第一篇：加强土地交易与不动产登记的有效衔接
加强土地交易与不动产登记的有效衔接
土地交易与不动产登记关系密切。不动产物权经市场交易而设立、变更、转让和消灭，经依法登记而发生效力。交易是登记的重要前提，登记则是交易的重要保障。而土地交易与房屋交易有所区别，其中土地转让主要是土地使用权的转移，房屋转让则主要是所有权的转移。
《不动产登记暂行条例》施行以来，各地加快推进不动产统一登记。但目前我国土地市场中仍存在着大量违规交易、违规办理登记的现象。交易与登记的违法、违规往往互为前提，如果不做好两者的衔接，弥补管理上的漏洞，势必形成恶性循环，严重扰乱土地市场的秩序，侵害不动产权利人的合法权益。
而加强土地交易与不动产登记的衔接，有利于确保土地出让合同的履约，规范市场秩序，避免国有土地资产流失，保障权利人的合法权益。
厘清内在联系机制
为了做好土地交易与不动产登记的衔接，有必要厘清两者的内在联系机制。
在功能定位上具有内在联系。在我国土地公有制的背景下，由于政府在土地管理中的多种角色（既是土地出让人，又是行政管理者，还是土地登记者），因此，尽管土地交易与不动产登记的基本功能不同（交易的基本功能是实现土地使用权的转移，登记的基本功能确认土地使用权的归属，保护权利人的利益），但仍存在一些共同点，主要表现在二者都承担着一定的土地管理职能，而且所承担的土地管理职能本质上是一致的、关联的。
在操作程序上具有内在联系。从操作程序上看，土地交易与不动产登记往往互为依托，环环相扣。一方面，土地交易后需要进行登记。《物权法》第一百四十五条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”另一方面，土地交易前必须进行登记。理论上，只有登记过和产权明晰的土地，方可进行出让、转让、抵押和租赁。无论一级市场还是二级市场，登记都是对不动产交易结果的一种确认和表现形式。
在法理上具有内在联系。从法理上看，土地交易与不动产登记所涉及的权利关系有所差别，前者同时涉及债权和物权，而后者主要为物权。物权制度与债权制度是市场经济中最基本的两项财产制度，共同维护着市场交易的安全。从物权上看，一级市场通过交易设立物权，二级市场通过交易转移物权，不动产登记确立物权；从债权上看，土地出让合同中既明确了受让人的权利，也规定了受让人应承担的义务，比如，节约用地、环保节能等要求，由此构成了债权的一部分。从载体上看，登记簿是不动产登记管理的基础；土地合同是土地交易的载体。
正视衔接中的问题
从实际情况看，我国交易与登记衔接中存在的问题主要表现在出让、转让和抵押等三个方面。
土地出让与登记衔接中存在的问题。首先体现在出让合同中约定需登
记部门审核的内容，登记部门难以或无法操作。比如，为提高土地节约集约利用水平，越来越多的出让人会在出让合同中约定土地的建设、功能、管理、建筑节能和环境保护等管理要素的要求，并要求在登记簿和产权证附记栏中予以注记。但在登记的实践中，有的要素内容太细，有的过于宏观难以量化，导致注记难。有的要求即使进行了注记，但由于口径不清，统计单位不明，导致登记部门难以审核落实。
此外，政策法规明文规定“未履行合同约定不得办理初始登记”，如《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第23条规定，“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。但在土地登记管理工作中，尚存在未履行出让合同约定就为其办理土地初始登记的情况。
土地转让与登记衔接中存在的问题。这方面出现的问题在于，不符合法律规定的转让条件，或未按照法定程序转让的，登记部门为其违规办理转移登记。例如，按照《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。但是一些企业未达到这些条件就擅自转让，土地登记部门也为其办理了转移登记。
对于划拨土地和一些以协议方式或定向邀标等方式供应的土地，在合同中往往都设置一些转让的限制性条款，比如，规定“未经出让人同意、未履行相关手续，不得转让，不得进行登记。”但是，实际操作中，一些登记部门并没有把关，擅自转让的现象时有发生。
未达到在合同中约定的转让条件，登记部门是否可给其办理转移登记，目前在认识上还不统一。为了实现土地利用效益的最大化，不少地方在土地出让时，往往在出让合同中对受让人提出一系列要求，如投资强度、产出效益、物业持有比例等，受让人若达不到相关指标要求，则不得转让，登记部门也不得办理转移登记。在实际操作中，一部分地区的登记部门按照合同约定严格把关，防止擅自转让；但也有一部分地区的登记部门以合同约定不是法定程序为由，仍为一些未履行合同约定的企业办理转移登记，造成操作上的不统一。
土地抵押与登记衔接中存在的问题。一是将违规登记的土地用于抵押融资。例如，为虚假的土地办理登记用于抵押融资；违反规定将划拨土地直接用于抵押融资；未履行土地出让等程序，直接办理土地登记用于抵押融资。
二是不符合抵押条件的，登记机构违规批准抵押融资。主要包括四种类型：违规批准利用公益设施等土地抵押融资；违规批准未取得合法土地使用权的土地进行抵押融资，如违法用地未查处到位即办理国有建设用地使用权证用于抵押融资；违规批准改变土地用途（使用权类型、权属）进行抵押融资；为政府储备土地办理不符合要求的使用权类型或用途登记，用于抵押融资。
促进衔接提效能
