中国人寿SWOT分析

第一篇：中国人寿SWOT分析

对中国人寿保险股份有限公司的SWOT分析

一、公司简介

中国人寿保险（集团）公司作为中国最大的商业保险集团，是国内几家资产过万亿的保险集团之一，是中国资本市场最大的机构投资者之一。

2011年，总保费收入达到3573.75亿元，境内寿险业务市场份额为34.75%，总资产达到2万亿元。中国人寿保险（集团）公司作为中国最大的商业保险集团，是国内几家资产过万亿的保险集团之一，是中国资本市场最大的机构投资者之一。2011年，总保费收入达到3573.75亿元，境内寿险业务市场份额为34.75%，总资产达到2万亿元。中国人寿保险（集团）公司属国有大型金融保险企业，总部设在北京。公司前身是成立于1949年的原中国人民保险公司，1996年分设为中保人寿保险有限公司，1999年更名为中国人寿保险公司。

集团下设有中国人寿资产管理有限公司、中国人寿财产保险股份有限公司、中国人寿养老保险股份有限公司、中国人寿保险（海外）股份有限公司、国寿投资控股有限公司以及保险职业学院等多家公司和机构，业务范围全面涵盖寿险、财产险、养老保险（企业年金）、资产管理、另类投资、海外业务等多个领域，并通过资本运作参股了多家银行、证券公司等其他金融和非金融机构。

中国人寿保险（集团）公司已连续8年入选《财富》全球500强企业，排名由2002年的290位跃升为2011年的108位；连续3年入选世界品牌500强，位列第278位，是中国保险业唯一一家全球企业、全球品牌“双500强”企业；在“2011中国企业500强”中，营业收入3887.91亿元人民币列第6位。

所属寿险股份公司继2003年12月在纽约、香港两地同步上市之后，又于2007年1月回归境内A股市场，成为内地资本市场“保险第一股”和全球第一家在纽约、香港和上海三地上市的保险公司，目前已成为全球市值最大的上市寿险公司。

二、SWOT分析

1、优势

（1）中国人寿保险股份有限公司是中国最大的人寿保险公司，拥有深入人心的品牌形象和雄厚的整体实力，其注册资本高达282.65亿元人民币，资本充

足率是法定资本充足率的3倍之高，为公司的良性发展提供了强有力的支持。中国人寿保险集团更连续9年入选世界500强连续3年入选世界品牌500强是中国唯一一家双500强保险企业。

（2）为适应新的市场和经济形势，中国人寿积极地进行了结构调整。结构调整后，公司实行展、管分离。管理上的改革为公司业务的进一步发展提供了可能，而理赔等相关工作的回收也让公司少了很多后顾之忧。

（3）中国人寿保险股份有限公司拥有庞大的营销队伍，广泛的代理网点、银行分支机构和邮政储蓄网点、营业网点覆盖全市。其中有近一半的网点设在广大农村地区、许多地方仅此一家保险机构。

2、劣势

（1）巨大的运营成本和管理压力使得公司应对市场变化的效率低下。制度层面上管理不够灵活实际操作中大多依靠地区负责人的管理能力予以弥补，仍然存在忽视制度建设的情况存在发生管理事故的隐患。

（2）公司人才流失现象较严重。原有的管理体制和僵化的用人体制使得很多专业人才得不到更多的机会和相匹配的重视在同业挖角的吸引下往往选择离开。

（3）财务上对于利润率的要求没有在经营过程中得到充分的重视，仅仅作为次一等的要求而更多的强调市场占有率，由此带来公司经营成本和费用的管制迟迟见不到成效。

（1）法律政策环境逐步完善。保险的资金融通、社会保障和三大功能为构建和谐社会做出了极大贡献，国家和当地政府对寿险采取支持政策，制定了一系列法律法规，完善制度加强监督，促进了寿险业的规范发展。

（2）企业、公民的保险意识不断提高。通过几十年的宣传和正确引导，人们对保险的认识正在逐步加深，保险需求也越来越多。而我国保险密度尚小、保险深度尚浅，国内保险市场发展空间巨大。

