资产评估个人总结

第一篇：资产评估个人总结

名解

1资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2更新重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、审计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。3评估基准日是指评估所有资产价值的同一日期。

4市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

5参照物：评估人员在市场上找到的与待估资产相同或相似的，近期成交过的可供评估参照资产。

6功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。

7企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。

8企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。9容积率是指项目用地范围内的总建筑面积与项目总用地面积的比率。

10无形资产有效期即无形资产的使用期限，无形资产的使用期限是影响无形资产评估值的一个重要因素。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。无形资产越先进，其领先水平越高，使用期限越长。同样的，其无形损耗程度越低，其具有实际超额收益的期限（或收益期限）越长。

简答

1资产评估的原则

1、资产评估工作原则：（1）真实性原则（2）科学性原则（3）公平性原则（4）可行性原则（5）简易性原则（6）独立性原则

2、资产评估的经济技术原则（1）预期收益原则（2）供求原则（3）贡献原则（4）替代原则（5）估价日期原则 2资产评估的目的

1、资产评估的一般目的是评估资产在评估时点的公允价值。

2、资产评估的特定目的（1）资产转让（2）企业兼并（3）企业出售

（4）企业联营（5）股份经营

（6）中外合资、合作（7）企业清算（8）抵押（9）担保

（10）企业租赁（11）债务重组（12）征收财产税（13）家庭财产分割

（14）其他（非货币性资产交易）

3为什么要根据使用价值状况评估资产的价值？ 资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期内为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。4机器设备的分类对机器设备评估的作用

在评估中对机器设备进行分类，其目的有如下几个方面：一是考虑到机器设备的技术特点，为评估中的专业技术检测创造条件；二是有利于收集市场和其他方面的相关资料，有效的选择参照物；三是适应评估委托方的要求，与财务会计处理的管理相适应；四是便于评估人员合理分工、专业协作，提高评估工作的质量和效益。5企业价值的评估和单项资产的评估加和有什么区别？（1）两者所确定的评估价值的含义不同

企业价值评估是将企业作为一个整体的不可分割的资产整体，通过对其未来获利能力的分析来获得企业评估价值，其经济含义是企业收益的未来现值。而对企业的单项资产进行评估，然后利用加总的方法获得企业全部资产的重估价值，其经济含义仅仅是在现行价格水平下重新建构企业所有单项资产所需要的成本，不能真正反映企业价值。（2）两者所反映的评估目的不同

当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或者投资时，则采用单项资产评估的方式；当企业将其所有资产作为一个整体进行投资、转让、兼并等时，则应采用整体价值评估方式制定。

（3）两者所运用的评估方法不同

单项资产评估可以根据评估对象的特点和实际需要来确定评估方法，但是企业价值评估一般都采取收益法和市场法进行评估。（4）两者所得到的评估结果不同

企业价值评估具有很大的不确定性，整体价值一般高于单向价值之和。6流动资产评估的特点

（1）流动资产评估通常是单项资产评估（2）合理选择评估基准日

（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次、掌握重点（4）流动资产的账面价值基本可以反映其现值（5）对企业会计核算资料依赖程度高 7资产评估的程序

（1）明确基本事项，签订业务约定书（2）组建项目小组。编制评估计划（3）收集评估资料

（4）清查核实待估资产，进行实地查勘（5）选择评估方法，进行估算（6）编制和提交评估报告

（7）整理工作档案，归档工作底稿 论述

1分析影响我国房价的主要因素，预测房价今后的走势。影响我国房价的主要因素有：

1、央行的各项政策

央行的屡次加息以及“二套房”等政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。

2、房地产市场的投机行为 房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、稳定房价。

3、人民币升值加速了房价上涨

随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。

4、征收房地产税

征收房地产税的作用有：抑制房地产投机，增加政府财政收入；缩小贫富差距等。

5、土地调控政策

6、货币供给量以及物价指数

7、城镇居民收入分配差距的扩大 房地产的未来发展趋势预测

从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。

从住房供给方面看：一是土地有效供给不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供给压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，增加了房地产成本。四是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面。2为什么可以用收益法评估资产的价值？

