的角度考虑定位和策划。

【宋捷】：我觉得商业这块的发展，何会长讲了商业定位不准确，造成了生意做不好的案例。我们也做类似的商业项目开发，就是写字楼裙房商业价值的挖掘非常有价值。在上海这个中心区域里面有很多的写字楼，写字楼的裙房整个空间力度做得不是很好，甚至像南京路、淮海路也有很多的商业物业裙房做得不是很好。我觉得这块的市场价值还是很大的，我们的概念是希望把它通过整体的改造，运营提升它的业态价值。本来我们不是一个主力店，但是我可以做区域范围内商业形态的互补。通常这部分的物业和轨道交通物业联系，周边的宴请、约会都是非常的方便，这块的商业空间价值挖掘很大。

另外就是社区型商业。社区型商业是更多房地产开发，政府规划带出的一块商业。这块商业价值的利用是非常多的开发商很头疼的，这块要招商，要开业，这块商业做得好，对于小区的商业配套带来非常大的价值提升。我认为这块的商业如果做得好还是有很多的机会，因为可能在这些区域，有一些品牌的商家进入到所谓的居住小区的配套，因为这些区域位置不是特别理想，但是租金要求非常低。一些所谓的连锁品牌的商家，比如面包房、便利店、咖啡厅和美容美发，这些生活类的商业进入社区商业，这些社区商业的入住率和商业价值，包括二手市场上的买卖空间价值都会做得非常好。轨道交通越来越多的走到这些小区附近，这些区域联合起来，商圈也会带来。这部分商业不能和购物中心相比，但是它是商业业态当中不能缺少的，也是未来市场有竞争力的。

【洪万康】讲到购物中心的建造，因为我不是搞购物中心的，所以只能谈谈一些体会。第一、我们要计算人口数量。我们中国是一个跳跃式发展的国家，我们城镇的发展也是显著的，我们要超前考虑这些问题。一个是人口几年以后的发展趋势要了解，每个城市都有规划，要规划到什么年代，比如2020年有多少人口，基本上还是可以达成的。这一点中国的政府和其他的不一样，因为我们正在发展过程当中，人口数量我们要计算，发展的将来我们要超前的考虑。我在公司里面经常和一些员工讲，我们要展望20年以后的大润发到底怎么样，十年以后的大润发到底怎么样，再考虑明年大润发应该怎么办。建购物中心我认为也是这样的道理，十年以后的购物中心到底会形成怎么样的购物中心，消费群体到底怎么样，二十年以后怎么样。因为你的物业是会升值的，你考虑不周到，这个物业就没有价值。所以在上海20年代、30年代建了很多的花园洋房，都是非常的有价值。我觉得要超前考虑这些问题，能够想得远一点。

【刘琛】：非常感谢！城市综合体作为我们国家发展和城市发展的契机，有很多的话题可以探讨。今天因为时间关系就分享到这里。谢谢各位！

【主持人】：谢谢各位嘉宾带给我们的精彩互动，谢谢嘉宾主持人。各位领导、各位来宾，今天的论坛接近到了尾声。本次论坛为我们提供了未来城市综合体开发的启示，相信大家的共同努力下，城市综合体开发建设会进入一个更加迅速的发展时期。非常感谢各位领导、专家和在座各位嘉宾在百忙之中赶来参加我们今天的盛会，以及今天到场的各位媒体朋友们！中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛到此结束！

（全文结束）

第三篇：第二届中国城市管理高峰论坛嘉宾观点实录[最终版]

第二届中国城市管理高峰论坛

主题：第二届中国城市管理高峰论坛 时间：2012年12月8日上午 地点：开封开元酒店开元厅

肖勤福：各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！我们今天聚集在一个特殊的地方要做一件具有特殊重要性的事情，说到地点的特殊，让我们回顾一千年前，有这样一个国度，人口一亿两千多万，GDP总量占世界的60%，人均GDP两千两百多美元，这个国家的首都人口过百万，它的城市规划和建筑的艺术、城市的管理与运营的艺术、城市的商业、城市的文化等等都达到了当时人类文明所能企及的高度。这个国家的这个都城就是我们今天所在的地方——开封。

十八大刚刚闭幕，我们聚集在这里探讨一千年之后在中华民族复兴的过程当中如何贯彻落实好十八大精神的有关要求，推进我国城镇化建设，是一件十分重要、十分有意义的事情。那么，这是作为几家主办单位、承办单位合作的第二届城市管理高峰论坛，第一界是在上海的崇明岛召开的，那是在两年前，那次会议也像今天一样群贤毕至、高朋满座。在那次会议上许多专家和领导提出的观点给城市规划者、管理者提出了许许多多启发。今天我们也想做这样一件事情，并且把它做得更好。

十八大对我们如何走得又好又快提出了新的要求，尤其是放到“四化”相互关系当中透视、观察和把握。我们应当结合城市、城镇建设与发展的实践，今天我们在这里结合开封城市建设和发展的实践做进一步的探索，对所存在的一些问题和矛盾提出一些解决的思路和方案。接下来我先介绍光临本届论坛的领导和专家，他们是： 全国人大财经委员会副主任尹中卿先生； 北京大学校长周其凤先生； 海峡两岸关系协会会长王富卿先生； 中国侨联副主席王永乐先生； 中央党校进修部主任黄宪起先生； 国土资源部规划司司长董祚继先生； 河南省国土资源厅厅长张启生先生； 河南省住房和城乡建设厅厅长刘洪涛先生； 国家民政部基层政权和社区建设司副司长刘勇先生； 开封市委书记祁金立先生； 开封市市长吉炳伟先生； 北京大学校长助理黄桂田先生。

还有其它很多部门和机构的领导和专家，来自河南省政府、开封市委、市政府以及市各主管部门的领导。北京大学各院系领导、北大附属中学、北大优教中心领导。国开行等金融机构的领导、方正集团以及各产业平台的领导，企业家代表、各业专家还有来自北京、重庆、武汉、成都、昆明等地方政府的领导，来自中央电视台、中央人民广播电台、新华社、中新社、人民日报、经济日报、新华网、新浪网等70多家媒体的朋友们。在这里我代表主办和承办单位再次对大家的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

下面我宣布第二届中国城市管理高峰论坛正式开始！下面我们进入欢迎致辞环节，首先有请河南省住房和建设厅厅长刘洪涛先生为大家致辞！

刘洪涛：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！今天中共中央党校、开封市人民政府主办的第二届中国城市管理高峰论坛在古都开封隆重举行，我谨代表河南省住房和城乡建设厅对论坛的成功举办表示热烈的祝贺，对各位领导、各位来宾的到来表示热烈的欢迎和诚挚的感谢！

城镇化是经济社会发展的客观趋势，是现代化的必经之路，也是我国未来经济社会发展的最大驱动力。十八大对城镇化工作做出了明确要求，提出要积极稳妥推进城镇化。河南是中国的缩影，在河南这样一个人口密度大、人均资源少的中部省份，河南目前是一亿多人口，16.7万平方公里。河南的人口密度为每平方公里600人，相当于澳大利亚堪培拉城市的人口。在河南这样的省份里能否走出一条科学化、可持续的城镇化发展之路，关乎中国现代化全局。近年来，河南立足省情，成功探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的以新型城镇化为引领的“三化协调”科学发展之路，赋予新型城镇化的新的历史使命，并将其作为中原经济区建设的核心内容，为全国其它同类地区探索路子积累经验。

河南的新型城镇化体现了发展理念、发展方式、发展路径创新，以传统城镇化相比更加突出可持续发展，更加突出城乡统筹，更加突出以人为本，更加突出与信息化的互动，以新型城镇化为引领有利于促进人口、产业、土地、资金等要素在农业和非农业产业之间，城市和乡村之间优化配置，破解用地刚性需求与保护耕地硬性约束难题，拓宽城市发展空间。河南的新型城镇化按照整体发展理念，紧凑城市理念和理性增长理念，着力构建国家区域中心城市、地区中心城市、县域中心城市、中心镇的城镇体系，以城市新居、城市组团、商业中心区和特色商业区等载体建设为突破口，尤其将新型农村社区作为中央统筹结合点，加快农村生产方式和农民生活方式转变，使广大农民享受经济发展成果。

各位领导、各位来宾，作为这次论坛的主办方之一，能和大家在这里相聚，围绕新型城镇化这一重大特点进行深入讨论，我感到非常荣幸，在接下来的时间里我也期待着来自各方面专家、学者的真知灼见，相信大家的建议和意见将对我省推进新型城镇化进程起到十分重要的作用。同时，感谢中央党校、北大资源集团、开封市政府为本次论坛做出努力，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

肖勤福：感谢刘洪涛先生的致辞，他在致辞当中为我们介绍和展示了河南省这几年城镇化的宝贵实践，为我们提供了新鲜的思想材料，谢谢！下面我们有请中共开封市委书记祁金立先生致词！

祁金立：尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们、朋友们，大家上午好！在全国上下深入学习贯彻党的十八大精神的重要时刻，我们非常高兴地迎来了参加第二届中国城市管理高峰论坛的各位领导和嘉宾，在此我代表中共开封市委、开封市人民政府对本届中国城市管理高峰论坛的举办表示热烈的祝贺，对各位领导和各位嘉宾的到来表示诚挚的欢迎！本届中国城市管理高峰论坛能够在开封举办，我们感到非常的荣幸，特别是这次论坛将主题确定为十八大精神与中国新型城镇化道路，这对于作为中原经济区核心城市的开封来说既是一种主题的契合、发展的共振，更是一次实地指导和促进。作为国务院首批历史文化名城和我国八大古都之一，开封是一座清明上河、扬名天下的城，一座风声水起的城，一座持续发展、快速崛起的城。

当前，随着国家促进中部崛起战略的实施，河南省推进中原经济区建设郑汴一体化发展步伐的加快，加上北大方正集团等一批重大项目的实施，开封正在涌现出旺盛的发展活力，尤其是国务院最近批复的中原经济区规划提出推动包括开封在内的五个城市向特大城市发展，再次彰显了开封在全国、全省的重要战略地位。现在，辛劳质朴、务实奋进的开封人民正在全力提力开封，不久将来古城开封将再现一幅清明上河图。

各位领导、各位嘉宾，本次论坛领导和专家的精彩论断将给我们带来权威指导，将极大地拓展我们的思维和视野，也必将对开封城乡建设发展起到巨大的推动作用。我们真诚地希望各位领导和专家在开封期间能够多走走、多看看，对开封的工作不吝赐教，为开封的发展传经送宝、牵线搭桥，真正把开封作为研究成果转化的试验田和事业发展的创新地，让更多的研究成果转化为支撑开封发展的政策和措施，从而使开封发展得更好、更快，让开封的明天更加美好。

最后，预祝本次论坛取得圆满成功，祝各位领导和嘉宾工作顺利、身体健康，谢谢大家！

肖勤福：谢谢祁金立先生，从他致辞当中我们可以感受到千年前的开封十分了得，未来的开封同样十分了得。在中部崛起战略和中原经济区的发展过程中，开封担当着十分重要的职责，我们期待着开封美好的明天！下面我们有请方正集团董事长魏新先生致词！

魏新：尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友们，大家上午好！非常荣幸今天能够邀请到这么多的领导、专家学者、企业精英还有媒体朋友来共议城镇化建设、城市化发展的大课题。作为承办方我谨代表北大方正集团、北大资源集团向论坛的主办方中共中央党校报刊社、河南省住建厅、开封市人民政府表示诚挚的感谢！同时，也向各位嘉宾莅临本次会议和论坛表示热烈的欢迎，欢迎大家！

在中原经济区和中原城市群发展战略的指导下，河南省委、省政府提出优先发展郑汴一体化、发展开封新区，同时把郑汴一体化提到了议事日程上。而开封新区作为郑汴一体化的桥头堡，它迎来了大跨越、大发展的历史机遇时期，开封是昔日的七朝古都，是今天充满生机的热土。北大方正集团愿意积极参与进来，利用自己独特的产学研相互融合的产业模式以及更多的资源优势，为开封，为河南的建设和发展贡献一份力量。

我很高兴看到北大资源集团已经和开封市合作，展开城市运营实践，结合当地独特的文化地理优势来建设运粮河项目。运粮河项目以开封千年历史积淀为根，以北大方正集团在教育、科技、金融、医疗等方面的资源为基进行专业开发运作，必将打造成一个生态、宜居、和谐的复合型新城区。希望各位能在开封浓郁的历史文化氛围下迸发出更多的观点，给予运粮河项目指导和帮助，为中原经济区发展贡献自己的智慧了力量。传承历史、创新未来，我们一定能够在更高、更远、更深的层次，通过我们真诚地合作、共同的努力，为中原城市群的崛起添砖加瓦。

最后，预祝本次论坛取得圆满成功，祝大家身体健康，谢谢大家！

肖勤福：领导致辞环节告一段落，从各位领导致辞当中我们可以听出来大家对这次论坛的期待，确实这次论坛凝聚了很多领导和工作人员的心血，特别是开封市委、市政府对这次会议的召开提出了很多支持，我们河南省住建厅也给我们做了很多指导和相关的工作，特别感谢他们！

下面我们进入领导演讲讲话，首先有请中央党校校委委员、进修部主任黄宪起先生讲话，有请！

黄宪起：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各新闻媒体的朋友，女士们、先生们，大家上午好！首先我代表中央党校对第二届中国城市管理高峰论坛的顺利召开表示衷心的祝贺！举世瞩目的党的十八大刚刚胜利闭幕，全党、全国都在深入学习贯彻党的十八大精神，万众一心，为全面实现建成小康社会的宏伟目标而奋斗。在这样一个重要的历史时机，第二届中国城市管理高峰论坛以十八大精神，与中国城镇化道路为主题，切实贯彻落实十八大精神实实在在的行动，来自各方面的专家、学者、领导、企业家汇聚开封可谓天时地利人和。

开封，七朝古都，中原腹地、黄河之滨、中华民族主要发祥地之一，我国著名的历史文化名城。中华民族优秀传统美德集中体现在开封悠久的历史文化之中，包公的公正清廉、杨家将的忠诚报国、水浒好汉的行侠仗义为人传诵。城市是经济的发动机，是文化传承和创新的平台，是社会管理的核心，是经济、政治、文化、社会管理和生态文明建设的综合体；是实现全面建设小康社会的关键和枢纽，党的十八大报告提出要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。改革开放30多年来，我国城镇化速度很快，城市建设、城市管理都取得了巨大的成就，人民群众得到了实实在在的好处。面向未来，按照科学发展观的要求，面对党的十八大提出的全面建成小康社会的宏伟目标，着眼党的十八大提出中国特色社会主义建设五位一体的总体布局，聚焦人民群众对美好生活的新期待，如何实现城镇化的科学发展，城市的科学管理，树立科学的城市意识和城市理念，解决好当今城市出现的和可能会出现的发展难、就业难、行路难、上学难、住房难、就医难、安全难等等问题，我想请大家利用这样一个论坛发表真知灼见，交流经验信息，破解城镇化发展的诸多难题、新题，为我国的城镇化发展和城市管理，也为开封这座历史文化名城的新发展起到重要的、巨大的推动和促进作用。最后，预祝第二届中国城市管理高峰论坛圆满成功，谢谢大家！

肖勤福：下面我们有请全国人大财经委员会副主任尹中卿先生讲话！

尹中卿：很高兴来到河南开封，来到七朝古都，刚才肖社长说是一千年国家最发达的城市，来参加第二届中国城市管理高峰论坛。两年前在上海崇明岛我也有幸参加了第一届论坛。今年4月中旬我们全国人大财经委员会和农业委员会曾经来到河南调研，先后到了郑州、新乡、洛阳、平顶山、濮阳和许昌，来调研河南的新型城镇化建设和新型农村社区建设，回去之后向中央提交了调研报告。我们认为河南省提出新型城镇化和新型农村现代化建设，新就新在跳出了传统的就城市讲城市、就城镇讲城镇、就农村来讲农村的传统观念，在实践中探索出了一条从根本上破解我国城乡二元结构，有序推进农业转移人口市民化的途径和路子。十天前也就是11月26日，国家发展改革委员会印发了经国务院批准的中原经济区规划。按照这个规划，除了河南全境18个地市，还涉及到安徽、河北、山西等地区的市县区，涵盖区域面积接近29万平方公里，涵盖人口将近1.8亿。这个中原经济区规划再次强调走城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展的新型城镇化道路，这与十八大报告关于推动工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调的精神是完全一致的。我们知道党的十八大报告对走中国特色新型城镇化道路进行了部署，李克强同志最近两年专门组织力量对今后时期的城镇化建设进行了很深入的专题研究。前不久，他专门发了一篇文章，就把城镇化作为未来五年甚至更长时间中国经济发展的重中之重，也作为转变经济发展方式、调整经济结构、扩大有效需求的一个最主要的平台和途径。