（3）随着我国GDP高速增长，国民收入逐年提高，中等收入者开始成为社会的主体。公民的基本生活得到满足后，有了更多的剩余资产满足更高层次的需求，开始了解更多的理财知识，保险作为更稳健、更安全的理财手段之一得到了越来

越多的关注。（4）作为人口大国，中国正在逐步走向老龄化，社会养老压力的加大极大地促进了寿险、养老保险需求的增加。

（1）保险市场开放后，保险市场的竞争加大。本土企业和外资企业相继进入市场，争夺市场份额。

（2）经济的发展和社会的进步对公司的资本运用提出了更高的要求。尤其是在竞争越来越激烈的今天，成本管理已然成为了各公司的重要能力之一。保险公司面临着人力成本上升，管理成本加大，理赔、保全等服务成本增加，品牌维护成本提高等各方面的挑战。

（3）寿险产品的收益率仍然受国家政策的影响和管制，其吸引力显然难以与银行、证券、股票买卖、基金、期货、外汇等的众多理财想抗衡，尤其是在银行利率连续上升的近几年。而且随着大家教育水平的提升，对金融相关知识的加深了解，保险产品将会面临更大的挑战。

三、战略选择

当前的市场环境下，市公司所在保险市场发展较为成熟，行业竞争趋于白热化，传统销售渠道总体仍在健康稳步增长，未来的增长将来自于大众客户群的进一步扩大。县支公司和农村地区，保险行业的渗透率较低，增长速度较高，未来的增长来源将来自于对大众客户的进一步渗透和越来越多买得起保险产品的人群。而公司在二三线城市和农村地区的市场优势明显随着地区经济发展，这一部分市场将被逐渐开发出来，利益也将渐渐得到体现。在这些地区公司需要加强制度建设，保护被保险人的利益，避免保费挪用、克扣等恶性事件的发生，维护企业形象，维持公司信誉，视市场情况加强营销力度。整体上看，公司需要控制运营成本，提高资金运用水平，规避各种风险。同时，也要特别注重吸引专业人才，为应对更加复杂的市场环境变化做人才准备。

第二篇：中国人寿swot分析

中国人寿保险(集团)公司SWOT分析

-----金融11002 沈幸阳 1020911080

一、优势：

1.中国人寿保险（集团）公司作为中国最大的商业保险集团，是国内几家资产过万亿的保险集团之一，是中国资本市场最大的机构投资者之一。中国人寿注册资本高达282.65亿元RMB，2008年，中国人寿保险（集团）公司及其子公司总保费收入达到3220.52亿元，境内寿险业务约占寿险市场份额的42.7%；总资产达到12846.11亿元，可运用资金超过11000亿元。2011年，总保费收入达到3573.75亿元，境内寿险业务市场份额为34.75%，总资产达到2万亿元。高额的资本充足率，为公司的发展提供了强有力的支持。

2.为新中国历史最为悠久的保险公司之一，有深入人心的品牌形象。中国人寿保险（集团）公司已连续8年入选《财富》全球500强企业，排名由2002年的290位跃升为2011年的108位；连续3年入选世界品牌500强，位列第278位，是中国保险业唯一一家全球企业、全球品牌“双500强”企业；在“2011中国企业500强”中，营业收入3887.91亿元人民币列第6位。

3.2000年，中国人寿作出了股份制改革的重大决策，确立了建立现代企业制度的发展方向。2003年中国人寿保险（集团）公司重组设立以来，适应金融综合经营的发展趋势，开启了集团化发展的征程。4.具有十分庞大的营销团队：中国人寿通过遍布全国的3000家客户服务单位以及先进的95519“一站式”客户服务电话，使客户一周七天都可享受咨询、查询、投诉、挂失登记、报案登记等一系列服务。一言九鼎的服务承诺；专业高效的服务团队；方便快捷的救援网络 ；立体高效的监督机制。