总的思路是：以保障土地交易安全和提高土地利用效率为目标，以加强土地全生命周期管理和土地节约集约利用为主线，以注记内容上的衔接为关键，以信息技术支撑和不动产登记制度为保障，以完善管理内容、优化工作流程、加强部门合作、健全法律法规、提升配套服务为重点，促进土地交易与不动产登记在内容、流程、制度、法规与技术等各方面的有效衔接，提高交易与登记的整体效能。
细化注记内容，明晰审核口径，实现出让与登记的衔接。根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》的相关规定，建议明确不动产登记簿（证）注记的原则：依法合规，注记内容的管理要求必须合乎法律法规，不能以政代法；突出重点，有选择性、有重点地提出确需在登记环节注记的内容，切勿眉毛胡子一把抓。特别要明确，必须是有相关法律法规，或省级以上政府文件规定的需要写入合同的管理要求，方能由不动产登记部门进行注记。
具体而言，建议重点纳入以下合同内容：一是法律规定的一些限制性要求。比如，非市场化出让的土地转让限制（比如划拨、协议土地的转让限制等）；是否违法用地等。二是合同约定的一些提示性要求。比如，环保要求、投入产出要求等。同时还应注意，在注记中提出的管理要求应是可操作的，明晰审核口径，方可有效落实。
通过分类管理和分工合作，实现转让、抵押与登记的有机衔接。土地转让、抵押与登记衔接应实现分类管理，不该设置条件的不设置，不审核，交给市场；该设置条件的，明确设哪几类、如何审核、谁负责审核，严格监管（具体流程见图1）。
图1 土地转让、抵押与登记衔接管理的思路与流程
为了促进二级市场的活跃和发展，对于按市场化方式取得的，且省级以上政府没有明确限制转让、抵押要求的土地，可以适当放松政府管制，只由登记部门在登记时法定审核和登记。
对于非市场化出让的土地，或省级以上政府对转让、抵押有明确限制要求的土地，交易管理部门要严格监管。为此，建议建立土地交易备案审核制度，加强交易审核，不符合要求的不予备案，并将交易合同备案信息作为登记的审核要件。
交易审核主要有转让审核和抵押审核。转让交易审核的内容包括：基本条件审核，即是否达到了规定的基本转让条件；合规性审核，即是否改变了土地性质和其他规划参数等；合约性审核，即是否履行了出让合同上的相关约定；价格审核，即土地转让价格不得明显高于或低于市场价格；缴税情况审核，即是否已缴纳契税和增值税等税费。
抵押交易审核则包括对抵押基本条件、抵押金额、抵押物竞买人资格、抵押主体资格、土地分割抵押、抵押担保债权范围等的审核。
通过优化管理体制，强化部门之间的有机衔接。建议加快推进不动产统一登记工作进程，优化衔接流程。比如，土地初始登记时，登记部门要根据土地出让合同，将“房地产权证应注记内容”录入登记簿（证）注记栏，以便监管后续的二级市场交易行为。
加强法律法规建设，修订土地交易与不动产登记的有关规定。为了保障交易与登记的有机衔接，建议尽快修订《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等相关政策法规。一是明确将出让合同约定作为登记基本依据，未有效履约的不得进行登记；二是明确建立土地交易备案审核制度。
加强信息平台建设，实现交易与登记的信息共享。针对交易与登记的实际操作环节，因信息不对称造成的衔接不畅等问题，建议加强不动产登记信息平台建设。
将所有不动产登记和交易的信息统一在同一平台上共享，实现实时互通共享，可以消除“信息孤岛”，确保相关业务办理的连续、安全、便捷和高效，保障土地交易秩序和安全，维护当事人合法权益。
【来源】《中国不动产》2016年第7期
【作者】上海市土地交易事务中心
卢为民
张琳薇
第二篇：不动产抵押登记类型之间的衔接与法律风险
不动产抵押登记类型之间的衔接与法律风险
在我市实施不动产统一登记以来，原来分属土地、房产、海洋、林业不同部门办理的不动产抵押登记合并到我局统一办理，客观上极大地降低了土地使用权、海域使用权和地上物分别不同部门抵押存在的风险，也方便了办事单位和群众。截至五月二十五日为止，在市区开展不动产登记的十八个工作日内，共发放不动产权证书和不动产登记证明4141本，其中抵押权登记为2271本，占不动产登记量的55%。随着市场经济的发展，大众创业，万众创新的不断驱动，不动产抵押登记必定是我们不动产登记的主要服务类型。对我局来说，开展不动产登记的人员少、业务生、办证量大、责任重。实际上，不动产抵押登记一直存在着巨大的风险和责任，如何把握好不动产抵押统一登记的范围、抵押顺序、抵押环节的衔接，规范不动产抵押登记行为，提高不动产登记人员的业务素质和操作规范，本文试做以下探讨。一．不动产抵押登记类型及其之间的关联和衔接
不动产抵押登记依据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条规定，按下列类型办理不动产抵押登记
（一）建设用地使用权；
（二）建筑物和其他土地附着物；
（三）海域使用权；
（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（五）正在建造的建筑物；
（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。其中，建设土地使用权抵押、建筑物和其他土地附着物抵押与正在建造的建筑物抵押有着密不可分的关联。并且如果是商品房开发企业，还存在着在建商品房预购抵押登记。如何做好以上不同类型不动产抵押的衔接，最大限度的降低潜在的法律风险和登记风险。除了有耐于房产交易部门和抵押登记机构之间的密切配合，也有耐于不动产登记工作人员的业务熟练程度、风险防范意识。
