南昌市业主大会指导规程

第一篇：南昌市业主大会指导规程

南昌市业主大会指导规程

第一章 总则

第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》的有关规定,结合本市实际,制定本规程。

第二条 本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规程。第三条 业主为物业所有人，以不动产登记簿或房产权属证为准。两个以上所有权人，应自行确定并书面委托一名投票人。

暂未办理产权登记，但物业所有人实际已占有使用的，享有同样已获房产权属登记业主的权利，并承担其相应义务。

业主大会是由同一物业管理区域的全体业主组成，代表全体业主的合法权利，履行义务；

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，为非法人组织。第四条 业主大会和业主委员会活动的指导、监督工作遵循行政区划和属地管理原则。

各区、县房产行政主管部门（以下简称区、县房管部门）指导、协助辖区内业主大会、业主委员会的组建、换届以及备案工作，负责业主大会和业主委员会日常活动的具体业务指导和监督。

街道办事处、乡镇人民政府在区、县房管部门的业务指导下，负责组织本辖区内业主大会的成立和业主委员会的组建及换届工作，对辖区内业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督，协调处理物业管理与社区管理的关系。

社区居(家)委会(以下简称居委会)指派专人负责对辖区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督，负责派员参加业主大会筹备组及参与业主大会会议全过程的指导监督。

第五条 建立住宅小区物业管理联席会议制度。

联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协调、处理业主委员会（或业主）与物业服务企业（或房地产开发企业）、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。

联席会议由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头，区、县房管、城管执法、公安派出所、居委会、业主委员会和物业服务企业组成。

第六条 居委会应当将住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。

第七条 市、区、县房管部门应当建立培训制度，组织居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务和有关法规政策培训。

第八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居委会和物业服务企业，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。

业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。

第九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二章 业主大会

第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

只有一个业主，或者业主人数少于10人且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会应当设立业主委员会作为常设执行机构。第十一条 区、县房管部门负责划分物业管理区域。

物业管理区域划分的范围，原则上按物业建设的宗地红线图或者用地批准的范围确定。老城旧住宅区实行封闭式管理的，按封闭区域划分；分散建设未实施物业管理的区域划分，则应当充分尊重业主意见，综合考虑城市规划、物业共用设施设备、物业规模、物业性质、社区建设等因素。分期开发的物业，按分期开发的区域临时划分。

鼓励多个规模较小的物业管理区域合并成为一个物业管理区域。

第十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）选举业主委员会或更换业主委员会成员；

（二）制订和修改《管理规约》和《业主大会议事规则》；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）决定对物业管理区域内共有部位共有设施的维修、设备更新等费用的分摊；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条 业主大会决定本规程第十一条第（五）项和第（六）项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本规程第十一条的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条 在一个物业管理区域中，物业入住率和出售率达到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满2年的，经百分之十以上业主和建设单位书面提议，可以成立业主委员会，建设单位和业主代表应向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县房管部门提出成立业主大会筹备组的申请（建设单位不存在的，由所在地居委会代表），同时提交以下资料：

（一）成立业主大会的登记申请书；

（二）小区概况（含出售率和入住率）；

（三）商品房楼层备案登记表，或房改房计算底册。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府在收到书面申请后10日内，负责指导、协助成立首届业主大会筹备组。

筹备组一般由五至七名成员组成，其中居委会、建设单位各一名，业主代表三至五名，组长由居委会选派人员担任，业主代表由居委会推荐产生。

区、县房管部门指导筹备组开展工作，物业服务企业配合筹备组开展工作。筹备组成员名单应以书面形式在物业管理区域内公告15日。第十六条 筹备组的主要职责：

（一）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）确定业主身份及其在首届业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会候选人产生办法及候选人人数和名单（一般不少于5人，最高不超过15人）；

（五）其它会务准备工作。

（一）至

（四）项应在大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时附上候选人简历及会议议程。业主对上述公示事项有异议的，应该在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。

第十七条 首届业主大会投票权数由业主大会筹备组确定，但单个业主的投票权数最高不超过总投票权数的30%。业主大会成立后业主的投票权数由物业管理区域内全体业主通过的《业主大会议事规则》确定。

第十八条 筹备组在确定业主身份后，印制和发放表决票（选票）。表决票（选票）应写明业主姓名、性别、楼栋门号、联系方式及拥有的专有部分建筑面积。

第十九条 业主委员会应当采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。业主委员会委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名在筹备组规定的时间内推荐一名候选人。筹备组应审查候选人资格并确定候选人名单。推荐候选人应考虑小区楼栋、单元分布的代表性。

第二十条 业主大会会议召开15日前，筹备组应将开会的书面通知以下列方式送达全体业主：

（一）当面递交；

（二）放入业主信报箱内或业主物业的专有部分内；

（三）邮寄。

此外，会议通知还应在小区公告栏或其它显著位置公告。会议通知应写明时间、地点、内容、形式、候选人名单（含简历、房号、建筑面积）等。

第二十一条 同一物业管理区域内业主超过两百户（含非住宅）的，可按栋（单元）为单位推选或委托一名业主代表参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体意见须经本人签名，由业主代表在大会投票时如实反映。

