开发建设阶段会计实务(三)

第一篇：开发建设阶段会计实务(三)

第七节 借款及应付款项的核算

一、短期借款的核算

（一）短期借款概述

短期借款是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在1年以下（含1年）的各种借款。它一般是企业为了满足正常生产经营的需要或者是为抵偿某项债务而借入的款项。

无论因何目的借入款项，企业均需要向债权人按期偿还借款的本金和利息，并及时反映款项的借入、利息的结算和本息的偿还情况。

（二）短期借款的核算方法

为了核算和监督短期借款的取得和归还情况，房地产开发企业应设置“短期借款”科目。它属于负债类科目。贷方登记企业取得的短期借款本金数额；借方登记企业偿还的短期借款本金数额；期末贷方余额反映企业尚未偿还的短期借款本金数额。本科目可按借款种类、贷款人和币种进行明细核算。

短期借款的核算主要包括以下三个方面的内容：

（1）取得短期借款的处理。企业从银行或其他金融机构借入的各种短期借款，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目。

（2）短期借款利息的处理。短期借款的利息属于筹资费用，应当直接计入当期“财务费用”科目。资产负债表日，企业应按计算确定的短期借款利息费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”或“应付利息”科目。

（3）归还短期借款的处理。企业到期归还短期借款本金时，借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。

【例3-52】某房地产开发企业于2×11年1月1日向银行借入款项150 000元，期限6个月，年利率8%，该借款到期后一次归还本金，利息分月预提，按季支付。其账务处理方法如下：

（1）1月1日借入款项时：

借：银行存款 150 000

贷：短期借款 150 000

（2）1月末预提当月应计利息1 000元（150 000×8%÷12）时：

借：财务费用 1 000

贷：应付利息 1 000

2月末预提当月利息的账务处理与1月份相同。

（3）3月末支付一季度借款利息时：

借：应付利息 2 000

财务费用 1 000

贷：银行存款 3 000

4月、5月预提利息的账务处理与1月、2月相同。

（4）6月末偿还短期借款本金及支付未付利息时：

借：短期借款 150 000

应付利息 2 000

财务费用 1 000

贷：银行存款 153 000

二、应付及预付款项的核算

（一）应付票据的核算

1.应付票据概述

应付票据是指企业购买材料、商品和接受劳务供应等而开出、承兑的商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。其中，使用银行承兑汇票办理结算，出票人应按票面金额的万分之五向承兑银行支付承兑手续费。银行承兑汇票的出票人于汇票到期日未能足额交存票款时，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额按照每天万分之五计收利息。在我国，商业汇票的付款期限由交易双方协商确定，但最长不得超过6个月。

2.应付票据的核算方法

为了核算和监督应付票据的出票、承兑和支付情况，房地产开发企业应设置“应付票据”科目。它属于负债类科目。贷方登记企业开出并承兑商业汇票的票面金额；借方登记企业支付到期票据的票面金额；期末贷方余额反映企业尚未到期的商业汇票的票面金额。本科目可按债权人进行明细核算。

企业应当设置“应付票据备查簿”，详细登记每一笔应付票据的种类、号数、签发日期、到期日、票面金额、交易合同号、收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应在备查簿内逐笔注销。

应付票据的核算主要包括签发或承兑商业汇票、票据到期偿付票款等内容。

【例3-53】某房地产开发企业2×11年12月1日购入建筑材料一批，增值税专用发票上注明的材料价款为20 000元，增值税额为3 400元，同时开出并承兑一张面值为23 400元、期限为3个月的商业承兑汇票。其账务处理方法如下：

（1）2×11年12月1日购入材料时：

借：材料采购 23 400

贷：应付票据 23 400

（2）2×12年3月1日到期时：

借：应付票据 23 400

贷：银行存款 23 400

（3）假设上述票据到期时该房地产开发企业无力支付票款：

借：应付票据 23 400

贷：应付账款23 400

如果上例中的商业汇票为银行承兑汇票，该房地产开发企业向银行申请承兑时，支付承兑手续费20元：

借：财务费用 20

贷：银行存款 20

银行承兑汇票到期，企业无力支付票款时：

借：应付票据 23 400

贷：短期借款 23 400

（二）应付账款的核算

1.应付账款概述

应付账款是指企业因购买材料、商品或接受劳务供应等应支付给供应单位的款项，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。它是买卖双方在购销活动中由于取得货物或接受劳务与支付货款或劳务价款在时间上不一致而产生的负债。应付账款与应付票据不同，两者虽然都是由于交易而产生的负债，都属于流动负债的性质，但应付账款是尚未结清的债务，而应付票据是一种期票，是延期付款的证明，有承诺付款的票据作为凭据。应付账款入账时间的确定，应以与所购买物资所有权有关的风险和报酬已经转移或劳务已经接受为标志。应付账款一般按应付金额入账，而不按到期应付金额的现值入账。如果购入的资产附有现金折扣条件的，根据我国企业会计准则的规定，应付账款应按发票上记载的应付金额的总额（即不扣除现金折扣）入账。

2.应付账款的核算方法

为了核算和监督应付账款的形成及其偿还情况，房地产开发企业应设置“应付账款”科目。它属于负债类科目。贷方登记企业因购买材料、商品和接受劳务供应以及与工程承包单位结算工程价款等形成的应付账款；借方登记企业实际支付的应付账款，或开出商业汇票抵付的应付账款，或冲销无法支付的应付账款；期末贷方余额反映企业尚未支付的应付账款。本科目可按应付账款的类别设置“应付购货款”、“应付工程款”等明细科目，并按债权人进行明细核算。

企业因债权人撤销等原因确实无法支付的应付账款，应直接转入营业外收入，借记“应付账款”科目，贷记“营业外收入”科目。

【例3-55】某房地产开发企业将开发小区内的商品房1号楼工程出包给京海建筑公司施工。2×11年9月30日，企业收到京海建筑公司交来的“工程价款结算账单”，要求结算本月已完工程价款1 680 000元，按合同规定，应扣回预付工程款70 000元，余款以银行存款支付。其账务处理方法如下：