以开发企业为例，从招拍挂取得土地开发使用权，缴纳土地出让金后，首先取得土地使用权，并依申请办理了土地使用权不动产证书。由于开发企业之前预付了巨额的土地出让金，土地成本在后期开发阶段必然需要通过融资进行摊薄，最有效最直接的手段就是将土地使用权抵押，为商品房建设筹措资金。有的开发企业可能由于资金短缺，又做起了在建工程抵押。在过去土地管理部门和房产管理部门分别办理土地抵押和房产及在建工程抵押的情况下，房地抵押分离是实际存在的，因而风险同样巨大。现在不动产登记统一后，在土地使用权抵押后，法律是不禁止在建工程作为地上物权可以再次抵押的。而且，在建工程抵押后，开发企业依照取得的四证，既土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证进行开发建设，就可以取得商品房销售许可证，房屋销售如何防范风险，同样值得思考。
早在2010年4月20日，时任银监会主席刘明康在银监会召开的金融形势分析通报会上作重要讲话，为防止抄地、炒房，特别是开发商恶意囤地、圈而不建的行为，银监会要求对经营性用地抵押全部以在建工程方式办理抵押贷款。
土地使用权抵押的风险
（一）土地使用权抵押，是指单位或者个人依法或依约定，将国有土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利，在不发生转移的前提下抵押给抵押权人的行为。土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：
(1)用于抵押的土地使用权必须是通过出让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。(3)土地使用权抵押时，如果地上有建筑物及其他附着物，应随之抵押。
(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。一切以出让合同约定的规划条件和用途设定抵押条件。
(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
特别要说明的是，《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
（二）土地使用权抵押作为不动产物权抵押担保，抵押权人需要注意以下几个问题： 1.土地价值是否满足垫资额度。经营性土地使用权抵押一般都是在工程前期阶段或工程设计阶段开始，这就要求工程承包方承担一定的风险。为保证总承包方获得与其垫资额度相对应得付款保障，应该通过估价等方式确认土地价值是否足以保障经营性土地上预期的垫资额度，若土地价值小于垫资额度，工程承包方将无法通过土地使用权抵押得到等值的保障。土地权利人所以需要再以在建工程向金融机构申请抵押，以支付工程承包方超额的垫资额度。这样，金融机构也承担着在建工程抵押的风险。
2.土地使用权利人、工程承包方垫资人、抵押权人之间需要找到债权之间的平衡。若已设立抵押权，按照《物权法》第199条规定“
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿”,不动产抵押清偿按照登记顺序的原则，那么工程承包方只能在土地价值中已有抵押额度以外的部分的范围内的部分范围内得到保障。这样，工程承包方承担的风险更大。三.在建工程抵押的风险
（一）在建工程抵押，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》所做的规定，“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占用的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。此规定在建工程抵押应从二个方面予以规范，一是在建工程抵押的资金使用的专项性，二是在建工程抵押物的合法性。
由于在建工程在形态上来说，存在着尚未建造的期权，所以在建工程抵押存在的风险在以下几个方面： 1.在建工程抵押的合同风险。针对在建工程抵押，建设部在《城市房地产抵押登记办法》规定了抵押合同载明的内容包括《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》的三证编号以及施工合同等，所以，在办理在建工程抵押时必须认真查看原件，否则很可能导致在建工程抵押合同无效。
2.在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权冲突的风险。在建工程许多需要工程承包方预先垫资一定比例，往往承包方既要为建设方垫资，还要为建设者我们俗称的农民工支付工钱，当发包方不能支付承包方的工程款时，也就意味着建设者拿不到他们的血汗钱。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。抵押有效和优先受偿权之间存在着法律规范和社会稳定、群众利益之间的矛盾，造成抵押权人的优先受偿权很可能处于有名无实的境地。当然，在实践中也会出现工程发包人与承包人恶意串通套取资金，弄虚作假，导致抵押权在法律上有效，实际无效的尴尬状态。
3.经营性用地开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险。开发商开发用地的目的是将在建工程建设好作为商品房向社会出售，而且法律并不禁止取得商品房预售许可的房屋抵押后不得出售，尽管法律明文规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。但是如果抵押人将房屋预售给第三人，由于第三人属于善意取得，抵押权如果要求实现必须通过诉讼程序解决此类纠纷，时间成本和执行难度都超过一般人的承受能力。四．土地使用权抵押转为在建工程抵押过程中的风险
