XX银行XX分行个人住房信贷领域风险排查报告

第一篇：XX银行XX分行个人住房信贷领域风险排查报告

XX银行XX分行个人住房信贷领域风险排查报告

人民银行XX市中心支行：

根据《关于开展个人住房信贷领域风险排查工作的通知》的要求，我行立即组织开展了相关排查，具体由风险管理部牵头落实，现将排查结果报告如下：

一、基本情况

截止XX年XX月XX日，XX分行共有个人住房按揭贷款XX笔，金额XX万元。其中一手住宅按揭贷款XX笔，余额XX万元。二手住宅按揭贷款XX笔，余额XX万元。

二、房地产政策及市场走势判断

2017年以来，“四限”政策持续发力，热点城市在保持现有调控政策不变的同时，部分城市进一步升级调控。XX作为新晋“三线”城市，从2017年7月1日起开始执行《XX市促进中心城市房地产业健康发展的意见》，意见从多个角度调控房地产市场，提出包含“商品房现房销售”等若干条调控措施。

与此同时，房地产信贷“去杠杆”持续推进，在按揭贷款额度紧缩的同时，各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场，央行也明确支持北京、深圳、南京等地首套房贷利率不同比例上浮，房贷资金全面紧缩。我市各金融机构贷款额度也有不同程度的缩紧、各行房贷利率不同程度提高，开发企业按揭贷款回款周期拉长。但房产交易量仍然处于高昂上涨态势，月度交易量均为去年同期的2倍左右。据统计，XX区、XX区等多个地区的房价较去年同期上涨20%以上。房地产市场前景看好，吸引了诸多知名开发商前来投资，万达、万科已入驻我市，中粮、保利等大型房产公司也已与XX市政府对接，纷纷囤地。预测未来半年我市房地产市场仍将持续高昂态势，房价及交易量均将稳中有升。

三、个人住房按揭贷款情况

1、我行于XX年三季度正式开展个人住房按揭贷款业务，至XX年底已投放XX笔，余额XX万元，主要合作楼盘为XX、XX、XX。其中首套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX，利率执行基准下浮10%，首付比例均不低于20%；二套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX，利率执行基准上浮10%，首付款比例不低于30%。

2、XX年始我行新准入了XX、XX两家楼盘，至XX年底共投放个人住房按揭贷款XX笔，新增金额XX万元，其中首套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX，利率执行基准下浮10%，首付款比例不低于20%；二套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX。利率执行基准上浮10%，首付款比例不低于30%。

3、自2018年以来，截止2018年5月31日，我行新投放个人住房按揭贷款XX笔，新增金额XX万元，均为首套房贷款，利率执行基准上浮10%，首付款比例不低于20%。

综上所述，我行个人住房按揭贷款主要集中于XX年XX月-XX年XX月之间投放，自XX年XX月XX日以来，我行对个人按揭贷款政策收紧，不仅提高了按揭贷款利率，在额度上也较去年有大幅下降，按揭贷款增幅较低。已发放的个人住房按揭贷款多为首套房按揭，购房人员主要为进城务工人员，购房用于自住，以刚性需求为主。

四、个人住房按揭贷款风险

截止XX年XX月XX日，我行个人住房按揭类无逾期贷款，无不良贷款。我行主要从以下几点防范风险，具体如下：

1、严格审查项目准入

自2017年7月份以来，各地土地成交规模显著回升，但规模的上升并未带来土地价格的回落，地价持续走高。一线城市持续放量，受政策限制和租赁土地集中出让影响，成交均价及溢价率均有所回落；二线和三四线市场均呈现土地出让“郊区化”现象，XX市万科、郎诗、万达等著名房企纷纷囤地在市区“非核心位置”囤地，带动了周边地价上升。地价上升导致的企业开发成本提升，因此我行在对项目的选择上更加谨慎，充分考虑了项目的选址、类型、物业配套及开放商经济实力、开发经验等多方面因素，在合作项目的选择上优先选取了大型房源，目前在合作的仅有XX、XX两家楼盘。

