商品房网上销售步骤（推荐5篇）

第一篇：商品房网上销售步骤

在商品房销售管理系统中为开发商销售商品房涉及的功能共有6个：

1、系统维护 ：维护固定权限和维护售房员的，用户名最后三位为001

2、项目申请 ：为本公司新建项目申请销售许可证，用户名最后三位为002

3、数据修改 ：分为房产数据修改和非房产数据修改，用户名最后三位为004

4、退房管理 ：办理已售房产的退房，恢复到未售状态，用户名最后三位为005

5、主管统计 ：主要对售房员进行销售许可证的分配，用户名最后三位为006

6、售房管理 ：是售房员销售房产，完成预定，取消预定，交易协议，网上签约，打印文本。

下面将逐一介绍：

一、首先开发商是如何获取网上会员号的：

开发商要进入商品房网站，申请销售许可证和网上售房首先要获取用户名和密码

1、开发商需携带营业执照，身份证明，银行帐号等资料到房管局办理进网申请。

2、房管局在输入相关信息后，商品房网络系统会自动分给申请单位一个本公司专用的用户名和密码（用户名为8位 初始密码为a1234567）

3、开发商凭此用户名和密码就可进入商品房网站。

4、房管局所给的用户名就是本企业的系统维护权限的用户名。

二、那么开发商是如何做好办件前的维护工作呢？

1、首先开发商首次进入网站时要修改密码（密码为8位以上由字母和数字构成，并且由字母为开头），然后如实填写其它信息，同时记得填写开户银行和帐户，由于开发商因售房需要多个帐号，系统可维护若干个帐号。全部填写完毕后点击提交按钮即可。

2、系统维护工作包括：固定权限和售房员维护等工作。（1）首先重新以系统管理员身份登录系统提供给开发商的权限分为固定权限和可维护权限两类

a、固定权限只能维护操作人员的基本信息不能增加权限不能删除等（包括：1的是系统维护，为2的是项目申请，为4的是数据修改，5是退房管理 6是主管统计）第一次进入操作系统需要对所固定权限做维护以后只需修改密码和操作人员姓名等工作才会用到系统维护。

操作：选择你要维护的权限点击登录号直接进入，在这里除了登录名与权限描述不可改，其它的都是可修改的。固定权限是和本单位同时开启使用，单位注销时本权限也将自动注销，填写日期是为了确定信息变更时间。密码的组成不得少于8位由数字与字母组成，密码必须以字母开头。

b、可维护权限是对售房员的权限管理，因为售房员的流动性较大，所以权限可增加、删除、注销。

操作：售房员可通过新建按钮来添加售房员，也可通过删除按钮来删除售房员，售房员的登录名前五位是固定的，后三位可自行维护数字取值范围001-999（001、002、004、005、006除外）。

三、开发商做好维护工作以后，开发企业可办理新项目申请

当本公司的新建项目已具备申请销售许可证的条件，可通过项目申请模块向房管局提出商品房销售许可证申请。

操作：

1、输入申请用户名和密码进入界面，点击新建开发商项目列表中会增加一个新的办件号，当申请项目发生错误则可选择删除按钮将其删除。

2、填写工程项目：点击新生成的办件号进入工程项目页面，填写相应内容，填写完后点击保存，出现数据保存成功的提示，即完成工程项目内容的输入。在这里面需要注意建筑面积必须等于销售面积，销售面积是可填写的，而建筑面积是系统自动合算的。

3、填写交缴证件：点击交缴证件按钮进入填写页面，填写完后点击新添按钮，列表中将会出现新添条目，点击每行列表后的删除按钮可删除该证件。

4、土地信息：填好其相应的内容后，点击新添按钮，出现添加数据成功。页面下方将出现土地信息列表，如想修改土地信息勾选一条信息并点击地号选中该记录可在主界面进行修改，勾选一条信息可将其删除。在这里面土地的使用年限为系统自动合算。