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，介意确定被评估资产价值的一种评估方法。收益法师基于“现值”规律，即任何资产等于其预期未来收益的现值之和。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于它所购置或投资的资产在未来能给她带来的回报。

采用收益法对资产进行评估的理论依据是效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，二手一有时间价值，因此为了估算资产的现实价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。3为什么可以根据市场的供求评估资产的价值？

假定其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。市场的供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，人员在判断资产价值时也应充分考虑和

依据供求原则。

第二篇：资产评估总结123

单项资产：单台、单件的资产。

整体资产：由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。

市场价值：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制

可确指的资产：能独立存在的资产。

不可确指的资产：不能脱离企业有形资产而单独存在的资产。

交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设：对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。

持续使用假设：也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。

清算假设：是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

修复费用法：假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿的，则设备的实体性贬值就应该等于补偿实体性损耗所发生的费用。

资产评估的特点：市场性、公正性、专业性、咨询性。

资产评估经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则。进口设备从属费用包括：国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费、车辆购置附加费。

土地价值包括的内容：待开发土地取得费，土地开发费，利息，利润，税费，土地增值收益。

无形资产超额收益的确定方法：直接评估法、差额法、分成率法、要素贡献法。无形资产成本特性：不完整性、弱对应性、虚拟性。

企业评估中选择折现率的基本原则：1.折现率不低于投资的机会成本、2.行业基准收益率不宜直接作为折现率，但行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标、3.贴现率不宜直接作为折现率。

设备本体的重置成本（6种）：直接法、物价指数法、充值核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法。

国有土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：①居民用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到没单位建筑面积的土地价格。

容积率：建筑总面积比上土地总面积。

有效资产：是指企业中正在运营或虽未运营但是企业需要的且具有潜在运营能力、并能对企业盈利能力做出贡献、发挥作用的资产。

溢余资产：是指企业中不能参与生产经营，不能对企业盈利能力做出贡献的相对过剩及无效的资产。

限制型评估报告：是仅仅为委托方使用。现实型评估报告：是评估基准日为现在时点。预测型评估报告：是评估基准日为未来时点。追溯型评估报告：是评估基准日为过去时点。

《计算题》

评估人员对甲企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

（1）预计该企业第一年的收益额为500万元，以后每年的收益额比上年增长16％，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在600万元的水平上；

（2）社会平均收益率为13％，国库券利率为7％，被评估企业风险系数为1.5；

（3）该企业可确指的各单项资产经评估后的价值之和为2 700万元。

要求：

（1）确定该企业整体资产评估值？

（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？

【正确答案】：（1）确定该企业整体资产评估值：

①折现率

＝无风险报酬＋β系数×（社会平均收益率－无风险报酬）

＝7％＋1.5×（13％－7％）＝16％

②计算各年的收益额

第一年：500万元

第二年：500×（1＋16％）^1万元

第三年：500×（1＋16％）^2万元

第四年：500×（1＋16％）^3万元

第五年：500×（1＋16％）^4万元

第六年及以后：600万元

③计算收益额的现值。

第一年：500×（1＋16％）^－1＝431.05（万元）

第二年：500×（1＋16％）×（1＋16％）^－2＝431.03（万元）

第三年：500×（1＋16％）^2×（1＋16％）^－3＝431.03（万元）

第四年：500×（1＋16％）^3×（1＋16％）^－4＝431.03（万元）

第五年：500×（1＋16％）^4×（1＋16％）^－5＝431.03（万元）

第六年及以后的合计：（600÷16％）×（1＋16％）^－5＝1 785.42（万元）

④ 收益额的现值的合计：

431.03＋431.03＋431.03＋431.03＋431.03＋1 785.42＝3 940.57（万元）

该企业整体资产评估值即为：3 940.57万元

（2）企业整体资产评估结果与可确指的各单项资产评估值之和的差额如何处理： 该差额即是商誉的价值，商誉的价值等于940.57－2 700＝1 240.57（万元）。