第二十二条 首届业主大会会议内容：

（一）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》；

（二）选举产生业主委员会委员。

第二十三条 首届业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：

（一）发放表决票（选票）。

筹备组在居委会的配合下，将表决票（选票）送达每户业主，业主应当在签收单上签名确认。

业主不在本物业管理区域居住的，可以采用邮寄方式发放表决票（选票），无法联系的应在大会上说明。

（二）组织投票。

投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。

采取流动投票箱，业主收到表决票（选票）后可以立即投票的，应当将表决票（选票）填好投入投票箱内。表决票（选票）投放结束后，流动投票箱应当立即封存交由居委会集中保管。

设置固定投票箱的，业主应当在规定时间内（一般不超过两个月）将表决票（选票）填好投入固定投票箱内。筹备组与居委会应共同核实业主投票的真实性，并对投票人数及专有部分建筑面积进行登记。

业主不在本地的可以采用邮寄表决票（选票）方式进行投票。

（三）组织计票。

投票结束后，区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导、监督业主大会筹备组成立由业主代表组成的监票组、计票组，并进行验票、计票。计票结束后，按预设委员人数、得票数依次当选，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。

（四）公告业主大会会议结果。

筹备组应当将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于15日。公告应当由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府加盖公章确认，并公布监督电话，由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府受理投诉。第二十四条 规定回收票期限届满后，与会业主应当达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数。否则，由筹备组告知全体业主，顺延投票时间，直至达到前款比例。

与会是指发放和回收票期限届满后收到业主的表决票（选票）；

第二十五条 业主委员会自选举产生30日内，应向物业所在地的区、县房管部门备案。

第二十六条 业主委员会产生之日起30日内组织召开首届业主委员会会议，选举产生主任一名，副主任一至两名，会议结束后，筹备组自行解散。

第二十七条 业主大会定期会议由业主委员会按《管理规约》的规定召集，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应依法召开业主大会临时会议。

第二十八条 业主委员会逾期不召开业主大会临时会议的，区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应责令业主委员会限期召开。在规定期限内仍未召开的，业主可以提请该物业管理区域所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开。第二十九条 定期会议和临时会议的准备、召开、表决程序均参照首届业主大会的相关规定执行。会议应当邀请所在地街道办事处、乡镇人民政府、居委会派员参加。

第三十条 除业主委员会和街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召开业主大会临时会议。

第三章

业主委员会

第三十一条 业主委员会备案应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记表（会议时间、地点、到会人数、业主委员会选举产生基本情况、业主委员会成员得票数）；

（二）选举和表决结果统计表，会议记录（复印件）；

（三）业主委员会委员分工情况，成员情况（身份证、房屋所有权证复印件）；

（四）《管理规约》和《业主大会议事规则》。

区、县房管部门在收到上述材料后10日内通报所在地街道办事处、乡镇人民政府、居委会、公安派出所、物业建设单位、物业服务企业。

第三十二条 备案事项发生变更，业主委员会应当在30日内将变更情况报区、县房管部门备案。

（一）区、县房管部门收齐材料后，应在5个工作日内办理完毕备案手续；

（二）登记备案后，到区、县房管部门领取登记备案表和印章刻制申请表；

（三）提交物业服务合同，或小区实行业主自治的物业维修管理办法，以备建立维修资金帐户。

（四）业主委员会成立后15日内依法刻制业主委员会印章，并报区、县房管部门备案。

第三十三条 物业管理区域业主较少或单栋物业可组建业主管理小组，有关要求与业主委员会相同。

第三十四条 业主委员会职责：

（一）宣传物业管理法律、法规及相关政策；

（二）召开业主大会，报告物业管理实施情况；

（三）组织换届选举；

（四）代表业主大会签订物业服务合同；

（五）监督《管理规约》的实施，禁止违反《管理规约》的行为；

（六）按规范程序组织小区物业管理招标工作；

（七）协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府和居委会开展社区管理工作；

（九）对物业服务企业不符合物业管理相关法律法规规定和物业服务合同约定的行为进行监督；协助物业服务企业督促业主和物业使用人按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；对业主和物业使用人违反业管理相关法律法规和物业服务合同的行为进行监督。

第三十五条 业主委员会委员应符合下列条件：

（一）具备完全民事行为能力；

（二）遵守《管理规约》，未欠交物业服务费；

（三）热心公益事业，具有社会公信力和组织能力，有相应工作时间；

（四）未在本小区选聘的物业服务企业任职。

第三十六条 业主委员会成员应积极参加由市、区、县房管部门组织的业务培训。第三十七条 业主委员会活动应建立活动档案并指定专人保管，档案内容包括：

（一）会议纪要；

（二）各届业主委员会备案材料；

（三）物业管理服务合同；

（四）业务往来文件；

（五）维修资金的收支情况。

第三十八条 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。经业主委员会主任或三分之一以上委员提议，可以召开业主委员会会议，全体委员半数以上同意的决定为有效决定。

第三十九条 业主委员会日常办公经费标准根据业主大会议事规则 经业主大会确定后，由全体业主共同承担，使用情况应每年在物业管理区域以书面形式公布一次，并接受业主监督。

第四十条 业主委员会任期三年。届满前两个月内应报区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出换届申请，同时按照业主委员会选举的程序开展换届选举工作。如果因业主未能达到法定人数参加会议而不能如期进行换届，业主委员会继续履行职责，直至新一届业主委员会成立为止。

