关于印发《淄博市住宅小区物业管理

第一篇：关于印发《淄博市住宅小区物业管理

ZBCR-2018-0600006

淄房发〔2018〕33号

关于印发《淄博市住宅小区物业管理

工作考核办法》的通知

各区县房管局，高新区房管处、经开区建设局、文昌湖区城乡建设局：

为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,我局制定了《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

淄博市房产管理局 2018年4月26日 淄博市住宅小区物业管理工作考核办法

为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,根据《淄博市物业管理办法》、《淄博市2018年经济社会发展主要目标任务》、《2018年民生社会建设要率先突破工作方案、实施方案》、《淄博市城市社区综合治理实施方案》等有关规定，制定本考核办法。

一、考核目标

通过组织开展全市物业管理考核工作，落实市委、市政府“一个目标定位、四个着力建设、十个率先突破”的总体要求，创新完善物业管理体制机制，落实小区五个星级等级管理，2018年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。建立全市住宅小区全覆盖考核体系，突出抓好物业服务质量和管理水平的提升，建设和谐美丽社区，提高群众满意度和幸福感。

二、考核原则

（一）分级考核、全面覆盖。建立市对区县、区县对镇办、镇办对社区、社区对小区的物业管理分级考核体系，逐级落实考核责任，实现考核全覆盖的目标。

（二）体制机制建设与项目管理并重。既考核住宅小区物业服务质量是否达标，又考核各级主管部门特别是镇办、社区将物业管理纳入社区综合管理体系的情况。

（2）实施物业标准化提升，落实“三公开”标准化，在小区出入口等显著位置和客户服务接待场所，公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息，区县统一规格、统一尺寸、统一外观，5分；

（3）实行“五个星级”等级评定，大力提升物业服务水平，2018年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。第一季度完成全年台账建设，第二季度完成30%，第三季度完成40%，第四季度完成50%，10分。

（二）住宅小区物业服务质量考核（100分）1.基本要求，10分； 2.环境卫生，19分；

3.房屋及共用设施设备管理，19分； 4.公共秩序维护，9分； 5.绿化服务，9分； 6.精神文明建设，6分；

7.物业服务企业其他考核内容，28分。

（三）业主满意度测评（100分）

业主满意度分满意、基本满意、一般、不满意四种情形，测评内容包括：

1.综合管理服务，16分； 2.房屋管理与维修养护，9分； 3.共用设施设备维修保养服务，12分；

文明办。

（二）住宅小区物业服务质量考核 本项考核每月一次，考核对象为区县。1.考核时间。每月中旬。

2.考核人员。市局组织考核组实施考核，每季度前两个月以物业管理专家为主进行考核，第三个月市物业主管部门人员参与考核。

3.考核依据。《淄博市住宅小区物业服务质量考核标准》（附件2）。

4.现场考核。考核组对每个区县随机抽取3个住宅小区进行考核，包括2个星级物业管理住宅小区和1个简易物业管理住宅小区，取3个小区考核平均分作为区县得分。为保障考核公平，全市每月考核统一星级等次的小区。

5.考核加分和减分。

加分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门（含）以上通报表扬的一次加5分；按规定完成业主满意度测评并公布“红黑榜”的区县每次加5分。

减分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门（含）以上通报批评的一次扣5分；物业管理区域发生安全生产责任事故的，每次扣5分；区县考核材料报送不及时的，每迟报一天扣2分。

5.小区排名。区县以业主满意度测评结果为主要依据，综合镇办、社区、业主委员会和区县物业主管部门的评价意见对辖区所有物业服务企业管理的住宅小区按百分制进行综合评分和综合排名，并对群众满意度情况进行分析会诊，制定整改措施。其中，业主满意度测评结果占80%，镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价各占5%。镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价重点为企业履行物业服务合同及政策贯彻落实情况。

6.公布“红黑榜”。区县物业主管部门根据辖区内小区排名，分别按一定比例（10%左右）通过市物业主管部门门户网站或其他媒体向社会公布排名靠前和靠后的小区名次和名称，同时公布物业服务企业和项目负责人。公布时间不迟于每年6月30日、12月31日。

7.结果运用。列入“红黑榜”的住宅小区，作为物业企业信用评级优良信息和负面信息，记入物业企业信用档案。物业主管部门对列入“黑榜”项目的物业服务企业予以通报批评，约谈企业负责人，并限期整改。

五、考核要求

考核人员应当遵守以下工作纪律：

（一）严格执行考核标准，坚持客观公正，对考核对象作出实事求是的评价，不得徇私舞弊、假公济私。

（二）考核人员与考核对象有直接利害关系的，应当按规定-8

第二篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第三篇：关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区

关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）的通知

[2005-10-24]

京国土房管物[2004]686号

各区县国土房管局、各物业管理企业：

根据建设部《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》,结合我市实际，我局制定了“北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）”，现印发给你们，请遵照执行。

附件1．北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则 附件2．北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则 附件3．北京市实施全国物业管理示范工业区标准评分细则

北京市国土资源和房屋管理局 2004年6月18日

北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则

检查标准 检查内容 评分细则

一、基础管理 32分

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

1、建设用地规划许可证； 符合1分，现场与规划不符的发现一处扣0.2分，（有批准文件的不扣分)；材料中每缺一项扣0.2分；其中第3项中缺4种以上的扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分。注：市优只检查前三项（若是85年前建成投入使用的小区规划图纸只要求有规划总平面图、市政设施管网综合规划图和绿地规划图）

2、建设工程规划许可证；

3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；

4、与规划部门往来文件；

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。

备注：所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、已办理接管验收手续

一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，每缺一项扣0.1分

二、物业公司收集资料

1、小区竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、企业营业执照 符合1分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分

2、物业管理资质证书

3、服务项目分承包方营业执照

4、服务项目分承包方资质证书

5、服务项目分承包合同或协议

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同 符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理服务协议或物业管理公约 符合2分，有协议或公约的为基本符合1分，而内容不符合规定的扣1分

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、建立维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣1分（单一产权的采取其他形式的不扣分）

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

1、房屋使用手册 完善2分，基本完善1分(第1--3项每缺一项扣0.5分),第4---8项每缺一项扣0.2分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、绿化管理制度

5、卫生保洁管理制度

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1、成立管委会（业委会）的申请 符合2分，每缺一项扣0.5分

2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则

3、管委会（业委会）成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同 符合2分，有委托合同但内容不完整为基本符合1分,没有委托合同扣2分

10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分,未经书面同意扣0.5分

2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章

11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；

2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分，每发现一处不符合扣0.5分

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修管理制度

4、回访制度

5、供水管理制度

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、消防管理制度

9、收费管理制度

10、保洁管理制度

11、绿化管理制度

12、保安管理制度

13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）

14．财务管理制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分；

2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）

2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书

3、员工统一着装

4、员工佩戴工作牌

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合2分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得0.2分 注：市优检查第二项中的1－5项内容