（1）确认应付账款时：

借：开发成本——房屋开发（1号楼）1 680 000

贷：应付账款——应付工程款（京海建筑公司）1 680 000

（2）扣回预付工程款时：

借：应付账款——应付工程款（京海建筑公司）70 000

贷：预付账款——预付承包单位款（京海建筑公司）70 000

（3）支付余款时：

借：应付账款——应付工程款（京海建筑公司）98 000

贷：银行存款 98 000

（三）预付账款的核算

1.预付账款概述

预付账款是指房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。

2.预付账款的核算方法

为了核算和监督预付账款的增减变动及结余情况，房地产开发企业应设置“预付账款”科目。它属于资产类科目。预付账款业务不多的企业，也可以将预付的款项直接记入“应付账款”科目的借方，不设置本科目。但在编制财务报表时，仍然要将“预付账款”和“应付账款”的金额分开列示。

【例3-57】某房地产开发企业于2×11年3月15日向承包本企业开发工程建设的长城建筑公司预付工程进度款500 000元；2×11年3月31日，企业与长城建筑公司结算工程价款900 000元，按合同规定扣回预付的工程款500 000元，并签发转账支票一张支付余款 400 000元。其账务处理方法如下：

（1）预付工程进度款时：

借：预付账款——长城建筑公司 500 000

贷：银行存款 500 000

（2）结算工程价款时：

借：开发成本 900 000

贷：预付账款——长城建筑公司 500 000

银行存款 400 000

【例3-58】某房地产开发企业于2×11年8月6日向A公司订购材料一批，按合同规定预付货款50 000元，以银行存款支付。9月28日，材料到货并验收入库，并收到A公司的增值税专用发票，注明材料价款为100 000元，增值税额为17 000元，企业以银行存款补付剩余的货款。其账务处理方法如下：

（1）预付货款时：

借：预付账款——A公司

000

贷：银行存款

000

（2）材料验收入库时：

借：原材料

000

贷：预付账款——A公司

000

（3）补付剩余的货款时：

借：预付账款——A公司

000

贷：银行存款

000

三、长期借款的核算

（一）长期借款概述

长期借款是指企业向银行或其他金融机构借入的期限在1年以上（不含1年）的各种借款。

房地产开发企业向银行或其他金融机构借入长期借款，必须首先提出借款申请，说明借款用途、借款期限、使用计划和还款计划等，经审查同意后，即可与贷款银行或其他金融机构签订借款合同；借款合同签订后，企业应按合同规定和用款计划使用借款；借款到期时，企业应及时偿还借款本金和利息。

（二）长期借款的核算方法

为了核算和监督长期借款的借入和偿还情况，房地产开发企业应设置“长期借款”科目。它属于负债类科目。贷方登记企业借入的长期借款；借方登记企业偿还的长期借款；期末贷方余额反映企业尚未偿还的长期借款。本科目可按贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“利息调整”等进行明细核算。

长期借款的核算主要包括取得长期借款、长期借款利息的计算以及归还长期借款本息的会计处理等内容。其具体账务处理方法如下：

（1）企业从银行或其他金融机构借入长期借款时，按实际收到的款项，借记“银行存款”科目，按借款本金，贷记“长期借款——本金”科目；如果存在差额，还应借记“长期借款——利息调整”科目。

（2）资产负债表日，应按摊余成本和实际利率计算确定的长期借款的利息费用，借记“财务费用”、“开发间接费用”、“在建工程”、“研发支出”等科目，按借款本金和合同利率计算确定的应付未付利息，贷记“应付利息”科目，按其差额，贷记“长期借款——利息调整”科目。

实际利率与合同利率差异较小的，也可以采用合同利率计算确定利息费用。

（3）归还长期借款本金时，借记“长期借款——本金”科目，贷记“银行存款”科目。同时，存在利息调整余额的，应将其转销，借记或贷记“开发间接费用”“财务费用”、“在建工程”、“研发支出”等科目，贷记或借记“长期借款——利息调整”科目。

【例3-60】某房地产开发企业采用发包方式开发商品房，于2×11年1月1日从工商银行借入款项2 000万元，借款期限为2年，年利率为8%，款项已存入银行。合同中规定每年年末付息，本金于到期日一次偿还。该企业2×11年共支付工程款1 200万元，2×12年共支付工程款800万元。该商品房的建造期为1年零6个月，于2×12年6月30日达到预定可销售状态，假定该商品房的全部开发成本为3 500万元。其账务处理方法如下：

（1）2×11年1月1日取得借款时：

借：银行存款 20 000 000

贷：长期借款000 000

（2）2×11年支付工程款1 200万元时：

借：开发成本——房屋开发 12 000 000

贷：银行存款

000 000

（3）2×11年12月31日计算应付利息时：

应计入存货成本的利息＝20 000 000×8%＝1 600 000（元）

借：开发间接费用 1 600 000

贷：应付利息

600 000

（4）2×11年12月31日支付利息时：

借：应付利息 1 600 000

贷：银行存款 1 600 000

（5）2×12年支付工程款800万元时：

借：开发成本——房屋开发 8 000 000

贷：银行存款 8 000 000

（6）2×12年6月30日计算应付利息时：

应计入存货成本的利息＝20 000 000×8%×6÷12＝800 000（元）

借：开发间接费用 800 000

贷：应付利息 800 000

（7）2×12年6月30日建造的商品房已达到预定可销售状态，结转其全部开发成本3 500万元时：

借：开发产品——房屋35 000 000

贷：开发成本——房屋开发 35 000 000

（8）2×12年12月31日计算应付利息时：

应计入当年损益的利息＝20 000 000×8%×6÷12＝800 000（元）

借：财务费用 800 000

贷：应付利息 800 000

（9）2×13年1月1日借款到期，归还长期借款本金时：

借：应付利息 1 600 000

贷：银行存款 1 600 000

借：长期借款 20 000 000

贷：银行存款 20 000 000

四、应付债券的核算

应付债券是指企业为筹集长期资金而发行的期限在1年以上（不含1年）上的债券。企业通过发行债券取得资金是以将来履行归还购买债券者的本金和利息的义务作为保证的。发行债券是企业筹集长期资金的重要方式，与长期借款相比，它具有筹资范围广、流动性大和风险小等特点。

五、长期应付款的核算

长期应付款是指企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款项，包括应付融资租入固定资产的租赁费、以分期付款方式购入固定资产等发生的应付款项等。