这一点从其从业人员之多不难看出，几乎我们每个人身边总能有些人在中国人寿从事保险业务。

二、劣势：

1.巨大的管理和运营成本，使得公司应对市场变化效率低下。2.人才利用率低，原有的管理体制和僵化的用人机制导致人才流出居多，很多人从事时间不长便跳槽或者专业了。

3.财务方面出现诸多隐患，2011年1月31日，国家审计署在对中国人寿保险（集团）公司2009资产负债损益情况审计中，查处保险经营管理中存在违规问题6.98亿元。较多强调市场占有率，带来的管理成本费用屡高不下。

三、机遇：

1.保险法律制度的逐步完善。

2.GDP增长率高，国民收入随之增长，人民生活条件好了，保险意识也变强了，保险行业发展迅猛。

3.人口大国，老龄化趋势发展，因此保险行业受益。

四、挑战：

1.保险市场的开放，引来国内国外许多同行业的竞争，争夺市场份额。2.随着社会经济的发展，人力成本的增加，会面临更加巨大的管理运营成本。

3.随着金融的发展，保险的吸引力明显没有诸如股票，期货等金融产品所带给人们的大。

第三篇：中国人寿股票分析

中国人寿股票分析

技术分析(目的是获得投资时机和规模的判断)投资建议(风险提示)中国人寿09年新会计准则下实现净利润328.8亿元，对应每股收益1.16元，同比增长71.8%，每股净资产较08年底的6.15元增长21.3%至7.47元，基本符合预期。一年新业务价值177.13亿元，同比增长27.2%，基本符合我们28%的预期，略低于市场预期。09年内含价值2852亿元，较08年底增长18.8%。

会计准则变更对报表的影响符合预期。中国人寿2009年报是首份公布的按照新会计准则编制的报表，重点关注评估利率的变动，中国人寿重新厘定准备金评估利率假设，较前略有提高。会计估计变更减少2009年寿险责任准备金80.20亿元、长期健康险责任准备金0.65亿元，增加税前利润80.85亿元，即从336亿元增加24%至417亿元。再以08年报表为例，净资产较调整前上升29%，EPS较调整前增加89%，内含价值报告仍按原标准编制。如我们预料，变更后的A股保险报表更接近此前H股报表数据。

产品结构改善，新业务价值增长27%，略低于市场预期。中国人寿受产品结构调整影响，09年保费增速下降，新准则下已赚保费2750亿元，较08年微增3.7%。结构调整效果显著，2009年首年期交保费占长险首年保费由08年的21.4%提升至25.4%，10年期及以上首年期交保费占首年期交保费由2008年同期的38.3%提升至49.7%。09年新业务价值177亿元，较08年增长27.2%，基本符合我们28%的预期，略低于市场预期，究其原因，主要是从08年下半年结构调整已经开始从而基数较高，拉低了全年增速。2010年中国人寿将持续结构调整，公司计划保费增长5%以上，从一季度情况看，公司个险新单保费增速略有放缓，预计10年NBV增速在15%左右。

09年实现总投资收益644亿元，总投资收益率5.78%，低于我们预期。总投资收益率为5.78%，略低与预期。中国人寿09年投资资产达11721亿元，较08年增长25%，债权型投资由08年的61.43%降低至49.68%，股权型投资由08年的8.01%提升至15.31%，分享了股市上涨收益，2009年可供出售资产浮盈达206亿。2010年的投资收益料难超越09年水平，预计总投资收益率5%左右。

采用内含价值分析的公司合理价值为31元，下调评级至“中性”。公司业务增长趋势和质量良好，目前股价对应2.7倍PEV和26倍新业务倍数，有所低估但幅度不大，股价上涨空间小于其他两家保险公司，下调评级至中性。

要点一：所属板块 QFII重仓板块，基金重仓板块，机构重仓板块，预盈预增板块，北京板块，保险板块，A+H股板块，HS300板块，中字头板块，指数权重板块，参股金融板块，融资融券板块。