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备的基数

2、分户档案

3、费用收支情况

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布 ；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分；

2、无凭证或报表的扣0.5分；

3、公开无照片或记录的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。

2、有费用收支的凭证和各类财务报表

3、物业管理服务费用公开有记录或照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设备基础资料 符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.1分（最多十处）；

3、查阅方便得0.5分，每发现一处不方便扣0.1分

1、房屋总平面图

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）

二、物业管理经营管理资料

1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途分类统计表

3、居住小区情况表

4、房屋安全普查表（上和本）

5、房屋完损等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备运行记录

8、共用设施设备台帐

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录

三、资料分类成册，有目录并查阅方便。

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、住用户档案 符合2分,档案、清册各占1分，内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分

2、房屋及配套设施产权清册

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；

2、未设服务电话扣0.5分；

3、发现一处处理不及时扣0.2分,（最多不得超过三处）；

4、回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）

5、回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）

18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单 符合2分，每缺一项扣0.5分

2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%）

3、整改措施

4、整改措施落实情况记录

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、在明显位置公布对维修服务的承诺 符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；

2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；

2、服务承诺的落实情况

3、派工单和统计表（及时率、返修率）

4、回访记录（见第17条要求）

二、房屋管理及维修养护 14分

1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

1、小区平面图 符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一个扣0.1分

2、路口设路标

3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分

3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍

1、外墙清洁 符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分（其中市优检查要求污损面积0.3平方米以上扣分，国优检查从严）

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、经主管部门审批 符合2分,1、未按规定设置（未办理审批）得0分；

2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；

3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分

2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损

3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分 注：市优检查不要求封闭材质统一、色调基本一致，国优检查要求从严

2、除首层外，无安装防盗网现象

3、无伸出户外的安装物

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

符合2分,每发现一处不符合扣0.5分

1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管

2、空调支架无生锈现象

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修协议 符合2分,每发现一处不符合扣0.5分

2、装修验收记录

三、共用设施设备管理 15分

1、共用配套设施完好，无随意改变用途 现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗 符合2分,1、设施设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1分；

2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；

3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6分,每发现一处不符合扣0.2分；

4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分,每发现一处不符合扣0.1分

2、定期保养记录

3、维修记录

4、巡视记录

5、运行记录

6、对操作情况的检查记录

7、设备（安全）普查记录

8、设备维修保养计划

3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露、架空管线 符合2分,发现一处不符合扣0.1分

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录 符合1分,发现一处堵塞或外溢扣0.5分

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

1、道路无堆积物，路面无破损 符合2分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分;发现井盖缺损或丢失扣0.6分,路面井盖不影响通行0.4分,发现一处不符合扣0.2分

2、井盖完好，无丢失

3、井盖与路面保持平齐，无晃动

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案

1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）符合2分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、无污染0.6分,发现一处不符合扣0.2分;保障措施严格0.4分,无措施或措施不严0分;水质符合卫生标准0.5分,没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分;有处理预案0.5分,无处理预案0分

2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）

3、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）

4、供水紧急情况处理预案

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）符合2分,1、供电系统正常得0.6分（现场检查）；

2、无处理预案的扣分；

3、其他项发现一处不符合扣0.2分

2、设备定期保养记录

3、设备维修记录

4、设备运行记录

5、有紧急情况处理预案

6、日常巡视记录

7、有防、灭鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠药）

8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

1、电梯年检证明 符合2分,1、电梯正常运行得1分（现场检查）；

2、无应急预案的扣0.3分；

3、其他项每发现一处不符合扣0.1分

2、电梯运行记录

3、电梯保养记录

4、电梯机房、轿厢清洁

5、电梯井道清洁

6、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）

7、安全事故记录

8、轿厢内照明良好

9、电梯故障应急方案，措施到位

10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施

9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16摄氏度 测温记录（要求提供去年的供暖季测温连续记录）符合1分,有上一年的测温记录但填写不完整的扣0.5分

四、保安、消防、车辆管理 10分

1、小区基本实行封闭式管理

1、小区基本封闭 符合1分,小区已封闭但各出入口无人值守扣0.5分

2、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、专业保安队伍或组建内保队伍 符合2分,无专业保安队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）;其它每发现一处不符合扣0.2分

2、实行24小时值班记录（交接班记录）

3、保安人员名单、排班及岗位分工

4、巡逻路线图及巡逻记录

5、保安人员培训及考核记录

6、各种突发事件处理预案

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识 符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识清单的扣0.5分

2、现场有防护措施

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案

1、消防器材及其标志完好、有效 符合2分,设施设备正常使用0.4分，无预案扣0.3分，其他项每发现一处不符合规定扣0.2分

2、消防设备分布图

3、消防设备保养记录

4、消防设备维修记录

5、消防通道通畅

6、消防人员培训记录

7、义务消防员名单

8、消防安全预案

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

1、停车管理服务协议 符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;因管理责任造成车辆丢失扣0.5分(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分,出入无记录扣0.2分 注：市优只检查第1、3、5项

2、固定车辆登记表

3、固定车辆出入证发放记录

4、临时出入车辆登记

5、小区内交通安全预案

6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

1、车辆登记 符合2分,制度不全或不落实的扣1分,乱停放每辆车扣0.2分，无预案扣0.3分 注：市优只检查第2、3、4项

2、车辆在停车区域内摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

4、非机动车管理制度

五、环境卫生管理 14分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集 符合1分,垃圾未分类收集扣0.2分，其他项发现一处不符合扣0.2分

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、保洁员名单 符合2分，1、实行责任制的得1分,其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每缺一项扣0.5分；

2、实行标准化保洁的得0.5分，其中工作标准和时间安排的每缺一项扣0.5分；

3、有巡查记录得0.5分，每发现一处不符合扣0.1分

2、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确

3、保洁工作标准、时间安排

4、保洁检查巡查记录

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

1、垃圾按规定时间清运 符合2分，1、每发现一处垃圾扣0.2分；

2、未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣0.5分；

3、未定期（无计划和记录）的进行卫生消毒灭杀扣0.5分

2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂

3、消杀记录

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1、宠物牌、鸽子证 符合1分,每发现一项不符合扣0.5分

2、管理措施（宠物放养时间、地点、范围）

9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染

1、现场符合要求 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、居民投诉

六、绿化管理 7分

1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当

1、对照小区绿化平面图检查 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1、符合绿地规划图 符合2分,1、改变用途扣1分；

2、累计破坏绿地面积超过1平方米扣0.5分；

3、有占用绿地现象扣0.5分

2、绿地内无践踏痕迹

3、无占用现象

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1、绿地裸露面积不超过1平方米,无死树 符合2分,长势不好扣1分，,其它每发现一处不符合扣0.2分