六、交易性金融负债的核算

七、其他应付款项的核算

（一）应付股利的核算

（二）应付利息的核算

（三）其他应付款的核算

其他应付款是指企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费等以外应付、暂收其他单位或个人的款项，包括应付经营租入固定资产和包装物的租金，职工未按期领取的工资，存入保证金（如收入包装物押金等），应付、暂收所属单位、个人的款项，其他应付、暂收的款项。

为了核算和监督其他应付款的增减变动情况，房地产开发企业应设置“其他应付款”科目。它属于负债类科目。贷方登记企业发生的各种其他应付款；借方登记企业实际支付或转销的各种其他应付款；期末贷方余额反映企业应付未付的其他应付款项。本科目可按其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算。

第八节 职工薪酬的核算 第九节 开发产品的核算

一、开发产品概述

（一）开发产品及组成内容

开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发工程，并合乎设计标准已验收合格，可以按照合同规定的条件移交购买单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。

1.作为开发产品的土地

作为开发产品的土地，指房地产开发企业为有偿转让而开发的商品性建设场地。注意：企业为建房而开发的建设场地，可将其土地开发成本直接转入房屋开发成本，而不作为开发产品核算。但建设土地近期不使用，应将其列入开发产品进行核算。

2.作为开发产品的房屋

作为开发产品的房屋，指房地产开发企业开发完成准备销售的商品房以及受其他单位委托而开发的房屋等。

注意：为安置被拆迁居民而建设的周转房，在作为周转房使用前，也列为开发产品，待开始周转使用后，要从开发产品转出，作为“周转房”单独核算。另外企业开发的已出租的房地产应作为投资性房地产单独进行核算。投资性房地产将在本书第五章专门进行介绍。

3.作为开发产品的配套设施

作为开发产品的配套设施，指属于城市建设规划中的大型配套设施，包括：

（1）开发项目外为居民服务的排水、供电、供暖、供气的增容、增压及交通道路；

（2）开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等；

（3）开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院等。已出租的配套设施作为投资性房地产进行核算。

4.作为开发产品的代建工程

作为开发产品的代建工程，是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。

（二）发出开发产品

企业已发出，但不具备销售收入确认条件的开发商品，包括分期收款发出开发产品，由于所有权没有正真转移，所以也仍然作为企业的存货管理。但属于特殊的存货，应单独进行核算和反映。

（三）周转房

周转房是指房地产开发企业用于安置居民周转使用的、产权归本企业所有的各种房屋。企业开发的房屋产品一经作为周转房使用，也属于特殊的开发产品，需要单独设置账户，单独进行核算。此外，企业为安置拆迁居民而建设的临时性简易房屋，也属于周转房，在“周转房”科目进行核算。

二、开发产品的核算方法

（一）开发产品的核算

这里的开发产品专指已开发完毕待转让、销售的土地、房屋、配套设施及作为开发产品的代建工程。

房地产开发企业为了核算开发产品，要设置“开发产品”账户。该账户借方登记竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记已结转的对外转让、销售和结算开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。该账户应按土地、房屋、配套设施、代建工程等设置明细账户，进行明细核算。

【例3-77】某房地产开发企业发生下列业务：

（1）5月12日，甲土地已开发完工，验收合格，共开发建设场地10 000平方米，总成本105万元。分录如下：

借：开发产品——土地（甲土地）

050 000

贷：开发成本——土地开发（甲土地）

050 000

（2）5月30日，企业将开发的甲土地全部卖出，取得销售收入180万元。款项以存入银行。分录如下：

借：银行存款800 000

贷：主营业务收入——土地转让收入800 000

同时结转土地成本：

借：主营业务成本 ——土地销售成本050 000

贷：开发产品——土地（甲土地）

050 000

（3）6月3日，企业开发建设的A小区住宅已竣工验收，实际总成本800万元，做如下会计分录：

借：开发产品——房屋（A小区）000 000

贷：开发成本——房屋开发（A小区）

000 000

（4）企业开发建设的A小区能够对外销售的配套工程已竣工验收，实际成本为150万元，做如下会计分录：

借：开发产品——配套设施

500 000

贷：开发成本——配套设施

500 000

（5）A小区住宅已经全部销售，结转其销售成本。做如下会计分录：

借：主营业务成本——商品房销售成本

000 000

贷：开发产品——房屋000 000

（6）企业将开发的营业性配套设施—银行，作为本企业从事第三产业经营用房投入使用，实际成本60万元。作如下会计分录：

借：固定资产

600 000

贷：开发产品——配套设施

600 000

（二）分期收款开发产品的核算

分期收款销售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成本的一种销货方式。分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过“发出开发产品”科目进行核算。

【例3-78】某房地产开发企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计分录：

（1）办妥分期收款销售合同时：

借：发出开发产品——B小区2号楼000 000

贷：开发产品——房屋（B小区2号楼）000 000

（2）首次收款时：

借：银行存款

720 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入

720 000

同时按收款比例结转销售成本：

借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

贷：发出开发产品——B小区2号楼

600 000

第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。如果按合同规定的时间尚未收到款项，也同样要确认收入和结转成本，未收到的款项作为应收账款处理。

（三）周转房的核算

周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本。

为了核算企业周转房成本，应设置“周转房”账户。该账户借方登记结转来的周转房的实际成本，其贷方登记每期周转房的摊销额和转作其他用途的周转房的实际成本。其借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。该账户应设置“在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进行核算。其中“在用周转房”反映的是在用周转房的原始成本。“周转房累计摊销”的贷方余额反映的是在用周转房的累计摊销额。周转房总账账户的借方余额反映的是周转房的净值。

【例3-79】某房地产开发企业发生下列经济业务：

（1）企业根据需要将一批商品房暂作周转房使用，其实际成本为250万元。作如下会计分录：

借：周转房——在用周转房500 000

贷：开发产品——房屋500 000

（2）企业计提本月周转房摊销额12 000元，做如下会计分录：

借：开发间接费用000

贷：周转房——周转房累计摊销000

注：周转房发生维修，应直接记入“管理费用”账户。

第二篇：转让及销售阶段会计实务(二)

（3）预售款的核算。

预售款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，属于预收性质的款项。而相对应的，销售款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售款和销售款均包括银行发放的按揭贷款。