所以我认为这次论坛把十八大精神与新型城镇化放在一起的创意很好。今天我想就农业转移人口机制谈几点看法。我们知道改革开放30多年来，我国的城镇化建设取得了显著成就。城镇人口从1978年的1.72亿人增加到了去年年底6.9亿人，这就将近7亿人，城镇化率从1978年的17.92%，就是不到18%，经过33年上升到51.27%，也就是说城市人口首次过半，短短三十多年我国就走过了英国用了220年，美国用了100年，日本用了50年所达到的城镇化发展阶段，也就是城镇人口在全部人口中间过半。这一成就来之不易。但我们也要清醒地看到，长期以来各个地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设，过分地注重城市建成区规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚，把农业的转移人员仅仅当做生产者、当做劳动力，而不愿意接受他们本人和他的家属进入城市成为市民。结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化，很多专家统计，我们国家的城镇化速度与工业化的进程相差15个百分点，人口的城镇化严重地落后于土地的城镇化，大量的土地已经划成了市区，但是大量的人口并没有相应成为市民，至少还有两亿多农业转移人口，甚至还不包括他们的家属，进城工作居住，但却无法真正地融入城市的真正生活，所以专家把这种城镇化叫做半城镇化或叫伪城镇化。去年就有专家对这个问题进行了分析，认为我们将近7亿常住人口中间，实际有将近一半还不是真正的城市市民。

这些问题如果处理不好，特别是第二代农民工就是进城务工的新生代农民工，也就是农业转移人口他们本来可能就是在城市出生的，他们也不可能再回到祖辈和父母所居住的农村，这些新生态农民工如何把他们真正融入到城市中间呢？解决这些问题已经是当务之急了，如果处理不好，就会阻碍城镇化的进程，甚至会落入世界上一些国家所谓的中等收入陷井。实际上城镇化或者城市化它不仅连接了工业和农业，也连接了城市和农村，涉及到居民的生产方式、生活方式的根本改变，涉及到人口、土地、和资金这三种重要资源要素在农业与非农产业，在城市和农村，在我们的东部、中部和西部之间怎么合理地配置，就是人、地、钱，人口是指劳动力，土地和资本或者资金。目前，我们国家城镇化正面临着进一步深入发展的历史机遇期，很多专家估计在今后的20年或30年，我们还会有每年将近一个百分点的空间，也就是说要达到现在发达国家70%—80%的城市化率，那么我们现在还有将近30年的发展空间。所以我们必须在今后一个时期按照十八大的要求，坚定不移地走中国特色新型城镇化道路，从单纯的城市化转向新型的城镇化，从土地的城镇化转向人口的城镇化，创新农业转移人口的市民化机制，就是如何把符合条件的进城务工的农民、农业转移人口或者农民工及其家属把他变成真正的城镇居民和城市居民，努力提高城镇化的质量，使城乡居民公平地共享城镇化发展成果，那么我认为有这么几项工作：

第一项工作就是要创新农业人口有序转移机制。努力实现基本公共服务和社会保障全覆盖，这是十八大报告提出的提法，我们原来叫广覆盖，现在提出全覆盖。广覆盖再广也还会有一部分人进不来，十八大提出全覆盖就是不分差距，城镇化绝对不是单纯的城市空间的扩张，也不能简单地追求统计数据的城镇化率，我们现在的统计数据的城镇化率它是按照在城镇连续居住超过6个月，就把他当成城镇化、城市人口。这里边不仅包括了户籍在本地的人口，也包括户籍在本地的农业人口，还包括了外地虽然是城镇户籍但却是外地的到大城市漂着的人，也包括外地的农业人口，所以这样的城镇化率仅仅是统计数据上的，就是我们刚才讲到的6.91亿人，51.27%的城镇化率实际上是一个伪命题，真正地提高城镇化的质量，我们更紧迫的不是盲目地扩大城区，不是盲目地追求统计数据上的城镇化率，而是要更加紧迫地把实践人口的城镇化作为我们的主要任务，就是实现农业转移人口把他转化为市民，这就要以存量带动增量，先解决现在两亿多农业转移人口已经进城了还没有办法落户的问题，没有办法享受同城同等待遇的问题，然后再解决新进入城市的人口，用存量优先，然后带动增量的解决，有序地推进农业转移人口市民化的进程。做到这一点那就要推进户籍制度改革和人口迁移体制改革，逐步建立城乡一体的居住政策，以举家迁徙和新生代农民工为重点，以就业年限或者居住年限，或者参加社保的年限这三者为基准，就是一个按照你就在本地有稳定工作的时间，再一个在城市拿到常住人口居住证多长时间，还有参加社会保险的时间，来加快放开在中小城市和小城镇落户的限制。我们今年4月份来调研，河南的一些城市已经对中小城镇的落户限制做了规定，然后就要逐步放宽大中城市，特别是地级市、省会市这种落户的限制，再逐步放开特大型的城市包括北京、上海这样的落户限制，来引导和促进符合条件的农业转移人口在城镇落户定居。

第二个工作是要推进公共服务和社会福利体系的改革。逐步实现农业的转移人口进城落户后在子女教育、文化休闲、医疗卫生、就业服务、劳动报酬、住房租购方面与城镇居民享受同等待遇，促进城市的基本公共服务和社会福利均等化。引导农业转移人口不断地提高就业能力、生存能力和竞争力。通过改革收入分配制度特别是在初次分配中间应当从过去单纯注重效率转变为既注重效率，也要注重过程，就是说农民工在打工过程中也要逐步提高工资，使农民工或者进城务工人员、农业转移人口真正地靠劳动报酬和产业发展来逐步融入各类城市和小城镇。

第三个工作是要推进社会保障制度改革。逐步地将进城的农业转移人口纳入到社会保障体系，尽快地实现社会保险关系，特别是养老保险、失业保险在不同统筹区里的转移接续和不同制度间的衔接转移，不断提高统筹层次，逐步实现社会保障全覆盖。这是第一项任务，就是关于创新农业人口的有序转移机制。

第二项任务是解决农村土地流转承包的机制，积极破解城乡二元结构和城市内部的二元结构。城镇化建设需要占用土地空间，近年来一些地方的摊大饼方式来简单扩大城市规模，大量的农业转移人口进城之后它的宅基地常年闲置甚至出现了空心村，甚至一些地方承包的土地也荒废了，乡村建房、城镇租房，农民工把他自己获得的大量钱跑到大家又盖了房子，但是又没有人住，大量的城乡建设用地规模这些年不减反增，所以提高城镇化质量必须强调要集约地利用土地，这就要优化土地结构，统筹开展土地综合整治，扩大空间的配置范围，积极推进城乡建设用地的增减挂钩。第二要打通城乡土地转化的渠道，要统筹城乡发展。河南省提出要统筹城乡发展，鼓励农业转移人口进城后要用农村承包土地换城镇户口、换社会保障、换社会福利和公共服务，用农村的宅基地和房屋换城镇住房，这是城乡土地转换渠道的有效办法。第三是要加快征地制度改革，逐步缩小现在通行的征地范围，规范征地程序，解决好被征土地的农民转移到城市后就业、住房、社会保障问题，保障对征地农民的长远生计。前不久我们召开座谈会，很多地方的专家谈到现在虽然讲同地同价，国有土地和集体土地要同地同价，但现在农村土地转移到国有土地，国有土地转变为建设用地过程中既有补偿不到位的问题，也有补偿过度的问题，就是在边远的地方一些铁路、高速公路、机场、南水北调这些大型项目建设中对农民利益土地的征用补偿没有到位。在大城市城中村改造中，一些城郊农民毫无差别地享受了很优厚的补偿，补偿了三四套房子，而且补很多钱，使现在城市建设的成本不合理，急剧的上涨，而这种收益被城中村和城镇郊区少部分农民占有，但是他们又拿去挥霍，并没有转化为生产资本，这是现在很严重的问题。

第三项任务就是要创新资金多元的筹措机制，尽量满足农村转移人口市民化的资金需求，农业转移人口市民化现在资金缺口很大，要解决这些资金问题需要政府推动，需要社会参与，也需要进城的农业人口个人努力，通过这三方共同筹措资金。首先对于政府来说要保障和完善财政的机制，通过完善预算的编制和管理，将农业转移人口的基本公共服务支出列入政府一般预算安排，尽快开通房地产税、资源税、环境税来构建地方税体系，来增加土地出让金支出的比例。现在一些地方土地出让金已经接近于一般公共财政收入的一半，甚至有些已经占70%、80%，关键是土地出让金的支出要增加到用于农民进城人口市民化方面来，持续加大财政投入的力度，合理地建立不同层级政府公共支出的责任，还要设立农业人口转移市民化的专项资金，现在沿海地区大城市它的转移支付并没有按照现在的常住人口来进行，还是按照原来的户籍制度进行的，而西部地区一些农村人口转移出去了，但还是按原来的户籍人口进行转移支付的。通过这样的制度才可以减轻现在流入力吸纳农业转移人口的负担。第二对社会来说要鼓励拓展市场运作、社会参与渠道来解决资金缺口，推动有条件的地方政府整合现有的投融资平台，注入优质的资产，提高融资能力。鼓励有条件的投融资平台采取发行城市建设债券、上市融资、信托等形式来筹措城市的建设资金，积极地探索实行城市基础设施特许经营制度，就是把社会资本、民间资本和私有资本引进到城市的基础设施建设中来，来参与城镇建设。最后就是对进城务工农民来说要增加他的进城资本，土地承包权、宅基地经营权这是法律赋予农民的财产权利，是受法律保护的，应该说任何人都无权剥夺。为了健全农村的价格发现机制，鼓励和支持落户到城镇的居民退出他原来在农村的宅基地和房屋，所以河南在推行新型农村社区建设就在探索这条路子，所以开展土地承包经营权和其它的集体经济权益有偿地流转和让渡，所以以土地承包权、宅基地和集体经济的财产权益的转让来支付迁移到城镇定居的农民进城居住、生活的成本，所以对于这些人群政府要给予一定的安置费用，使在不远的将来不仅使现在进入城镇的2亿多农业转移人口能够顺利地转化为城市居民，同时也使今后这些年我们继续还有将近4亿多人转移到城市当中去，使他们有进城居住生活的资本。

我的演讲到这里，谢谢大家！

肖勤福：感谢刚才两位主任的精彩讲话，他们对当前城镇化当中存在的问题做了分析，特别是农村人口向城市转移的机制问题等，非常感谢！时间所限，本来尹主任可以讲得更多，就留待以后做安排。下面有请北京大学校长周其凤先生为大家讲话！

周其凤：正如中央党校肖社长所说的，我们是在一个特殊的地点召开一个有特殊意义的会议，这次会议毫无疑问对于我们深入学习贯彻党的十八大精神，积极稳妥地推进城镇化建设具有积极的意义。北大资源集团有幸能够承办这次会议，我要代表北大感谢主办方对北大资源的信任，我相信北大资源集团一定会努力把这次会议开好。城镇化进程毫无疑问是一个综合性的问题，刚才尹主任做了非常精彩的演讲，它不仅涉及到经济的问题，也是政治的问题，也是社会的问题，也是文化的问题，也是生态的问题，所以是一个非常综合性的问题。我们面对的是一个综合性的挑战。

大家都知道北京大学是一所综合性大学，我们有人文学科，以中国语言文化、历史、哲学、考古、外国语言文学等为代表组成的人文学科领域。我们也有社会科学的领域，包括政治、经济、法律、管理、国际关系、国家发展、新闻传媒等等；我们也有自然学科领域，包括数学、物理、化学、生命科学、空间科学、地球科学等等；我们也有信息科学技术与工程的学科领域，包括电子信息、规划、景观、环境科学与工程和新型工程学科像新能源、生物医学工程、航空航天等等，我们还有一个庞大的医学领域，因为原来的北京医科大学在十年前整个加入到北京大学这个大家庭，我们的医学当然有基础医学、临床医学、护理、公共卫生、精神病、口腔等等，我们的临床医院就有八家，据他们告诉我光去年一年到北大八家医院看病的病人就超过一千万。

所以北京大学是有这五个大学科领域为主的综合性大学，北大就像河南省的开封一样这些年有非常快速的发展，我就说我们的这些学科在国际上的影响力根据国外的评价，我们的人文学科在全球的大学的学术贡献影响力排在第18位，我们的社会科学学术影响力在全球排在了第24位，我们的自然科学在全球的影响力排在了第17位，我们的医学在全球影响力中排位21位，我们的信息工程在全球排在第34位。所以我很愉快地告诉各位与会代表，北京大学在全国人民的支持和帮助下，这些年发展很快，而且有比较平衡的发展，这五大学科领域都有很大、很明显的进步，得到了国际同行的肯定和赞誉，在这里我要感谢与会各位以及河南省开封市对北京大学的支持、关心和帮助。

北京大学将服务社会作为北大的主要任务之一，那么我们国家的城镇化进程刚才我讲了是一个非常综合性的挑战，北大是一个非常综合性的大学，我们有责任、有义务要更好地服务于伟大祖国的城镇化进程，我们也愿意和河南省、开封市的朋友们一起为郑汴新区的建设，为中原经济区的建设做出北大人应有的贡献，再次感谢各位光临这次大会和你们对北大的信任、支持和关怀，祝大会圆满成功，祝各位代表健康、愉快，谢谢大家！

肖勤福：谢谢周校长的讲话和介绍。北大确实是具有全球影响力的一所学府，它也培育出了像北大方正、北大资源这样引领全国校办产业之风骚的校办企业，我们共同举办了两届中国城市管理高峰论坛，我们觉得这是一支非常有思想、非常有干劲的企业集团。下面我们有请海峡两岸关系协会副会长王富卿先生讲话！

王富卿：各位来宾、各位朋友，十分高兴又一次来到古都开封，十分荣幸受邀参加第二届中国城市管理高峰论坛。到了开封见到这么多专家、学者、企业家和城市建设和管理的实践者出席盛会，同时看到中央党校、北京大学有关的主办方辛勤的工作，看到河南省开封市各级领导的重视，特别是见到许多老朋友，我感到非常欣慰和高兴，借此机会衷心祝贺这次盛会的成功召开。

我第一次到开封是在30年以前，那是1982年，那次是随同党的十二大报告起草组到开封来考察。那时候的开封你很难感受到它曾经的辉煌与繁荣，但是它深厚的文化底蕴给大家留下了深刻的印象，近些年来也多次到开封来，看到开封新的变化、新的气象，都会受到深深的鼓舞。

本次论坛选在党的十八大召开后不久举办，主题是“十八大精神与中国新型城镇化道路”，有其鲜明的现实意义。我相信有举办各方的共同重视和努力，有这么多高水平的与会者的参与，论坛定能取得丰硕的成果，祝大会圆满成功，谢谢大家！

肖勤福：谢谢王会长，王会长在他几十年的工作当中对实践问题，特别是像农村三农文化、城镇化文化自己的独到见解，限于时间他没有展开讲。紧接着是专家演讲单元。下面我们有请国土资源部董祚继司长

董祚继：尊敬的各位领导、各位专家，大家上午好！我跟开封还是多少有一些缘分，两年前也是在这个地方，当时我参加了另外一个会议，那个会议的主题叫做设立中原经济区的研讨会，我们欣喜地看到中原经济区梦想成真，最近国务院还批准了中原经济区的规划。我和在座的一样期待着中原经济区，特别是河南发展的新篇章，我们期待着中原复兴、开封复兴。我今天发言的题目是城镇化发展与土地管理制度改革，主要讲三个方面：

