房地产开发存在的问题及对策

第一篇：房地产开发存在的问题及对策

关于房地产开发在企业项目管理中存在的问题及对策

一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题

1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。

另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

3、合同管理方面目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

二、房地产开发企业项目管理应采取的对策

以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

新形势下我国房地产市场的宏观调控政策

摘要随着我国经济建设步伐的加快，房地产业取得了显著成就，但还未形成一套成熟的宏观调控模式，在操作中也面临许多问题，使调控效果见效甚微，影响了房地产投资的持续增长。本文通过分析宏观调控的概念及我国房地产市场宏观调控政策的发展特点，针对当前面临的问题提出对策。关键词宏观调控房地产市场政策经济学政府

一、宏观调控的概念现代西方经济学按照分析的方法将其划分为微观经济学、宏观经济学和国际经济学。其中宏观经济学以整个国民经济为考察范围，它分析的是整个经济社会中有关经济总量及其变化，因而它也称为总量分析或总体分析。宏观经济学研究的问题是一个国家整体经济的运作情况以及政府如何运用经济政策来影响国家整体经济的运作。针对宏观调控的概念，我们可以概括为以下四点：第一，宏观调控是国家干预的行为；第二，宏观调控行为的手段和方式主要有经济、法律的和行政的三个方面；第三，宏观调控是对国民经济运行总体进行的调节和控制，其作用的对象是市场整体，一般不涉及对市场主体微观经济行为的直接规制；第四，国家宏观调控的目标是实现社会总供给和社会总需求之间的动态平衡，促进经济结构的优化，保证国民经济持续、快速、健康、协调发展。

二、我国房地产市场宏观调控政策的发展特点自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。

三、我国房地产市场宏观调控政策面临的问题与对策1．调控政策本身存在不足通过以上对我国政府出台的一系列宏观调控政策的梳理，发现房地产宏观调控目标多元化，且各目标之间存在冲突，难以兼顾。房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，这两大目标及其实施手段之间是不兼容的。在调控手段的运用上，存在不足。一方面，调控手段较为单一，缺乏系统性和互补性手段的综合运用。例如2005年的宏观调控，可以明显看出居于主导地位的是行政手段，无论是七部委的《意见》还是“新老国八条”都是中央政府向地方政府和社会公众转达的行政管理指令。另一方面，调控手段缺乏弹性与细分。如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，投机商可以通过提高炒卖价转嫁融资成本，而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。但应当指出的是，2006年以来，中央政府在宏观调控手段的综合运用方面已经有所改观，各政策的综合协调配合使用收到了一定成效。

2．调控政策执行不力、落实不到位的问题房地产宏观调控涉及中央地方两级政府和多个部门，调控房地产行业的经济政策众多。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果，权力和利益之争抵消了部分调控应有成果。例如，央行曾建议取消预售制，建设部随后表示预售制在近期不会取消；各级地方政府为了提高GDP、保障土地出让收入甚至是权力寻租，千方百计用核定征收的办法减免土地增值税等税收。房地产市场是典型的区域性市场，房地产调控要想取得预期效果，就必须得到地方政府的积极响应和得力执行。实行土地“招拍挂”之后，土地有偿转让收入名副其实地成为了各级地方政府的“第二财政”，土地出让的数量和价格的上升带来土地出让金收益，同时物业转让的数量、频率和价格将带动财税收入的增加。为实现土地效益最大化，必须依靠高房价的拉动，因此地方政府主观上不希望房价下跌。房地产业关联性强，对GDP贡献大，地方官员为追求政绩不希望房价下跌。在地方政府的决策过程当中，既可以不对下一届政府的债务负责任，也可以不对下一届政府的财政收入负责任，不计后果的低价征地、高价出让，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入的捷径。

第二篇：浅析房地产开发贷款存在的问题专题

浅析房地产开发贷款存在的问题

房地产开发属于国民经济发展的支柱行业，在GDP中占有较大比重，同时也是国家宏观调控的调节器，近几年成为国家宏观调控的主要对象。由于房地产属于高风险、高收益行业，许多企业为了追逐资金效益最大化，不断涌入该行业。当前，房地产开发企业在资金实力和经营管理能力等方面存在着良莠不齐的现象，房地产行业已经成为整个社会关注的焦点。就房地产开发行业和房地产开发贷款存在的问题，哈尔滨城区风险管理中心风险经理袁红岸结合自身工作体会进行了思考和分析并提出几点建议，仅供参考。

