个人二手房交易地方税收政策指南（精选五篇）

第一篇：个人二手房交易地方税收政策指南

个人二手房交易地方税收政策指南

个人转让二手房涉及的地方税税种包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、印花税和教育费附加。转让房屋的个人为营业税、城建税、土地增值税、个人所得税和教育费附加的纳税人，房屋交易的双方均为印花税的纳税人。

（一）营业税及附征的城市维护建设税和教育费附加

1、税目、税率

个人转让房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，同时纳税人应按实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税的税率为：在市区的税率为7%，在县城（镇）的税率为5%，其余的税率为1%。教育费附加按3%征收。

2、计税依据

营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。纳税人申报的成交价格或评估价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关可以按《税收征管法》的有关规定核定其计税价格。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税依据。

3、个人无偿赠与

个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人，视同发生房产交易，应按规定征收营业税。但属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4、税收优惠

自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入全额征收营业税。

（二）印花税

1、税目、税率

个人在房屋出售过程中所书立的合同、书据，应按“产权转移书据”

税目，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。

取得房屋产权证和土地使用权证的，依“权利、许可证照”税目，按件贴花五元。

2、税收优惠

自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（三）土地增值税

1、征税对象

个人转让不动产的，以其所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收土地增值税。

2、税率

土地增值税实行四级超率累进税率，具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(4)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

3、计税依据

土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。

个人转让二手房，凡能够提供购房发票的，法定扣除项目金额为：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。个人转让二手房，不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法。

4、税收优惠

对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲

属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）个人所得税

1、税目、税率

个人转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。

2、计税依据

计税依据为转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额。扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。装修费用按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。

对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。转让住房的核定征收率暂按1%执行，转让非住房的核定征收率为3%。

3、个人无偿赠与

个人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。但属于以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方均不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

4、税收优惠

对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

二、与二手房交易有关的政策规定

（一）普通住房标准

我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

（二）购房时间的判定

1、个人购买的商品房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

2、个人根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

3、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

（三）营业税差额征税扣除凭证

对个人购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售，以及个人转让营业用房的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

三、实例分析

1、例

一、老王2007年5月1日在市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款30万元，并缴纳契税0.6万元（不考虑印花税）,装修费用5万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套住房以36万元转让，应交哪些税？

【分析解答】

1、此实例属于个人将不足2 年的普通住房对外销售，应按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（要求提供原购房发票）

应缴营业税及附加（36-30）×5.5%=0.33（万元）

2、个人所得税不符合免税条件，若纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以按转让收入全额的1%核定征税。

核定征收个人所得税36×1%=0.36（万元）

若据实征收，装修费用在购买价的10%以内据实扣除（3万元）应缴个人所得税（36-30-0.6-0.33-3）×20%=0.414（万元）

3、免征土地增值税，免征双方的印花税。

例

二、老李2004年5月1日在市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款18万元，并缴纳契税0.36万元（不考虑印花税）,装修费用3万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套家庭唯一生活用房以36万元转让，应交哪些税？

【分析解答】此例属转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，免征营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。

4、例

三、老张2007年9月1日在市区某小区购买了一套160平方米的商品住房，购买价款40万元，并缴纳契税 1.6万元（印花税忽略不计）,装修费用6万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套住房以50万元转让，应交哪些税？ 【分析解答】

1、属于将购买不足2 年的非普通住房对外销售，应按照其销售收入全额征收营业税；

应缴营业税及附加：50×5.5%=2.75（万元）

2、免征土地增值税和印花税；

3、计算个人所得税时，可以扣除装修费用40×10%=4万元 应缴个人所得税：(50-40-1.6-2.75-4)×20%=0.33（万元）若核定征收，应缴个人所得税：50×1%=0.5（万元）

例

四、老张2004年3月1日在市区某商贸城购买了一间60平方米的店面，购买价款30万元，并缴纳契税 1.2万元（印花税忽略不计）。2009年9月1日，他将这间店面以56万元转让，应交哪些税？ 【分析解答】

1、凭原购房发票，差额征收营业税； 应缴营业税及附加：(56-30)×5.5%=1.43（万元）

2、应缴印花税：56×0.05%=280元

3、计算缴纳土地增值税时，其扣除项目的金额，可按原购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算，扣除项目金额=30+30×5%×5.5（年）+1.2+1.43+0.028=40.908（万元）增值额=56-40.908=15.092（万元）