第四十一条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会进行换届选举。业主委员会拒不履行职责，逾期仍不组织的，由居委会组织换届选举。

第四十二条 业主委员会成员缺额超过40%，应在3个月内书面报区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府召开业主大会增补成员。业主委员会不得擅自组织增补工作。逾期不组织的，区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开，仍不组织的，由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府以及居委会组织增补。

第四十三条 分期开发的物业居住小区，经本期入住过半数的业主申请，可以按照规范程序成立临时业主委员会，并报区、县房管部门备案。下一期物业的业主入住后，应以增补的形式增加委员，其数量按新增专有部分占建筑物总面积的比例和新增业主占总业主人数的比例计算，但委员总人数最高不超过15人。分期开发的物业项目全面竣工投入使用后，临时业主委员会应按程序重新申请成立业主委员会，报区、县房管部门备案后，临时业主委员会自行中止。临时业主委员会职责：

（一）组织选举业主委员会；

（二）监督临时管理规约的实施，监督、协助物业服务企业履行物业服务合同；

（三）配合街道办事处、乡镇人民政府和居委会开展社区管理工作。

第四十四条 物业小区内有下列情形之一的，应当召开物业管理联席会议：

（一）研究贯彻执行新的物业管理政策法规的；

（二）经由20%以上业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会拒绝组织召开的；

（三）物业管理纠纷影响小区稳定或者发生较重大事件的。

第四十五条 业主委员会的决定和行为有下列情况之一的，区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应责令其限期改正或撤消其决定：

（一）违反有关政策规定，不履行物业管理规范程序的；

（二）业主委员会无理干涉物业服务企业的依法经营，影响小区物业管理正常秩序的；

（三）业主委员会改选或增补委员，不按规定报区、县房管部门备案的；

（四）未经业主大会通过，擅自改建、重建公共设施的，或擅自使用、截留物业共有部位、共有设施设备收益的；

（五）未经业主大会通过，擅自修改《业主大会议事规则》，或随意修改物业服务合同的条款，严重侵害合同主体平等权利的；

（六）违反维修资金的管理和使用规定，擅自挪用、截留的。

第四十六条 业主委员会的决定和行为有下列情形之一的，区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应及时停止业主委员会行使职责，情节严重的应当解散业主委员会：

（一）业主委员会拒不履行职责或超越权限范围，侵害业主权益，造成严重后果的；

（二）业主委员会的违法违规行为，严重影响社会稳定、和谐的；

业主委员会停止或解散程序由区、县房管部门制定和执行，并将有关情况书面通报物业小区联席会议相关单位和市房管部门。

新业主委员会由街道办事处、乡镇人民政府和居委会依法组织召开业主大会选举产生。

第四十七条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）违反《管理规约》，存在违规装修、搭建，擅自改变物业使用功能以及占用公共设施、设备、场地等行为的；

（二）连续3个月以上或者累计6个月以上拖欠物业服务费或未交纳专项维修资金的；

（三）近三年内曾在本居住小区聘请的物业服务企业工作，以及直系亲属在本居住小区聘请的物业服务企业工作的；

（四）存在其他违反有关法律、法规规定行为的。

第四十八条 业主委员会委员有下列情况之一，经主任提议或区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府建议，业主委员会会议通过，终止其委员资格：

（一）不再是本物业区域业主的；

（二）拒不履行业主义务的；

（三）提出书面辞职或连续三次缺席会议的；

（四）违法犯罪、疾病或长期不在本辖区居住等情况不能履行委员职责的；

（五）本人或直系亲属在本物业管理区域内从事物业服务或相关利益的经营活动的；

（六）以各种形式收受或索取物业服务企业的好处，如免交物业服务费、领取加班费或岗位津贴、报销个人开支费用的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

委员被终止资格后，应在3日内向业主委员会移交所有保管的档案资料、印章。拒不移交的，业主委员会或居委会可以请求辖区民警协助移交或向人民法院提起诉讼。

第四十九条 业主委员会会议应当作出书面记录，由委员签字加盖印章存档。业主委员会的决定应以书面形式在小区内及时公告，有下列情况之一应送达每一位相关业主：

（一）关于调整物业服务费的建议；

（二）关于专项维修资金使用和续筹的建议；

（三）关于解聘、选聘物业服务企业的建议；

（四）关于罢免委员的建议；

（五）关于物业服务年度计划提交业主大会表决的建议；

（六）关于召开临时业主大会的决议；

（七）涉及部分或全体业主利益的重大决议。

第五十条 业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十一条 业主委员会应该依法制定印章使用、管理的规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或不良社会影响的，由责任人承担相应责任。第五十二条 业主委员会向有关部门投诉、申请行政复议、诉讼的决议，以及在小区内公告的发布，须经超过半数的委员同意。

第五十三条 业主大会、业主委员会解散的，应将所有档案资料、印章移交区、县房管部门，并在区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府以及居委会的监督下，做好业主共同财产清算工作。

第四章 附则

第五十四条 业主委员会的名称须与物业小区的名称相一致。

第五十五条 《业主大会议事规则》相关文件、表格样本等附件，供参照使用。第五十六条 开发区、新区房管部门受委托履行相关管理职责。

第五十七条 本规程自颁布之日起施行。原《南昌市居住小区业主委员会选举实施办法（洪房发［2001］10号）同时废止。

第二篇：成都市物业管理业主大会规程

成都市物业管理业主大会规程

为规范物业管理业主大会的设立和运作，根据《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合成都市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规程》印发给你们，请认真研究执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。《成都市房产管理局关于印发〈成都市物业管理业主大会规则（试行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。