第一，城镇化推进中面临用地两难。城镇化是推进科学发展的战略选择，未来相当长时间内我国的城镇化预计还有较高速度的发展，与此同时，城镇化推进过程中也面临日益严重的用地两难。一方面我们要坚守耕地红线，保障国家粮食安全；另一方面我们还必须要保障城镇化发展的必要用地，促进科学发展。改革开放以来，我国城镇化加快发展，但城镇的用地过快增长，土地城镇化明显快于人口城镇化。在这种情况下，国家加大了土地的管控力度。有这么一个概念，就是现在大概每年国家给的用地指标差不多只够三分之二，缺口有三分之一，所以现在城镇化发展过程中最大的问题是用地空间不足。与此同时，还出现两种声音，一种就是要求放宽土地供应，另外一种是减少土地供应，对这两种声音我们要客观分析。一方面放宽土地供应，威胁国家粮食安全和生态安全。到目前为止我们的粮食生产主要还是依赖于耕地，未来的城镇化要在更大规模上推进的话，如果不能够有效遏制城镇用地的过快扩张，那势必会占用更多耕地，这恐怕会对国家粮食安全造成威胁，所以不能用继续扩大用地规模来推进城镇化。还有一方面是严格土地管控也是保护生态环境的现实需要，现在的长三角、珠三角和首都圈，土地的开发强度都比较高，很多地方超过了30%。我们也知道国外很多发达国家控制在10%，高的也不超过15%，再高的话会使得生态环境质量得不到保障。另一方面减少土地供应也不明智，不利于城镇化的健康发展。你推进城镇化需要稳定的土地供应保障，从国外情况看，工业化、城镇化中期建设用地仍会较快增长，这是一个刚性的增长。在这个阶段，如果建设空间受限，不仅产业发展受到限制，土地成本的抬高也会制约或者降低出口产品的竞争力。再一个是加强民生建设需要稳定的土地供应保障，现在在城市大家都感觉到生活、生态空间不足，感觉不舒服，未来在这方面用地需求还是要增加的。还要解决农业、农村、农民问题，终究要靠城镇化发展。

第二，各地围绕破解用地两难的制度创新也十分活跃。一方面突破法律手段大力推进集约用地，也取得了一定成效，但是这些措施在一定时间内它的效果受到经济技术条件和体制机制的制约会打折扣，很难从根本上化解矛盾。我们同时也看到一些地方也尝试通过更大力度的土地管理制度的创新，就是在强化集约和节约用地同时，拓展建设用地新空间，取得显著效益，为破解用地两难提供有益启示。其实可以结合产业升级、城市更新，通过创新存量用地的管理制度。我们从2009年开始就开展了“三旧”改造试点工作，通过试点发现可以推动民生建设和城乡面貌的改善，还提高了节约集约用地水平，增加了可用面积。

我给大家举一些例子，第一个例子是为了推动“三旧”改造，广东省以合理分配开发利用增值收益为核心，系统构建了存量建设用地再开发利用的政策体系，允许存量土地使用权人在不违反法律法规条件下对土地进行再开发，比如说集体土地经农民集体自愿申请可以征为国有，然后交给农村集体经济组织进行开发使用。第二个例子是农村土地综合整治，向结构优化要空间。基本做法是结合城乡统筹和新农村建设，统一规划、聚合资金，整体推进综合治理。嘉兴市搞了两分两换，核心就是增加挂钩，取得了很大成效。我通过调研感觉有这么几点感受，第一是如此做顺应了城乡一体化发展的新要求；第二是适应了农村生产生活的新变化，因为嘉兴农民人均纯收入当中90%以上不是来自于一产，而是二产和三产的收入；第三是保障了农民得实惠，嘉兴通过多年推进城乡统筹的实施，实现了居民收入差距非常小。第三个例子是丽水的例子，他们是通过创新用地制度，引导工业和城镇建设尽可能利用农用地。丽水截止去年，做的规模并不大，只有9000多亩，今年列入国土资源部试点以后给他37平方公里，这37平方公里目前有5.1平方公里已经完成了前期开发，丽水的书记正好也在中央党校和我一个班，前一段时间他很忙，忙着签约，因为大量的项目都要入驻园区，他感到就是因为有这个开发试点给他提供了开发平台，所以促进了经济发展。他们总结低丘缓坡的开发有利于破解土地瓶颈制约，也有利于推进城镇化健康发展和区域协调发展。

最后一点给大家简单汇报一下以改革创新精神破解城镇化推进中的用地两难。一方面要转变观念和方法，全方位推进节约集约用地。因为城镇化发展本身需要更新观念，而节约集约用地也需要转变观念、转变方法。节约集约用地不是朝夕之功，所以要梳堵结合，还要尊重群众和基层首创精神，加强土地管理制度改革的顶层设计。我们要突出重点，着力推进土地管理制度改革，一个是要深化土地使用制度改革，着力推进城镇低效建设用地再开发，这项改革的实质是对存量用地和增量用地实行差别化管理。二是稳妥推进城乡建设用地增加挂钩，促进农村土地整治深入开展，农村土地整治与增加挂钩二者的关系我认为是相辅相成的，增加挂钩是动力，缺少这个动力，土地整治难以做大。还要推动低丘缓坡土地开发，优化国土空间开发格局。

我的发言完毕，谢谢大家！

肖勤福：谢谢董司长，他的演讲涉及到城镇化的根本问题，接下来请全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生女士演讲！

聂梅生：各位领导、各位嘉宾，大家上午好！非常高兴参加今天的论坛，分配给我的题目是关于房地产和十八大，我就直接切入相对比较敏感的主题：关于房地产的改革和发展。

这一次十八大和房地产相关的主题，我整理一下大概有四个主题和房地产相关，第一主题就是民生主题，第二主题就是城镇化主题，第三个主题是关于产业结构调整主题，第四是关于经济结构调整的主题。

关于民生主题，和房地产相关的实际上就是民生主题，这一次十八大把民生主题放的位置非常重要。当然在实体经济中也受到很多垢病，就是有些产业收入很高，有些产业收入很低，所以通过两个改革方案可以减少城乡收入的分配差距。当然，令大家比较鼓舞的是两个计划，就是人均固定收入要翻一番，它反映在住房上是什么样的呢？十八大说了两句话，但是被坊间和媒体说更可靠的社会保障和更舒适的居住条件。更可靠的社会保障在这里是列前的，被解读成保障房的社会保障问题，这一块在国家最近三四年当中不断提出的。所谓民生问题在住房问题上的反映还有更舒适的居住条件，这也是民生。

在民生主题当中为什么我们说可以解决这个问题呢？我们可以看到从2003年这个绿线是GDP领域的增幅变化，下面是人均可支配收入的表现，可以看到2012年的时候恰恰反过来，GDP在下面，人均收入的变化在上面，这给我们一个期望，将来有可能我们通过家庭收入增长超过GDP增长。

第二主题是关于城镇化的主题，城镇化主题折射在房地产上是什么情况呢？我们看一下这个图，横轴是城市化率，纵轴是住房销售面积和销售额，大家可以看到当城镇化率超过45%的时候曲线陡然上涨，现在正好处在51%之内的情况下，它的销售面积和销售额急剧上升，这也不以人的意志为转移的。未来十年我国至少还有121亿平方米的住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上。刚才几位领导都讲到了李克强副总理关于城镇化的主题说了一些话，我觉得说到了非常高的高度，用了很多最大、最强，比如说城镇化是最大的内需潜力所在，里边提到我们所说的刚刚超过50%的城镇化率，但是按户籍人口计算只有35%，当中差了15个百分点，这15个百分点恰恰是改革的动力和方向。，现在转移人口大概一年一千多万，这样会带来劳动生产力和城市集聚效应的提高。其实我最近在各个地方开会，谈到城市化的主题，我觉得从李克强同志的讲话当中把这提到第一引擎，是已经到了无可附加的程度了。但是要做到这一点有两件事情绕不开，一个是户籍制度改革，户籍制度改革了才能够释放需求，就是把这15个点真正填补上，这不是一件容易的事情。上个礼拜在钓鱼台开会大家就谈到户籍制度改革的问题，专家非常悲观，认为中国的户籍制度改革成功需要100年，如果这样的话城镇化还怎么搞呢？所以户籍制度改革可以释放内需。第二是土地出让制度改革，实际上这需要慢慢形成双轨。我认为在房地产问题上的双轨制正在形式，也就是民间资本可以进入房地产，而且成为我们融资的另外一个手段。在土地供应上我们知道十六大的时候提出农村的耕地问题和政府供地的问题是同地、同权、同价的。

第三个主题是产业结构调整主题，胡锦涛总书记在十八大报告当中提出新四化，提出融合、互动、协调和同步发展，这四化当中把城镇化放在四化中间位置，实际上前面就是工业化和城镇化要良性互动，就是新型工业区、工业带、工业园这些基地要和城镇化形成良性互动，它促进产业结构的调整。就是说城镇化在这当中起到非常明显的担当作用，所以今天这个会议在开封召开有很重要的意义。

房地产今后应该怎么办呢？房地产原来一直放到投资板块当中。现在房地产必须支持新四化，支持产业结构调整，也就是说它应该成为融合、互动、同步协调发展的支撑点。最后说一下经济结构调整的战略性调整主题，前面是大家很熟悉的国家GDP从这十二年来的局面，我们看一下右边这两个图非常明显，同样是在这十二年，家庭消费从47%一下子掉到现在的35%，消费、内需在十二年当中下滑很厉害，和它呈反向的是投资，这样的经济结构当中很不平衡的局面需要我们调过来。当然新的经济发展方式转到提高质量和效益上来，着力使经济发展更多依靠内需，特别是消费拉动，什么是内需？城镇化是主体，城镇化是未来最大的内需，你既然要进行经济结构调整，城镇化就是最大的内需，消费和房地产相关的有旅游、文化、养老等，从这个观点看，现在继续执行的政策就是以投资为目的的商品住宅市场，应该说还是继续被限制的，所以对炒房、投资和多套房限购政策可能一时半会儿不会放松，所以这次在中央经济工作会议当中强调还是加强房地产调控。

最后我想说一下几个需要思考的问题，根据十八大和房地产之间的四个要题，我们原来争论很长时间的有这几个问题：一个是房地产对经济的作用到底是什么，第二是合理房价的再判定，就是合理房价到底在哪里？第三是长效政策在哪里？房地产占GDP比重是不是太高呢？现在得出的答案是不太高，因为发达国家在这样的发展阶段都比我们高。如果说未来GDP和人均收入翻一番，折到每年就是7%~7.2%的涨幅，那么就是说房价每年涨幅要低于7，否则你比人均收入还高，那老百姓还是不能支付房价。就是说这个事情起码在这一轮调控中没有做到，现在指望房价不要动，未来十年房价不动，收入翻番不就可以了吗？但可能吗？房价可能不动吗？过去十年房价翻五倍，未来十年保持7%就不错了。

最后说一下房地产体制性改革的长效政策应该适时启动，因为现在房价被控制了，供需双方相对于理性，同时开发商也非常理性地拿地和投资，在这样的理性市场下，应该启动一些长效的改革机制。银根问题就是差别化的信贷提供差别化的需求，多元化的融资渠道，促进金融市场的改革，现在进展很快。再一个是税收，房产税的试点总结和扩容在研讨，由于时间有限我就不展开说了。

中国房地产走过了快速发展和处于风口浪尖的十年，中国房地产将迎来趋于成熟和健康发展的未来十年，谢谢大家！

肖勤福：谢谢聂会长，房地产业确实是我国城镇化和经济发展过程中一个牵动方方面面的敏感神经，谢谢！下面有请国家民政部基层政权和社区建设司副司长刘勇先生为我们做“走中国特色社区发展之路”的演讲，有请！

刘勇：各位领导、各位嘉宾，上午好！非常高兴能够参加今天这次盛会——第二届中国城市管理高峰论坛，今天来到会场我感到收获很大，特别是看到郑州的领导、嘉宾、有识之士关心国家的城市发展，特别是关注社区建设，我作为社区工作者感到由衷钦佩，也倍受鼓舞、深受教育。社区这个层面在城市管理中是一个基础层面，社区建设应该说在十八大提出的以改善民生、创新管理为重点的社会建设是一个基础工程，特别是在城市基层社会管理中应该是发挥枢纽作用，所以我今天讲的关于社区建设主题我想讲第一个层面的意思，就是全国的社区建设推进了十几年，其实我越来越感觉到我们有一个常识性的认识往往被忽略，这个经常被忽略的认识是什么呢？就是你我作为社区居民，实际上是社区的主人，我们既是改革开放社区发展的受益者，更重要的是我们是社区建设者，我们是社区建设的主力军和推动者，只有社区居民充分发挥主观能动性，充分发掘内升潜力，充分发挥积极性和创造性，真正地实现社区居民的自我服务、自我管理、自我教育和自我监督，使社区居民在自己家园中能够平等、有序、和谐、从容地生活，这应该是我们推进社区建设的终极目标，如果这个认识经常被忽略，往往对我们推进工作产生不利影响，如果这个认识是基本准确的，我想在政府和社会的层面我们应该为社区至少要提供三种有利或者良好的条件或者环境，我想第一个需要政府和社会提供的就是良好的制度层面，在社区层面要建立一项制度那就是我们目前正在推进的城市基层的社区管理体制，城市基层的社区管理体制其核心就是推进社区居民的民主自治，这是与十八大提出的也就是十七大确立的推进基层群众自治制度，这与我们国家的基本政治制度一脉相承，是它的重要组成部分。它的核心就是让我们在推进工作中，在基层社区这个层面要更大限度地削弱或者说更大限度地限制行政管理的力量，更大限度地发挥社区居民自治力量，它需要政府加快转变政府职能，加快转变工作作风，加快向服务型政府转变，把工作重心更多地向社区的公共管理和公共服务转移，需要政府要把更多的人力、物力和财力向基层、向社区投放，让社区能有更多资源为居民群众提供服务，需要政府进一步划清政府与社区这两个层级，特别是基层政府及其派属机关也就是街道办事处与社区明确划分权责，特别是在社会管理和公共服务方面要明确目录，划分责权，使社区有更多的权力管理、治理服务居民、服务社区，使社区民主自治有更大、更广阔的发展空间，才能够真正形成十八大以来中央所提出的政府的行政管理与社区的居民自治有效衔接和良性互动，这是政府和社会需要给社区提供的第一个良好的环境。

那么需要提供的第二个良好的环境是什么呢？就是要有一个良好的服务环境。在社区这个层面，服务群众、造福居民永远是社会建设的永恒主题，也是社区建设不断发展的生命力所在。这与我们党和国家在十一五期间提出的社区服务十一五规划和十二五期间国务院重点的专项规划也是相辅相成的。我们社区建设不管走到哪里，不管推进到哪一个阶段要始终把服务居民、造福居民放在第一位，这就需要政府和社会更加地注重社区的资源配置和能力的培养，这就要求我们在社区层面大力加快社区服务的基础设施建设，让广大社区居民能够在这些服务设施里边共同地生活、和平地相处，成为社区居民的居民之家、欢乐之家。

同时，依托这些服务平台，要把政府和社会向居民所提供的基本的，与居民群众息息相关的公共服务、就业、教育、住房、医疗、治安、文化、体育等等基本公共服务向社区覆盖，并且覆盖到全体社区居民，特别是要覆盖到广大的流动性人口身上。还要依托这些服务平台开展一些针对居民需求和特点的有特色的社区服务，重点地针对社区的老年人、残疾人、下岗失业人员、贫困人口、未成年人等特殊困难群体，向他们伸出服务之手。还需要我们加快社区信息化建设，用现代科技手段逐步改变或者逐步摆脱过去在城市基层管理和服务中传统的、粗放式的管理模式，而带来一整套精细化的服务方式，还需要我们培养一批年富力强，术业有专攻、乐于奉献的为居民服务的社区工作者，让他们在实践工作中、服务群众中学会做好群众工作，学会做好在新的历史条件下做好群众工作的能力和本领，让居民群众在合理的、合法的利益诉求条件下畅通他们的渠道，搭建党和政府与社区居民的互动桥梁。这是我说的社区建设党和政府需要给他提供的优良条件。

那么需要提供的第三个良好环境应该是一个良好的社会环境，它的核心就是要推进社区的共同治理。刚才领导和专家都在讲，城市管理是一个系统的、复杂的工程，社区建设实际上就是一个小的社会生活共同体的建设，也是涉及方方面面，涉及到各方面的力量，它就需要政府和社会把党的组织、党的建设扎根在社区，需要我们进一步加强和改进社区居民的自治组织，团结和带领居民走共同治理道路，需要社会各类民间组织能够不断提升自己的能力和素质，能够逐步承接基层社区的公共服务事项，最大程度提高居民的自治化程度，需要社会企事业单位真正能够承担起社会责任、社区责任，为社区建设添砖加瓦，需要广大社区居民真正把社区看成自己的家，真正形成向心力、凝聚力，为建设自己的美好家园出力、献力、凝神聚力，只有这样才能把全国九万个城市社区建设成为民主管理、服务完善、充满活力、幸福和谐的社区，也才能够真正走出一条具有中国特色的社区发展道路，也才能够为十八大所提出的全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会奠定坚实的基础，我的发言就到此，谢谢大家！肖勤福：谢谢刘司长，千百年来中国人生活在村落，现在越来越多人口转移到城市，社区就成了生活共同体，这样的共同体如何建设是未来城镇化必须解决的重大问题。专家的演讲就到这里，下面我们进入第三个单元——新文化城市战略联盟入驻仪式，作为主持人我感谢大家在刚才两个单元我工作的支持，下面请新的主持人登场。

