购物中心招商-苏州万达广场交流总结报告[5篇模版]

第一篇：购物中心招商-苏州万达广场交流总结报告

苏州万达广场交流总结报告

一、交流时间：2017年11月9日 9：00-11：30

二、交流地点：苏州万达广场

三、交流人员：

 万科物业：黄亮、吕淮湘、严雄波、王琢珺、王庆燕、王迅、唐飙、冯俊霖、房亮  苏州万达广场商业管理有限公司：行政人事部经理景山

四、交流内容： 1．组织结构； 2．业务管理；

3．万达的优势与经验等。

五、交流总结

（一）基本概况

1．项目特点：介于二代与三代店之间，住宅、写字楼出售，商业部分持有。2．总建筑面积45万m，其中商业15万m，住宅20万m，写字楼10万m。2015年3月开工，2016年3月开盘，2000多户（小户型37，大户型127）住宅先入住，入住率达到70%。2016年9月17日商业开业。

3．停车位2183个，停车免费。

（二）组织结构

1．尝试建立集团——区域——项目的管理架构。但区域运行情况一般，仍在探索中。2．一套班子注册两个公司

 住宅物业管理有限公司，负责住宅物业管理；

 商业管理有限公司，负责商场、写字楼的运营及物业管理。3．商业管理有限公司

下设招商营运部（16人）、企划部（5人）、工程部（50多人）、人力行政部（7人）、物业部、租赁部等。其中招商营运是中心，企划是龙头。

商业管理有限公司有物业管理资质，下设大商业物业部、写字楼物业部。

4．商业物业、写字楼物业、住宅物业各设客服部，其中商业物业客服部挂靠在运营部下。商业物业部提供保安、保洁、停车管理等服务。

（三）业务管理 1．物管费

写字楼的物管费为7元/m/月，包括水电费。

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2不同商铺的物管费不同，商业合作伙伴有协议价。水电费实行预付，用电可以到物业买，物业会有盈利（定价稍高，将损耗计入）。价格一开始在合同里明确。

2． 基础业务  安全自营。

 保洁外包。各项目外包方不同，每年进行招投标。

 工程部负责整个项目设备设施的维护保养。集团对外包权限有一定限制，超出权限范围要上报。

3．15万m的商业能耗为600万元/年。收支两条线，能耗费不计入物业费中。4．招商

 大商铺招商由集团统一负责，各项目负责商业街的招商，集团会予以协助。 商管公司设租赁部，底商出售型物业的小业主自行进行招商。作为一项便民服务，租赁部会提供免费支持。

 总部对业态有规划，招商过程中如项目业态布局发生更改，需报批。5．促销活动等由企划部负责。每年年初制定推广费计划。

6.发展自有品牌：万千百货、万达影城、大玩家等，发挥主力店作用。7．招聘

人才要求：倾向于有百货工作经验的。工程倾向于有酒店和写字楼经验的。

现在重速度，学历要求有所降低，从本科降到专科。但经理必须是全日制本科，并要有3-5年从业经验。应届大学生招聘不多，百货也有用新动力与实习生。

8．培训

总部定期对经理层组织培训，包括外出培训、视频培训。主管级以下在分公司培训，主要是内训。外部培训主要面对中高层。

入职培训约3天。上岗培训一周。9．人才发展路径

专业路线：维修工、维修班长、维修主办、主管、经理、副总经理。

在目前快速发展缺人的情况下，人事专员发展到部门经理最快速度为3—5年。10．薪酬

薪酬水平，在招商期根据集团的薪酬结构，并结合当地薪酬水平确定。薪酬结构：基本工资+岗位工资+年终奖。有双薪，最高17薪。为安全员提供住宿、餐饮补助。人力成本约占总成本的60%。11．留人靠内部提升机制，也存在挖人与被挖的情况。212．绩效考核

集团下派团队现场考察，考核指标包括：租金收缴率（占30%）、物业费收缴率（占30%）、人流、信息管理、利润、内控（主要指制度执行）等。

出入口人流量通过技术手段进行统计，集团实施实时监控。集团总部设财费部，与项目财务对接，进行监控。

13．班车

免费，15分钟一班。费用500万元/年。14．目前商业运营略亏。

（四）优势与经验

1．新项目开发，招商与建造同时进行，采取集团军作战法，充分调动成熟公司及集团的优势资源。重要的是速度，满店铺开业，提升影响力。

2．企业文化：一代产品出来以后，已逐步建立起了自己的企业文化。强调：执行力、结果导向、团队建设。

3．万达开发特点，快速度，从首拍到开业，周期一般为14—18个月。说开就开，时间是底线。商圈培养期约在3—5年。

4．万达商业规划研究院

拥有 300多人，可提供项目方案设计、初步设计以及各阶段设计管理业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，实现订单化生产。

5．建议万科要做精

推荐参观2017年9月开业的无锡万达（三代半产品），走的是精品路线。万达以后要向精细化发展，万达人如是说。

6．单独成立物管公司，后期业委会成立后会考虑弃管。7．积极与政府合作，产生联动效应。

8．标杆是南京建业万达。北京石景山万达、上海五角场万达是盈利的。可参观学习。

六、交流启示

1．商业物业运营需要专业化团队。万科也可考虑成立专业研究院或培训学校，形成选址、规划、建设、招商、经营、管理的商业地产产业链，为一线项目的开发提供支持，也可为将来万科商业开发模式成熟后的快速复制提供支撑。万科物业可在经营、管理方面培育自己的优势能力，成为该产业链条中的关键一环。

2． 学华润还是学万达？华润是用做商业的手法来做地产，万达是用做地产的手法发展商业。华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场部分。尽管资金回笼不会特别快，但是在运营上非常稳定和主动，物业开业时的出租率、租金的成长性，包括店铺的规模，相对合理。万达在做商业地产时，主导思想非常明确：开发一个项目，需要多大的资金规模，需要回笼多少资金，哪些面积可以卖，哪些是持有的，持有的部分做什么，万达完全按照功能在切割，把写字楼、公寓卖掉，来支撑零售业。万科以做住宅见长，如果要速度、要短期内效果，可以采取万达模式；如果要专业、要长期效益，华润模式则较成熟。

苏州、南京综合体商业调研小组

2017年11月9日

第二篇：万达广场购物中心及室外步行街(标准)设计任务书概要

(标准)设计任务书

为保证万达广场购物中心及室外步行街设计的延续性，编制此任务书。

设计人需严格按照任务书要求进行施工图设计，编制人对任务书的内容负责并进行解释。1 项目概况

注：建设规模为根据初步设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并统计。2 设计依据

2.1 国家相关法律、法规、强制性条文、国家及各行业设计规范、规程、行业条例及项目所在地方规定和标准。

2.2 相关政府主管部门对本项目的批复文件、给定的技术条件和意见要求。

2.3 甲方提供的经万达商业规划研究院有限公司确认的方案和初步设计文件、实测地形图、项目用地周边市政管线资料、工程地质勘察报告和水文勘测资料等。2.4 在项目设计过程中甲方（或甲方指定委托人）提出的条件、意见和要求。2.5 施工图设计任务书（本文件）。

2.6 各业态房产技术条件、交房条件和建造标准（详见附件和附表）。

2.7 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见施工图设计合同）。3 设计内容

本设计范围包括合肥万达广场购物中心及室外步行街甲方指定内容的施工图设计、初步设计、方案深化及甲方要求的各类指标及数据的统计。具体设计内容如下：

3.1 项目红线范围内场区竖向设计和管网综合施工图设计（如甲方单独委托设计时不含本内容）。

3.2 本工程整体地下室施工图设计。3.3 地上裙房商业部分施工图设计。3.4 裙房以上写字楼施工图设计。3.5 按甲方要求完成室内管线综合图设计。3.6 按国家规范要求的场区无障碍设计。

3.7 本工程人防设计内容（如项目得到政府相关部门异地建设批复许可或甲方另行委托人防设计单位时，本设计内容不在此次设计范围内）。

3.8 以下各单项设计由甲方另行单独委托，不在本设计范围内。但设计人应在施工图设计中为此部分内容考虑预留、预埋及配套设计，并配合各单项设计单位进行施工图二次设计。这些专项设计包括：

3.8.1 立面方案及幕墙施工图设计。3.8.2 夜景照明设计。

3.8.3 室内装饰设计（含钢结构采光顶设计）。3.8.4 环境景观设计。3.8.5 弱电智能化设计。3.8.6 导向标识系统设计。3.8.7 燃气工程设计。

3.8.9 地基处理及基坑支护设计。3.9 提供各专业设计计算书

3.10 技术经济指标、各业态面积统计表（见附表一、二）3.11 电梯参数统计表

其他过程中要求提供的指标及数据的统计 4 设计要求

如项目为边设计边施工，为满足施工进度要求，设计图纸需分批出图，具体出图时间节点见设计合同约定。不论什么地方的设计单位中标，请一定保证有每个专业不少于4个人的设计团队在现场设计，时间为从开始设计到施工结束，非甲方盖公章认可，不能撤走人员，否则扣除10%到20% 设计费用。

4.1 万达广场购物中心根据施工配合需求分版本和阶段完成，设计图纸须符合国家及地方的相关规范的要求；并应符合《万达商业综合体施工图出图流程指引》的要求。4.2 施工图设计前，设计单位应配合甲方与施工图（含抗震、超限等）审查单位沟通设计做法，以确保施工图审查顺利通过。

4.3 图纸深度除应达到国家建设部颁布的《建筑工程设计文件编制深度规定》(2003年版)要求深度外，还应满足如下要求：

4.3.1 各主力店提供其平面布置图前，可先按大空间进行防火分区的布置及楼面荷载的计算；各主力店提供其平面布置、商品布置等要求后，设计人应按其提供要求调整前期设计。4.3.2 各主力店的平面布置（包括铺位布置等）均应反映在各专业平面图中。4.3.3 消火栓箱、配电箱等设备设施位置或留洞、留槽必须在建筑平面图中反映。4.3.4 屋顶平面图中，必须标示出所有屋顶设备设施、出屋面管井、管道的位置等。4.3.5 必须提供地下室、步行街、主力店等的管线综合图，建议由暖通专业牵头完成。4.3 如项目边设计边施工，施工图设计应根据施工配合需求分版本和阶段完成。设计图纸必须符合《万达商业综合体施工图出图流程指引》的要求。设计人可根据《万达商业综合体施工图出图流程指引》的各版本及各阶段图纸深度的要求，合理安排各阶段的设计内容。4.4 施工图版本较多，应合理组织图纸的标识方式（如各专业标识方式统一、表明版次、修改日期、各专业主要修改内容等），以便于识别版本与图纸类别。

4.5 施工图设计前应根据万达施工计划要求编制其《设计进度计划》及《统一设计技术措施》，并报送万达商业规划研究院批准。

4.6 为了使项目的设计管理规范化、程序化，设计人应注意所有各专业的施工图设计及现场变更必须经万达集团商业规划研究院确认后方可实施。5 建筑专业 5.1 总平面设计

5.1.1 重点组织好各种交通流线设计：各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流、客流及人流、车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。5.1.2 竖向设计：根据总体竖向设计，确定建筑±0.000m的绝对标高，并经与甲方核定。各商场出入口处室内外高差不超过300mm，应设缓坡，不允许出现台阶。各出入口应结合景观合理进行竖向设计，适当调整室内标高，以适应变化较大的地形。需要解决好场地排水问题、坡道及无障碍设计。

5.1.3 管网综合图（如甲方单独委托管网综合设计时不含本内容）

需解决好室外管线综合问题，使各种管线均满足设计要求。各建筑出入口处不得设置通风竖井、检查井等设施。

需注明场外管线接入点的位置标高。

5.1.4 除总平面图外，还要求绘制一层组合平面图，将道路关系、各出入口关系、±0.000标高、室内外高差关系等反映在图面上。5.2 建筑设计

5.2.1 各业态主要设计依据

产技术条件》等（另附）。

施工图设计要求应以正式签定的房产交接技术条件为准，在房产交接技术条件正式签字版出台前，以上述内容作为设计参考。5.2.2 地下室设计要点 需合理组织车流动线，尽可能做到客货流分离，巡视系统简洁、清晰。地下室应规划好建筑物整体及个别业态的设备机房设计，并合理控制面积，设备用房的布置及使用要求见设备专业。员工餐厅及自行车车库：在地下室合理位置设置500～600平方米员工餐厅，并在靠近万千百货附近设置1000平方米左右自行车库（重庆、青岛、大连等自行车较少的城市可不考虑自行车库）。合理分布垃圾收集站及垃圾处理间，原则上按步行街、百货、超市、娱乐楼、综合楼、酒楼、公寓（或写字楼）等业态分别设置，设置位置应靠近各业态货梯。垃圾房干湿分离，面积60平方米左右，步行街主要货梯附近考虑设置一处集中垃圾处理压缩间，要求干湿分离。地下室应合理安排各个防火分区的设计，防火分区面积尽量按规范最大面积要求分隔。疏散楼梯设计尽量不同分区相互合用，合理布置各送排风室及风井，各管道井和送排风井尽量贴楼梯布置。汽车库应按照项目具体要求，考虑预留双层机械停车空间；地下汽车库出入口坡道须设排水沟蓖；汽车坡道构造不宜采用礓嚓做法；隔墙不宜全部采用实体墙面，应考虑开车行驶时视线安全要求；地下车库地面采用环氧树脂地坪漆，不考虑地面排水沟，每防火分区设置两个集水坑；需重点进行地下室管线综合设计，保证机械车位处净高不小于3.6m，保证运货车道的净高不小于3.0m（详见各项目的特殊要求）。停车场交通指示和识别等标识系统要突出，由甲方单独委托设计，设计人应配合甲方委托人进行设计。地下室电梯厅、扶梯厅考虑通透隔断，配合内装设计重点设计该区域，周边考虑广告、灯箱的预留电源。超市人行步道区域考虑手推车停放位置。9 地下室适当位置设置2～3处卫生间。

5.2.3 室内商业步行街（以下简称“步行街”）设计要点 按已确认的方案平面图进行方案深化和施工图设计。建筑面积约3.65平方米，1层至3层，柱网尺寸宜为8.4米左右，首层层高5.4米，二层以上层高为5.1米。两个以上中庭要分主次，根据方案大的500～700平米（开洞面积），小的300～400平方米（开洞面积），可根据结构计算做适当调整。方案中电梯、扶梯的位置不得做大的调整。楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜为8米；层数为3层及3层以上的步行街，开口宽度宜为9米，开口长度：25米左右。首层店铺铺面退后洞口600～800mm；二层以上步行街走道净宽宜为3.5～4米，“桥”的净宽度宜为3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米。2 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米。每处卫生间面积70～100平方米，蹲位：男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个；设置清洁工具间。除特殊要求外，主力店不再单独设置卫生间，与步行街合用。卫生间每层至少考虑一处无障碍设施并设母婴室。3 步行街连通口的设置原则：步行街街面开口（通往主力店、疏散楼梯、电梯、卫生间等）应尽量成组设计，以保持步行街铺面的连续性。步行街内装及钢结构采光顶由甲方另行委托设计，土建设计时应注意步行街钢结构采