虽然预售款和销售款收取的时间不同，但所有房屋销售款项，包括预售款和销售款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售过程收入数据的完整。

“预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的售房款，销售过程中收取的其他款项，不管是什么性质以及税收如何处理，都不在此科目下核算。

【例4-6】某房地产开发企业2×11年9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取预售款800万元。该项目于2×11年12月份竣工。该企业当月结转收入5 000万元。其账务处理方法如下：

销售定金转入时：

借：预收账款——销售定金 300 000

贷：预收账款——销售款 300 000

收取预售款时：

借：银行存款 8 000 000

贷：预收账款——销售款 8 000 000

竣工入住时：

借：预收账款 50 000 000

贷：主营业务收入 50 000 000

（4）按揭保证金的核算。

房地产开发企业向贷款银行交纳的按揭保证金，有的由贷款行在放贷时从贷额中直接扣收，有的是在银行发放贷款后由房地产开发企业从一般结算户转入按揭保证金专户。贷款行直接扣收按揭贷款保证金的，借记“银行存款”、“其他货币资金——按揭保证金”账户，贷记“预收账款”账户；房地产开发企业从一般结算户转入按揭贷款保证金时，借记“其他货币资金——按揭保证金户”账户，贷记“银行存款”账户。

承购人违约，未及时还款时，贷款行从按揭保证金专户中扣收承购人还贷本息时，借记“其他应收款——××”账户，贷记“其他货币资金——按揭保证金户”账户，承购人补缴还款额时，做相反会计分录。按揭保证金解冻时，借记“银行存款”账户，贷记“其他货币资金——按揭保证金户”账户。

【例4-7】某房地产开发企业采用银行按揭方式销售给承购人甲商品房一套，房屋价款190万元，承购人缴纳首付款80万元，按揭贷款110万元。2×11年5月，该套商品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款额中直接收取10%的按揭保证金。放款次月起，承购人开始还贷款。2×11年12月5日还款日，承购人未及时还款，贷款银行从开发企业按揭保证金户扣款8 000元；12月底，甲补缴了还款额。2×12年5月该套商品房房产证书办理完毕，按揭保证金解冻转入对应的一般结算账户。

承购人支付首付款，应依据销售不动产发票记账联、收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知等收款证明，进行账务处理：

借：银行存款 800 000

贷：预收账款 800 000

商品房按揭贷款到账，应依据银行收账通知等收款证明进行账务处理：

借：银行存款 990 000

其他货币资金——按揭保证金户 110 000

贷：预收账款 1 100 000

承购人违约，贷款银行从按揭保证金户扣款，应依据贷款银行扣款证明进行账务处理：

借：其他应收款——承购人甲 8 000

贷：其他货币资金——按揭保证金户 8 000

承购人补缴还款额，依据银行收账通知等收款证明进行账务处理：

借：其他货币资金——按揭保证金户 8 000

贷：其他应收款——承购人甲 8 000

按揭保证金解冻，依据银行转款单据进行账务处理：

借：银行存款 110 000

贷：其他货币资金——按揭保证金户 110 000

（5）代收配套设施费、办证费、维修基金的核算。

房地产开发企业在预收房款的同时会代收天然气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。

代收的配套费用、维修基金应作为“其他应付款”核算。

【例4-8】某房地产开发企业2×11年5月销售给承购人乙商品房一套，该套商品房价款500 000元，城建税率为7%，教育费附加征收率为3%，土地增值税预征率为3%，企业所得税预计毛利率15%。具体收款情况及账务处理如下：

①公司收到承购人乙的购房定金30 000元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：

借：银行存款 30 000

贷：预收账款——承购人乙 30 000

②预收承购人乙支付首付款120 000元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：

借：银行存款 120 000

贷：预收账款——承购人乙 120 000

③承购人按揭贷款到账350 000元，依据销售不动产发票记账联、银行收账通知进行账务处理：

借：银行存款 350 000

贷：预收账款——承购人乙 350 000

④收到承购人乙交纳配套费用15 000元，维修基金4 600元，办证费用800元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：

借：银行存款 20 400

贷：其他应付款——承购人乙（配套费用）15 000

——承购人乙（维修基金）4 600

——承购人乙（办证费）800

⑤计算应交纳的营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税：

应交营业税：（500 000＋15 000＋800）×5%=25 790（元）

应交城市维护建设税：25 790×7%=1 805.3（元）

应交教育费附加：25 790×3%=773.7（元）

应交企业所得税：500 000×15%×25%=18 750（元）

预交土地增值税：500 000×3%=15 000（元）

应交印花税：500 000×0.5‰=250（元）

借：应交税费——应交营业税 25 790

——应交城市维护建设税 1 805.3

——应交教育费附加 773.7

——应交所得税 18 750

——应交土地增值税 15 000

贷：银行存款 62 119

借：管理费用 250

贷：库存现金 250

⑥支付代收配套费用、维修基金、办证费用：

依据维修基金缴存凭证代收单位留存联和支付维修基金、配套费、办证费的付款证明进行账务处理：

借：其他应付款——承购人乙（配套费用）15 000

——承购人乙（维修基金）4 600

——承购人乙（办证费）800

贷：银行存款 20 400

（三）代建工程结算收入的核算

房地产开发企业除了拥有自己的开发项目之外，还会有接受委托单位的委托代为开发建设的项目。代建工程是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，包括房屋建设工程、场地和城市建设、基础设施等市政工程。房地产开发企业应按照代建合同中规定的工程价款结算办法，向委托单位办理结算，取得代建工程结算收入。

根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：

（1）一次结算。代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算。

（2）分期结算。代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入。

目前房地产开发企业一般采用一次结算方式。

代建工程结算收入的确认，应在代建的房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，确认营业收入的实现。

【例4-16】某房地产开发企业开发的一项代建工程已按期竣工，并办理了移交。企业已将工程价款结算账单提交给委托单位签证，工程价款为1 100万元，实际开发成本为850万元。代建工程开发期间收到委托单位预付的工程款共计800万元，委托方同意支付工程结算余款，但款项尚未收到。其账务处理方法如下：