2、充分调查抵押物实际价值

房产价格增长过快容易引起经济“泡沫”，我行在按揭贷款的受理过程中高度关注抵押物价格，确保抵押物评估价值合理，规避抵押物实际抵押率过高的风险。

3、实时关注本地房贷政策

房地产业作为支柱产业，相关购买及信贷政策也是调节经济的重要手段。近年各种“限购”、“限贷”政策层出不穷，对开发商的销售进度、回款进度影响重大，我行时刻关注各类房地产政策，并在业务开展过程中及时调整政策。

4、把控客户个体风险

（1）XX地区刚需性购房贷款依然占按揭贷款总量的50%以上，按揭群体普遍为进城务工人员，经济实力一般，我行在客户群体的筛选上高度关注还款来源与征信记录，为把控还款来源稳定性，我行要求追加借款人配偶作为共同还款人，并根据客户具体情况要求追加担保人等。

（2）我行严控“首付贷”，深入调查消费类贷款的用途，严禁消费类贷款流入房地产市场；深入核查首付款来源，严控居民高杠杆购房的信贷风险。

五、个人商业用房按揭贷款风险

截止XX年XX月XX日，我行无个人商业用房按揭贷款。

第二篇：银行风险排查情况的报告

银行风险排查情况的报告

根据市行关于开展风险排查活动的通知要求，我行立即组织开展全辖业务经营风险点排查活动，制定方案、组织力量从1月20日开始，对公司业务进行了全面排查，现将排查情况报告如下。

一、公司业务排查情况

（一）公司业务账户排查

我行公司业务部共开立对公账户户，其中基本存款账户户，专用账户户，临时存款账户验资需要开立的户。不存在同一营业机构为同一存款人开立多个基本账户和一般账户及同一证明文件为存款人开立多个专用存款账户；单位开立账户使用的名称符合规定；不存在开户资料未经有权人审查并签署意见而开户的问题。坚持记账与对账分离原则，会计主管按月检查往来对账、银企对账情况，对未达账进行跟踪核对。

在公司业务银行结算账户的使用过程中不存在一般存款账户办理现金支取业务问题。基本户等其他专用存款账户的现金支取符合规定。临时存款账户不存在超过有效使用期限仍办理资金收付业务的问题。注册验资账户在验资期间不存在办理对外支付业务问题，注册验资的资金汇缴人与出资人名称一致。

银行结算账户的变更与撤销。存款人变更账户名称、法定代表人等开户信息资料出具申请及有关部门的证明文件；及时修改客户信息；存款人的印鉴做相应变更。存款人撤销银行结算账户申请经会计主管或主管审批，检查销户前存款人贷款、应收利息、结算费用等应收款项结清。存款人撤销银行结算账户时缴回未用重要空白凭证、结算凭证和开户登记证；柜员审核无误并将重要票据作作废处理。在办理单位银行账户撤销手续时，在其基本存款账户开户登记证上注明销户日期并签章；于账户撤销之日起2个工作日内向人民银行报告。无频繁开、销户，通过虚假交易进行洗钱活动。对已转入“久悬未取专户”的款项，存款人要求支取原账户款项时，提供了合法拥有账户支配权的证明文件，并经过有关负责人审核后列支。

银行结算账户重要资料的管理。建立了银行结算账户管理档案,并按会计档案进行管理。预留签章为该单位的公章或财务专用章加其法定代表人（单位负责人）或其授权的代理人的签名或者盖章。单位结算账户印鉴卡片的管理安全、完整，不存在有账户无印鉴卡片、有印鉴卡片无账户问题。对印鉴卡丢失的账户，要求客户提供印鉴卡丢失证明，防范账户风险。

（二）大额资金支付管理情况排查

大额资金支付管理。设立了相应的岗位，分工明确，职责清晰；对于大额资金支付交易的报告范围符合文件规定，不存在随意扩大或缩小范围的现象；大额资金的支付交易的报告程序符合有关规定要求，不存在漏报等现象；对开户单位建立客户身份登记制度；办理大额资金支付，有合法的支付凭证；对开户单位大额支付资金的特点、来源与其经营规模、经营范围等进行分析监测。