增值率=15.092÷40.908×100%=36.9% 适用30%的税率 应缴土地增值税：15.092×30%=4.5276（万元）

4、应缴个人所得税

(56-30-1.2-1.43-0.028-4.5276)×20%=3.7628（万元）

说明：本税收政策截止时间为2009年9月30日，以后有新规定的按新规定执行。

第二篇：河北二手房交易税收政策

河北省二手房交易税收政策

组织整理：遵化市地税局 王剑铭

截止时间：2012.7.16

适用范围：河北省

近来，经常有纳税人询问二手房相关税费问题，税政科经查询有关文件并请示市局有关处室后明确如下：

一、买房人应缴纳税费：

契税：（1）非普通住宅4%。

（2）非唯一普通住宅3%。

（3）唯一90平米以上普通住宅1.5%。

（4）唯一90平米以下普通住宅1%。

二、卖房人应缴纳税费：

1、营业税： 5%（销售不动产），计税依据如下：

（1）普通住宅满5年交易的，免税。

（2）普通住宅不满5年交易的，按照卖出价减去买入价的差额为计税依据。

（3）非普通住宅满5年交易的，按照卖出价减去买入价的差额为计税依据。

（4）非普通住宅不满5年交易的，按照卖出价全额为计税依据。

2、城建税： 7%（征收分局适用税率，以营业税额为计税依据）。

3、教育费附加： 3%（以营业税额为计税依据）。

4、地方教育附件： 2%（以营业税额为计税依据）。

5、印花税： 免税。

6、土地增值税： 免税。

7、个人所得税（财产转让所得）：

（1）生活唯一住房，免税。

（2）非生活唯一住房，征税计税依据及税率如下：

①有发票和凭据：按照转让收入减除房产原值、转让税金、有关费用后的余额的20%。

②无发票和凭据：按照销售额1-3%。

三、唯一住房要件：

家庭唯一生活用房，符合免征个人所得税条件的，纳税人需提供以下证明材料，各单位据此办理减免税审批手续。

1．家庭户口本复印件。

2．出售住房的房产证。

3．房地产部门出具家庭唯一生活住房证明、居委会证明、单位证明或登报声明（有其一即可）。

4.纳税人出具并亲自签字的《家庭唯一住房诚信保证书》。

四、二手房计税价格：

税务机关核定价格优先于资产评估价格、资产评估价格优先于实际成交价格（购销合同价格）,采取实际成交价格（购销合同价格）、资产评估价格、税务机关核定价格孰高原则确定。

五、房产持有年限的确定：

采取房产证载明时间与契税税票时间孰先原则确定。

六、普通住宅的确定：

须同时满足如下条件：

（一）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

七、个人所得税的详细规定：

个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入为实际成交价格。

根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，对转让住房收入计算缴纳个人所得税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可核定征税。即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由各市在1-3%的幅度内确定。

主要法规政策依据：

1、营业税条例及其实施细则。

2、个人所得税法及其实施条例。

3、财政部国家税务总局有关负责人就《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。

4、国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发

[2005]89号）。

5、国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发

[2005]172号）。

6、《河北省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》（冀政办 [2005] 14号）。

7、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号）。

8、财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财

税[2009]157号）。

9、关于印发个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（唐地税函〔2006〕198号）。

第三篇：营改增后个人二手房交易税收政策

个人二手房交易税收政策 增值税

一、个人出售其购买的住房

（一）北京市、上海市、广州市和深圳市 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用以上规定。

关于购房时间的确定：

1．个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

2．个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。3．根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

二、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。

三、个体工商户应按照本条上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

四、个人出售自建自用住房，免征增值税。

五、家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免，即按照实际缴纳增值税为计算技术，按照适用税（费）率计算缴纳。适用税（费）率为：

城市维护建设税：按市区 7%，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；

教育费附加：按 3% 的征收率计征； 地方教育附加：按 2% 的征收率计征。个人所得税

一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收：

（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的的20％计征；

（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征；

二、个人转让土地使用权，按收入全额（不含增值税）征收2%的个人所得税。

三、以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：

（一）离婚析产（指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于婚前个人财产不能用于分割）

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（直系亲属上下三代）；

（三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人（含非法定继承人）。

四、除上述第三点列举的产权无偿赠与和转移不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定：

1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；

2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。

五、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合条件可直接予以免征个人所得税。出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时申报的时间（收件时间）为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（强调的省级范围）。

六、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。印花税

一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位，店面），买卖双方按合同金额（或评估计税价值）的万分之五缴纳印花税。