附件：成都市物业管理业主大会规程

二○○三年十二月二十二日

成都市物业管理业主大会规程

第一章总则

第一条 为了规范物业管理业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》等法规、政策，结合成都市实际，制定本规程。

第二条本规程适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督。

第三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分按有关规定执行。业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。

第五条 成都市房产管理局负责本市行政区域内物业管理业主大会的监督工作。各区（市）县房产管理部门负责作好本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

第二章业主大会

第六条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。

第八条业主大会依法履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第九条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。

第十一条公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。

第十二条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区（市）县房产管理部门（以下简称当地主管部门）和街道办事处（镇人民政府，下同）、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组组成以后，筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告，并告知当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会。

首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担。

第十三条 筹备组应当认真履行服务职责，做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）宣传物业管理的有关法规、政策；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。

第十五条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的部分采用四舍五入计算。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 筹备组一般应自组成之日起30日内在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

筹备组应当在业主委员会选举产生后3日内向其移交全部资料。

第十七条首次业主大会会议未能审议通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。

第十八条 业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）20％以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

期召开。

第二十条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理的，也应当及时通知和公告。

召开住宅小区业主大会会议，应当同时告知街道办事处、社区居民委员会。

第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会会议方为有效。

第二十二条 业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。

第二十三条 单位业主派代表参加业主大会会议的，其代表应持有效的委托证明资料。

第二十四条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。

第二十五条 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十六条 业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。

第二十七条 业主大会会议作出重大事项决定应当通过书面形式签字表决，其表决票的发放和回收应有表决人的签字。

第二十八条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第二十九条 业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。

第三十条 业主大会成立后，业主大会会议的决定以业主委员会的名义发布或签署。

业主委员会应当对业主大会会议作书面记录并存档。

第三十一条 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主委员会应在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十二条业主应当参加业主大会会议。业主不出席、也不委托代理人参加业主大会会议的，业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权，但应当遵守业主大会作出的决定。

第三章业主委员会

第三十三条 业主委员会由5至15名委员组成，设主任1名，副主任1至2名，具体由业主大会议事规则约定。

第三十四条 业主委员会实行任期制，一般每届任期3年，具体由业主大会议事规则约定。

业主委员会任期届满之日起资格自动终止。

业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。

第三十五条 业主委员会依法履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的履行，配合解决物业管理活动中的重大问题；

（四）监督业主公约的实施，协助调解物业管理活动中的纠纷；

（五）法律、法规或者业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

第三十七条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要工作时间。

第三十八条 业主委员会委员候选人可由幢、单元（楼层）等业主代表产生，业主人数较多的可由幢（楼层）业主代表产生。

第三十九条 业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。

候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定。

已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当选之外的其他候选人中再次选举确定。

第四十条 确因不能按业主大会议事规则规定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定，具体由业主大会议事规则约定。

第四十一条 业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当按照法规、政策的规定，同有关单位办理物业相关移交手续。

第四十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按照规定，持业主委员会备案表、业主大会与会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会任期与委员名单、街道办事处与社区居民委员会签署的意见等资料向当地主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

第四十三条当地主管部门在收到备案资料之日起7个工作日内，对符合条件的予以备案；对不符合条件的应书面说明不予备案的理由。

第四十四条 业主委员会凭备案文件向有关部门申请刻制印章、办理代码登记和开立专项维修资金账户等事宜。

第四十五条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，会议召开3日前应当通知全体委员。

第四十六条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

第四十七条 业主委员会会议应当有1/2以上委员出席，作出决定必须经全体委员1/2以上同意。

业主委员会的决定应当在决定产生之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十八条 业主委员会任期届满前应完成换届选举工作。其届满2个月前，应组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。

第四十九条 换届选举筹备组应在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应报告任期内的工作情况。

第五十条 业主委员会不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，当地主管部门可督促其限期召开；逾期仍不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，业主可在当地主管部门及街道办事处、社区居民委员会的指导下开展业主委员会换届选举工作。

第五十一条 业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第五十二条 经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。

第五十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动中止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）有犯罪行为的；

（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

前款

（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或中止的，业主委员会应当记录并保存相关资料。

第五十四条 业主委员会委员变更或资格中止的，应当自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。

第五十五条 业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时补选；缺额人数超过1/4的，应及时召开业主大会会议补选。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

第四章其他

第五十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第五十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

第五十八条业主大会业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人依法承担相应的法律责任。

第五十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，当地主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会及其委员违规或超越职权作出决定，侵害他人合法权益的，依法承担相应的法律责任。

第六十条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在当地主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。

第六十一条业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由当地主管部门责令限期改正；对逾期仍未改正的，由当地主管部门撤销备案。

第六十二条本规程实施前已成立业主大会、业主委员会的，应按照有关法规、政策的规定和本规程进行规范。

第六十三条本规程自发布之日起施行。《成都市房产管理局关于印发<成都市物业管理业主大会规则（试行）>的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。