800mm，并考虑充足的结构荷载。中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20kN。步行街出入口设双层门（视项目所在地域具体选择决定），并设风幕，不宜设门帘。步行街的出入口应设置人流计数系统。观光梯在中庭设置，以2部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构，应提醒结构专业。观光梯应通到地下停车场。在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。步行街公共区域要充分结合内装设计的广告规划布点图（包括电子显示屏、落地式店招、墙体广告等）和商管公司规划的多种经营布点图预留电源及上下水。

商业步行街需考虑设餐饮区的可能性（根据甲方提供的业态布置图），餐饮区考虑集中设置排油烟井并尽量高空排放或采取其他净化措施（具体见设备专业要求）。由于多种经营的需要，往往在步行街内的中庭需要举行一些特殊的商业活动，如车展等，因此在设计中需要考虑车的行驶路线、地砖的承载荷载等因素。5.2.4 屋面设计要点 纯购物中心项目：屋面以美化为主，统一规划整齐安放设备机组，设计为上人屋面，考虑布置活动花盆等屋面活荷载300kg/m2。购物中心上有塔楼项目：设置屋顶花园或以屋面以美化为主。如设置屋顶花园，考虑500mm厚大面积覆土，局部升起树池或坡地处理，以利少量植树（树高2～3米，宜与柱顶对位），荷载取值1000kg/m2。屋面排水按虹吸雨排设置。纯购物中心项目：临市政主要交通干道的屋面预留楼顶广告的预制基础焊接点及照明电源的电缆。屋面门口需设置门禁系统，该系统联动接监控中心。屋顶各类风机、冷却塔等设备设施应尽可能成组布置，并采取隔音降噪处理，具体做法见设备专业要求。屋面预留外墙清洗吊栏悬挂点。5.2.5 立面设计要点 立面设计须与立面方案设计单位（另外委托）紧密配合，并详细提供立面设计所需的设计条件，包括首层出入口位置、外墙门窗（含百页窗）洞口位置、出屋面楼梯间、设备用房、风口、管井等设计条件，并根据立面设计要求适当调整外立面的各种洞口尺寸及位置。2 塔楼一般采用高档干挂石材，由设计人根据立面设计要求结合外墙构造进行节点深化。5.2.6 剖面设计要点 需重点解决建筑物内各种管线综合设计，使建筑物内部各种管线既能满足设计要求，又能满足各商业业态净高的要求。

百货、步行街净高要求：首层3600mm、其他层3300mm。

超市卖场区一般不吊顶，净高（灯带底）要求3500mm以上（沃尔玛要求3700mm）。2 要给出至少2个组合体的纵横剖面，以及步行街横剖面、影厅剖面、有层高变化部位的剖面、出屋面的各种采光顶剖面、塔楼通向裙房屋面的出入口等特殊位置的图纸。3 墙身节点要索引立面各特殊构造部位，包括装修、节能保温、广告灯箱等部位的控制尺寸。

5.2.7 材料使用要求 墙体材料：除钢筋混凝土墙体外，其他后砌墙体、轻质墙体采用当地常用材料及做法。2 防水材料：防水材料为万达集团集中采购材料，具体做法可参照万达集团《防水材料集采各部位作法技术规格表》的规定，结合当地具体情况进行设计。保温材料：屋面及外墙外保温材料采用挤塑聚苯板或当地常规材料，厚度根据计算结 装饰材料：按附件《合肥万达广场建造标准》作为设计标准，具体施工时做法另详。5.2.8 消防设计 消防设计应主动配合甲方与当地消防部门沟通，配合甲方进行性能化设计，并根据消防部门意见合理进行消防设计。各主力店进入后可能会根据主力店动线及商品布置进行防火分区的修改，设计人应积极配合，并合理安排出图顺序，避免浪费时间精力。防火分区面积、疏散宽度满足规范及消防部门要求即可，以节约投资。防火卷帘、防火门窗等设备设施满足规范及消防部门要求即可，不得随意提高等级。5.2.9 人防设计 人防工程面积及战时用途符合人防主管部门要求即可，尽可能按平战结合设置。2 需协调人防主管部门战时厕所、战时水箱、防倒塌棚架等人防设施尽量按预留条件临战设置处理。

5.2.10 其他要求(原文来自 www.xiexiebang.com 引用请注明)准确计算并列出主要技术经济指标（可列在总平面图上），在各层平面图中标注各层面积、各业态租赁区面积以及列出步行街各个商铺的建筑面积、使用面积一览表。此项工作须贯穿设计的全过程，设计院必须引起高度重视，随时完成甲方要求复核或计算面积指标工作（技术处理上可以将不同业态面积设为单独的1个图层，便于随时检查或计算各业态租赁面积）【面积指标一览表】具体参见《规划设计业务操作手册》第三册“项目各阶段面积指标模板”。电梯、扶梯、人行步道技术参数、土建预留洞口尺寸等在品牌未定时，按甲方提供的电梯选型原则确定各电梯参数并随时做好技术参数、数量的列表统计，配合甲方做好机电设备招标工作【电梯、扶梯统计表】具体参见《规划设计业务操作手册》第二册“电梯标准化设计及集团采购技术指引”。6 结构专业

6.1 建筑结构的安全等级和设计使用年限 6.1.1 建筑结构的安全等级：二级。6.1.2 结构的设计使用年限：50年。6.1.3 地基基础设计等级：甲级。6.1.4 地下室的防水等级：二级。6.2 自然条件

6.2.1 基本风压：0.35kN/ m2。（塔楼部分0.40kN/ m2）6.2.2 地面粗糙度类别：C类。6.2.3 基本雪压：0.60 kN/ m2。6.2.4 抗震设防的有关参数：

本工程地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值0.10g，设计地震分组为第一组，场地类别及设计特征周期详见《合肥万达广场岩土工程勘察报告》。6.2.5 场地的标准冻深：详见《合肥万达广场岩土工程勘察报告》。

6.2.6 场地的工程地质及水文地质条件：详见《合肥万达广场岩土工程勘察报告》。6.3 荷载标准值 6.3.1 恒荷载

屋面、楼面、地面以及建筑隔墙的恒荷载标准值根据本设计任务书建筑部分要求使用的材料、墙体厚度及装修标准计算确定。对于清水房或者存在二次装修的标准房，均按照精装修标准

6.3.2 使用活荷载 1 商业

（1）超市（暂按家乐福考虑）：生鲜区及仓库10.0kN/m2，外租区4kN/m2，收货区20kN/m2，其他卖场区域7.0kN/m2。（2）主力店百货：4.0kN/m2。

（3）影城：大堂4.0kN/m2，卫生间4.0kN/m2，空调机房7.0kN/m2，其他3.0kN/m2。（4）精品店：4.0kN/m2，餐饮厨房(厨房应根据建筑要求进行降板，降板区域填料计入恒载，垫层厚度按300mm考虑，恒载≮2.0 kN/m2)4.0kN/m2。（5）数码广场（国美）：4.0kN/m2。

（6）健身中心：4.0kN/m2。（如有游泳池，游泳池内水体按照恒载考虑）。

（7）主题餐厅：厨房(厨房应根据建筑要求进行降板，降板区域填料计入恒载，垫层厚度按300mm考虑，恒载≮2.0 kN/m2)4.0kN/m2，用餐区4.0kN/m2。（8）电玩：4.0kN/m2。（9）KTV：4.0kN/m2。（10）消防楼梯：3.5kN/m2。2 写字楼

（1）卫生间：2.5kN/m2。（2）消防疏散楼梯：3.5kN/m2。（3）其他办公区域：2.0kN/m2。3 消防车道、消防登高场

消防车重300kN，考虑荷载的最不利布置及车轮下垫层的应力扩散，按照结构效应的等效原则，换算为等效均布荷载，基础、裂缝控制只考虑平时使用荷载，梁、柱、楼板强度设计时考虑消防车荷载组合。当结构板上存在覆土或其他填充物时，消防车的轮压需要考虑应力扩散予以折减后作用于结构梁板上，消防车荷载按照规范要求进行最不利布置计算梁板的截面和配筋，柱、基础设计以及裂缝宽度控制不考虑消防车荷载，但应满足正常使用荷载的要求。4 停车库

地下室机械停车库（双层机械停车）：5.0kN/m2。5 屋面美化（不考虑覆土）：3.0kN/m2。6 屋面绿化（考虑500厚覆土恒载）：3.0kN/m2。7 电梯机房：7.0kN/m2。设备荷载，根据各专业提供的条件进行设计。其他未列荷载按国标GB50009-2001取值。6.4 主要结构材料 6.4.1 钢筋

梁主筋采用HRB400，其他钢筋根据施工可区分性及经济性原则选用。6.4.2 混凝土

6.4.3 砌体：填充砌体采用项目所在地普遍采用的轻质材料。6.4.4 型钢、钢板、钢管：Q345 6.5 结构选型 6.5.1 基本要求

地下室不宜设永久变形缝。采取相应的结构措施，使地下室满足以顶板作为上部建筑物嵌固端的要求。当地下室的长、宽度超限时，为减少地下室钢筋混凝土结构干硬缩，要求在纵横向设置后浇带。

上部结构宜少设永久缝，当建筑物长、宽超限时，应采用相应的结构措施及施工措施调节温度应力。

楼盖一般采用现浇钢筋混凝土梁板结构，裙房步行街顶棚采用轻钢结构。

结构布置时，应充分考虑建筑空间要求，必要时，可以考虑布置宽扁梁、钢骨混凝土梁、预应力混凝土结构或局部使用钢结构。6.5.2 地上结构设计

塔楼采用框架-剪力墙结构体系，裙房采用框架结构体系。6.5.3 基础及地下室结构设计 1 地下室 2 基础

本工程基础形式及持力层的选择依据《合肥万达广场岩土工程勘察报告》确定。6.6 限额设计

限额设计指标详见设计合同，乙方应通过基础方案、结构方案的比选优化，使设计成果的材料含量指标控制在限额设计指标之内。6.7 其他

结构设计时需要适当考虑屋面室外广告位的预埋件。7 给排水设计专业 7.1 室外给排水总体要求： 7.1.1 室外给水 本项目应有两路供水，如只有一路供水，则消防水池需考虑室外消防用水量，室外消防管网在红线内单独成环。并按规范要求设置室外消火栓。生活给水设置要求：根据业态的分布要求设置给水系统，一般为：超市系统、百货系统、建材系统、公寓系统、办公楼系统、住宅系统、其余商业合用系统，各系统单独向自来水公司交费。未单独立户的主力店的用水均由商业合用系统供给，其水费交给商业物业公司。公寓和住宅的用户水费交给物业公司（由自来水公司单独收取的除外）。

室外设置绿化及冲洗地面用水，每隔70～80m的距离设置一个DN25给水栓（目前暂按此要求设置，以后景观设计如有其他需求，再作调整），原则是给水栓应设置在室外行人难以接触的部位，室外给水需设水表计量。7.1.2 室外排水 1 污水雨水分流。化粪池的设置应考虑室外排水的综合要求，根据市政提供的接入点合理地设置，隔油池各业态单独设置，自己管理。室外的人员密集区不宜设置隔油池。3 地下车库入口和各卸货区门口设通长的雨水沟。7.2 室内给排水总体要求 7.2.1 消防设计的总体要求 地下车库暂按常规喷淋设计，如当地消防部门审图后有明确要求上泡沫系统时再考虑设置。建材和超市的喷淋设计要求：百安居建材的货架超过3.5m，如层高不超过8m，按照严重危险Ⅰ级设计，如超过8m，按《自动喷水灭火系统设计规范》5.0.1A条考虑。超市的货架是否超过3.5米待超市确认后再提供，现暂按中危险Ⅱ级设计。3 发电机房设置无管网气体灭火系统（不采用水喷雾系统）。报警阀间：报警阀间设在地下车库，利用停车位的空隙设置。塔楼的报警阀间可设在设备层或最上层的裙房位置。消防泵房和消防水池：整个购物中心采用一套消防系统。消防泵房和消防水池的位置应适中。消防水箱放在本项目的最高点，喷淋和消火栓系统均应设置稳压系统，稳压系统设置在消防水箱间内。水泵结合器可根据当地的实际情况选择地上式或地下式。本项目的防火卷帘均采用耐火时间4小时的双轨双帘的无机布特级防火卷帘，因此不采用水幕系统。可利用消防水池的水作为空调冷却水补水（仅限于购物中心[除百货、超市等独立系统的业态]的空调补水，独立空调系统的百货、超市、百安居的空调补水不包含），以保证消防水池的水质，单设变频补水泵。7.2.2 给水总体要求 根据该地块市政管网的压力值，确定采取何种给水方式，原则是尽量利用市政压力。2 泵房设计

（1）根据系统的划分设置泵房，原则上每个系统单设泵房，公寓和住宅可根据楼间距的要求设一个及一个以上的泵房。

（2）超市、百货、建材等因空调系统独立，所以这几个主力店的空调补水引自各自的供水系统中。

（3）裙房加压形式采用变频泵供水。不超过100m塔楼采用分区变频形式，超过100m采用水泵水箱串联供水，各系统单设水箱。水箱的材质为不锈钢。水泵出水管与市政进水口设置旁通，一是保证在市政管网压力满足的情况下可利用市政管网压力，二是在停水时保证下几层的用水。

（4）各业态泵房的设计条件参见第三条的各单体设计要求。商业物业用水水表设置原则(原文来自 www.xiexiebang.com 引用请注明)所有公共区域的用水（包括消防水池，消防水箱、卫生间、垃圾房、污水间、室内外绿化及冲洗点）均设置水表计量。4 地下车库冲洗水点

2000 m2设置一个DN25的冲洗地面给水栓，靠柱敷设。引自商业物业用水，不允许使用消火栓用水。5 垃圾房用水

独立系统业态的垃圾房给水引自其各自的用水管。公用的垃圾房给水引自商业物业用水。垃圾房给水管径为DN25。6 地下室的污水处理间用水

污水处理间内设洗涤槽，给水管径为DN20。步行街屋面采光顶设冲洗水点，屋顶绿化设取水点，每隔30～50米距离设置一个DN25的给水栓。给水管材除卫生间用PPR外，其余均采用钢塑复合管，裙房室内给水管需要考虑防结露要求，保温材料为橡塑海绵。商业裙房的卫生间，龙头为感应式，小便斗为感应式，蹲便器为自闭式冲洗阀。10 所有空调机房设冲洗过滤网的水槽，给水设DN20。7.2.3 排水总体要求 请塔楼和裙房之间建议设局部的设备转换层，便于管线的转换及安装，转换层高度建议2.2m。尽量重力自流，如不可行，可排入地下室设置的污水处理间内的集水池，然后压力排出。各餐饮单位的隔油池需单独设置，化粪池可合用，无法自流排放的厨房污水应排入地下二层隔油池内，隔油池设在污水处理间内。4 有排水管的部位尽量设置管井。地下室集水池的设置。以下部位需设集水池：泵房、冷水机房、卫生间、空调机房、消防电梯、污水处理间内，垃圾房、污水处理间，超市的压缩机房，隔油池出水，地下车库。6 地下室污水处理间的设置