二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。土地增值税

一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的，按转让收入全额（不含增值税）的5％征收土地增值税。

二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。契税

一、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京市、上海市、广州市、深圳市地区，采用当地规定的契税税率3%）

二、个人购买的住房，凡不符合第一条规定的，不得享受上述优惠政策，应按按3%征收契税。

三、个人购买非普通住房，按3%征收契税。

四、房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受房屋的单位和个人为契税的纳税人，父母将房产赠与子女，子女应该按规定缴纳契税；计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；税率为3%。

五、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，应按赠与行为征收契税。

六、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。

七、增加房屋权属共有人的，按新增人员所占比例，适用3％税率征收契税。

八、计算契税的计税依据不含增值税。

第四篇：二手房交易必备材料

二手房交易必备材料

房管窗口：卖方身份证原件、复印件，房产证原件、复印件，收款银行账号（卖方本人卡号）。买方夫妻双方身份证原件、复印件，夫妻双方户口本原件（复印首页、户主页、本人页各1份），结婚证原件、复印件，未婚的提供未婚证明（民政局开具），离婚的提供离婚证原件、复印件，未再婚证明原件（民政局开具）。

非郑州市居民还需另外提交本市1年以上“郑州市居住证”或郑州市个人所得税完税证明或郑州市社会保险缴纳证明原件。买方有贷款的需出示“银行预审批资料”。买方或者卖方是未成年人，或者需要办理公证的，还要提供其他证明材料。

地税窗口：买卖双方身份证复印件、存量房买卖合同复印件（整本复印）、房产证复印件（整本复印）、老契税证原件、河南省存量房交易核定计税价格通知书、新契税证复印件、资金监管证明复印件。

（注：个别情况需要其他复印件请到窗口咨询）

第五篇：买卖二手房税收政策有哪些

个人二手房交易税收政策***************8282830 –

一、普通住房标准

二、购房时间的判定

三、个人所得税的计算规定

1、房屋原值具体规定-32-

2、转让住房过程中缴纳的税金

3、合理费用

4、支付的住房装修费用-34-

5、支付的住房贷款利息＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 第一部分：个人二手住房交易税收优惠政策

一、按国家统一标准房改售房税收政策

（一）营业税及附加 [政策规定] 1.自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

2.个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）[政策依据] 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）

《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）

《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）

《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345 号）

《财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）

(二)个人所得税 [政策规定] 1.已购公有住房出售

个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的售房款，减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。其中，经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定，目前暂按每建筑平方米4000元掌握。其应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用 2.已补交土地出让金的已购公房出售

已购公有住房产权人补交土地出让金后，所购公有住房即变成商品房。出售此类商品房，其应纳税所得额为商品房销售款，减去住房面积的经济适用住房价款、补交的土地出让金以及税法规定的合理费用后的余额。其应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用

3.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

4.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：

（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。

（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。[政策依据] 《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）

《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）

（三）契税

1.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。

2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。

对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。

5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。

[政策依据]

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）

《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）

《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）

《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（京财税〔1999〕1201号）

《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）

《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）

《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税〔2003〕917号）

《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地〔2003〕448号）

《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发〔2005〕273号）

（四）印花税

[政策规定]

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

[政策依据]

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

（五）土地增值税

[政策规定]

1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

[政策依据]

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

二、经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策

（一）营业税及附加

[政策规定]

1.自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

2.个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）

[政策依据]

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）

《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）

《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）

《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345 号）

《财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）

（二）个人所得税

[政策规定]

1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：

（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。

（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。[政策依据]

《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）

《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）

(三)契税

[政策规定]

1.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。

对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。

对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场价购买住房的，参照《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）的规定缴纳契税。对于售、购房时间的认定，可按售房合同、购房合同、购房发票或准予入住证明上注明的时间孰优的原则确定。

3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。

4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。

5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。

[政策依据]

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）

《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）

《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）

《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）

《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税〔2003〕917号）

《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地〔2003〕448号）

《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发〔2005〕273号）

《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号）

（四）印花税

[政策规定]

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

[政策依据]

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

（五）土地增值税

[政策规定]

1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

[政策依据]

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

三、普通住房

（一）营业税及附加

[政策规定]

1.自2009年1月1日至12月31日，凡购买后超过2年（含）销售的普通住房，免予征收营业税。

首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

2.个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）

[政策依据]

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）

《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）

《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345 号）

《财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）

（二）个人所得税

[政策规定]