第三篇：资产评估总结

资产评估总结

一、名词解释

1.资产评估：符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法律规和资产评估准

则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2.资产：经济主体拥有的或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济

财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。

3.市场价值：自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平

交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。

4.在用价值：特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企

业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

5.投资价值：资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

6.持续经营价值：在持续经营条件下公司的价值。

7.清算价格：在非公开市场上限值拍卖的价格。一般低于现行市场价格。

8.独立性原则：评估主体在资产评估过程中处于中里地位，应当不收任何权势、金钱、亲

情等外界因素的影响，以确保评估结果的公正性。

9.客观性原则：评估人员应当从实际出发，对各项估价要素和基础资料认真进行调查而不

能添加任何没有事实依据的妄断和臆测，以保证评估结果的客观性。

10.科学性原则：资产评估必须按照规定的评估程序，根据评估目的，选择适用的价值类型，采用适宜的估价方法，制定科学的评估实施方案，以确保评估结果的科学合理。

11.贡献原则：某一资产或资产的某一构成成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资

产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

12.替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。

13.预期收益原则：在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格

决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。

14.市场（比较）法：也称比较法，通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照

资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。

15.成本法：从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值

损耗，来确定资产价值的方法。

16.收益法：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折

算为评估基准日的限制的方法。

17.复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺

质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

18.更新重置成本：在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新

生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。更新重置成本通常小于复原重置成本。

19.实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下

降而引起的价值减少。

20.功能性贬值：由于新技术的推广和应用，使得评估资产与社会上普遍适用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。

21.经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战

争、政治活动、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

22.成新率：反应评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。

23.总使用年限：是机器设备的使用寿命。一般来说，机器的使用寿命可分为物理寿命、技

术寿命和经济寿命。

24.已使用年限：机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。

25.资产利用率：之评估基准日资产的累计实际利用时间与至评估基准日资产的累计法定利

用时间。

26.基准地价在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划

分地价区段，然后调查评估出来的各地价区段在某一时点的平均价格。

27.标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗

地的价格。

28.楼面地价：单位建筑面积地价，它等于特地价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以

容积率。

29.土地所有权价格：无限年期地租的折现值。

30.土地使用权价格：又称土地出让金。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由

承租人向出租人支付的租金价格。

31.企业价值：该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。

32.企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。

33.企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。

34.企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。

35.协同作用：目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。

36.加和法：也称调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价

值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债和递延税款来计算。

37.可比企业：具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。

38.市盈率：等于股价除以每股收益。

39.企业价值评估：注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益

价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

40.账面价值：按照会计核算的原理和方法反映计量的企业价值。

41.内在价值：企业自身所具有的价值，是一种客观存在，是由企业内在的品质所决定的。

42.市场价值：企业股东权益的市场价值加上企业的债务价值。

二、简答题

1.企业价值的含义？

答：企业价值是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。根据评估目的，以及评估结果的不同用途，企业价值的表现形式有企业的资产价值、企业投资价值和企业的股东权益价值等，不过在更多情况下需要对企业的投资价值和权益价值进行评估。