所有无法自流排出室外的排水均需排至污水处理间内（空调和冷库冷凝水可排至地下车库内集水池），每个污水处理间应能收集上一层2500m2区域的排水。污水处理间内的集水池在地面以下设置，集水池的有效容积不小于5m3，卫生间排水接入的集水池前应设格栅和沉淀装置，该集水池的潜水泵为带绞刀式水泵（或大流道潜水泵），且水泵要尽量选择大一号。排水如需降温和隔油，降温池和隔油池应设在污水处理间内，并在地面以上设置，出水自流排入集水池，地上的隔油池应设置梯子，便于人员进入池顶清掏。7 地下室排水沟的设置 以下部位设置排水沟：

生活泵房、消防泵房、冷水机房、垃圾房、地下车库、污水处理间。裙房卫生间、空调机房：排水管采用UPVC管，其余采用柔性接口排水铸铁管，按照各主力店的排水性质确定是否保温。7.2.4 雨水设计要求 塔楼采用重力式雨水系统。雨水管根据当地的习惯做法选用采用铸铁管或其他管材。2 裙房采用虹吸式雨水系统。重现期按10年考虑，溢流为虹吸溢流（如采用外墙溢流，必须建筑专业同意），溢流重现期按50年考虑。虹吸雨水管采用HDPE管。3 裙房屋面采用天沟排水。虹吸雨水系统通常采用招投标的形式设计与施工。合作过的厂家有吉博力、捷流（UV）等，设计人员设计时可先与某个厂家沟通，确定设计的基本要求，然后根据某一家的方案出一版指导招标的施工图，并且在施工图中明确：在以后招标过程中不可改变的部位是：天沟

（出户套管可适当放大）的位置，其余细部的设计待招标后完成。

7.3 各单体店的给排水设计要求 7.3.1 超市 1 参考资料

（1）《职责清单》（沃尔玛）、《工程划分表》、《工程建设责任和标准》（家乐福）、《全配工程配套要点》、《工程范围清单》（乐购）。（2）功能分区布置图（各超市）。（3）商品布置图（各超市）。

（4）排水点图及天花吊顶图（沃尔玛）。2 各系统的委托设计内容（1）给水

1）超市应能单独向自来水公司交费（各超市）。

2）供水形式：水压均要求在0.25MPa以上，各层给水均需加压，因此，设置专用的生活水泵房、独立水箱、水泵（各超市）。

3）生活水箱：生活水箱体积为150m3。不锈钢水箱。由变频泵向室内供水，考虑二次消毒，紫外线消毒仪消毒（各超市）。

4）生活用水量：200～300m3/日，最大时用水量35～40m3/时（以上水量不包括空调补水，设计应包括计算后的空调的补水）（沃尔玛和家乐福取上限，乐购取下限）。5）水压要求：0.25～0.4MPa（各超市）。6）给水管材：采用钢塑复合管（各超市）。

7）用水点：内部给水由超市自己完成，设计院只需将给水管设计完成到以下部位预留即可（以后如有调整，另行通知）： ①租赁区域预留DN150（各超市）。②冷却塔预留（按设计需求）（各超市）。③冷冻机房预留（按设计需求）（各超市）。

④卫生间（顾客卫生间和员工卫生间）：按建筑平面完成给水系统设计（沃尔玛适用，其余不做）。

⑤垃圾房预留DN40（沃尔玛适用，其余不做）。（2）排水 1）家乐福、乐购

①所有排水均由主力店自行完成，设计排水路由、预留污水处理间和隔油池即可。②隔油池：生鲜区8 m3，餐饮区6 m3。③完成污水提升设备。2）沃尔玛

卫生间排水：按建筑平面完成设计顾客卫生间和员工卫生间的排水设计。

工艺排水：此部分设计需要重点关注，万达规划院会在提供排水点图后提供相应的设计指导，设计人员必须严格按指导意见完成设计。①超市提供排水点图，设计人员完成排水设计。②隔油池的总有效容积不小于8m3。

③排水尽量自流排放，如无法解决，应排至地下室给超市专用的污水处理间内，是否设隔油池根据排水性质决定。

④每个污水处理间暂按30平米左右考虑，尽可能设在不占车位的部位，内设集水池（地下）

（3）热水供应（适用于各超市）：不考虑，超市自行完成。（4）消防系统（适用于各超市）

按照万达与沃尔玛双方的设计界面要求：万达完成所有消防系统的设计，其中包含消防的一次设计和二次设计。

一次设计：指在没有商品布置图的情况下，设计院按照大空间完成的消火栓和喷淋的设计。二次设计：是指超市完成了商品布置后，设计院根据其商品布置及房间分隔的特点再对原设计进行的补充和完善。1）消火栓系统注意事项

①一次设计时消火栓应暗装在楼梯间、空调机房的墙上或在柱上明装。

②二次设计主要是考虑消火栓及立管不影响货架的摆放及新的房间分隔对消火栓设置的影响。

2）自动喷水灭火水系统注意事项

一次设计按大空间考虑，二次设计根据超市的商品布置图完成。3）气体灭火系统：发电机房建议采用无管网的气体灭火系统（如有）。7.3.2 万千百货 1 给水

百货需单独向自来水公司交费，单设泵房、单设水箱。

（1）百货用水量：200 m3/日，最大时用水量50 m3/时（以上水量不包括空调补水，设计应包括计算后的空调冷却、冷冻补水）。（2）百货水压要求：0.2～0.4MPa（用水点）。

（3）生活水箱：百货为五层，地下一层和一层采用市政压力，其余层采用加压供水，单设泵房和水箱，水箱体积不小于150 m3（包含空调），水箱材质采用不锈钢。由变频泵（互为备用，请参考泵厂家样本确定，水泵设计只标参数，不标型号）向室内供水，考虑二次消毒。

（4）给水管材：采用钢塑复合管。（5）给水点：

1）特殊业种给水点：百货在其营业区内会设置很多特殊业种（包括餐饮、美容等），但位置在施工图设计前是无法确定的（有的特殊业种可能要在营业一段时间后，根据经营或招商的需求确定），因此，需在设计前就考虑。该预留点位置万达规划院提供，预留要求如下：给水立管，管径为DN65。设在管井内，每层预留一个DN50的给水接头。2）卫生间给水：按建筑专业的布局设计卫生间给水。

3）空调机房：每个空调机房设置DN20（在每个机房内设置水槽）的给水用于冲洗空调机过滤网。

4）其余给水：百货装修图出来后会增加零星的给水点（比如茶水室，总经理卫生间、值班人员淋浴间等），根据实际情况增加即可。

百货单独使用的地下室垃圾房和污水处理间：见设计委托书中的室内总体给排水要求。2 排水

（1）卫生间和空调机房排水管材采用UPVC管，特殊业种预留的排水管采用柔性接口的排水铸铁管。

（2）排水尽可能自流排出室外。地下一层的排水排至污水处理间。（3）排水点： 1）特殊业种排水：

DN150的排水立管，位置与给水一样设置在同一管井内，每层预留一个DN100的清扫口，排水排出室外。2）卫生间排水：

卫生间给水：按建筑专业的布局设计卫生间排水，卫生间排水干管需设置在管井内。3）空调机房排水：每个空调机房设DN100的地漏和一个DN50的水槽排水。4）垃圾房和污水处理间：见设计委托书中的室内总体给排水要求。3 消火栓

（1）消火栓应布置在柱上明装或暗装在楼梯间和空调机房的墙上，不能布置在工作间的墙上。

（2）百货装修图提供后，某些消火栓可能会根据商场平面进行调整。4 喷淋系统

（1）商场吊顶，为下喷。（2）自动扶梯底部设喷头。7.3.3 建材 1 给水

百安居给水系统独立，单设泵房和水箱。用水点：包括卫生间给水和空调系统补水。2 排水

（1）卫生间排水：按建筑平面设计。（2）空调机房排水：DN100的地漏。3 喷淋

（1）根据层高及货架高度确定自喷强度。（2）无吊顶，设上喷。4 消火栓

（1）暂按大空间设计。

（2）百安居货架图提供后，根据其货架位置调整消火栓。7.3.4 家居 1 给水

完成卫生间的给水设计，如有其他给水另行通知。2 排水

只有卫生间排水和空调机房排水。3 消防

喷淋按有吊顶设计。消火栓按常规设计。7.3.5 万达影城 1 给水

（1）电影院用水单独计量。用水取自商业物业用水，加表计量。（2）卫生间给水（包括放映厅卫生间等），按建筑平面设计。（3）小卖部给水：引DN32给水管至小卖部预留。2 排水

（1）卫生间排水：按建筑平面设计。

（2）小卖部排水：预留DN150排水管至小卖部。（3）空调机房排水：DN100的地漏。3 喷淋

1）所有电影厅的净高度均在8米以下，应采用闭式喷水系统。喷洒设计按有吊顶考虑。（2）IMAX厅如净高超过12米，可考虑设置大空间智能型灭火系统。4 消火栓

（1）影厅内尽量不设置消火栓，如必须设，则设置位置见万达规划院提供的参考图纸。（2）两个厅之间的消火栓不能由一根立管连接，消火栓及立管均需暗装。5 虹吸雨水

（1）屋面天沟的布置不能横穿电影厅，雨水斗不能安装在影厅内。

（2）雨水悬吊管不应设置在影厅内。应设置在走廊内、空调机房或放映机房内。7.3.6 大玩家电玩 给水：卫生间给水设表计量。不设其余给水，完成卫生间的给水设计。2 排水：只有卫生间排水、空调机房排水。3 消防：喷淋按有吊顶设计，消火栓按常规设计。7.3.7 国美电器 给水：卫生间给水设表计量。不设其余给水，完成卫生间的给水设计。2 排水：只有卫生间排水、空调机房排水。3 消防：喷淋按有吊顶设计，消火栓按常规设计。7.3.8 运动100 1 给水：卫生间和饮水间的给水设表计量。不设其余给水，完成卫生间和饮水间的给水设计。排水：只有卫生间排水、饮水间排水、空调机房排水。3 消防：喷淋按有吊顶设计，消火栓按常规设计。7.3.9 大歌星KTV 1 给水：给水设表计量，给水干管至少为DN65，除公共卫生间给水外，还应在公共卫生间内预留一个DN50的给水管接头，保证包厢的卫生间设计使用。排水：除公共卫生间排水外，万达规划院会提供预留排水立管位置图，预留原则：每个位置设一个DN150排水立管，并预留接口，为包厢卫生间排水和风机盘管冷凝水排水预留。3 消防：均按大空间设计完成，喷淋按有吊顶设计，消火栓按常规设计，KTV装修时根据其房间分割自行完成消防的二次设计。7.3.10 酒楼 给水：除卫生间外，每层预留一根DN80的给水管，日用水量200吨左右，最大时用水量25吨。内部给水由业户装修自行完成。排水：厨房排水目前暂按以下要求设计，待《房产技术条件》签署后再行调整。在建筑的四个区域各设置一个DN150的排水立管，位置仍在管井内，完成立管和出户管的设计。每个立管出水均连接一个隔油池（有效容积为3 m3，根据排放情况设在室外或地下污水处理间内）。卫生间排水按照建筑平面完成。消火栓：按大空间完成设计。待招商平面确定后再行调整。4 喷淋：按有吊顶、大空间完成设计，待招商平面确定后再行调整。7.3.11 健身中心 给水和热水：预留一根DN80的给水管至淋浴间。热水不做设计。2 排水

（1）卫生间根据健身中心平面图预留DN150排水立管。（2）淋浴间预留排水DN200排水立管。（3）设备房预留DN200排水管。

消火栓：按建筑平面进行常规设计。以后平面如调整，则相应调整。4 喷淋：按有吊顶设计。以后平面如调整，则相应调整。7.3.12 商业步行街 1 给水设置要求

除公共卫生间外，按商管公司提供的招商规划图划分，每个需要用水的铺位在吊顶里均设一个DN25的给水支管，并设一个阀门。水表暂不设。2 排水

每个铺位在适当的位置（靠内墙或柱的位置）设一个DN100的地漏，排水排至室外，或地下二层的污水处理间内，压力排放。注：万达规划院会提供一个由招商部门确认的餐饮位置图，餐饮的排水应先排至污水处理间的隔油池处理后再排入集水池。3 消火栓

万达规划院会根据图纸提供设计原则，主要是配合装修，以保证消火栓不占空间或影响美观，完成后所有步行街的消火栓需要万达规划院人员确认。4 喷淋

按常规有吊顶设计，但需注意以下两点要求：

（1）为了保证走廊的净高要求，一层喷淋的主干管不要设在走廊内。

（2）如喷淋主干管必须设在走廊内，应设在钢结构梁的空隙内，不得占用走廊的任何空间（包括高度和宽度）。7.3.13 商业物业办公用房 1 给水

（1）按照建筑平面完成卫生间和淋浴间的给水设计。（2）物业有厨房，厨房内给水预留DN50。（3）物业用水需设水表计量所有用水。2 排水

（1）按照建筑平面完成卫生间和淋浴间的给水设计。

（2）厨房内预留DN150排水管，直排至室外，室外需设单独的隔油池。

（3）物业淋浴间采用电热水器，设计时应完成热水的设计（包括热水器的选型）。3 消防：按照建筑平面完成消火栓和喷淋的设计，房间内均有吊顶。7.3.14 公寓（以后如有调整另行通知）1 雨水

高层住宅部分采用重力流的内排水方式，如采用外排水应考虑外立面的要求，且外排水由建筑专业完成。给水主管为钢塑复合管，室内部分采用PPR管，采用分区增压变频供水（三个区），超压部分做支管减压。给水干管如穿客厅或卧房，在找平层内暗装铺设。分户计量每户设一个IC卡水表或直读式水表（根据当地的习惯做法，并考虑建筑平面的要求）。排水采用UPVC管或柔性接口排水铸铁管（根据当地的习惯做法，同时考虑销售的要求）。空调机冷凝管：由建筑专业提供位置并设置。毛坯房给排水设置要点：给水入户，在厨房和卫生间各留一个接口，排水按照建筑平面确定的排水器具位置预留排水支管（包括地漏和洗衣机地漏）。精装房给排水设置要点：完成厨房和卫生间所有冷热水的设计（包括电热水器或煤气热水器，热水管为PPR管）。

燃气系统：凡是厨房独立的户型均提供管道煤气，开放式厨房于精装修橱柜中提供电磁炉用电。公共区域设消火栓系统。如设喷淋，建议只在走廊设置，如果房间内必须设喷淋，考虑边墙式喷头。7.3.15 待定业态

根据招商情况，如确定为娱乐业态，按大玩家标准执行，如确定为零售业态，按国美标准执行，如确定为餐饮业态，按酒楼标准执行。8 采暖通风空调专业 8.1 概述

8.1.1 业态分布情况

合肥万达购物中心的业态分布情况如下： 1 商业建筑（1）大型百货。（2）超市。（3）室内步行街。

（4）娱乐综合楼。（共___层，1F为___、2 F为___、3 F为___，4 F为___）。（5）地下停车场（共____层）。（6）其他业态。办公楼、住宅、酒店式公寓、商务楼等。3 物业办公室。8.1.2 物业管理