2、绿化养护措施

3、现场符合要求达到二级绿化标准

4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

七、精神文明建设 3分

1、开展有意义、健康向上的社区文化活动

1、小区内设宣传栏等设施 符合2分,有设施和内容的为基本符合1分，每缺一项扣0.5分,有记录或照片的得1分，每缺一项扣0.5分

2、各类宣传资料及宣传栏内容

3、举办各类活动的计划、记录、照片等

2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 社区文化活动建设的介绍及记录 符合1分,无文字材料介绍或无记录各扣0.5分

八、管理效益 5分

1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

1、多种经营项目 符合2分,开展多种经营的为基本符合1分，没有便民服务记录的扣1分

2、提供便民服务的相关记录

3、本小区物业管理经营状况 财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分

北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则

检查标准 检查内容 评分细则

一、基础管理 22分

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1、建设用地规划许可证； 符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分

2、建设工程规划许可证；

3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书

4、与规划部门往来文件；

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；

备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、己办理接管验收手续

一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分；第二项收集资料中每缺一项扣0.1分

二、物业公司收集资料

1、大厦竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、物业管理企业统一管理 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分

2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位签定的委托管理合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理协议或物业管理公约 符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分，而内容不符合规定的扣0.5分。

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用维修基金的不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分）

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

1、房屋使用手册 完善1分，每缺一项扣0.25分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、绿化管理制度

5、卫生保洁管理制度

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1、成立管委会（业委会）的申请 符合1分，每缺一项扣0.25分

2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则

3、管委会（业委会）成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，缺一项扣0.5分,未经管委会（业委会）同意签字盖章的扣0.5分

2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);

2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、回访制度

5、供水管理制度

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、保洁管理制度

9、消防管理制度

10、绿化管理制度

11、保安管理制度

12、车辆管理制度（机动车．非机动车）

13、收费管理制度

14、财务管理制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人

2、各类专业人员的专业上岗证书(电工、电梯司机、会计等）

3、员工统一着装

4、员工佩戴工作牌

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.2分，查询资料中每缺一项扣0.2分

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备等基数

2、分户档案

3、费用收支情况

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

一、有关规定执行情况 符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分；

2、无凭证或报表的扣0.5分；

3、公开无记录或无照片的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况）。

1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。

2、有费用收支的凭证、各类财务报表

3、物业管理服务费用公开有记录、照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设备基础资料 符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。

1、房屋总平面图

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）

二、房屋产权产藉资料

1、房屋产权情况清册

2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数

三、物业管理经营管理资料

1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途分类统计表

3、大厦情况表

4、房屋安全普查表（上和本）

5、房屋完好等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备台帐

8、设施设备运行记录

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录

10、资料分类成册，有目录并查阅方便

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、住用户基本情况 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、房屋及配套设施产权清册

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；

2、未设立服务电话的扣0.5分；

3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处；

4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分。

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

3、来电、接待记录和处理记录

4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）

18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单 符合1分，每缺一项扣0.3分

2、对意见单的统计（满意率要达到95%）

3、整改措施

4、整改措施落实情况的记录

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、明显位置公布维修服务的承诺 符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；

2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。

2、服务承诺的落实情况记录

3、派工单和统计表（及时率、返修率）

4、回访记录（见第17条要求）

二、房屋管理及维修养护 9分

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1、大厦名称及地名标识齐全 符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分

2、楼层标识及门牌号齐全、完整

3、大厦平面图

4、大厦内单位名录水牌

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分

3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

1、外墙清洁 符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分

2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

4、市政管委审批手续

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、安装位置统一（要求横平竖直）符合2分,每发现一处不符合扣0.4分

2、有冷凝水收集管

3、空调支架无生锈现象

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台统一封闭或不封闭 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、要求样式、色调、材质统一

3、除首层外，无安装防盗网现象

4、无伸出户外的安装物

7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修协议 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、装修验收记录

三、共用设备管理 35分

（一）综合要求 4分

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行

1、设备运行记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、操作人员岗位责任制

3、设备巡回检查记录

4、设备维护记录和定期保养记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1、机房内房间、设备清洁无杂物 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、机房有挡鼠板，无鼠、虫

3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1、配备所需专业技术人员（职称证明）符合1分,发现一处不符合扣0.5分

2、操作记录

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行、重大事故发生情况 符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分

（二）供电系统 3分

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1、有关通知及记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、限电、停电审批资料

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1、临时用电管理措施 符合1分,临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣0.5分

2、停电应急处理预案

3、备用应急发电机可随时起用

1、备用应急发电机的维修保养记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、备用应急发电机的试运行记录

（三）弱电系统 2分

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、弱电系统分项巡视记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分（含变电室防鼠板高60公分以上，放鼠药）

2、弱电系统维修记录

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1、系统运行正常 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、监控录影带按规定保存

3、系统运行、测试记录

（四）消防系统 5分

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）符合1分，每发现一处不符合扣0.4分

2、灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）

3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、消防管理人员培训计划、培训记录 符合1分，每发现一处不符合要求扣0.4分

2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况

3、消防设备故障处理记录

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、消防宣传资料 符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.3分

2、消防宣传活动记录

3、各区域消防责任人名单

4、消防安全责任书

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况 符合1分，照明设施发现一处不符合要求扣0.1分，无应急预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道有杂物扣0.1分

2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示

3、消防标识设置齐全、完好有效情况

4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况

5、消防通道开通，通道内无杂物等

5、无火灾安全隐患

1、消防设施设备完好 符合1分，每发现一处安全隐患扣0.4分

2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况

3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况

（五）电梯系统 6分

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1、电梯准用证（安全许可证）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、电梯年检合格证

3、电梯维修保养合同

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、电梯机房通风情况

3、电梯轿厢照明情况

4、电梯保养记录

5、电梯检修记录

3、轿厢、井道、机房保持清洁 现场保持清洁 符合1分，轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2分

4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

1、维保人员上岗证书 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、维保方的企业营业执照

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场 符合1分,发现一处不符合规定的扣0.5分

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案 符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案的扣0.5分

（六）给排水系统 9分

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1、大厦节水计划 符合1分,每缺一项扣0.5分

2、大厦节水措施

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1、设备日常巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备现场工作正常

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

1、蓄水池清洗记录 符合2分,每发现一项不符合扣0.3分

2、蓄水池消毒记录

3、二次供水卫生许可证

4、水质化验单

5、操作人员健康证

6、水箱间卫生检查记录

7、现场水箱间清洁，水箱加锁

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1、供水设备管理措施落实情况记录 符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分

2、供水设备现场保持清洁

5、限水、停水按规定时间通知住用户

1、限水、停水通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、停水的临时供水预案

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1、排水系统清淘记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、地下室、车库等设施设备的检查记录

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象

1、派工单20分钟到达现场 符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场的扣0.5分

2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉

8、制定事故应急处理方案 供水事故应急处理预案 符合1分，无处理预案扣0.5分,有预案内容不完善扣0.5分

（七）空调系统 3分

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1、运行记录 符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分