企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。

企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的2.3.4.5.严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。企业价值评估的一般用途？ 答：主要服务与企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上 的投资组合管理等。（1）企业产权转让及兼并收购分析中的企业价值评估。需要考虑以下几个方面因素：协同作用对企业价值的影响、企业资产重组对企业价值的影响、管理层变更对企业价值的影响（2）企业财务管理中的企业价值评估。认识影响企业价值的因素和企业价值决定的激励，是企业经理人员和财务管理人员通过制定企业财务决策和企业发展战略确保企业价值最大化的前提。（3）证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。对企业真实价值的评估是证券筛选型投资者进行投资的重要依据。企业价值评估范围？如何界定范围？ 答：应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能够控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。在进行企业价值评估之前，首先要判断是否有必要对企业资产进行合理的重组，然后将企业中的资产划分为有效资产和非有效资产，将有效资产纳入资产评估的具体实施范围。对在资产评估时点难以界定产权归属的资产，应划定为“待定产权”，暂时不列入评估范围。对企业中因局部资产生产能力闲置或不足而引起企业资源配置无效或低效的部分民营按照资源合理有效配置利用原则，与委托方协商是否需要通过资产剥离或补齐的方式进行资产重组，重新界定企业价值评估范围。资产评估报告的类型？ 答：（1）按资产评估的范围： A.整体资产评估报告书：是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书 B.单项资产评估报告书：单项资产评估报告书是对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书。（2）按用途不同： A.以产权变动为内容的资产评估报告书：是为资产出售、转让、拍卖、重组等产权变动服务所出具的报告书。B.产权不发生变动的资产评估报告书：包括抵押、保险、征纳税等产权不发生变动所出具的报告书。资产评估报告的作用？

答：

（1）为被委托评估的资产提供作价意见资产评估报告书是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，组织评估师及相应行业的专业人员组成的评估队伍，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价意见，该作价意见不代表当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

（2）是反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据

它用文字的形式，对受托方进行资产评估的目的等过程和评定的结果进行阐述、说

明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告书也反应和体现了受托的资产评估机构与职业人员的权利和义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。在资产评估现场完成后，评估机构和评估人员就要根据现场工作取得的有关资料和估算数据，撰写评估报告结果数，向委托方报告。方然，资产评估报告书也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。

（3）是管理部门对评估机构的业务开展情况进行监督和管理的重要依据

有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效的对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完善。

（4）是建立评估档案资料的重要信息来源由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的收集和记录，因此，不仅评估报告书的底稿是评估档案归集的主要内容，而且撰写资产评估报告过程才用到的各个数据、各个依据、工作底稿和资产评估报告制度中形成的有关文字记载都是评估档案的重要信息来源。

6.资产评估报告的内容？

答：

（1）标题及文号

（2）声明

（3）摘要

（4）正文：评估报告使用者、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型及其定义、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评

估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、评估报告日、注册资产评估

时签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

（5）附件

7.资产评估报告的编制及技术要点？

答：

（1）编制步骤：A.整理工作底稿和归集有关资料

B.评估明细表的数字汇总

C．评估初步数据的分析和讨论

D.编写评估报告书

E.资产评估报告书的签发与送交

（2）技术要点：A.文字表达方面的技能要求

B.格式和内容方面的技能要求

C.评估报告书的复核与反馈方面的技能要求

D.撰写报告书应注意的事项

8.资产评估报告的应用？

答：

委托方对资产评估报告书的应用

（1）委托方对资产评估报告的具体使用：

A.根据评估目的，作为资产业务的作价基础；

B.作为企业进行会计记录或调整账项的依据；

C.作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据

（2）委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须注意的几个方面：

A.只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只能按一个用途

使用

B.只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书有效期，原资产评估结果无效。

C.在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应有原评估机构或资产

占有单位按原评估方法做相应调整后擦磁能使用

D.涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管

部门确认或授权确认后方可使用

E.作为企业会计记录和调整企业长相使用的资产评估报告书及有关资料，必须

经由有关机关批准或认可后方能生效。

资产评估管理机构对资产评估报告书的运用

（1）能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平

（2）能够对评估机构的评估结果质量的好坏作出客观的评价，从而能够有效实现对

评估机构和评估人员的管理

（3）能为国有资产管理童工重要的数据资料。

有关部门对资产评估报告书的运用

证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关部

门。

第四篇：资产评估概念总结

第一 ～ 三章

资产评估：是市场经济的产物，其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押以及财产保险。是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

评估要素：评估主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日。资产评估的目标：判断评估对象的价值，而不是实际成交价格。

资产评估种类：评估、评估复核、评估咨询。又可分为完全资产评估和限制性资产评估二者对评估结果的披露程度和要求是不同的，限制性资产评估需要做更为详尽的说明和披露，并限制评估报告的使用者只能是委托方。