超市、百货、____分别由自己的物业管理、其他业态的管理由万达的物业来管理。8.1.3 营业时间

电影城和美食城的营业时间可能与其他业态的营业时间不一致。8.1.4 各业态产权

除商务楼、酒店式公寓可租可售外，其他均为自持物业。8.1.5 合肥万达购物广场暖通设计对以下任务进行委托 1 建筑物采暖、空调系统。2 建筑通风、防排烟系统。3 其他。8.2 总要求

8.2.1 提供空调（采暖）逐时负荷计算书，设备选型计算书，提供空调系统水力计算书。8.2.2 超市、百货、____空调系统独立（含通风系统（排烟可除外）），其他业态划分1～2个系统（可根据具体情况划分）。

8.2.3 住宅根据售楼标准确定，设户式中央空调、分体空调或预留空调电量，提供室外机位置及冷凝水排放位置。

8.2.4 办公楼根据售楼标准确定，设计中央空调、户式中央空调、分体空调或预留空调电量，提供制冷站、室外机位置及冷凝水排放位置。

8.2.5 冷热源：根据当地的配套条件及能源价格政策，经经济技术比较，必要时经专家论证后确定。

8.2.6 通风、防排烟根据当地实际情况及消防局意见确定。8.2.7 燃气设计要求满足消防规范（专业设计院设计）。

车库排风与排烟合用一套系统，风机2套，其中一台排风按1.5～2次换气次数考虑（平时用），排风风机与排烟风机并联（按防烟分区）。

8.2.9 过渡季节采用全新风运行，新风换气次数不低于3～4次（根据新风井的大小，尽量做大）。

8.2.10 商管用房空调系统独立（空调采用分体空调）。

8.2.11 组合式空气处理机组选择风机段、盘管段、回风段、中间段、粗效过滤段（过滤段采用可拆洗的板式过滤器）、中效过滤段（有吊顶设中效、无吊顶设粗效）。8.2.12 根据实际情况向规划院提供运行经济、便于管理的自控条件。8.2.13 餐饮部分的排油烟要上屋面。

8.2.14 屋面设备、立面风口要与外装风格相协调。

8.2.15 多个业态合用一个空调系统的，每个业态要能按业态独立计量和控制。8.2.16 所有大门处要设空气幕。8.2.17 避免内区冬季过热现象。

8.2.18 变配电室、值班室、消控中心、湿式垃圾房等需要设分体空调。8.2.19 垃圾房、卫生间设独立的强排风。8.2.20 设备选型请参考以下品牌： 1 冷水机组：约克、特灵、开利。空调末端：约克、特灵、开利、麦克维尔。3 冷却塔：良机、马利、斯频德。4 真空锅炉：三洋、远大、韩国富士特。8.2.21 自控 提供系统能量管理控制方案与要求。2 设置合理的监控点及连锁环节。3 水系统。4 风系统。

8.2.22 所有土建风井用镀锌钢板做内衬。

8.2.23 暖通施工图注明所有管井用途、大小，注明所有预留设备名称、占地位置及大小。8.2.24 暖通施工图注明所有设备（风机）用途、参数。8.2.25 提出切实可行的节能方案、热回收方案。8.2.26 用高位膨胀水箱定压。8.2.27 空调系统设快速排水。8.2.28 提供管线综合图。8.3 各业态设计要求 8.3.1 百货（万千百货）1 设计原则及参考资料（1）设计原则

1）设计应满足《总则》要求。

2）不影响外立面形象、主立面不许设置风口。3）设计水管井、风井位置必须紧靠楼梯。

4）百货负1层风管最低标高____米；百货首层风管最低标高____米；其他楼层风管最低标高____米。

5）不宜违背百货设计准则。

6）设计应满足生活、生产和消防要求，同时还应为施工安装、操作管理、维修检测以及安

7）空调系统划分为2个回路：由于百货营业区同后场及办公区的使用时间不同，应考虑分设两个独立的回路。其中，百货营业区采用全空气系统，百货营业区及后场采用新风加风机盘管形式。并能按回路计量。（2）参考资料 1）百货平面布置图。2）各出租区位置图。2 设计要求（1）采暖、空调

1）冷热源：采用全空气系统，每个AHU划分区域为1000～1200m2左右。2）化妆品珠宝区灯光负荷为80W/m2，其他区域为60 W/m2。3）要考虑过渡季节的采暖空调、全新风运行。4）大门要加空气幕。5）要做降噪减震处理。

6）风口布置要求满足货架、灯带及天花吊顶的布置。（2）通风

按百货要求设机械排烟，同时满足相关规范。8.3.2 商铺（室内步行街）部分 1 设计原则及参考资料（1）设计原则

1）设计应满足《总则》要求；

2）设计水管井、风井位置必须紧靠楼梯；

3）设计应满足生活、生产和消防要求，同时还应为施工安装、操作管理、维修检测以及安全保护提供便利条件； 4）冷、热负荷按照规范要求。（2）参考资料：商铺划分平面图 2 设计要求（1）采暖、空调

1）为便于管理可设风机盘管＋新风系统。2）避免内铺冬季过热现象。

3）外铺大门处空气幕要满足营业方便、购物环境好。4）所有立管不能明设，要走管井。5）注意采光屋顶的辐射。

6）冬季（过渡季）可根据情况设计免费冷源供冷。（2）通风

根据相关规范及消防性能化要求做送排风、防排烟设计，可考虑屋顶自然通风。8.3.3 超市 1 沃尔玛超市（1）设计原则及参考资料 1）设计原则

①设计应满足《总则》要求。

②同时不影响外立面形象、主立面不许设置风口。③设计水管井、风井位置必须紧靠楼梯。

4.00米。⑤不宜违背超市设计准则。

⑥设计应满足生活、生产和消防要求，同时还应为施工安装、操作管理、维修检测以及安全保护提供便利条件。2）参考资料 ①超市布置图。②各出租区位置图。（2）设计要求 1）采暖、空调

①冬季采暖热源为____，夏季采用____（经过论证后）。

②采用全空气系统，每个AHU划分区域为800～1000m2（超市办公区也采用全空气系统）。③要考虑过渡季节的采暖空调、全新风运行。④超市（含超市出租区）单独一套系统。⑤步行街大门要加空气幕。⑥要做降噪减震处理。

⑦风口布置要求满足货架、灯带及天花吊顶的布置（超市的天花、灯带图出图较晚）。2）通风

按超市要求设机械排烟，同时满足相关规范。2 家乐福超市，详见“家乐福职责清单”。3 乐购，详见“乐购职责清单”。8.3.4 大歌星KTV 1 预留DN150管径的空调冷冻水供回水管各2根在其租赁区内。2 预留10次换气次数的新风量的新风井，可分设2～3处。3 预留0.5m2的排油烟井一处。8.3.5 影院 按五星级标准设计。空调机组采用组合式双风机空调机组。大厅空调设计要考虑到售票区、小卖部等人员和发热设备对空调负荷的影响。4 放映厅排风、发热量3～5kW。5 影厅排风、排烟独立。6 影厅风口距荧幕距离。影厅排烟口尺寸600×600或其模数。8 IMAX厅空调机房。8.3.6 数码（国美电器）1 按照电子商场规范设计。考虑设备发热量较大，空调冷负荷可适当加大。3 卖场采用全空气系统，冷源来自万达制冷站。8.3.7 餐饮 1 设计要求

（1）中式酒楼（含大型餐饮、主力店餐饮），预留土建竖井，内衬镀锌钢板，同时预留油烟净化器及风机位置，并考虑其荷载。竖井尺寸要满足人工清洗及维护所需空间。其余由酒楼（大型餐饮等）自行设计施工。竖井尺寸按厨房面积占酒楼总建筑面积18～20%、层高3.2～3.5m、换气次数50次、风速8～10m/s确定，衬管短边尺寸不小于500mm。补风井按照规范

（2）步行街餐饮，采用共用竖井及水平管道集中就近排放。要求土建竖井内衬不锈钢板，水平管道采用不锈钢风道，并有一定（0.5%）坡度，坡向排气罩，在最低端设泄油阀及清扫口（清扫口一条边不小于600mm），对于短边小于500mm的支管每3m设一个清扫口。屋面设排风机维持管道内负压，并在屋面设置油烟净化器（油烟净化器及风机选型由商管公司在开业前3个月给设计院提供设计依据）。餐饮商户将油烟排入共用油烟井前必须经过净化处理并满足相关规范。合用的井道尺寸：标准步行街按餐饮面积占步行街商铺面积的50%（以餐饮为主题的步行街餐饮面积占步行街商铺面积70%）、厨房面积占餐饮面积25%、有吊顶的厨房层高按3.2～3.5m计算，无吊顶的厨房按照层高计算、换气次数40次、风速8～10m/s、竖井短边尺寸不小于500mm确定风管尺寸。

（3）火锅、烧烤店：餐厅排风按换气次数15～20次计算，预留井道。

（4）排放点位置要满足国家及当地相关规范，尽量高空排放。距离较远不能高空排放的要尽量远离塔楼，并不低于30米以上。

（5）对于水平管段要求底边采用整张板制作，减少漏油，法兰接头采用满足规范的密封胶密封。其他见各业态的技术参数，按照建筑平面图进行空调设计。3 通风要求：按规范预留孔洞和烟道。空调要求：肯德基、必胜客不设计空调系统，由各店自行解决。在屋顶合适的位置，预留室外机位置，并在合适的位置预留穿楼板孔洞，孔洞预留按照走水管考虑。5 大门通风要求：要求安装风幕机，具有制热功能。8.3.8 大玩家 1 采用全空气系统。2 冷量为250～300W/m2。3 冷源来自万达制冷站。8.3.9 住宅＋办公楼

按照售楼标准设计，预留空调室外机位置、冷凝水排放管道、卫生间及厨房排风管道。9 电气专业 9.1 设计范围 高压（10kV、35kV）供电系统（含二次接线）应符合当地电业部门审定，应含剖面图、电缆沟布置、局部详图等。低压0.4kV配电与控制系统（含二次控制接线）；应含剖面图、电缆沟布置、局部详图等，例如电气竖井、楼层配电间设备布置安装详图；另外待二次装修电气设计完成后，应对配电系统进行核实并配合装修之需求对配电系统进行相应的设计调整。3 防雷与接地系统。4 电气照明系统。火灾报警与联动控制系统。室外建筑夜景照明，设计中预留电源，万达另行委托设计。7 室外景观环境照明，设计中预留电源，万达另行委托设计。9.2 设计深度及制图要求（包括但不限于下述内容）

9.2.1 设计应符合《建筑工程设计文件编制深度的规定》2003年版。

9.2.2 设计说明和施工图应完整；设计说明中要列出各用电的负荷等级（供配电设计依据）。

工程总负荷计算和分路负荷计算，配电系统的设计中，须标注出装接容量、平均功率因数、需用系数、计算容量、计算电流，其中计算电流是断路器及电缆的设计依据。万达设计审核时要求乙方提供计算书。

9.2.4 末端配电系统应详细注明用途和容量；例如百货变配电室照明，地下车库排风机等。

9.2.5 应按《建设工程质量管理条例》第二十二条注明设备规格、型号、性能等技术参数与数量，但不得指定制造商和供应商，不得使用淘汰产品，特别注意为响应万达集团集中招标采购要求，设计中对低压断路器不得标注具体型号，对0.4kV低压断路器的表示为： ACB—框架断路器

MCCB—塑壳断路器、MCB—微型断路器、ATS— PC级双电源切换装置、IS—隔离开关、RCB—带剩余电流保护的断路器。

9.2.6 0.4kV配电系统中，凡电动操作的断路器，设计中务必注明“电动操作”以供预算及定货时明确价格，未加注明者均视为手动操作，设计中应详细给出断路器技术参数及相关整定值。

9.2.7 对设计中阻燃及耐火电缆的标示：采用GB/T 19666-2005中推荐的方式。9.3 供电系统

9.3.1 高、低压配电室中要留出二台位置备用柜的位置，以便由于最终设备定货与设计不符时可进行调整，设计中应用细虚线将备用柜的位置表示出来。9.3.2 高、低压配电室的位置应避免伸缩缝、沉降缝等位置。

9.3.3 变配电室至少有一个通向室外、公共走廊或楼梯间的出口，高压配电室与值班室直通或经过通道相通，值班室应有直接通向户外或通向走道的门（GB 50053-94第4.1.6条）。9.3.4 高、低压配电室内各种通道的最小宽度，应满足GB 50053-94第4.2.4条、第4.2.7条、第4.2.9条的要求。

9.3.5 设置在地下层的变配电室，为防止地面水的浸入，要求地面抬高100～300mm，否则应采取其他有效措施。

9.3.6 变配电室剖面图中，母线槽、电缆桥架距梁底不小于0.6m。

9.3.7 从10kV总配电所以放射式向分配电所供电时，该分配电所的电源进线开关宜采用隔离开关或隔离触头（GB 50053-94第3.2.3条）。9.3.8 规模较大的主变电所宜形成单独的高压配电室。

9.3.9 电容补偿量应根据计算确定，电容器装置的开关设备及导体等载流部分的长期允许电流，低压电容器不应小于电容器额定电流的1.5倍（GB 50053-94第5.1.2条）。9.3.10 低压配电柜的设计中应尽量按负荷等级、用途来布置盘面；即消防应急电源回路尽量置于一个配电柜中；各业态的供电系统中，应尽量将室外照明及户外广告的配电回路集中在一个低压配电柜中；其余应按用途及各自业态安排配电柜。9.3.11 应预留足够的备用回路，各分馈电回路应按按用途加设计量。

9.3.12 变配电所应设置所用双电源切换配电箱供变电所所用电，电源引自低压配电柜不同的二段母线（35kV变电所取自所用变）。

9.3.13 高压供电系统的设计要满足业主方同供电部门签署的相关协议，并应符合供电部门关于继电保护（含零序保护）、操作电源、计量方式、设备选型、设置中压开闭所等要求。9.3.14 设计中供配电务必分清业态，严格区分本次工程设计和二次装修设计的供配电界面。

9.4 电工测量

9.4.1 下列回路应设置电流测量仪表： 1 变压器回路

变电所低压柜出线，低压母联柜需设置电流表。75kW及以上电动机回路，以及根据工艺要求监视的75kW以下的电动机。4 根据生产工艺或电力设备运行要求，必须监视运行电流的回路。注意：互感器变比应在正常运行时电流表的指针在70%左右。

9.4.2 三相电流基本平衡的电力装置回路，可以只测量一相电流；但下列电力装置回路，应采用三只电流表测量三相电流。1 无功补偿回路（电容补偿柜）。单相负荷占总负荷15%以上的0.4kV配电回路。电能计量用电流互感器的一次侧电流，在正常最大负荷运行时（备用回路除外），应尽量为其额定电流的2/3以上。

