第一篇：2012商铺市调：商铺定价市场调查问卷
客户姓名： 联系电话：
2012商铺市调问卷
先生/女士你好，我是宜阳步行街售楼部的某某，如果您不忙的话，想占用您一分钟的时间，帮我做个市场调查问卷，（咨询您几个问题），很简短的几个问题：
1、宜阳步行街今年准备销售住宅底商的2、3层和广场西南侧附楼，您听说过这个消息吗？（您知道这个事吗）
A:知道（转入第2问题个）B：不知道（转入第3个问题）
2、您是从哪个渠道得知的这个消息（你是咋知道这事的）A：宣传单 B：打电话通知 C：短信 D：朋友告知 D：街道横幅和售楼部门口广告
3、我们步行街在宜君县的最中心地段，紧靠休闲广场，去年一层商铺已经售完，应客户要求，今年准备将2、3层按照一层格局分割出售，规划为负一层为超市，1—2层为精品百货，3楼可做餐饮，也可作休闲娱乐等，类似于西安的开元商城、铜川的正大百货，将是宜君县第一个也是最大的集中的购物商城，您对这样的规划（我们项目）看好吗？（您觉得这种前景如何）
A：很好 B：一般 C：根本不行（询问为什么不行）
4、如果您购买这边的商铺，觉得价位多少您能接受？（您觉得这样的商铺，价位定在多少您觉得比较合理）
A：6500-7000 B:7000-8000 C：8000-9000 D：9000-10000 置业顾问： 调查日期 客户姓名： 联系电话：
置业顾问：调查日期
第二篇：商业地产商铺定价操作程序
商铺定价操作程序
A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
公式二：∑权重系数=总权重系数
E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：
根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
第三篇：商铺调查问卷（推荐）
商铺调查问卷
问卷编号：调研员姓名：
感谢您在百忙之中填写调研问卷，随着生态新城的建设，各类综合商业项目不断涌现，商业经营者对商铺需求日益热情。本次调研主要面向有意向投资商铺或目前经营商铺的受访者。问卷调研的目地是以了解商铺经营者或投资者的需求。
感谢您的参与！
1、您听说过红星美凯龙吗？（中央东路）
A、是B、否
2、希望在红星美凯龙周边购置门市吗？
A、是B、否
3、那是希望租还是希望买？
A、租B、买
4、请问您现在经营的商铺是自己家的还是租的？
A、自己B、租用
5、年租金是多少？附近有出卖门市的吗，附近门市售价要多少钱？
6、您的商铺是几层的，有多少平方米。
A、一层B、两层C、三层D、四层
7、经营品类？
8、您购买商铺的意图是：□投资□经营现在的项目
9、就您所经营的商品而言，您希望商铺面积在平方米，举架米，开间米。
10、如果您打算购买商铺，您通常考虑的因素有哪些？
□地段； □交通； □人流量； □大型专业市场旁； □面积；
□格局； □价格； □投资回报； □经营前景； □其他；
11、在红星美凯龙旁的门市，如果您购买商铺，您能接受的单价是多少？
□8000以下； □8000——10000； □10000——12000； □12000——15000；
12、在红星美凯龙旁的门市，如果您购买商铺，您能接受的总价是多少？
□150万以下； □150万——200万； □200万——250万； □250万——300万；
13、付款方式是贷款还是一次性？
A、一次性B、贷款
14、在红星美凯龙旁的门市，若采用租赁的方式，能够接受的年租金是多少？
以200平方米为例，可接受的年租金是：元。
15、您倾向于选择何种形式的商铺进行经营？
□沿街门市； □品牌家居市场旁的沿街门市； □专业市场内的档口（如家居市场）；
第四篇：商铺通知
关于加强校内商铺食品安全管理工作的通知
近期，师生对校内商铺涉及食品安全工作的投诉时有发生，并出现了一起学生因饮用某商铺自制饮料后出现严重过敏反应，经抢救脱险的高危事件。种种情况警示我们，必须高度重视校内商铺的食品安全管理工作。食品安全关系到师生的切身利益和校园的安全稳定，必须确保不出纰漏。为此，根据国家“食品安全法”及相关法律法规，结合我校实际，现就有关问题通知如下：
一、明确责任主体，切实负起管理责任。按照谁出租、谁受益、谁负责的原则，校内商铺出租单位作为责任主体必须承担起相关商铺食品安全管理责任。要像重视和抓学生食堂饮食安全工作一样，重视和做好出租商铺的食品安全工作。单位领导要高度重视，加强督导检查，明确专人，建立行之有效的检查考核制度，实行食品安全工作一票否决，确保商铺出售的食品安全万无一失。