在我市于今年五月三日开展不动产统一登记之前，土地使用权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押则在住建部门登记。实行不动产统一登记以后，作为过渡期的不动产登记，原来的登记行为继续有效，如何保证分开登记的统一管理不出现偏差，登记时效的统一和合规，需要不断磨合。特别是在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中，根据相关法律规定及实践，在在建工程形成之前，以净土地抵押登记，在建工程开始形成之后，土地使用权应连同在建工程转为在建工程抵押。要求必须对原登记的土地办理抵押合同及登记注销手续，并在不动产登记中心签订新的在建工程抵押合同，且重新办理登记。此时如果操作不当
第三篇：不动产登记工作计划
不动产登记工作计划
不动产登记工作计划
20**年是不动产统一登记制度在基层落地的关键年，实施不动产统一登记从制度层面堵住了房地分割中出现的制度、贷款和税收漏洞，进一步明晰了不动产权，但也出现了部门衔接、历史遗留处理等相关问题，如何化解这些问题，让不动产登记工作真正做到便民利民，笔者认为，在今后一段时间，关键要实现不动产登记机构、登记簿册、依据和信息平台“四统一”。
一、基本情况
20**年11月20日，县委编委会批准在县国土资源局加挂**县不动产登记局牌子，负责全县不动产登记工作，将相关部门涉及的不动产职责整合到不动产登记局，内设**县不动产登记中心，为县国土资源局事业单位，定编14人。根据我县实际，县国土资源局组建工作专班，初步拟定不动产登记办事流程，印制不动产登记样表、申请资料、服务指南。并就“人员调配、办公场所设置、权籍档案移交、税费收取、印章启用、人员培训、县政府实施不动产登记公告时间、工作经费、成立不动产登记领导小组”等9个议题提请县政府专题审议，明确任务，落实责任单位。县政府决定自20**年元月1日起，国土资源、房管、林业等部门暂停受理业务。1月11日，**县不动产登记局和**县不动产登记中心正式挂牌，统一受理不动产登记业务。
二、主要做法
１、整合力量。按照“人随事走，编随人走”的原则，从县林业技术推广站连人带编划入1名，从县房管局连人带编划入2名，国土资源局内部调整5名，8名人员于20**年12月30日前到岗，迅速开展系统培训。
２、增设窗口。在县行政服务大厅设不动产登记服务窗口8个，其中受理窗口6个，收费、缮证、归档窗口2个。３、优化服务。完善工作流程，加强制度建设。全员设定A、B岗，确保工作连续性；对招商引资企业、城投公司等重点项目开辟绿色通道，要求在1个工作日内完成；对工业项目的抵押贷款项目、预告预抵押、房产抵押注销登记、新建商品房转现登记等业务，在材料齐全的情况下，做到立等可取；其他业务要求在5个工作日内完成。截止目前，全县共颁发不动产登记证书证明**57本。
三、存在问题
1、部门协调配合待解决。一是与房产部门的业务协调配合中存在数据共享、查询和补录工作不到位。原房产登记业务统一划入不动产登记后（其中，转移登记仍由房产部门审核），由于未进行房产数据补录，造成不动产登记系统不能查询房地产数据。县政府要求20**年7月1日起实行不动产数据统一查询，如此，造成不动产登记机构不能对房产数据的完整性负责。二是国土资源局内部程序亟待简化。因为我局未设置导询台，申请人来大厅登记后，就认为已经受理，实际在受理前还有不动产测绘、土地评估等一系列环节，经常因其中一个环节时间过长，引发矛盾和误解。
2、不动产登记测绘单位需统一。在不动产登记初期，我们一直按照原有模式，房产测绘和土地测绘一同到现场开展业务，经常因测绘人员不足问题，造成时间长，资料积压多，影响不动产登记质效；两家单位收费，不符合不动产登记的便民利民原则。
3、数据整合待启动。按照部和省厅关于加快推进不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知要求，20**年11月底前，我县必须完成信息平台建设，与市、省、部对接。当前必须尽快做好以下工作，一是房产数据补录到不动产信息平台。二是在地藉核心数据库内导入不动产信息平台。三是进一步加强安全防范和日常维护，确保信息平台的及时更新。
四、建议与思考
1、加快不动产信息平台建设步伐。一是通过信息平台建设，实现不动产数据共享与保护，从根本上解决档案查询、数据补录问题；二是通过信息平台建设，进一步方便群众，提高办事效率，申请人只需提供一次资料就能办理完不动产登记业务，不需再向房产部门提供资料。三是通过信息平台建设，实现图、表、证、薄的有机统一，实现数据成果管理和信息安全的需要。
2、规范不动产登记测绘和收费。一是省厅要尽快联系物价等部门，及时确定不动产测绘收费标准。在现阶段应综合房产和土地测绘收费标准，按下线的70%收取测绘费。二是规范不动产测绘机构。通过备案或者公开遴选2-3家具备不动产测绘资质的测绘单位，实现不动产测绘一次性进场测绘、同时出具测绘成果，一次收取费用，从而起到提质增效的作用。三是进一步明确测绘单位的职责和义务。对测绘单位实行黑名单制管理，规定测绘单位在3个工作日内完成资料整理和出图，并确保成果质量，及时进行数据更新；在收取费用的同时，也要承担一定的义务。对涉及农村宅基地的登记测绘实行全程免费，按时完成，确保不能增加农民负担。