5、价格范围、成本预算、资金比例、参与单位等都照实填写既可。其中成本预算中总成本是系统自动核算出来的，无需填写。

6、导入房产数据：房产数据先由‘天津市商品房销售审批管理系统’导入，在返回给开发商由开发商补齐平米价格后方可进行新件审批。

点击房产数据按钮，进入房产数据页面，点击地址缩写，房产数据表则详细显示该房产信息，补齐平米价格后进行保存。系统会自动提示填写成功。

7、当所有项目内容填写完毕后，回到开发商项目一览表点击要提交的项目后的提交。提交后列表下方则会出现“办件提交成功”，请等待初审结果”这时办件会提交至房管局进入初审。此时案例状态会显示“待初审”，在这种状态下的项目内容是不能进行任何修改。

在项目申请里是可以逐页填写并保存的，而并非一次性填写，这样一个是保证了突然间的断电而造成的数据丢失，另一个则是如果开发商在一天内并不能够将所有内容填写完毕，那么就可先将填写完毕的内容保存起来，转天再进行其他项目内容的填写。

当申请项目通过初审后，开发商可在开发商项目一览表中查看初审意见。点击重新登陆返回登陆页面，进行其它的功能操作。

四、当许可证开通后，则开发商就可以在网上进行售房了，在售房之前开发商需用“主管统计”模块来为售房员进行销售许可证的分配，这样售房员才有资格对此销售许可证下的房产进行销售。

许可证分配：

输入用户名，密码进入售房员一览表。选择要分配许可证的人员编号，进入可分配许可证一览表，该页面中列出的是所有已开通许可证房产，选择要分配给该售房员的许可证号后点击保存。系统将自动提示分配许可证成功。

五、销售许可证分配完毕后，售房员就可用系统维护中分配给的用户名和密码登陆售房管理进行预订和卖房了。

首先来讲一下预定

1、登陆进入销售管理页面，该页面会显示出该售房员可销售的房屋所有项目及许可证号。

2、点击许可证号进入楼盘一览表，它将列出所有未售房产（包括：地址缩写，楼号，门号，房间号及房型等）

3、点击地址缩写则进入该房屋的详细信息页面（它包括：房屋坐落区域，地址缩写，地理编码，门号，间号等等）在下方还有预定信息，这里显示该房产的预定次数，如想预定此房屋点击预定房屋进入商品房预定协议，签署完毕后点击签署预定协议，签署成功后点击打印按钮，弹出打印页面，这时可进行预定协议的签署了。返回楼盘一览表，此房屋已经变为蓝色。点击返回可在预定信息里看到此房屋已被预定一次。如想取消预定点击取消预定即可。被预定的房屋如果超出预定结束期限还未购买时，系统将会自动将预定房屋恢复为未售状态。

下面将会讲如何购买房屋

1、登陆进入销售管理页面，该页面会显示出该售房员可销售的房屋所有项目及许可证号。

2、点击许可证号进入楼盘一览表，它将列出所有未售房产（包括：地址缩写，楼号，门号，房间号及房型等）

3、点击地址缩写则进入该房屋的详细信息页面（它包括：房屋坐落区域，地址缩写，地理编码，门号，间号等等）如想购买此房屋，则点击购买房屋。

4、购买房屋：在房屋详细信息表中点击购买房屋按钮，弹出天津市商品房买卖合同页面填写内容，完成后点击签署合同按钮，出现签署成功的信息提示，系统分配合同号，请详细记录合同号，以便如需退房时提供方便。签署成功后，点击合同打印，弹出打印页面，现在可进行打印合同的操作了。返回楼盘一览表，此房屋已经不存在了。这样可防止一房多卖。

六、如买方因某些原因想退掉此房屋，那么需进入退房管理模块，此模块就是当客户办理退房后，企业需要将销售的房产数据恢复成待售状态

1、输入用户名和密码登陆退房管理主页面。

2、点击新建退房申请，然后点击申请编号，进入退房申请报告页面填写退房原因，然后将已收缴的退房协议的合同号填写到添加合同号，点击添加按钮合同号则出现在下方的列表中。