第三篇：业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章 业主大会

第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章 业主委员会

第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四章 指导和监督

第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第五章 附 则

第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。

第四篇：成都市业主大会活动规则-指导细则

《成都市业主大会活动规则》 成都市业主大会活动规则》

第一条（目的依据）目的依据）

为了规范业主大会及其业主委员会的活动，维护业主在 物业管理中的合法权益，根据《成都市物业管理条例》、住 房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《成 都市业主大会活动规则》等法规、政策的规定，结合成都市 实际，制定本细则。工作职责）第二条（工作职责）

市房产管理部门负责本市业主大会的政策指导及其相 关示范文本的制定等工作。区（市）县房产管理部门应当按照属地化原则负责业主 大会设立、活动的指导、监督，并会同街道办事处、镇（乡）人民政府做好业主委员会委员的信用档案建立。

第三条（业主大会设立的经费）业主大会设立的经费）

设立业主大会的必要工作经费由开发建设单位承担，具 体由业主大会筹备组（以下简称筹备组）按财务规定向开发 建设单位报销。开发建设单位消亡的，由业主共同筹集。

第四条（筹备组中的业主代表条件）

筹备组中的业主代表条件）筹备组中的业主代表应当具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（四）具有一定的组织协调能力；

（五）具有必要的工作时间。

第五条（会议准备）会议准备）

首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当做好以下准备工作：

（一）宣传有关的法律、法规、规章等，作好咨询工作；

（二）确定首次业主大会会议表决规则；

（三）制定选举工作实施方案；

（四）培训筹备组的工作人员，推选并确定计票、唱票、监票人；

（五）核发表决票，设立票箱、投票站。表决票应当载明业主的姓名、性别、户门号、专有部分 建筑面积、联系方式、表决事项、表决意见等基本内容。通知送达）

第六条（通知送达）

首次业主大会会议召开前 15 日，筹备组应当将召开业 主大会会议的书面通知在建筑区划内显著位置公告，并可以 下列方式通知全体业主：

（一）当面递交；

（二）放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

（三）邮寄；

（四）向业主发送电子邮件；

（五）通过建筑区划内的局域网向业主发送消息；

（六）其他法定方式。通知内容）

第七条（通知内容）

首次业主大会会议通知应当包含以下内容：

（一）会议的时间、地点、内容、形式；

（二）业主大会会议议程、会议的表决事项及表决方式；

（三）相关附件。通知的附件应当包含参照示范文本拟订的管理规约、业 主大会议事规则和业主委员会工作规则草案、投票的业主及 其专有部分面积、总建筑物面积和总投票权人数等内容。筹备组应当将相关附件在建筑区划内公示 7 日。业主对 公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组书面实名提 出。筹备组应当在 5 日内予以复核。业主大会议事规则应当就业主大会会议召开的形式、时 间和议事方式，业主投票权数的确定方法，业主代表的产生 方式，业主大会会议的表决程序，业主委员会的组成和换届 选举、补选办法，委员资格、职责和任期，业主大会、业主 委员会工作及其经费的范围、标准、筹集、使用及管理等事 项作出约定。

第八条（会议参加）会议参加）业主参加首次业主大会会议以业主或其推选的业主代 表在会议签到表上签字或在表决票上签字确认为准。筹备组应当做好表决票回收的登记工作。表决票回收期 限届满后，参加首次业主大会会议的业主未达到建筑区划内 专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简 称双过半数）由筹备组书面公告全体业主延长投票时间，的，组织人员催收表决票，直至参加会议的业主达到法定比例。

第九条（候选人产生方式）业主委员会委员候选人可以优先考虑具有法律、工程、经济、管理、财务等物业管理相关专业知识的业主，并由筹 备组根据业主提名或向业主发放推荐表，按被提名或被推荐 人次多少产生。业主提名候选人的，可由业主以业主小组或楼层、单元、幢 为单位单独或者联名的方式进行。业主联名推荐的，应当在 筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。每一名业主提 出的候选人人数不得多于业主委员会的组成人数。筹备组应当将产生的候选人及其基本情况在建筑区划 内显著位置公布。

第十条（异议处理）业主对候选人符合规定条件有异议的，应当在选举日的 10 日前向筹备组提出，筹备组受理业主的异议后应当在 5 日 内予以调查核实，并在建筑区划内如实公布。

第十一条（表决计票）筹备组应于选举前，在建筑区划内书面公告候选人的依 法履职方案。投票选举结束后，筹备组应于当日集中开启投票箱，公 开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。收集的表决票多于发出票数的，选举无效；每一表决票 上所选人数多于应选人数的，表决票无效。表决票书写模糊 无法辨认或不按规定符号填写的，经 2 名以上监票人认定，对相应部分作废票处理；废票应当计入表决票总数。筹备组应当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存 以备核查。

第十二条（委员分工）业主委员会第一次会议应当在选举结果公布后 5 日内召 开，进行主任委员、副主任委员和法律、工程、经济、管理、财务等专业委员的工作分配。业主委员会应当将委员分工和联系方式、议事活动地址 等情况，以本细则第六条规定方式通知全体业主。业主委员会委员应当定期参加房产管理部门组织的物 业管理培训，接受街道办事处、镇（乡）人民政府以及房产 管理部门的指导与监督。