（1）收到委托单位交来的预付款时：

借：银行存款 8 000 000

贷：预收账款 8 000 000

（2）工程竣工，确认代建工程结算收入时：

借：应收账款 3 000 000

预收账款 8 000 000

贷：主营业务收入——代建工程结算收入11 000 000

（3）结转代建工程的实际成本时：

借：主营业务成本——代建工程结算成本 8 500 000

贷：开发产品——代建工程 8 500 000

（四）回迁房收入的核算

回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。

回迁房视回迁方式是否收取价款以及收取价款性质不同，采取不同的会计处理方式：

如果不收取价款，回迁房发生的支出作为土地成本计入拆迁补偿费用。此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

收取价款的情况下，要根据合同约定具体判断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格（价格高于成本低于市场售价）分别处理：

（1）如果属于以较低价格销售的，按销售业务处理。此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。

（2）如果属于补偿性的，回迁房发生的建造成本和其他相关支出（包括税金支出）作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。

通常情况，房地产企业建设回迁房是不收取价款的。

【例4-18】某房地产开发企业开发某项目占地10 000平方米，土地成本已发生货币性支出5 000万元，其中支付土地价款3 500万元，拆迁货币补偿1 500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150平方米）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6 000平方米，二期项目占地面积4 000平方米。2×11年9月，完成一期12座500套75 000平方米楼房建设，建安成本实际支出7 000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3 000元／平方米。其账务处理方法如下：

（1）支付货币性土地成本支出时：

土地成本货币性支出＝3 500＋1 500＝5 000（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 50 000 000

贷：银行存款 50 000 000

（2）分摊已建回迁房建造成本时：

第一期回迁房40套建造支出＝7 000÷75 000×40×150＝560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 5 600 000

贷：开发成本——建筑安装工程费 5 600 000

（3）预提未建回迁房建造成本时。

第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：7 000÷75 000×20×150＝280（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 2 800 000

贷：应付账款——预提费用 2 800 000

（4）分配一期土地成本时：

土地成本合计＝5 000＋560＋280＝5 840（万元）

第一期分配土地成本＝5 840÷（6 000＋4 000）×6 000＝3 504（万元）

单位可售建筑面积土地成本＝3 5040 000÷（75 000－40×150）＝507.83（元／平方米）

单位可售建筑面积建筑成本＝（70 000 000－5 600 000）÷（75 000－40×150）＝933.33（元／平方米）

一期建安成本＝7 000－560＝6 440（万元）

借：开发产品——一期 99 440 000

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 35 040 000

——建筑安装工程费

400 000

（5）结转收入成本时：

一期销售款＝（75 000－40×150）×0.3＝20 700（万元）

借：预收账款 207 000 000

贷：主营业务收入 207 000 000

借：主营业务成本 99 440 000

贷：开发产品——一期 99 440 000

四、其他业务收入的核算

房地产开发企业的其他业务收入是指除主营业务收入以外的其他收入，如商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产（房地产除外）出租收入等。

第三节 应收及预收款项的核算

五、应收款项减值损失的核算

（一）应收款项减值损失概述

在市场经济条件下，企业的应收款项可能因种种原因无法收回。企业无法收回或收回的可能性极小的应收款项即为应收款项减值，由于发生应收款项减值而产生的损失，称为应收款项减值损失或坏账损失。

企业应当在资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查，有客观证据表明应收款项发生减值的，如债务人发生严重财务困难、债务人很可能倒闭或进行其他财务重组等，应当将该应收款项的账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，并计提相应的坏账准备。

企业在确定计提坏账准备的比例时，应当根据以前与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本期各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本期应计提的坏账准备。

（二）应收款项减值损失的核算方法

1.“资产减值损失”科目

“资产减值损失”属于损益类科目，用来核算企业计提各项资产减值准备所形成的损失。借方登记应收款项等各项资产发生减值损失的金额；贷方登记已计提减值准备的相关资产的价值又得以恢复时，在原已计提的减值准备金额内转销的资产减值损失的金额；期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。本科目可按资产减值损失的项目进行明细核算。

2.“坏账准备”科目。

“坏账准备”属于资产类科目，也是“应收账款”、“应收票据”、“预付账款”、“其他应收款”等科目的备抵调整科目，用来核算企业应收款项的坏账准备。贷方登记计提的坏账准备，以及收回的已确认为坏账并转销的应收款项；借方登记已确认并转销的坏账损失和冲销多提的坏账准备；期末贷方余额反映企业已计提但尚未转销的坏账准备。本科目可按应收款项的类别进行明细核算。

资产负债表日，企业确认应收款项发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“坏账准备”科目。本期应计提的坏账准备大于其账面余额的，应按其差额计提；本期应计提的坏账准备小于其账面余额的差额，应做相反的会计分录。

对于确实无法收回的应收款项，按管理权限报经批准后作为坏账，转销应收款项，借记“坏账准备”科目，贷记“应收票据”、“应收账款”、“预付账款”、“其他应收款”等科目。

已确认并转销的应收款项以后又收回的，应按实际收回的金额，借记“应收票据”、“应收账款”、“预付账款”、“其他应收款”等科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“应收票据”、“应收账款”、“预付账款”、“其他应收款”等科目。

对于已确认并转销的应收款项以后又收回的，也可以按照实际收回的金额，借记“银行存款”科目，贷记“坏账准备”科目。

【例4-40】某房地产开发企业对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试。2×11年末，应收甲公司的账款余额为3 000 000元，经减值测试，预计其未来现金流量现值为2 700 000元，此前未对应收甲公司的账款计提坏账准备；2×12年3月末，按管理权限报经批准后，将应收甲公司的账款500 000元确认为坏账损失；2×12年末，应收甲公司的账款余额仍为3 000 000元，经减值测试，预计其未来现金流量现值为2 600 000元。其账务处理方法如下：

（1）2×11年末首次计提坏账准备时：

应收甲公司账款的预计未来现金流量现值低于其账面余额300 000（3 000 000－2 700 000）元，为此应计提坏账准备300 000元。

借：资产减值损失——计提的坏账准备 300 000

贷：坏账准备

300 000

（2）2×12年3月末确认坏账损失时：

借：坏账准备 500 000

贷：应收账款——甲公司 500 000

（3）2×12年末计提坏账准备时：

应收甲公司账款的预计未来现金流量现值低于其账面余额400 000（3 000 000－2 600 000）元，为此应计提坏账准备400 000元，但在年末计提坏账准备前“坏账准备”科目有借方余额200 000（300 000－500 000）元，还应将超支的坏账损失200 000元补提足额，故年末实际应计提坏账准备600 000元。