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！非常荣幸能够受邀为大家主持今天的论坛，今天我将跟大家一起用简短15分钟时间见证一个入驻仪式，我们先通过一个短片给大家展示一下运粮河项目！

（短片欣赏）

运粮河项目短片解说：北宋开封的城市布局打破了隋唐封闭的方式，成就了开封成为世界商都的繁华，运粮河项目遵循开放街区的规划理念，创造了一个产业、商业、居住高度融合、协调发展的新型城市。除了大型商业中心，运粮河项目还着力于分散的小型商业组团，理念上经济包容，布局上开放能动，结构上立体互补，为商业繁荣奠定了基础。

城市创新二：民生为主的方式。走资源整合型城市运营商的发展之路，北大资源集团将引入北京大学附属高品质教育资源，为城市提供北大优质教育全程支持，打造医疗信息系统、健康管理及医疗后勤服务于一体的全方位业务体系，与北京大学附属医疗体系建立医疗共同体，形成完善的医疗保障。方正集团的高科技资源及金融资源将应用于社区安全、社区教育、商业活动融入居民生活的点点滴滴。公共服务设施的布置强调均等分布，居民可以轻松自如上学、就医、购物。人们在这里生活、就业，在街上不经意的友好相遇，幸福时光就这么慢慢流淌。

城市创新三：步行优先的城市。城市不能没有汽车，但绿色交通体系的设计可以减少居民对汽车的依赖，运粮河项目每个组团有完善的生活区、工作区、商业区，公共服务设施人性化分布，在这个城市您步行30分钟就可抵达医院、学校、商业中心，我们把地段当中最优美的地方还给自行车和行人。也让更兴旺的商业街区重新回到城市生活中来。

城市创新四：自然共生的城市。运粮河将恢复原生态风貌，以运粮河为中心，生态面貌将在城市中延展，作为城市绿肺同时也是城市居民的游憩场所，营造多种鸟类和鱼类栖息天堂。沿河还设立有文化设施，充分将城市生活引入运粮河。

城市创新五：农业公园的城市。在运粮河项目开发建设之中，北大资源集团将积极配合政府在城市建设中处理好三农问题，考虑农民未来生计，让农业成为城市的有机组成部分，运粮河项目规划了若干个农业主题公园，并在城市绿地、景观带中选择种植观赏性作物，让农业公园成为城市中的乐土，成为学习基地，成为城市中的一首田园诗。居民吃到的是自己种植的粮食，而运粮河的农民兄弟能在城市农场中继续耕耘。

城市创新六：文化引领的城市。位于运粮河项目核心启动区的北大科技园，植入方正集团的信息产业以及北大基础教育、医疗体系作为核心驱动，联合北大实验室研究基地、北大科技、北大效能企业、北大校外产业建立产学研优势资源平台，推动高新技术企业的孵化、发展。产业的导入及发展为城市提供更多的就业机会，也为居民创造良好的经济收入。产业园中的新文化中心，是城市精神的堡垒，这座集北大资源大讲堂、北大图书馆、北大中原校友会、群众文化艺术馆等于一体的建筑，让这个城市充满了文化的魅力。流淌数千年的运粮河，繁盛过、沉寂过，今天你将再一次焕发勃勃的升级！

主持人：一条古老河流，一座全新的城市，刚才制作精良的短片让我们看到在运粮河两边关于城市的美好蓝图，为了尽快把这个蓝图变成现实，北大资源集团就牵头成立了新文化城市战略联盟，这个联盟当中包括来自医疗、教育、文化、商业、规划、设计、金融、投资等等30多家在各自领域都处于领先地位的机构，我们再通过一个短片了解一下战略联盟的基本情况。

（PPT放映）主持人：我想大家可以看到阵容特别强大的战略联盟，接下来我们就邀请战略联盟的各位领导上台举行入驻仪式，有请：

方正集团董事、高级副总裁兼首席财务官，北大资源集团总裁余丽女士 北京大学经济学院副院长张辉先生 北京大学产业技术研究院副院长周福民先生 北京大学工学院助理院长王茤祥先生

北大城市与环境学院城市与经济地理学系主任、教授冯长春先生 北大图书馆副馆长、CALIS管理中心副主任陈凌先生 北京大学文化研究与发展中心主任赵为民先生 方正集团高级副总裁兼方正信产集团CEO 方中华先生 北大科技园总经理陈庚先生

北京大学附属中学党委书记生玉海先生 北京大学幼教中心主任王燕华女士 北京大学方正软件技术学院院长刘磊先生 吴阶平医学基金会理事长晓萌女士

方正集团副总裁、北大国际医院集团副总裁戴泽宇先生 怡健殿健康管理中心副总经理张琪华先生 北京大学建筑与景观设计学院院长俞孔坚先生 悉地国际建筑设计顾问有限公司副总裁季凯风先生 上海忆崎城市规划设计有限公司总经理赵城琦先生 杰弘建筑咨询（上海）有限公司总经理孙洪刚先生 国开行北京分行行长徐明先生 郑州银行行长申学清先生 上海浦东发展银行郑州分行行长赵春玲女士 中国农业银行开封分行行长李松岭先生 建设银行开封分行行长于小岗先生 中国银行开封分行行长张炜先生 工商银行开封分行行长刘明海先生 星美集团总裁胡宜东先生

南京1912投资管理有限公司执行副总裁赵文先生 中国电影院线投资公司副总经理张绪韶先生 红星·美凯龙发展中心总经理王红先生 台湾亚太文化创艺厂业协会副秘书长罗士明先生 香港中国城市竞争力协会副会长杨啸先生 好的，请各位战略联盟单位的领导上台。

那么在进行仪式之前，我们先有请联盟的发起方，北大资源集团总裁余丽宣读新文化战略联盟宣言。

余丽：我们要建设商业繁荣的现代城市，树立民生为本的城市发展理念，构筑友善的幸福生活家园，坚持自然发展方向，促进均衡协调的城乡关系，培育开放、共享的多元文化，谢谢！

主持人：谢谢余总，这是一份宣言，也是一份承诺。现在我们共同启动入驻仪式，有请工作人员交给每一位嘉宾一支激光笔，也请工作人员把启动立方体推到舞台中央来，过一会请大家一起用激光笔照亮、点燃城市立方体。

请大家围拢起来，我数五四三二一请大家一起照亮城市立方体，五、四、三、二、一，启动！（启动仪式）

主持人：非常感谢30多位联盟体的嘉宾。今天上午的内容到此结束，下午一点半请各位嘉宾准时回到这里，进入到下午非常精彩的对话内容，谢谢各位嘉宾！

时间：2012年12月8日下午 地点：开封开元酒店

（光影画表演）

主持人：谢谢大家！非常感谢刚才几位画师为我们带来的充满创意的表演，这样一个光影表演应该有一个主题，那就是新城镇的美好生活。我想这样一个主题也非常吻合今天下午将要讨论的重点。在今天中午吃饭的时候很多媒体朋友说今天上午的节奏非常快，大家也都有收获，希望今天下午的讨论能给大家带来更多的收获，同时也保持非常快捷、紧凑的节奏。今天下午大家都有机会就新城镇的美好生活进行分享。这一段时间不管在什么地方大家讨论最热的话题就是十八大，就像今天上午很多嘉宾提到的。而十八大以后新一届领导人说得最多的话就是老百姓对美好生活的期盼就是我们的奋斗目标，而李克强同志也说过这样的话，说新型城镇化将是中国经济未来发展的重要动力。今天我们讨论的就是新型城镇化和我们美好生活到底有着什么关系？今天我们邀请的嘉宾都是国内所在领域非常重要的嘉宾，坐在我前面的有政府官员、学界专家还有企业家朋友，如果把会场交给他们，他们每个人的演讲都会引起大家的关注。但是由于今天下午的嘉宾太多，所以没有办法让每一个嘉宾都非常充分的进行主题演讲，但是习近平最近一直说空谈误国、实干兴邦，所以我们不妨在嘉宾的精华浓缩在今天下午的短暂时间里面。

今天下午我们将邀请30位嘉宾围绕着新型城镇化带给我们什么样的美好生活进行讨论，第一个要讨论的内容将会邀请九位嘉宾来讨论，这个话题主要是围绕城市建设当中如何体现以人为本，我们如何建设一个和谐的城市这样一个大家非常关心的问题，比如说今天上午尹主任在演讲当中提到关于城市化过程中存在的半城市化和伪城市化问题，这些问题我们如果不加以解决，即使将来实现了70%的城市化，距离我们想要的目标恐怕依然相距甚远，所以我们今天来请教各位嘉宾。首先我想清缴一下周天勇老师，他对这个问题非常有研究。您觉得在目前城镇化过程中最迫切需要解决的问题到底是什么？

周天勇：我觉得中国的城镇化有它的希望和难点，你让我说我就说一些感想。我觉得中国的城市化从城市来说，我看克强总理的讲话说未来会有十亿人进入城市。现在农民工是2.7亿，这当中有90%没有真正进入城市，所以他们这些人是自己买房子呢？还是政府给他提供房子？这是第一个问题。第二个问题是自己买还是租，买的话钱从哪里来？我觉得这可能是我们面临的非常大的挑战。我个人觉得可能最后政府廉租房也租不起，房子也买不起，最后形成城市里边有好几套房子的人对外出租房子，这是我们面临的最大挑战。就是把原来的城乡差距转移到城市来，两极分化，这是第一个我们的难点。

第二个难点，其实我们今天也看到北大资源一个非常好的愿景——美丽的城市。但是我觉得未来十年、二十年可能有两个二元结构，一个二元结构就是城市与城市之间的现代城市与非现代城市的二元结构，比如说有些国际化城市，有些是省会城市，有些可能就是很平常的发展中或者不发达的城市，这是城市与城市之间的二元结构。另外是城市内部的二元结构，可能一个城市里有非常现代的，像巴黎步行街那样的地方，但是也有非常糟糕的地方，这是第二个难点。

第三个难点，就是我们今天上午有的嘉宾说出让金，有的嘉宾说房产税，我们现在能把土地出让金取消吗？如果不取消，那房产税怎么开通？你把70年的税都征来了，你还想征房产税是否合适？所以这是我们面临的第三个难点。

第四个难点，就是说一些耕地、宅基地城市化以后，政府可以给他保障，可以给他这个、那个，我觉得很可能是空头支票，因为现在地方财政非常紧张，农民的地征过来以后出让金百分之多少，不可能也没有一种制度积累下来说这些东西就留给农民做社保，而且现在计算的社保通过物价根本就不可能养活未来这么大的人群。现在医疗条件好，老人有可能活到90岁、100岁，所以你能交得起吗？根本不现实。而且还带来两个问题，一个问题是农村肯定在未来十年、二十年急剧衰败，为什么呢？以后农村村庄消失的速度会加快。中国农村的衰败跟其它过程、其它地区不一样，因为台湾、日本、韩国，特别是台湾是把户籍放开的，所以他们现在已经达到了90%的城市化率。韩国等很多国家都是户籍放开的，没有人口的结构问题，我们现在存在人口结构的巨大历史问题，什么问题呢？年轻人都跑光了，剩下都是老头老太太，而且台湾的城市化是什么？一亩地当中40%是政府收税，60%给农民，这样农民第一可以拿着这些资本积累发展中小企业，所以韩国、台湾的中小企业特别多，中等收入特别多，办了很多企业那进入到城市里的农民就可以就业。另外他有到城市里买房子的能力，而我们在这方面都不具备能力，所以未来农村里留下一帮老头老太太，待老等死，而且这些老头活得时间越长，城镇化的速度越慢。

所以我觉得我们面临这些非常现实的问题。

主持人：这是我们必须要解决的问题。刚才周老师提到城市里边两极分化问题、发展不平衡问题以及财政来源怎么解决，还有是关于失地农民利益保障问题。我们面对这一系列问题，需要政府部门来解决，接下来有请董祚继司长，您对周老师提出的问题应该也非常熟悉，而且一直在思考怎么解决这些问题，在这个时候不妨跟我们分享一下作为决策部门，作为主管部门对这些问题有什么思考？有没有解决方案？

董祚继：首先我不是专家。总体来说我觉得新型城镇化应该是以人为本、成果共享的城镇化。第二，新型城镇化应该是节约资源、保护环境的城镇化。第三，新型城镇化是跟工业化、信息化、农业现代化协调发展、同步发展的城镇化，这每一句话都有很深刻的内涵，我不多说。

我说说新型城镇化里边肯定要节约土地的成本，现在大家都觉得城市的用地不够，但实际上我们改革开放这么多年，包括进入新世纪以来用地是越来越宽松，每平方公里已经由一万人降到7000多人，可是大家还是觉得不舒服，这当中跟政府规划是有关系的，跟传统的观念都有关系。我们现在说新型城镇化应该强调城市生活质量，所以有一些人抱怨说用地更少了，影响了城市的质量和品位，我觉得不是这样。我觉得人均100平方米对我们中国人来说，安排好了品质就会提高很多，所以我强调要节约土地。我另一方面要说不能单纯地为了节约土地而节约土地，中国的国土很大，如果放眼整个国土是可以解决用地搬迁，比如说你不要都在平原上摊大饼，你可以组团式发展，这样一方面可以把废地利用起来，另一方面城市品质能够提高。

我上午讲一个案例，就是丽水的开发说明新型城镇化是必须要节约土地的，我们要想办法给他提供必要的环境。

主持人：董司长提到的如何节约土地的问题，是我们在新型城镇化过程当中需要想清楚的问题，尤其是在现在总体上土地比较紧张情况下提高效率可能会让我们获得更大的绿化空间。对这个问题孟总也一直有这样的观点，就是对土地开发有一定思考。另外一个问题我想跟孟总讨论一下，那就是在现在这样一个阶段，把新型城镇化作为中国未来经济发展的新动力，这个时候对于中国的房地产企业来说毫无疑问是一个非常重要的机会，但同时也提出了新的要求，这个时候我想请教一下孟总怎么思考这个问题？

孟晓苏：城镇化一个重要载体就是城市建设，不光是人口集中，城市也要从空间上既要有外延式扩张，又要提倡内涵式的发展。目前我们国家整体来讲城市容积率偏低，所以现在首都成了首堵，从限一个号，两个号，甚至讨论是不是要单双号，这样的话静态交通会更加麻烦，更多的车辆停在小区也会增加压力。发展城镇化一个重要的产业就是房地产业。今天中午卢书记跟我们交流的时候，他认为城镇化推动对住房的需求既是投资，也是消费，能够拉动中国经济的增长。从1998年朱总理推动住房制度改革以来，很快形成了住房、汽车、电子信息产品，让最新三大件推动中国经济增长，这个浪潮已经持续了十几年，而且目前来看还是得靠投资和消费来作为内需的主要内容。

在1998年，房改方案设计的时候朱总理问这么一个题目，说100亿元的房地产投资能够拉动多大的产出？我们当时也请到几个部委专家，计算的结果是100亿元拉动280亿元，也就是1：2.86，现在这个数据已经过时了，因为当时没有地暖等高科技。现在我们按当年的数据来算，去年房地产投资17.57万亿，它所拉动的国民经济的直接拉动力是13.4%，两者一合占GDP总量的50.6%，就是国民经济的半壁江山原来就是靠居民的住房需求和城市建设以及由他们所拉动的相关产业带动的，这也很容易解释，说为什么对房地产和对住房的购买与限制，限制下来的话就会出现相关产业像钢材、玻璃、家具、家电等产业的下滑，所以还是要推动老百姓的源头消费。

主持人：孟总提到房地产业对今天经济的拉动毫无疑问是非常重要的，我们今天对房地产业也提出新要求。

孟晓苏：对，其实当时朱总理已经研究了各国模式，并且提出由政府来建设保障房，由市场提供商品房这样的双轨制。只是后来人的记性不好，在后来的12年里面只顾着搞商品房，后来想起来要做保障房，所以这两条腿走路总是走不稳，现在好了，这种补课式的做法逐渐可以结束，进入双轨制的逐渐运行，这样就为未来得开发提供了新模型，就是回到当年房改方案提出来的市场提供商品房，政府建设保障房这样一个合理制度。