3、提升不动产登记人员素质。一是在系统内部加强业务知识和政策法规的学习，做到人人钻研业务，努力提高个人素质；二是要加强横向交流，向先进单位学习、向业务能手学习，学习和借鉴外地先进经验，努力提升**不动产登记整体水平。三是严格工作纪律，坚决杜绝门难进、脸难看、事难办的现象发生，对工作人员定期轮岗。三是强化服务意识，加强内部团结，对把握不准的业务，要及时反馈、沟通。
第四篇：浅析不动产登记条例（定稿）
浅析《不动产登记暂行条例》实施所带来的影响
2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。为更好地让广大市民了解《不动产登记暂行条例》的相关内容，现对该条例作如下解读：
了解不动产登记条例的定义？
《不动产登记条例》将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。不动产登记条例的实施是落实《物权法》规定、保护不动产权利人的合法财产权的一项有效手段。同时，也是为未来核定相关税基作准备，为房地产市场的健康发展打基础。
为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记和百姓有什么关系?
不动产登记工作完成后，市民不需多处跑，在指定办公地点就能一步查询，避免产权交叉或冲突。不动产统一登记是一系列重大改革的基础，比如赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等。
对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。
不动产登记暂行条例所产生的影响
自不动产登记暂行条件施行以来，在市场上引起了巨大的反响，有人说不动产登记的实施将影响国内房地产商，会增加市场上的供应量，房价就会下跌。据资料显示经过2013年的快速上涨，进入2014年以来房地产市场进入调整期。尤其上半年多数城市市场观望情绪浓厚，呈现供大于求局面，直到下半年市场成交量才有所回升，这与限购、限贷等调控政策的放松有直接关系。即使在这样的情况下，中国指数研究院[微博]统计的12个重点城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武汉一个城市超过了2013年同期，北京、广州和南京三个城市前51周成交量分别同比下降31.86%、25.16%和22.19%。针对这些数据，某研究院副院长杨红旭认为，《不动产登记暂行条例》的推出，短期对楼市确有不利心理影响，主要是拥有多套房的官员和国企高管可能出售房屋，且影响他们新增的投资需求。“但这类所售及所投的房屋占全国交易总量比例极小，应不超10%，且部分房源早已抛掉。长期来看，对房价走势无实质影响。”杨红旭表示。对于，《不动产登记暂行条例》的实施，到底有何意义，有何具体的影响呢？ 一、四川推出不动产登记暂行条例，完善社会主义市场经济体制建设的必然
2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，全国首批、四川省第一本不动产权证书在泸州诞生。不动产登记的办理让老百姓辛勤劳动积攒起来购买的不动产受到了法律的保护，同时办理程序的简化让老百姓更省心。不动产权证书内详细记录了权利人土地使用权面积、专有建筑面积、使用年限等权利状况。证书首页上方还印有二维码标识，据工作人员介绍，该标识是为了存储不动产登记信息，便于下一次受理时能够快速查询出登记信息。对于不动产登记暂行条例的实施，更多的是完善社会主义市场经济体制建设的必走之路。
开展不动产统一登记工作是国务院机构改革和职能转变的重要内容，是贯彻落实《物权法》的重要举措，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。开展“不动产统一登记”，就是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合相登记职责，实现不动产登记依据、登记机构、登记簿册和信息平台“四统一”，促使不动产登记行为更加规范，不动产交易更加安全，不动产权利人合法权益更加保障。同时，实行不动产统一登记后，居民将可以在一个窗口办理所有手续。”一位从事相关工作的人员称，方便群众办事是不动产登记的初衷之一。不动产登记职责统一到一个部门，未来或将实行“一站式”服务，能够提高行政效率，减少办证环节，方便企业和群众。
《不动产登记暂行条例》的落地标志着不动产登记政策的加速推进。对于部分高端住宅来说，政策的利空效应更为明显。某研究院研究员马千里表示，面对不动产登记和未来可能到来的房产税，今年一季度北京、广州等地也确实出现了高档空置存量房加速出售的现象，对市场造成了一定冲击，但历经一年之后，其影响早已由市场所消化、平复。
二、不动产登记暂行条例的实施，对房地产市场的影响
不动产登记客观上将对房价产生影响是难以避免的。有业内人士分析认为，不动产登记制度并不直接影响房价，以它为基础的房产税或遗产税可能会影响到未来的房价。不过目前，房产税和遗产税如何收缴，还是未知数;另外，不动产登记从今日起开始实施，完成登记还要花几年时间。比如，不动产登记实施将会促使有产阶层进行财富结构调整，降低房产在其财富结构中的比重，因而会产生部分有产阶层一方面进行房产抛售，增加二手房供给;一方面减少房产购置，降低一手房的购房需求。
当采取这种措施的有产阶层达到一定量时就会对房价产生短期向下波动。当然，也不要盲目乐观，因为有产阶层购置的房产大都以