借：资产减值损失——计提的坏账准备 600 000

贷：坏账准备

600 000

第四节 期间费用的核算

一、管理费用的核算

管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业开发经营活动而发生的各项费用。主要包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费，以及企业生产车间（部门）和行政管理部门发生的固定资产修理费用等。

为了核算和监督管理费用的发生及结转情况，房地产开发企业应设置“管理费用”科目。它属于损益类科目。借方登记实际发生的各项管理费用；贷方登记期末转入“本年利润”科目的管理费用；期末结转后本科目应无余额。本科目可按费用项目进行明细核算。

二、销售费用的核算

销售费用是指企业在销售商品和材料、提供劳务过程中所发生的各种费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，在销售商品和材料过程中发生的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失，以及为销售本企业商品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费、折旧费、固定资产修理费用等。

为了核算和监督销售费用的发生及结转情况，房地产开发企业应设置“销售费用”科目。它属于损益类科目。借方登记实际发生的各项销售费用；贷方登记期末转入“本年利润”科目的销售费用；期末结转后本科目应无余额。本科目可按费用项目进行明细核算。

三、财务费用的核算

财务费用，是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹资过程中发生的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

为了核算和监督财务费用的发生和结转情况，房地产开发企业应设置“财务费用”科目。它属于损益类科目。借方登记实际发生的各项财务费用；贷方登记期末转入“本年利润”科目的财务费用；期末结转后本科目应无余额。本科目可按费用项目进行明细核算。

需要注意的是，企业为购建或生产满足资本化条件的资产所发生的应予以资本化的借款费用，应通过“在建工程”、“开发间接费用”等科目核算，不在“财务费用”科目核算。

第三篇：医院会计实务操作三

医院会计实务操作（3）

■ 本科目期末贷方余额，反映医院已提取的坏账准备。

(四)举例：

根据上月末报表，应收医疗款2 150 520元，其他应收款 1 665 905元，坏账准备余额170 821.25元，经编制本月报表，应收医疗款 2 135 370元，其他应收款 1 657 797.2元，坏账准备余额168 421.25元，坏账计提比例5%。

应提取数字=(1 657 797.2+ 2 135 370)*5%=189 658.36

应补提数字=189 658.36-168 421.25=21 237.11

借：管理费用

237.11

贷：坏账准备237.11

四、预付账款

■ 本科目核算医院预付给商品供应单位或者服务提供单位的款项。

医院按合同规定向承包工程的施工企业等预付的工程价款、备料款等，也在本科目核算。

■ 本科目应按“预付工程款”、“其他预付款”及供应单位设置明细账，进行明细核算。

■ 预付账款的主要账务处理如下：

(一)预付工程款

按合同规定向施工企业预付工程进度款时，按预付的金额，借记本科目(预付工程款)，贷记“银行存款”、“零余额账户用款额度”、“基建拨款”等科目。

根据工程价款结算账单与施工企业结算工程价款时，按医院应承付的工程价款，借记“在建工程”、“基建工程”科目，按预付工程款余额，贷记本科目(预付工程款)，按其差额，贷记“应付账款——应付工程款”等科目。

(二)其他预付款

因采购药品、物资、设备等而预付款项时，按照实际预付的金额，借记本科目(其他预付款)，贷记“银行存款”等科目。

收到所购药品、物资、设备等时，按照应计入购入资产成本的金额，借记“药品”、“库存物资”、“固定资产”、“在建工程——设备安装”、“基建工程——设备投资”等科目，按预付的款项，贷记本科目(其他预付款)，按退回或补付的款项，借记或贷记“银行存款”等科目。

■ 医院对其预付账款，一般不计提坏账准备。如果有确凿证据表明预付账款并不符合预付款项性质，或者因供货单位破产、撤销等原因已无望再收到所购货物的，应当先将其转入其他应收款，然后再按规定计提坏账准备。将预付账款账面余额转入其他应收款时，借记“其他应收款”科目，贷记本科目。

■ 本科目期末借方余额，反映医院实际预付的款项。

(三)具体实施中可能存在的问题：

“其他应收款”科目定义中的“暂付款项”如何与“预付账款”科目的定义进行区分?

五、药品

(一)新制度与现行制度主要变化：

购入药品的核算方法发生了重大变化：购入药品由按售价核算改为按进价核算;明确接受捐赠的药品在“其他收入”中核算;医院在发出药品时明确按“个别计价法”确定发出药品的实际成本;明确了自制或委托加工药品成本的范围。

(二)现行制度存在的问题及新制度的改进：

医院药品核算有一定局限性。现行《医院会计制度》统一了药品核算方法，药品购入后一律变为零售价，保证药品价格在医院的统一，简化了药品入，出库的核算手续，药品折扣直接计入药品进销差价，避免了药品收入的虚假性。但在药品实际工作中，由于药品价格政策变动频繁，药品折扣方式也不再是影响药品收入虚假性的主要因素。核算比较繁琐，就增加了工作量及出错的概率。

新制度：零售价作为药品入账成本的处理变法改为按照药品的进价作为入账成本。

(三)核算内容讲解：

■ 本科目核算医院为了开展医疗活动而储存的各类药品的实际成本，包括存放在药库、药房的药品。

■ 本科目应设置“药库”、“药房”两个一级明细科目，并按西药、中成药、中草药设置二级明细科目，进行明细核算。

药品管理部门应按品名、规格分别设置数量金额明细账。药品仓库应按每一种药品设置收、发、存数量明细账和卡。

■ 药品的主要账务处理如下：

1.医院药品在取得时，应当以其成本入账，具体如下：

(1)医院购入的药品，其成本按照药品进价(含增值税额，下同)确定。外购药品验收入库，按药品进价，借记本科目(药库)，贷记“银行存款”、“零余额账户用款额度”、“应付账款”、“财政补助收入”等科目。

