房地产估价的现场查勘 要点

第一篇：房地产估价的现场查勘 要点

房地产估价的现场查勘

1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定

依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

同时，建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定：违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。

2、《房地产估价规范》的有关规定

在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对现场查勘做出一系列的规定：

3.0.7条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定：

1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物 状况和权益状况； 2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状 况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的 其他资料；

3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对 象的外部状况和区位状况进行实地査勘，并应在估价报告中说明 未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地 查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在 估价报告中说明。

住宅现场查勘的内容

一.住宅现场查勘时应记录的内容

(1)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称;现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等;整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率;小区建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等

(2)住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部位的装饰装修情况;(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(4)配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑.二.住宅现场查勘时拍摄要点 1.楼栋外观拍摄要点(1)要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致;2.楼栋地址或门牌拍摄要点

(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致;(2)遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错;3室内拍摄要点(1)天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到地板;(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.4外景拍摄要点

(1)通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄;(2)在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.案例部分照片样本

外观

客厅

卧室

厨房

卫生间

自建房、别墅现场查勘的内容

要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容

商业房地产现场查勘的内容

二.商业房地产现场查勘时应记录的内容

(5)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称、四至;现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、经营状况(经营哪种商品和服务)、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的类型和宽窄，街首上的人流、车流状况等.(6)商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;(7)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(8)配套设施情况: 商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种类和规模.二.商业房地产现场查勘时拍摄要点

周边环境对商业房地产的影响至关重要，往往周边环境决定了其经营状况的好坏。所以，估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境，并对其进行拍摄。周边环境主要拍摄以下内容

(1)商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整体外观，在拍摄其间要留意其开间和进深。

(2)商业房地产周边道路或街道的商业经营状况(包括人流、车流、经营商品类别)。通常人流、车流量大和经营商品较贵重的,其租金也相对较高,从而影响其房地产价值。

2室内拍摄要点(1)地面、内墙、天花板均要拍摄,缺一不可；而且最好可以在一张照片上将其都显示出来,但实在无法兼顾时,可多拍几张.(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.工业房地产现场查勘的内容

三.工业房地产现场查勘时应记录的内容(1)项目基本情况: 估价对象位置、名称、土地四至情况;建筑结构、楼层、跨度、层高、成新率； 现在具体用途(厂房、办公、宿舍、食堂);具体类型(普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间);使用状况(自用、出租、空置).(2)装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(4)配套设施情况: 工业房地产距离道路情况、距离主干道进深情况;周边工业房地产的种类和规模.二.工业房地产现场查勘时拍摄要点 1.工业房地产外观拍摄要点

(1)要尽量将工业房地产全景都拍下来;(2)将房产平面图上的建筑物的外立面全部拍下来,或者土地范围内所有建筑物的外立面全部拍下来；

2.工业房地产地址或门牌拍摄要点

(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,如没有门牌号,就看左、右或者对面建筑物有没门牌号,如有就拍摄下来;(2)工业房地产周边道路或街道要拍摄,反映土地临路状况,道路的宽窄,和距主干道的距离； 3建筑物室内拍摄要点

(1)基本要求毎栋建筑物的室内都要拍摄,选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局.(2)如不能全部拍摄,可选择主要车间的首层、二层，办公室，宿舍，饭堂等主要建筑物拍摄,拍摄时注意反映厂房的高度和跨度, 注意是否架设吊车,地面是否经过特殊处理,楼地面是否为高荷载, 是否有防化学品腐蚀处理,这些都会影响建筑造价;

第二篇：浅议房地产估价的现场查勘

浅议房地产估价的现场查勘

现场查勘是房地产估价一项基础性工作。苏信评估认为，现场查勘的质量，现场查勘获得信息量大小，直接影响到估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定，影响到估价师所承担的风险的大小。目前，我们行业内就存在轻视、甚至忽视现场查勘工作的现象，本文就房地产估价的现场查勘工作进行粗浅的分析，希望能起到抛砖引玉的作用，引起更多同行对房地产估价现场查勘的重视、对查勘的方法和效率的关注与研究，让现场查勘起到应有的作用。