要点二：经营范围 人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务；人身保险的再保险业务；国家法律、法规允许或国务院批准的资金运用业务；各类人身保险服务、咨询和代理业务。公司是我国最大的人寿保险公司，拥有由保险营销员、团险销售人员以及专业和兼业代理机构组成的我国最广泛的分销网络，同时公司也是我国最大的机构投资者之一，通过控股的中国人寿资产管理有限公司成为我国最大的保险资产管理者，拥有无可匹敌的竞争优势。

要点三：国内最大的寿险公司 中国人寿保险股份有限公司是国内最大的寿险公司，总部位于北京，公司提供个人人寿保险，团体人寿保险，意外险和健康险等产品与服务。公司是中国领先的个人和团体人寿保险与年金产品，意外险和健康险供应商，亦提供个人，团体意外险和短期健康险保单和服务。截至2010年末，公司拥有约1.29亿份有效的个人和团体人寿保险单，年金合同及长期健康险保单。

要点四：品牌价值 公司控股股东中国人寿保险(集团)公司连续八年入选《财富》世界500强企业，总资产规模占据国内寿险行业半壁江山。根据世界品牌实验室和世界经理人周刊联合主办的中国500最具价值品牌排行中，“中国人寿”品牌价值由2008年的668.72亿元上升至2009年的824.37亿元，品牌价值提升了155.65亿元，位居2009年中国500最具价值品牌排行榜的第5位。2010年公司入选《福布斯》“全球上市公司2000强”，位列第90位，入选《金融时报》“全球500强企业”，位列第41位，位居中国上榜企业第7位，要点五：迈向金融集团 发展方向是国际顶级金融保险集团，在战略实施上，已完成第一步—以寿险作为核心主业，资产管理作为非保险的核心主业，第二步为将核心业务扩大到养老金公司和财产险公司，第三步是将核心主业扩大到银行，基金，证券，信托等相关领域，但杨超表示，预计未来权益类投资将占20%-25%，其中股权将升至5%-10%，今后投资将主要集中在金融和基础设施建设两个领域。

要点六：国内最大的机构投资者之一 公司是中国最大的机构投资者之一，并通过控股的中国人寿资产管理有限公司(注册资本30亿元，本公司占60%，集团公司占40%)成为中国最大的保险资产管理者。资产管理公司的业务范围包括管理运用自有资金及保险资金，受托资金管理业务，与资金管理业务相关的咨询业务及国家法律法规允许的其他资产管理业务。2010年公司的总投资收益率为5.11%。

要点七：养老险业务 中国人寿养老保险股份有限公司是由中国人寿保险(集团)公司，中国人寿保险股份有限公司，中国人寿资产管理有限公司共同发起设立的全国性养老保险公司(注册资本25亿，公司占87.4%，资产管理公司占4.8%)。经营范围为团体养老保险及年金业务，个人养老保险及年金业务，短期健康保险业务，意外伤害保险业务，上述业务的再保险业务等。人寿资产管理有限公司2010年实现净利润4.93亿元。人寿养老保险公司2010年净利润-1.94亿元。

要点八：财险业务 中国人寿财产保险股份有限公司系集团公司与公司共同出资设立的全国性专业财产保险公司，2011年6月注册资本金增至80亿元(公司占40%)，经营范围包括财产损失保险，责任保险，信用保险和保证保险，短期健康保险和意外伤害保险，上述业务的再保险业务等。2010年净利润6.19亿元。

要点九：金融业综合经营 公司积极探索金融业综合经营，入股金融企业。2010年年报披露，公司持有广东发展银行30.80亿股，占20%，期末账面值116.23亿元，为其第一大股东。此外公司还是中信证券第二大股东，民生银行第二大股东以及杭州银行第八大股东(初始投资6.5亿元，占3%)。另初始投资3亿元持有中国银联2%股权，初始投资0.05亿元持有渤海产业投资基金3%股权。

要点十：网络广泛 公司拥有由保险营销员，团险销售人员以及专业和兼业代理机构组成的中国最广泛的分销网络。截至2010年末公司保险营销员总数达70.6万人，团险销售人员达1.42万人，银行保险渠道销售代理网点达9.7万个，销售人员共计4.4万人。