第十三条（业主委员会职责）业主委员会应当依法履行下列职责，并接受业主的监 督：

（一）依法召集和主持业主大会会议，报告执行业主大 会决定、物业管理状况以及业主委员会的工作情况；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会 工作规则修改方案、业主委员会工作经费预算方案、决 算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务企 业或者其他管理人（以下统称物业服务企业）的方案、选聘 实施人及解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物 业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的 维护等方面的制度及本建筑区划内物业共用部位和共用设 施设备收益分配方案，提交业主大会会议表决；

（三）组织业主委员会的换届、委员补选工作；

（四）执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的 决定，代表业主与物业服务企业订立、变更、解除物业服务 合同；

（五）督促业主按时足额交纳物业服务费及其他相关费 用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用，督促业主、物 业使用人遵守管理规约和本建筑区划的其他有关制度；

（六）妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他 属于业主大会的财物；

（七）及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负 责执行和组织实施；

（八）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行（前期）物业服务合同；

（九）协调业主之间及业主与物业服务企业之间因物业 的管理、使用、维护及服务产生的纠纷；

（十）积极配合街道办事处、镇（乡）人民政府做好本 建筑区划内的社区管理工作，并配合公安、规划、房管等部 门共同做好维护建筑区划内的治安防范、合法建设及房屋结 构安全等相关工作；

（十一）建立、完善业主委员会委员信用信息；

（十二）法律、法规、规章规定以及业主大会赋予的其 他职责。第十四条（业主委员会委员辞职及不履职）业主委员会委员辞职及不履职）业主委员会委员要求辞去委员的，应当以书面形式向业 主委员会提出，并经业主大会会议通过。对迁出建筑区划或连续 6 个月以上不履行职责的业主委 员会委员，经业主大会会议认定，按自动辞职处理。业主委员会委员因前两款原因辞职的，业主委员会应当 于 5 日内在建筑区划内显著位置公告。

第十五条（筹备组职责终止）筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改 选完成之日起 10 日内，将业主名册、业主大会会议资料等 有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。帐户设立）第十六条（帐户设立）业主委员会应当自其工作经费帐户依法设立之日起 10 日内，将帐户情况书面告知街道办事处、镇（乡）人民政府 及社区居民委员会。业主大会会议）第十七条（业主大会会议）业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定 由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主 大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情 况。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书 面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式。采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式的，业主应当向物业服务企业以及业主委员会提供真实、有效的 联系地址、网络联系方式、联系电话等。

第十八条（业主大会会议程序）业主大会会议程序）业主大会会议按照下列程序召开：

（一）会议筹备工作；

（二）发布会议公告；

（三）征询意见、投票表决；

（四）依据统计结果作出决定并公告。业主推选代表参加以集体讨论方式召开业主大会会议 的，业主代表应于参加会议前，就会议拟讨论的事项书面征 求所代表的业主意见；业主大会会议需投票表决的事项，经 业主本人签署同意、反对或弃权的意见后，由业主代表在会 议中如实反映。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

第十九条（公示）业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出 之日起 3 日内以书面形式在建筑区划显著位置公告 30 日，并以本细则第六条规定的方式通知全体业主。业主对公示结果有异议的，应当依据管理规约、业主大 会议事规则的约定进行处理。第二十条（特殊情形规定）

业主委员会未能换届产生或者其委员集体辞职、未能按 业主大会议事规则履职，导致业主大会会议不能召开的，业 主可向物业所在地街道办事处、镇（乡）人民政府申请组织 召开业主大会会议。

第二十一条（业主小组）

建筑区划内设立业主小组的，业主小组应当参照业主大 会议事规则履行法定职责。业主小组召集人一般由该小组业 主推选的业主代表担任。业主小组依法作出的决定，应当及时告知业主委员会。业主委员会认为业主小组的决定与业主大会作出的决 定有抵触的，应当在其认为有抵触之日起 30 日内召开业主 大会临时会议予以讨论，并作出决定。

第二十二条（业主大会设立备案）备案单位收到业主委员会报送的业主大会设立事项备 案资料，验证资料齐全后，应当在业主大会设立事项登记表 上签署资料收讫。业主大会设立事项登记表一式两份，一份由业主委员会 保存，一份留备案单位存档。

第二十三条（选聘准备）

业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当在组织 召开业主大会会议前做好以下准备：

（一）查验物业共有部分档案与实际状况；

（二）根据建筑区划的物业类型及其附属设施设备配置 和物业使用性质的不同，拟订供业主选择的物业公共服务事 项及其质量、物业服务企业的资信、物业服务力量配备、服 务期限等物业服务需求方案；

（三）根据物业服务需求方案和当前本地行业内平均人 工、材料、能源等费用水平，拟订相应的物业公共服务费用 分担标准；

（四）根据建筑区划的物业管理实际，拟订选聘方式及 其费用数额等的建议方案；

（五）提出由代理机构或业主委员会作为具体实施者的 建议方案；

（六）分别制作选聘方式、具体实施者、物业服务合同 主要内容的表决票；

（七）与原物业服务企业依法办理物业服务用房和物业 档案及物业服务档案、酬金制计费方式的财务档案等的交接 手续和共有部分的查验手续，并制定原物业服务企业移交后 新选聘物业服务企业进驻前的临时管理措施。业主委员会可以委托代理机构做好前款工作。

第二十四条（收益分配与限制）

管理规约应当对依法利用建筑区划共有部分经营业主 所得收益的分配项目、比例、使用等作出约定。依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共 有部分经营所得收益，属于全体业主或者相关业主共有；并 经建筑区划内或者相关建筑物内双过半数的业主通过后，可 以按照下列范围使用：

