购房陷阱总结

第一篇：购房陷阱总结

购房陷阱一：售后返租，看上去很美

住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。

先解释一下什么叫售后返租

售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。

举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8%的租金作为回报。而这3年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初10000元一平米，只要你签订了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。

先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：

1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。

2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。

3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。

4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开始的这3年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。

再让我们分析一下购房者可能存在的风险：

1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。

2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需——很多人是不愿意提供发票的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。

3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。

4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。

所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对所有的售后返租类项目，只是这类好项目凤毛麟角，太难甄别，关键还是要认品牌企业，不过也要当心伪品牌企业。我建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。

（以上内容还是很肤浅的谈及表面问题，在我今后其它系列的文章中还会有更深入的解释。）

购房陷阱二： 精装修房，怎么算怎么不划算

现在很多开发企业在鼓吹要做精装修房，要倡导绿色环保，要做品质企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，比如在国外一些发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋势，至于需要多少年才能成为主流，谁也不能说清楚，倒是这些鼓吹精装修房的企业在这里面有不少不能说的秘密。毕竟天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，商人无利不起早，没什么便宜可得房产商们卯足了劲，玩命吆喝干什么？

让我们看一看为什么房产商热衷于做精装修房：

1、国内到目前为止，还没有一个关于精装修房的交房验收标准。没有标准就意味着有空子可以钻，有空子可以钻就意味着有利可图。所以市面上一些开发企业报出的装修标准（一般为硬装）2000元一平，3000元一平都是开发企业自己的标准，反正没有国家标准，就只喊高的，不喊对的。

2、精装修房是开发企业的二次利润所在。如果开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗？这话信得过，母猪也上树。对于开发企业来说规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，而精装修的价格又比市价高出不少，可想而知这里面的利润到底有多丰厚。

3、一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往是承包出去的。

4、保证开发企业自身的品牌价值。这是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。一些品牌开发企业为了让业主不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身的品牌价值，所以热衷于提供精装修房，甚至有些企业为了不破坏产品的外立面，强行搭售中央空调。

总而言之，精装修房概念在国内还处在萌芽状态，尤其是一些2、3线城市，在监管层面，又缺乏统一的标准作为依据，所以导致目前精装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒霉。

在这里我建议购房者不要轻信非品牌房产企业的精装修产品，可以多花点时间和精力，找一个口碑不错的装修公司完全能胜任爱家的装修工作，更关键的是这样可以节约不少的开支。可以说这是很划算的事情。购房陷阱三： 土地性质，重点要搞清楚

这里有必要解释一下：

目前我国采用的是土地批租制，土地所有权分两种：集体所有和国家所有，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。

土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。

市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。

比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：

1、商业房是不能落户的。

2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。

3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。

4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。

又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：

1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。

2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。

在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？

第二篇：破解购房陷阱

破解购房陷阱

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【编者按】自从本刊的“房产维权热线”开通以来，本刊记者不断接到消费者打来的咨询电话。其中，咨询“如何签订购房合同”的为数最多，所以我们特意邀请了本刊“维权律师”万文清先生，就此问题进行解答，他是专门“破解购房陷阱”的，是为购房者充当“扫雷先锋”的，希望广大购房者在读了这篇文章后，能够有所收获，在购房过程中，可以维护自己的合法权益。

经常听到一些购房者说，买房时落入一些不良开发商的陷阱，他们显得很无奈，也很无助，迫切需要专业人士为他们指点迷津。本文在此，就本地常见的几种购房陷阱进行解读，以期能给购房者一定的帮助。

陷阱

要求购房者承诺放弃自己的权利

当购房者签订购房合同后，若是按揭付款，一些开发商还要求购房者签订一份承诺书，承诺若购房者不能按期还款时，新房由开发商处理，费用由购房者承担。

除此以外，一些开发商甚至要求购房者作出如此承诺：“（房产公司）担保期限为办理《房产权证》、《房屋他项权证》并交付银行时截止。在此期间如本人不能按期支付贷款超过三个月，其房产权归贵公司所有”。

【律师解读】

首先，承诺与合同是不同的，它是单方的，是自己对自己的约束，不像合同还可以申请撤销或确认无效，购房者一旦作出承诺将无可更改；其二，此承诺对购房者极不公平，也许购房者认为自己不可能违约，不按期支付贷款是根本不可能的事，但任何事情都不是绝对的，意外发生并非不可能，一旦出现意外，购房者将欲哭无泪，无论你已经交了多少房款，即使你就差这三个月房款就全部交清了，但就因你的这一承诺房子就没了，归开发公司了。所以，开发商要购房者签订这样的承诺，与侵占购房者房产没啥差别，事实上就是要求购房者放弃自己应有的合法权利。