大额现金支取管理。对开户单位基本存款账户、专用存款账户及临时存款账户，或个人结算账户的大额现金支付建立分级审批制度；建立了大额现金支付台账制度和月度统计分析制度；针对现金活期存款存入超过20万元及现金活期存款支取超过5万元的用户，以月报的形式在人民银行账户管理系统备案。由于反洗钱还是一项较为陌生的工作，基层从业人员对反洗钱缺乏系统的理论知识和足够的实践经验，有待进一步提高辨别可疑支付交易的判断能力。

（三）重要空白凭证管理情况排查

重要空白凭证入库管理。重要空白凭证按种类分类管理；从上级行领用的重要空白凭证入库填制记账凭证及时入账，重要空白凭证入库数与入库的重要空白凭证实物一致；指定专人管理库房重要空白凭证；柜员领用的重要空白凭证因故未用交回的，凭证管库员作入库处理。

重要空白凭证出库管理。重要空白凭证出库时，出库手续符合制度规定；出库的重要空白凭证实物与出库单数相符；柜员领用重要空白凭证，填制记账凭证经有权人审批后，交凭证管库员办理出库手续；

重要空白凭证出售管理。客户购买重要空白凭证时，填制“领用凭证”，并加盖单位预留银行印鉴；预留印鉴核对一致；柜员及时选择相关交易，录入领用单位账号、凭证种类和凭证号码；出售给客户的重要空白凭证加盖领用单位账号、开户银行名称戳记。

二、公司业务排查活动的收效

（一）帐户管理方面。账户的管理，对公存款账户的开立、使用、变更与撤销、资料的管理以及基本制度的落实情况、企业和银行的对账，重点是对账和开户制度执行情况。一是基本存款账户是存款人因办理日常转账结算和现金收付需要开立的银行结算账户，开户资料要素是否齐全，是否有开户许可证；存款人日常经营活动的资金收付及其工资、奖金和现金的支取，是否通过该账户办理。二是一般存款账户用于办理存款人借款转存、借款归还和其他结算的资金收付，该账户是否只办理现金缴存，不办理现金支取。三是专用存款账户用于办理各项专用资金的收付。单位银行卡账户的资金是否由其基本存款账户转账存入。该账户是否不办理现金收付业务。财政预算外资金专用存款账户是否不能支取现金。四是临时存款账户用于办理临时机构以及存款人临时经营活动发生的资金收付。临时存款账户的有效期最长是否未超过2年。注册验资的临时存款账户在验资期间是否只收不付，注册验资资金的汇缴人应与出资人的名称是否一致。五是存款人撤销银行结算账户，是否与开户银行核对银行结算账户存款余额，是否交回各种重要空白票据及结算凭证和开户登记证，银行是否核对无误后才可办理销户手续。存款人不能按规定交回各种重要空白票据及结算凭证的，是否出具相关证明，是否按规定对开户资料进行审查，致使单位开立虚假银行结算账户的；是否按规定建立存款人信息数据档案或收集的存款人信息数据；是否做到账务核对换人复核，对发生额明细和余额是否进行逐项核对。

（二）大额交易支付交易方面。

大额资金支付管理等各环节是否实行换人换岗复核制度，大额资金支付管理是否得到有效控制，短期内资金是否分散转入、集中转出或集中转入、分散转出，资金收付频率及金额与企业经营规模是否明显不符；资金收付流向与企业经营范围是否明显不符，企业日常收付与企业经营特点是否明显不符；周期性发生大量资金收付与企业性质、业务特点是否明显不符；相同收付款人之间在短期内是否频繁发生资金收付，长期闲置的账户是否原因不明地突然启用，且短期内出现大量资金收付；短期内是否频繁地收取来自与其经营业务明显无关的个人汇款；是否频繁开户、销户，且销户前发生大量资金收付；是否有意化整为零，逃避大额支付交易监测。