一、房地产开发行业存在的问题

（一）房地产开发企业“先天不足”

由于房地产开发属于高风险、高收益的资金密集型行业，许多开发商为了追逐收益最大化，盲目扩大开发项目，“滚动开发”现象较为普遍，导致房地产开发企业资金“捉襟见肘”。就目前情况看，多数开发项目的自有资金不足，资金缺口有近30%左右是依靠预售商品房来实现的。因此，一旦市场出现低迷情况，房产销售停滞，开发项目资金缺口显现，即将出现“半截子”工程，银行贷款的归还难以保障，而且多数房地产开发贷款的抵押物是在建工程抵押，即使依靠第二还款来源，也难以立即回收。

(二)会计师事务所的诚信度有待甄别

一些贷款企业为了达到银行贷款准入条件和标准，串通会计师事务所采取人为调整财务报表，虚假反映经营和财务状况。一个企业存在两套报表，报给银行和税务局的财务报表大相径庭，在当前已是公开的秘密。一旦借款人恶意套取银行信贷资金，会计师事务所根本无力承担银行损失。

（三）高估抵押物价值

在评估抵押物价值时，资产评估事务所为了获取收益，极力满足抵押物资产所有人的需求，贷款抵押物价值需要达到多少就估价多少，导致评估价值与资产实际价值差距巨大。而房地产开发贷款的抵押物大多数为土地和在建工程抵押，开发商在取得土地时的成本并不高，有的在一年内充当抵押物时，资产评估事务所出具的评估报告的增值幅度较高，少则一倍，多则十几倍。这样，一旦房地产市场发生变化，银行即使执行抵押物，也不能全额回收贷款本息。

（四）贷款发放条件有缺陷

个别房地产开发企业为满足贷款对项目行政审批要件的要求，在“四证”不齐的情况下，向银行提供虚假许可证办理贷款，待贷款发放后，才陆续补办真实证件。

（五）开发商违规建设

少数房地产开发企业项目违规、超规划建设，引发巨额行政处罚、项目费用支出增加、开盘日期推后、企业财务状况恶化等问题，增加了房地产开发贷款的风险。部分项目违规、超规划问题，导致银行无法办理按揭贷款抵押登记手续，增加了按揭贷款风险。

二、银行在房地产开发贷款方面存在的问题

（一）贷款“三查”制度执行不严、不实现象依然存在贷前调查不细、信用等级评定虚高，为了达到贷款准入条件，脱离实际情况高估企业的定性分析，影响了对贷款客户偿债能力的判断，进而造成信贷资产风险加大；贷中审核不严，贷后管理粗放，重贷轻管，贷后检查不及时，资金监控不到位等现象依然存在。

（二）银行债权保障度低下

相对开发商而言，银行并不是第一债权人，购房人和建筑商的受偿都优于贷款银行。因此，银行贷款虽然办理了土地和房产抵押，但债权也不能全额保障，况且有部分贷款的在建工程并没有办理抵押登记手续，银行贷款潜在风险较大。

（三）封闭管理方面有待加强

虽然所有房地产开发贷款账户都签订了封闭管理协议，但是，许多不应在封闭账户出现的收付资金却频繁发生，个别经办机构将借款人的基本账户设定为封闭管理账户，导致难以实施资金监控。许多开发企业通过网上银行收付资金，银行更加难以掌控。有的开发商为了躲避银行资金监管，通过几手资金支付将资金转移到其他银行，而开发商现金销售商品房的资金，更容易摆脱银行的监控视线。

