应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作总结

第一篇：应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作总结

应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作总结谭潇根据省、州地税局关于应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作（以下简称“房地产交易计税价格评估工作”）的要求，县政府高度重视，成立了以常务副县长为组长、地税、住建、国土、发改等部门负责人为成员工作领导小组，由县地税局抽调业务人员组建了工作专班，2011年4月，我很幸运的被抽调到工作专班中来，在工作中我主要负责前期的准备工作，以及数据的采集、文书的制作、资料的传递以及与工程师、房地产估价师一起对数据的审核、修改、录入等工作。工作小组建立了评税工作联席机制，形成了“政府领导、地税主导、部门协作、专家指导”的工作格局。

一、前期准备工作充分，具备试运行条件**县作为房地产交易计税价格评估工作全州试点县之一，没有成功的经验可以借鉴，但是在领导小组的正确领导下，我们摸着石头过河，不断的探索，工作终于有序的开展了起来。一是制定《关于在全县开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案》，并报县人民政府批转执行。二是制定下发了《**县房地产交易计税价格评估工作流程》，严格按工作流程操作。三是确定存量房城区分区范围、明确虚拟小区及其范围，实现数据采集表格本地化。

第二篇：关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告

关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告

为加强我市房地产交易环节税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，自2011年7月11日起，我市范围内的存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。现将有关事项通告如下：

一、适用范围

本《通告》适用于本市范围内住宅部分的计税价格核定，根据人民法院判决书、仲裁机构裁决书以及依法拍卖的成交确认书进行住宅权属变更的住宅不适用本《通告》的规定。

二、计税价格的确定

存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税款。

存量房交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展中心应及时进行更新调整，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认。

三、异议处理

纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料；区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条规定，纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

四、实施时间

本《通告》自2011年7月11日起执行，有效期5年。具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

二○一一年五月二十五日

第三篇：嘉兴市地方税务局关于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的公告

嘉兴市地方税务局关于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的公告

2011年第1号

为了规范存量房交易纳税申报行为，维护存量房交易市场税收公平，根据《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税[2009]100号）、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号）及《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）精神和工作要求，自2011年10月12日起，嘉兴市地方税务局将在市本级范围内（包括嘉兴港区）正式启用嘉兴市存量房交易计税价格评估系统，对存量房交易实施最低计税价格管理。现将有关事项公告如下：

一、对已列入嘉兴市存量房交易计税价格评估系统范围内的存量房交易，纳税人无需再委托房地产评估中介机构进行价格评估，可携带房屋交易的相关资料直接到主管地税部门办理涉税事项。当纳税人申报的房屋交易价格低于我市存量房交易计税价格评估系统核定的最低计税价格且无正当理由的，应按系统核定的最低计税价格确定计税依据征税。纳税人对该评估系统核定价格有异议的，可以提出申请,委托嘉兴市物价局物价认证中心进行价格认证或委托具有专业资质条件的房地产评估中介机构进行价格评估，经地税机关确认核定计税价格后作为计税依据征税。

二、嘉兴市地方税务局现已对市本级（包括嘉兴港区）的个人住宅列入了存量房交易计税价格评估系统，对未列入存量房交易计税价格评估系统范围内的存量房交易，继续按原方式计征税款。

三、嘉兴市存量房交易计税价格评估系统将根据房地产市场变化进行适时调整最低计税价格。

四、凡进行存量房交易的纳税人均应按照实际成交价格依法如实申报纳税。对申报价格明显偏低又无正当理由的，地税机关有权按照《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定进行核定。若发现纳税人房屋交易进行虚假纳税申报的，地税机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。

二〇一一年九月三十日

第四篇：徐州地税借助外智完善存量房交易计税价格评估机制

徐州地税借助外智完善存量房交易计税价格评估机制

发布时间：2011年05月10日 访问次数： 2001

信息来源：江苏省徐州地税局

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日前，江苏省徐州地税局聘请该市房地产行业专业人士成立存量房交易计税价格评估专家组，为地税部门确定存量房交易计税价格提供权威、公正、动态的参考信息，健全存量房交易计税价格评估系统，不断提高存量房信息管税水平。这是近年来徐州地税继推行个体餐饮行业电子定税、出台二手房交易计税价格新标准后，在完善计税价格评估机制、推进“阳光税务”制度建设方面推出的又一重要举措。