2、巡视记录

3、水塔噪声测试报告

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分

3、制定中央空调发生故障应急处理方案

1、中央空调发生故障应急处理预案 符合1分，无应急处理预案扣1分,有预案但不完善扣0.5分，记录与预案不符合扣0.5分

2、相关记录与方案相符

（八）供暖供气系统 3分

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、设备运行记录

3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3%）

4、值班电话、报修地点公布

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1、巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.4分

2、保养记录

3、现场符合要求

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度 测温记录 符合1分,有上一年的测温记录但不完整的扣0.5分,无记录扣1分

四、共用设施管理 4分

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1、巡视记录 符合1分,每发现一处开关破损的、灯泡不亮扣0.2分

2、现场灯具、开关完好，无不亮现象

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦

1、大厦通道无堆积物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、路面平整，无破损

五、保安及车辆管理 9分

1、大厦基本实行封闭式管理

1、大厦基本封闭 符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分

2、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）符合2分,无专业保安队伍扣1分;值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分

2、巡逻路线图及巡逻记录

3、保安人员名单、排班及岗位分工

4、各岗位的值岗及交接班记录

5、保安人员培训及考核记录

3、结合大厦特点，制定安全防范措施

1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）符合1分，对特殊的部位要有相应的防范预案,每发现一处无防范预案扣0.2分，无预案的扣0.3分

2、治安预案

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1、各类交通标志齐全，设置合理 符合1分,有一项不符合的扣0.5分

2、现场无堵塞

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

1、疏导人员名单 符合1分,基本符合0.5分(第1、2项每缺一项扣0.5分);第3项每发现一处停放不符合扣0.1分

2、疏导人员的工作职责

3、现场车辆停放入位

6、室内停车场管理严格，出入登记

1、固定车辆出入证发放记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、固定车辆登记表

3、车辆出入记录

4、停车管理协议

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

1、管理制度落实情况（车辆登记）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、车辆分区摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识 符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识的扣0.5分

2、现场有防护措施

六、环境卫生管理 10分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）、垃圾分类 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，未分类收集的扣0.2分

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分

2、保洁员名单和保洁区域

3、保洁标准化（工作标准、时间安排）

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

1、垃圾按规定时间清运（日产日清）符合2分，每发现一处垃圾扣0.2分,未达到垃圾日产日清的扣0.5分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5分

2、定期消杀情况记录

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 现场符合要求 符合1分,发现一处不符合0.2分

7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染

1、居民投诉 符合1分，每发现一处不合格扣0.2分。发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分

2、现场符合要求

七、绿化管理 4分

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1、符合绿地规划图 符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象的扣0.2分

2、绿地内无践踏痕迹

3、绿地内无占用现象

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1、绿地裸露面积不超过1平方米 符合1分，长势不好扣0.5分,每发现一处不符合扣0.1分

2、绿化养护措施（修剪、打药）

3、长势情况、修剪整齐

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 大厦内部绿化管理措施 符合1分，无措施扣1分,有措施,落实不力扣0.5分

八、精神文明建设 3分

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 业主代表介绍 符合1分,管委会书面证明的为基本符合0.5分,有业主违约记录的扣0.5分

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动

1、大厦内设宣传栏等设施 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、各类宣传资料及宣传栏内容

3、举办各类活动的计划、记录、照片等

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 当地派出所介绍 符合1分,有案件发生的扣1分

九、管理效益 4分

1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分

2、提供有偿服务，开展多种经营

1、多种经营项目 符合1分,发现一处不符合扣0.5分

2、提供服务的相关记录

3、本大厦物业管理经营状况

1、财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分

2、对管委会（业委会）公布的公共服务项目帐目

北京市实施全国物业管理示范工业区标准评分细则

检查标准 检查内容 评分细则

一、基础管理 21分

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1、建设用地规划许可证 符合1分，现场与规划不符的，每发现一处扣0.2分（有批准文件的不扣分）；材料中每缺一项扣0.2分，其中第3项中缺4种以上扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分

2、建设工程规划许可证

3、规划图纸(六图二书):即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；

4、与规划部门往来文件

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）

备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、己办理接管验收手续

一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，每缺一项扣0.1分。

二、物业公司需收集的资料

1、项目竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、企业营业执照 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分，没有承包项目的第3项不扣分。

2、物业管理资质证书

3、服务项目分承包（承包方营业执照、资质证书和承包合同或协议）

4、建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

5、在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理协议或公约 符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分,而内容不符合规定的扣0.5分

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用的不扣分）,未建立0分（单一产权的采取其他方式的不扣分）

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、管委会批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度（公共管理制度）完善

1、房屋使用手册 完善1分，(第1--3项每缺一项扣0.5分),第4---8项每缺一项扣0.1分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、绿化管理制度

5、卫生保洁管理制度

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车及机动车停车场管理）

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1、成立管委会（业委会）的申请 符合1分，每缺一项扣0.5分

2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则

3、管委会（业委会）成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，无规划或无实施方案的扣0.5分；争创材料未经书面同意的扣0.5分

2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章

11、工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；

2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法每缺一项扣0.2分，每发现一处不符合有关规定的扣0.1分

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、供水管理制度

5、车辆管理制度（机动车、非机动车）

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、保洁管理制度

9、消防管理制度

10、绿化管理制度

11、保安管理制度

12、收费管理制度

13、财务管理制度

14、回访制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

1、物业管理上岗证书（经理、部门经理、管理人员）符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分（最多扣3人）

2、各类专业人员的专业上岗证书（电工、电梯司机、会计等）

3、员工统一着装

4、员工佩戴工作牌

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合1分，1、使用机算机、有智能化设备的为基本符合0.5分，没有智能化设备的（在设计中没有监控设备的除外）扣0.5分；

2、查询资料中缺一项扣0.1分（最多扣五项）

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备等基数

2、分户档案

3、费用收支情况

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况

1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要在明显位置公布，超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。符合1分，1、收费标准公布并符合规定得0.5分，每发现一处不符合扣0.5分；

2、有凭证、报表和照片（记录）的得0.5分，其中每发现一处不符合扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开代管费用的收支情况）

2、费用收支的凭证和各类财务报表

3、物业管理服务费用公布记录、照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全（含：技术档案、权属档案、经营管理档案），分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设备基础资料 符合1分,1、包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每项得0.1分（最多十项）；

2、查阅方便得0.5分，每发现一处不符合扣0.1分

1、房屋总平面图

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）

二、房屋产权产藉资料

1、房屋产权情况清册

2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数

三、物业管理经营管理资料

1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途统计表

3、项目情况表

4、房屋安全普查表

5、房屋完好等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备台帐

8、设施设备运行记录

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录

16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、用户基本情况 符合1分,内容与实际情况不符的发现一处扣0.2分