3、保存后点击返回原界面，选择相应的申请编号，点击提交申请按钮，办件状态会由未提交变成待审核，那么退件申请已提交至房管局，提交成功后，可带办理退房的购买合同原件到市场处直接办理开通售房。

4、如退房申请发生错误或想取消退房申请，应在状态变为待审核之前选择要删除的申请，如已提交可在退件后删除。

七、开发商在已取得销售许可证并正在出售过程中，发生房产数据或企业地址名等发生变化需要变更时使用数据修改

此项目所显示房产数据都是已取得销售许可证并开始销售的项目，销售过程中因某些原因需要修改数，在没有申请数据修改前所有项目都处在“未申请”状态。

1、在确定要修改的数据项目后，点击许可证号，进入修改申请报告。

2、在修改类型中选择房产数据或非房产数据，房产数据：当销售数据发生变化需要修改房产数据时，选择此功能，例如：地址缩写，楼号，楼门等等。非房产数据：是指除非房产数据以外的文字需要修改时选择此功能。例如：项目名称，房屋地址等等。

3、4、先选择房产数据修改。

然后填写修改内容和修改原因。例如：需要新增房产数据。然后保存。

5、6、如点击放弃修改，自动转成初始状态

勾选要进行数据修改的许可证号，点击提交申请，这时申请状态则会显示待审核状态。此时需修改的数据已转至房管局进行停售初审。

7、当办件状态转为停售待修改时，可以开始进行数据修改了。

8、点击待修改许可证按钮，进入找到已停售的项目许可证号点击进入修改房产数据界面，房产数据包括新增房产数据和修改删除已有的房产数据。

（1）新增房产数据：点击增加房产数据，输入修改页面点击保存，出现增加房产数据成功。你可在修改房产数据一览表中的修改类型中看到增加。点击本行末尾的删除修改按钮可删除新增数据。

（2）修改数据：在可修改的房产数据列表中单击要修改的房产数据后的修改按钮，进入修改页面，进行相应的修改然后保存修改后的数据会出现在已修改房产数据一览表内，点击本行末尾的取消修改按钮可取消修改数据。

9、所有修改完成后可点击返回按钮回到待修改许可证一览表，勾选已修改完毕的房产数据许可证号，然后点击右上角的提交修改按钮，此办件由原来的停售待修改转为了修改待审核。

10、当办件状态从修改待开通恢复为未申请状态，这说明修改审批已通过此时又可以售房了。数据修改中的已停售许可证的申请状态中会有退回（审核未通过），这说明该件修改中有可能和提交的申请不一致，或因其它某些原因未批准，需要检查修改内容重新作提交申请。

下面介绍非房产数据修改：

1、在确定要修改的数据项目后，点击许可证号，进入修改申请报告。

2、3、在修改类型中选择非房产数据项目名称，房屋地址等等。然后填写修改内容和修改原因。例如：项目名称，房屋地址等等，然后保存。

4、5、当办件状态转为待修改时，可以开始进行数据修改了。点击待修改许可证按钮，进入找到已停售的项目许可证号点击进入修改房产数据界面，在可修改的房产数据列表中单击要修改的房产数据后的修改按钮，进入修改页面，进行相应的修改然后保存。

6、所有修改完成后可点击返回按钮回到待修改许可证一览表，勾选已修改完毕的房产数据许可证号，然后点击右上角的提交修改按钮，此办件由原来的待修改转为了修改待审核。

7、办件状态从待修改许可证一览表中没有了，这说明修改审批已通过此时又可以售房了。

8、数据修改中的已停售许可证的申请状态中会有退回（审核未通过），这说明该件修改中有可能和提交的申请不一致，或因其它某些原因未批准，需要检查修改内容重新作提交申请。