（一）补充相应的专项维修资金；

（二）召开业主大会会议或业主小组会议；

（三）业

主委员会依法开展工作；

（四）以招投标方式选聘物业服务企业；

（五）弥补相应的物业公共服务费用的不足；

（六）其他符合法律、法规、管理规约规定的方式。依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共 有部分经营业主所得收益用于补充相应专项维修资金的，业 主委员会或业主小组应当按规定将相应资金交存于所在建 筑区划的专项维修资金监管帐户中。业主委员会应当将建筑区划共有部分经营收益情 况在建筑区划内显著位置公告并按本细则第六条规定的方 式通知全体业主。

第二十五条（印章刻制）业主委员会应当向当地公安机关申请依法刻制业主大 会及其财务专用印章、业主委员会印章，并于刻制之日起 5 个工作日内在建筑区划内书面公告印模，并函报所在街道办 事处、镇（乡）人民政府、区（市）县房产管理部门。

第二十六条（档案管理）

业主委员会应当将下列属于建筑区划内业主共同所有 的档案资料编号造册，并指定专人管理：

（一）建筑区划内的物业资料；

（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作 规则及物业服务合同；

（三）业主委员会、业主大会作出的决定等书面材料；

（四）业主大会备案材料和本建筑区划内其他有关制 度；

（五）专项维修资金、利用物业共有部分经营所得收益 及工作经费的收支情况清册；

（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计 等档案；

（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；

（八）各类会议记录、纪要；

（九）公告、业主共同决定事项的表决资料；

（十）其他有关材料。因建筑区划调整等原因导致业主大会、业主委员会解散 的，业主委员会应当在解散前将档案等资料移交给业主大会 指定的机构暂为代管，并按照有关法律、法规的规定做好业 主共同财产清算工作。

第二十七条（满意度调查）业主大会、业主委员会应当参照使用相关示范文本，并 按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都市业主大会活动规则》及 本细则等相关规定和管理规约、业主大会议事规则、业主委 员会工作规则的约定，进行活动、开展工作。街道办事处、镇（乡）人民政府、物业管理协会可以定 期组织业主对业主委员会委员进行履职满意度调查，并将调 查结果予以建筑区划内公告。第二十八条（不移交资料的法律责任）不移交资料的法律责任）业主委员会委员不按规定移交相关资料、印章及其他属 于全体业主共有的财物的，由区（市）县房产行政主管部门 按照《成都市物业管理条例》第八十四条的规定处理或者由 业主按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规 则》第五十六条的规定解决。第二十九条（解释机关）解释机关）本细则由成都市房产管理局负责解释。施行时间）第三十条（施行时间）本细则自 2010 年 2 月 1 日起施行。

第五篇：合肥市业主大会和业主委员会指导规则

合肥市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为规范业主大会、业主委员会的成立及活动，维护业主的合法权益，指导全体业主正确行使共同管理权利，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及有关规定，结合本市实际制定本规则。

第二条 本市行政区域内业主大会的成立和召开、业主委员会的选举及活动适用本规则。

第三条 业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务。

第五条 业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门指导下，负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好相关工作。

第二章 业主大会

第七条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达到50%以上的；

（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；

（三）首批物业交付满三年的。

符合首次业主大会会议召开条件之一，建设单位、20%以上业主或者前期物业服务企业可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起45日内，成立首次业主大会会议筹备组，并指定专人担任首次业主大会会议筹备组组长。

第十条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）和居（村）民委员会代表组成。

业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、具备必要的工作时间。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织业主推荐。筹备组成员人数应为单数，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组总人数的一半。

第十一条 筹备组应当自成立之日起15日内将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

业主（20%以上）对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

第十二条 建设单位或前期物业服务企业必须自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料，并承担筹备召开首次业主大会会议所必需费用。

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用公用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。

第十三条 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开方案，会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的表决权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面（或以其他方式）通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

第十四条 筹备组应当遵守以下工作原则：

（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；

（二）筹备组作出决定应当经筹备组过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。

（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认；

（四）筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议；

（五）筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

第十五条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会委员、候补委员名单。

业主大会自对以上事项表决通过之日起成立。筹备组应当自首次业主大会会议作出决定通过之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。筹备组自公告之日起职责终止。

第十六条 业主大会决定以下事项：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）改变共用部分用途；

（八）利用共用部分进行经营以及所得收益的分配、使用与管理；

（九）对业主违反物业管理相关规定的行为，向人民法院提起诉讼；

（十）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十七条 业主的表决权按照面积和人数计算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间面积不计入建筑物总面积。

第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金筹集、使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条 业主大会议事规则应当规定以下事项：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定办法；

（六）业主大会会议的表决程序；

（七）业主委员会委员和候补委员的资格、人数和任期等；

（八）业主委员会日常活动监督办法；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理以及业主委员会委员工作性补贴标准；

（十一）业主委员会财务管理的规定；

（十二）业主委员会印章的使用和管理。

第二十条 业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用或实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制。