要点十一：参股远洋地产 2009年12月27日公司出资港币58.19亿元，认购远洋地产控股有限公司发行的9.43亿股新股，成为该公司第二大股东，持股比例16.57%。2010年1月12日公司购入中国中化股份有限公司所持远洋地产4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，远洋地产成为公司的联营企业。

要点十二：农村市场 公司积极拓展农村小额保险业务，承保范围扩大到19个省市，累计承保人数超过850万人，形成了被国际保险界誉为“中国样本”的小额保险商业模式，新农合业务经办范围扩大到17个省市，城镇居民基本医疗保险业务经办范围扩大到9个省市，覆盖人群超过2900万人。公司积极推进新型农村养老保险试点，提高农民养老保障水平。要点十三：权益类投资比例上调 2010年8月保监会发布保险资金运用管理暂行办法，保险资金投资于股票和股票型基金的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%(原股票和基金的比例上限分别为10%)，投资基金和股票的余额合计不超过该上季末总资产的25%，投资基础设施等债权投资计划的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%(此前寿险公司和财险公司投资此项目的比例上限为6%和4%)，投资于无担保企业(公司)债券和非金融企业债务融资工具的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。另保监会9月5日发布险资投资不动产，股权暂行办法，险资投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%，投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%。

第四篇：中国人寿营销策略分析

中国人寿营销策略分析

中国人寿营销策略中国人寿营销策略中国人寿营销策略中国人寿营销策略分析分析分析分析 中国人寿是中国最大的保险公司，在中国大陆寿险行业中始终保持专业领先的竞争优势。公司拥有强大的产品研发与创新能力，不断丰富保险产品和服务的内涵。公司的投资运作高度专业化，是国内最大的机构投资者之一。公司厚积薄发的竞争优势在市场上占据先机，市场份额连年第一。中国人寿通过长期持续的品牌建设，中国跻身世界知名强势品牌行列，品牌价值和品牌影响力不断提升。中国人寿积极推进“行业品牌向社会品牌”、“国内品牌向国际品牌”、“知名品牌向杰出品牌”转变的品牌战略，致力于打造世界一流的金融保险品牌。公司注重品牌内涵的丰富与多元化，注重服务领域的品牌建设，并落实以客户为导向的经营战略。公司自九七年引进营销机制以来，通过制定和实施科学的营销战略，以其确立了行业主导地位。下面我将基于4PS营销理论，即通过产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion）等四个方面对中国人寿营销策略进行浅析。产品策略产品策略产品策略产品策略

人寿保险产品是保险公司赖以生存和发展的关键，如何设计产品，怎样调整产品结构，形成不同的风格就显得尤为重要了。中国人寿在产品开发上始终坚持“引导消费 满足需求”的设计理念，围绕公司经营策略，针对市场实际情况，充分利用市场调查机构的调查结果，根据市场需求及定位，进行产品差异化设计。如2000年，中国经济发展明显加速，经济成长进入到了一个新的历史阶段。中国老百姓的个人收入和家庭资产明显增加。与此同时，在老百姓的日常生活中也遭遇到了在过去的生活中从来没有碰到而在今天乃至未来的相当长的时间里必然遇到的一些重大的问题，诸如子女教育费用的筹划、医疗健康基金的准备、未来养老金的筹措、人生意外风险的规避等，而今天中国新的社会保障机制还没有真正有效的建立和健全，势必只能由老百姓自己掏钱解决，于是大量家庭就被迫把家中的余钱存储起来，以应对未来生活中必然出现的这些需要大量花钱的问题。更重要的是此时中国的金融资本市场出现了重大变化，一方面和国际上其它国家一样，中国的银行存款利率进入了下降通道，对寿险公司来说，原来那些较高预定保单利率的传统险种给公司带来了严重的利差损，必须想法加以解决；另一方面老百姓在银行的储蓄存款余额不断攀升，投资理财的需求日益增加，但又面临通货膨胀，银行存款利率呈负利率的状态下，迫切地希望能够找到一种新的理财工具既能带来家庭现有资产本金的安全，又能在未来中长期的家庭投资理财活动中能够有效的解决各种人生意外风险、财务风险、经济风险和法律风险，并能真正去应对市场利率的频繁变化，有效抵御通货膨胀，做到现有资产的保全保值增值。正是顺应了寿险公司和家庭理财活动内外两个方面的需要，中国人寿推出了第一款理财分红保险“千禧理财”，这点也体现了中国人寿遵循企业产品和服务总是要比消费者现有消费意识提前一步的市场营销规律。中国人寿在开发新产品时，同时强调对老产品的调整和改造。开发新产品需要大量的资金，所以也通过调整和改造旧产品，来尽可能地挖掘出全部的经济效益。当然，中国人寿也考虑市场细分问题，根据不同群体对同一风险的不同反应，确定自己的目标顾客群，发挥自己的优势满足人们的各种保险需求，开发出适合不同保障对象的险种。同样还基于此道理，个险渠道的产品只针对于个人代理人进行销售，而银邮渠道的产品也只针对于银邮柜面和客户经理。同时中国人寿设计灵活多样的交费方式、险种转换和其它附加功能等多种手段提高顾客的满意度，使保险公司同投保人成为利益共同体，共同抗击风险。