为减少纳税争议，减轻纳税人负担，降低税收风险，打造公正、公平、公开的纳税环境，徐州地税从2009年12月开始与市物价部门合作，引入价格认定体系，将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中，建立了二手房交易计税价格评估系统。经过一年多的试运行，该系统已采集了徐州市区五百多个小区存量房的计税指导价格，堵塞了因计税价格不实造成的税收征管漏洞，最大限度避免了由计税价格偏差带来的纳税纠纷，同时极大减少了中介机构的介入，降低了纳税人转让存量房的纳税成本。今年省地税局在全省推广统一的存量房评估系统，徐州地税在实施系统本地化的基础上进行了二次开发，将契税征收系统、二手房征收系统与二手房交易计税价格评估系统整合为房地产一体化征收系统。该系统将存量房税收征管流程从过去的“税务部门受理、评估机构评估、物价部门审核”多环节征管模式，改变为纳税人“一次申报、一窗办理、一趟办结、当场领证”的新模式，实现了“政府增加财力、地税提高公信、纳税人办税便捷”的共赢局面。

此次成立的存量房交易计税价格评估专家组将定期集体审议徐州各区域各类型存量房的基准价格和土地交易计税价格，提出各类房产最低租金标准，帮助地税部门及时修正存量房交易计税价格评估系统的技术模型，确定存量房交易计税价格调整系数；研究存量房价格波动，对房地产市场的发展前景和税收贡献进行预测分析，促进徐州房地产市场健康发展。

 今年以来，为了达到财政部和国家税务总局关于“建立存量房交易纳税评估机制”的统一要求，市政府牵头成立了由分管副市长任组长，地税、房管、国土、物价、财政等部门负责人为成员的领导小组，负责组织实施和协调推进应用房地产评估技术、加强存量房交易税收征管工作。宜兴地税成立了由局长任组长的“应用存量房交易纳税评估系统推进房地产税收一体化管理工作实施小组”，运用“政府主导，地税牵头，部门协作”的工作机制，按照存量房交易纳税评估工作要求，结合本地实际制定了详细的工作计划和具体的操作方案。

宜兴地税主动借助专业部门和专业机构的力量，根据本地区房地产市场交易规模、分布特点与规律、市场价格水平和价格影响因素、不同区域间价格差异性等情况，认真分析影响存量房交易价格构成要素，联合制定了适合本地实际的存量房交易纳税评估系统技术标准。共采集了城区160多个住宅小区，500多个标准房价格信息，确保了宜兴市存量房交易纳税评估系统样本信息的全面性、正确性、科学性。

存量房交易纳税评估系统的全面推广使用，实现了从存量房“最低计税价格控制”向“科学的纳税评估行为”的重大转变，大幅度提高了存量房交易税收征管质量和效率，为进一步规范存量房交易税收征管，实现房地产税收的“一体化”、“一窗式”征收打下了坚实基础。（丁文东）

大河网讯 截止到8月17日，该局存量房评估系统平稳运行已达四个月，促进税收、服务地方发展效果明显。全市入库税款增长近五成，共核定交易案例1241例，纳税人申报价格21451万元，核定计税价格31665万元，增加10214万元，增幅47.62%。其中，已完税交易案例1118例，纳税人申报价格19608万元，核定计税价格28772万元，入库税款1371万元，增收436.69万元，增长46.74%。

国家税务总局财产与行为税司司长陈杰日前表示，存量房交易价格申报必须进行全面评估。分析人士指出，房地产评税技术的完善，可为房产税改革提供技术支持，打击当前二手房交易中普遍存在的用“阴阳合同”。

8月份，国家税务总局财产与行为税司在辽宁举办全国存量房交易价格申报评估工作培训班，此次培训班的主要内容是如何应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作、房地产估价方法，以及由部分

地区介绍先进经验。

陈杰在培训班上对应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作提出四点要求：必须对存量房交易价格申报进行全面评估；必须由税务部门确定或确认评估值；必须应用财政部、国家税务总局规定的房地产估价技术原则，以批量估价为主生成评估值；必须由税务机关直接征收存量房交易环节税收。

分析人士指出，从陈杰的表态可以看出，税务部门就如何对房地产进行估价在技术上的准备已经相当充分，各地税务部门可以根据本地情况，对存量房屋进行批量评估，以评估值检验房产交易价格的公允性。房地产评税技术的完善，一方面可以打击当前二手房交易中普遍存在的用“阴阳合同”逃避交易税费的行为，另一方面可以为正在推进的房产税改革，以及住房保有环节征税等问题提供技术支持。