资产特征：经济主体拥有或控制，能够给经济主体带来经济利益，能以货币计量。

资产评估特点：市场性（通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告）、公正性（公允的行为业务规范是技术基础，评估人员是与资产业务没有利害关系的第三方，是组织基础）、专业性（评估结果应该是一种专家意见）、咨询性（结论为资产业务提供专业化估价意见，本身并无强制执行效力，不对定价决策负责）。

对国有资产评估项目的立项确认实行核准制和备案制。

鉴证：由鉴别和举证组成，前者是专家依据专业原则对经济活动及其结果作出的独立判断，后者是为该判断提供理论和事实支撑。资产评估从事价值鉴证而不是从属鉴证。

注会与注册资产评估师：前者对财务报告进行事实判断，后者对标的资产进行价值判断。前者以会计理论和核算技术为基础，后者以经济分析理论和专项资产价值识别技术为基础。前者分别接受国际和国内会计准则的约束，后者则是评估准则。

资产评估假设：对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。

交易假设：最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据评估条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设：对资产拟进入的市场的条件以及接受何种影响的一种假定说明或限定。持续使用假设：在用续用、转用续用、移地续用。

清算假设：对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

前提条件：需要一个活跃的公开市场，有可比的资产及其交易活动。参照物与评估对象在功能上具有可比性，面临的市场条件具有可比性，成交时间与基准时间间隔不能过长。

收益法：通过估测被评估资产未来预期收益的限值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本要素：被评估资产的预期收益、折现率或资本化率、取得预期收益的持续时间。前提条件：未来预期收益可以可以预测并且可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以预测并用货币衡量，预期活力年限可以预测。

收益额的特点：是未来预期而不是历史或现实收益额，是资产的客观收益而不是实际收益。折现率：一种期望投资报酬率，使投资者在风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，数量上指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。成本法：首先估测被评估资产的重置成本。然后估测业已存在的各种贬值因素，并从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

前提条件：资产处于或被假定处于继续使用状态，预期收益能够支持其重置及其投入价值。复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本：。。。并不完全相同。。。购建与评估对象具有同等功能的。。。。

资产实体性贬值的估算方法：观察法、使用年限法、修复费用法。

评估方法之间的区别：都是从不同的角度去表现资产的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，有内在联系，可相互替代，但由于其自身的特点在评估不同类型的资产时就有了效率和直接程度上的差别。

评估方法的选择：要与评估目的、市场条件、被评对象的状态以及价值类型相适应。受评估对象的类型、理化状态等因素制约。受能否收集到所需的数据资料及经济参数制约。考虑三种基本评估方法在具体项目的适用性。

演绎推理：借助一个共同的概念把两个直言判断联系起来，推出一个新结论的推理。由一般到个别

归纳推理：由关于特殊对象的知识得出一般性的知识，由个别到一般。

第四章机器设备评估

重置成本计算：直接法（市场询价、使用价格资料）、物价指数法（定基、环比）、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法

设备基础：是为安装设备而建造的特殊构筑物。

进口设备从属费用：国外运费、国外运输保险费、灌水、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费、车辆购置附加费。

第1种有形磨损：使用过程中由于零部件受到摩擦冲击震动或交变载荷的作用而产生疲劳磨损等破坏，几何尺寸发生变化、精度降低、疲劳寿命缩短。

第2种有形磨损：使用过程中受自然界有害气体、射线、雨水、高温、低温的侵蚀，出现腐蚀老化生锈变质等现象。

实体性贬值确定方法：观察法（德尔菲法、模糊综合判断法）、使用年限法、修复费用法。功能性贬值：由于无形磨损而引起资产价值的损失。

第1种：由于技术进步，新技术新材料新工艺不断出现使得相同功能的新设备制造成本比过去降低，复原重置成本与更新重置成本之差。

第2种：超额运营成本引起的功能性贬值即设备未来超额运营成本的折现值。

经济性贬值：使用寿命缩短、运营费用的提高、市场竞争的加剧。

市场法的应用：直接匹配法、因素调整法、成本比率调整法。

第五章房地产评估

不动产：土地及其着定物。包括地产和房产等。

土地使用权：宅基地自留地自留山属农民集体所有，我国实行土地有偿使用制度，国有土地使用权与所有权相分离，出让的最高年限由国务院确定（居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年）。出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌。