豪宅、大户型、别墅等形态，与刚需市场需求是不匹配的，并不会刺激刚性置业人群，只会刺激部分改善型需求
《不动产登记暂行条例》实施后。受此政策影响，一些二三线城市一些持有多套房屋的业主已经开始谋求低价卖房，这些房源主要以单位团购房居多。近期，二手房的挂牌量也因此呈现上涨趋势。业内认为，未来随着不动产登记的进一步深入以及征收房产税的预期，可能会有更多商品房房源进入二手房市场，对房价会造成一定的影响。
春节前有不少想卖房的人上门咨询，但真正成交的还不多。至少从数据来看，不动产登记政策对二手房市场的交易影响还不明显。数据表现不明显，主要有两方面原因：一是一些被拿出来低价出售的团购房，大多没有房产证，而房产证是网签的必要条件，所以，有些人想卖暂时也卖不掉。二是《不动产登记暂行条例》虽然从3月1日起施行，但地方细则并未出台，受牵扯的业主压力并不紧迫。目前市场上出现低价抛售的房源主要以机关单位的团购房为主，而真正的商品房二手房的挂牌量并没有明显增加。不动产登记对市场的影响还需要继续观察。
如果未来不动产登记的细则出台，相关查询制度完善，卖房者的信息联网又可查的话，估计抛售现象会显著增多。
在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，购房者观望情绪或将加重，在反腐工作配合之下个别城市或局部地区也会出现二手房源集中供应，从而影响当地房地产市场量价变化的情况。不过未来对房地产市场影响最大的还是供求和库存等市场
因素。
对于未来的房价走势，根据央行2014年四季度的城镇储户问卷调查，仅有17.3%的人预期房价上涨，有52.5%的人预期基本不变，也从侧面证明了无论是放松调控的“利好”政策，还是不动产登记的“利空”政策，都没有明显影响买房人对房价的心理预期。
三、实施房产税收的前兆，中央地方税收博弈
从3月1日开始，《全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延，农业部将选择两省试点农村土地确权登记。
根据税收政策制定者所说，结合重庆和上海两地的试点情况，可以预期房地产税大概有以下特征：
1、第一套房基本可以确定免征。拥有一套豪宅的，虽然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。
2、第二套房从轻征收的可能性很大。
3、至于第三、第四套房子征税的税率，会采用固定税率，而且税率超过3%的可能性非常小。这样才能实现所设想的“调节社会贫富差距的问题”。否则，富人们都把房子卖了，还怎么通过房产税调节贫富差距呢?
4、享受公共服务越多，征税越多，一、二线城市房产的税负将高于三、四线城市。
如此一来，未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。如果你只有一两套房子，就不必担心交不起房地产税;拥有四五套房子的，也不要过于担心征税会让你破产。
作为一种在保有环节征收的税种，房产税在房地产市场发展成熟国家施行所起到的疏导住房购买需求、抑制房地产囤积空置、规范房地产价格形成机制等作用已经为不少专家学者所论证，并被认为是推动房地产调控由“短效”趋向“长期”的重要手段。
不动产登记是不是为房地产征税做基础数据采集？房地产税会开征吗？拥有多年房地产开发经验的房地产从业人士在业内高端微信群分享《不动产登记条例》解读时表示，我国房地产税开征是必然，预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。
参照欧美国家及世界通行做法，王大国认为，房产税开征是合理的，业内人士测算首套房的税率应该在0.5%-1%之间，即100万一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。多套房的人也会交，以此来减少低收入者的负担和控制高收入者的收入过快增长。
有相关数据显示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我国城市化率预计接近60%，全国近14亿总人口，60%就是8.4亿城市人口。
因此，也有房地产业内人士认为，不动产登记将促进城镇化建设，城镇人口数量不能确切反映城镇人口，包括很多目前是农村户口但在城市(包括县城里)买房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但户口还在农村的。所以，不动产登记，还有搞清这部分统计遗漏的作用。
另一位参与讨论的业内人士表示，为了避免无知者畏惧而对市场的消极影响，也应该尽快建立和实施(房地产税)，应该不会拖过三年。另外，城市化的60%是个经验值，不见得死守，再说中国，以人口城市化计算，应该不止54.77%。
结合国内外学者观点，不动产登记落实后，房产税势在必行，老百姓一下子就担心了，但是如果对政府有信心，就会知道，税收从不是一碗水端平，税收是调控的手段，正如高收入者征收高税收，确实落实房产税，只要合法合理，对社会公平也必将带来良性反应。当不动产登记之后，房产税随之而来，人们对于购房的观念将从投资增值，回归到最基本的保值和必需品。
时代变了，房地产的游戏规则也变了。房地产从增量时代逐渐进入存量时代。二十年来地方政府将土地出让作为财政主要来源。但当房地产进入存量时代，土地出让减少，地方政府的土地财政难以支撑。在房子上下文章，中央与地方将围绕新开征的房产税收展开新一轮的利益博弈。