主持人：对，现在有很多开发商也从过去单纯的盖住房卖给消费者再拿地的方式转入考虑转型的问题，一开始周天勇老师提到的这一系列问题包括之前在城市发展中已经面临的像孟总提到的交通问题、医疗问题、污染问题、公共产品提供不足问题，这一系列问题都对我们的城市建设者特别是房地产开发商提出了要求。所以我想转型既是开发商自己的主动选择，同时也是新城镇化发展对开发商的要求。而今天来到开封，发现北大资源集团在开封正在进行试验，我愿意把它叫试验，因为这是新型城镇化的探索过程。而今天这个会议应该是十八大之后第一个围绕新型城镇化进行的讨论，所以在今天这个会议上我想各位提供的建议应该可以让大家更好地理解十八大之后新型城镇化应该怎么搞。接下来我想请李友李总，你们在设计这个运粮河项目的时候有没有想现在城市化过程这么多问题，我们需要在项目建设中规避这些问题呢？

李友：对于地产行业在座都是专家，实际上我们从改革开放到现在为止一直谈产业和城市的关系问题，围绕这个关系问题，其实所有政府都认为只要把产业做起来才能解决税收和就业，这个城市才能发展。但是做了40年过后大家都能看到一个不可以回避的事情，在珠三角啊、长三角一提到产业就发现那里是空城，因为你留不住他们，只有产业才可以留住人。可是社会发展到今天，最近互联网在反腐，目前已经突破地域概念，如何把产业融入这个城市是一个深的课题。而我们通过互联网可以实现，全国有好几千家房地产公司做一件事情，就是把房子盖得最好，把环境做得更好，认为这就是宜居城市，可是我们现在所盖的房子都是70后、80后、90后人用的，在座有很多80后、90后，他们的生活方式、思维方式和我们这一代人不一样了，他们可以突破地域概念去生活，所以我们今天在这里说开封运粮河项目也是我们要探讨的模式，今天大家看到片子可能认为这是一个思路、一个想法，其实不是，方正做项目是都会想用什么办法把我们拥有的资源植入到项目当中去，但是我们还在做一件事情就是做到每家每户，比如说你进入到这一个区域，互联网、区域网、局域网可以覆盖所有终端产品，你可以在这个终端上享受到我们所拥有的资源，通过互联网每天可以享受到这些。

恰恰是这些产品是具有知识产权，是可以相信和门户网站，和现在的微博内容不太一样的，它是具有知识产权的，所以我们会把这样的产业注入到社区当中。可能我们的出版业不在这里，可是中国每天的出版情况在这里都可以看得到。所以说我想对于产业、对于城市的支持应该突破传统的观念，对于做产业的来讲无论做IT、医疗、教育等等都可以通过远程，通过现在一些新型商业模型贯穿到项目运作当中去。我们打算和很多地产商合作，比如说盖好房子他们没有这些模型，我们可以把这种模型注入进去，这样作为方正集团旗下的产业优势包括北京大学的优势和这个城市结合起来，那可能就会对留住人，真正使这个城市变成宜居之城。只有留得住人这个城市才是真正的宜居。

这是我在地产行业的一些想法。

主持人：其实李总负责的运粮河项目是地产开发项目，但是可能会让很多人对于地产有一个新的理解，原来在地产当中我们可以植入那么多的资源，让人们对这个地产项目有一个更好的体验，这甚至会让大家改变对城市的理解，所以我想这是一种新的地产开发模式。这种地产开发模式又是否适合城市消费者需要，是否适合地产发展的规律？我特别想听一下聂会长的想法，因为她对房地产行业非常了解，您在观察那么多地产商转型之后，您觉得北大资源集团所探索的模式是否适合市场需要？

聂梅生：我觉得我们首先不能否认在上一轮将近20年的中国城镇化的发展，我觉得它拉大了城镇贫富差距，也就是说20年时间北京翻了10.2倍，这种情况之下就拉大了城镇居民的差距，这个差距是和房地产有关系的。再一个这种大城市病当中环境压力加剧，这是上一轮城镇化和房地产发展当中很大的问题。下一轮新型城镇化就是说四化当中的新型城镇化，我倒觉得真正要解决前面三个问题，一定要解决，比如你现在开封做，你要考虑开封的模式是缩小了开封原有的贫富差别还是更加扩大了？第二它跟开封周围农村之间的差距缩小了还是加大了？我认为这在下一轮城镇化当中不可避免的，上一轮的毛病不能传染给下一轮，像北京那次下大雨，就造成很多问题，又是堵车又是怎么样的，大家就觉得是不是把地下问题解决一下，其实不对，即便把北京的地下全解决了也不能解决我所说的问题，而是要疏导北京的城市功能，所以新型城镇化当中要考虑深层问题，比如城市功能板块问题。

主持人：那您觉得目前北大资源集团采用的地产开发模式是否是适合市场需要的模式？ 聂梅生：我还是考量了一下开封，它在河南来讲是后发性城市，所以哪些城市病还没有在开封体现。其实这一轮房地产加压以后资金肯定不可能全在商品住宅，会有资金往其它地方转。那开封到底需要这么多功能还是不需要这么多功能？还需要思考。

主持人：如果不走健康之路的话有可能产生新的泡沫。聂梅生：对。

主持人：对开封来说，如何在快速发展过程中去吸取大城市发展的教训，去吸取之前一线城市的问题是需要开封注意的。

聂梅生：对，房地产转型不是为了转型而转型，而是支撑十八大提的那几个转型。主持人：谢谢聂会长。接下来我们请教一下黄校长，黄校长非常了解城市化过程当中存在的种种问题。

黄桂田：大家都在讨论中国目前的城镇化已经城镇化面对的主要问题，要说问题有N多，因为城镇化在人类历史上尤其对中国上下五千年已经集中到这一段，规模最大，涉及面更多，有很多特殊性，至少有两个特殊性。第一没有任何一个国家在城镇化过程中涉及到人口这么多，第二中国的城镇化和欧美的包括亚洲国家的城镇化还有其它的不同，比如土地制度就不一样，我们是在两种形式的公有制的土地制度条件下的城镇化，跟人家以私有制为主的城镇化有很大不同。所以我们怎么在城镇化当中失地农民问题的利益保障问题进行考虑，我们还要防范在城镇化过程中或者城镇化之后中国的社会、经济本身面对的问题，我觉得最最重要的就是要充分地反思、检讨这几十年来中国的城镇化存在的主要问题和城镇化路径本身存在的问题。把这个反思、检讨搞清楚了，有可能未来所谓的新型城镇化面临的问题会少一些。

过去从新中国成立以来，一个是50年代城镇建设发展，第二是改革开放启动之后80年代、90年代的城镇发展，还有就是进入新世纪我们到一个城市出差、观光都有非常鲜明的印记。以北京为例，北京好一些，每个年代存在的问题，80年代城镇建设存在什么问题，新世纪城市建设存在的问题你都可以感受到。这些问题集中在什么方面呢？第一个是城镇建设问题，尽管在加强规划，但是还存在问题。规划是谁在做呢？我们太依赖政府，历来的城市规划都是政府做，城市建设为什么会存在这么多问题？首先城市规划就有问题，城市运营要融入到城市的前和后，所以开发商进入到这个城市以后要从城市规划开始做起，至少要做好规划。而我们都是在缺钱情况下，为了盖一栋房子都是凑合着来的。所以我觉得咱们的城市化是滞后于其它四化，我觉得咱们不能的盲目地搞大跃进。

这次十八大提出关于中国城市化那四个字非常好，叫积极、稳妥。我们不能消极，要积极，但是要稳妥。从这个意义上来讲北大资源集团在全国的开发模式有没有它的声音？是否能够说成是一种作为开发商的模式，到目前来讲很难下结论，但是我们一定要把负责人的开发商融入到城市建设当中，这样可以解决我刚才说到的两个方面的问题。必须要有实力的开发商动用方方面面的资源和政府有机结合起来，所以到底是政府主导还是企业参与，都要加强政企之间的联系，探索一个新的模式。

主持人：好的，谢谢黄校长，我们很多短期行为正是缺少历史观，就导致很多项目没有做成就拆掉的短期行为。具体到我们刚才谈到的项目，我不知道俞院长有没有参与进来？如果你参与进来的话一定会想办法在这个过程当中避免重蹈之前城市化当中的问题。

俞孔坚：很荣幸我参与了一些。首先这个城市化提出了新文化城市化，我就谈谈新文化概念，这不是空的，是一种实的新文化。十八大提出两个关键词，一个叫生态安全，这是这次提出来的，这里边包含了新文化，这个新文化就是基于生态文明的新文化。第二个叫美丽中国，美丽中国也是有标准的，美丽是建立在幸福基础上的美丽，这种美丽尤其是低碳、生态的生活方式和新文化。对于运粮河这个项目首先在基础设施上有几个创新，第一个创新是它的基础设施以步行优先，过去城镇搞的都是大马路，实际上这种大马路把本来的城市生活破坏了，我们梦想好像进入了城市，结果因为修了大马路把城市生活破坏了。所以未来新型城市是什么样的？首先是步行的，步行优先，步行友好，要能达到80%的人骑自行车上下班，这样就会是可持续的、节约、节能的，因为天生的一双大脚这双脚要用起来，而现在我们都没有用。新型城市化要有新型的基础设施，交通也是新型设施，还有排水系统、洪涝解决方案，现在不是建立灰色基础设施，灰色是用水泥排洪、水泵排洪，中国所有江河在城市开发过程中为了保护城市安全都做水泥防洪，结果导致50%的湿地丧失，所有雨水全部排到海里面，而中国有400个城市缺水，所以说所有的雨水应该流在城市中。那我们的排水设施不是靠管道，一定不能靠管道，而是应该通过生态基础设施，建立城市绿色海绵系统，如果城市没有雨水排水管道那应该都是通过绿地进入公园。

主持人：谢谢俞院长，我们相信北大的实践能给我们带来全新的生活体验。接下来我想请教一下肖社长，肖社长今天上午给我们做了一上午主持，所以现在我们特别想听一下您对于当前的城市问题，您的看法是什么？我们应该朝着那个方向去努力呢？

肖勤福：我想在座得几乎都是城市市民，100人有100个不同体验。但是归纳起来舒服的城市生活应该是四有，有收入也就是有就业岗位，有就业岗位就意味着产业要跟城市同步建设，从近代以来才出现城市化，它是以资本为核心的生产要素的表达和实现方式，也就是说聚集新的生产要素，配置新的生产要素应运而生的，因此产业带动城市化，自然逻辑应该是这样的。但是我们在城镇化过程当中却是相反的，是进行人为的规划，因此出现了什么呢？产业不发展，就业没岗位，收入不稳定，人留不住。所以有收入意味着产业跟城市同步成长。第二应该是有服务，各种各样的服务功能设施一定要齐全。现在很多城市尤其是中小城市和镇，集聚生产要素带动产业发展的功能及其薄弱甚至谈不上，在这样的城市和镇里生活服务必然不好。尤其是我们在做规划的时候，我觉得我们的规划网眼非常大，规划的时候就没有考虑服务的问题。第三应该是有善治，你必须有一套合理的治理制度去加以引导、规范，比如说房产税的问题你轻易开大家满不满意呢？再比如社区搞自治怎么搞？社区的基层制止跟乡村的村民自治有什么区别？你如果解决不好，人与人的关系处理不好，善治根本谈不上。第四应当有舒适，环境、绿地、休闲、旅游等等要有享受的空间，这样人在城市里生活就感觉到舒适。

顺便说现在随着经济发展人们收入增加，消费模式在改变，我们已经渡过衣食阶段，我们到了住行为主导的阶段，但的的确确出于方方面面的考虑，我们采取一些人为政策和限制，我们也可以说是迫不得已，但这是发展的规律使然。

主持人：所以您归纳为四有城市？

肖勤福：对。

主持人：我们现在应该能做到三有，有服务、有舒适、有收入，但是有善治好像体现的不多。我们特别想知道在城市化过程中金融机构能够给我们提供怎样的金融服务，所以接下来我想请教一下国开行的徐明行长，你们现在也提供一些贷款，所以你们在支持中国城市化过程当中可能会提供怎样的金融服务呢？

徐明：关于城市化的题目，对开发银行而言不是新探讨了。回顾一下开发银行在支持城市化发展过程中已经很早，从1998年已经支持绿地搞城市化建设。当时开发银行介入支持搞建设，这样当时花钱很少，只有几个亿，但是后面这一笔钱起的作用非常大，就是开发银行支持城市化进程从1998年就开始了。后来这种模式推广到工业园区当中，到现在为止已经覆盖了所有的中等城市。可以说开发银行支持城镇化建设最早、覆盖面最宽，已经成为支持城镇化建设的主力银行。

主持人：那我们是不是可以理解成您不太可能给一个项目或者房地产住宅项目提供贷款？但是你们可能会给连片开发项目提供贷款？

徐明：是的，开发银行有重点支持领域，首先我们非常注重规划，从规划开始跟企业合作，这样有一个好的规划、高质量的规划对城市今后的发展尤为重要。

主持人：所以你们可能不是关注赚钱角度，而是着眼于可持续的问题。刚才几位专家就城市化问题达成一个共识，就是将来新型城镇化必须要结合已经发现的种种问题，以及在现在城市化过程中有一些不太好的趋势，我们必须要探索到一个有针对性的城市化解决方案，这样在我们实现70%的城市化目标以后还是一个健康的城市化。

接下来我们说一下城市新区开发，城市新区的开发现在全国各地也存在一些问题，那在开封郑汴新区建设当中应该如何吸取教训？我相信开封当地决策者也在进行思考，他们非常清楚地看到这些问题的存在。所以我首先想请教一下开封新区管委会张扬主任，你们在设计、研究开封新区发展过程当中，有没有想过如何规避这些可能出现的问题，不至于在将来建成的新区步别的城市的后尘呢？这就牵扯到开封新区如何进行定位和规划的问题。

张扬：对于开封新区的规划、开发建设的实践，我给大家简要地介绍一下开封新区的一些情况，首先开封新区东边规划到金明大道，西边到中牟，这个区域有287平方公里。按照国务院批复中原经济区指导意见，我们开封新区的功能定位主要有三个方面，第一个是开发开放高地，第二是三华协调发展的先导区，第三是中原经济区最具有活力的增长板块。刚才主持人讲了我们如何规避其它城市的一些问题，我们也进行了深层次考虑。我们的发展目标主要是和郑州一体化发展，积极推进郑汴一体化，我们要呼应郑州，借力省会，力争用五年时间把开封新区培育成开封的经济社会发展的核心增长极。五年时间我们的建成区面积要达到50个平方公里，经济总量要完成到300亿以上，这样通过产业的培育和新城区的建设，把开封新区做到这样的规模和水平。

具体到空间规划和功能划分是这样子的，我们以连霍高速公路为界，主要划分为南北两个区域，连霍高速以北是我们的炎黄文化生态产业带，这个区域规划面积是68平方公里，连霍高速以南主要是城市发展区和第二产业区，这个区域规划面积是218平方公里，其中开封新区的核心区规划面积是120平方公里，建设用地面积是80平方公里，规划的这座新城可容纳人口是110万人。开封新区在规划方面完全是按照新城理念，也就是现代化的、复合型新区理念进行规划，主要划分为四个功能区。第一个是陇海铁路两侧，是第二产业区，也就是河南搞产业集聚区，也是汴西产业经济区，这个已经连续两年被评为河南十强。第二是沿郑开大道两侧是商务中心区，第三块是生活区，第四块是运粮河和马家河的休闲度假区。今天各位专家也对运粮河项目进行了深入探讨，我想这对我们今后的工作，对我们促进运粮河区域的开发很有借鉴意义和指导意义。

总之，我们想通过五年的艰苦努力，把开封新区打造成为初具规模、现代化的、复合型的新型区域。

主持人：谢谢张主任。我们要讨论一下开封新区的区位优势和功能定位，我们先讨论一下区位优势的问题，我听开封很多老百姓说开封这些年之所以发展不够快，一个很重要的原因是离郑州太近，所以有很多资源、投资都被吸收到郑州，所以大家就会忽略开封的存在，那您觉得离郑州近到底是优势和劣势？