2、房屋及配套设施产权清册（见第15条要求）

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度执行情况发现一处不符合扣0.5分；

2、未设立投诉电话（未公开电话）的扣0.5分；

3、发现一处处理不及时扣0.2分（最多不得超过三处）；

4、没有回访记录每次扣0.1分（最多不得超过四次）

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）

18、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单 符合1分，每缺一项或不符合要求的扣0.3分

2、对征询意见单的满意率统计表（满意率要达到95%）

3、整改措施

4、整改措施落实情况记录

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、明显位置公布对维修服务的承诺 符合1分，1、建立（承诺）并落实0.5分,建立但未落实扣0.2分,未建立扣0.5分；

2、及时率（派工单及其统计表）符合0.2分,每降低1个百分点扣0.1分，返修率符合0.2分,不符合0分

2、服务承诺落实情况

3、派工单和对派工单的统计表

4、回访记录（见第17条要求）

二、房屋管理及维修养护 11分

1、区内各建筑物标志明显,设立引路方向平面图和路标,驻工业区各单位名录标识在区内明显位置,企业铭牌及各类标识牌统一有序

1、工业区名称标识齐全 符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分

2、引路路标清楚

3、区内平面图

4、区内单位名录牌

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分

3、房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

1、外墙清洁 符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 符合1分,未按规定设置扣1分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分

2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

4、市政管委的审批手续

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、安装位置统一要求横平竖直 符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

2、有冷凝水收集管

3、空调支架无生锈现象

6、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一 符合1分,每发现一处不符合扣0.1分

2、除首层外，无安装防盗网现象

3、无伸出户外的安装物

7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等,天台隔热层无破损 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修协议 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、装修验收记录

10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度,无危及建筑结构的安全隐患 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

三、共用设备管理 34分

（一）综合要求 4分

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行

1、设备运行记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、操作人员岗位责任制

3、设备巡回检查记录

4、设备维护保养记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1、机房内房间、设备清洁无杂物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、机房有高60公分以上的挡鼠板，无鼠、虫，放鼠药

3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1、操作记录 符合1分,发现一处不符合扣0.5分

2、配备专业技术人员的上岗证

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行，发生重大事故情况 符合1分，正常运行0.5分，发现一处不符合扣0.2分，发生重大事故的扣0.5分

（二）供电系统 3分

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1、限电、停电的通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、限电、停电审批资料

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1、临时用电管理措施 符合1分,临时用电措施或停电应急措施不符合扣0.5分,无预案的扣0.5分

2、停电应急处理预案

3、备用应急发电机可随时起用

1、备用应急发电机的维修保养记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、备用应急发电机的试运行记录

（三）弱电系统 2分

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、弱电系统分项巡视记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、弱电系统维修记录

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1、系统运行正常 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、监控录影带按规定保存

3、系统运行、测试记录

（四）消防系统 7分

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

1、值班情况（排班表、值班记录）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备分布图

3、消防设备运行记录、保养记录、测试记录、维修记录

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、消防管理人员培训计划 符合1分，每发现一处不符合要求扣0.2分

2、消防管理人员培训记录

3、消防设备故障处理记录

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、消防宣传资料 符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.2分

2、消防宣传活动记录

3、各区域消防责任人名单

4、消防安全责任书

4、订有突发火灾的应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻

1、火灾预案 符合1分，无预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道内有杂物扣0.1分，照明设施方面每发现一处不符合要求扣0.2分

2、消防疏散示意图在醒目位置明示

3、消防标识齐全、完好

4、消防通道开通，通道内无杂物等

5、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯

5、工业厂房装修需报消防部门审批,对装修过程严格监管,装修完成后经消防部门验收合格方可使用

1、消防部门审批文件 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、消防部门验收合格证明

6、区内无火灾安全隐患,督促各用户与消防部门签订消防责任书 与用户、消防单位签定的责任书 符合1分，每发现一处安全隐患扣0.5分,未签订消防责任书扣0.5分

7、集体宿舍消防、用电有严格的管理规定,室内电线插座安装规范,无安全隐患

1、消防、用电管理规定的落实情况 符合1分，每缺一项扣0.5分

2、物品堆放符合消防管理要求

（五）电梯系统 5分

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1、电梯准用证（安全许可证）符合1分,每缺一项扣0.5分

2、电梯年检合格证

3、电梯维修保养合同

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好,轿厢、井道、机房保持清洁

1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、机房通风情况

3、电梯运行记录

4、电梯保养记录

5、电梯检修记录

6、轿厢照明情况

7、现场保持清洁

3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗、货运电梯由专人管理操作,严禁超载,客梯严禁载货

1、电梯维保方的营业执照 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、电梯维保人员上岗证

3、货梯专人管理、载货情况

4、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场 符合1分,每一次未在规定时间到达的扣0.5分，5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案 符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案0分

（六）给排水系统 8分

1、建立工业区用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1、用水、供水管理制度的落实情况 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、节水计划

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1、设备日常巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备现场工作正常

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

1、蓄水池清洗记录 符合2分,每发现一项不符合扣0.3分

2、蓄水池消毒记录

3、二次供水卫生许可证

4、水质化验单

5、操作人员健康证

6、水箱间卫生检查记录

7、现场水箱间清洁，水箱加锁

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1、供水设备管理措施 符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分

2、供水设备现场保持清洁

5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人

1、限水、停水通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、停水的临时供水措施

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1、排水系统清淘记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、地下室、车库等设施设备的检查记录

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案

1、派工单20分钟到达现场 符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场扣0.5分,无应急预案扣0.5分

2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉

3、供水事故应急处理预案

（七）空调系统 3分

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1、空调设备运行记录 符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分

2、空调设备巡视记录

3、水塔噪声测试报告

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分

3、制定中央空调发生故障应急处理方案

1、中央空调发生故障应急处理预案 符合1分，无应急处理预案扣0.1分,有预案但不完善或执行不够的扣0.5分

2、相关记录与方案相符

（八）供暖供气系统 2分

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常;北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度

1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、设备运行记录

3、值班记录（24小时有人值班）

4、值班电话、报修地点公布

5、投诉记录（少于3%）、测温记录

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1、巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、保养记录

3、现场符合要求

四、共用设施管理 4分

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1、巡视记录 符合1分,每发现一处不亮扣0.2分

2、现场灯具、开关完好，无不亮现象

4、工业区范围内的道路通畅，路面平坦

1、工业区通道无堆积物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、路面平整，无破损

五、保安及车辆管理 9分

1、工业区基本实行封闭式管理

1、工业区基本封闭 符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分

2、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、专业保安队伍（保安公司的营业执照、委托合同）符合2分,无专业保安队伍扣1分,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分，无预案扣0.2分，其他项每发现一项不符合扣0.1分

2、巡逻路线图及巡逻记录

3、保安人员名单、排班及岗位分工

4、各岗位的值岗及交接班记录

5、保安人员培训及考核记录

6、保安预案

3、结合工业区特点，制定安全防范措施,对货物(产品、设备)出门实行凭证通行制度 安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、出入口等重点部位的措施）符合1分，对特殊的部位要有相应的防范处置预案,每发现一处无防范处置预案扣0.2分，未实行通行制度扣0.5分