四、促使楼市长效性调控机制逐步形成
从十八届三中全会及2014年“两会”来看,2014年及未来几年内,当宏观经济结构改革初有成效,宏观经济逐步好转之时,在建立个人住房信息系统的基础上,房地产税、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行,关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终,房地产市场调控的税费经济手段会更加突出,以税费手段改变市场需求结构,坚持“去投资化”,使市场回归自住属性,促使楼市长效性调控机制逐步形成。
不过,也有业内人士认为不动产登记与房产税有关系但影响小。CRIC研究中心研究员余仁花就认为,一方面,《房地产税立法》尚未出台,真正落地更无明确时间表;另一方面,即便《房地产税立法》出台,个人不动产产权信息错综复杂,各地不动产登记工作进度不一,其顺利完成需相当长的一段时间,房地产税征收要想享受不动产登记所带来的便利,恐怕还需要一些年月。
由于我国不动产实行“属地登记”制度，具体的不动产登记工作主要在市、县。职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。国土部要求各地在加快不动产登记机构职责整合的同时，应尽快设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进、一个窗口出”。国土资源部有关人士透露，统一的受理工作现已全面展开。据了解，不动产统一登记至少涉及三个方面的统一。其一是城乡统一。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华介绍，今后需要登记的不动产涉
及城乡所有拥有不动产的人群。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都需要登记；其二是土地使用权和房屋所有权的统一。蔡卫华说，以前是房子产权到一个地方申请登记，土地到另一个地方去申请登记。以后都要统一了；其三，业务部门职责统一。要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责统一起来，确保职责的完整性。
2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势，金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。
不动产统一登记一方面可以为房产税的开征做铺垫；另一方面，不动产统一登记后也可以更清楚的了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为长效机制的权威基础资料。
五、不动产登记条例对房地产钢铁行业的影响
《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。不动产登记的作用首先是摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等提供基础性的依据。其次，使房产交易更安全、更便捷、更顺畅；再次，才是为未来房产税课征提供一个必要条件。那么不动产会不会对房价产生影响，作为
钢铁下游主要的消费领域，不动产会不会造成建筑钢材需求量下滑，对于这个问题进行简述。
房地产行业的考量指标包括房地产景气指数、房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等。对于钢材消费直接有拉动作用的指标主要是新开工面积和施工面积。房地产行业作为国民经济的重要行业，其兴衰的转变也给市场信心带来非常大的影响。因此，房屋销售面积作为反映房地产成交状况的指标也不可忽视。
从建筑钢材的消费结构来看，我国建筑用钢的主要用户是民用房施工单位、基础设施建设单位和产业厂房。民用房地产施工单位是建筑用钢的最大用户，其用钢量约占建筑钢材总消费量的60%以上，基础设施建设单位一般为国有大型企业，其用钢量占总消费量的20%，产业厂房也是建筑用钢重要消费客户，其消费量占总消费量的15%左右。
房地产钢材用量、钢材累计产量和房地产用钢占比基本呈现同步增长的趋势，特别是在2009年趋势最为明显，其中房地产(000736,股吧)用钢占比在2014年增幅最大，占比达到将近40%，虽然国家近几年在调控房地产，但是面对中国经济增速全年放缓趋势下，未来国家不可能对房地产行业进行洗牌或者崩盘。
根据线性回归等模型预测，未来建筑钢材表观消费量继续呈现增加的趋势，但是增幅出现连续下滑的趋势。从历史数据来看，建筑钢材表观消费量与房地产行业的表现密切相关。随着房地产市场的过度
开发，以及国家宏观政策的转向，房地产行业已经处于颓势阶段，而建材表观消费量增速也随之下滑。这也导致了未来增速放缓的局面将延续预计截止到2020年增幅将降至6%以下。
不产登记的出台，会使房地产市场更加透明规范，并会推进房产税的实施，由于持有多套房产的成本和风险上升，会降低一些投资人的房地产投资热情，从而改变市场对供求关系的预期。所以不动产统一登记未来会在一定程度上对房价上涨形成压力，将有利于楼市调控长效机制的推出。而面对建筑钢材的刚性需求也将受到一定抑制。
第五篇：不动产继承登记
不动产继承登记，有四个问题要厘清
【发布日期】2016-7-8 【作者】李炜 【来源】《中国不动产》2016年第7期