9.4.3 发电机母线段应设置无功补偿，发电机进线柜加设计量及监测仪表。9.4.4 当电梯、扶梯为二种及以上的业态共用时，应设置计量。9.4.5 按业态及业主方要求设置计量。9.5 0.4kV配电系统

9.5.1 负荷计算的内容和计算方法，应执行JGJ 16-2008第3.4.5条、3.4.6条及3.4.7条的规定。

9.5.2 所选电器的额定电压、额定电流、额定频率、变电所低压配电柜出线断路器遮断能力应符合GB 50054-95第2.1.1条规定；10kV/0.4kV变压器抽头选为±2×2.5%；在末端配电控制箱中，特别注意不可无节制地提高断路器的分断能力，应按预期末端短路电流的大小尽量选用6～10kA分断能力的微型断路器（Icu对断路器的价格有很大影响）。9.5.3 配电系统保护配合应具有选择性（GB 50054-95第4.1.2条）。

9.5.4 电气导体截面的选择及线路过载保护应满足GB 50054-95中第2.2.6条、第2.2.7条、第4.3.4条的要求；应考虑敷设环境、环境温度及敷设方式的修正系数。9.5.14 一般动力设计按下述分类： 1 自动扶梯与自动人行道。2 一般客梯与货梯。3 空气幕、热气幕。风机盘管电源列入空调电源类别进行配电。各层的空调机组电源属于空调电源，不要带其他负荷。6 一般的送风机和排风机用电。7 生活水泵。

9.5.15 消防动力设计按下述分类： 1 消防控制室。消防水泵及消防稳压泵。3 防火卷帘。4 消防电梯。消防排烟风机和补风机（含消防时兼补风的空调机组）。

9.5.16 监控机房、电话交接间、弱电机房属本建筑的最高等级负荷。8.5.17 配电系统应按防火分区划分。

8.5.18 在消防状态下，除消防负荷不能切断外，一般照明电源按层及防火分区切断。如空调负荷、一般风机等非消防电源的切断应在低压配电柜中的馈电断路器上执行；由于二次装修时的配电设计通常不会考虑非消防电源的切断，且从简捷方面考虑提出上述要求。9.5.19 屋顶的冷却塔及风机等设备均应设置机旁急停按钮。

属于二级负荷的用电，例如自动扶梯、景观电梯、建筑高度小于50m的一般电梯，配电采用专用单路电缆供电（首端切换方式）即可，勿采用二路电缆未端切换。9.6 电机配电与控制

9.6.1 特别注意：为节约投资，除生活水泵及电影院影厅空调机组可能采用变频控制方式外（详见给排水及空调专业要求），电机控制不得采用软起动器和变频控制器。9.6.2 本着愈简单愈可靠的原则，对极不频繁起动但又颇重要的电机如设计中的消防水泵、喷淋水泵、水喷雾水泵（如设置）尽量采用直接启动方式。当电机容量大于90kW时可采用Y-Δ启动方式。

9.6.3 冷冻水泵、冷却水泵为持续运行电机属不频繁起动的电机。容量等于或小于55kW时采用直接启动方式，当电机为75kW～132kW时采用Y-Δ启动方式，同时应注意：为节约电能，租赁方可能增加变频控制柜，故平面设计中应预留出增加变频柜的位置。9.6.4 空调机组定货时不带控制箱，空调机组的控制由本次电气设计完成。应向空调专业落实空调机组的接线方式，机组容量等于或小于30kW时采用直接起动方式，机组容量大于45kW时采用Y-Δ启动方式，各空调机组的配电箱中需预留DDC接口以便同BA系统连接。9.7 照明系统

9.7.1 在配电室内裸导体正上方不应布置灯具和明敷线路。当在配电室内裸导体正上布置灯具时，灯具与裸导体的水平净距不应小于1.0m，灯具不得采用吊链和软线吊装（GB 50053-94第6.4.3条）。

9.7.2 在照明分支回路中应避免采用三相断路器对三个单相分支回路进行控制和保护（JGJ 16-2008第11.811条）。

9.7.3 照明系统中的每一单相回路不宜超过16A，灯具为单独回路时数量不宜超过25个，插座为单独回路时，不宜超过10个；与灯具混合时不宜超过5个（JGJ 16-2008第11.811条）。

9.7.4 应急照明灯具（带蓄电池）的电源应满足JGJ 16-2008第11.8.9条要求。9.7.5 疏散指示灯指示方向要正确，设置位置应能正确引导人员快速短距离撤离建筑物。9.7.6 除非特别要求，照度取值应遵守规范GB 50034-2004。9.7.7 明，作为发电机组投运前的过渡期间使用。9.7.8 备用照明、疏散照明的回路上不应设置插座。

9.7.9 地下层走道灯具因层高较高、管道较多，若采用吸顶灯，常因管道多、灯光照不下来；若采用吊杆灯，又常因管道多，吊不下来，故宜采用壁装荧光灯。空调机房及各类风机房宜采用壁装荧光灯，同样是因为管道较多。

9.7.10 设备用房如变配电室、换热器间、水泵房、制冷机房、空调机房等照明灯具布置必须配合相应的设备布置，照明平面图中须示意出设备位置。

9.7.11 变配电室照明：考虑设计经常滞后及有可能变化，变配电室的照明管线均明敷设。选用单管开启式荧光灯带，均匀布置。50%的灯具为内附蓄电池的自容式灯具，照度要求200LUX。灯具布置应配合高低压开关柜的位置进行设计，照明平面图中应将高低压开关柜表示出来。

9.7.12 消防控制室与监控室、弱电机房照明：按有吊顶设计，电源取自上述室内的紧急双电源切换电源箱，选用嵌入式荧光格珊灯，照度500Lx。

9.7.13 电梯机房照明：选用双管开启式荧光灯，均匀布置，地面照度200Lx。机房插座、电梯井道基坑插座、电梯井道照明设计到位。

9.7.14 空调机房照明：按无吊顶设计，选用开启式荧光灯，照度100Lx，均匀布置。设计中应考虑空调设备的布置及风管的遮挡，采用壁装方式，各空调机房需设置维修电源插座

16A，二、三极带接地五孔插座）。9.7.15 地下车库照明 1 按防火分区进行照明配电。2 灯具采用荧光灯，均匀布置。车道灯具与车位灯具采用不同照明回路供电。4 车道灯具的长轴应同车行方向平行。地下车库的照明控制接线方式要求—灯具控制分3级控制：1/4应急照明（带蓄电池的自容式灯具）、1/4一般照明、2/4一般照明。采用吊装双管荧光灯，照度75LUX，工作面为地面；安装高度大于2.4m；其中车道的灯具布置及安装高度需考虑小汽车及货柜车的行驶要求。

9.7.16 楼梯间、楼梯前室照明 该部位应急照明和疏散指示同商场其他部位的应急照明和疏散指示应严格分开以适应二次装修的灵活变更。楼梯、楼梯前室均选用开启式荧光灯，竖向照明配电。3 楼梯间不设置就地控制开关，采用集中控制方式。楼梯间照明：各楼梯间照明设置一专用应急电源箱（同时供电气竖井井照明）；楼梯间照明采用竖向供电，至少二个照明回路；每路灯具不多于25盏。注意各楼梯间的照明控制：由于楼梯间大多为不带采光窗的暗楼梯，故楼梯照明设计中应保证每层至少设置一盏长明灯（自容式灯具）兼做值班照明，楼梯间其余照明灯具集中控制（商场休业时可集中关闭）。三跑、四跑楼梯不要遗漏楼梯夹层的照明。6 楼梯前室照明：参考楼梯间照明方式，设置一般照明及应急照明，分回路供电。9.7.20 电气照明设计请按下述分类： 1 本次设计的一般照明。2 本次设计的应急照明。3 二次装修时的一般照明。4 二次装修时的应急照明。9.8 防雷与接地系统

9.8.1 建筑物的防击雷、防侧击雷、防雷击电磁脉冲及防雷电波侵入措施应符合规范相关条文的要求。

9.8.2 防雷接地及建筑电气系统的工作接地和安全接地电阻值应符合有关规定。9.8.3 通信网络系统、办公自动化系统、建筑设备监控系统、火灾自动报警系统、安全防范系统、综合布线系统的接地应符合GB/T 50314-2000第10.2.6条，GB 50198-94第2.5.3条、第2.5.4条、2.5.8条及GB/T 50311-2000第11.0.4条、第11.0.10条的要求。9.9 设备安装及选型

9.9.1 10kV系统当采用真空断路器时，除开闭所或10kV主配室的进线断路器选用国产通用型VS1-1250/31.5kA外，其余均选用VS1-630/25kA。

9.9.2 10kV系统中对计量设施的精度要求：电压互感器0.2级，电流互感器0.2S级，有功表0.5S级。

9.9.3 为节约工程造价，除涉及到消防电气系统外的沿墙及吊顶内敷设的电气穿线钢管（φ25以下）均应选用薄壁穿线钢管。

9.9.4 为方便固定垂直电缆，强电竖井内的电力电缆桥架应选为梯形电缆桥架；其余部位电缆桥架选型为托盘式桥架：冷轧镀锌钢板、乳白色烤漆。

9.9.5 为节约投资和方便施工，除由变压器至低压进线柜可电缆时选用封闭式母线槽外，确需选用预分支电缆时应征得业主方书面许可。

9.9.6 除消防配电回路外，其他均选用B级阻燃电缆。

9.9.7 消防电源的配电电缆（线）是否需选择耐火电缆（线），设计应按敷设方式的不同进行选择，例如穿管暗敷已满足消防要求时选用阻燃电缆即可。9.9.8 对0.4kV交联电缆在已考虑校正系数情形下的载流量约定为：

16mm2→63A ；25mm2→80A；35mm2→100A；50mm2→125A；70mm2→160A；95mm2→200A；120mm2→250A；150mm2→300A；185mm2→350A；240mm2→400A。大于240mm2截面电缆的选用须征求许可。9.10 建筑平面布置

9.10.1 变电所应接近负荷中心并紧临由其供电的制冷机房，值班室应设在制冷机房和变电所中间部位以利于管理。

9.10.2 电气竖井（强、弱电井）门应开向公共部位，尤其不要开在精品店内，电气竖井尽量宽面开门，即采用宽面操作方式。

9.10.3 消防控制室与监控室应尽量紧邻布置或合用同一房间，以方便管理，并可共用一台双电源切换箱。

9.10.4 变配电室、制冷机房值班室应直接对外（不途经变配电室及制冷机房）。9.11 设计预留

9.11.1 在地下一层要预留出至室外照明的穿线管，预埋数据线套管及电源套管以供商场促销之用。

9.11.2 所有暗装配电箱设计中要给出预留墙洞的定位及尺寸。9.12 其他

9.12.1 在出图后，若有局部手工变更的地方在电子版本中亦应修改，提供给甲方的电子版本须为修改后的最终版本。

9.12.2 施工交底纪要、设计变更均应及时抄送万达规划院，审核通过后方可下发施工单位执行。

9.13 各业态的特殊设计要求及设计范围 9.13.1 电影院 1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、消防电梯、消防风机）。（2）电梯及扶梯配电。（3）空调配电与控制。（4）放映夹层配电。（5）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）影院应急照明双电源切换箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（2）消防风机自变电所引2路电源末端切换。

（3）自变电所引专用回路供放映设备专用电源配电箱：见业主方提供的设计参考图；配电箱设在放映夹层，引至各放映机旁的干线在平面图中示出；各电影厅放映设备分配电箱在放映机左侧。

（4）影院空调、风机动力自变电所专用回路供电；各影厅空调机组采用变频控制器，设在屋面的各影厅排风机控制按钮（盒）分别设在各影厅的空调机房内。

5）由下层至影院的扶梯用电归于影院，自变电所专用回路供电。

（6）预留二次装修电源：90kW，1根ZB-YJV（4×95＋1×50）阻燃电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流200A。该电源供二次装修的一般用电—小卖部、售票处、休闲酒吧或咖啡厅、办公区、观众走廊、卫生间、放映夹层一般照明等。9.13.2 大玩家电玩 1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、消防电梯、消防风机）。（2）电梯及扶梯配电。（3）空调配电与控制。（4）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）应急照明双电源切换箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（2）空调动力自变电所引专用回路供电。

（3）预留二次装修电源至楼层电气竖井：营业用电（动力、照明）负荷密度70VA/ m2。9.13.3 一兆韦德健身 1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、消防电梯、消防风机）。（2）电梯及扶梯配电。（3）空调配电与控制。（4）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）应急照明双电源切换箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（2）空调动力自变电所引专用回路供电。

（3）预留二次装修电源至楼层电气竖井：营业用电（动力、照明）负荷密度80VA/ m2；自变电所引2路电源，分别供动照、电热水器（或热泵机组）。9.13.4 运动100 1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、消防电梯、消防风机）。（2）电梯及扶梯配电。（3）空调配电与控制。（4）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）应急照明双电源切换箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（2）空调动力自变电所引专用回路供电。

（3）预留二次装修电源至楼层电气竖井：营业用电（动力、照明）负荷密度80VA/ m2。9.13.5 国美电器 1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、消防电梯、消防风机）。（2）电梯及扶梯配电。（3）空调配电与控制。

4）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）应急照明双电源切换箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（2）空调动力自变电所引专用回路供电。

（3）预留二次装修电源至楼层电气竖井：营业用电（动力、照明）负荷密度70VA/ m2。注：根据供电方案的协商结果，可能设置1台专用变压器，10kV电业计量。此情形下备用电源回路由物业变电所引来。

9.13.6 大歌星KTV(原文来自 www.xiexiebang.com 引用请注明)1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、消防电梯、消防风机）。（2）电梯及扶梯配电。（3）空调配电与控制。（4）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）应急照明双电源切换箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（2）空调动力自变电所引专用回路供电。

（3）预留二次装修电源至楼层电气竖井：营业用电（动力、照明）350kW，变电所引2个回路，每个回路断路器整定电流350A。9.13.7 万千百货 1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、防火卷帘、消防电梯、消防风机）。

（2）电梯及扶梯配电。（3）给排水、空调配电与控制。（4）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）应急照明双电源切换箱：分层并按防火分区设置，每个8kW，树干式供电。竖向干线采用2根ZBN-YJV（4×35＋1×16）耐火电缆，变电所0.4kV出线断路器整定电流100A。（2）消防控制室：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，末端切换，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（3）UPS机房： 20kW，2根ZB-YJV（5×16）阻燃电缆，末端切换，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（4）卖场二次装修一般照明预留：分层并按防火分区，采用电缆自变电所放射式供电。每层的每防火分区采用2个回路供电，分别为天棚照明和局部照明。天棚照明配置容量40W/ m2；插座及局部照明配置容量一层按80W/ m2、二层以上按60W/ m2。供电电缆至楼层电井，其余由二装设计。

（5）0.4kV系统中预留：2路200A断路器用于室外、广告照明、1路150A断路器用于员工厨房、1路150A断路器用于办公区、2路200A断路器用于咖啡厅、1路630A断路器用于餐饮。