二、认真贯彻执行国家“食品安全法”及相关法律法规，严格准入条件，强化经营过程管理。经营食品类商品的商铺必须各种证照齐全，商誉良好，从业人员持有符合相关法律法规规定的资质和证明。资格审查宁严勿宽，要讲法规制度不要讲人情面子。严禁商铺超范围经营食品类商品。在与经营食品类商户所签合同中有关食品安全的条款要规定的严谨周密。要与商户签订食品安全承诺书，进一步规范其经营行为，明确其责任和义务，并可研究采取相应的经济保证措施。要利用多种手段建立对商铺食品安
全的监控信息网络，强化对商铺经营过程中食品安全的动态管理。可以研究采用食品安全举报奖励办法，调动消费者参与食品安全监控的积极性。同时要建立商户食品安全档案，归集相关信息，以利于实现对商户经营食品的安全风险进行评估和管理。对发现商户在经营过程中出现食品安全隐患，要反应迅速、处置果断稳妥，决不能姑息迁就，以免留有后患。
三、加强对商户的食品安全教育，使之充分认识在学校经营食品类商品的特殊性和风险性，理解并配合学校的各项管理措施，同时自觉严格依法经营。
凡经营包装、预包装食品，必须从正规食品生产企业进货并索取相关进货凭证，保证不进假冒产品，不出售过期变质食品。严格管理散装食品经营，散装食品必须是正规食品企业生产，进货渠道、索证、存放、卫生防护、包装等环节都必须严格按照有关法规要求办理，确保所售食品卫生安全。
要特别重视并抓好自制食品商铺的安全管理工作。对这类商铺的经营资质、从业人员更要严格审查，生产经营条件必须达到相关法规的要求，从业人员必须具备相关资质和证明，同时要加强对其经营过程的动态管理，像抓学生食堂饮食安全一样常抓不懈。
四、要建立商铺食品安全管理的报告制度。校园食品安全信息，社会和师生关注度高，极为敏感。信息畅通是管理和处置食品安全事务的重要条件。内部信息不畅，极易错失处理解决相关
问题的良机，小事也可能引来不可预料的后果；对外随意传播危害更是不可估量。因此，要明确规定各商户，凡发生疑似食品安全事件，要及时向其主管单位报告，各责任主体单位要在积极稳妥处理问题的同时，视情况及时向学校有关部门和领导报告。同时做到不随意对外扩散消息。不得瞒报、谎报。
五、近期要对校内商铺食品安全进行一次全面检查和整顿。检查和整顿要做到不漏一(商)户，不漏一人。要做到“四个查清”：经营食品的商户数清、商户的证照情况清、从业人员情况清、进货渠道和索证情况清、加工经营条件清。检查的重点是：在售食品是否过期变质；散装食品生产企业是否正规；自加工食品所用原料及添加剂的进货和使用是否合乎法规规定，加工销售过程是否存在卫生安全隐患。对检查中发现的问题应立即书面通知相关商户整改，并记入该商户食品安全档案。对整改态度不积极、整改不到位或整改后仍达不到相应经营条件的，要硬起手腕，坚决予以清退。我处将对各单位此次食品安全清查整顿情况及时跟进检查，并将有关工作情况向校主管领导报告。
特此通知
二〇一二年十一月九日
第五篇：商铺说辞
商铺说辞
定位→阐述出该物业所在区域、城市的性质与之不同之处，并理出该物业的优势为下一步说辞作好铺垫
发展→基于定位上的说辞，必须参合当地对该地的政策性，经济性，预见性发展思路。利用现有的基准定位和硬件作铺垫，描述出5年、10年或以后的发展立项、前景及回报。
投资分析→该板块的重点是，销售人员的经验，不仅仅局限于销售，且对其他行业也必须有所了解，如经商、股市等......本板块重点是将专业置业顾问摇身转变为经济投资顾问。帮客户花钱，帮客户投资。所以需要有丰富的经验，将股票、经商办厂、开店、存款看息、甚至金融保险等作风险投资对比。
性价对比→根据所在城市所在不同区域、同地段，不同地段、同区域，同区域、不同地段，不同地段、不同区域的商业项目来进行本质对比、分析及投资商业与住房的投资额度和回报率、增值潜力进行分析对比。
具体问题分析→鉴于不同客户，不同思维和问题的分析，参考去解决问题，需要销售人员具备很高的灵活度，根据实际情况来谈判，主要也要准备好价格高和租金低的说辞。词例：《玉水金街》
定位