（四）受托支付引发借款人制造虚假交易

按照银监会“三个办法、一个指引”的要求，贷款必须采

用受托支付方式。在实际工作中，开发商为了保证信贷资金及时到位使用，不得不采取虚假交易挤占信贷规模，因为，在开发商真正需要资金时，银行受信贷规模限制，不能保证按时放款。同时，经办行为了抢占信贷规模、实现中间业务收入、增加派生存款，也不得不采取提前发放贷款，致使资金转移现象频繁发生，信贷资金监控难度加大。

（五）在建工程抵押不能落实

房地产开发贷款发放时，一般以土地使用权抵押。随着工程的进展，在开发项目具备办理在建工程抵押条件时，应及时转为在建工程抵押。但由于受当地产权部门有关规定限制或者开发商意愿问题，导致不能及时办理在建工程抵押，致使部分房地产开发项目已经达到现房，仍然没有办理在建工程抵押，银行信贷资产风险加大。如果借款人恶意不办在建工程抵押，为了获取更多的资金而将在建工程抵押给其他金融机构或私营贷款公司，银行的土地抵押物处置难度和信贷资产损失风险也将继续扩大。

（六）抵押物重复抵押引发银行债权灭失

由于抵押物大都出具了抵押可售意见，如果抵押物已经出售，根据法律规定，购房人属于善意第三人，银行的抵押权利无法对抗购买人，该部分房产已无法对银行债权起到担保作用。

（七）房地产开发贷款封闭管理制度有待完善

目前，我行房地产贷款封闭管理协议中约定的按销售比例还款，销售分为销售额和销售面积两种方式。在实际工作

中，按照销售面积还款的方式有待商榷。比如，开发商预售房产达到100%，但是，购房人只是支付了房款的30%首付款，那么，按照封闭管理协议，要全额归还贷款，而此时的工程进度只达到70%，开发商此时没有资金全额还款。因此，开发商往往只能弄虚作假，隐瞒销售情况逃避银行监管。所以，采用按照销售额比例（销售额/项目评估预计销售收入）还款方式更为合理。

（八）研判区域房地产市场走势至关重要

近期，受国家调控政策和宏观经济形势影响，全国房地产市场出现价跌量缩的局面，黑龙江省也不例外。因此，在评估房地产项目时，能否准确判断房地产市场走势至关重要。在近期的房地产项目评估中，对市场价格和销售前景的判断存在盲目乐观倾向，高估房产价格和销售预期，依然将开发项目的30%资金缺口依靠预售来填补，如果不能实现销售计划，则易于出现“半截子”工程，从而造成银行信贷资金无法收回。

仅从目前哈尔滨地区市场情况看，受国家政策和宏观经济形势影响，投资性需求和投机性需求受到制约，刚性需求也处于观望态势。如：哈尔滨利民开发区和松北区的房地产销售十分清淡。其主要原因是，该地区的人口稀少，缺少刚性需求；银行信贷紧缩，融资难度加大，使得需求方资金紧缺，无力购房；房产价格虚高，投资收益降低，投资性和投机性需求处于观望状态。特别是近期国家准备扩大房产税试点城市范围，加大了投资成本，也是购房交易低下的另一原