一、现场查勘的必要性

房地产估价是对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，直接涉及利害方的经济利益，房地产估价不但应言之有理，更重要的是言之有据，任何不当，容易导致争议，增加估价师风险。且不论国家民法、刑法对故意或过失导致房地产估价价格虚假所追究民事、刑事责任的严重后果，就从房地产估价师和房地产估价机构的管理、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等与我们估价执业密切相关的管理规定来能解读现场房地产估价现场查勘的必要性。

二、现场查勘的内容

房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性的共同点的基础上，还应区别不同的估价方法所必须相关的查勘要求，旨在为正确估价提供第一手资料.（一）现场查勘的共同点

现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。

1、房地产物体的确认

房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境。

2、房地产权属关系的确认

权属关系的确认是在核实房地实物有无及其状态之后，确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权，但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。

3、与房地产财务状况的核对

对厂房或工区等多栋建筑物的评估，应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对，主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追加值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证估价结果的客观。

（二）常用几种不同估价方法的查勘侧重点

1、市场法：在完成估价对象查勘的同时，对选取的可比实例应同步进行查勘，特别是交易情况、交易日期、区域因素和个别因素，福估指数、注意可比实例成交价格的内涵的核查。注意统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。

2、收益法：对同类型客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。

3、成本法：重点是对建筑物的结构、构造、作法、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限、设计使用寿命、其他成本进现场查勘，并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、预计净残等过程费用进行调查。

注意：结合《房屋完损等级评定标准（试行）》对成本法估价中的建筑物折旧与成新率，应是各种原因造成的建筑物价值损失的认定，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

4、假设开发法：重点查勘待开发房地产的基本情况、开发建设期、需增加投入、施工限制、规划限制、资金的时间价值、市场需求变化分析、其他影响开发价值的因素。

5、基准地价修正法：重点是基准地价包含的区域，估价对象在该区域的部位、呈现的特点，对交易日期、区域因素、个别因素和其他影响基准地价修正使用的因素。

三、现场查勘的方法

现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。可归结为以下程序。

①事前周密计划：核对委托人对待估价对象的权属资料提供的完整性，尽可能多地收集估价对象涉及的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。研究资料，根据估价师经验确定所需要的重点信息、查勘线路，提出查勘大纲，带着问题去查勘，目标明确。

②确定参与人员：按照规范和规定，2人以上共同进行，拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。同时应结合估价目的、拟采用的估价方法，确定有专长的估价人选。如拟采用成本法，应派出熟悉工程技术和建安造价的估价人员，若采用市场法，应有对楼盘和市场熟知的人员参加。但我们提倡复合性人才，每个估价员均应有相关知识，发挥帮带作用，让每个估价人员都能独挡一面，独立工作。

③携带工具：携带好数码照相机、指南针、卷尺和皮尺、激光测距仪、查勘记录表和笔等工器具。对明知争议较大的，最好进行录像，准备摄相机和胶卷相机。

④确定时间：联系好估价对象产权人和房产、地产管理人员，保证有关人员能一同前往定查勘，便于了解现状与估价时点的差异、与权属证书的差异，提高效率。

总结经验

房地产估价是一门艺术，是一门科学，应该阶段性总结现场查勘的经验和教训，优化查勘流程，减少外业的工作量，提高查勘效率。

规范的现场查勘能帮助估价师将估价对象、周围环境亲身体验转化为客观量度，减少估价师的主观判断，量化环境因素和个别因素对房地产估价对象价值的影响，提高估价的质量，提高估价师执业水平，降低甚至规避了估价师乃至估价机构的责任和风险。

第三篇：房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求

房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求

估价人员应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。查勘现场注意事项：

1、核对房地产的位置，如边界、四至关系、道路关系，核对房屋门牌号码。

2对房地产所处区域的经济地位、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观等影响房地产价格的因素，进行调查。公园广场及休闲娱乐设施、公交线路和公交站点、小学、中学教育配套设施、医院、银行网点、超市及市场分布等。