《玉水金街》项目位于平塘县原老大桥，横跨玉水河，独享两岸河景，南连平塘县新城区、湿地公园、平塘县政府、平塘的新商业圈，北边紧邻平塘县新老城区，（紧挨桥头商业步行街，休闲广场），是平塘县政府站在利民、便民、利国、促进城市和谐发展、打造一个以优化经济、发展环境、营造重商兴企的氛围城市而规划的一个河滨区域，所拟定出的核心商业文化中心，而核心商业区也被称为都市综合体，其条件必须符合全新的城市形态，构造需高度节约，融合多种城市功能的区域（需具备居住、商务办公、出行、休闲、消费购物、文化娱乐、社交及游憩等），并周边市政设施需成熟，如医院、银行、学校、休闲场所等要近在咫尺，该片区的项目规划仅作开放式商业圈设计，其目的是建造高度节约，能够相互作用，达到互为价值链的区域空间。
发展
随着西部开发的力度加大，城市发展的脚步已见加快，玉水金街周边的市政设施也日益俱全，不仅是在日常生活配套上非常周全，且居住生活外的休闲配套也开始大力开发，在该片区规划中，户外字幕电视、河滨休闲路等市政设施的拟建、还有各个金融业、通信业、百货零售业、家居业的进驻，各种大型的酒吧、茶吧及桑拿等各种高端休闲娱乐业也纷纷加入该片区。可以说该片区今后的商业氛围更加浓厚，且以玉水金街为中心商业圈，折射周边建设打造一流河滨城市规划已启动，现正在修建，很快投入使用，而在平塘县这样的设计规划发展前景中购买商铺，不论你是自营还是投资，一来生活极其便利，二者就是自己的物业升值潜力不可估量，况且现在整个老城区发展成熟度未到顶峰，置业是一辈子的事，一旦平塘老城区100％的发展改造完毕，到时一方面是价格是否还是现在的价格，另一方面就是城市中心的物业就算花钱也买不到了，就像十年前的这片区域，那时候才几千块钱一个平方，要是当初买了下来，不用说，到今天一个平方也能赚几万块钱，根据发展趋势，再过5年，10年将会几倍上涨，如果你迟疑，所有的升值空间就被先你一步的人抢走了，所以没有问题今天看好了，就定下来。
投资分析（即人民币贬值）
随着经济发展的富荣，收入的增加，人们在投资上提高警惕，更是小心翼翼，针对所有的投资，从更多方面来看它已经从经济上、法律上、人为思想上演变成财产定义的性质，那么我们把钱放在哪里最安全呢？
1、存钱到银行
在中国80％的国人有钱就存银行，事实上钱存在银行就是一种贬值的行为，因为银行的普通存款利率远远等于不了“通货膨胀”的利率，也是一种负利率（银行曾七次调息，还增收20％的个税）钱存到银行就像月光下的冰块，因为银行的利息经过金融动荡后加息和降息的次数平凡和不可预见，再者现在GDP快速增长，物价也逐年拉高，使得银行存款为数不多的利息和本金在次年后的GDP消费上得不到等年同期的产值，也是证明存款的利率和物价上涨不成正比，所以存款在银行是不明智的选择。
2、股票
中国股市虽然也逐渐变得成熟，但始终是一个不规模、不规则的市场。因为国内股市牵扯的面很宽（如政治、国际经济）更多的是它肩负着企业解围的责任，以前的企业都是国有企业，对于资金的报留都有银行来做后盾，但是企业要发展、要生存，国家才给企业包装上市，这笔钱是不用付利息的，而且还不用担心是否短期内遭到借贷催款，如果企业破产，最终国家和银行都不会担风险，最后血本无归的还是老百姓，所以都是由国家控制的，换句话投资股市就是在和国家赌博，股票也称为纸上富贵，只要一天没有撤离股市，就是拥有空头支票，俗话说十人炒股、八人赔、九个傻子、一个贼，而且我国的股市不稳定，想达到一夜暴富，那只是个梦想，几乎是不可能的。
3、经商
经商做生意的利润一般来讲是10％——30％左右，不仅仅面对着巨大的开资，（如税费、人员开资、商务开资、以及办公等开资），而且还需要面对巨大的市场竞争压力。总的来说经商不仅仅面对巨大的开资和市场压力，更多的还要面对难收账、资金回笼等问题，所以说风险也是最大的。
4、购买保险
其实在我国对于保险的相关政策还不明确、不完善，保险业其实就是购买的一纸协议，在购买保险和赔付中，一是不及时手续麻烦，二是赔付条款和条件诸多不明晰。对消费者来说不是很有保障。如很有钱倒是可以买一份保险，但保险不适合投资只是买一份心安，为什么这么说呢？去年还是前年保险公司破产的事件不是没有过，新闻报纸都有报道。
5、投资地产
由于房地产拥有不可移动性和不可再生性。一是土地有限二是环境恶化导致国家大面积土地不能投入使用，所以土地的征地费、土地出让费也相对比较高，从而加上配套、建安、和居家水平消费需求等房产不但不会降价，反而使得房产成为投资保值增值的有效方法之一。那么投资地产，投资什么样的产品将是大家考虑的热点，无外乎就是商铺、写字楼和住宅，商铺与写字楼和住宅具有很大的差异特性。商铺最大的优点在于它不会老。商铺投资的难度比住宅来得更大，眼光要很准。而且，对于商铺所处的地段，将会带来的客流量以及周边经营范围羊群效应的影响，决定商铺将放租的行业，行业前景又是如何的? 从四个方面介绍一下投资商铺的好处。、不折旧