(2)自行加工或委托加工完成的药品，其成本包括加工领用药品的成本、加工成本(包括直接人工以及按照合理方法分配的与药品加工有关的间接费用)和其他成本(指除领用药品成本、加工成本以外的，使加工完药品入库所发生的其他支出)。自行加工或委托加工完成的药品验收入库，按所确定的成本，借记本科目(药库)，贷记“生产成本”、“委托加工物资”科目。

(3)接受捐赠的药品，其成本比照同类药品的市场价格或有关凭据注明的金额确定。接受捐赠的药品验收入库，按确定的成本，借记本科目(药库)，贷记“其他收入”科目。

2.医院药品在发出时，应当采用个别计价法确定发出药品的实际成本，具体如下：

(1)药房从药库领取药品，按照领取药品的成本，借记本科目(药房)，贷记本科目(药库)。药房卖出药品结转药品销售成本时，按卖出药品的实际成本，借记“医疗成本”科目，贷记本科目(药房)。

(2)医院在开展医疗活动中内部领用药品，按照领用药品的成本，借记“医疗成本”科目，贷记本科目(药库)。

自行加工或委托加工发出药品，按照发出药品的成本，借记“生产成本”、“委托加工物资”科目，贷记本科目(药库)。

对外捐赠或用于免费救治发出药品，按照发出药品的成本，借记“其他费用”、“公益性支出”科目，贷记本科目(药库)。

■ 医院的各种药品，应当定期进行清查盘点，每年至少盘点一次。发现盘盈、盘亏、变质、毁损的药品，按照药品成本，先记入“待处理财产损溢”科目，并及时查明原因，根据管理权限报经批准后及时进行账务处理：

1.盘盈的药品，按照同类药品的市场价格，借记本科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。报经批准处理时，借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他收入”科目。

2.盘亏、变质、毁损的药品，按其实际成本，借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记本科目。报经批准处理时，按照药品成本扣除可以收回的保险赔偿和过失人的赔偿等后的金额，借记“其他费用”科目，按照可以收回的保险赔偿和过失人赔偿等，借记“库存现金”、“银行存款”、“其他应收款”等科目，按照药品实际成本，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。■ 本科目期末借方余额，反映医院所储存药品的实际成本。

(四)核算举例：

【例题】12月20日，药库采购员从外地购入药品一批，办理入库手续，其中购入价，西药64万元，成药26万元，中草药 8万元，经与药材公司协商办理银行汇票一张，价款88万元，其余款项暂欠，待药品销售完后再付款。

借：药品—药库—西药

640 000

—成药

260 000

—中草药

000

贷：应付账款—××药材公司

000

其他货币资金—银行汇票

880 000

(五)对新制度建议：

医院支出涉及面广，项目繁多，各种支出的范围和特点都不相同，征求意见稿对支出的核算规定过于笼统，不利于针对性地加强支出管理和监督。因此，需对支出核算及分摊规定进行完善。

改进药品支出的核算:

1.征求意见稿将“药品费”分为“内部领用”和“对外销售”,但缺乏明细规定。作为医院支出的重要部分,药品支出有必要进一步明细,如:与收入分类配比,“对外销售”细分为门诊销售与住院销售;“内部领用”细分为:消耗性支出、科研用药、免费救治用药、报废支出等。

2.具体药品支出在确认时,需综合考虑医疗保险、公费医疗、物价、财政票据管理等其他方面的结算规定。即“药品费”科目只反映“药品收入”科目的成本,两者差额为销售药品毛利。

(六)一点思考

未计提各项减值准备。现行《医院会计制度》未规定计提各项减值准备。医院在经营过程中所购置的各种材料物资(药品，库存物资，固定资产)都随市场价格的波动而动，各种物资存放在医院的减值风险巨大。

六、委托加工物资

(一)与现行制度的主要变化：

现行制度设置在加工材料，用于核算医院自己炮制药品、制剂生产，以及委托加工材料的实际成本，新制度(征求意见稿)则是将自制部分的核算内容放在了生产成本科目中。

(二)核算内容讲解

■ 本科目核算医院委托外单位加工的各种药品、卫生材料等物资的实际成本。

■ 本科目应按委托加工物资的类别和受托加工单位等设置明细账，进行明细核算了。

■ 委托加工物资的主要账务处理如下：

1.发给外单位加工的药品、卫生材料等，按照其实际成本，借记本科目，贷记“药品——药库”、“库存物资”科目。

2.医院支付加工费用、应负担的运杂费等，按实际支付的金额，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3.委托加工完成的药品、卫生材料等验收入库，按加工前发出物资的成本、加工成本(包括直接人工以及按照合理方法分配的与物资加工有关的间接费用)和其他成本(指除加工前发出物资成本、加工成本以外的，使物资达到目前场所和状态所发生的其他支出)，借记“药品——药库”、“库存物资”科目，贷记本科目。

■ 本科目期末借方余额，反映医院委托外单位加工但尚未加工完成物资的实际成本。

(三)主要核算举例：

【例题】12月20日，支付制剂室差旅费650元，下乡收购蜂蜜价值2 400元，香油价值3 200元，同时将加工成的成药一批零售价24 000元验收入成药库，该批药品实际加工成本21 000元，卫生材料880元(全部为制剂成本)验收转入器械仓库。

制剂发生的工资、水电费、差旅费等列入制剂成本，购入的原材料也计入加工成本。

借：委托加工物资250(650+2 400+3 200)

贷：库存现金

250

借：药品—药库药品000(21 000+880)

库存物资—卫生材料

880

贷：委托加工物资

880

第二节 非流动资产

一、长期股权投资

(一)征求意见稿与现行制度的主要变化：

现行的医院会计制度对于部分经济事项(如对外投资)的会计核算描述不全面，仅仅停留在经济事项发生的初始状态，而对于事中控制(如对外投资收益的确认方法)、事项处置(如对外投资收回时的计量)等情况没有做出明确规定;

新制度(征求意见稿)以经济业务事项的发生、发展、清理为顺序，全面地规范了相关的会计核算办法;

现行制度只有对外投资一个科目核算，新制度(征求意见稿)中将其分为长期股权投资和长期债权投资;