这样的承诺书购房者是千万不能签的。

陷阱

签订补充协议

在购房者签订购房合同时，一些开发商还会要求购房者再签订一份补充协议，在补充协议中，开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，增加一些免责条款，最大限度地减轻卖方的责任。

比如合同中约定按套内面积计价，但补充协议中又以建筑面积计算，又如对面积误差重新约定处理方式等。

【律师解读】

商品房购房合同中的基本条款，都是根据房地产销售的有关规定，从维护双方利益的角度出发而确定下来的，是比较规范标准的购房契约范本，所以再对其中的条款补充约定实无必要，若开发商要重新约定肯定会对购房者不利。

当然，并不是说补充协议一定不能签，如果对购房者有利的补充协议也是可以签的，如要求开发商将广告内容写入补充协议就是可行的。

但若购房者对开发商提供的补充协议内容不了解、不明确、不清楚，最好不要随便签

订补充协议，因为有关房地产销售的法律法规已经比较完善，即使合同中遗漏一些问题，通过这些法律规定是可以解决问题的。

陷阱

卖方违约支付极低违约金

一些购房合同中对违约金的约定明显不对等不公平。当开发商因面积误差或规划设计变更违约应承担违约责任时，往往约定按同期银行存款利息的标准支付违约金，在逾期交房时按每日万分之零点几承担违约责任。

【律师解读】

开发商如此签订违约金，一是为自己违约留退路，二是迫使购房者只能继续履行合同不愿解除合同。

面积误差、设计变更、逾期交房„„都是开发商的原因造成的，理应承担违约责任。但若购房者退房，并要求按银行存款利率计算违约金，就会发现开发商违约不但没有受损失反而是赢利。

当开发商资金短缺时，他到银行贷款不但需要财产担保还要支付高出存款利息几倍的贷款利息，而购房者若因开发商违约而退房的话，那不就成了给开发商提供低息贷款了。所以，这样约定的违约金条款，不但不能约束开发商严格履行合同，反而可能导致开发商恶意违约。

这样的约定，完全就是严重损害购房者的利益，为开发商恶意占用购房者资金提供法律条件。

为防止开发商恶意违约，其违约金约定应当高于或等于同期银行贷款利率标准，否则购房者完全可以不同意签订购房合同。

陷阱

交房时不让先验房

交房了，开发商往往先让你在收楼的一系列文件上签好字，再叫你到物业管理处去拿钥匙，这样就完成了所谓的交房手续。当你进得房去，才发现玻璃被打破了，厨房漏水，到处都是问题。当然，你找他时，他也会给你修理的。

【律师解读】

许多购房者一听到交房了，就迫不急待的想去把钥匙拿到手中，叫签字就签字，也不去考虑厉害关系，就糊里糊涂就收了房，等到问题出来了又后悔莫及。

开发商交房时，不让你验房的目的，就是为了保证其按期交房。交房前出现的质量问题，开发商将可能承担逾期交房的违约责任，而一旦购房者收房后才发现的质量问题，开发商只负责修复，而不用承担违约责任。

其实，交房是一个程序，购房者首先应该看其法律手续是否齐全，若不齐全是可拒绝收房的；然后是验房，实地看看新房是否符合合同约定，是不是存在质量问题，若有质量问题也是可以拒绝收房的，经过仔细查验无误后方可在收房表上签字，接收钥匙。所以收房不可心急，不可随随便便签字拿钥匙。

除了以上陷阱以外，还有很多，这里就不一一解读了。购房者在购房时要处处提防，最好是找一两个懂行的给参谋参谋，能请专业的律师陪购就更好了。（维权律师万文清）

来源：乐山晚报

-关 闭-

第三篇：购房合同陷阱

购房合同陷阱

一、单方扩大解约权

实例：《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

实例：《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”

点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

二、任意使用免责权

实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及****行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。实例：天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定：“房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，方不得以此为由提出诉讼和索赔。”

点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、建筑质量责任、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任，更不能剥夺消费者的索赔权和诉权。其实像高考期间停工、****行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。

三、违约责任不对等

实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则

内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”

点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种?款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

四、认购定金难归还

实例：成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”

点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退还定金的，不适用定金法则。

五、模糊标的好圈钱

实例：厦门××房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。

点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。

六、面积误差设陷阱

实例：厦门××房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算价款。”点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。