第二篇：商品房网上登记备案商品房销售楼盘表

商品房网上登记备案商品房销售楼盘表

（表六）项目名称：楼盘编号：每幢总层数： 项目坐落：幢号（建筑编号）：

共页第页

开发企业（公章）：

填表日期：年月日

填 表 说 明（表六）

1、项目名称：按商品房预售许可证上记载的项目名称填写。

2、项目坐落：按建设工程规划许可证上核准的房屋坐落填写。

3、幢号：按规划许可证或房产测绘机构或派出所编制的房屋幢号填写。

4、房号：按《房产测绘报告》上的编号顺序填写。

5、层次：按该套房屋所在的层次填写。

6、建筑面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的建筑面积。

7、套内面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的套内面积。

8、公摊面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的公摊面积。

9、销售价格：按该套房屋拟销售的单价填写。

10、房屋用途：按建设工程规划许可证上核准的规划用途填写。包括住宅用房（商品住宅、别墅、经济适用住房、廉租住宅、集资合作建房）、商业营业用房、办公用房、工业仓储用房、其他用房5种。

11、户型：包括一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室一厅、四室二厅、其他等八种。

12、状态：包括可售、自留二种状态。

13、开发企业：填写全称并加盖公章。

14、商品房销售楼盘表应由当事人用钢笔正楷书写，字迹清晰，不能涂改，不能使用修正液，盖章处印章应清晰。

第三篇：商品房销售合同网上备案问答

商品房销售合同网上备案问答

一、什么是商品房销售合同网上备案（以下简称合同备案）？

是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权证（大产证）后销售（预售）房屋签订合同的，应登录网上房地产网站的合同备案栏目，在网上进行合同确认和打印的行为。

二、商品房销售合同网上备案有何法规依据？

依据《城市房地产开发经营管理条例》和上海市人民政府批转市房地资源局制订的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》的通知。

三、为什么要进行商品房销售合同网上备案？、提高信息透明度。网上及时公布纳入合同备案的楼盘的可售部位、类型、面积和已售房屋的套数、面积和平均价格。购房人可以通过网上房地产网站查询所购楼盘房屋的销售情况。、规范交易行为。纳入合同备案的楼盘签署的合同文本，应使用由市房地资源局和市工商局联合制订的示范文本。房地产开发企业需要自制合同格式条款的，应向市工商行政管理局备案后，提交市房地产交易中心，经变更后在网上公布。、方便房地产登记。由于网上合同备案系统是和全市的房地产登记系统相连的，因此，购房人在签订合同后，房地产登记申请表由合同备案系统自动输出，购房人在各区县房地产交易中心窗口办理登记手续时，受理等待时间将会缩短。

四、新建商品房网上备案和登记何时施行？

新建商品房网上备案和登记的施行时间从 2004 年 3 月 30 日 起，具体规定如下：、凡在2004 年 3 月 30 日 之后取得商品房预售许可证的，应全部纳入合同备案系统进行签约。2、在 2004 年 3 月 30 日 之前取得预售许可证或房地产权证（大产证）的，房地产开发企业应在 2004 年 4 月 30 日 之前，到市房地产交易中心办理入网资质认证，未销售的商品房纳入合同备案系统销售。、凡在 2004 年 3 月 30 日 以后签订的销售（预售）合同全部纳入网上签约范围。

五、原有示范合同（印刷品）是否继续使用？

凡纳入网上销售的商品房，签约时不再使用示范合同（印刷品），进行网上销售签约的合同，应使用由市房地产交易中心统一提供的合同专用纸。

六、商品房合同网上备案操作流程是怎样进行的？、资格认证； 2、登录合同备案系统； 3、确定销售房屋； 4、选择合同类别； 5、输入合同内容； 6、打印合同初始文本； 7、合同校核并确认； 8、设置密码； 9、打印合同及登记申请书； 10、双方签名（盖章）。