因，哈尔滨利民开发区即属于此类。

三、几点建议

（一）建议客户经理认真进行贷前调查，仔细甄别客户准入条件的真实性；

（二）建议有权部门研究并明确项目自有资金的测算标准；

（三）建议与弄虚作假的客户、会计师事务所和资产评估事务所解除合作关系，同时，客户经理和项目评估人员应仔细甄别事务所出具的报告，自主判断报告的真实性。

（四）建议认真落实审批条件，严格执行审批条件，否则不予放款；

（五）建议进一步加强贷后管理，杜绝流于形式，严格执行并完善封闭管理协议；

（六）建议重点防范开发商在项目具备办理在建工程抵押条件时不办理抵押登记手续的风险，应严格执行按工程进度发放贷款，以掌控在建工程并将其及时办理抵押手续；

（七）建议抵押物登记可以采取分户、分单元、分楼不可售抵押的方式，尽可能不采取楼盘整体抵押，以避免遇我行抵押权利对抗善意购房人而将房产抵押作为担保的情况；

（八）建议对于缺少刚性需求，属于投资性和投机性需求并处于观望状态地区的房地产开发项目，审慎进入或退出。

第三篇：建安、房地产开发企业税收管理中存在的问题及对策

建安、房地产开发企业税收管理中存在的问题及对策

来源：四平市铁西区地税局作者：杨树彪时间：2007-05-11 【字体：大 中 小】 【关闭】

大家知道，建安、房地产开发企业历来是地税部门税收收入的主要来源，同时也是征收管理的重点和难点。从地税收入结构上来看，除了金保营业税以外，建安、房地产开发企业这二个行业就是地税收入的主要行业。因此，管理好这二个行业的税收对地税部门来讲，至关重要。但从近几年对建安、房地产开发企业的税收征管来看，暴露出了值得思考和重视的问题。需要我们对这二个行业的税收在征管上采取积极有效的措施加以解决。

一、存在的问题

一是欠税居高不下，且欠税数额较大。到2004年，全区房地产开发企业累计欠税2,280万元，建安企业欠税1,020万元，二个行业共计欠税3,300万元。

二是建安、房地产开发这二个行业的会计利润失真，很难查实征收。这二个行业的会计利润大部分都是亏损，能反映出利润的非常少，虽然经常处于亏损状态，但仍然长期经营，亏而不倒。为什么会形成这种局面呢？那就是纳税人在帐上做手脚，进行虚假财务核算，进而达到偷税的目的。

从帐簿设置来看，这二个行业虽能按照会计制度来设置帐簿并进行核算，会计凭证、财务报表也齐全。但这种帐簿、凭证、财务报表齐全是建立在虚假基础上的，也就是说从形式上看是真实完整的，而内容上是虚假的。

从经营收入的组成来看，由于房地产开发企业的特点是建设周期长，承包后分包、转包情况比较普遍，形成经营收入难以统计，进而隐瞒收入。凡开具和取得的发票能及时地转入营业收入，但预收帐款这块结转的非常不及时。按照会计制度规定，预收帐款应在商品房移交购房单位或个人使用时应结转营业收入，但现在是许多楼房尚未交工已提前销售，除较正规的房地产开发公司正常申报纳税外，相当一部分收入失去有效监控，而这部分收入大多采用非正式票据，如果购房者索取发票不及时，就会形成应及时结转收入的不结转，长期在预收帐款上挂帐，导致当期会计利润失真。对预收帐款的票据使用问题，省局要求对房地产开发企业的预收帐款从2004年起统一使用《吉林省资金往来预收款凭证》，但这种凭证是否具有法律效力，还须进行推敲，如果纳税人在收取预收帐款时不使用此凭证，税务机关能否按《发票管理办法》来进行处罚吗?

从成本、费用核算来看，虽然纳税人能够对成本、费用进行归集和分配，但大家知道，对房地产开发企业来讲，开发成本的构成不外乎“料、工、费”三项。就“料”来讲，开发一栋房屋，多少平方米，用多少钢筋、水泥、沙石、砖在工程预算书上是有标准的，其合理损耗也是有一定比例的，但纳税人为了达到少体现利润的目的，在决算时往往多进成本，如果税务人员不会审其工程预、决算，那么，多进的成本根本发现不了。就“工”来讲，大家知道，建安、房地产开发企业大部分都是临时用工，现在的税收政策取消了临时用工审批，即使不取消，税务机关对其临时用工也很难监控，这样就造成企业所得税计税依据不准，导致不缴或少缴企业所得税。因此，就建安、房地产开发企业而言，由于大多数税务人员对会计制度和财务知识掌握的不深、不透，加之不会审工程预、决算，要想把这二个行业有效地征收管理到位是相当有困难的。