为保证存量房计税价格的合法准确和公平公正，近期，市物价局根据我市地税局、住建局、物价局、国土局、财政局联合发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的意见》，启动了存量房基准价格数据库建立工作，价格部门将在年底前将数据库建立完毕，交税务部门使用。

数据库计划录入市区296家住宅小区存量房的基准价格。基准价格原则上每半年修正一次，特殊情况随时修正。

市物价局价格认证中心主任祁伟介绍说，建立存量房基准价格数据库有三个明显的好处：一是堵塞漏洞，增加税收。税务部门对存量房交易征税参考基准价格，交易价格高于基准价格的以交易价格征税，交易价格低于基准价格的以基准价格征税。二是简化程序，降低成本。建立存量房基准价格数据库后，存量房交易将省去价格评估环节，交易双方既节省了时间又节省了评估费用。三是规范行为，统一标准。数据库运用后，存量房交易征税都将严格按照系统运行，避免了一些人为因素，行为更加规范，标准更加客观、统一。

为保证存量房计税价格的合法准确和公平公正，近期，市物价局根据我市地税局、住建局、物价局、国土局、财政局联合发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的意见》，启动了存量房基准价格数据库建立工作，价格部门将在年底前将数据库建立完毕，交税务部门使用。

数据库计划录入市区296家住宅小区存量房的基准价格。基准价格原则上每半年修正一次，特殊情况随时修正。

市物价局价格认证中心主任祁伟介绍说，建立存量房基准价格数据库有三个明显的好处：一是堵塞漏洞，增加税收。税务部门对存量房交易征税参考基准价格，交易价格高于基准价格的以交易价格征税，交易价格低于基准价格的以基准价格征税。二是简化程序，降低成本。建立存量房基准价格数据库后，存量房交易将省去价格评估环节，交易双方既节省了时间又节省了评估费用。三是规范行为，统一标准。数据库运用后，存量房交易征税都将严格按照系统运行，避免了一些人为因素，行为更加规范，标准更加客观、统一。

为保证存量房计税价格的合法准确和公平公正，近期，市物价局根据我市地税局、住建局、物价局、国土局、财政局联合发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的意见》，启动了存量房基准价格数据库建立工作，价格部门将在年底前将数据库建立完毕，交税务部门使用。

数据库计划录入市区296家住宅小区存量房的基准价格。基准价格原则上每半年修正一次，特殊情况随时修正。

市物价局价格认证中心主任祁伟介绍说，建立存量房基准价格数据库有三个明显的好处：一是堵塞漏洞，增加税收。税务部门对存量房交易征税参考基准价格，交易价格高于基准价格的以交易价格征税，交易价格低于基准价格的以基准价格征税。二是简化程序，降低成本。建立存量房基准价格数据库后，存量房交易将省去价格评估环节，交易双方既节省了时间又节省了评估费用。三是规范行为，统一标准。数据库运用后，存量房交易征税都将严格按照系统运行，避免了一些人为因素，行为更加规范，标准更加客观、统一。

第五篇：国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见(国%A8

【发布单位】国家税务总局 【发布文号】国税函〔2008〕309号 【发布日期】2008-04-08 【生效日期】2008-04-08 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】国家税务总局

国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见

(国税函〔2008〕309号)

江苏、浙江、重庆、青岛省（市）财政厅（局）、地方税务局，北京、辽宁、深圳省（市）地方税务局：

2007年以来，各地按照税务总局房地产税收一体化管理和《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）的要求，针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。为深化房地产税收一体化管理工作，夯实交易环节税收征管基础，进一步提高计税价格管理水平，税务总局决定，先在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作，并提出以下工作意见：

一、指导思想

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中，增强核定工作的科学性和权威性，同时在实践中检验评税技术，推动相关税收改革。

二、总体思路

按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的工作基础上，开发计税价格核定模块（以下简称“核定模块”），建立房地产交易计税价格核定应用功能，并将其应用到实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善核定模块。同时，以公平、简便、有效化解征纳矛盾为原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法。

三、工作内容

（一）建立房地产交易计税价格核定应用功能

开展此项工作的城市，应根据本地情况选择核定模块的建立方式。首先应考虑利用现有的系统资源：可移植使用现有评税系统中的模块，也可以根据评税原理，完善现有契税征管系统中的相应模块。不具备利用现有系统资源条件的，应根据评税原理重新设计核定模块，核定模块的模型与评税系统的模型间应存在对应关系。