4、进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1、各类交通标志齐全，设置合理 符合1分,每一项不符合的扣0.5分

2、现场无堵塞

5、工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

1、疏导人员名单 符合1分,无名单或职责的扣0.2分;停放入位0.6分,每发现一处不符合扣0.1分。

2、疏导人员的工作职责

3、现场车辆停放入位

6、室内停车场管理严格，出入有登记

1、停车协议 符合1分,第1-3 项每发现一处不符合扣0.2分,第4项有出入记录但填写不完整的扣0.2分

2、固定车辆登记表

3、固定车辆出入证发放记录

4、车辆出入记录(车号、出入时间等)

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁

1、管理制度的落实情况（车辆登记）符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、车辆分区摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识 符合1分,无标识或无防护措施的扣0.5分

2、现场有防护措施

六、环境卫生管理 11分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、中转站）、垃圾分类收集 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，垃圾未分类收集的扣0.3分

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、岗位责任制（分工、巡查记录）符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分

2、保洁员名单和保洁区域

3、保洁标准化（工作标准、时间安排）

3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀

1、垃圾按规定时间清运（日产日清）符合1分，每发现一处垃圾扣0.1分,未达到垃圾日产日清的扣0.3分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3分

2、定期消杀记录

4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装,不得与其它垃圾混杂 现场符合要求 符合1分,不符合0分

5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 现场符合要求 符合1分,发现一处不符合扣0.2分

8、工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质;贮放、清运管理有序;房屋外墙无污染;各类排气口安装统一有序,无安全隐患

1、设备噪声检测报告 符合2分，无检测报告扣1分,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分,其它每发现一处不合格扣0.2分

2、现场符合要求

七、绿化管理 3分

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1、符合绿地规划图 符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象扣0.2分

2、绿地内无践踏痕迹

3、绿地无占用现象

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1、绿地裸露面积不超过1平方米 符合1分，长势不好扣1分,其他每发现一处不符合扣0.1分

2、绿化养护措施（修剪、打药）

3、长势良好，修剪整齐

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

八、精神文明建设 3分

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定 业主代表介绍 符合1分,管委会书面证明的为基本符合0.5分,有违约记录的扣0.5分

2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面知识,开展积极健康向上的活动;宿舍区设信息公告栏;设有文化体育活动场所

1、区内设宣传栏等设施 符合1分,有设施和资料的为基本符合0.5分,无记录或照片扣0.5分

2、各类宣传资料及宣传栏内容

3、举办各类活动的计划、记录、照片等

3、区内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 当地派出所介绍 符合1分,有案件发生的扣1分

九、管理效益 4分

1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

1、多种经营项目 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、提供服务的相关记录

3、本工业区物业管理经营状况 财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分，亏损的扣0.5分

第四篇：住宅小区物业管理暂行办法

中国石油集团东方地球物理公司公共事业部

涿州基地管理处文件

基管物字〔2006〕13号

关于印发《涿州基地管理处 住宅小区物业管理暂行办法》的通知

处属各单位：

现将《涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法》印发给你们，请各单位认真遵照执行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法

第一章

总

则

第一条

为规范涿州基地管理处小区物业管理和服务，为业主创造文明有序、优美和谐的生活、工作环境。依据《物业管理条例》、《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》和《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》，结合涿州基地管理处实际，制定本办法。

第二条

本办法所称物业，是指涿州基地管理处管理和服务的住宅小区内房屋建筑及相配套的设施、设备和场所（地）。

第三条

本办法所称物业管理，指按照公共事业部住宅小区物业服务委托合同，对住宅小区内房屋建筑及配套的设施设备和场所（地）进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生、绿化、美化等活动。

第四条

房屋及配套设施设备和场所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住户共用房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、楼顶、上下水管道、供暖管线、共用照明、单元防盗门等。

（二）公用设施设备和场所（地）：排污设施、道路、绿地、自行车棚、停车场、垃圾存放场地及设施、以及沟、2 池、井、配置的小品、公益性休闲设施、避雷设施、住宅小区照明和公共设施设备用房等；

（三）自用部位、自用设施设备：是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线等，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。

第五条

物业管理部是本办法的归口管理部门，负责制定住宅小区小区管理考核办法、服务标准及有关物业管理的各项规定；组织、指导住宅小区管理机构参加物业的接管验收及申报工作；监督、检查、考核小区物业管理工作；受理业主投诉，协调住宅小区与业主、其他共管等单位之间的关系。

第二章

业主和业主委员会

第六条

本办法所称业主为居住房屋和非居住房屋的所有权人。

第七条

本办法所称物业使用人是指物业的承租人和非业主的使用人。

第八条

涿州基地管理处管理和服务区域内的业主是指东方地球物理公司和小区居住房屋所有权人。

第九条

业主委员会是指在公共事业部指导下由居民委员会推荐，由业主代表选举产生的业主自治组织。

第十条

公共事业部是东方地球物理公司非居住房屋 产权人代表，依据东方地球物理公司的授权，行使下列权力：

（一）代表东方地球物理公司与涿州基地管理处签订小区物业管理合同。

（二）组织、指导、监督住宅小区物业的接管验收；

（三）决定专项维修项目、资金使用，并监督实施；

（四）指导、监督、检查住宅小区物业管理工作；

（五）批准成立物业管理机构；

（六）批准成立业主委员会组织；

（七）其它。

第十一条

公共事业部作为业主代表，依据东方地球物理公司的规定，履行下列义务：

（一）协调有关单位和业主支付物业管理费用；

（二）筹措专项维修项目资金；

（三）协调住宅小区内物业管理单位与业主及其他有关管理单位之间的关系；

（四）提供物业管理用房；

（五）其它。

第十二条

业主委员会的职权：

（一）代表居住房屋业主监督住宅小区物业管理活动，维护业主和非业主使用人的合法权益；

（二）召集业主委员会及业主代表会议，听取物业管理单位的汇报；

（三）审议物业管理单位制订的维修管理计划，并4 监督其执行，审议住宅小区物业管理服务的重大措施；

（四）监督住宅共用部位维修基金的使用；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行物业服务合同；

（六）监督业主履行业主公约的情况；

（七）其它。

第十三条

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开业主代表会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（二）提出制定和修改业主公约的建议；

（三）监督物业管理单位履行物业服务合同；

（四）对住宅共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（五）监督住宅共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称住宅维修资金）的管理和使用；

（六）法律、法规的规定；

（七）其它。

第十四条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理单位提供的服务；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主委员会做出的决定；

（五）按照国家有关规定交纳住宅维修资金；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）配合物业管理单位对公共设施设备的维修养护；