房地产：土地房屋及其权属的总称。

房地产价格：按实物形态分为土地价格（基准地价、标定地价、土地交易价格），建筑物价格（纯建筑物价格）。房地产价格（建筑物及土地价格）。

市场法应用：通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被评估房地产在评估基准日的市场状况下的价值水平。

因素修正：交易情况（将可比交易实例价格修正为正常交易情况下的价格），交易日期（修正为评估基准日下的价格），房地产状况（修正为被评估对象房地产状况下的价格）。

成本法应用：适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多，无法利用市场法收益法等方法进行评估的情况。

三通一平：通水通路通电，平整地面。七通一平：通上、下水通电通讯通气通热通路，平整地面。

土地开发成本：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套

设施建设费、税费及其他间接费用。

销售税费：销售费用（广告宣传费、委托销售代理费），销售税金及附加（营业税、城建教育附加）。

第六章资源资产评估

耗竭性资源：矿产资源，不可再生。

非竭性资源：恒定的（气候和海洋动力资源），可再生的（生物和森林资源），不可再生的（土地资源）。

森里资源资产评估：主要指林木资产、林地资产、森林景观资产。

森林资源资产价格构成因素：营林生产成本、资金时间价值、利润、税金、林木生产损失、地租、地区差价和树种差价。

林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。

市场法应用：适用于各种有交易的评估。

剩余法应用：适用于成熟龄林木资产评估。

收益法：适用于有经常性收益的林木资产评估。

成本法：适用于幼龄林。

第七章无形资产评估

无形资产：特定主体所拥有或控制不具有实物形态能持续发挥作用能带来经济利益的资源。（非实体性、控制性、效益性）

功能特性：共益性、积累性、替代性。

分类：自创和外购，可确指和不可确指，单项和组合，权力型关系型组合型。

影响因素：无形资产的成本，机会成本（该项无形资产转让投资出售后失去的市场以及损失收益的大小），预期收益，使用期限，技术成熟程度，转让内容，发展趋势、更新换代情况和速度，市场供需状况，同行业同类交易方式。

评估目的：转让、许可使用、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、财务报告和纳税。无形资产的确认：一是确认无形资产的存在来源的合法性，财产的明确性，经济行为的合法有效性），二是区别种类（具体名称和存在形式），三是确定有效期限。

评估程序：明确评估目的、确认无形资产、收集相关资料、确定评估方法、作出评估结论、整理并撰写报告。

无形资产成本特性：不完整性、弱对应性、虚拟性。

专利资产：指权利人所拥有的，能持续发挥作用且能带来经济利益的专利权益。专利权转让形式：全权转让、许可使用权转让。

专利申请日：国务院专利行政部门收到专利申请的请求书、说明书和权利要求书的日期。影响专有技术价值的因素：使用期限、预期获利能力、市场情况、开发成本、保密措施。商标权：我国实行“不注册使用与注册使用并行，仅注册才能产生专用权”的商标专用权制度。注册商标的有效期是十年，合法续展的情况下可成为永久性收益的无形资产。“一个商品，一个商标，一份申请”。

商誉：通常是指企业在一定条件下能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。

商誉的特性：不能离开企业而单独存在，多项因素作用形成，本身不是无形资产，是企业长期积累起来的一项价值。

第九章流动资产评估

特点：主要是单项资产评估，评估基准日尽可能选在会计期末。

第十章企业价值评估

企业价值评估：指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

评估对象：包含了企业整体价值、企业投资资本价值、企业股东全部权益价值和企业股东部分权益价值等。

持续经营价值：指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益的折现值。

清算价值：企业处于清算、迫售、快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。企业收益的表现形式：企业净利润和企业净现金流量。