从以上分析可以看出，一方面建安、房地产开发企业作假帐、虚报亏损、会计利润失真，另一方面税务人员的素质跟不上税收征管的要求，正所谓道高一尺、魔高一丈。

二、解决的对策和措施

就建安、房地产开发企业欠税数额较大、虚报亏损、会计利润失真，很难查实征收的状况，那么税务机关就没有什么对策和措施吗？答案是有的，那就是对这二个行业实行“以票

控税、核定征收”。

（一）对营业税、城建税、教育费附加实行以票控税

按照省局要求，建安房地产开发企业实行税控机开具发票，对欠税企业在开具当期发票时要申报缴纳同比例的陈欠税款，对无欠税企业发票的开具以一个月为限，如果在一个月中开具的发票不申报缴税，从次月起可以锁定税控机。但我感觉，用税控机对这两个行业控税仍然存在着许多弊端。一是从纳税人角度来讲，一方面每户企业都安装一台税控机，可以说加重了企业的负担，另一方面把税控机放置到纳税人处，让纳税人自行开具发票，纳税人在操作上有可能会出现错开、乱开现象。二是从税收征管的角度来讲，如果纳税人在一个月内开出了若干发票不申报缴税，怎么办？税控机是从次月开始锁定发票，这样能起到先税后票的作用吗？我认为应该在申报大厅设置代开发票窗口，在开具发票时根据发票金额一次性缴纳各种税款，做到事前控制，我认为无论制定任何税收管理办法，均应从既方便征管又方便纳税人的角度出发，这二者不可偏废，防止倚轻倚重。这样一方面可以有效地杜绝欠税的发生，税收主动权永远掌握在税务机关手里，另一方面也防止了发票乱用、乱开和流失。

（二）对企业所得税、土地增值税、印花税实行核定征收加以票控税。

既然建安和房地产开发企业不能够查实征收，那么就必须实行“以票控税、核定征收”。就企业所得税征管而言：

1、改变征收方式。对现有的建筑安装企业一律按吉地税所字[97]166号实行按附征率征收企业所得税，也就是土建按1.5%、安装按2%、装饰、装修按2.5%进行附征。对现有的房地产开发企业按照国税发[2000]38号《核定征收企业所得税暂行办法》一律实行10?20%的应税所得率征收企业所得税。国家局规定的应税所得率是10?20%，但考虑到国税发

[2003]83号对房地产开发企业的预收帐款按15%的预计利润率进行预征企业所得税。因此，房地产开发企业的应税所得率宜确定在15%为宜。如果换算成附征率的话，那就是5%，如果按10%的应税所得率那就是2.7%。省局对建安房地产企业所得税附征率定在1.5%?2.7%之间，我认为这种带有幅度的附征率，各地区在执行上会带来税率的差异性，导致地区间税率的不平衡。因此，建议在定附征率时应该具有指向性，达到全省统一标准。在这里对预收帐款按15%的预计利润率预征企业所得税，是建立在对房地产开发企业查实征收基础上的，预征后终了时还须进行汇算，如果对房地产开发企业全部实行按附征率核定征收企业所得税，那么对预收帐款这块就不能实行按15%的预计利润率进行预征。

2、征收方式的认定。对所有建筑安装企业和房地产开发企业企业所得税实行附征率征收后，纳税人对此种征收方式有异议的，要组成业务好、有责任心的干部对征收方式进行鉴定，逐户深入到企业中，通过填列《企业所得税征收方式鉴定表》确定其征收方式。此鉴定表中共有5个鉴定项目，5个项目均合格的可实行查实征收，有一项不合格的，可实行核定征收企业所得税。如果我们对建安和房地产开发企业一律核定征收企业所得税，那么就要在鉴定表中的成本费用核算情况和纳税义务履行情况项目上下功夫。在成本费用核算情况方面，如果纳税人在税前扣除方面有一个扣除项目未按照《企业所得税税前扣除办法》进行扣除和调整，那么就可认定其成本费用核算不真实，可实行核定征收。在纳税义务履行情况方面，如果纳税人不能遵期申报或申报不实或有欠税发生，那么就可以认定不能很好地履行纳税义务，也可实行核定征收。我想，只要我们能够坚定核定征收这种方式，并且我们的干部认真负责，任何纳税人都经不起推敲和鉴定，并最终达到核定征收的目的。

3、核定征收的地域范围。对建安和房地产开发企业实行核定征收这种方式，不是哪一个分局单独所能解决的事，在政策上最好全地区一个政策、一种征收方式，最起码在市区要一个政策、一种征收方式。防止纳税人改变税务登记、改变税收管辖地，进而改变核算地而带来的不缴或少缴企业所得税问题。同时，还涉及到纳税人可能重新办理营业执照归国税管理。