9.13.8 步行街 1 设计界面

1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、防火卷帘、消防电梯、消防风机）。

（2）电梯及扶梯配电。（3）空调配电与控制。（4）二次装修电源预留。由地下层变电所引下述供电回路，在变电所出线端设置计量：

（1）应急照明双电源切换箱：按防火分区设置，每个20kW，采用2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，末端切换，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（2）消防控制室：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，末端切换，变电所0.4kV。（3）出线断路器整定电流50A。

（4）弱电机房：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火电缆，末端切换，变电所0.4kV出线断路器整定电流50A。

（5）电话模块站：80kW，2根ZBN-YJV（4×70＋1×35）耐火电缆，末端切换，变电所0.4kV出线断路器整定电流150A；（此条仅供参考，以电信部门的要求为准）。

（6）公共区域的风机盘管、吊式空调机、新风机、屋顶送排风机属于同等级负荷，自变电所采用专用回路供电，屋顶送排风机需二地控制；店铺内的风机盘管用电自店铺分配电箱接驳；走廊及公共区风机盘管采用单独回路配电，风速开关集中设置在强电井内；设计中应按区域考虑采用一个风速开关控制多个风机盘管的方式。

（7）公共区域一般照明配置容量50W/m2，自变电所采用专用电缆引至楼层电井，其余由二装设计。

（8）各店铺的用电按防火分区配电，自变电所引专用回路，设置集中电表箱，选用1.0级电子式IC卡预付费电表。地下商铺配电容量：小间，按4kW/间、20A单相；中间，按8kW/间、40A单相；大间，按12kW/间、60A单相。另外在集中电表箱中预留3个3相电表位置（设计中注明），以供餐饮增容。每集中电表箱中的电表数量不大于15个。

（9）各店铺的开关、灯具、插座、风机盘管温控器布置均由二次装修设计决定，本次设计仅将店铺分配电箱设计到位。

（10）内走廊及公共区域的应急照明、应急疏散指示设计到位以供消防审批。9.13.9 办公楼、公寓 1 设计界面

（1）所有与消防有关的电气设计（楼梯间照明、疏散照明、防火卷帘、消防电梯、消防风机）。

（2）电梯配电。

（3）风机、水泵配电与控制。（4）二次装修电源预留。

（5）各分户设置配电箱，户内仅设计插座（含空调插座）、居中设置照明接线盒，其余由二装设计或用户自理。2 设计要求

（1）楼梯间、楼梯（消防电梯）前室照明采用竖向供电。

（2）每六层设一个应急照明配电箱，供内走廊应急照明及疏散指示，可不设置计量。（3）自变电所出1专用回路，采用树干式供电，给二装预留每层公共区域的一般照明用电。每三层设1个二装一般照明计量配电箱，每层要计量，每层预留2个出线回路，电源预留在配电箱内，出线由二装设计。

（4）办公室配电容量：小间，按6kW/间，大间，按8kW/间，每层每户集中计量。选用1.0

IC卡预付费电表（电表的具体选用要满足当地电业部门的规定），集中电表箱设置在公共部位。10 弱电专业 10.1 电视监控系统

10.1.1 在购物中心周边区域、室内步行街、地下室停车场内部及出入口及其他由万达物业管理的重要区域设置摄像机，室内有吊顶区域敷线槽设吸顶半球机，无吊顶部位设枪机，室外立杆安装。

10.1.2 在万达管理区域的楼层出入口、电梯内设置摄像机。10.1.3 室外摄像机选用超低照度彩转黑摄像机。10.1.4 各主力店内部由其自行设置，设计内容另行约定。

10.1.5 前端采用模拟摄像机，在中控室用硬盘录像机和矩阵切换器进行录像和管理。10.1.6 控制系统要有一定的余量，以备增加和调整。

10.1.7 对于系统材料的选择和施工工艺需要有明确规定和说明。10.1.8 设计要包含百货区域，满足百货管理公司的运营和管理。10.2 防盗报警系统

10.2.1 在步行街各个楼层的出入口和重要区域设置三鉴探头，报警同电视监控系统联动。

10.2.2 吊顶区域采用吸顶安装探测器，探头选择需要具有防宠物功能；无吊顶区域采用壁挂安装。

10.2.3 首层内外商铺均需要采取玻璃破碎探头。10.2.4 由控制中心统一进行防盗系统的撤防和布防操作。

10.2.5 报警系统单独考虑UPS，满足停电时报警系统可用24小时。10.2.6 各主力店内部由其自行提出设置要求，设计另行约定。10.2.7 设计要包含百货区域，满足百货管理公司的运营和管理。10.3 综合布线系统

10.3.1 在室内商业步行街的每个精品店设置一至二个点，每点采用一根UTP5e，吊顶内敷设线槽。

10.3.2 语音主配线架采用机柜式安装的铜缆配线架，垂直干线部分语音采用大对数铜缆。

10.3.3 电话和宽带运营商提供语音和数据线路至各主力店的弱电机房，其机房内电话运营商需自设配线架；地下室部分弱电公用桥架路图纸由建筑设计院完成。10.3.4 主力店内部布线由其自行设置和约定。

10.3.5 设计要包含百货区域，满足百货管理公司的运营和管理。10.4 网络和宽带接入

10.4.1 在地下一层由甲方敷设桥架至各主力店弱电机房或弱电井，接入工作由用户同ISP协商解决。

10.4.2 为万达物业提供一台交换机（48口），品牌选用合资名牌设备，交换机安装位置在物业办公区，交换机同停车场管理系统通过光纤联网，住宅和公寓管理处的办公亦需要同此系统光纤联网，交换机具备网段划分管理功能。10.4.3 网络交换机考虑UPS 2小时备电。10.5 背景音乐系统

10.5.1 商业步行街设置背景音乐，满足事务性语音广播的要求（满足消防强切的要求）。

精品步行街铺内扬声器和通道扬声器要分不同回路设置，可以单独控制音量。10.5.3 多种方式信号输入、多分区输出，系统具备接收电脑声卡的声音输出。10.5.4 系统的分区和功放要有20%余量，考虑4个小时UPS供电。

10.5.5 室外周边广场和道路适当设置室外防水音箱，提高商业广场的人气；不同分区能播放不同的音乐。

10.5.6 地下停车场由建筑设计院按消防紧急广播的要求设计即可。10.5.7 各主力店内部均按消防广播要求设计，如有特殊要求则需另行约定。10.5.8 设计要包含百货区域，满足百货管理公司的运营和管理。10.6 卫星接收和有线电视系统

引入有线电视，考虑卫星接收的可能性，两者最好能并网，在五星酒店楼顶设置两个2.4米卫星接收天线的基础。

10.6.1 商业部分：信号预留至各主力店的弱电间或弱电井，申请和开通个主力店负责解决。

10.6.2 步行街精品店不设置，但线路需要预留在弱电井内。

10.6.3 写字楼按照平面图设置有线电视点位，按数字电视进行预留和设计。10.7 电话交换机

10.7.1 200门内线（系统可扩容至400门内线）、24路中继（可扩充），万达物业办公使用。

10.7.2 所有步行街精品店内不考虑内线电话，电话仅在物业办公区和物业设备房内使用。

10.7.3 交换机要有自动转接语音提示功能和计费管理功能（报价含计算机、打印机）。10.7.4 考虑6台数字电话分别在总服务台、办公区前台、和4个经理办公室使用。10.7.5 交换机的备电要满足12小时的使用需要。10.8 保安巡更系统

10.8.1 采用离线式巡更系统，考虑设备巡更的需求。10.8.2 按20个巡更棒、400个巡更钮设计。10.9 停车场收费管理系统

10.9.1 所有出入口尽量考虑按双向出入口设计。

10.9.2 出口收费系统满足自动读卡出入和人工控制出入两种情况。10.9.3 入场自动发卡（非接触式感应卡，有效读卡距离10cm以内）。10.9.4 满足出口人工收费或自动读卡抬杆。

10.9.5 计费方式多种多样，满足临时卡、免费卡、充值卡、计时卡、包月卡等多种需要。10.9.6 在远离出口位置另设几处收费窗口，设置相应的收费及写卡设备，鼓励持长期卡的人，节省出口处理时间。

10.9.7 考虑出入口的照明灯光控制和图像对比功能。

10.9.8 本停车场管理系统光纤联网，并要同物业办公网络光纤联网。10.9.9 在物业财务办公室设置分控，对实时图像和系统动作进行监控。10.10 楼宇自动控制

10.10.1 系统采用三级网络的拓扑结构，满足万达物业的管理中心集中监视管理和各主力店的就地管理要求，提高系统使用效率和可靠性，减少系统故障风险。

10.10.2 系统具有多个工作站联网的功能，以完成不同分系统间的信息传输，实现物业管理对各分系统的总体情况的监测和管理。

10.10.3 提供完整的系统图和网络拓扑图及点表。

10.10.4 风机盘管的控制不在此次报价中。

10.10.5 对冷水机房内设备的监测和控制，需要对空调主机的运行参数和状态进行监视（读取主机BA接口内容）。

10.10.6 新风机组和空调机组的启停控制、工作状态和故障报警、手/自动状态显示。10.10.7 新风机组和空调机组的的温度调节：显示每台空调机组的送回风温度、通过检测送风（回风）温度调节水阀改变出风温度（采用比例积分控制）。

10.10.8 新风过滤网压差报警，新风风阀和排风阀门的开启度自动控制调节。10.10.9 对商场重要机电设备的监控和管理。

10.10.10 对商场内、外以及地下室停车场照明的控制管理，采用开关量控制。10.11 能源计量

10.11.1 电表和煤气表：末端计量首选卡表。10.11.2 水表：主力店单独挂表计量。

10.11.3 对于多业态合用空调主机的系统，需要在分支回路上装能量表计量。10.12 手机信号放大系统

满足现行行业规范要求，暂不考虑3G。10.13 防雷和防浪涌

10.13.1 所有弱电外线进线需具有防雷措施。

10.13.2 关键弱电设备及弱电机房供电需具有防浪涌措施。

10.13.3 所有弱电机房保证良好的接地，联合接地阻值不大于1欧姆。10.14 消防报警和联动

万达负责所有的消防系统的设备建设及物业的维护保养工作，整个万达广场可以做一个统一的系统，亦可集中管理分散控制，除高规特殊要求外裙房和塔楼均在楼层做层显即可。10.15 弱电设备和管理机房

10.15.1 整个万达商业广场设一个中心机房120 m2，位置原则上设在地下一层居中位置，裙房和写字楼楼层设置楼层显示器，万达的保安监控中心与消控中心合用。10.15.2 地下居中设置弱电设备和布线机房，面积30 m2。

10.15.3 地下一层设置中心模块站，面积100 m2左右，作为语音和宽带的设备主机房。10.15.4 地下一层设置有线电视主机房，20 m2。

10.15.5 每幢写字楼、公寓首层门庭处设置10 m2的保安值班室。10.15.6 在各层按照规范设置弱电井，每个面积最好在2 m2上。10.16 人数统计系统

10.16.1 人数统计系统能够提供准确的人群流动量、人群流动方向的统计及分析数据。指定监测所有出入口。根据商业管理公司的需要，要求此系统可以把统计信息生成报表，为管理层科学管理提供有力依据。全年365天不间断工作。

10.16.2 整个系统主要由前端人数统计系统，人数统计系统局域服务器，人数统计综合管理平台，以及远程监控客户端软件等四部分组成。

10.16.3 前端人数统计设备采用立体视频识别技术，能准确识别各种复杂和极端情况下人员数量和流动方向信息。

10.16.4 系统需要能够支持远程访问和管理，便于集团及时掌握信息统筹管理。备注：1.做出各系统的设备材料清单和数量统计表。2.楼控系统点表。

3.做出各系统的设计说明，系统图和平面图。

第三篇：万达购物中心成功密码

万达副总裁陈平：万达购物中心成功密码

陈平：大家上午好!作为购物中心，谈到购物中心的问题，我想到这样一个老话，叫男怕入错行，女怕嫁错郎，商家很怕选错商场。那么什么商场是好的商场?在选择之前注意什么事项呢?结合万达集团这十几年所经历的坎坎坷坷的，试图来解开购物中心的密码。我们从五个方面来说购物中心所要关注的问题。第一克服问题;第二商场问题;第三业态的综合;第四价格和邻居;第五发展商。

我们看看购物中心是凶还是吉?多数客户这块，必须了解商场和周边匹配度的问题。我们请了很多调研公司在调研这个问题的时候，访谈的方式，我们过去发现能解决问题的一部分，我们倾向于在客户了解中去观察他的行为，比如说他是喜欢在家里吃饭还是在外面?比如说他穿的衣服，比如说他用的周边住房和交通方式，这些东西整理以后可以找到其中的关系。

另外有一个问题，大家都希望在买东西的时候能想到我们的产品。但是到底有几个商家能做到这一点呢?很少。因为现在可替代的产品太多，消费者从来把眼光放在适应他的。如果消费者没办法想到你怎么办呢?应该选一个好的地方，让消费者能有机会看到你。那么消费者现在的消费发生很大的变化，有目的的消费相对的少一些，因为大家并不缺什么东西。更多的时候，有一段时间需要，度过愉快一点，或者是打发时间闲逛一下。消费者有段时间闲逛一下，首先想到要去的地方，是不是要东西比较齐全，他去的时候并没有明确去买什么?而且消费的环境是不是舒适?如果不舒适的话，只是去一次，第二次不去了。另外在消费过程中，这些东西是不是适合他?还有方不方便到达那儿。

另外要想的问题，他开车到那儿是不是很方便?如果出不方便的话，如果停车，包括从那里出来都很麻烦，可能就会到更远的地方或者其他店里面去。走进购物中心之后，很多购物中心也有痛苦的经历，设计是很好看也很复杂。但是进去之后，消费者找不到他要选择的商店。如果他看不到，更谈不到消费怎么产生。如果看到商店了，现在问题是设计很好看，商家看到的过不去，中间有什么东西，很漂亮的东西挡着，过不去。就这几步路，现在的消费者也是不愿意走的，商业上有一句话，一步差三成。因为可选的店很多，很有可能就走到别的店了。

然后你的产品是否能打动他的心，是否能够靠前?作为消费者来讲，有些行为是解决方面的问题，就在楼下的便利店买一些东西。还有的消费者，有个阶段性买便宜的东西，更会选择超市。还有一个阶段选择品质，一个人的消费结构是不一样的，他自身也有很多需求。还有的只是休息，闲逛闲逛，通常想到的就是购物中心。所以购物中心越来越受到商家的喜欢。我们再看一下商场，作为商场选择，以前很多购物中心出过很多问题，把目标距离的地位，当一个购物中心选择的服务半径出现偏差的时候，很多购物中心也是出过很悲惨的问题，另外一个购物中心到底有多大?他的客户以及消费者是什么关系呢?我们认为，一个购物中心的有效影响半径是5公里，超过5公里会对客户带来很多不方便。刚才我们讲了，购物中心更多是要解决一个人休闲购物齐全的问题，一个营业面积10万平方米，基本上能达到要求。80%的客流就将来自于半径5公里，另外75%的消费者额也来自于半径5公里。有些项目说做大一点，服务半径选择远一点，希望在10公里的半径。那么就建20万平米的商场，但是我们发现他新增加的10万平方米，客户贡献是很少的，只增加了10%，而销售额只增加了15%，这势必对你进去开店租金压力要分担，所以这要谨慎选择。如果选择距离更大一些，你的商场更大一些，他的目标客户贡献是递减的。