七、一房二卖搞欺诈

实例：天津××村《购房协议书》规定：“双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿。”

点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条

款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。

八、虚假宣传不负责

实例：厦门××房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。

点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。

九、购房签约先交钱

实例：广州市××房地产开发有限公司制定的《××居商品房认购书》规定：”在乙方交清首期房款以及本条款5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。"

点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。

第四篇：购房三大陷阱

近年来，人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地，毕竟房地产市场是商品化市场，而购房者又非个个都是“专业选手”，“闯”误区，“蹦”陷阱，“牺牲者”不在少数。在诚信还没有成为市场第一准则的时候，要谨防购置房产中的陷阱。

陷阱之一：售楼书

如何“读懂”楼书中的潜台词，是购房者需要掌握的第一技巧。

电脑制图技术的发展使开发商在制作楼书时越来越“随心所欲”，在楼盘的全景效果图上，生活商业配套设施、景观布置清晰可见，然而实际上整个小区的配套设施的跟进要视小区的整体销售状况，而这些后期工程的进度不是开发商所能决定的。

一般楼书的末页都会安排有项目装修标准的说明，但不论内装修或外装修的说明都较为简单、含糊。消费者在看到楼书上标注的进口电梯、高级卫生洁具等字眼时，切不可盲目相信。一定要和该楼盘的负责人核实清楚。

一些楼书还会不按比例地随意绘制位置示意图，使人产生错觉，或者在楼书平面图上未清楚表明南北走向，这些都会对不明情况的购房者产生很大影响。

为了加快资金回收的速度，许多房地产宣传材料都有一定的“提前量”。例如，在广告里偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”;把刚刚主体完工说成是旺地旺销;把尚有大量空置的房屋说成是“热销空前”、“硕果仅存”„„无论引入何种修饰手法，都是为了让购房者提前付款。

陷阱之二：价格术语

起价、均价、限价、特惠价、清盘价，让你根本搞不清什么价。

“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业内楼层、朝向等最差而价位也最低的那套房，大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，这些房的价位当然不具有代表性。许多房地产广告打出的起价给人一种最低的印象，以诱惑消费者，但若一打听很可能这个档次的早已售完了，只有更高价位的了。

“均价”也大同小异。还有的只打出“最高价”，也就是“限价”，但实际上与最低价相差无几，但以上相对低的价位在广告中却能起到吸引购房者注意力的效果。

据业内人士分析观察，大多数被相对低的价位吸引来的购房者在对楼房、朝向、户型结构等进行了挑挑选选之后，其最后的购入价格会超越所谓的“起价”和“均价”很多，其价格差往往也会让购房者产生一种花大钱、住好房的心理感受，尝到甜头的房地产营销商们总是乐用此招。

一般来说，多层的楼盘接近“均价”的户型位于4层或5层;高层在6层—8层，户型位置多为东、西向，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与“均价”相差5%—8%，高层是在15%—20%之间。

高层销售价大都是从低走高，开发商不到万不得已，是不会主动降价的。如果是开发商主动调低房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机。

如果开发商在售房时称因房地产市场不景气，为周转资金，成本价出售积压房，并承诺后续配套设施很快完成，而消费者入住时往往会发现，房子不仅质量低劣，水、电、气等附属设施皆未配套，而且开发商还要求购房者补交测温费、登记费、手续费、管理费等多项费用，否则不予办理产权过户。至此消费者发觉上当要求退房，而开发商则不予理睬。

陷阱之三：补充协议

按照有关规定，只有房屋土地管理局印制的统一的内、外销商品房预售/出售示范合同文本才是唯一合法的合同文本，因此开发商与购房者签订的正式合同的内容一般比较公允，但几乎每一个开发商在与你签商品房预售契约时，都会同时发给一个“补充协议”。

而实际上，这个“补充协议”的内容几乎只对发展商一方有好处。开发商凭借其专业优势，往往通过制定补充协议来减轻或免除自己在合同中应付的责任，将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。

第五篇：防不胜防的购房合同陷阱

防不胜防的购房合同陷阱

本周一，中国消费者协会发布了对当前商品房买卖合同中突出存在的不平等格式条款以及容易对消费者产生误导的“陷阱”条款发布了点评意见，通过对相关法规的讲解，帮助购房者对这些“霸王条款”进行了详尽剖析。

单方扩大解约权

实例1：《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

实例2：《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”

点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

任意使用免责权

实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。违约责任不对等

实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”

点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。