价格策略价格策略价格策略价格策略

在现代市场营销中，价格竞争始终是一种重要手段，保险公司不同于一般的生产性企业，对整个社会的作用和影响也是一般企业不可比拟的，只有通过合理定价、理性调价，才能达到积聚实力的目的。中国人寿为提高运营效率，相对降低成本，从而降低保费，充分利用了中介和个人代理来拓展保险业务，实现日常营运成本的最小化。渠道渠道渠道渠道策略策略策略策略

现阶段，保险企业大都采用个人代理人直接销售的办法进行保险营销。通过这种营销方式，保险公司可以有效控制风险，保持业务量的稳定，维持较低的营销成本。与此同时，中国人寿还加强全国性的营销网络建设并构建银保组合。随着金融竞争的加剧和金融一体化的推进，金融业内三大支柱——银行、证券、保险联手合作、相互渗透的趋势日渐明显。促销策略促销策略促销策略促销策略

保险产品的价格竞争固然有其实用性，但理性的价格竞争只能通过降低成本来实现。可是由于中国目前保险市场的不完善，无论是监管市场的法律法规，还是市场中的竞争主体都还不成熟，要马上以较低保费来同国外先进的保险公司抗争并不实际，为此以完善服务为导向的非价格竞争就更体现出其重要性。传统的保险销售服务仅局限于微笑服务和优质的理赔服务方面。随着保险营销意识的建立，保险公司在销售保险时的服务意识将影响公司更高层次发展。中国人寿利用广告传播的资金和人力投入，通过新闻介绍、调查问卷、社会咨询等方式来进行保险宣传;另一方面，通过客户节、国寿大讲堂和客联会向现有保户提供差异化服务，形成良好的口碑，利用现有的保户去发掘潜在保户，提高整个社会的保险意识。其次，促销手段还包括了针对代理人的培训、激励和优秀人才的吸纳。中国人寿有全方位的立体式培训以及强大而有实力的师资队伍，从业人员只有不断的提高自身素质、社会声誉，才能在展业中不断取得成功，他们的成功最终体现在业绩的增长和良好的社会形象；同时对从业人员进行科学的激励也会增加其动力和服务意识；而人才的吸纳更是将推动新市场的开拓和占领。

第五篇：中国房地产企业swot分析

一、万科（000002，SZ）

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

机 会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

二、保利地产（600048，SH）

优 势

1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势

1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。

2、经营风格偏激进。

机 会

1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。

2、二、三线城市化进程提速。

威 胁

保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

三、中海地产（688，HK）

优 势

1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。

2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。

3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。

4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。

5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。劣势

1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。

2、公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会

房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。

威 胁

1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。

2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。

四、恒大地产（3333，HK）

优 势

1、一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其业务从广州市快速复制到全国30余个中心城市。

2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地30个城市拥有近6000万平方米土地储备，其中土地储备超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。3、2009年恒大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%。恒大从2009年开始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。