所以，我们认为首先在选择消费半径和题量的时候，一定要认真考虑。因为大的题量会积压商家的租金，我们看商场的变化，虽然私车的普及很多选择在郊区买东西，车多了也出现问题?就容易堵车。堵车的话在郊区也不容易。生活的美好不等于只有空气和绿草就可以了，丰富的配套和措施是有选择的。所以有城市回归和多城市中心的发展格局，城市的休闲购物中心也成为新的商场被人们喜爱。我们再看一下刚才说的客户和商场。

我们刚才说，一个购物中心更多要解决的是，停一次车什么都能解决，更多的是解决无目的消费，有几个方面的问题做好。要有一个百货，我们发现购物中心没有百货只有步行街，有的人逛购物中心的时候没有百货，或者根本不去百货，但是他心里想，我去这里，万一我想去百货的时候，他没有还要把车开走。所以尽管步行街做得很漂亮，但是百货和超市的客流量很少，所以客户去那里的想法和实际消费不一样的。这个比例关系也是我们做业态分配，因为不同的分配和消费者需求不一样，感受的分配度不一样，有些有20平米的商场，但是消费者只感觉到3万平米，因为业态分布不合理，这就很可惜。作为步行街餐饮做了很大一块，还有服饰和配套。餐饮这边也是丰富多彩的，作为消费者去了希望有一个选择的权利，如果不给消费者货比三家的权利，消费者在潜意识里受欺负了，不愿意消费，有时候竞争会带来正面的影响。

另外就是服饰，我们发现在购物中心里淑女装和休闲服装比较好，而正装系列在购物中心不算好，所以引进的时候会控制这些业态的分配，当然配套也是一样，每一块都带着业态以及量和比例。另外购物中心在选择的时候，务必要注意，影城娱乐消费有没有?如果没有。娱乐设施对发展商来讲租金是比较低的，各让一些立以来让购物中心的人气进来，才能促进购物中心的健康发展。我们再看一下邻居，当业态比例做好以后，看一下邻居与价格。作为购物中心在做的时候，已经有一部分业态或者长期走，或者是已经谈好的。这些已经谈好的主力店，百货也好，影城也好，还是超市或者娱乐设施，对整个购物中心消费的认知有一个大方向的描述，这个购物中心是怎么怎么样的，适合哪一类，我去会怎么样的，这是一个总体判断。也就是说购物中心的已知商家，当这些条件谈好以后，如果你是新进的业态，你是服装，或者是餐饮，或者是配套，在进入购物中心的时候，业态的单价与这个购物中心所锁定的购物群是否匹配，如果匹配了，你的收成很好，如果不匹配会遇到很多麻烦。有的发现商家进入购物中心出问题，并不是他不好，是因为太好，消费出现了问题。比如说价格偏离了，品质偏离了也会出现问题，我们讲的是和谐。

另外不同的商家邻居是不同的，这个要规划好，谁和谁做邻居，对消费者影响是不一样的。消费者走进这么大的购物中心，走着走着很累，所以如何提高消费者的购物效率，是我们选择购物中心非常重要的环节。一旦他的购物效率提高了，就会在你这里买，因为可替代的东西很多，如果他在你这里找不到，他在回家的路上，在别人的店里去买。

另外开发商的想法，开店的时候总要跟开发商沟通怎么经营，他的开发战略是怎么样的?促销战略是怎么样的?他的安全管理怎么样?作为开发商来讲，只租不售是老话题了，如果这个商场销售的话没有人能经营好，第二个先建后租，有的商场建立7年了，仍然没有把商招满，因为什么呢?他先已经建好了，在招商当中，商家提出了很多要求，他无法满足。如果他无法满足，消费者进来门在哪里?就没办法实现。所以要了解商家意图以后才建起来。

另外商家联盟很重要，为了完成先租后建，要建立品牌库。现在我们选商家进入广场的时候，一定有门槛的，并不是说谁给的租金高就可以进入，我们一定会限定业态的比例，不能形成恶性竞争。同时让消费者有货比三家的感觉。另外开业也很重要。消费者第一次到购物中心可能出于好奇去看看，第二次是依靠消费者第一次去的感觉，如果第一次通过的时候，无效的行走距离，在他的心里感受到的，你这个购物中心没有什么东西，这样的话，对购物中心的后期运营是有压力的，所以才开业几天，一定要给消费者好的印象。运营管理很重要，尤其帮你的商场后期成熟运营的时候，廉政建设变得很重要，选择商家进来，到底是商家品牌进来更合适呢?还是什么个人原因呢?很多商场在管理上出了问题，所以这块务必要重视。

这些都是经营表现，根据租售和销售评价，把数据落下来。万达集团会在今后工作中，在所有的商场数据统计出来分析，我们发现如果跟上面的密码相匹配，商家和我们都能健康发展，一个好的购物中心是因为每一项做到位了，这个密码才能真正揭开，而任何一项没有对应好，你的购物中心都有可能出现问题。在这里祝愿各位开店大吉大利，谢谢。

第四篇：万达购物中心的发展前景

渠道管理期末论文 班级：市场

营销101 姓名：姚 懿 轩 学号：5400210241

万达购物中心的发展前景 大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。万达集团的目标是到2010年，企业资产超过600亿元，年销售额超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，成为中国民营企业的龙头企业。如此庞大的产业以及强烈的野心并不是没有来由的。我们都知道，一个企业，如果没有它自己的文化，是很难保证它能够持续不断的发展甚至很难保证维持企业稳定的。因此，我们我们可以看看万达这个企业的核心文化，即愿景、使命和价值观。万达集团的使命：共创财富，公益社会。万达集团以诚信为本，将中华优秀传统文化和时代精神、普世价值观与企业使命融会贯通，形成了独具特色的万达文化，在企业经营、人才团队、制度建设等方面发挥着指导作用，为企业又好又快发展创造了良好的基础；万达集团的愿景：国际万达，百年企业；核心价值观是“人的价值高于物的价值、企业价值高于个人价值、社会价值高于企业价值”。上述愿景和价值观都是建立在对企业发展历史、发展趋势和自身资源的理性判断基础之上，并经全体员工讨论投票产生的，因此可以说，它具有最广泛的群众基础并得到全体员工的认同。为什么如此价值观能够得到全体员工的认同呢？原因在于它并不是像传统意义的资本家一样把公司获取利益最大化当做自己的核心文化，而是把人的地位抬到最高，这体现了稻盛和夫先生的“敬天爱人”思想，即要把员工看做是企业不断发展的最关键的部分，那么就要珍惜并且爱惜自己的员工，要不断地从各个方面照顾员工的情感，让他们在做事的时候保持良好的心态并且能够发自内心的帮助企业实现效益。还有一个社会责任包含在企业价值观中，由于在如今的中国，不负责任的企业太多太多了，小到无照经营的“造纸厂”“煤老板”，大到“三鹿奶粉”“农夫山泉”等大企业，都没有良好的实现社会责任。而万达集团能够将“社会价值高于企业价值”定为自己的价值观必然是可敬的。而它实现的如何呢？ 万达像众多民营企业一样，在追求企业发展的同时不忘承担社会责任。集团在积累财富数量的同时，更注重财富的品质，据了解，19年来，万达各项慈善捐助累计超过9亿人民币，是中国慈善捐助最多的民营企业之一。集团的慈善捐助行为不但持续时间长、涉及面广、投入资金巨大，还自然而然地形成为一种制度和文化。除此之外，万达还致力于弘扬中华传统文化和保护环境，通过收藏近现代优秀画家作品、筹建国家级美术馆、投入数千万进行节能改造等方法做着自己的贡献。1

而万达如此庞大的商业圈并不是一枝独秀的，相反的，在市场经济体制下，有许多其他的企业也纷纷如雨后春笋般生长发展。其中有一些也是比较强大的。例如在石家庄的“北国商城”就是万达的一个劲敌。同万达购物中心一样，北国商城总店也坐落于石家庄市的繁华商业中心。具体的位于中山东路和建设大街的交汇处，交通便利，地理位置得天独厚。并且值得一提的是，自1996年开业以来，北国商城已发展成集购物、餐饮、娱乐为一体的大型现代化商业企业，被誉为省会商界的“航空母舰”。商场现有营业面积53000平方米，员工2880人，下设26个专业商场，一个美食娱乐城。主要经营百货、针纺织品、五金、交电、家电、化工产品、文化、体育、办公用品、照材、无线通讯设备、现代办公及微机设备、工艺美术品、金银饰品、副食品、烟酒糖茶、劳保用品、家具、装饰材料等，且有娱乐、餐饮、健身等设施。说起北国商城，那就是石家庄人的名片，它的前身是原来的解放路商场，和当时的人民商场一个桥东，一个桥西，是石家庄人眼里的大型繁华地界，当时名气不如人民商场来得大，但随着经济潮流的更迭，现在的北国有了翻天覆地的变化，分店超市是一家连一家，呈遍地开花之势，其风头也大大超过了人民商场。但是随着它装潢的越来越精美，入驻名品也越来越多，但消费门坎也越来越高，里面的东西(衣服鞋帽等)动辄成百上千，非工薪阶层能接受的起的，但它的超市确实更加亲民，是石家庄人的首选。所以我们可总结为北国商城(北国旗舰店)在石家庄的定位是：有分量的购物场所。都是一些大品牌，现在是北人集团，非常有信誉，服务也很不错，所以大家要是买东西肯定就选信的过的品牌。加上石家庄人对本地品牌的喜爱，北国商城的人流量在很长一段时间内必然是超过万达商城的。万达商城同北国商城相比，少了一份地方特色，多了一份走向国际化的霸气。它有着自己的战略及运营模式。

一座万达广场，一个城市中心。万达公司核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，2

成为商业中心的灵魂与纽带。万达公司通过持续发展并逐步完善核心产品——万达城市综合体，逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。万达城市综合体五大效益：

一、带动产业结构调整；

二、有效拉动消费需求；

三、完善城市区域功能；

四、创造大量就业岗位；

五、创造持续巨额税源； 目前万达公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益： 为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；创造大量的就业岗位；汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

既然万达如此出众，那么就有许多投资者心动了，而基本上每个投资者都有一个担忧，那就是如果赢利不足，那我的投资不是白费了？于是万达独创“订单商业”的模式，采用“先招商再投资”、“联合开发”。只租不售 独创订单商业地产模式 大连万达在运作商业地产之初，沿用了住宅地产的做法——“产品出售”。以出售一些分割产权的小商铺来获利，打平与品牌零售商的收益损失，这是万达商业广场盈利奥秘的核心。这一惯性思维来自于住宅物业的开发和信贷周期。即以两年期银行贷款，做购物中心的开发。这一模式在房地产市场情况好时尚能应对开发、销售、还贷的时间要求。但是，商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不是代表一个购物中心的最后成功。王健林说：“目前国内商业地产 3 面临的根本问题就在这里。开发商还一直以住宅开发的模式来运作商业地产，以为分割出售，成本与利益收回就是成功。这种心态和做法都会最终使项目走入困局。”在最初开发的10多个购物中心里，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。王健林说，按照原先做的市场调查，购买商铺的50%是用户，50%是投资者，但在销售时发现，购买商铺的业主，80%是投资客户，有很多业主和租户进去以后，收不到合理的回报就跑了。任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。这使万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。商业地产与住宅地产运作模式不同，商业地产以做商业为主，这决定了商业地产不能搞短期利益，需要有一个长期的市场培育期，需要长期的收益获得稳定的现金流。万达的体会是应以租为主，只租不售。王健林表示，只是简单克隆住宅地产的运作模式，肯定行不通。只有抱定持续经营的理念，才可能真正做好商业地产。万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则，独创“订单商业”的模式，采用“先招商再投资”、“联合开发”的方式，通过与跨国零售企业的合作，实施主力店经营，并通过主力店带动小商铺。“订单地产就是招商在前，建设在后，保证开发的商业项目有下家，投资以后有人租赁，租金收入稳定，不会造成投资失败”。王健林这样阐述他的订单商业地产模式。

商业地产要考虑的因素非常复杂：卖建材的对楼层承重的特殊要求；卖珠宝的不愿意挨着餐饮；餐饮对上下水和卫生间的要求；影院对其他租户的影响；公用面积对租金的侵蚀等等这些，如果不在事前考虑好，就会造成招不来商，或者来了留不住。王健林说：“不能建好房子再招商，而是要先把大的租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求量身订做。我要把房子租给商户，就必须先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱，我也就收不到租金”。作为这个模式的实践者，2003年，万达和沃尔玛达成联合发展协议。之后，家乐福、百安居、欧倍德、麦当劳、百盛、美国餐饮等16家跨国企业也先后加入了与万达的合作，签署了联合发展协议。万达与沃尔玛这样的国际零售巨头签的租赁合同都是统一版本，其中的强制条款规定，租赁方有分租权。这就意味着，他们只要以几十元/平方米(每月)的价格租下来，再以200元/平方米(每月)的价格租出去，只要分租达到20%至30%，(靠收取分租的租金)，实际上就是在做不要本钱的生意 这样的转型让万达的商业地产模式取得了较以往更大的成功。万达集团短短 4

3年时间，在全国开发了16个大型购物中心，形成收租商业面积超过200 万平方米。现在，万达在商业地产开发中探索的订单模式，被业界权威人士和管理部门广泛推崇，甚至被看作是代表了中国商业地产的发展方向。由王健林总结的 “做对程序”四个字，也成为商业地产的金科玉律。万达集团全国第100座万达广场进驻大连高新区

2012年，万达携旗舰城市综合体进驻大连高新区，这是万达集团在全国的第100座万达广场，整合四大业态，分为山海豪宅、国际大型商业中心、顶级金街商铺和金牌SOHO。

此外，万达还要进军旅游业。它起源于我们的年轻人要去度假，也起源于我们的政府要去开会，也起源于最近政府机构说的把旅游作为城市产业的更加主导定位的城市战略的要求，也可以看出从事旅游产业蓬勃兴起的咨询机构。所以我们可以看到，万达现如今是一个如日中天的企业，它有着源源不断的动力去改变战略以适应不断变化的市场需求，来一步步“占领”所有的市场。相信它并不会惧怕竞争对手，不论别人如何评说它都要走自己的路。据万达公布的2012年业绩数据显示，集团上半年收入562.1亿元，同比去年减少9%，作为集团最核心业务之一的商业地产收入也同比降低14%。万达董事长王健林就曾表示，在整个中国经济处于下行态势的背景下，万达广场今年以来出现了三个非常明显的趋势：一是客流增长在下降；二是客单价在下降；三是商家开发计划出现较多的调整。因此，迅速提高万达各业务线的销售业绩和客流量成为解决问题的关键。建设、发展具有鲜明时代特色和个性化的企业文化，是现代企业生存和发展的根基，是企业核心竞争能力的重要组成部分。经过二十年的发展，万达集团已经形成了较为完善的的精神、制度、行为和物质文化体系。和谐企业文化的建设，树立了良好的企业形象，增强了企业凝聚力、向心力和战斗力，为企业实现又好又快发展提供了强有力的精神支撑。5