七、商品房合同网上备案操作过程中购房人要注意哪些要点？、购房人到商品房售楼处的电脑上，通过备案系统查阅需购房屋权属情况。、购房人应详细阅读备案系统上显示的示范合同。、购房人应与开发商详细商洽合同内容。、合同打印确认后，购房人要设置密码并妥善保护，防止他人获取。

八、房地产开发企业如何取得网上备案的资质？具体手续有哪些？

房地产开发企业要取得网上备案的资质认证，应持相关资料到市房地产交易中心办理认证手续。办

理认证时，应提供以下证件及材料： 1、营业执照（复印件）； 2、法人代码证（复印件）； 3、房地产开发企业资质证（复印件）； 4、税务注册证明（复印件）； 5、法人代表身份证（复印件）； 6、代理人身份证（复印件）； 7、代理人委托书； 8、销售人员证书（复印件）； 9、预售许可证（复印件）； 10、房地产权证（土地）（复印件）； 11、房地产测绘报告（复印件）； 12、签订合同样本； 13、项目小区规划平面图。经市房地产交易中心认证后，授予用户名和初始密码，开通商品房合同网上备案业务。

九、网上备案的销售人员应具备哪些条件？

房地产开发企业的销售人员应具备以下条件才能登录网上备案系统进行操作： 1、持有房地产销售员资格证书或房地产经纪人资格证书； 2、通过市房地产教育培训中心关于“上海市商品房销售合同网上备案系统”的考试，成绩合格； 3、经所在房地产开发企业授权，有明确的销售楼盘和权限； 4、经市房地产交易中心授予合同网上备案系统用户名和初始密码。

十、网上备案和登记系统是否提供电子示范合同文本，提供的电子示范合同文本有几种？

网上备案和登记系统提供由市房地资源局制定、市工商局监制的电子示范合同文本。为了供不同的购房对象签约时使用，系统提供的电子示范合同文本主要有：新建商品房的预定合同、预售合同和销售合同。

十一、已经抵押的在售商品房，如何进行网上备案和登记？

网上备案和登记系统对将要销售的商品房，将强制输出其抵押、租赁等房地产权利信息，以提请消费者注意。对已有抵押的在售商品房，在交易时应要求开发企业先告知购房人该商品房的抵押等情况，然后再予以网上备案和登记。

十二、房地产开发企业在正式进行楼盘销售时，应该向购房人公布哪些信息？

房地产开发企业在正式进行楼盘销售时，应该向购房人公布以下信息：商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表信息；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格。购房人也可通过登录上海房地资源网、网上房地产等网站，查询开发企业的资质、诚信记录和楼盘详细信息。

十三、当事人如何确认网上备案和登记已经完成，并且已进入登记申请程序？

在网上查询确认该商品房属可售性质的情况下，买卖双方可以将已经确定的交易内容在电子示范合同文本上进行填写；填写内容经双方校核无误（请仔细核对姓名、身份证号码、商品房的路名、门牌、室号、面积及其他需要约定的相关内容）并由双方提供密码后，再通过电脑确认；电脑确认后开始打印销售合同和房地产登记申请书，然后双方在下载的销售合同和申请书上签名（盖章）。至此，可以确认网上备案已经完成，并且已进入登记申请程序。

十四、网上备案合同确认后，是否可以对合同的条款再进行修改？

网上备案合同已经双方确认后，不能再对合同进行修改。但交易双方可将已打印的合同，到房屋所在地房地产交易中心申请合同注销，经房屋所在地房地产交易中心确认双方的合同及设定的密码，通知市房地产交易中心撤销原合同，重新签订合同。所以，对约定的合同内容，在双方签字确认前应该慎重。

十五、网上备案合同确认后，如需撤销如何办理注销手续？

由交易双方持已确认的合同向房屋所在地房地产交易中心提出撤销合同申请，经房屋所在地房地产交易中心确认双方的合同及签约时设定的密码，通知市房地产交易中心注销原有的合同。如凭备案合同已在房地产登记部门申领房地产预告登记证明或房地产权证，需办理撤回原登记手续，再按上面的办法注销合同。