（三）重要空白凭证的管理方面 重要空白凭证是否指定专人保管，贯彻“印、押、证分管”的原则。是否按重要空白凭证的种类设立登记簿。对重要空白凭证的领入、出售、使用时均是否逐笔记载登记簿，同时记录号码。每日营业终了，经办人是否将各登记簿余额之和与重要空白凭证科目余额核对一致；登记簿的号码应与实物号码核对是否一致。通过此次活动，增强了公司业务部人员的法规意识和责任感，有力地促进了全员按制度办事、依规程操作的自觉性，积极主动地参与这次排查活动，在排查中发现问题，总结经验，为以后的工作打下了坚实的基础。

第三篇：银行员工风险排查报告

社会融资行为排查报告

按照《***银监局办公室转发中国银监会办公厅关于银行员工涉及社会融资行为风险提示有关文件的通知》（*银监办通****号）文件要求，我部组织进行全员排查，排查重点是银行员工涉及民间借贷、集资等社会融资行为。

一、工作组织情况

一是精心组织。高度重视民间借贷可能形成风险的后果，认真组织，精心实施，防范员工个人民间借贷风险事件，避免引起声誉风险。二是加强领导。成立排查工作领导小组，分别由部室总经理和副总经理任领导小组正副组长，对我部所有员工进行了逐一排查。

二、排查内容

此次员工排查内容主要围绕以下四个方面展开：是否直接组织、参与民间借贷或集资活动；是否充当社会融资“掮客”，介绍他人参与社会融资从中收取贿赂、提成、佣金；是否与资金掮客、典当行、小额贷款公司、担保公司存在资金往来；是否有员工利用职务之便或银行员工身份，为借款人提供还款资金或借用、盗用我行信用进行民间借贷或集资活动。

三、发现的问题及整改情况

本次排查，未发现我部员工涉及民间借贷、集资等社会融资行为。

四、拟采取的监管措施

我部拟采取以下监管措施深入开展排查：

（一）及时发现并锁定排查重点，发现员工存在社会融资行为的，对与其有关的银行账户开立、对账、重要空白凭证管理、大额存取款等业务操作环节的合规情况进行深入、细致地检查，彻底查清查透。

（二）抓好“四个结合”，即与融资性担保公司非正常业务往来清理排查相结合；与贯彻落实省银监局风险排查相结合；与日常员工排查相结合；与群众举报反映情况相结合，充分发挥案件防控群防群治的作用，切实防范民间借贷风险，避免风险向银行转嫁。

某某部室

二〇一二年二月三日

第四篇：银行声誉风险排查报告

***支行声誉风险排查报告

根据上级及总行的文件要求，为有效有效保障我行声誉，消除负面舆情特别是网络负面舆情对我行的不良影响；及时收集民意及客户回馈，保障客户及我行、行内员工的正当利益和合法权益，我行成立组织，对关于本行社会声誉风险进行风险排查，具体排查工作如下：

一、加强组织，明确我行舆情工作承责部门及联系人员为内勤主任，负责具体工作的实施以及相关信息的上报、轮值监测等工作。

二、开展行内自查工作 为及时掌握行内员工的异常行为动向，及时防范员工参与非法集资或借用银行声誉从事违规违法行为，我行已在6月份开展员工的异常行为排查，排查事项涵盖工作中的异常行为表现、组织纪律方面的异常行为表现、个人行为方面的异常行为表现以及涉嫌“黄赌毒”等的九种人排查。并采取背向交互判断以及抽查谈话等方式确保信息来源的真实有效。经过此次排查，暂未发现有异常行为员工。

三、建立与***镇政府及监管机构的接访部门的信息交流渠道 为了保证在第一时间获得群众、客户、员工的信息以及上访原由，直面问题，及时查找自身不足，我行积极与地方政府及监管机构的接访部门联络，确保出现相关信访问题后，及时接受信息，及时查找事由，接受监督。