张扬：过去有道理，现在更有道理。因为郑州也是作为中部不太发达的省会城市，过去几年郑州的辐射力功能不够完备，随着河南经济的发展，河南经济总量一直排到全国第五位，财政收入一直保持全国前八的水平，这样来说郑州的辐射力功能在逐渐发挥。如果说过去辐射功能不足的情况下对开封有一定影响，但是近几年我们通过搞郑汴一体化发展，开封社会经济各项指标都实现了持续、快速的增长，我们感觉到这些年来郑州作为省会城市，在一体化推进过程当中对开封来说是一个带动，所以我们在新城建设当中提了一句口号，就是要呼应郑州，借力省会，积极推进一体化发展。

主持人：谢谢张主任。我知道您现在特别希望请教一下各位专家，开封现在的区位优势以及结合区位优势怎么样进行功能定位，接下来我们问一下北京大学的专家，一位是吴必虎主任，您对开封区位特点是否了解？您觉得这个区位特点应该进行怎么样的定位？

吴必虎：很高兴有机会跟大家进行学习和交流。对开封、郑州和洛阳这条线最近几年来北京大学做了很多研究，我认为郑汴新区不能用传统模式进行规划、管理和运营。中国初步完成工业化情况下城市新区和城市老城相比，城市新区应该更强调第三产业的建设，因为长期以来中国的城市化从一五、二五一直到十二五都是工业化为主导，过去城市新区批了很多工业区，工业由于技术进步和信息化、自动化的工程，工业真正能够吸纳的人非常少，所以必须靠第三产业带动。对包括开封新区在内的新区首先要强调第三产业主导。在城市新区开发过程中要注重土地的节约集约。

另外我觉得城市新区还可以做产业混搭，在城市新区里边要盖房子、要搞工业区、教育区，但是很少考虑其它产业，比如农业本身在城市新区里边是否可以搞农业？比如说稻田就是城市的一部分，这就是城市的混搭，种地本身除了种粮食以外，城市居民还可以休闲。未来由于北大资源集团的贡献，区域里的社区或许可以在家上班，没有必要非得分什么区。

主持人：好的，谢谢！那张辉老师您有什么建议呢？

张辉：我觉得一个新区的功能定位从三个方面考虑，一是空间次序，开封和郑州是一体化的，这个一体化区域是依附于中原经济区还是什么，如果说从目前我看它的规划是不愿意依附于任何一个经济圈，是独立成为一个引领中部地区或者西部发展的引擎，在这个大的定位下就回到第二个层次，就是开封和郑州的一体化竞争当中如何看待开封新区在里边所处的位置，因为所有地方建设都在做新区，为什么都在做新区？上海发展主要靠浦东新区，后来天津的发展主要靠滨海新区，现在开封边上的郑州也在靠郑东新区，所以新区肯定是好东西，但如何把它做好是非常值得探究的。

如果做好了就可以回到资源禀赋的问题，任何地方的发展都脱离不了传统和历史。一千年前开封是世界商业文明的中心，但是一千年后它不是了，那我们今天就要探讨一下未来在北大资源集团介入到开封新区项目建设过程当中是一个试验，这个试验能不能成为中部新的商业文明的中心？我觉得是有自己的资源禀赋和商业文化传统的。第三个方面是特定行业，从资源集团在新区做了六个创新，这六个创新如果依托现在开封老城区的已有建设来看那肯定超越了，所有新区建设产业构想肯定是超越原有老城区的，因为新区本身赋予的功能就是引领，起步的时候它不是追求量，而是追求他对整个城市转型发展中起引领驱动作用。

主持人：谢谢张院长，张院长没有讲北宋时候开封什么样子，但是你告诉我们今天的发展应该结合当年的发展路径。我不知道魏总听了刚才几位专家对开封功能定位的讨论之后，你们会如何分析在运粮河板块上要做的项目应该进行怎么样的定位？这个问题可能在立项之前就想清楚了，但我还要问运粮河这个地方据我了解现在还比较荒凉，为什么要选择这个地方？你看重这个地方什么？

魏新：因为运粮河这个地方往东是靠开封新区边界，往西靠郑州边界，因为最早的时候省委领导和开封市领导找我要做运粮河，我当时看了他们的规划。

主持人：一开始你是不是也存在怀疑？

魏新：不是怀疑，是他找我的时候我不知道是什么事情，后来他说这个地方到了开封的最西边，最东边是开封老城，老城是想把整个开封市的商业，除了保留古迹的东西，基本上把政府和其它产业都迁进去，变成一个古城，主要是从文化角度来谈的。然后再往西边走，就是他的新区，新区就是政府、党政、机关、金融等，然后是森林隔离带，隔离带那一块就是运粮河。运粮河过去是承载宋朝最繁荣时运粮食的，所以有一个水系。

另外我一看是到了郑州的最东边，这样我感觉应该从郑州往东走是产业越来越强，一直到了古城，而且这个中间可能成为商业、休闲和宜居的部位，所以这个城区很可能最后是郑州也好、开封也好，它的中间应该是最适宜居住的地方，当然这当中还考虑北大和方正的一些资源，也考虑内部产业资源等等。实际上当时还没有中原经济区，当时叫郑汴一体化，我们当时想郑汴一体化相当于郑州和汴梁就是开封形成城市带，它是中心部位，在中心部位那商业价值肯定好，第二这个地方造出来一个城有可能把方正集团、北京大学的资源融进去，可以建成标志性的区域，相当于这个地方居住的人他的品位、生活质量起码在中原地区是最好的。所以我们当时做规划的时候请了美国、香港、日本等国家的规划公司，最后是美国一家公司中标了，最后我们又请了俞老师重新做规划，这个规划就更多考虑宜居，让生活在这个地方的人避免大城市的交通堵塞、污染等因素。我也到郑州看了，郑州跟个水泥森林一样，下面没有一寸绿化，上面是商业，周边全是马路，我觉的并不十分宜居。

而运粮河这个城区我们希望它能够建成在郑汴一体化当中它的定位是能够让郑州和开封甚至周边地区都往这里集聚，集聚到生活品质特别高的、宜居的、环保的、绿色的城区。

主持人：我想地产开发商在拿地的时候会考虑地段，所以如果在郑州和开封各自为政的年代，这个地段可能没有人考虑，但是在郑汴一体化背景下，它可能就是非常黄金的位置。我就想问一下张主任，在开封新区大盘当中这个项目将会扮演什么角色？

张扬：北大资源集团的运粮河项目对我们的理念，以及对我们今后的城市管理都会有很大的启发。

主持人：谢谢张主任。其实运粮河这个项目我了解了一下，除了在定位上更强调宜居之外，还在项目内细节安排上做了很多思考。所以我们在第三个环节的讨论将重点围绕社区服务问题，社区的管理与服务模式在很多地产论坛上可能都不会讨论，但其实这是决定人们生活体验的重要组成部分。今天上午民政部一位领导在演讲的时候也重点地说了一下在当前发展背景下如何提高社区服务水平，所以在我们讨论运粮河项目，讨论开封发展的时候把这个话题放进来是非常好的设计，因为社区跟消费者、居民最密切接触的方面，所以关于社区的管理和服务模式如何在地产项目中得以体现？我首先想请乔主任给我们说一下这个话题，关于社区服务的话题在小城镇发展当中是什么样的情况呢？

乔润令：您说社区是我相对陌生一些，因为它相对比较微观。但是我知道河南现在正在搞农村的大事件，我知道北大资源集团这个项目有一个很重要的话题，他的运粮河社区是高档的，可能要把信息化纳进来，那可能它的价值和城镇化关系不是特别大了，因为城镇化要把农民变成市民，而我们是在城市进行提升的概念。这样的概念有一个东西非常好，正好是北大资源集团有优势，就是我们已经说到信息化引领工业化，下一步其实还需要信息化引领城镇化。现在有一个正在中国兴起的东西叫智慧城市，这完全把数字信息引入城市。我想如果北大方正在新城区建设包括日后社区管理当中整体上用信息化来解决，我想在中国已经非常具有价值了，谢谢！

主持人：可能北大方正就有这方面考虑，因为方正本身就是IT产业，现在硬件方面不在做了，但是信息仍然是你们的优势所在。

魏新：我们也不是硬件不做了，我们芯片、线路板等还在做，只是PC不做了。智慧城市我们是在做，运粮河这个组团做完之后应该是所有居民家里边北大和方正所有资源他们都可以享受。

乔润令：数字家庭，现在广东佛山已经搞得非常不错了。你是数据社区，数字家庭、数字管理。

魏新：对，比如说保险、看病、理财等所有东西都在社区里边能完成，甚至小孩的教育、医疗、保险等等在社区里边都有。

乔润令：其实这是一个基础，包括城市的规划也应该数字化、网络化、专业化、定量化，你的管理方式也应该进行转变，我想要达到这个层次，你这个社区就非常了不得了。

主持人：那一个社区也会成为智能社区、智慧社区。乔润令：对。

主持人：非常感谢乔主任给我们提出这样一个命题。在社区和服务当中还有一个命题是关于养老，现在由于各种各样的原因，大家也都注意到很多地方的养老是非常严重的社会问题，我们之前也做过一些调查，现在养老问题解决好的城市真的很少，今天我们也请到于耀博先生，请您给我们说一下吧。

于耀博：很多人认为养老问题应该归政府管，那么在新型城镇化主题下我要谈一个观点就是什么是新型？十八大召开以后制造一个新的名词叫大民生，大民生主要谈到两低一高，在未来十年、二十年里边咱们要面临的不光是城镇化要拉动GDP，同时也面临非常大的挑战，那就是低出生率、低死亡率，高老龄率，当一个国家30%—40%都是老人的时候我们应该如何管理？其实今天我到开封看到北大资源集团做的项目我很有启发，在过去30年里边房地产快速发展，但是原有的传统模式已经不适应现在城市面临的课题了，新的房地产模式可能是服务型地产，就是将来房地产商原先卖了房子就可以走了的模式会不服存在，更多是进行服务型综合体运营以及对于一个社区包括对购房者提供长达70年的服务这样去定位。

那么房地产商不仅仅扮演一个城市或者城镇开发的建设者，而是综合体运营者。

主持人：谢谢您给我们提供一个关于养老的新理解。除了养老、信息化可能社区服务涵盖的面非常多，我们还可以听听国家科技部办公厅的副主任胥和平先生说一下吧！

胥和平：我们现在最大的背景是改革开放30年挣了一笔钱，我们也摸着石头过河修了一批房，现在看修的房子不是特别合适，有人修没人管。房子的问题是大问题，从深层次决定着宏观经济走势，现在我们挣了一笔钱不知道干什么只能买房，像我这种人全部身价的所有资产就是那一套房，再没有任何资产了。所以这件事情成了影响中国宏观经济走势和国民财富的最大问题，但是有了钱干什么去？没有放在科技开发上，没有放在新兴产业培育上，都用来买房了。其实一个国家的财富积累从长周期看什么叫积累？就是房子，说大了是城市，再往后还有自然环境，别的就没有了。结果我们现在房子折腾几十年房子突然没了，70年就没有了。所以我想核心讲一个想法就是像北大资源集团能不能引领我们探索一下新型城市怎么建设，说俗一点就是探索房子应该怎么修，这确实是大事。

第二方面是十八大当中提五大建设，不管在宏观层面还是在微观层面还是在小区里边，都有它突出的特点。所以五大建设同样在你小区，所以我们期待北大能引领把这件事情做好。

我想讲的第三个方面既然修房子对我们来讲是新鲜话题，这个还不是打比方，因为过去30年我们就没有钱，就这30年挣了点钱全部用到修房子上了，新兴产业科技投入不足，所以现在看房子的问题对我们怎么修房子的挑战非常大，所以我非常赞成院长讲的积极稳妥，因为这个事情很麻烦，所以一定要积极稳妥。

主持人：好的，刚才我们提到善治的问题，中国人在历史上、传统上很讲究邻里文化，礼尚往来，但是现在城市的混凝土森林、高楼大厦让很多人关起门过自己的日子，现在北大资源集团搞了这个项目，希望能够在邻里文化、社区文化上进行突破，因为这个项目是希望能够建成一个新文化城市，这个文化绝对不仅仅指建筑文化，还包括生态问题等等。接下来请张兆东先生给我们讲一下将来在这个社区当中我们会看到什么样的文化？

张兆东：社区是每个人生活的最基本机构，所以社区邻里关系相当重要。我觉得一个和谐社区相对城镇化也好，因为城镇化有城镇社区、有乡镇社区，我们力求在整个项目里边沟通邻里关系，打造自己有特色的全物业管理。我们要解决文化娱乐问题、生活方便问题、医疗问题、教育问题等等，看如何用自己的优势整合现有资源都弄到社区里边去，让社区居民更方便地享受到这些资源。

第二是解决基础设施的问题，比如如何把信息化融入社区，因为现在可以在社区里边享受文化教育、文化娱乐，可是现在在网上文化和娱乐已经很普遍了，所以我们想搭建一个平台，可以实现网上的交流、讨论平台，谢谢！

主持人：所以开发商不仅仅是盖房子，不仅仅是做景观，他在提供产品的同时可能大家要求甚至你们自己主动选择做软文化的提供者、服务者，让住到这个地方的居民能够体验到和以前不一样的社区文化。对于开发商做项目的时候有这样的考虑，我不知道专家们怎么想的。首先请向春玲老师说一下吧！

向春玲：我是这样人为的，我们城镇化的发展主要体现以人为本的科学发展理念，我记得在党的十八大我们把科学发展观作为今后的指导思想，所以城镇化的发展应该是以人为本的。我们说五大建设要落到实处它的平台在哪里？我认为是在社区，现在城市化在加快发展，大量农村人口进城，这些人无论你在哪里都要在一定空间生活，所以都会进入到城市社区，我认为社区建设要从几个方面做。我们讲以人为本的社区建设首先它应该要为民，因为在社区里边生活的不同职业、不同年龄、不同国籍的人生活在一个社区，那么社区建设一个最重要的任务就是要做好社区服务，这种社区服务就是说要满足不同人群、不同群体的多元化、多层次需求，所以我们要坚持为民的立场。第二社区建设要亲民，党的十八大报告里边强调我们要加大社区基层组织的建设，特别要加强党跟人民群众的紧密联系，紧密联系的平台也在社区，所以我们要加强社区基层党组织建设、居民委员会自治组织建设等等，这样我们跟人民群众的联系就更加紧密了，所以我们通过组织建设达到亲民目标。

社区建设还应该要惠民，这种惠民党中央提出我们要建立覆盖所有群体的公共服务体系，也就是说城市的公共服务体系应该是均等化的，所以在社区层面是公共服务均等化的具体执行平台，所以我们要惠民。

另外社区建设要安民，我们讲现在的城市化率达到了51.27%，大量的人口向城市集聚，人跟人之间会有矛盾、冲突，就意味着在社区平台当中有一些矛盾和冲突在集聚，在集聚过程中我们要构建一个和谐社区、和谐社会，那我们应该在社区基层层面有相应的组织、相应措施，要有好的善治的社会管理方式方法，在基层这个层面化解矛盾、协调关系，使得这个社区更加和谐、稳定。那么社区的和谐、社区的稳定是全国稳定和谐的基础。

谢谢！主持人：谢谢向老师。我们再有请冯长春教授说一下您的看法。

冯长春：谢谢主持人，以上各位领导谈的观点我都很赞成。我认为社区就相当于社会的细胞，可是恰恰现在社区的管理存在的问题很多，物业管理原来是政府管理变成公司经营来管，一方面住在社区的业主他没有一个公众意识，可能居民素质参差不齐，对维护小区的环境、治安等有序的生活理解参差不齐，所以业主要提高自己是小区主人的意识。另外物业管理公司要把经营性服务变成感情服务，感情服务好了那小区的矛盾就能解决好。所以我觉得物业公司首先要感情服务好，感情服务好了那物业服务费也可以收上来，那就可以进行良性循环的运行。

刚才我们讲社区也是改革开放以后住房商品化以后才出现的，在制度不健全，比如说在一个社区里边是责权利，小区尽管有物业管理法，很多居民不太清楚，比如地下车库经营管理或者电梯墙面做广告都有收益，这些收益应该归谁？有些就没有规定。所以这些制度建设一定要建立起来。还有一些传统的东西，要在继承传统东西上去创新。谢谢！

主持人：谢谢冯老师，社区服务涉及到方方面面琐碎的内容，在这里讨论未必能集中讨论出结果，但是这些细节性的东西恰恰决定了社区服务的水平。一个社区服务和管理水平就决定了一个城市服务和管理的水平，所以社区这个话题虽然大家很难讨论得很热闹，但这必须是我们要重视的问题。还有几位嘉宾一直没有机会发言，我想请你们围绕我们正在做的运粮河项目发表你们的建议和看法，因为你们都跟这个项目有合作，非常了解这个项目的情况，甚至参与到了项目建设当中来。首先有请赵文先生。