4、通过体育营销，品牌知名度较高，恒大女排、恒大足球俱乐部几乎妇孺皆知。

劣 势

1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。

2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。

机 会

横向整合行业资源，扩大市场份额。

五、中粮地产（000031，SZ）

优 势

1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。

2、“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。

3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。

4、房地产资产质量高、赢利能力强。

5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。劣势

1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。

2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。

机 会

中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。

威 胁

1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。

2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。

六、招商地产（000024，SZ）

优势

1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。

2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。

3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。

4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。

5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低。

劣 势

1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。

2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。

机 会

1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。

2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威 胁

1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。

七、金地集团（600383，SH）

优 势

1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。

2、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化。

3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。

4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。

5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。

劣 势

1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。

2、借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。

机 会

1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。

2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。

威 胁

公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在未来的增长形成隐患。

八、北辰实业（601588，SH）&(588,HK）

优势

1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。

2、资产质量高。公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核心位置及周边地区。

3、物业发展是公司未来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长点。

4、投资并经营的物业面积达120万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公司现金流。

5、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间。

劣 势

1、长沙项目楼面地价约2500/平方米，较长沙4300元/平方米的房价来说，土地价格偏高。

2、长沙项目投入资金巨大，开发周期相对较长。

3、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定。

机 会

1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。奥运的建设和发展将进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。

2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发展风险。

威 胁

1、奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。

2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。

九、华润置地（1109，HK）

优 势

1、母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。

2、华润置地全面转型为综合物业发展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。3、2009年销售额为250亿元，较2008年猛增212%。此外，以“万象城”为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%，能有效增强公司抗周期波动能力。

4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004年以来，母公司共六次向华润置地注入地块和项目，总计1450万平方米。而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过100亿元。

5、拓展住宅增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。

劣 势

1、目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续。

2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。

机 会

直接受益于母公司的房地产资产整合。

威 胁

万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。

十、远洋地产（3377，HK)）

优 势

1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。

2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为5%。2009年公司60%的销售收入来自北京。

3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万平方米，78%的土地储备位于环渤海湾地区。4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。2008.2011年赢利复合增长预计达32%。

5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。

劣 势

公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大。此外，公司正处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。

机 会

北京私人住宅存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时间为6个月。这对于公司在北京地区业务有着积极意义。

威 胁

2009年北京地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。北京的房地产市场高位盘整，公司在2009年的销售额增长难以持续。十一 方兴地产（817，HK）

优 势

1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。在母公司注入优质资产的支持下，其持有商业物业面积增至90万平方米，已成为内地最大的商业地产上市公司。

2、资产质量优良。公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商用物业，成熟运营多年，出租率较高，客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。上海金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。

3、中化集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。公司具有较大的外延式发展空间。

4、公司在2009.2010年的赢利可见度较高。而公司40.6亿元巨资购买的北京广渠门地块将对公司的战略转型和确立北京市场份额有着重要影响。

劣 势

1、北京广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现金流。

2、公司业务向住宅开发倾斜，将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。

机 会

2010年上海世博会预计吸引约8000万游客来上海观光旅游，将显著提升上海金茂君悦酒店的入住率和客房收入。

威 胁

内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象，需求仍较平淡。如果金融危机进一步加深，商业物业市场仍会偏淡，方兴地产的业绩也将会受到影响。

十二、金融街（000402，SZ）

优 势

1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区别于其他商业地产发展商。

2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过30万平方米，营业收入的贡献率占到10%。

3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长，并在2010年进入收获期。

劣 势

1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。

2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。

机 会

1、预计REITs将在2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。

2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。

3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。

威 胁

金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。

十三、富力地产（2777，HK）

优 势

1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。

2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域发展房地产能力，保证业务重心逐渐由广州向华北转移，区域经营风险下降。

3、销售快速上升，提前完成2009年230亿元销售目标，广州地区贡献超过80亿元，2010年销售目标达300亿元。

4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

5、广州亚运城“地王”地块的获取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。

劣 势

1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。

2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。

机 会

1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。

2、回归A股市场融资。

3、REITs的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流动性。

威 胁 1、2010年银行信贷政策不明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金，将增加公司财务负担。