四、我行继续开放信函、公布举报电话、直接来访、微信等形式的信访接待工作渠道。及时接收信访信息，并保证每一个信访问题都得到及时、认真的回复。此外，我行不定期核查客户意见簿所登记的客户投诉及建议，并对异常情况实施问责制度。截至报告日，我行暂未发现行内、行外及网络负面舆情风险，在今后的工作中我行将不断强化工作力度，综合采取多种措施，切实防范我行声誉风险。

2016年7月10日

第五篇：我国商业银行个人住房信贷的风险及防范

【摘要】文章从我国个人住房贷款业务的发展状况和前景出发，分析了我国商业银行个人住房贷款业务存在的风险，根据实际情况提出了一些防范和规避商业银行个人住房贷款业务风险的对策。

【关键词】商业银行；个人住房贷款；风险；防范

近年来，随着金融业的不断发展，个人住房消费信贷业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。个人住房信贷业务的发展与稳定对金融也特别是商业银行的发展起到了重要的作用，对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施，对保障贷款安全，防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。

一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景

（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况

我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。1999年2月，中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构，开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三个阶段是2000年至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷成为资产质量较好业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景

根据国际经验，人均GDP在大约1000美元时，是一国房地产业发展的黄金阶段。2003年，我国人均GDP超过1000美元，进入了房地产业飞速发展的时期。与此同时，国家确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅，并且随着居民生活水平的提高，住房更新速度将加快。所以，未来一段时期，我国的住宅消费需求将很旺盛，个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。

二、我国商业银行个人住房信贷存在的风险分析

（一）个人信用风险

目前，在商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在着个人信息与商业银行所掌握的个人信息不对称的问题，商业银行个人住房贷款业务中存在的个人信用风险主要有；第一，贷款者收人证明水分较大，贷款申请者能

根据自己想购买的住房在单位开出相应的收人证明，甚至快倒闭的企业或事业单位也能为下岗职工开出相应的收人证明。第二，由于银行间会存在信息沟通不畅，有些贷款者的收人证明一式多份，在不同的银行贷款，在多处购房。第三，个人住房贷款属中长期信贷，还款期限较长，在这段时间内，个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生，这很大可能边变为商业银行的信贷风险。第四，目前，个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象。

（二）政策风险

第一，宏观经济环境变化带来的风险。贷款期限长是个人住房贷款的一个显著特征，在这期间，社会经济宏观环境必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于快速发展的时期，房地产业作为一个支柱产业得到了政府的扶植，一旦宏观经济发生变化如出现滞胀或衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。这将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率将上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，将产生大量不良贷款。第二，政策研究滞后风险。目前市场竞争激烈，管理部门大都把精力集中在市场营销上，从而疏忽了对个人住房贷款市场的形势、需求及风险敞口等的深入研究与分析，导致缺乏符合实际的理论和对策指导，对政策的把握和应用不能够随机应变，行动存在盲目性。

（三）流动性风险

目前我国的各大银行主要资金来源是储户的存款。在市场经济条件

下，很多人并不倾向于把钱存进银行，而是要把钱变“活”，投资到市场中去。这就使得银行储蓄存款的流动性增大。资金的流动性意味着银行手中所掌握的资金在减少。而随着个人住房贷款业务规模的扩大，银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾日益突出，影响银行资产的流动性。而随着个人住房信贷业务的不断开展，需要的资金也越来越多，缺口越来越大，这就形成了矛盾。这只会造成银行没有足够的资金贷给客户，长期发展的结果必然会使发展迅猛的个人住房信贷业务难以持续。

（四）银行的操作风险

1．审查把关不严，疏于客户还款能力调查。个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。目前，个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈，不少商业银行为了抢市场，放宽贷款条件，如降低首次付款比例等。这就加大了银行的经营风险。

2．评估风险已成为银行操作风险之一。目前银行以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷款抵押物的评估中，实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。

3．处罚力度不够的风险。从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。其原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中，在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