3核查房地产建筑风格、区内景观与绿化、噪声和粉尘污染、建筑年代等其他特点。

4对房地产所在楼宇的查勘，结构、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑层数、外墙、几个梯位、一梯几户、热水、暖气等情况。注意：各楼层功能（商业、地下车库等）是否是电梯房、安全、消防等其他影响楼宇使用功能的明显因素。

5具体单元的情况：用途、所在楼层、户型、面积、装饰装修情况。现场拍摄照片要求：

1、部位：门牌号、楼宇外观、客厅、卧室、厨房、卫生间等。

2、细部：对评估对象应有细部拍摄、外墙装饰、房内装修、门窗、设施设备（热、暖）等。

3、内容：楼宇外观尽量要把整座楼的全景照进去，突出其特点；室内照片尽量要能体现出房内的装修情况，尽可能把地面，墙和天花都能照到。需要离被拍摄物远一点才能达到这个效果。

4、要拍摄出客户经理和借款人（签字人）的照片。最少要拍摄出客户经理的照片。搜集资料要求：

1、《房屋所有权证》原件、身份证《营业执照》复印件、委托书、优先权利状况表、（门牌证）、2、委托书和的填写：委托书、优先权利状况表面签，客户联系资料，身份证复印件或者拍照

3、房屋优先权利表的填写说明（询问客户并指导填写）

第四篇：现场查勘基本技术要点

现场查勘技术要点

1.现场查勘的及时性：城区30分钟、城郊60分钟。

2.拍摄事故现场照片。没有第一现场报案的要求提供事故证明，若事故损失较小，可动员其放弃索赔。

3.所有事故均要拍摄被保险人的身份证、银行卡（折）号；填写“领取赔款授权委托书”（不允许用圆珠笔或铅笔填写）。必须如实填写“收款人名称”、“收款人开户行”、“银行账号”。被保险人是单位名称的要加盖公章。

4.拍摄照片要求：原调试好的480x640像素，一律不许更改。拍摄事故现场要能反映事故的全景、碰撞物、车辆牌照。拍摄事故车时必须要拍的三张照片是：前、后带牌照的车辆全貌和车架号（大梁号）。拍摄事故损失部位时要先拍远景再拍局部放大照，要有未损失部位作比对。现场拍摄驾驶证、行驶证、资格证、货物运单；根据事故类型现场填写“机动车保险索赔须知”。如果证件无有效年审日期，应拍照保留证据。

5.如果车辆存在违章装载情况而车主又不愿说明装载数量，可注意收集车辆行驶路段距出险地点最近收费站的过路费票据。对于装运砂石、渣土的自卸车辆，可根据装货的实际高度然后结合行驶证上核定的车厢长、宽、高再计算出装载容积（即“方”）。计算标准：黄沙1方=1.8吨；石子1方=1.6吨；渣土1方=1.4吨。

6.单方事故要核对碰撞痕迹，车辆移动现场的要用卷尺测量受损高度与碰撞物高度并作比较。（拍照留存）

7.损失较大（不能行使）的单方事故，除核对碰撞痕迹、收集现场遗留物外，还要手测发动机温度。感测部位：水箱下水室、机体、变速箱壳体（飞轮壳除外）、轮毂等。同时做好问讯笔录，记录从出险到我公司到达现场的具体时间。夏天车辆熄火后发动机冷却变凉需要3.5小时左右、冬天要1.5小时左右。

8.发生车辆落水事故，要查勘路面刹车痕迹、路肩土坡滑擦痕迹（人为推下坡一般无滑痕，土痕较匀称），观察驾驶员或乘客衣服有没有湿水现象。车辆施救后要尽快通知修理厂清洗电器元件和内饰。