现行制度核算还需要经过事业基金进行核算，在事业基金明细科目一般基金和投资基金中核算，新制度已经取消。

长期股权投资：明确股权与投出资产之间的差额通过“其他收入”或“其他费用”核算;应收股利或处置股权时的收益通过“其他业务收入—投资收益”进行核算。

(二)主要核算内容讲解：

■ 本科目核算医院持有时间准备超过1年(不含1年)的各种股权性质的投资。

■ 本科目应当按照被投资单位设置明细账，进行明细核算。

■ 长期股权投资的主要账务处理如下：

1.长期股权投资在取得时，应当按照实际支付的全部价款或者协议或评估价加上应支付的相关税费作为其初始投资成本，具体如下：

(1)以货币资金取得的长期股权投资，按照实际支付的全部价款(包括支付的税金、手续费等相关费用)，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

(2)以固定资产取得的长期股权投资，应按协议或评估价加上应支付的相关税费，借记本科目，按应支付的相关税费，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目，按照投出固定资产已提的折旧，借记“累计折旧”科目，按投出固定资产的账面原价，贷记“固定资产”科目，按其差额，贷记“其他收入”科目或借记“其他费用”科目。

(3)以已入账的无形资产取得的长期股权投资，应按协议或评估价加上应支付的相关税费，借记本科目，按应支付的相关税费，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目，按照投出无形资产的账面余额，贷记“无形资产”科目，按照累计摊销额，借记“累计摊销”科目，按其差额，贷记“其他收入”科目或借记“其他费用”科目。

以未入账的无形资产取得的长期股权投资，按照协议或评估价加上应支付的相关税费，借记本科目，按应支付的相关税费，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目，按其差额，贷记“其他收入”科目。

(4)以库存物资取得的长期股权投资，按照协议或评估价加上应支付的相关税费，借记本科目，按投出库存物资的账面余额，贷记“库存物资”等科目，按应支付的相关税费，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目，按其差额，贷记“其他收入”科目或借记“其他费用”科目。

2.长期股权投资持有期间，应当采用成本法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除非追加(或收回)投资，长期股权投资的账面价值一般保持不变。

被投资单位宣告分派利润时，按照宣告分派的利润中属于医院应享有的份额，确认当期投资收益，借记“其他应收款”科目，贷记“其他业务收入——投资收益”科目。实际收到利润时，按照实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他应收款”科目。

3.处置长期股权投资时，按照实际取得的价款，借记“银行存款”等科目，按照所处置长期股权投资的账面余额，贷记本科目，按照尚未领取的已宣告分派的利润，贷记“其他应收款”科目，按照其差额，借记或贷记“其他业务收入——投资收益”科目。

■ 本科目期末借方余额，反映医院持有的长期股权投资的价值。

(三)核算举例：

【例题】医院于20×6年2月10日，买入乙公司20%的股份，专利技术原价为60万元，至交易发生时已累计摊销12万元。协议价格 50万，另外，在购买过程中支付手续费等相关费用10万元。医院公司取得该部分股权后，能够对乙公司的生产经营决策施加重大影响。

应当按照实际支付的购买价款作为取得长期股权投资的成本，其账务处理为

借：长期股权投资

600 000(50+10)

累计摊销

000

贷：银行存款

000

无形资产

600 000

其他收入

000

【例题】某医院以一批材料对外投资，该批材料账面价值为70 000元，投资协议中确定的该批材料价值为80 000元。

该医院的会计处理如下：

借：长期股权投资

000

贷：库存物资

000

其他收入000

(四)对新制度建议

政策需明确规定的，如医院允许长期投资，是否允许短期投资?如果允许，对持有时间在一年以内(含一年)的投资如何处理?

第四篇：房地产企业开发建设阶段会计与税务处理

1、房地产开发项目前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

2、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：

(1)土建工程费

① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。

② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(2)安装工程费

① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清

第五篇：开发阶段支出的会计处理

开发阶段支出的会计处理

开发阶段相对于研究阶段而言，应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。比如，生产前或使用前的原型和模型的设计、建造和测试，不具有商业性生产经济规模的试生产设施的设计、建造和运营等，均属于开发活动。

新准则中研发支出资本化的条件是比较严格的。新准则规定，企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化：

（一）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。判断无形资产的开发在技术上是否具有可行性，应当以目前阶段的成果为基础，并提供相关证据和材料，证明企业进行开发所需的技术条件等已经具备，不存在技术上的障碍或其他不确定性。比如，企业已经完成了全部计划、设计和测试活动，这些活动是使资产能够达到设计规划书中的功能、特征和技术所必需的活动，或经过专家鉴定等。

（二）具有完成该无形资产并使用或出售的意图。企业应该能够说明其开发无形资产的目的。

（三）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性。无形资产是否能够为企业带来经济利益，应当对运用该无形资产生产产品的市场情况进行可靠预计，以证明所生产的产品存在市场并能够带来经济利益，或能够证明市场上存在对该无形资产的需求。

（四）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。企业应能够证明可以取得无形资产开发所需的技术、财务和其他资源，以及获得这些资源的相关计划。企业自有资金不足以提供支持的，应能够证明存在外部其他方面的资金支持，如银行等金融机构声明愿意为该无形资产的开发提供所需资金等。

（五）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。这要求企业对研究开发的支出应当单独核算，比如，直接发生的研发人员工资、材料费，以及相关设备折旧费等。同时从事多项研究开发活动的，所发生的支出应当按照合理的标准在各项研究开发活动之间进行分配；无法合理分配的，则需计入当期损益。

这一阶段的会计处理为： 支出发生时

借：研发支出—资本化支出

贷：原材料、银行存款等相关科目

研究开发项目达到预定用途形成无形资产后

借：无形资产—XX 贷：研发支出—资本化支出

根据《企业会计准则应用指南》的规定：“研发支出”科目核算企业进行研究与开发无形资产过程中发生的各项支出，在发生研发支出时，不满足资本化条件的应记入“费用化支出”，满足资本化条件的应记入“资本化支出”。期末研发支出科目借方余额，反映企业正在进行无形资产研究开发项目满足资本化条件的支出。

“研发支出”科目期末借方余额应列示在资产负债表中的“开发支出”项目中。

研发支出与开发支出的区别在于：“研发支出”可以反映资本化支出发生额，也可以反映费用化支出发生额；开发支出只在资产负债表中反映资本化支出的余额，且该资本化支出能够满足资本化条件。