（五）法律风险

个人住房消费信贷业务在我国发展的历史不长，银行从业人员缺乏控制和防范风险的经验，法律意识不强，在业务操作中存在不合规情况，在合同文本中也难免存在漏洞，对住房贷款资料的审查不严，甚至会出现违章违规操作现象，使个人住房消费贷款合同得不到法律保护，从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。它包括：一是个人住房贷款手续是否合法有效。二是按揭住房是否存在权利瑕疵。三是如果贷款人不能从抵押房迁出或迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

（六）不可预期风险

不可预期风险主要有抵押物价格风险、购买力风险、意外风险和利率风险。至于利率风险方面，商业银行可以通过改进贷款产品来减少其带来的损失。但其他风险银行一般无法规避，当各种灾害造成财产损失或借款人出现意外时，所产生的损失就要由银行单方面承担。

三、我国商业银行个人住房信贷业务的风险防范措施及对策

（一）改善个人信用风险的识别环境

首先，要建立一个完善的个人信用体系，其核心应是个人信用制度，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。其次，在目前情况下，由于信用机构的还未建立好，银行为了化解信用风险，必须扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间的共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。

（二）加强政策研究

房地产业的发展在国民经济发展中占有重要的作用，它既是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业，又是容易出现过热和泡沫而影响经济稳定发展的产业，因此，国家会在国民经济发展的不同时期对房地产业采取不同的宏观调控政策。故各银行要加强政策和市场跟踪与研究，及时根据形势的变化发展制定合理的个人住房贷款业务发展战略和对策。关注国家对房地产市场加大宏观调控以及对房地产金融业务加大监管力度的政策形势，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。

（三）尽力化解个人住房货款的流动性风险

商业银行应采取市场化的手段转移流动性风险，推进资产证券化市场的发展。首先，要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分散流动性风险。其次，应把住房贷款的证券化提上日程。

（四）加强信贷管理，防范经营风险

1．应加强贷前审批和贷后管理工作。在贷前审批环节，应综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制，认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等;加强对借款人的还款能力调查。在贷后管理方面，首先要对借款人进行跟踪调查和分析，及时发现借款人在借款周期内的各种不利还贷因素，如工作和收入等的变化情况，是否影响其还款能力，一经发现要及时采取补救措施。其次，对无意违约的客户要及时通知其偿还逾期贷款；对于个别恶意违约的借款人，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式回收贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险。最后，要加强言传，坚持正确舆论导向，强化借款人还款意识。

2．建立科学的资信评估指标体系。目前，国外对个人资信评估采取的是“5C”原则，即品德（Character）、能力（Capacity）、资本（Capital）、担保品（Collateral）和行业环境（Condition of Business）。“5C”原则是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则。我国正处于经济结构调整期，应不断对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人住房信贷业务的个人资信评估指标体系。

3．加强银行内部操作人员的责任感，建立一套好的处罚方法。只有这样，在信贷业务经营方面，才能防范和控制信贷经营违规，预防信贷人员的不作为，更好地规避信贷经营风险。

（五）加强法律跟踪，防范法律风险

目前，在我国因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等因素影响还款的，法院做出的判决往往对银行不利，即便银行通过种种途径取得抵押物的处置权，但由于现阶段我国房地产二级市场还没有完善，处置抵押物的执行机构也不明确，没有一个较好的法律环境，收回的房子也较难变现或足值变现。因此，要深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能，加强与律师的合作，增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性，切实防范风险。

（六）健全个人住房贷款担保制度

为降低个人住房贷款业务的风险，在我国各地先后出现了为个人住房贷款提供担保的机构，这些机构在房地产信贷风险防范上起到了重要的作用。所以，为了提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效防范个人住房信贷业务的金融风险，应该要大力推动国内住房贷款担保行业的发展，完善并创新住房贷款担保业务机制，建立健全个人住房贷款担保制度，加速完善

住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本。住房贷款担保机构必须严格按照国务院近期颁发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，积极参与到全国个人住房贷款担保体系建设之中，建立健全住房贷款担保机制，并在担保机构之间建立稳定的业务交流机制，规避个人住房贷款市场的金融风险与担保机构的自身风险。

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