1.移植使用现有评税系统中的模块

已开发评税系统的城市，可直接将评税系统中的评税模块移植应用到征管系统作为核定模块；或者以评税系统为基础，修改相关参数，简化数学模型，形成新的核定模块。

2.根据评税原理，完善现有契税征管系统中的模块

在契税征管系统中已开发应用核定模块的城市，应根据评税原理完善核定模块。

3.以上条件均不具备的城市，可根据评税原理，重新设计核定模块。具体步骤为：

（1）抽样采集数据信息

采集覆盖本地各个区域的房地产数据信息，数据来源包括：从国土、房管等部门取得信息、在税收征管中取得信息、从房地产中介机构取得信息等。采集大批量房地产信息存在困难的，可分区域抽样取得信息。

（2）测算基准价格和价格影响因素修正系数

根据采集数据中的房地产价格构成情况，应用市场比较法原理，将数据分片区、分类别进行整理，测算分片区、分类别房地产基准价格及价格影响因素修正系数。

（3）开发核定模块

以方便征管为原则，按照税务总局规定的有关数据存储、传输标准，应用评税原理开发设计核定模块。

（二）运行、完善房地产交易计税价格核定应用功能

1.试运行核定应用功能

选择部分交易环节税收征收窗口进行核定应用功能的试运行工作，用核定模块核定的价格作为参考计税价格，征收交易环节各项税收。

2.测评核定效果

（1）设置检测指标。选择能够对核定模块的核定结果进行量化评价和分析的检测指标，如：纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。

（2）采集标准数据。采集房地产成交案例作为检测的标准数据，各地可以根据本地情况确定数据采集量，但每个片区的标准数据一般应不少于5例。标准数据可来源于：房地产市场一手房价格，中介机构提供的二手房成交价格，房地产交易信息网发布的一手、二手房交易价格信息等。

（3）检测核定结果。根据征管人员的反馈意见、纳税人对于核定结果的投诉量及个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。具体检测标准暂由各地根据市场状况和征管实际情况确定。

3.调整完善核定应用功能

根据核定应用功能试运行中发现的问题，适时调整基准价格及价格影响因素修正系数，并对核定模块中的数学模型进行调整。

（三）制定计税价格争议解决机制

按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议解决机制：

1.履行事前告知程序。在纳税人申报前，应向纳税人告知虚假申报所需承担的法律责任及相应处罚标准。

2.纳税人对核定价格持有异议的，各地根据本地情况探索解决方式，如可采取：由征收机关指定具有公信力及资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；由征收机关成立争议处理小组，派人员（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，酌情确定计税价格；从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等方式。

（四）正式运行核定应用功能

核定应用功能的各项检测指标达到标准后，在各交易环节税收征收窗口正式应用核定功能进行计税价格的核定工作。用核定价格与纳税人申报价格进行比较，按照孰高原则，取较大值为计税价格，征收交易环节各项税收。根据核定应用功能实际运行中出现的问题，定期调整核定模块的数学模型。

设有评税部门的，征管部门应将核定应用功能的运行及调整情况，定期向评税部门反馈，提出调整完善评税系统的建议，以便及时研究评税系统模型的调整方案。（工作流程图见附件1）

四、工作要求

（一）加强组织领导，制定工作方案。开展此项工作的各城市要高度重视此项工作，加强组织领导，配备专门人员，明确工作责任，保障工作的顺利实施。要尽快制定本地具体的工作方案，明确工作范围、工作内容、工作步骤、工作进度安排、工作流程、人员组织和经费预算等。

（二）加强部门配合，广泛采集信息。开展此项工作城市的财政、税务征收部门之间应加强工作沟通，协调好与国土、房管、建设等部门的关系，既要取得相关部门工作上的支持配合，又要主动工作。要广泛收集房地产信息，一方面，建立从国土、房管以及中介机构等部门取得信息的固定信息渠道；另一方面，在税收征管中积累信息，为核定模块提供数据支持。

（三）做好内部协调，建立沟通机制。设有评税部门的，税收征管部门和评税部门要建立信息沟通机制。对于征管中出现的价格评估问题，评税部门应提供评税技术支持；对于核定模块的调整修正情况，税收征管部门要向评税部门及时反馈。

（四）及时总结经验，定期报告情况。自2008年7月1日起，开展此项工作的各城市每季度初10日前要向总局书面报告工作进展情况。首次报告材料中应附送本地区工作方案。（报告内容提纲见附件2）

附件：1.应用评税技术核定房地产交易计税价格工作流程图（略）

2.关于应用评税技术核定房地产交易计税价格工作情况的报告提纲（略）

国家税务总局

二○○八年四月八日

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。