2016年1月1日正式实施的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。这一规定摒弃了原来办理房屋继承登记时非公证继承即法院继承的二选一的要件模式，解决了公证难、收费高的问题，可以简化手续、便民利民。需要指出的是，新规落实到位并非一朝一夕能够达成，还需厘清并解决好以下四个问题。
问题一：死亡证明由谁出具
要办理继承登记，首先应该证明原产权人已经死亡。尽管《细则》对此并未明确，但国土资源部最新出台的《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）明确规定：“被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。”
一般来说，自然人的死亡分为正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三种。2014年，国家卫计委、公安部、民政部联合发布《关于进一步规范人口死亡医学证明和信息登记管理工作的通知》，明确规定自2014年1月1日起，经救治死亡或者正常死亡的，由各地医疗卫生机构使用全国统一制定的新版《居民死亡医学证明（推断）书》，未经救治的非正常死亡的由公安部门按程序办理。至于宣告死亡，则由人民法院根据《民诉法》和《民法通则》之规定出具宣告死亡判决书。
综上，法律上规定有效的《死亡证明》应该分别为医疗卫生机构出具的证明书、公安部门出具的死亡证明或者人民法院出具的宣告死亡的判决书。除此之外的其他证明，均为缺乏法律依据的非合法《死亡证明》，登记时不应采用。
问题二：遗嘱可否作为继承登记要件
按照《细则》第14条的规定，遗嘱可以作为登记申请的要件。根据《继承法》，继承分为法定继承、遗嘱继承和遗嘱、遗赠抚养协议三大类，一般而言，遗赠抚养协议优先于遗嘱、遗赠，遗嘱、遗赠优先于法定继承。《继承法》第20条明确规定，遗嘱人可以撤销、变更自己的遗嘱，而且可以订立多个遗嘱，公证遗嘱也不例外。究其效力，又有公证遗嘱优于其他遗嘱、后遗嘱优于先遗嘱等适用规则。
此外，《继承法》还规定了几个特殊的规则来对遗产的分配进行调整，如第7条规定的继承权丧失规则，第19条规定的特留份规则，第21条规定的遗嘱无效规则，第28条规定的胎儿预留份规则等。
有鉴于继承的复杂性，中国公证协会2009年出台的《办理继承公证的指导意见》第31 条、第5条、第14条明确规定了当事人申请继承权公证需提供的材料以及公证处应审查的内容，并在第15、第16条明确规定了不予办理法定继承和遗嘱继承公证的情形。
据此，如当事人仅提供遗嘱作为申请材料，即使其为公证遗嘱，也不宜直接作为继承权的依据，还应结合其他材料予以认定。
问题三：怎样认定全部法定继承人
根据《细则》第14条的要求，不管原产权人是否留有遗嘱，如没有提供继承权公证书或者人民法院生效法律文书来证明继承权归属的，均需要全部法定继承人来确认其效力，或者签署《关于不动产分配的协议》。因此，对于全体法定继承人的认定，就成为了办理继承不动产登记的重中之重。
《规范》第10条明确规定，所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。
2015年8月，公安部微博公布的不出具的18种证明中明确，亲属关系证明不属于公安职权范围，应该属于公证职能，因为现实中存在大量家庭成员不在一个户籍中的情形。中国公证协会《办理继承公证的指导意见》第3条中明确说明，本条所述“亲属关系证明”，是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书。
综上，申请人提供的亲属关系证明应为公证机关出具的《亲属关系证明公证书》。
问题四：登记错误责任如何承担
对于登记错误责任承担，学界主要有过错责任原则、无过错责任原则和过错推定原则等几种不同的观点。根据《房屋登记办法》第92条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，登记机构的过错表现为两种形态：一为过失，即第12条规定“未尽合理审慎职责的”；二为故意，即第13条规定的“登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记的”。即如果登记机关能够证明自己的登记行为合法且没有过错，可以免除相应的责任，且房屋登记人员只有在“故意或者重大过失造成登记错误的”才承担赔偿责任。
《不动产登记暂行条例》第29条对赔偿责任的确定，规定为按《物权法》的规定承担赔偿责任，《细则》并未对此做出具体的规定。从《物权法》第21条规定的文义解释来看，登记机构是应该承担无过错责任，在此情况下，对具体登记工作人员的赔偿责任又没有明确规定为“故意或者重大过失”，更不要说明确“故意或者重大过失”的具体认定标准了。在此情况下，假定出现了登记错误，登记人员即有可能承担民事的赔偿责任，更有甚者会承担渎职的刑事责任。这也是实践中登记人员更有意于保守操作，登记机构愿意大量采用公证文书和法院生效法律文书的根本原因。
有鉴于继承不动产登记还有上述亟须解决的问题，立法部门在下一步的立法进程中应对 相关具体操作予以明确，并加强与公安、民政、法院等部门的沟通和协调，建立数据大平台，方便登记机构核查相关信息。同时，建立不动产登记赔偿基金制度或者设立责任保险制度。只有这样，才能既解决老百姓的办证难问题，又解除登记人员的后顾之忧，真正达成“依法行政”“高效便民”的目标。
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