1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：

（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。

（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。

[政策依据]

《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）

《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）

(三)契税

[政策规定]

1.个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。

首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

2.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。

4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。

5.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。

[政策依据] 《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）

《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）

《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）

《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）

《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税〔2003〕917号）

《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地〔2003〕448号）

《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发〔2005〕273号）

《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（京财税〔1999〕1201号）

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号）

（四）印花税

[政策规定]

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

[政策依据]

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

（五）土地增值税

[政策规定]

1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

[政策依据]

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

四、其他住房

（一）营业税及附加

[政策规定]

1.个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）

2.自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

[政策依据]

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）

《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》（京地税营〔2000〕39号）

《财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）

（二）个人所得税

[政策规定]

1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：

（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。

（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。

[政策依据]

《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税〔2003〕732号）

《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个〔2006〕348号）

（三）契税

[政策规定]

1.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。2.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。

3.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

4.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。

[政策依据]

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）

《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）

《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（京财税〔1999〕1201号）

《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）

《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）

《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税〔2003〕917号）

《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地〔2003〕448号）

《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发〔2005〕273号）

（四）印花税

[政策规定]

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

[政策依据]

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

（五）土地增值税

[政策规定]

1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

[政策依据]

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

第二部分：个人二手住房交易税收基本政策

一、营业税及附加

[政策规定]

（一）税目、税率

个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。

同时纳税人（外籍个人除外）应以实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。

城市维护建设税的税率为：纳税人在东城、西城、崇文、宣武范围内，以及朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处管理范围内的，税率为7%；在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；其余的税率为1%。

教育费附加按3%征收。

（二）计税依据

营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。

城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。

（三）视同发生应税行为

个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人。

[政策依据]

《中华人民共和国营业税暂行条例》

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例实施细则》

《征收教育费附加的暂行规定》

二、个人所得税

[政策规定]

（一）税目、税率

个人销售、转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。

（二）计税依据

个人销售、转让房产，个人所得税的计税依据为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。

转让收入为实际成交价格。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行。

扣除的合理费用是指住房购买、出售过程中按照规定缴纳的税费。对不采取核定征税的，其装修费按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。

个人出售已购公有住房，确定房屋原值时按经济适用房基准价格每建筑平方米4000元标准执行。

对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。

[政策依据]

《个人所得税法》

《个人所得税法实施条例》

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个[2006]348号）

三、契税

[政策规定]

（一）税目、税率

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

契税的税目为：国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款等方式承受土地、房屋权属的视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。

（二）计税依据

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

[政策依据]

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

四、印花税

[政策规定]

个人在房屋出售活动中所书立的合同、书据等，应按产权转移书据税目，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。

取得房屋产权证和土地使用权证的，依“权利、许可证照”税目，按件贴花五元。

[政策依据]

《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）

《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》

《北京市地方税务局 北京市房屋土地管理局关于房地产交易缴纳印花税的通知》京地税一〔1998〕第263号

五、土地增值税

[政策规定]

（一）征税对象

个人转让、销售不动产的，以其所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收土地增值税。

（二）税率

土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.（三）计税依据

土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。

个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认如下：

一、凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得房地产时有效发票所载的金额；

（二）按发票所载金额从购买起至转让止每年加计5%的金额；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（四）取得房地产时所缴纳的契税。

二、凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

三、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

[政策依据]

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）

第三部分：与二手房交易有关的政策规定

一、普通住房标准

[政策规定]

我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。

首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

[政策依据]

《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）

《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345 号）《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建办[2008]732号）

二、购房时间的判定

[政策规定]

1、纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。

2、首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

3、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。(国税发〔2005〕172 号)

“房款收据的开具日期”以及“京地税营〔2005〕345号文件”提及的需以支付第一笔购房款之日确认的涉税事项，应以售房人提供的原始合法购房发票上注明的付款时间为准；但对于售房人提供盖有原售房单位合法公章或财务印章的违规原始付款单据，可暂确认其已注明的付款时间，同时将已受理违规原始付款单据资料转交纳税评估科，由纳税评估部门依据《北京市地方税务局纳税评估工作规程》（试行）的有关规定开展纳税评估工作。

[政策依据]

《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345 号）

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（京地税营〔2005〕582 号）

三、个人所得税的计算规定

[政策规定]

1、房屋原值具体规定

经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2、转让住房过程中缴纳的税金

是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用

是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

4、支付的住房装修费用

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

5、支付的住房贷款利息

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

[政策依据]

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）