业主大会议事规则对业主权利的限制并不免除其应承担的义务。

第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

（一）上一物业管理情况报告；

（二）上一业主委员会工作情况报告；

（三）上一业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；

（四）上一利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；

（五）物业管理的其他有关事项。

业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作报告及下一物业管理方案；

（二）选举需要补选或者换届选举的业主委员会委员、候补委员；

（三）决议下一物业管理有关事项；

（四）决议下一业主委员会收支预算；

（五）决议物业管理其他有关事项。

第二十二条 发生下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：

（一）有20%以上的业主提议的；

（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的；

（三）管理规约或业主大会议事规则规定的其他情况。

第二十三条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十五条 物业管理区域业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选及表决办法由业主大会议事规则规定。

第二十六条 物业服务合同期限届满前90日，业主大会应当决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前60日告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。

物业服务合同届满前，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期满前60日通知业主委员会，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准等。

第二十七条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业与业主委员会按规定履行交接义务：

（一）移交《安徽省物业管理条例》第四十八条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

街道办事处、乡镇人民政府应按照相关规定对共用部位、共用设施设备、档案资料等交接进行监督，并签署意见。

第三章 业主委员会

第二十八条 业主大会选举产生业主委员会。物业项目规划建筑面积小于或等于10万平方米的，业主委员会由5人组成；物业项目规划建筑面积大于10万平方米，小于或等于20万平方米的，业主委员会由7人组成；物业项目规划建筑面积大于20万平方米，小于或等于30万平方米的，业主委员会由9人组成；物业项目规划建筑面积大于30万平方米的，业主委员会由11人组成。业主委员会可以选举候补委员，业主委员会任期一般为三年，可以连选连任。

第二十九条 业主委员会委员选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

第三十条 业主委员会委员、候补委员应当由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（三）按规定交纳物业服务费及其他相关费用，按照规定交纳专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定组织协调能力；

（六）具备必要的工作时间（住宅小区业主委员会委员、候补委员应在小区内常住）；

（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。

除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：

（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。

第三十一条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；

（二）业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的

（三）存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。

第三十二条 业主委员会自首次业主大会表决通过之日起30日内，持以下材料向物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员、候补委员名单；

（五）街道办事处、乡镇人民政府出具的初审意见。

材料齐全的，县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门应当5个工作日内予以备案，并告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十三条 业主委员会凭县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门出具的备案证明，向物业所在地公安部门申请刻制业主委员会印章。

第三十四条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

（二）定期向业主大会报告物业管理情况；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主大会决定，签订经营性物业承包租赁合同；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；

（六）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；

（七）审核需要业主分摊的费用，督促业主按照规定交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；

（八）监督管理业主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作档案；

（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；

（十二）业主大会赋予的其他职责，但法律、法规、规章规定由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会直接决定。

业主委员会根据业主大会的决定签订物业服务合同和经营性物业承包租赁合同时，应将签订的合同、经业主大会同意的经营性物业收益使用管理方案报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十五条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况；

（七）经营性物业租赁合同；

（八）业主大会和业主委员会活动经费的收支情况；

（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十七条 业主委员会会议由主任委员召集和主持，主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由副主任委员召集和主持；主任委员、副主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意并书面签字，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十八条 业主委员会应当于会议召开3日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。

第三十九条 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：

（一）业主大会、业主委员会会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同、经营性物业承包租赁合同等；

（四）业主委员会委员选举及备案材料；

（五）各类资金使用账目；

（六）业主意见和建议；

（七）业主及业主代表名册；

（八）物业交接时的承接查验资料。

第四十条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

业主大会议事规则应当规定业主委员会印章使用办法。

第四十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益列支。工作经费的收支情况，应当每季度或半年在物业管理区域内公示一次，接受业主和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

业主委员会委员是公益性岗位，不得领取工资类报酬，是否给予工作性补贴（包括交通费、通讯费等）由业主大会决定，但不得超过以下标准：

（一）物业管理区域面积小于等于30万平方米，工作补贴不超过200元每月；

（二）物业管理区域面积小于等于50万平方米，工作补贴不超过300元每月；

（三）物业管理区域面积超过50万平方米，工作补贴不超过400元每月。

对物业管理区域面积较小或者较大等特殊情况，业主委员会委员工作性补贴经业主大会同意并报经物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门备案后可以进行适当调整。

第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：

（一）不再具备业主身份的；

（二）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；

（四）业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）法律、法规、管理规约规定的其他情形。

第四十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员资格:

（一）不履行委员职责或长期委托他人履行委员职责的；

（二）利用委员资格谋取私利的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）侵害他人合法权益的；

（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；

（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十四条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十五条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

第四十六条

业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十七条 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由物业所在地居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

原业主委员会在届满后10日内，根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

第四十八条 业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。未能重新选举的，原业主委员会应根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

第四章 指导监督

第四十九条 物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理中的投诉。

第五十条 建设单位拒不履行组织成立业主大会相关义务的，县、区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令限期改正。对逾期仍不改正的，报由相关行政主管部门进行处罚。

第五十一条 业主委员会不履行职责的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，可以由物业所在地居民委员会或者村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，组织业主召开业主大会会议决定有关事项。

第五十二条 召开业主大会会议，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当派人参加并给予指导和协助。

召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会或者村民委员会，并听取居民委员会或者村民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会或者村民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会或者村民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十四条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的应当依法追究责任人的法律责任。

第五十五条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依法追究法律责任。

第五章 附则

第五十六条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。

第五十七条 本规则自二0一二年二月一日起实行。