就住宅而言一般的使用年限为70年，在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，所以旧了会有那么美中不足的遗憾，所以一个新的住宅社区一般来说住上5至10年都会选择更换新的环境。而这时出售也会有折旧的“待遇”。因为外观旧了给人的感觉不爽；另外时间长了的社区管理方面往往会跟不上或不如刚开始的时候那么完善，那么温暖。而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题“旺就行” 、不装修
在非商业物业中有一件让投资者非常头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2—3年就得重新装修翻新一次，以至让物业能快租或租上好价，装修费心又费力又花钱，挺烦心。而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修，就算商铺本身有装修也不一定符合承租者的需求，所以都是按着自己的要求来装修。而且解除合约时装修也是留下不予毁坏的。不忧租
一般来说住宅都要到经济公司放盘，而且空置时间较长，相对损失显大。而且投资者还经常为投资的事宜跑前忙后，有家具电器的又不愿放钥匙给中介，吉屋又不容易出租，即使租给办公的又怕增添麻烦，左右为难，非常繁琐。商铺就不同，还未到期就可提前放盘，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有最好。④投资回报高
商铺出租一般签约在3-5年，每年都会有递增，一年比一年租金高，住宅就不一定第二年比第一年低都有可能，不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或顶手费（转让费）再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。
性价分析
1、即投资商铺的保障性要大，但是也不是说所有的商铺都是这样的。那么什么样的商铺保值的保障才是最大的呢，首先我们要了解这是一个什么年代，二十一世纪，是一个以政策求发展为主题的只要变革时期。特别是近年来，在这一点上更是反应着实。如八十年代的上海，九十年代的深圳，近年来的西部。随便是看哪一个地方，不都是这样受政府政策的影响而开发起来的吗，所以最近这20年也是中国改革最有效率的时期。也就是说有政府政策倾向的地方，房地产商铺增值的保障和增值率是相对很大的。其次我们还要了解市场，城市的发展方向和思路，各项目的开发和规划情况。更需要了解该房产的实质性质和建设周期等。那么商铺作为经典的地产投资品，一直是业内人士关注的焦点。然而提及购买商铺的技巧，大多数人了解不全面，其实在商铺选购过程中，只需要把握三个要素，便可轻松赢得财富未来。其中平塘楼市的典型例子，莫过于《玉水商城》，凭借优质地段、超高人气、高效回报这三大投资要素将备受追捧。
要素一：地段——雄踞平塘商圈龙头，执掌千万财富
地段、地段、还是地段。——地产大亨李嘉诚的这句名言广为人知，地段的价值不言而喻。落子平塘老城中心，执掌平塘老城门户，汇聚平塘商务办公、金融流通、休闲生活、观景购物等数万高端消费人群，在这个城市化平台上，千万财富涌动，“钱景”相当可观！
要素二：人气——毗邻桥头商业步行街，休闲广场，坐拥鼎盛人气
业内有云，人气即财气。《玉水金街》毗邻桥头步行街、休闲广场、新区商业圈、横跨玉水河（每年龙舟赛河段），三十二万人汇集于此购物休闲，是平塘一站式消费第一城，滚滚人潮带动巨大商机，不论是出租还是自持，都能稳赚未来！
要素三：效率——扼守老城成熟商圈，租金高昂，即买即见效，无风险投资
投资汇报时间短（高额租金），效率高，无疑是旺铺的有力要素之一。平塘人民几十年以来的休闲购物圈，骨子里的经商消费地带，人流稳定、商圈成熟，即买即享高效回报，投资0风险，还有什么比这更“给利”的呢！再加上至今已封顶，准现铺销售，今天看好必须给自己留一席财富之地。
2、周边竞争品项目比较，横向比较，纵向比较。需要销售人员掌握数据。
具体问题分析
1、价格贵
2、租金低
地域文化的释放带来未来的发展，中心的位置稳固带来商业的坚挺和升值。
点击咨询 