9.发生单方事故，车辆能行驶而气囊起爆的，要先启动发动机

然后观察气囊报警灯是否熄灭。告知客户旧件必须回收。

10.双方事故已解除现场，同样要测量双方车辆受损部位。如果发生双方事故后车主没有及时现场报警或报保险公司，而且双方车辆又不在停车场停放，接案后必须要第一时间赶到事发地调查取证。

11.双方事故在现场查勘时必须要拍摄肇事双方驾驶证、行驶证以及三者车的保险标志，提醒三者车向所属的保险公司报案。记录第三者车的厂牌型号、出厂日期；进口车还要采集VIN码作为以后的询报价依据。

12.提供事故车修理发票时，工时费不允许用“货物销售发票”替代，必须为维修行业专用发票。

13.树木、农田赔偿要提供村级以上行政部门出具的赔偿证明。

14.路面、房屋、线路及线杆、桥梁、公用设施等损坏，必须要报交警处理，并提供相关部门出具的损失预算清单。

15.支付赔款所需材料：

（1）修车发票、赔偿第三者发票或交警赔偿凭证以及三者损失清单、预算、赔偿标准等；

（2）驾驶证、行驶证、操作证有效复印件；

（3）涉及人员伤、残、亡需提供材料：交警部门责任认定书、调解书、经济赔偿凭证、诊断证明书、出院通知书、医药发票、用药清单、户籍证明、伤残鉴定、死亡证明、火花证明、尸检报告、被抚养人证明等。