（八）法律、法规的规定；

（九）其它。

第三章

管理机构与职责

第十五条

涿州基地管理处受公共事业部委托负责东方地球物理公司涿州基地住宅小区的物业管理和服务工作，在各小区分别设立物业管理机构。

第十六条

住宅小区物业管理单位代表涿州基地管理处实施物业管理，职责如下：

（一）负责物业的接管验收；

（二）依据物业委托管理合同对住宅小区实施管理；

（三）依据东方地球物理公司物业管理收费标准收取物业管理费；

（四）与业主委员会共同制定小区公共管理制度；

（五）协助业主委员会制（修）订《业主公约》；

（六）依据服务项目需求与专业化中心签订《住宅小区物业项目内部服务协议》，并对服务质量进行监督；

（七）接受业主委员会及业主的监督；重大的管理措施经业主委员会认可，涿州基地管理处批准；

（八）受理业主投诉，协调驻小区内各单位在物业管理6 活动中的有关事项；

（九）定期与小区内其它管理部门沟通，每季度末召集业主座谈会，对业主提出的意见汇总、上报、整改、反馈；

（十）接受上级及处职能部室的监督、指导、检查、考核。

第十七条

供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务项目等按《住宅小区物业项目内部服务协议》实施专业化服务。

第四章 前期物业管理

第十八条

本办法所称前期物业管理是指业主入住之前，涿州基地管理处按照公共事业部要求，对物业管理的前期策划、交接验收、业主入住等事项进行的物业管理活动。

第十九条

成立前期物业管理领导小组，组建承接物业管理的组织机构。

第二十条

在业主入住之前，起草业主临时公约和物业管理公共契约，对有关物业的使用、维护、管理，以及业主的共同利益、应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出具体约定。

第二十一条

在业主入住时与业主签订业主临时公约，并予以说明。

第二十二条

在业主入住时与其签订物业管理公共契约。

第二十三条

承接物业时，对新建物业及配套设施设备 进行验收。

第二十四条

物业接管验收应具备以下条件：

（一）房地产开发建设工程施工完毕，并经当地政府行政主管部门竣工验收合格（或接到公共事业部的通知）；

（二）供电、供暖、供水、排水等配套设施设备经过调试达到正常使用功能；道路、绿化等公用基础设施、单项工程全部验收合格。

第二十五条

物业接管验收时开发建设单位应提交下列文件（或下列文件清单）：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各单项工程设计文件（图纸复印件）等；

（二）当地工程质量监督机构提供的竣工验收合格文件；

（三）消防部门提供的消防验收合格文件；

（四）当地技术监督部门提供的电梯验收合格文件；

（五）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（六）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（七）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（八）物业管理所必需的其它资料。

（九）接收资料应满足《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》要求。第二十六条

物业接管验收，应当按照以下程序进行：

（一）在接到接管验收通知15日内，物业管理部组织相关部门和物业管理单位组成接管验收小组，制订接管验收方案和验收表格，培训接管验收人员；

（二）物业管理接管验收在公共事业部组织下进行，听取开发建设单位有关物业的情况介绍，提出验收意见，审阅有关资料，现场检查验收，填写验收记录，进行资料移交，形成验收报告；

（三）在公共事业部组织下与房地产开发建设单位协商，达成协议，明确质保期内的维修事项、范围、联络方式、处理原则；

（四）在公共事业部主持下，办理物业移交手续。第二十七条

交接双方的责任

（一）物业接管交付使用后，如发现隐蔽性的质量隐患，报公共事业部，由公共事业部组织开发建设单位及相关设计、监理、施工单位共同分析研究，查明原因，提出解决方案。

（二）在正常使用条件下，建设单位依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》承担物业的保修责任：

1、基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体结构工程，为设计文件和合同规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年；

3、供热系统为2个采暖期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期2年。

新建房屋自验收接管之日起开发建设单位按建筑工程保修的有关规定承担保修责任。在验收接管时，开发建设单位若委托物业管理单位保修的事项，经双方达成协议，建设单位可一次性或分项、分期支付保修费用，由接管单位负责保修。保修费的标准双方协商确定。

第五章

物业管理服务

第二十八条

涿州基地管理处与公共事业部签订小区物业委托服务合同。内容包括：物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。

第二十九条

涿州基地管理处依据《物业管理条例》、《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》和合同约定的内容，与管理单位签订小区物业管理目标责任书，实施物业管理。

小区物业管理目标责任书包括：设备、设施完好率、业主满意率、投诉处理率等。

第三十条

小区物业管理单位可以将物业管理区域的电梯等维保业务委托给专业性服务单位；供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务等项目按住宅小区《物业项目内部服务协议》实施专业化服务。第三十一条 住宅小区物业管理单位建立健全内部管理制度和服务规范等。

第三十二条

根据物业服务合同的约定向业主和用户收取物业服务费用。

第三十三条

住宅小区物业管理单位代收管辖区域内水、电、暖费用。

第三十四条

住宅小区物业管理单位协助做好管理区域内的安全防范工作；物业管理人员不得侵害业主和物业使用人的合法权益。

第三十五条

住宅小区物业管理单位应建立突发事件应急预案，发生安全事故时，启动应急预案，采取应急措施，及时向HSE部报告，做好救助工作。

第三十六条

物业管理部和住宅小区物业管理单位应及时处理业主、物业使用人、承租人在物业管理活动中的投诉。

第六章

物业的使用及维修养护管理 第三十七条

物业维修养护的范围与责任

（一）房屋本体自用部位及设施（以下简称：自用部位）的维修责任人为业主；

（二）房屋本体共用部位及设施（以下简称：共用部位）的维修责任人为房屋本体内的全体业主；

（三）房屋毗连部位及设施（以下简称：毗连部位）的维修责任人为毗连业主。

（四）自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍住宅小区容貌及房屋外观或其他违反住宅小区物业管理规定的，物业管理单位督促其及时进行维修、整改，其费用由维修责任人承担；

住宅自用部位、毗连部位、共用部位及设施的维修养护费用，执行《东方地球物理公司住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》；

（五）住宅小区共用设施、设备和场所（地）维修责任人为涿州基地管理处。其中：日常维修项目由住宅小区物业管理单位制定计划，费用纳入预算指标，从处属单位的维修费用中支出；专项维修项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（六）住宅小区绿地、树木的养护责任人为涿州基地管理处。日常养护由小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；绿化专项项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（七）住宅小区公共场所、环卫设施的维修保养责任人为涿州基地管理处。日常维修保养由住宅小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；环境治理专项由计划财12 务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（八）保修期内住宅小区物业的维修养护按《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》执行。

第三十八条

房屋管理与维修养护

（一）住宅小区主出入口设有小区平面示意图，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

（二）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。

（三）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，报公共事业部批准，组织维修。

（四）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃、楼道灯等，并及时维修养护。

（五）住宅装饰装修管理按照建设部《住宅装饰装修管理办法》和业主公约（业主临时公约）要求，制定涿州基地管理处住宅小区住宅装饰装修管理规定。业主（使用人）在装修前，住宅小区物业管理单位应审核其装修方案，并告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