赵文：今天上午我详细地了解了运粮河项目，应该说我们在实践当中觉得一个片区开发想在短时间内取得成功要有三个方面需要关注，第一是产业，一个产业带来一个片区的动力。第二是商业，第三是文化。而运粮河项目在这三个方面都有所关注，而且做了很多工作。我们是做商业地产的，我们1912坚持打造一个城市客厅，打造一张文化名片，另外我们也想建设一个城市的地标。刚才说的话题是关于社区商业的，我觉得社区商业要有互动，未来社区商业中心和社区文化中心非常重要，社区的文化管理应该在一个片区内得到展现，谢谢！

主持人：接下来请胡宜东先生说一下。

胡宜东：谢谢主持人。刚才我们谈到和文化相关的产业，更多提到提高人民生活水平、优化环境等等，作为文化来讲含义很大，各种东西都可以称之为文化，比如吃有饮食文化，喝酒有饮酒文化等等。现在随着人们吃住解决了，现在要解决精神文化生活的时候，我们觉得文化产业就要更广泛了。文化产业是人们沟通的桥梁，在人与人之间沟通当中，文化范围从大到小，比如从社区到国家都需要文化作为桥梁。

第二文化具有包容性，这种文化可以让不同的人都来聚集到一起。第三文化是提高人们生活水平和城市的一张名片，随着城市建设、房子建造水平越来越高，但如果没有文化内涵，那这个城市会比较空洞。比如北京有国家大剧院，那有一个小城市也建了一个类似于国家大剧院一样的剧院，大家想一想这个剧院对人们的生活水平提高会发挥多大作用？起不到多大作用。其实国家在强调文化产业作为强国战略，那文化产业也是拉动内需的一部分，而且是很重要的一部分，文化产业的发展是人们精神领域当中的另一种消费，要让人民真正得到文化水平的提高，谢谢主持人。

主持人：谢谢胡总！文化在某些方面需要多年积累，并不是短期之内看到效果的，但是我们必须朝着这个方向去做一些努力。我们今天讨论关于城镇化的话题，刚才做演讲的都是来自于政府官员、领导还有来自于学界专家、企业界的企业家朋友，但是今天来到现场的有一位镇长，是一位来自于顺义区的李遂镇，这是一个千年古镇，那您作为一个镇长您觉得乡镇应该朝着什么方向才适合国情呢？

武捷：谢谢主持人，首先我想用八个字描写一下李遂镇，说到李遂镇可以联想到机场、宾水、森林、温泉。李遂镇离机场非常近，另外李遂在北京的东北部，在潮白河附近，是一个宾水区域，第三是森林，森林覆盖率接近40%，另外我们那里又可以泡温泉。其实我们和开封有很大相似之处，但是我们的面积小很多。接下来我想从我们基层视角谈谈我们关于城镇化的观点。第一点是城和业的关系，应该说咱们的城镇化最终落到的实体都是乡镇一级，乡镇这一级在运行空间上，在政策体制上，特别是在财政体制上是相对独立的实体。现在城镇化涉及到开发商的建设、土地出让收益都是一次性的，那一次性的收益如何保障今后城市运营、社会管理、生态维护甚至是治安等方方面面的问题所需要的经费呢？我觉得需要城和业的合理配置，要有一定产业顺带着税收贡献，这个税收贡献也是为了顺利运营这个城的发展。

主持人：谢谢武捷镇长，今天的对话由镇长做结尾非常合适，让我们的讨论真正落地了。刚才武镇长在描述当中也的确让我们看到十八大报告所提出来的生态安全、美丽中国，真的在中国美一个乡镇包括在即将开发的运粮河都将慢慢地、一步一步地朝着这个方向努力。今天由于要谈的东西比较多，限于时间关系都没有展开谈，但是我们形成一个共识就是在当前城镇化方向下，我们已经找到一条适合中国发展的路径，而且在未来城镇化一定会为中国经济贡献更多的动力，包括运粮河这个项目是一个很好的试验，可以让我们在探索当中找到城镇化的新模式，非常感谢各位嘉宾和我们一起贡献了这场对话，谢谢大家。稍候将会有请在座的几位嘉宾再次到台上来，就大家关心的问题进行主题演讲，谢谢大家！

接下来请大家稍事休息，休息之后就开始几位嘉宾的演讲！

（中场休息）

主持人：非常感谢各位来宾准时回到这里，继续闭幕演讲部分，最后我们将会请六位重量级嘉宾就大家关心的城镇化过程中一系列问题发表主题演讲。我们前面已经说到新型城镇化是中国经济未来重要的推动力，但是同时我们也看到，在中国城镇化过程当中集中了可以说当前中国最尖锐的矛盾，比如说官民冲突的问题等，我们如何规避、防范？这个问题我想也是中国发改委，是中小城镇研究室的副主任乔润令先生特别关心的问题，现在再次请乔润令主任就这个话题进行演讲，欢迎！

乔润令：谢谢！我一定按照既定的时间把这个事情讲清楚。我首先觉得在开封召开城市管理的会议非常有意义，因为在中国古代虽然有很多城市，但是留到现在有世界形象的，可以让我们觉得中国古代城市是什么样子的只有开封，因为开封有清明上河图，所以这个会议在这里开非常有意义。给我的题目是中国城镇化面临的主要问题和对策，我就开门见山地谈一下。

中国城镇化主要面对的问题有这么几个，第一是城镇化的质量不好，上午许多专家都说了。去年年底国家统计局公布的城镇化率是51.27%，也就是说城镇人口已经达到6.9亿，但是去年年底中国农村户籍人口是9.3亿，大家算一下，这样一算下来如果说中国13.5亿人扣除了农村人口，真正的城镇人口只有4.2亿，也就是说现在城镇化水平至少要减掉三分之一。第二是城镇占用土地的速度远远快于吸纳人口的速度，我们在城镇化建设和推进过程当中，农村建设用地总量不减反增。就是说2000年2010年农村人口减少了，但是村庄用地却上升了，这说明土地城镇化快于人口城镇化。

再一个问题是工业化和城镇化发展在区域布局上严重不平衡，东南沿海地区工业化过重，集聚了中国流动农民工的一半左右，但是这些流动农民工仅仅是在这里打工而已，而广大中西部地区比如说河南、湖南、湖北、山西、陕西等中西部地区是什么情况呢？中小城市和小城镇没有人去，我们政策希望他们去，可是没有人去。现在出现什么问题呢？为什么我们说布局上严重不均衡呢？大城市、特大城市、东南沿海地区承载能力已经达到了极限，同时中西部地区广大中小城市却没有人去，这是非常突出的问题，原因是什么呢？原因在于大城市就业机会多、发展机会多、收入高，吸引大批人进入到大城市。但是他们的居住成本、定居成本也高，所以说定不下来。中小城市房价不贵，但是发展机会少、就业机会少，所以没人去，这是一个非常严峻的挑战。

再一个方面，我们城市的发展方式非常粗放，表现在几个方面。一是重面积扩张，就是走摊大饼的方式，资源投入轻内部挖潜，土地产出率、资源利用率效率低下，比如深圳建设用地每平方公里的产出4亿，香港14亿，新加坡18亿，我们城市工业用地比欧洲高出2~3倍。二是重城市形象，轻人口转移。三是重新城建设，轻老城区和外来人口集聚区的改造。你到一个城市去看，公共服务、公共设施最好的地方在党政机关附近，然后是高档社区，再是普通百姓，最后才是城中村，非常不均衡。四是城市规划基础设施投入和城市管理很不科学，造成城市交通拥堵等。

我们城镇化面临的第五个挑战是城镇化不够和谐，主要表现在三个方面。一方面是由于拆迁引发了不少上访告状，导致了具有一定规模的冲突，最近几年的上访主要是拆迁问题。80年代天下第一难叫计划生育，现在天下第一难是拆迁。第二方面是城镇化不和谐是产生了三留守问题，有留守儿童、留守老人、留守妇女，三留守问题是城镇化质量不高直接的副产品，非常严重，严重到什么程度？由于老人没有照管，实际上使传统的家庭养老模式受到颠覆，几千万留守儿童在歧视当中长大，农村学生刚刚大学毕业由于买不起房泯灭了所有人性。第三是大量遗产、古迹、古城镇伴随快速城镇化遭到毁灭，是不可逆的毁灭。我们不但失去了古城，现在正在失去传统的乡村，这是城镇化不和谐的方面。那么刚才我讲了这是中国城镇化面临的挑战，下一步如何通过改革、通过发展解决上述问题呢？下一步的城镇化绝对不能走以前城镇化的老路，要解决农民进城问题，就是说从物的城镇化转化到人的城镇化。我们物的城镇化一定要服务于人的城镇化。第二一定要转变城市的发展方式，我们的城市一定要从外延扩张、粗放发展转向内涵为主，通过结构优化实现集约发展。其实我们说农民市民化很不准确，中国的农民已经严重分化，就城镇化而言，我研究我觉得中国农民可以分为四类，一类是不愿意进城的农民，比如说大城市郊区的农民，发达地区集体资产多的农民，现在北京、天津、上海以及东南沿海地区农民根本不愿意进城。第二类是犹豫不决，在城乡之间徘徊的农民工，就是现在一大批中年农民工，由于这几年农村政策的改善，农村土地的增值，而城市的福利、城市户籍含金量下降，他觉得进城和农村哪个好？在徘徊，在犹豫，内心非常纠结。第三类是携家带口在城市已经定居的农民工，这一类人一定是城镇化的主力。第四类是新生代农民工，这一代人现在也就是80后、90后，他们不会农活，不懂农村，也不喜欢农活，也不喜欢农村，甚至不认同农民工这个称号，他们是一定要留在城市里的，所以后两类人是城镇化的主力，前两类不愿意转市民，所以说农民已经高度分化了。

下一步户籍制度变革和建立农村制度的退出机制是农民进城的关键，现在各地进行试验的大量宅基地换房也好，城乡土地挂钩也好，包括两分两换也好，它其中有一个要素就是把农村的土地换成社保，我要说的这个是符合道理的，但是宅基地退出不能换城市社保，城市的社保是所有中华共和国公民应该享受的。所以户籍制度改革大家都说了很多，我不展开说了，地市级以下可以全部放开。

接下来我说一下推进农民市民化要建立农民工进城的成本分摊机制，农民工进城国家不可能大包大揽，国家哪来的钱？将来一定要探索出一条国家解决公共服务，企业就业部分要掏一部分，农民自己掏一部分，就是说要解决农民工进城的分摊机制，还要建立各级政府间的分摊机制。因为在医疗、教育等诸多费用当中体制有一些是中央政府需要支付的，有一些需要地方政府支付的。

现在农村宅基地缺乏有效退出机制，阻碍农民流动。关于土地问题没有一个人满意，地方政府不满意，因为现在对于农民得不偿已经达到了投入产出的点了，他也不满意。开发商也不满意，他觉得土地第一涨得多，政府收费也很多。农民也不满意，关键是城市市民也不满意，所以说土地制度的变革可能是政府真正推进城镇化的核心，大体上有这么几个实践。现在马上需要做的是提高土地征收标准，然后一定要探索建立人地挂钩的土地利用机制，因为我们国家现在的土地是按照行政区划调控的，但是人口流动、人口城镇化是打破行政区划的。最后一个是提高产业的集约用地，其实现在矛盾的焦点是土地增值收益如何分配，这个焦点是土地问题面临的最大难题，我给大家提供一个参照物，现在世界上没有一个国家把土地增值收益完全给了土地使用者，基本上是一半一半。那政府拿了这个钱干什么呢？无论政府拿这个钱干什么大部分还是搞城市基础设施建设，所以说下一步如何改革各地都在探索，但必须改，否则没有一个人满意。再一个要建立适应城镇化发展的税收体制，为什么呢？我们现在中国城市靠税收那点钱基本上是吃饭财政，建设的财政是靠土地，如果你不想靠土地，那税收体制一定要改，否则城市是无法持续发展的。怎么改呢？周天勇教授发言当中也涉及到这个问题，我也觉得很有道理，这也需要下一步十八大以后要进行探索的问题。

另外一定要改变行政资源过度向大城市配置的导向，要为小城市创造平等的发展机会。中国的经济、社会和城镇化是政府主导型城镇化，政府主导型的城镇化还有一个要素是大量资源是在政府手里控制，比如说土地、金融等，而这些政府控制的公共资源分配是按照等级制分配的，级别高的城市得到的多，级别低的城市得到的少。河南大概省一级就土地指标而言得到的最多，然后是市级、县级，最次的是小城镇，我要说明的是中国的体制阻碍着不同类型、不同级别城市的平等竞争，我觉得应该减少政府分配资源，更多发挥市场作用。

另一方面，我觉得要转变城市发展方式，我们的城市一定要走集中集约内涵的发展，这一条路现在已经走不下去。那怎么走呢？可能下一步就是东南沿海地区的产业结构调整加速，大量产业转向中西部地区，而中西部地区要集中、集约、集聚发展，产城一定要一体。刚才有专家谈了混搭，我非常赞成。所以说调整、转化下一步城镇的规划和发展方式是非常重要的方面，同时信息化除了引领工业化之外，一定要引领城镇化，因为我们有一个数据，世界银行测算过一个百万人口智慧城市的建设，如果实施全方位的智慧化和数字化的管理，可以把城市的红利增加三倍。最后转变考核制度，从考核城市的GDP为主转向软实力、幸福指数考核。

我的发言到此结束，谢谢各位！

主持人：非常感谢乔主任透彻地为我们分析中国未来十年到底将会达到一个怎样的城镇化目标。那我们如何实现这个目标？接下来我们再次请周天勇教授给我们分析未来十年中国城镇化的发展，掌声有请！

周天勇：非常感谢大会的邀请。这一届城市管理论坛的主题是城镇化。我想讲四个方面，一个是我们的梦想。前一段时间习总书记在参观展览的时候说到中国梦，无非是说中华民族的复兴，复兴主要是在经济方面。我最近看了一些书，书中写的内容确实令人比较震撼。我们1820年的时候，中国GDP总量占全球的三分之一，到1949年占5%，最后我们国内学者研究到1978年的时候四分之一多的人口只创造全球1%的国内生产总值，大概那时候人均GDP是180美元，去年到了5414美元。改革开放30年，我们又把这个比例从1%干到了11%，大国全球GDP总量是69万多，70亿人口，全球平均GDP是一万美元。下一步就是未来的十年、二十年、三十年、四十年靠什么增长？我觉得世界上许多经济学家认为一个是你的城市化。所以我们从民族复兴来看，城市化确实是我们未来复兴的重要方法。

在城市化过程中土地和房子又是跟它很有关联的问题，总书记说中国梦，我最近翻了一下美国梦，就是说在美国的每一个人只要他想干事有能力，在这个社会能干成，能实现你的梦想，叫美国梦。后来格林斯潘在国会形成一个法案，叫圆美国人的住房梦，这个事情造成很多问题，就是把很多低收入人群拿到贷款让他们买房，最后导致2008年的金融危机。也就是说美国梦是从美国人的微观讲，中国是什么样子的呢？中国有没有老百姓说要自己拥有一套房子的梦呢？老百姓一天就是吃喝拉撒睡，你说我有特别大的梦想，我想当一个国家的英雄，那梦有点大，实际上我觉得中国梦是一种希望，是一种期盼，而不是一种失望。那么我想实际上这些梦有很多问题需要解决，具体来说房子、土地、城市化的道路都有了拉美和印度的模式，举家跑到城市来搭起个房子，一家人在这里，政府也不用给他们盖房子，慢慢地政府意识到给他们改造贫民窟，这是一条道路，中国人会这样走吗？第二种方式是盖很多保障房分给大家，这个模式能走。

那么刚才我说解决的中国房子模式的问题，从意识形态来讲是没有制度道路的。我们现在的土地是集体、国有，人家走的是私营，但是集体、国有确实带来一系列问题，比如说不平等交易、强制征地，比如说剥夺农民利益等等，那么我们要想一条什么路才能破解这些问题？我想这是道路问题。台湾的模式是什么呢？是农民自己可以买卖土地、买卖宅基地，最后交给政府多少税，这是台湾道路。既没有贫民窟，也没有盖大量的房子。那么台湾在1980年的时候城市化水平60%，85%的人有自己的住房，我们选哪条路呢？是新加坡道路？还是台湾、印度或者拉美国的道路？我觉得我们应该选好。我们现在搞私有制肯定不行，那有没有第三条道路可以选？所以这实际上是道路问题。我觉得道路选好了之后就必须得改革，不改革连道路都没有。