第五篇：万达广场购物中心业态组合分析与建议

万达广场:购物中心业态组合分析与建议

一、商业业态及业态规划的定义

(一)商业业态的定义

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划

所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题:

1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;

2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;

3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则

1、定位优先的原则

单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划 须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。

3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。

2、功能性选择是业态组合规划的基础

综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。

3、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径

各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性,这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能互补性:各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性:特定目标客群的消费需求有比较强的系统性,购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。

4、长期租金回报能力(商家承租能力)评估是业态和品牌规划的前提

各业态的行业盈利能力是我们的重要参考,不同的业态,其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡, 一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金。

5、空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题 购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是:如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值,这要求做到有所为有所不为,在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整。

6、业态组合是一个永远的动态过程

综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期,由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具,必定会有所变化。购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力,在业态规划与配比上,更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心,更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力,这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。

三、万达广场业态组合案例分析

万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。

1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务区域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。

1)功能性选择符合项目的区位特征, 整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套。但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。其中, 万达持有且可租赁的5A级甲级写字楼仅为1.7万平方米, 而周边同业态竞争对手中金地为20万平方米、华贸为30万平方米。由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约。

2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间。现有的业态组合不尽合理:沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配。沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点:周一到周五的销售状况要好于周末, 这与大卖场正常的销售规律正好相反。由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束,万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要,现在的时尚流行类零售业态比例偏小。

从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看, 尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划。

2、上海万达广场的城市次(副)中心型商业中心的定位是非常成功的,其基本的功能性选择及各主力业态的定位符合项目的整体特征。有流行时尚类百货“巴黎春天”及时尚荟萃的商业步行街,也有上海极具人气的“第一食品”、“宝大祥”、“上海书城”以及黄金珠宝, 更有汇聚人气的各类特色美食,有效满足了广场目标客群一站式消费的需要。但上海万达广场的业态组合在一些具体的细节方面仍然有较大的发展潜力。

1)广场的整体功能性选择有调整的空间。从项目中各功能业态的配比及租金收益情况来看: 步行街对广场租金的贡献远大于其面积占比,步行街用1/8左右的面积贡献了近1/3的租金收益;相对其面积而言,主力店的租金贡献较弱,其中,沃尔玛和特力和乐的租金贡献明显偏低。从运营的情况及租金收益来看, 扩大步行街、减少和控制部分主力业态的面积是接下来上海公司提升广场整体收益的必然途径。

2)主力业态的定位有调整的必要。从目前的经营状况及客流分布来看,“和乐楼”区域的人气不足, 严重影响了项目整体效果;沃尔玛家庭日用品大卖场的角色与广场流行时尚的整体定位差异较大。城市中心型购物中心即使存在超市这一业态,也多以5000平方米以内的精品类超市为主。从国内比较成功的城市中心型购物中心业态组合来看,家具家居类卖场不符合城市中心型购物中心业态的基本特征,该业态即使存在,也只是一个补充,如上海正大广场也有特力屋,面积只有3660平方米,而上海万达广场内特力和乐的面积达36600平方米。

3)业态的相关性组合布局有待进一步提升。从业态间的功能互补性及目标人群的一致性来看,在总体的组合上,进一步提升流行时尚类零售业态的占比,增加餐饮类业态比重,压缩家具家居类卖场及家庭日用品大卖场的面积,才能充分体现广场时尚潮流的整体定位。

就广场“娱乐楼”而言, 位于二楼的国美电器不符合该楼的整体定位,阻断了各楼层间客流的流动,建议将国美电器调整至“沃尔玛楼”,同时在该区域引入与青少年相关的业态,以更好配合一楼宝大祥和二楼上海书城的经营,丰富广场与家庭娱乐教育相关的业态。黄金珠宝城与沃尔玛的业态属性及客流特征明显不一致, 建议将黄金珠宝城与步行街“颐高数码”对调, 将电器、数码电子、日用品这些与家庭消费高度相关的业态归集到一起,以在五角场区域形成较强的集群优势。步行街下沉式广场接口区域及地铁接入部分引入更具时尚气息的国际品牌如ZARA、H&M,而现有的快餐品牌向国宾路方向适度后移,以实现这两个区域业态的深度融合,进一步强化五角场万达广场引领上海东北区流行风尚的地位,促进广场收益的又一次飞跃。

3、宁波万达广场的郊区型城市综合体符合项目的区位特征,但在规模的控制及主力业态的选择方面需要进一步探讨。

1)项目的规模巨大,土地的价值没有得到充分挖掘。项目三公里范围内不足20万人,项目购物中心面积却有22万平方米, 步行街长达680米,规模过于庞大,部分区域难免存在填铺充数的嫌疑, 项目沉淀了大笔资金,土地价值未得到充分挖掘。

2)业态组合的功能性有待进一步迅速调整。通常情况下,郊区型购物中心,主题性消费更强,餐饮及娱乐体验类的消费业态相对更加丰富。虽然宁波万达广场中餐饮业态面积的占比已经达到44%,但由于购物中心位于城市待开发的区域,其特色餐饮的比例仍然偏低,建议在1号和7号门之间引入更多的特色餐饮及其它功能性业态(如银行)以拉动该区域的人气。广场娱乐体验类业态,尤其是适合少年儿童的相关业态偏少,建议在步行街二楼相对比较冷的区域增加此类业态的引进,将宁波万达广场打造成为宁波市集购物、休闲、娱乐、教育及体验为一体的家庭娱乐消费中心。

4、哈尔滨香坊万达广场所处的区位特征及空间约束,要求其有与上海、宁波等第三代万达广场有不同的定位及业态组合。香坊万达广场处于哈尔滨新城区域,购物中心面积不到87000平方米,远小于其他三代万达广场的规模,其区域型购物中心的定位符合项目的实际。香坊万达广场最大的主力店是万千百货,万千百货与步行街如何实现整体的规模效应、又形成业态错位互补是广场兴旺的关键。从未来的发展来看,主题精品百货、时尚步行街的搭配能更好体现项目的整体定位及特色。

香坊万达广场的业态组合总体而言是比较合理的,但是在娱乐区域的业态组合上却存在不足:一是二楼国美电器由于业态及营业时间上的制约,严重分割了娱乐楼三个主力业态间的动线,娱乐业态间没有形成互动,降低了整体功效的发挥;二是神采飞扬在一楼不但在客流的带动上没有发挥其应有的作用,而且导致娱乐楼整体租金收益偏低。最好能将国美电器和神采飞扬进行区位互换,这样不但可以实现娱乐楼客流的高度共享,也可以提升广场的整体租金收益。由于哈尔滨香坊万达广场处于哈尔滨商务及政府办公较集中的区域,周围很重要的消费群体是政府公务员及公司白领,主要的消费人群年龄在25岁以上,这个年龄层次的消费者对休闲娱乐业态的选择更倾向于以家庭为单位的消费,因此有必要引进更多家庭共同参与型娱乐消费业态。

5、成都万达广场的定位与基本业态功能性选择都是比较合理的,但在部分主力业态的选择和业态布局方面有一些待商榷的地方。

1)成都万达广场选择伊藤洋华堂无疑是整个广场招商的点睛之笔,但双百货的经营模式也给成都万千百货带来了极大的压力。成都万千百货的经营业绩又直接影响到成都万达广场整体经营状况的好坏。成都万千百货经营能力与对当地品牌资源的掌控能力均远远逊于伊藤洋华堂,由于万达广场伊藤洋华堂定位于中端综合类百货,从自身的能力和错位经营的角度来看,成都万千百货定位于主题性百货可能更加符合实际。

2)神采飞扬位于一号中庭一楼附近的布局打断了步行街一楼的客流动线,加上万千百货经营的不景气,导致一号中庭大部分区域生意相当清淡。由于电玩的目标消费群体与步行街的主流客群并不一致,建议将神采飞扬与步行街隔离,两者间的通道部分恢复成商铺,这样不但不会影响电玩的客流和生意,更能够顺畅一楼一号中庭附近区域的客流动线,提升该区域的人气和活力。

3)鉴于成都万达广场步行街二楼大部分区域商家的经营状况都不尽理想,建议在靠近万千的区域增加全国各地的特色餐饮及品牌折扣店的比例,适当缩小二楼部分店铺的面积,降低商家的经营压力。

4)由于不同商家的承租能力不同,成都万达广场必须时刻保持高度的风险意识,有必要迅速评估各商家的经营状况及经营能力,并对不符合广场长期发展方向且经营能力较差的品牌和商家进行调整,以增强整个广场的抗风险能力。

四、对万达未来建设项目的几点建议：

1、建立项目区位的归类标准,按照项目不同分类开展定位及业态组合研究。为了配合万达集团的快速扩张,我们需要对项目进行归类处理,按类进行定位和业态组合的相关研究。借鉴国际成功零售公司和购物中心的经验,可以从两个维度来对项目进行归类,一个维度是项目所在的城市类型,评价的指标包括: GDP、人口规模、社会消费品零售总额、居民人均可支配收入等等;另一个维度是项目在特定城市特定区域的区位特征,大体可以分为五种类型: 城市中心、城市次中心、规划中的城市中心、社区型及典型的郊区型。

2、对于不同区域及类型的商业项目要突出其相应的主题定位及核心功能。不同类型的综合体及购物中心,核心功能是不同的:位于城市中心区的综合体及购物中心,商务服务和中高端零售是其基础的功能;而位于市郊的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态相对更加丰富;社区型购物中心,目的性消费较强的零售业态是核心。我们需要在未来的规划中,更进一步强化不同类型购物中心的核心功能及主题性,以形成各自鲜明的特点。

3、根据不同类型项目的主题及核心功能, 有选择性的配置主力业态、主力店品牌及主力店占比。不同类型的城市综合体,核心功能必然会有所区别;不同类型的购物中心,业态及主力店的选择应该有所差异。根据成功购物中心的经验,城市中心型购物中心要着力强化流行时尚、缤纷多彩的特征,多采取以次主力店和小商铺为主的组合模式,弱化主力店的功能及作用;而对于郊区型综合体,主力店作用的强化是购物中心安全稳定经营的根本保证。

4、提升业态组合的相关性,充分发挥购物中心的多业态整合优势。购物中心是一个整体,而不应该是简单的多元组合体,如果购物中心没有成为一个整体,而是各个主力店或次主力店相对独立,就很难形成相互之间客流的共享。只有将主力店、次主力店和小商铺有机组合在一个整体里,才能真正发挥出购物中心一加一大于二的集聚效应和综合性效应。这其中主力百货店与步行街的相互融合是关键。如何有效实现错位经营而又优势互补是需要共同深入探讨的问题。

5、改变目前纯粹以功能为核心的组合模式,尝试建立以目标消费群体为中心的多业态组合方式。万达以前开发的购物中心概念非常清晰:两头是主力零售楼和娱乐楼,中间连以步行街,即行业内所称的纵向分布。这样的组合有其合理的地方:功能明确,结构简单。但缺陷也比较突出:业态和品牌的针对性不强,客流分散、有效消费不足,同时也会分割特定消费群体的消费习惯,导致客流动线不畅。

万达未来的购物中心可以尝试根据不同目标消费群体的购买能力和消费习惯,在进行规划布局时进行横向布局,兼顾纵向交叉。即针对特定客群的业态、品类和品牌整合布局在同一个水平面上或同一个区域。可以尝试着建立一些特定的目标消费区域,让万达所有的细分目标客群各取所需、各得其乐。

调整目前广场内部分娱乐休闲业态的布局:从优秀购物中心的整体业态布局来看,从一楼至高楼层,商品档次逐渐降低。低楼层以承担租金能力强的零售业态为主,适量配置餐饮和配套服务业态;高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主, 适量配置零售业态和配套服务业态。休闲、娱乐业态过多分布于低楼层不但会影响和动摇购物中心的整体定位及形象,也会拉低项目的租金回报。

6、合理规划项目的规模,提升资金使用的效率,提高投资回报率。商业地产是资本密集型行业, 初期投资额巨大、回收周期长,提升资金使用的效率是一个极具现实意义的课题。科学的定位及合理的项目前期规划是降低初期低效投资、提高投资回报率的核心手段。以亚太地区以及国内优秀的购物中心为参考,在一类(香港、新加坡、上海等)城市且位于城市中心区域的购物中心面积大多数在10万平方米左右;而位于二三类城市中心区域的购物中心也基本控制在5万平方米左右;社区型购物中心大多数在3万平方米左右;郊区型购物中心面积也很少有超过15万平方米的。相对而言,万达已建成的第三代城市综合体商业部分的规模普遍偏大,资金的使用效率有较大的提升空间。

7、深入评估项目的长期价值,平衡短期利益与长期价值。商业地产的特性决定了购物中心的长期价值是我们追求的终极目标,购物中心在前期招商过程中要以引进符合项目长期定位的业态和品牌为前提,关注项目整体经营的稳定性、经济收益的成长性及长期的租金收益。这首先需要建立基于购物中心50年经营期的收益模型,在此基础上充分评估项目的总体收益,制订相应的租赁策略,扩展广场的长期综合收益。

8、提升项目业态组合和项目规划的弹性和可塑性,为项目的业态调整奠定硬件方面的基础。商业业态与品牌变化越来越快,这要求我们在前期的规划设计中为未来的调整留存余地和空间。如根据目前市场的发展来看,无论哪一类购物中心,餐饮业态越来越成为购物中心的核心业态,是稳场旺场经营的重要支撑。这要求在项目规划的前期,必须在相应的配套设计上给予满足,以适应餐饮业态未来在购物中心内的扩张。

9、强化项目开发服务于商业运营的思想。地产项目的开发本身不是目的,而只是服务于最终目的的手段,商业地产的开发必须以承载消费功能、服务商业运营、实现商业价值为根本。项目的规划、建设、成本管控等必须以满足广场日常的安全、高效及高品质营运为前提,着眼于项目的整体价值和长期价值。

10、理顺项目商业规划及建筑设计、开发建设与运营管理相关流程,形成闭环精细化运作。购物中心的商业规划先于建筑规划,建筑设计始于商业设计,定位是商业项目的思想与灵魂,商业规划和建筑设计是语言与载体,但这两者共同服务于一个主体: 商家及消费者的需求。通过项目调研发现价值,通过广场的定位明确价值, 通过业态组合体现价值, 通过建筑设计、工程建设形成载体, 最后通过营运实现价值并进行再定位。由这一闭合流程规划设计出来的购物中心不但可以大大降低后期招商和经营的风险, 更有利于提升项目的长期经营价值。这其中, 要充分发挥商业管理团队和主力业态商家的核心作用。