（4）领取赔款授权书（单位委托个人需加盖单位客户财务专用章或单位公章）

（5）被保险人身份证复印件、被委托人有效身份证复印件

（6）被保险人户名、账号、开户行或银联卡、存折复印件

保险事故欺诈识别

一.出险时间：

1.出险时间与投保时间接近。

2.出险时间与保单到期时间接近。

3.本次出险与前次出险时间间隔较短。

4.出险时间为夜间。

5.未及时报案，出现时间距报案时间较长的。

二.承保情况：

1.存在重复投保情况.2.存在追加投保、并追加投保险种不久出险的。

3.先购买交强险，后购买商业险不久出险的。

4.新车购买保险（保险生效期与购车时间）间隔较长的，不久出险的。

三.标的情况：

1.出险车辆为老旧车型。

2.损失部分为容易诱发道德风险的零件。

3.出险车辆未经现场查勘，已经拆解的。

四.出险地点：

1.出险地为异地。

2.出险地为偏僻地。

3.出险地发生事故的几率很小。

五.当事人：

1.当事人曾有不诚信记录或违法犯罪记录。

2.当事人正面临财务问题。

3.当事人有不在本地居住的外地人。

4.当事人在事故后离开，委托其他人处理事故。

5.双方事故无法找到第三方。

六.事故类型：

1.事故为单方事故。

2.双方事故但双方事故人认识。

3.事故车辆中有一方为外地车辆。

七.损失情况：

1.损失严重但无人受伤或伤势轻微。

2.单方事故损失较大但没有人身伤亡。

3.事故损失较大但现场痕迹显示碰撞轻微。

4.损失车辆零件不全，火灾车辆不应燃尽的部分不全。

5.碰撞部位与前次事故相同的以及碰撞部位损失与事故现场痕迹不符的。

八.事故信息：

1.有人举报事故存在欺诈。

2.当事人对事故经过的表述前后不一致。

3.当事人对事故经过的表述与目击者不一致。

4.被保险人提供虚假证明材料或证明材料有瑕疵。

5.声称肇事车辆逃逸，但缺乏佐证。

九.心理反应：

1.被保险人太急于获得赔款。

2.被保险人对保险公司的调查过度紧张，反应过度激烈。

3.被保险人对保险索赔流程非常熟悉、材料准备非常充分，对保险知识的掌握明显高于非专业人员，存在事先准备嫌

疑。

4.被保险人私下与业务人员联系，要求特殊处理或意欲拉拢、贿赂业务人员。

十：事故证明

1.缺乏必要的证明材料或证明材料存在格式错误、签章错误等问题。

2.证明材料存在签名笔迹不一致、证件号码不正确以及其他有伪造嫌疑的疑点。

3.出具证明材料的机构缺乏必要的权限或与被保险人存在私人关系或利害关系。

4.提供的损失照片有修改痕迹。

业务人员可根据上述情况拟定初步访谈提纲，对保险事故当事人进行访谈（电话或面谈）发现虚假陈述，及时上报同时积极与公安等部门联系调查事宜，遏制骗赔案件。

理赔各关键指标：

结案率：已决数量/（已决数量+未决数量）×100%；考核标准≥75% 估损偏差率1：（已决赔款最小已决估损)/ 已决赔款×100％；考核标准≤0-10%

平均案件处理时间：指在统计期内，已经结案的赔案，从报案到结案的平均时间；考核标准≤30天

立案率：立案数量/(报案数量-注销报案数量)×100%；考核标准≥100%

及时立案率：及时立案数量/(报案数量-注销报案数量)×100%；考核标准≥98%，即72小时内立案

未决赔款占比：未决赔款/(已决赔款+未决赔款)×100%；考核标准≥25%。

第五篇：房地产估价复习要点(期末复习)

房地产估价复习

1、房地产按开发程度划分的类型： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

按经营使用方式划分的类型： 销售、出租、自营和自用。

2、房地产的特性 ：不可移动性、独一无二性、寿命长久，坚不可摧性、数量有限性、价值量大用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现保值增值性；

3、房地产的实物、权益和区位

1.实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

2.权益包括权利、利益和收益

3.区位

4、房地产三大估价方法：市场比较法、成本法、收益法；

5、土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

6、最高最佳使用原则的含义

最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提条件是：法律上许可、技术上可行、经济合理。

最高最佳使用必须符合4个标准：(1)法律上许可；(2)技术上可能；(3)经济上可行；(4)价值最大化；

最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。

7、房地产在具体估价作业中所遵循的原则

①独立、客观、公正原则：房地产估价的最高行为准则

②合法原则；合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行

③最高最佳使用原则： 最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。

④估价时点原则；估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。⑤替代原则； ⑥谨慎原则。

8、房地产的土地范围：地球表面、地球表面以上一定范围、地球表面以下一定范围

9、建筑物面积： 建筑面积包括：建筑使用面积、建筑结构面积、建筑辅助面积。

10、房地产是土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

11、地价与一般物品价格的不同

1．生产成本不同

2．折旧不同

3．价格差异不同

4．市场性质不同

5．形成时间不同

6.供求变化不同

12、专业估价与非专业估价的本质区别

专业估价主要有以下5个特点：

①由专业人员完成 ②是一种专业意见 ③具有社会公信力

④实行有偿服务

⑤承担法律责任

13、决定房地产需求量的因素

1．该种房地产的价格水平。

2.消费者的收入水平

3.消费者的偏好

4.相关房地产的价格水平

5．消费者对未来的预期

14、决定房地产供给量的因素

1．该种房地产的价格水平

2.该种房地产的开发成本

3．该种房地产的开发技术水平

4．开发商对未来的预期

15、建筑物折旧是指估价上的折旧，是由于物质因素、功能因素或经济因素等原因造成的价值减损，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，即：建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值

建筑物重新构建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。

建筑物折旧的类型 根据建筑物折旧的原因，可将建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

16、市场法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的关键是选择类似房地产，市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料。

市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

17、成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论依据，从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论 ；从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理.成本法的适用对象和条件，一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估;单纯的建筑物的估价基本上也是采用成本法;

成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产;

18、收益法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益还原法的理论依据

收益还原法的理论依据是经济学中的预期原理。利息额（净收益）＝某一货币额×利率 房地产价格＝净收益／利率

收益法的基本思想 ：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。收益还原法的适用范围

收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产

19、城市房屋拆迁所发生的费用

房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用出让金等。