2、广州即将立法征收土地闲置费，公司将增加土地持有成本。

十四、合生创展（754，HK）

优 势

1、擅长发展大型社区、产品性价比高以及多商业模式，保证合生创展的核心竞争力。

2、土地储备战略具有前瞻性，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。此外，理性的土地策略，保证公司的财务安全。

3、产品线定位中高端产品，产品利润率高，需求刚性强。产品线丰富，便于抵抗风险，形成品牌和产品影响力。

4、北京市场的销售额主导力仍很强。5、2009年销售额达150亿元，较2008年增长58%。未来两年赢利能见度较高，复合增速超过30%。

6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化，为其带来稳定的现金流收入。

劣 势

1、家族企业在治理结构的硬伤，制约公司的成长。2、2009年销售增速约为58%，低于主要竞争对手。

3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉，发展风险较大。

机会 产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。

威 胁 1、1500万平方米的京津新城的开发不顺畅，销售未达预期。

2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。

十五、碧桂园（2007，HK）

优 势

1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。

2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。

3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。

4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。

劣 势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。

2、酒店的过度建设，影响资产周转率。

3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。

机 会

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。

2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。

威 胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。

十六、绿城中国（3900，HK）

优 势

1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。

2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。

3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。

4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。

5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供了保证，预期绿城目标2009.2012年每年销售及利润增长可达30%及35%。

劣 势

1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过200亿元。

2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。

机 会

绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。

威 胁

1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。

2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。

十七、龙湖地产（960，HK）

优 势

1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”的战略，市场定位较为清晰，以开发中高档住宅为主。目前正将其模式逐步复制到全国多个城市。

2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住宅市场销售额连续五年排名第一。

3、物业产品类型多，且品质较高。

4、高素质的物业管理团队，并享有相当知名度，对于自住和改善性需求的客户有较强的黏性。

5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。

6、物业销售回款大增，以及成功在香港上市融资，有效提升了公司的财务安全性。

7、增长性良好。2009年完成销售额187亿元，同比增长60%。

劣 势

1、龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面影响。

2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，因此其模式复制的成功概率不确定。

机 会

直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展。

威 胁

即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和营利能力面临考验。

十八、宝龙地产（1238，HK）

优 势

1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。

2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场”的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。

3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为500元/平方米。

4、营利能力较强,毛利润率水平维持在50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成本控制能力。

劣 势

1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅占到公司营业收入的3%，无法给予公司以有力支撑。

2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。

机 会

1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。

2、REITs的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。

威 胁

1、“宝龙商业模式”对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。

2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。

十九、SOHO中国

优 势

1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。

2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。

3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。

4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过40%。

5、现金流充沛，经常保持正现金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、销售团队经验丰富，效率较高。8、2010年销售收入超过130亿元，创历史新高。

9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了财务风险。

劣势

1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。

2、业绩波动性较大。

3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。

机 会

1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。

2、REITs的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。

威 胁

一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投资者给予其更高的估值。

二十、雅居乐地产（3383，HK）

优 势

1、雅居乐的财务安全性、运营效率、成长潜力与销售均处于中上水平，综合能力较佳。

2、土地成本优势明显，土地储备平均成本为591元/平方米，销售价格弹性较大。而定位中高端的低密度住宅，则使其营利能力较为突出。

3、旅游地产和商业地产运营增强了雅居乐抗波动能力。

4、公司的存货周转率优于同类公司。

5、庞大而低廉的土地储备，总计达3650万平方米。

劣 势

1、短期内旅游地产的资本投入大，而产出有限，直接考验雅居乐的现金流状况。

2、公司加大投资于高端住宅和旅游地产，很大程度上削弱了公司危机应变的能力与空间，灵活性被削弱。

机 会

海南国际旅游开发区的获批，将使雅居乐在海南的项目直接受益。

威 胁

近年来旅游地产、酒店的投资快速增长和高端化的发展趋势，削弱了雅居乐在该领域的竞争力。