4、征收方式的认定时间问题。大家知道，企业所得税是采取“按年计算、分季预缴、年终汇算清缴”的征收办法。因此，对企业所得税征收方式的认定，必须在的12月份以前进行，进而确定次年的征收方式（最迟也不能超过次年的第一个申报期）。如果超过这个时期，纳税人仍然要按以前的征收方式进行申报，再调整征收方式就调整不了了。因此，时间性问题非常重要。

就土地增值税、印花税征管而言：

在核定征收的基础上，必须实行以票控税，从而确保对这二个税种征收管理到位。综合以上所阐述的内容，那就是针对建安和房地产开发企业欠税数额较大，企业所得税不能查实征收的实际状况，税务机关必须对这二个行业采取“以票控税、核定征收”的办法，并把以票控税和核定征收有机地结合起来。只要我们有信心、有决心，认准这种征收方式不放松，就能把建安和房地产这二个行业的税收管理起来，这将是一个非常有潜力的税源所在，对预防欠税和杜绝税款流失，做到应收尽收，会起到积极的监控作用。

第四篇：学生会存在问题及对策

学生会存在问题及对策

学生会存在的问题：

1.人员流失，我想任何一个社团都不能避免这个问题。然而为什么会有干事突然间就不出现了，突然间就不来开例会了呢？ 2.部长团以及干事们积极性不够。部长们不够积极，干事们更提不起兴致。有些活动正部都不在场，只是叫几个干事来，久而久之，干事也会受其影响。

3.活动越来越形式，缺乏创新。为什么我们的活动不够吸引人？从策划到活动流程，甚至主持稿的编写，我们延续着上一届甚至上上届的“传统”，改一下时间，改一下地点，一个活动顺利地办完就够了吗？我个人觉得不是办活动很有成就感，而是这个活动能够引起参与者的共鸣，这个活动能座无缺席，现在的气氛很好，中间的过程很顺利，这才是值得骄傲的。

4.不够注意细节。有时候因为天气原因，挂都在室外的条幅歪了或者松开了。在办活动时到了现场才发现话筒有问题，粘好的旗子或气球掉下了；需要用到多媒体时，线轴没人管；播放的PPT中出现明显的错误；主持稿编写不够细心，有语句不通顺的地方；颁奖的时候出现问题，现场比较乱。

5.学生会事务繁杂，作为学校权利部门和学生之间的桥梁，常常因事务杂多而忙得焦头烂额，忽视了学生会原本应该重视的服务特色。/ 4 对策：

1.关于人员流失问题，虽然不能避免，但我们可以做到尽量减少。从主席团开始，正主席不应在工作中表现出与某些部长特别亲昵，尤其是自己曾经任职的部门。正部长也是如此，带干事的事情要留给副部去思考，而不是抢着把副部的事情干完。要把每个干事每个部长当成部长和主席来培养，而不是只培养与自己熟悉，与自己交好的干事或部长。做到对每个人都平等很难，与其让干事或者部长揣测自己的心思，不如放手让副部和副主席去思考如何带出优秀的部长和主席。例会的时候不要只是宣布事情，有的时候聊聊一周中发生的事情，或是让干事来谈谈自己最近在干些什么，适当地提一些作为学长学姐的意见。给予每个干事和每个部长同等的关注，让他们觉得在这个团体中，自己是重要的，虽然可能不是最优秀的，但可以去努力，让他们有斗志有希望地继续留在学生会，让他们充分发挥自己的能力。

2.刚上任时，大家兴致都很高涨，然而渐渐地当上部长的热情退去之后，我们要如何继续保持对社团态度的积极。干事与部长最大的不同是，干事更多的是需要去执行，而部长不单单要去执行，更需要去思考如何带好一个部门，如何与主席团沟通交流，如何与其他部门的部长相处好，如何处理好与副部的关系？很现实的一点是干事可以想走就走，部长却不行。责任心的作用在这时起得作用就非常大了，一个人的责任心是可以培养的，2 / 4 主席可以多与部长沟通，部长可以多与干事交流，减少抱怨，控制好自己的情绪，你是什么样，你的干事就是什么样，不要把工作中的烦恼带给他们，作为部长需要把社团的正能量传递给他们，培养他们的集体荣誉感。