再一个你说我们土地资源是封闭的市场经济吗？我觉得不是，实际上是行政封闭，而且还加上市场经济的寡头垄断。而且他想一些办法饥饿疗法、大项目带动地价法，把地价抬得很高，这种做法老百姓受得了吗？受不了，房子的50%、60%是地价，这样是不行的。这种制度模式是断子绝孙的模式，是世界上最糟糕的模式。所以我觉得必须得改革制度，那房价才能下来，农民才不再受到剥夺，所以我觉得应该进行改革，不改革没有出路。但是我觉得体制上这次十八大关于土地问题的改革还不如十七届三中全会关于农村改革的问题，当然土地改革非常复杂。我想有这么几个方面要改，第一扩大土地供应来源，取消行政分配。其实现在并不是没有地方建设了，现在沙漠、盐田这种地有40亿亩，未来就是把十亿人口装到城市，一万人一平方公里，需要2亿亩就足够了，再加上交通再有1亿亩也就足够了，所以我们从这40亿亩地里面怎么也能弄出来3亿亩。改革开放30年来，农村占了2亿亩，人口减少了将近1亿。所以我觉得必须得改革，首先得改造土地，扩大来源，取消行政分配。第二要延长土地年期，宅基地500年，商品房500年，如果是500年你可以交房产税了，70年让交什么房产税呀！还要废除规划管理，另外还要废除土地出让金，小产权也可以让它合法化，让他每年缴税不就完了嘛。

最后我再讲两句，那这些问题的难度是什么呢？顶层设计，顶层设计一定要搞明白，不能稀里糊涂的，不能让那些部门搞顶层设计了。另外你要允许进行试验，但是试验也得有一条路子，不能乱哄哄的乱弄一通，我觉得还得在没有个人利益情况下，比如说我现在十套房子就反对房产税，那怎么进行顶层设计呀。所以我觉得总的来说我们有一个梦，我们要实现这个梦，国家中华民族复兴，个人有一套房，我们要选对道路，不选对道路就实现不了梦想。

还要改革，不改革你连道路都走不上去。还一定要敢试，要敢摸着石头过河。我今天就讲这么多。

第四篇：中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛 栽要

中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

集中的释放必将形成强劲的积极消费。这种消费成为经济快速增长的驱动力。消费拉动经济是非常重要的一方面，前提总得超过一千美元。我们新增人口的刚性需求。我们国家每年新增人口，上世纪末以来，我们人口自然增长率逐步下降，尽管如此，每年大约有700—1000万人口出生。2008年我们自然的增长率是千分之五点零八，出生了近700万人。这些人的消费需求大概是300亿，会拉动零售额大概0.5%。我们每年新增人口对于消费来说有一种刚性的拉动。

我们正处在激进消费期。尽管我们人均收入不高，但是我们消费规模是世界第一的，这和我们的人口结构不无关系。大家知道我们现在60岁以上的老人占到12%，88%在60岁以下。其中作为个人支出消费高峰期在40—50岁。我们知道70后、80后，所谓的年轻一代他们现在正进入消费和收入的高峰期。90后也逐步进入到了消费人群。我们这个年龄结构也是国家促进消费很重要的特点。

我们快速的城市化，每年大概有1000万的农村人口进入到城里。我们知道一个城镇人口的消费额大概等于三个农村人口。这一千万进入城市的农民，大概要拉动消费需求600亿。消费结构的升级会带来消费质量的提高。人均GDP超过3000美元的时候是消费结构转型的加速期，我们现在城里很多消费向高端转化。我们现在超过了三千美元。这几点理由，我们完全可以对于商业地产充满信心，这是一个非常广阔的领域。首先、我简单讲一下对于当前商业地产发展趋势的看法。

第一、一线城市的商业建筑存量在增长，有向二、三线城市逐步转化的倾向。我们知道前几年一线城市的大批商业建筑，包括综合体集中出现，结果造成了存量的急剧增长，局部地方出现了滞销。现在转向二三线城市是一个趋势。

第二、商业趋势由原来的单中心向多中心的转化。我们以前一个城市就是一个商业中心，现在很多城市有新城区，新的开发区，大型社区陆续出现，逐渐形成多中心互相匹配的商业中心结构。

第三、商业建筑形式由原来所谓的百货公司单一的商店，现在逐步转向了多功能的综合体，向着高端形式迈进。这是今天我们论坛很重要的主题，就是城市综合体的开发问题。

第四、商业建筑的产权由原来比较多的分割结构转向了开发商持有物业来经营。因为它有一个价值取向的问题，分割以后产权不是你的了，增值是属于你的。所以现在聪明的发展商不卖了，不是分割出售，而是我掌握物权自己经营。

第五、原来都是开发商先招商，先开发，开发以后招商。现在逐步转向了开发商和投资商共同招商开发。这个也有很大的转变，不是开发商自己搞一个商业建筑出来，然后再招商。从一开始的策划，投资者和开发者结合。

第六、外资由并购转向了直接开发。外资进入到商业，开始主要是通过并购，然后取得经营权。现在逐步转向了直接搞商业开发。比如说像宜家、家乐福、沃尔玛等等，他直接那里搞大的商业开发，自己直接经营。对于当前商业地产的这种走势，我有这样一些看法。

最后，我觉得当前商业建筑、商业地产，也包括我们综合体在规划建设方面恐怕要关注这样几个问题。首先是城市。第一城市对于商业布局有一个全面的规划，包括新区的开发规划，对于商业用地和商业布点给予充分的考虑。

第二、重视商业中心，商业建筑群，也包括综合体的城市设计和单体。我们这个论坛对于综合体的设计大家有很多好的意见，包括它的交通问题、布局问题我觉得都是非常重要的。商业的集群包括综合体。

第三、在规划设计点要特别强调安全性。因为我们很多商业建筑都出现过一种安全事故，这里面特别是防火的问题、抗震的问题，一定要符合国家的强制性标准。

第四、当前节能减排国家作为大事来转，我们商业建筑也是耗能大户。怎么样在商业建筑推行绿色非常重要。一定是节能减排的，最好是被动式的节能减排。我们的商业建筑不是一种纯商业，它应该有一种商业文化的氛围。这一种上海做得比较好。这里面在其他国家也有许多成功经验，比如说日本东京的六本木，那是一个非常大的综合体。它前前后后策划搞了17年，但是它真正的建设只有3年。一个商业建筑我们感受到它有非常浓厚的文化气息。其中它最具标志性的就是大蜘蛛。

关于城镇化的问题我想再讲几句。中国人口学会说“十二五”末期，我国人口总量将达到13.9亿左右，城市人口首次超过农村人口，突破7亿。我们现在讨论的问题是这样的，城市化不断的发展，也带动了我们城市的持续发展。我们有需求，有需求就要有投资。我们在住房建设、商业地产等等都需要土地，我们每增加一平方米的建筑物，相应消耗的资源、能源是毫无疑问的。我们国家是一个人口大国，土地无论作为资源还是资本，它都是最稀缺和最珍贵的。从这个角度来说，我们的城市建设，包括我们开发，包括我们商业地产的建设都有一个怎么样集约用地，合理用地的问题。这样可能就是节约。

有专家对上海的情况做了调查。经过检测，大多数家庭的实际用电量每平方米25—30度。

第二、可持续的价值。市场价值的持续增长。一个是租金收益的增长，一个是物业资产值的增长。租金收益增长有什么基本的指标呢？我个人认为是租户销售额年增长率不低于当年全市零售消费增长率。再就是租金年增长率不低于当年全市CPI增长率。资产值的增长就是年增长不低于当年全市平均商业房产价值指数的增长。

城市升级。城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物，它有很多的名字，其中有一个非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻译成公园的。S是Shooping Mall，就是购物中心。C有两个概念。一个是Convetion Club，指会战中心、会所。A就是Apartment，代表了公寓。城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。

城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。我个人理解四个主要特征。一个是城市的引擎，因为全新的建筑群体和业态，形成这个城市的中心，形成时尚的场所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑综合体，它都成为拉动这个区域和城市的引擎。

第二个方面它也是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，可能下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，不是这么简单的综合楼，它是一个建筑群体构成的，相对而言变成了一个具有互补功能的建筑群体。它的空间都是穿插在一起，像立体的空间和地下的车场。同时，大需要有非常专业的综合运营。建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。

刚才谈到了综合体是一个城市发展到一定阶段的产物，是拉动城市升级的引擎。今天中国正在进入第二轮城市化。第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一城市已经完成了第一轮的城市化，城市化率已经超过75%。市中心很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。今天中国大规模的城市化体现在中国的二三线城市。

看这个城市是什么概念呢？美国整个人口3亿，日本是1.3亿人，俄罗斯1.4亿人，欧盟27国不足5亿人，英国、法国、意大利都是6000万，德国8000万，澳大利亚才2000万人。中国城市化也是我们房地产千载难逢的发展机遇，这带动了中国城市的快速变化。即使到了2020年我们60%不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。

所以说今天中国城市化的主战场在二三线城市。二三线城市第二轮城市化的浪潮正在来临。城市化率40%—70%期间进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。截止2008年末，中国城市化率达到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在农村。中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。今天的城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市功能升级千载难逢的时期。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。

第五篇：品牌中国产业联盟专家观点之网络时代品牌管理

品牌中国产业联盟专家孙文广：从“郭美美”看网络时代的品牌管理

常言道：一颗老鼠屎坏了一锅粥;常言又道：星星之火可以燎原，一根蜡烛也可以照亮整个房间。说的都是一个意思——小因素的大影响，当然所造成的影响有好有坏。放之到品牌塑造也同样如此，一个组织成员一个行为，就可能对整个品牌产生巨大影响，或让品牌名声再噪，或让品牌万劫不复。因此，企业必须进行全员品牌管理，尤其是在新媒体时代的今天。

品牌战略已成为众多企业的核心战略，品牌化生存也成为企业逐鹿市场的共识。如何快速且稳固的建立品牌是每个企业都急需快速完成的课题。从品牌定位到品牌形象树立再到品牌价值引领，从名人代言广告到公关营销再到危机处理，打造品牌的手法不甚枚举。然而，在众多的品牌塑造路径中，有一点经常被忽视或者不屑一顾，而这个“点”恰恰是品牌塑造的基石和原始推动力，这个“点”就是员工。

首先，我们通过两个案例来看下员工对于品牌的巨大影响力：

案例一：郭美美与红十字会的“孽缘”相信无人不知，这个自称“住大别墅，开玛莎拉蒂”的20岁女孩，其认证身份居然是“中国红十字会商业总经理”，之后的众说纷纭只能是让红十字会的名声大跌。在近期的四川雅安筹款活动中，红十字会更是频频受辱：地方募捐，但捐款箱内却空空如也，一些行人甚至躲着红十字会的募捐箱走;一条有关捐款的微博，却收获了网友的几万条“滚”回复。

案例二：美国标准石油公司里，有一位推销员叫阿基勃特。他无论在什么场合中签名，都不忘附加上公司的一句宣传语“标准石油每桶4美元”。时间长了，所有人都叫他“每桶4美元”。就这样，许多客户都知道了产品的价格，纷纷找他订货。公司董事长洛克非勒听说了这事，便叫来阿基勃特，问他：“别人用„每桶4美元'的外号叫你，你为什么不生气呢?”阿基勃特答道：“„每桶 4美元'不正是我们公司的宣传语吗?别人叫我一次，就是替公司免费做了次宣传，我为什么要生气呢?”五年后，洛克非勒卸下董事长一职，阿基勃特成为了标准石油公司的下一任董事长。

以上正反两个案例，都折射出员工在品牌塑造上的重大作用。员工是品牌的基石，员工是推动品牌发展的内在源动力。同时，员工也是一把双刃剑，他们的一个小小行为，能让品牌名声再噪，也能让品牌万劫不复。如何让这把双刃剑只发挥威力而不伤到品牌自身?笔者认为答案就是全员品牌管理。

全员品牌，统一战线

全员品牌管理是指企业品牌的一种内部管理，这种内部管理不仅要让员工知道自己的产品与品牌的独特之处，更需要员工知道品牌的文化、内涵与个性。在企业与员工之间建立一种深度的沟通，使品牌的价值观与员工的价值观高度一致，建立起从董事长到员工的统一战线。

全员品牌包含两层意思：一是把所有员工纳入到品牌建设体系当中，让品牌全员化，品牌不仅属于老板，同样属于每一位员工;二是把所有员工都当成企业品牌的组成部分，让全员品牌化，每一位员工都是一个品牌，都代表着企业品牌的形象，每一个员工都是企业品牌最具力量的代言人。

只有建立全员品牌的理念，才能让全员与品牌荣辱与共，自觉维护品牌，提升员工的自身品牌，在品牌建设中，不管风吹雨打始终不离不弃。因此，任何致力于品牌化生存的组织都不能忽视全员品牌的力量，都必须进行全员品牌管理。

互联网时代让全员品牌管理迫在眉睫

全员品牌管理势在必行，而且，在如今的互联网时代，又使得全员品牌管理迫在眉睫。

互联网时代带来的是“自媒体”时代，每个人都是新闻源。不可例外，企业的每位员工也是一个信息通道，也就是说企业是被许多“媒体人”监督着，员工会看、会说、会传播，这就让品牌传统的信息传播模式失效。这给品牌带来的好处就是每位员工都是品牌的宣传员，都可以通过自己的途径传播品牌。当然，带来的不良影响就是每位员工也可能是品牌的爆料者，从而给品牌带来灭顶之灾。而且，在这个不公心态愈演愈烈的社会，以及暴力、负面横行的网络，预期员工能带来的负能量要比正能量更甚。如网络上有篇广为流传的帖子“服务员冒死偷拍肯德基库房”揭露了肯德基的一些产品内幕，不管此信息真假，都给肯德基造成了不小的损失。

互联网时代将自媒体与社会监督员的社会角色赋予了每个员工的身上，这就要求企业必须更加迫切的实行全员品牌管理。

品牌全员管理的秘籍

那么，如何实施全员品牌，进行全员品牌管理，从而塑造由内而外的品牌力?笔者认为有以下几方面要素：

1、构建全员企业理念

全员企业理念要求理念是全员的理念，而非老板的个人意志。要广泛征求员工意见，让全员参与，并让员工深刻理解领会，这样才能让理念深入到每一名员工心中。万科曾通过企业理念的内部全员动员，形成了由内而外的蝴蝶效应。如在万科园区，即便最普通的清洁工也会给客户微笑和问候，而且从房子的户型面积到布局，他也能对答如流。

2、打造共同价值观

共同的价值观是全员理念的核心。价值观的重要性不言而喻，如马云在收购雅虎之前非常果断的提出“什么都可以谈，只有价值观不能谈”。企业有企业的价值观，每个员工也有着千差万别的个人价值观。然而，一个企业的成功必须建立价值观共同体。如《孙子兵法》所云：“上下同欲者胜。”价值观共同体建立在充分沟通的基础上，使员工对价值观的思想得到充分交流，同时，也需要企业适时的对员工的价值观进行培养和引导，是员工与企业的价值观趋向一致。当企业价值观成为员工认同的价值观时，员工对企业才会有依赖，才会努力去维护品牌形象，而非落井下石。

3、全员行为管理

虽然人的行为是受自己意识所支配。但员工的行为，其实很大程度上取决于企业的管理。因为企业整体的管理氛围会让员工自觉或不自觉的做出一些行为。但员工的行为管理不是一味的高压政策，通过制度与情感的运用来规范员工行为，将会创造一个和谐的氛围。

4、全员形象管理

企业品牌要以企业员工的个人品牌为基础。而个人品牌是多种信息的组合，包括形象、行为和谈吐。对全员进行形象管理就是对企业品牌精致化的管理。相信一个衣冠不整的销售员即使把产品说的天花乱坠也很难把产品销售出去。相反，规划统一的形象，则有助于品牌好感的建立。如某品牌感冒药招来一大批医学院女生，这些女生着装整齐、统一佩戴医学院校徽在终端药店就行促销，立刻赢得消费者认可，成功的在众多促销品牌中脱颖而出。

总之，进行全员品牌管理，让品牌在不同时间、不同地点、不同人口中传递出同一个声音，为品牌打造一个坚实的防护体系，让品牌走的更快更稳。