第十一章资产评估报告

资产评估报告：指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的由其所在评估机构出具的书面专业意见。分类：整体与单项，完整型、简明型与限制型，现实型、预测型与追溯型。

报告基本要素：1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。2.评估目的。

3.评估对象和范围。4.价值类型及其定义。5.评估基准日。6.评估依据。7.评估方法。8.评估程序实施过程和情况。9.评估假设。10.评估结论。11.特别事项说明。12.评估报告使用限制说明。13.评估报告日。14.评估机构和注册资产评估师签章。

报告制作步骤：整理工作底稿和归集有关资料，评估明细表的数字汇总，评估初步数据的分析和讨论，编写评估报告，报告的签发与送交。

第五篇：《资产评估—机器设备》评估总结

《资产评估—机器设备》评估总结

一、总体情况说明

1.评估特点: 1)本准则所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产

2)本准则所称机器设备评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对单独的机器设备或者作为企业资产组成部分的机器设备的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

3)机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合.4)在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，机器设备作为企业资产的一个组成部分，其价值取决于它对企业价值的贡献程度。

5)应当考虑机器设备所依存资源的有限性、所生产产品的市场寿命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、国家的法律、法规以及环境保护、能源等产业政策对机器设备价值的影响。2.评估主要内容

1)注册资产评估师应当根据机器设备的预期用途，明确评估假设。包括：继续使用或者变现；原地使用或者移地使用；现行用途使用或者改变用途使用。

2)注册资产评估师对需要改变使用地点，按原来的用途继续使用，或者改变用途继续使用的机器设备进行评估时，应当考虑机器设备移位或者改变用途对其价值产生的影响。3)应当对机器设备进行现场逐项调查或者抽样调查，确定机器设备是否存在、明确机器设备存在状态并关注其权属。4)注册资产评估师通常可以通过现场观察，利用机器设备使用单位所提供的技术档案、检测报告、运行记录等历史资料，利用专业机构的检测结果，对机器设备的技术状态做出判断。必要时，注册资产评估师可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定。

5)注册资产评估师应当关注机器设备的权属，要求委托方或者相关当事方对机器设备的权属做出承诺。注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验。

6)注册资产评估师应当通过恰当方式获得机器设备的市场信息，并对其真实性、可靠性进行必要的判断。3.评估需注意的重要事项

1)根据评估的机器设备选择适当的评估方法，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择。2)在运用成本法时，应当合理确定重置成本的构成要素；明确重置成本可以划分为更新重置成本与复原重置成本。注册资产评估师应当优先选用更新重置成本；采用科学的方法，合理估算各种贬值；

3)在运用市场法时，明确活跃的市场是运用市场法评估机器设备的前提条件；应当使用合理的方法对参照物与评估对象的差异进行调整；不同交易市场的价格水平可能存在差异，应当根据评估对象的具体情况，确定可以作为评估依据的合适的交易市场，或者对市场差异作出调整；明确拆除、运输、安装、调试等因素对评估结论的影响。

4)在运用收益法时，明确收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备；合理确定收益期限、合理量化机器设备的未来收益；合理确定折现率。5)要综合运用各种方法对具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估。

二、《资产评估准则—机器设备》内容解释

1)总则：注册资产评估师执行机器设备评估业务必须遵守评估准则，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。2)基本要求：注册资产评估师应当具备机器设备的相关专业知识及相应的评估经验。如果注册资产评估师缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取恰当的弥补措施，必要时应当聘请专家协助工作。评估师在进行评估时应该结合机器设备的状况进行相应的评估。

3)操作要求：明确评估目的，明确评估假设，明确评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。合理划分不动产与机器设备的评估范围，避免重复或者遗漏。应当对机器设备进行现场逐项调查或者抽样调查。运用恰当的方法获得真实可靠的市场信息。

4)评估方法：分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择。综合运用各种方法对具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估。5)披露要求：注册资产评估师都应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。6)附则

三、重要事项说明（若适用）