十六、网上备案合同确认后，如当事人到登记部门去办理申领房地产预告登记证明或房地产权证时，该房屋已被司法机关、行政机关冻结，该怎么办？

由于网上备案合同确认后，当事人还未到房地产登记部门办理申领房地产预告登记证明或房地产权证，房地产登记册记载的信息仍是原权利人。在此期间，如果司法机关、行政机关对该房屋采取限制的，就不能办理申领手续，只能到房屋所在地房地产交易中心窗口办理合同注销手续。因此，合同网上备案后，签约双方应及时到房屋所在地交易中心办理登记。

十七、已取得预售许可证或大产证范围的商品房(如：商场、商铺、办公用房、住宅等)，开发企业提出要保留一部分出租，如何处理?

已取得预售许可证或“大产证”的商品房，开发企业可以预租或出租，但必须全部在网上备案，注明其已预租或出租，其中预租的商品房必须在竣工取得房地产权证后方可出售。如购房人要购买已出租商品房的，应事先与开发企业协商，由开发企业征询承租人是否愿意在同等条件下优先购买；如不购买，应征询其是否愿意解除租赁合同；如不愿解除的，则应由购房人在出售合同中承诺继续履行租赁合同，并由购房人与承租人签订租赁主体变更合同。

十八、已取得大产证的商品房未出售部位中，开发企业提出要保留部分自用，暂不出售，如何处理? 已取得大产证的商品房未出售的应全部上网销售，开发企业要留作自用的应首先区分是非居住房屋还是居住房屋。对于非居住房屋，允许开发企业保留部分自用；而居住房屋原则上不允许开发企业留作自用，开发企业因特殊原因，可允许在合理范围内保留部分作本企业员工宿舍使用，但应在办理网上认证手续时一并申报，并按规定办理登记、领取小产证。

十九、在建项目已达到可申领预售许可证阶段，开发企业提出是否可分批申领预售许可证?

在建商品房项目符合预售条件后，根据该商品房项目的开发规模和施工进度等具体情况，可以分批申领预售许可证，但应以土地使用权不可分割的自然幢为限，就是说土地使用权不可割的房屋不能分批申报预售许可证。商品房销售合同网上备案和登记政策实施后，市房地资源局将会进一步明确商品房预售许可证的核发口径。

二十、预售许可证申领后（3月30日以后），有些开发企业急于上市，但入网报名还需要准备阶段（如培训、项目核对等），手签定金合同已不允许，如何定一个游戏规则？

凡开发企业或代理企业违反规定擅自预定、预售商品房的，商品房所在地的房地产管理部门应责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。在过度阶段，不允许手签定合同，必须待系统开通后在网上签定定金合同。同时，市房地产交易中心也应加快工作速度，尽量缩短系统开通时间，避免影响开发企业的正常销售。

二十一、有一些开发企业卖剩套数不多，有的全销售完，但大产证还未办好，是否要上网认证？

如要上网认证，但具体签约是否可以委托区县交易中心代签合同？ 已销售完毕的商品房项目无需办理上网认证，尚未销售完毕的项目必须办理上网认证，但可以在自愿的前提下委托区县房地产交易中心代签合同。

二十二、在上海房地产市场上进行交易的每一套商品房，逐步将在网上房地产网站上公布，并用五种颜色来代表每一套商品房的销售状态。这五种颜色分别代表什么？

网上房地产网站用五种颜色来公布代表每一套商品房的销售状态。其中：红色标志：代表此套商品房已被购房者买走，购房者已在商品房所在区县的房地产交易中心办理了预售和销售的登记手续；黄色标志：表示此套商品房已经签定预售和销售合同，但购房者还未办理登记手续；绿色标志：代表该商品房已经批准预售或销售，消费者可以购买，该商品房售楼处无权拒绝消费者的购房要求；粉红色标志：代表该商品房已被预订，并签定了定金合同和网上备案；白色标志：代表该商品房未被批准可以预售或销售，不具备上市条件。