（六）每日巡查装修现场，对影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线、私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（七）保持房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装 饰材料不妨碍院容和观瞻；前后阳台封闭统一有序，不得在户外安装装物框及晾晒架；对安装防护网、遮阳蓬等要符合规定，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一、美观，无安全隐患或破损。

（八）房屋完好率达到98%以上。

第三十九条

公共设施、设备、场所（地）的管理

（一）对公共设施设备进行日常管理和维修养护（由专业部门负责的除外）。

（二）建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（三）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（四）对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向公共事业部提出报告与建议；根据公共事业部的决定，组织维修或者更新改造。

（五）载人电梯按规定年检，定期维修、保养，责任到人，操作人员持证上岗，确保正常运行。

（六）公用排污、排雨水管道通畅，设施完好无损。

（七）设备间保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（八）道路（含车行、人行）完好，路面平整，井盖无缺损，路面井盖不影响车辆和行人通行。

（九）路灯等公共照明设备完好, 路灯完好率98%以上。

（十）停车场、棚、房及其他公共场所、建筑小品、垃圾箱清洁完好无损。

（十一）消防设施完好。

（十二）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施设备事件有应急方案。

第四十条

环境卫生管理

（一）制定《住宅小区环卫管理规定》，每年制定环卫工作计划，划分责任区，明确责任人。

（二）在规定地点设置垃圾箱，垃圾日产日清，保持垃圾箱清洁、无异味。

（三）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。

（四）住宅小区道路、广场、停车场、绿地等每日清洁养护；电梯轿厢内每日清洁1次；楼道每日清扫1次、每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清洁2次；路灯、楼道灯每年清洁不少于2次；及时清除道路积水、积雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时处理。

（六）根据实际情况进行消毒和灭虫除害。

第四十一条

绿化养护管理

（一）制定《绿化管理规定》，划分责任区，明确责任人。

（二）根据《涿州基地管理处绿化养护月工作历》，及时组织修剪、补栽补种、清除杂草、浇灌、施肥、松土、喷药杀虫等养护工作。

第四十二条

物业管理区域内，按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当依法办理有关手续，告知小区物业管理单位；物业管理单位确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当征得业主委员会同意。如影响公共建筑和公共设施的安全性和功能性改造，及时报公共事业部组织评估，批准后实施。

第四十三条

住宅小区物业管理单位不得擅自占用、挖掘管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修或者公共利益的需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应告知业主委员会，完工后及时恢复。

第四十四条

供水、供电、供热、通讯、有线电视、燃气等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第四十五条

住宅小区物业管理单位实施物业管理后，其它施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程前，必16 须经住宅小区物业管理单位同意，并在明显位置设立安全防护标记，保证公共设施、设备和场所（地）完好及人员安全，同时接受住宅小区物业管理单位监督，对损坏小区公共设施、设备场所（地）的，应予修复或按有关规定赔偿损失。

第四十六条

业主或物业使用人不得有下列行为：

（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；

（二）损坏、变更房屋承重结构和外貌（外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状、规格），擅自改变房屋的设计用途、功能、布局；

（三）私自占用或损坏物业的共用和公共设施设备或移装、拆除、改造公共设备，改变其使用性质。

（四）私自封闭、拆改阳台，违规安装防盗窗（栏杆）及室外衣架；违规在阳台引入上、下水管线等。

（五）在天井、庭院、平台、屋顶、道路、空地或其它场地搭建任何建筑物、构筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定着物。

（六）践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施。

（七）在公共场所私设、乱设摊点，推销商品（广告）等活动。

（八）在公共部位堆放杂物、乱倒垃圾，将杂物投入排水管道、管沟使其堵塞或损坏。高空掷物对他人人身、财产造成危险的行为。

（九）在住宅门窗上安装私设广告牌或标志。

（十）在住宅小区内，建筑物内乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂。

（十一）占用房屋的公用部位（如楼道、自行车棚、院内空场地等）堆放杂物；

（十二）随意停放车辆，占用住宅小区内的道路、场地、绿地等；

（十三）在住宅小区内设点加工，经营危险品以及利用住宅从事危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；

（十四）谩骂、殴打、设置障碍，妨碍、阻挠小区物业管理单位管理人员、维修人员履行职责；

（十五）国家法律、法规、规章、《物业管理条例》、《业主公约》及东方地球物理公司禁止的其他行为。

第四十七条

业主和使用人违反本办法第四十六条所列规定之一的，由住宅小区物业管理单位予以制止、批评，并责令恢复原状、赔偿损失，情节严重交有关部门处理。

第七章

物业管理经费

第四十八条

经费来源

（一）向业主收取的物业管理费；

（二）公司费用补贴；

（三）专项费用补贴；

（四）其它。

第四十九条

收费依据 物业服务收费按公司公共字[2004]11号《中国石油集团东方地球物理有限责任公司职工住房物业费采暖费取费控制面积标准的暂行办法》、公司计字[2004]58号《东方地球物理公司内部物业服务收费管理办法》、公司计字[2004]142号《关于东方地球物理公司物业服务及其他收费办法通知》文件执行。

第五十条

物业管理经费支出

（一）住宅小区共用设施、设备和场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、物业用水电暖费、设备折旧费、市政和住宅小区环卫费用、排污费、设施维修费、绿化养护费等）；

（二）管理费、人员费用、劳动保护费和办公费等；

（三）住宅小区共用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

（四）其它费用。

第八章

附

则

第五十一条

住宅小区治安保卫、车辆安全管理、消防管理、饲养宠物管理、私搭乱建、院区精神文明建设等按公共事业部职责划分不属于涿州基地管理处职责范围，由公共事业部其他相关单位负责管理。燃气管道由燃气供应单位负责管理。

第五十二条

本办法由物业管理部负责解释。第五十三条

本办法自发文之日起实施。

主题词：物业小区

管理办法

通知 抄送：处领导，存档。

涿州基地管理处办公室

2006年6月20日印发

打字：谢

校对：李

(共印30份)20

第五篇：住宅小区物业管理方案

XX居住小区物业管理方案

一、物业管理内容

二、物业管理模式

三、物业公司组织机构和管理制度

六、业服务内容、标准及质量保证措施

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆管理和其它公共管理”；

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： 1.2工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。1.3、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

1.4、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理 6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

2、公共管理制度 2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）3．1物业处经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度； C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标； D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；

3．2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C.负责对本中心员工各类考核； D.向管理处经理提交各岗位用人计划；

E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%； F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定； H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 3．3环境管理部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生； B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现； C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；

G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．4保安部主管岗位职责

A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理； H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。3．5工程维修部主管职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；

C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工； F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．

6、服务中心主管职责

A、熟悉物业管理有关法规政策；

B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等； C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理； D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活； E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。2.2公共设施、设备所用电为

A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时 =2592.00元/月

B、智能化网络运行等综合：1000.00元 C、共计为：3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算则为： 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵运行费： 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天

=1500元/月

六、业服务内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。