3.关于活动的创新，我一直在想这个问题。我们一味地传承活动，而忽略了同学们需要什么样的活动，他们喜欢什么样的活动，他们想要邀请一些什么人？其实要清楚他们的想法很简单，在招新的时候就可以问他们这个问题，或者在干事之间做一个民意小调查。掌握了这些之后，在策划活动时需要用心，而不是敷衍，真正地从同学的角度出发，问问自己如果是活动的参与者会想要看到些什么。要打破传统的思维模式，可以去尝试些新的想法。

4.细节决定成败。上面说的问题都是这一年中我所看到的，当然还有很多是我没能看到的。部长团差不多每周都有例会，每次办活动之前也有例会，我们可以在例会中提出活动中可能出现什么问题，而不是等问题出现了再去解决。每个部门都有相应的工作内容，提前做好应急的准备。若出现问题，应立即去解决，而不是采取等的态度。就比如说线轴碰别人碰掉，任何一个人都可以去搬把凳子去把它接上。话筒电池没电了，任何一个人都可以去买电池。但很多东西是需要我们前期认真去检查的，PPT，主持稿，我们不是只看一遍，主席看一遍，老师看一遍就够的，每一个看到的人都应及时与相关部门反应。/ 4

5.强化以学生为本的服务思想。学生会的一切活动与服务都围绕着学生的学习与成长展开。我们应创新学生会工作方式，拓宽服务方式和服务领域。学生会工作的宗旨是以学生为本，贴近实际、贴近生活，服务广大学生，学生会干部的职责是尽最大努力来实现这一宗旨。学生会应结合当代大学生成长成才的需要，加强内部学习培训，在丰富校园文化的同时，引领学生思想，从科技创新、志愿服务、社会实践、就业创业等多方面开展工作，重视学生实践能力的培养，通过具体强有力的途径去服务同学。/ 4

第五篇：宿舍存在问题及对策

宿舍存在问题及对策

一、通过这几个月我的观察，发现在宿舍管理中，主要存在以下几个方面的问题

学生不按时作息。上网、大扑克下棋、玩游戏机的现象屡屡发生，缺乏充足的睡眠保障，影响学生白天上课时的精力集中和学习效率

缺乏良好的卫生习惯。乱泼脏水，多人共用一套餐具吃饭，乱用别人被褥的现象比较严重。为传染病的发生埋下了隐患。

缺乏必要的约束激励机制。学生在宿舍里懒散成性，不愿打扫公共卫生；拉帮结派，欺负小同学；顺手牵羊，偷拿别人东西等等违反校规校纪的现象比较严重。

种种问题的发生，败坏了校风、校纪，影响了学校的形象，加大了政教处、班主任的管理难度，给学生的健康成长带来了很大的负面影响

二、做法

热爱学生，做好服务。热爱学生是教师职业道德的基本要求，到了日常宿舍管理中，这一点显得尤为重要。莫怪人心冷，将心来比心，当你把一颗火热的心捧给学生的时候，你才能获得他们的爱戴和尊敬。有同学生病了，捧上一杯热水；天冷了，提醒同学们夜里上厕所要穿好；大冷天学生在宿舍里洗头，提醒一句别感冒了；下雪了，亲自拿扫帚把积雪清扫干净；同学们遇到困难了，及时帮一吧。从与同学们密切相关的每一件小事做起，拉近与学生的距离。心与心的距离近了，宿舍管理员的工作也就好作了。

严格纪律，规范管理。从前，学生晚上偷偷溜出去上网吧的比较多，学校虽然出台了一系列的规章制度，但治理的效果并不理想。

勤奋学习，不断提高管理水平。新的岗位需要新的知识，只有不断学习，努力提高自己的管理水平，才能适应新情况，解决好新问题。工作间隙多看几篇管理方面的文章，多学习一些高中生心理学方面的知识，多关注学生的思想动向和心态变化。