第四篇：商品房销售合同的网上备案和登记

商品房销售合同的网上备案和登记

1.作业目的商品房销售合同网上备案和登记是由上海市房屋土地资源管理局制订的新的商品房交易形式，其目的在于提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记。

2.作业依据

〈上海市商品房销售合同网上备案和登记办法〉自2004年3月30日施行，适用于本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售）。2004年4月20日上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定（沪府发[2004]16号）

3.主管岗位营销策划：组织和检查主办岗位的作业过程。

主办岗位销售员：具体经办本项作业。

4.紧前工作

符合上海市房地资源管理局规定的商品房预售或现售条件。

5.作业描述

5.1 房地产开发企业在向区（县）房地产管理部门申请办理商品房预售许可证或未经预售直接现售商品房时，应将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。

5.2 房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心将通过网上操作系统，即时公布下列信息：

5.2.1商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；

5.2.2商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；

5.2.3商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；

5.2.4房地产抵押、查封等权利限制情况；

5.2.5商品房销售合同的示范文本；

5.2.6商品房拟销售的价格。

5.3 房地产开发企业与商品房购买人应根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。商品房销售合同经双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。

5.4 市房地产交易中心将即时完成网上传送的商品房销售合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过网上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。市房地产交易中心将在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时，通过网上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售。

5.5 房地产开发企业应打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章）。

5.6 商品房预售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的7日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领预告登记证明。商品房现售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的20日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领房地产权证。本主办岗位应提供一定的协助。

5.7 市房地产交易中心将定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。

5.8 市房地产交易中心公布的信息中，规定商品房销售合同的示范文本由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款（包括补充的格式条款）的，应向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更网上的合同文本。

5.9 市房地产交易中心公布的信息中，规定商品房拟销售的价格由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时向市房地产交易中心申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的，可向市房地产交易中心办理网上即时变更手续。

5.10凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

5.11在申领预告登记证明或者房地产权证前，房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款的，应按规定通过网上操作系统办理相关手续。

5.12在申请预告登记证明或者房地产权证前，房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。而市房地产交易中心将通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。

5.13房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后，与购房人达成定金合同的，应按定金合同的网上备案程序办理（详见作业指导书《商品房定金合同的网上备案》）。

5.14预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。

6.重要提示

本操作因施行不久，尚在逐步完善之中，操作前应关注有何变化和调整。

第五篇：商品房销售合同范本

第一条 项目建设依据

出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于___________地块的国有土地使用权。

该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：______________________________，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：___________，建筑工程施工许可证号为：___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：___________________。

第三条 基本情况

该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】：________；【层高】【净高】为：________米,【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________。有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。

第四条 抵押情况

1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；

2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：____________，抵押登记部门为：______________________，抵押登记日期为：_____________。

第五条 计价方式与价款

1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______元人民币，总金额_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币整(大写)。

2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米__________元人民币，总金额_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币整(大写)。

3、按照套(单元)计算，该商品房总价款为_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰____拾______元人民币整(大写)。

第六条 付款方式及期限

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____%，其余价款可以向___________银行或住房公积金管理机构借款支付。

第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

第九条：设计变更的约定

(一)经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。

(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条 逾期付款责任

(1)逾期在_____日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过_____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金。

第十一条：交付条件

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺

1、市政基础设施：

2、其他设施

第十三条 逾期交房责任

(1)逾期在_____日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过_____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。

第十四条 面积差异处理

1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；

(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。

第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定

1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内(该时限应当不低于60日)，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

第二十一条 共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；

第二十二条 前期物业服务

(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为：__________，资质证号为： __________。

(二)前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月.平方米(建筑面积)，由物业管理企业按照【年】【半年】【季】收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、__________、__________、__________。

第二十五条 争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，按照下列第______种方式解决：

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十六条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效，未尽事项，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第二十七条 本合同及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。

第二十八条 自本合同生效之日起30日内，由出卖人向__________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。